Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Альтергот М.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска

к открытому акционерному обществу «Сибирьтелеком» (г. Красноярск)

о расторжении договора аренды нежилого помещения от 10.11.2003 № 8023;

об обязании вернуть нежилое помещение № 1, площадью 32,6 кв.м., расположенное по адресу: <...>, переданное по договору аренды нежилого помещения от 10.11.2003 № 8023;

о взыскании 31 957 руб. 25 коп. задолженности по арендной плате, 1 149 руб. 31 коп. пени,

с привлечением третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

- ФИО1 (г. Красноярск),

- ФИО2 (г. Красноярск),

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3 - представителя по доверенности от 26.03.2010 № 40,

от ответчика: ФИО4- представителя по доверенности от 26.01.2010, №109,

третьи лица: ФИО1 (паспорт), ФИО2 (паспорт),

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бондарчук Т.Н.,

установил:

департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к открытому акционерному обществу «Сибирьтелеком» о расторжении договора аренды нежилого помещения от 10.11.2003 № 8023№; об обязании вернуть нежилое помещение № 1, площадью 32,6 кв.м., расположенное по адресу: <...>, переданное по договору аренды нежилого помещения от 10.11.2003 № 8023; о взыскании 31 957 руб. 25 коп. задолженности по арендной плате, 1 149 руб. 31 коп. пени.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 23.07.2010 возбуждено производство по делу.

Определением суда от 06.10.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены граждане ФИО1, ФИО2.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, представив в материалы дела выписку из реестра муниципального жилого фонда по состоянию на 23.06.2010, в соответствии с которой 03.01.1998 объект недвижимости по адресу: ул. Транзитная, д. 60, кв. 1, включен в реестр под регистрационным номером 257220. Постановление администрации города Красноярска от 28.10.1994 года №843 «О передаче объектов социальной инфраструктуры ЖКО АО «Цемент» в муниципальную собственность с перечнем объектов.

Представитель ОАО «Сибирьтелеком» огласил доводы дополнительного отзыва на иск, считает, что требования не подлежат удовлетворению. Сторонами подписан договор аренды №8023 от 1011.2003 на помещение под размещение трансформаторной подстанции. Однако предоставленное помещение является жилым, его перевод в нежилое в установленном порядке не осуществлялся. Поскольку в силу статьи 288 Гражданского кодекса РФ размещение собственником в принадлежащем ему помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, определяемом жилищным законодательством, данный договор является ничтожной сделкой в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса РФ. Актом приема-передачи №1630 от 12.11.2009 подтверждается, что фактически арендатор освободил помещение, оборудование, для размещения которого оно предоставлялось, демонтировано. В акте указано, что принять помещение не представляется возможным, поскольку в нем проживают третьи лица. При указанных обстоятельствах у истца не имеется оснований для начисления арендной платы и пени. Весь период использования помещения ответчиком оплачен, имеется переплата. В связи с данными обстоятельствами требования о расторжении договора аренды, внесения арендных платежей и пени не подлежат удовлетворению. Поскольку в спорном помещении проживают третьи лица, требование об обязании его освободить, заявленное к ОАО «Сибирьтелеком», фактически не может быть фактически исполнено.

Третьи лица (С-ны) представили письменный отзыв на иск, пояснив, чтос февраля 1995 ФИО1 работал в Красноярском городском радиотрансляционном узле (КГРТУ) - филиал ОАО «Электросвязь» Красноярского края (реорганизовано в Красноярский филиал ОАО «Сибирьтелеком»), с мая 1995 стоял в очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий.На основании решения, оформленного протоколом совместного заседания профсоюзного комитета и администрации КГРТУ (протокол от 12.10.1995), руководство КГРТУ вселило ФИО5 с семьей в жилое помещение по адресу <...>, как в «служебное», где С-ны проживают до настоящего времени, неся соответствующие расходы по содержанию помещения. На момент вселения действовал пункт 6 части 1 статьи 108 ЖК РСФСР, в соответствии с которым лица, проработавшие на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им служебное жилое помещение, не менее десяти лет не могли быть выселены без предоставления другого жилого помещения. В августе 2007 ФИО5 получено уведомление об освобождении жилого помещения от администрации Красноярского филиала ОАО «Сибирьтелеком». Далее установлено, что спорное помещение имеет статус жилого и числится в Реестре муниципального жилого фонда, к категории специализированных жилых помещений не отнесено, полностью соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Помещение занимается третьими лицами до настоящего времени.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

10.11.2003 между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель) и открытым акционерным обществом «Сибирьтелеком» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения.

