Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Петроченко Г.Г., рассмотрев в судебном заседании, при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью «Красноярец плюс», г. Красноярск

дело по заявлению ООО «ФармСибКо» г. Красноярск

к Управлению Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, г. Красноярск

о признании недействительным решения

об обязании зарегистрировать право собственности

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО1, представителя по доверенности от 09.06.2009 №164,

от ответчика: ФИО2, представителя по доверенности от 11.01.2008 №70-55/3,

от третьего лица: ФИО3, представителя по доверенности от 02.03.2009 №03,

при ведении протокола судебного заседания судьей Г.Г. Петроченко,

установил:

ООО «ФармСибКо» обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением просит признать недействительным решение в форме сообщения № 01/003/2009 – 771 от 02 июня 2009 г. Управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю об отказе ООО «ФармСибКо» в государственной регистрации права собственности на квартиру № 118, расположенную по адресу: <...>, обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю зарегистрировать право собственности ООО «ФармСибКо» на квартиру № 118, расположенную по адресу: <...>.

Заявление принято к производству суда. Определением от 01.07.2009 возбуждено производство по делу, назначено предварительное судебное заседание.

Определением от 01.07.2009 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено общество с ограниченной ответственностью «Красноярец плюс».

УФРС по Красноярскому краю представило отзыв на заявление, указав при этом:

- договор № 6-811 о долевом участии в финансировании строительства от 03.10.2007 и акт приема-передачи от 31.12.2008 должны быть совершены в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент их совершения. Разрешение на строительство жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, трансформаторной подстанцией и инженерными сетями, расположенного по адресу: г. Красноярск, Кировский район, восточнее ДК «Кировский», было выдано ООО «Красноярец плюс» 31.03.2005 г., следовательно, отношения регулируются Федеральным законом от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и Законом РСФСР от 26.06.1991 г. № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»;

- Управлением направлен запрос в Департамент градостроительства администрации г. Красноярска для получения сведений о том, какие квартиры (с указанием номеров квартир), входящие в состав первой очереди десятиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: <...>, введены в эксплуатацию разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 30.12.2006 г. № ДГИ-2250. Из полученного на запрос ответа следовало, что Департаментом градостроительства администрации г. Красноярска выдано разрешение от 30.12.2006 № ДГИ-2250 на ввод в эксплуатацию первой очереди (в составе 1, 2, 3, 8, 9 блок-секций) десятиэтажного жилого дома, расположенного по строительному адресу: г. Красноярск, Кировский район, восточнее ДК «Кировский» (почтовый адрес: ул. Грунтовая, д. 28 «А»);

- в соответствии с представленным на государственную регистрацию договором № 6-811 о долевом участии в финансировании строительства от 03.10.2007 г. квартира № 118 относится к 3-ей блок-секции построенного жилого дома. Таким образом, на момент подписания 03.10.2007 договора № 6-811 о долевом участии в финансировании строительства жилого дома, заключенного между ООО «Красноярец плюс» - застройщиком и ООО «ФармСибКо», застройщик уже создал многоквартирный дом, в состав которого входит, в том числе, заявленная на государственную регистрацию права собственности двухкомнатная квартира № 118. Следовательно, обязательство инвестора по финансированию строительства кирпичного жилого дома в доле равной стоимости двухкомнатной квартиры, равно как и обязательство застройщика организовать строительство, а по окончании строительства ввести объект в эксплуатацию не могло являться предметом договора, подписанного 03.10.2007 между ООО «Красноярец плюс» (застройщик) и ООО «ФармСибКо» (инвестор);

- право собственности застройщика на квартиру, построенную для себя, подлежит государственной регистрации и возникает с момента государственной регистрации. Таким образом, указанная квартира может быть отчуждена ООО «Красноярец плюс» в собственность ООО «ФармСибКо» по договору купли-продажи только после государственной регистрации своего права собственности. Однако стороны заключили договор № 6-811 о долевом участии в финансировании строительства от 03.10.2007;

- представленный на государственную регистрацию в качестве правоустанавливающего документа договор № 6-811 о долевом участии в финансировании строительства от 03.10.2007 не соответствует требованиям действующего законодательства, что является основанием для отказа в государственной регистрации права собственности в соответствии с абзацем 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации. Установлено, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует запись о государственной регистрации права собственности ООО «Красноярец плюс» на квартиру № 118, расположенную по адресу: <...>;

- не являясь собственником ООО «Красноярец плюс» не уполномочено распоряжаться правом на квартиру № 118 по адресу: <...>, а представленные на государственную регистрацию договор № 6-811 о долевом участии в финансировании строительства от 03.10.2007 и акт приема-передачи от 31.12.2008 свидетельствуют об отсутствии у заявителя прав на указанное жилое помещение.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю сообщением № 01/003/2009 – 771 от 02 июня 2009 г. уведомило ООО «ФармСибКо» об отказе в государственной регистрации права собственности на квартиру № 118, расположенную по адресу: <...>.

В материалы дела представлен договор № 6-811 от 03.10.2007 о долевом участии в финансировании строительства жилого дома между ООО «Красноярец плюс» (застройщик) ООО «ФармСибКо» (инвестор).

По условиям договора ООО «ФармСибКо» (инвестор) финансирует строительство жилого дома, в равной стоимости двухкомнатной квартиры, расположенной на девятом этаже общей площадью 57, 97 кв.м., в третей блок-секции, ряды 6-7, оси д-и.

Как следует из разрешения на строительство № 165 от 31.03.2005, администрация города Красноярска разрешила строительство десяти этажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, трансформаторной подстанцией и инженерными сетями.

