Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Красноярского края в составе председательствующего судьи Хорошевой Н.В., арбитражных заседателей ФИО1, ФИО2 рассмотрев в судебном заседании, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, общества с ограниченной ответственностью «Тороговый дом «СТК»

дело по иску закрытого акционерного общества «ДОМ СПОРТА «СПАРТАК»

к Акционерному коммерческому Сберегательному банку РФ (открытое акционерное общество в лице Железногорского отделения № 7701

о признании договора ипотеки недействительным,

при участии:

от истца: ФИО3, представителя по доверенности от 25.05.2009,

от ответчика: ФИО4, представителя по доверенности от 08.07.2009,

при ведении протокола судебного заседания судьей Хорошевой Н.В.,

установил: закрытое акционерное общество «ДОМ СПОРТА «СПАРТАК» (далее – ЗАО «ДОМ СПОРТА «СПАРТАК») обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском Акционерному коммерческому Сберегательному банку РФ (открытое акционерное общество в лице Железногорского отделения № 7701 (далее – Сберегательный банк РФ) о признании недействительным договора ипотеки № 3728 от 05.05.2008, заключенного между ЗАО «ДОМ СПОРТА «СПАРТАК» и Сберегательным банком РФ.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 16.07.2009 возбуждено производство по делу.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и общество с ограниченной ответственностью «Тороговый дом «СТК».

По ходатайству истца дело рассматривается с участием арбитражных заседателей, к рассмотрению дела привлечены арбитражные заседатели ФИО1, ФИО2

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Суд рассмотрев ходатайство ответчика об объединении дел в одно производство, считает необходимым в его удовлетворении отказать, поскольку настоящее дело рассматривается судом в составе судьи и арбитражных заседателей, дело № А33-12854/2009 рассматривается судьей единолично. Определением от 21.09.2009 дело № А33-12854/2009 назначено к судебному разбирательству, следовательно срок для предъявления ходатайства о рассмотрении спора с участием арбитражных заседателей, установленный ч. 2 ст. 19 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истек. Рассмотрение дела с участием арбитражных заседателей является правом сторон по делу, следовательно суд не вправе вторгаться в процесс безотносительно воли сторон.

Исковые требования основаны на следующих обстоятельствах:

- 05 мая 2008 года между Акционерным коммерческим Сберегательным банком РФ (открытое акционерное общество), в лице Железногорского отделения № 7701 (далее - ответчик, Сбербанк) и Закрытым акционерным обществом «ДОМ СПОРТА «СПАРТАК» (далее - ЗАО) заключен договор ипотеки № 3728 (далее - Договор). Государственная регистрация сделки произведена Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю 12 мая 2008 года за номером регистрации 24-24-01 /086/2008-252;

- в соответствии с п. 1.2. данного договора предметом залога является следующее имущество:

нежилое здание, расположенное по адресу: г. Красноярск, пр. имени газеты «Красноярский рабочий», 145;

право аренды земельного участка по адресу: г. Красноярск, пр. имени газеты «Красноярский рабочий», 145, на котором расположено указанное выше нежилое здания;

- право аренды земельного участка принадлежит ЗАО на основании договора аренды земельного участка, заключенного с Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска 11 октября 2005 года за №2167. Государственная регистрация сделки произведена Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам 24 октября 2005 года за номером регистрации 24-24-01/133/2005-092;

- согласно статье 615 Гражданского кодекса РФ Арендатор вправе с согласия арендодателя отдавать арендные права в залог;

- пунктом 4.3.1. Договора и пунктом 9 дополнения к Договору № 7203 от 14 ноября 2006 года предусмотрено, что Арендатор имеет право передавать в залог свои права по Договору только с согласия Арендодателя, что оформляется соответствующим распоряжением администрации города;

- согласие арендатору на передачу права аренды в залог Сбербанку по договору ипотеки № 3728 от 05.2008 года Арендодатель не давал;

25.08.2009 от истца в материалы дела поступили объяснения по существу заявленных требований, в которых он указал следующее:

- в соответствии с п.1.2 договора № 3728 предметом залога являются нежилое здание, расположенное по адресу: <...> рабочий 145; право аренды земельного участка по адресу: Красноярск, пр. Красноярский рабочий 145, на котором расположено указанное выше здание;

- в соответствии со ст.69 ФЗ № 102-ФЗ от 16.07.1998 №Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание, либо принадлежащего залогодателю право аренды этого участка;