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель обязуется передать по акту приема-передачи арендатору во временное пользование нежилое помещение №1, реестровый номер СТР 05017, общей площадью 32,6 кв.м., расположенное по адресу: <...> для использования под размещение трансформаторной подстанции.

Пунктом 2.1 договора установлен срок его действия: с 16.01.2003 по 15.12.2003 включительно.

По акту приема-передачи от 16.01.2003 нежилое помещение передано арендатору.

В соответствии с пунктом 3.1 договора, размер арендной платы определяется в соответствии с расчетами (приложением № 2 к договору).

Приложением № 2 к договору определен размер арендной платы в месяц в сумме 1271 руб.40 коп.

В соответствии с дополнительным соглашением №1 от 01.03.2004 к договору аренды, размер арендной платы в месяц составляет 1467 руб. с 17.01.2004. Дополнением №2 от 02.03.2004 к договору аренды продлен его срок действия до 14.11.2004.

Дополнением №3 от 02.03.2004 к договору аренды размер арендной платы в месяц установлен в сумме 1740 руб. 84 коп. с 18.01.2005 (пункт №№1,2 дополнения).

Дополнительным соглашением №4 от 17.07.2006 к договору аренды, размер арендной платы в месяц определен в сумме 2073 руб. 36 коп. с 19.01.2006.

Арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца единовременно в твердом денежном выражении, указанном в приложении № 2 к договору (п.3.2 договора).

В соответствии с пунктом 4.2.8. договора арендатор обязан не сдавать без согласия арендодателя арендуемое нежилое помещение в субаренду.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что за неуплату в срок, установленный договором, начисляются пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации в день просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно расчету истца задолженность по арендной плате за период с 11.11.2009 по 31.05.2010 составила 31957 руб. 25 коп. За период просрочки истцом ответчику начислены 1149 руб. 31 коп. пени за период с 01.08.2008 по 31.05.2010.

В соответствии с выпиской из реестра муниципального жилого фонда по состоянию на 23.06.2010 объект недвижимости по адресу: ул. Транзитная, д. 60, кв. 1 включен в реестр под регистрационным номером 257220 на основании постановления администрации города Красноярска от 28.10.1994 года №843 «О передаче объектов социальной инфраструктуры ЖКО АО «Цемент» в муниципальную собственность с перечнем объектов.

ОАО «Сибирьтелеком» письмом исх. 20-23/4329 от 10.08.2007 известило ФИО1 об истечении срока действия договора аренды жилого помещения и, соответственно, утрате права на его дальнейшее использование, необходимости возвратить помещение собственнику – муниципальному образования г. Красноярска, в связи с чем предложило ФИО1 освободить занимаемое жилое помещение в срок до 01.10.2007 года. Письмо получено ФИО1 13.08.2007.

Письмом от 14.09.2007 №10-9001 администрацией города Красноярска на обращение ОАО «Сибирьтелеком» по вопросу выдачи доверенности на обращение в суд от имени администрации города Красноярска с иском о выселении граждан из муниципальных жилых помещений даны разъяснения о том, что администрация города Красноярска не выдает доверенности на участие в судебных делах лицам, не являющимся муниципальными служащими города Красноярска и организациям, не относящимся к органам местного самоуправления, муниципальным предприятиям, учреждениям.