В материалы дела представлен кадастровый паспорт квартиры 118, по адресу г. Красноярск, Кировский район, ул. Грунтовая, дом 28 «А».

Как следует из разрешения № ДГИ-2250 от 30.12.2006, администрация города Красноярска разрешила ввод в эксплуатацию десятиэтажного жилого дома (первая очередь) по адресу: г. Красноярск, Кировский район, восточнее ДК «Кировский» (почтовый адрес: ул. Грунтовая, 28 «А»).

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьями 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ненормативный правовой акт, решение или действие государственного органа могут быть признаны судом недействительными, если они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права обратившегося в суд лица в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно статье 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Исходя из смысла названных статей Закона, государственной регистрации подлежит само право собственности на недвижимые объекты.

В пункте 13 Указа Президента Российской Федерации «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» от 9 марта 2004 года № 314 закреплено положение о формировании Федеральной регистрационной службы, которой переданы функции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с пунктом 5 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

В статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, к заявлению о государственной регистрации права должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Заявитель в качестве основания для государственной регистрации права собственности на недвижимую вещь представил регистрирующему органу: договор № 6-811 о долевом участии в финансировании строительства от 03.10.2007; акт приема-передачи от 31.12.2008.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на их ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект участнику долевого строительства, а другая сторона договора (участник долевого строительства) уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из содержания вышеуказанной нормы следует, что предметом договора может быть создание объекта долевого строительства после заключения договора на средства дольщика, а не готовый объект гражданского оборота, принятый в эксплуатацию. Действия сторон по строительству (созданию) объекта и его финансированию есть действия по исполнению договора, после сдачи дома в эксплуатацию предмет исполнения договора участия в долевом строительстве отсутствует, кроме действий по передаче готового объекта дольщику как уже существующей стороне предварительно заключенного договора. Процесс заключения данного вида договора включает в себя юридические действия как по приданию ему письменной формы, так и государственной регистрации, которая этот процесс завершает, и если указанное заключительное действие предполагается совершить после окончания процесса создания объекта (что подтверждается актом ввода в эксплуатацию), то это действие не может быть совершено, а договор считается не заключенным. Статья 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» корреспондирует со статьей 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

Статья 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" устанавливает, что на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве предоставляются документы с описанием создаваемого объекта недвижимого имущества. Предоставление акта ввода объекта в эксплуатацию при государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве названной нормой не предусмотрено. В пункте 10 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества (утверждена приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.05 N 82) указано, что для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства предоставляется, в том числе, разрешение на ввод в эксплуатацию.

Тем самым подчеркивается различие между порядком государственной регистрации договора долевого строительства и права собственности дольщика.

Согласно статьям 13, 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход прав на названное имущество и представляемы на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации. При этом к компетенции регистрационной службы (ранее к учреждению юстиции) отнесено осуществление правовой экспертизы документов и проверка законности сделки, означающей, что договор заключен в соответствии порядком установленным действующим законодательством, а также в требуемой законом форме, содержит существенные условия, признанные законом в качестве необходимых для договоров данного вида.

Таким образом, отсутствие правового основания для регистрации права влечет принятие решения об отказе в государственной регистрации права.

В письме от 06.02.2009 № 01/ 590 департамент градостроительства администрации города Красноярска сообщил УФРС по Красноярскому краю о том, что департаментом градостроительства выдано разрешение от 30.12.2006 № ДГИ-2250 на ввод в эксплуатацию первой очереди (в составе 1,2,3,8,9 блок-секций) десятиэтажного жилого дома, расположенного по строительному адресу: г.Красноярск, Кировский район, восточнее ДК «Кировский» (почтовый адрес: ул.Грунтовая, 28а). В соответствии с выпиской из технического паспорта, в разрешении указаны: количество квартир, общая площадь и строительный объем.

Договор № 6-811 о долевом участии в финансировании строительства жилого дома между ООО «Красноярец плюс» (застройщик) ООО «ФармСибКо» (инвестор) подписан 03.10.2007.

Таким образом, на момент подписания 03.10.2007 договора № 6-811 о долевом участии в финансировании строительства жилого дома, заключенного между ООО «Красноярец плюс» и ООО «ФармСибКо», застройщик уже создал многоквартирный дом, в состав которого входит, в том числе, заявленная на государственную регистрацию права собственности двухкомнатная квартира № 118.

Предметом договора долевого строительства может быть создание объекта долевого строительства после заключения договора на средства дольщика (инвестора), а не на готовый объект гражданского оборота, принятый в эксплуатацию. Действия сторон по создания объекта и его финансирование есть действие по исполнению договора, а после сдачи дома в эксплуатацию предмет исполнения договора участия в долевом строительстве отсутствует.

Следовательно, обязательство инвестора по финансированию строительства кирпичного жилого дома в доле равной стоимости двухкомнатной квартиры, равно как и обязательство застройщика организовать строительство, а по окончании строительства ввести объект в эксплуатацию не могло являться предметом договора, подписанного 03.10.2007 между ООО «Красноярец плюс» (застройщик) и ООО «ФармСибКо» (инвестор).

Суд считает, что отказ в государственной регистрации прав заявителя на недвижимое имущество соответствует требованиям Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности и не может быть признан недействительным.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по государственной пошлине относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 201, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ :

В удовлетворении требований отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его изготовления в полном объёме путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд, либо путём подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев после принятия постановления апелляционной инстанции по существу рассмотрения апелляционной жалобы, либо в течение двух месяцев после истечения срока на обжалование настоящего решения в апелляционной инстанции.

Апелляционная и кассационная жалобы на настоящее решение подаются через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

Петроченко Г.Г.