- недействительность договора в части передачи в залог права аренды земельного участка, будет означать недействительность договора в целом, т.к. передача в залог нежилого здания без передачи в залог права аренды земельного участка противоречит закону;

- в соответствии с данными бухгалтерского баланса на 31 марта 2008 года (последняя отчетная дата перед заключением сделки) стоимость активов ЗАО составляла 3538000,00 рублей (строка 300 баланса), стоимость основных средств - 1349000,00 рублей (строка 190 баланса). Следовательно, стоимость имущества, переданного в залог по Договору составила 38 % балансовой стоимости активов общества (1349000,00 / 3538000,00 х 100%).Следовательно, Договор относится к крупным сделкам;

- согласно части 2 статьи 79 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» решение об одобрении крупной сделки, предметом которой является имущество стоимостью от 25 до 50 процентов балансовой стоимости активов общества, принимается всеми членами наблюдательного совета общества единогласно. Однако, согласие Наблюдательным советом ЗАО дано не было;

- 06.11.2008, 27.03.2009 между Сбербанком и ООО «ТД СТК» были заключены дополнительные соглашения к договору об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки) № Т664 от 28.04.2009, исполнение обязательств по которому обеспечено оспариваемым договором. Одобрение на передачу в залог имущества для обеспечения обязательств по договору № 1664 на измененных условиях ЗАО также не давало. Таким образом, договор заключен с нарушением требований ст. 79 Федерального закона № 208-ФЗ, т.е. является недействительным.

На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято дополнение основания иска – признание договора ипотеки недействительным в связи с нарушением порядка совершения крупной сделки.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований ввиду того, что согласие арендодателя на передачу в залог права аренды земельного участка не требуется.

В судебное заседание 20.10.2009 ответчик представил письменные возражения на дополнения к исковому заявлению, указал, что оспариваемая сделка была одобрена решением наблюдательного совета ЗАО «ДОМ СПОРТА «СПАРТАК» (протокол от 25.04.2008), дополнительные к соглашения к кредитному договору не изменяли существенные условия договора, следовательно не требовали заключения дополнительных соглашений к договору ипотеки и получения от залогодателя дополнительных одобрений сделок. Кроме того, ответчиком заявлено об истечении срока исковой давности для предяъвления иска о признании оспоримой сделки недействительной.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между ОАО «Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации» (кредитор) и ООО «Тороговый дом «СТК» (заемщик) заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии № 1664 от 28.04.2008 с дополнительными соглашениями № 1664.1 от 06.11.2008, № 1664.2 от 27.03.2009 (далее – кредитный договор), в соответствии с условиями которого кредитор обязался открыть заемщику невозобновляемую кредитную линию для пополнения оборотных средств на срок по 27 апреля 2009 года с лимитом – 151 820 000 руб., заемщик обязался возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование им и другие платежи в размере, в сроки и на условиях договора.

Согласно пункту 2.7 кредитного договора, заемщик уплачивает проценты за пользование кредитом по ставке 12,7 % годовых.

Соглашением № 1664.1 от 06.11.2008 к договору № 1664 от 28.04.2008 стороны дополнили п. 5.1.1 кредитного договора условием о предоставлении заемщиком в обеспечение обязательств по договору залога товаров в обороте.

Соглашением № 1664.2 от 27.03.2009 к договору № 1664 от 28.04.2008 сторонами согласовано изменение графика снижения ссудной задолженности, размер ссудной задолженности и срок погашения выданного кредита сторонами не изменялся.

В обеспечение исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору между ОАО «Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации» (залогодержатель) и ЗАО «ДОМ СПОРТА «СПАРТАК» (залогодатель) заключен договор ипотеки № 3728 от 05.05.2008, в соответствии с условиями которого ЗАО «ДОМ СПОРТА «СПАРТАК» передало ОАО «Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации» в залог недвижимое имущество:

нежилое здание, общей площадью 1827,7 кв.м., расположенное по адресу:
г. Красноярск, пр-т. Красноярский рабочий, 145,

право аренды земельного участка сроком на десять лет с площадью функционально обеспечивающей находящийся на нем закладываемый объект недвижимости, площадью
3658 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, пр-т. Красноярский рабочий, 145,

общая залоговая стоимость предмета залога 119 614 147 руб.