ОАО «Сибирьтелеком» в письме от 11.11.2008 №3-24а/7231 уведомило администрацию Кировского района г. Красноярска о том, что в связи с проведением демонтажа оборудования, использование помещения №1 по адресу: ул. Транзитная, д. 60 для общества нецелесообразно, однако передать имущество по акту приема-передачи арендодателю не предоставляется возможным, в связи проживанием в данном помещении семьи С-ных с несовершеннолетней дочерью, ФИО1 вручено уведомление об освобождении занимаемого им и его семьей помещения, до настоящего времени помещение не освобождено. Незаконность проживания в указанном помещении семьи С-ных установлена решением Кировского районного суда от 28.12.2007, которое вступило в законную силу определением кассационной инстанции Краевого суда 07.05.2008.

Решением Кировского районного суда г. Красноярска от 28.12.2008 ФИО1 отказано в признании права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <...> Кассационным определением Красноярского краевого суда по делу №33-2554/2008 А-20 решение Кировского районного суда г. Красноярска от 28.02.2008 оставлено без изменения, а кассационная жалоба без удовлетворения.

ОАО «Сибирьтелеком» известило администрацию Кировского района города Красноярска для разрешения вопроса о демонтаже оборудования, находящегося в помещениях в том числе по адресу: ул. Транзитная, д. 60 кв. 1 в г. Красноярске, Красноярским филиалом «Сибирьтелеком проведены соответствующие эклектические измерения качественных показателей вещания у абонентов радиотрансляционной сети Кировского района при ликвидации указанного оборудования, в период с 16 по 23 апреля 2009 г. осуществлен демонтаж радиотрансляционного оборудования из указанных помещений. На основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ, ОАО «Сибирьтелеком» направлены уведомления о расторжении договоров аренды нежилых помещений -департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (письмо от 12.05.2009 №03-01-23/2805).

В связи с прекращением необходимости в использовании помещений и демонтажем оборудования ОАО «Сибирьтелеком» обратилось к департаменту с просьбой расторгнуть договор аренды №8023 от 10.11.2003 с 01.11.2009 (письмо 27.10.2009 №30-11/6234). В ответ письмом от 16.11.2009 № 60787 Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска сообщил, для расторжения договора от 10.11.2003 № 8023 необходимо передать помещение представителю департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска по акту приема-передачи.

Согласно акту приема-передачи Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска №1630 от 12.11.2009 помещение (квартира №1) площадью 32,6 кв.м занимает для проживания ФИО1 (три человека) – работник ОАО «Сибирьтелеком», оборудование ОАО «Сибирьтелеком» для размещения которого предоставлялось помещение демонтировано, помещение представителям департамента не передано.

Актом проверки №507 от 01.04.2010 нежилого помещения №1, расположенного на 1-ом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: ул. Транзитная, 60, установлено, что в помещении проживает ФИО1 с семьей, состоящий в трудовых отношениях с ОАО «Сибирьтелеком» с 1995. Помещение содержится в удовлетворительном санитарно-техническом состоянии, оборудование ТП демонтировано.

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска направил в адрес ОАО «Сибирьтелеком» предарбитражное предупреждение от 31.05.2010 №163/10п для устранения выявленных в ходе проверки нарушений, а именно погасить 31 957 руб. 25 коп. задолженности по арендной плате, использовать нежилое помещение по назначению. Указанное письмо получено ответчиком 07.06.2010 согласно почтовому уведомлению.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование имуществом, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с открытого акционерного общества «Сибирьтелеком» 31957 руб. 25 коп. задолженности по арендной плате, 1149 руб. 31 коп. пени по договору аренды № 8023 от 10.11.2003, расторжении договора аренды нежилого помещения от 10.11.2003 №8023, об обязании вернуть нежилое помещение № 1, площадью 32,6 кв.м., расположенное по адресу: <...>, переданное по договору аренды нежилого помещения от 10.11.2003 № 8023.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса РФ в силу обязательств, одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Стороны подписали договор аренды нежилого помещения от 10.11.2003 №8023. Правоотношения из договора аренды регулируются главой 34 Гражданского кодекса РФ.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу статьи 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с п. 1.1 договора, арендодатель обязуется передать по акту приема-передачи арендатору во временное пользование нежилое помещение №1, реестровый номер СТР 05017, общей площадью 32,6 кв.м., расположенное по адресу: <...> для использования под размещение трансформаторной подстанции.

Истец обратился в арбитражный суд с требованиями о взыскании с ответчика открытого акционерного общества «Сибирьтелеком» 31 957 руб. 25 коп. задолженности по арендной плате, 1 149 руб. 31 коп. пени, о расторжении договора аренды нежилого помещения от 10.11.2003 № 8023; об обязании вернуть нежилое помещение № 1, площадью 32,6 кв.м., расположенное по адресу: <...>, переданное по договору аренды нежилого помещения от 10.11.2003 № 8023.

Согласно выписке из реестра муниципального жилого фонда по состоянию на 23.06.2010 объект недвижимости по адресу: ул.Транзитная, д. 60, кв. 1, включен в реестр под регистрационным номером 257220, согласно постановлению администрации города Красноярска от 28.10.1994 года №843 «О передаче объектов социальной инфраструктуры ЖКО АО «Цемент» в муниципальную собственность с перечнем объектов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности допускается лишь проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

В силу пункта 2 статьи 288 Гражданского кодекса РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое согласно пункту 3 статьи 288 Гражданского кодекса РФ).

Перевод помещения из жилого в нежилое осуществляется органом местного самоуправления на условиях и в порядке, определяемых жилищным законодательством ст. ст. 22, 23 Жилищного кодекса РФ.

Документы, подтверждающие перевод в установленном порядке переданного ответчику в аренду помещения, находящегося по адресу: <...> общей площадью 32,6 кв.м, из жилого фонда в нежилой, в материалы дела не представлены.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Гражданского кодекса Российской Федерации, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168, ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, договор аренды №8023 от 10.11.2003 противоречит вышеуказанным нормам права и в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительным (ничтожным).

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью и недействительна с момента ее совершения.

Согласно статье 168 Гражданского Кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Истец обратился в арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды нежилого помещения от 10.11.2003 № 8023, об обязании вернуть нежилое помещение № 1, площадью 32,6 кв.м., расположенное по адресу: <...>, переданное по договору аренды нежилого помещения от 10.11.2003 № 8023, о взыскании 31 957 руб. 25 коп. задолженности по арендной плате, 1 149 руб. 31 коп. пени.

Как следует из материалов дела помещение (квартира №1) площадью 32,6 кв.м занимает для проживания ФИО1 (с семьей) – работник ОАО «Сибирьтелеком». Согласно акту приема-передачи Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска №1630 от 12.11.2009 оборудование ОАО «Сибирьтелеком» для размещения которого предоставлялось указанное помещение демонтировано. Фактическое пользование имуществом ОАО «Сибирьтелеком» до указанной даты оплачено, что подтверждается представленной истцом расчетом исковых требований, имеется переплата, что не оспаривается сторонами.

Поскольку подписанный сторонами договор аренды от 10.11.2003 №8023 является недействительным в силу ничтожности, учитывая, что ответчик не имеет задолженности за фактическое пользование имуществом, основания для взыскания с него задолженности за заявленный истцом период и пени, основанные на положениях ничтожного договора, у суда отсутствуют.

Факт ничтожности сделки также свидетельствует о неправомерности требования о расторжении договора аренды, так как ничтожная сделка в силу статей 166 и 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительна с момента ее совершения и требование о ее расторжении беспредметно.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку помещение (квартира №1) площадью 32,6 кв.м занимает для проживания ФИО1 и члены его семьи, что подтверждается решением Кировского районного суда г. Красноярска от 28.12.2008, актом проверки №507 от 01.04.2010, письменным отзывом ФИО1, счетами, квитанциями на оплату коммунальных расходов и подтверждено третьими лицами при рассмотрении настоящего дела, возврат указанного имущества в порядке статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации невозможен, поскольку помещение, переданное открытому акционерному обществу «Сибирьтелеком» по недействительной сделке, у последнего отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально удовлетворенным требованиям. Согласно пункту 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса РФ истец освобожден от оплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 65, 156, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ :

В удовлетворении исковых требований отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его изготовления в полном объёме путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд.

Апелляционная жалоба на настоящее решение подается через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

М.А. Альтергот