Внеочередным общим собранием акционеров ЗАО «ДОМ СПОРТА «СПАРТАК» 25.04.2008 принято решение об одобрении крупной сделки по передаче в залог для обеспечения кредитных обязательств ООО «Тороговый дом «СТК» перед Сберегательным банком РФ (сумма кредита – 151 820 000 руб., процентная ставка – 12,75 %, срок кредитования – 12 месяцев) недвижимого имущества:

право аренды земельного участка площадью 3658 кв.м., расположенного по адресу:
г. Красноярск, пр-т. Красноярский рабочий, 145,

Согласно бухгалтерскому балансу ЗАО «ДОМ СПОРТА «СПАРТАК» на 31.03.2008, стоимость активов ЗАО «ДОМ СПОРТА «СПАРТАК» составляла 3 538 000 руб.

Согласно справке ЗАО «ДОМ СПОРТА «СПАРТАК» от 16.04.2008, расшифровке основных средств на 31.03.2008, остаточная стоимость нежилого здания, расположенного по адресу: г. Красноярск, пр-т. Красноярский рабочий, 145, составляет 1 344 672 руб.

Истец полагая, что право аренды земельного участка было передано в залог без согласия арендодателя, кроме того, при заключении договора ипотеки был нарушен порядок принятия решения о совершении крупной сделки, обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора ипотеки № 3728 от 05.05.2008.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В соответствии с частью 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В обеспечение обязательств по указанному кредитному договору между истцом (залогодателем) и ответчиком (залогодержателем) заключен договор ипотеки № 3728 от 05.05.2008, предметом ипотеки является:

Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Право аренды земельного участка принадлежит истцу на основании договора аренды, заключенного между департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (арендодатель) и ЗАО «ДОМ СПОРТА «СПАРТАК» (арендатор). Срок аренды десять лет с 11.04.2005 по 10.04.2015.

В силу п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Условие договора аренды земельного участка о передаче прав по договору третьему лицу только с согласия арендодателя (пункт 4.3.1) противоречит императивной норме пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса.

Положение пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса не противоречит пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как согласно пункту 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков.

Следовательно, условие договора аренды земельного участка, предусматривающее обязательное получение арендатором согласия арендодателя на залог права аренды, является недействительным в силу статей 168 и 180 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Что касается пункта 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке, то положения главы XI Закона об ипотеке, включая положения указанного пункта, определяют особенности ипотеки земельных участков в отличие от главы XII Закона, устанавливающей особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений. Поэтому установленное в пункте 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случай ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Поскольку в данном случае ипотека права аренды земельного участка была осуществлена в связи с ипотекой здания, находящегося на этом участке, пункт 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке к такому договору не применяется.

Таким образом, поскольку земельный участок был предоставлен истцу в аренду на срок более пяти лет, право аренды передано в залог с связи с ипотекой находящегося на этом участке здания, согласие арендодателя - департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска на передачу в залог права аренды земельного участка площадью 3658 кв.м., расположенного по адресу:
г. Красноярск, пр-т. Красноярский рабочий, 145 не требовалось.

В адрес арендодателя истцом было направлено уведомление о передаче в залог права аренды указанного земельного участка.

В соответствии со статьей 78 ФЗ «Об акционерных обществах», крупной сделкой считается сделка (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату, за исключением сделок, совершаемых в процессе обычной хозяйственной деятельности общества, сделок, связанных с размещением посредством подписки (реализацией) обыкновенных акций общества, и сделок, связанных с размещением эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в обыкновенные акции общества.

В случае отчуждения или возникновения возможности отчуждения имущества с балансовой стоимостью активов общества сопоставляется стоимость такого имущества, определенная по данным бухгалтерского учета, а в случае приобретения имущества - цена его приобретения.

Согласно статье 79 ФЗ «Об акционерных обществах», крупная сделка должна быть одобрена советом директоров (наблюдательным советом) общества или общим собранием акционеров в соответствии с настоящей статьей. Решение об одобрении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет от 25 до 50 процентов балансовой стоимости активов общества, принимается всеми членами совета директоров (наблюдательного совета) общества единогласно. Решение об одобрении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет более 50 процентов балансовой стоимости активов общества, принимается общим собранием акционеров большинством в три четверти голосов акционеров - владельцев голосующих акций, принимающих участие в общем собрании акционеров. Крупная сделка, совершенная с нарушением требований настоящей статьи, может быть признана недействительной по иску общества или акционера.

Исходя из существа заявленных требований, в предмет судебного исследования входят следующие обстоятельства: наличие собственно сделки или нескольких взаимосвязанных сделок, связь указанных сделок с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, совершение указанной сделки не в процессе обычной хозяйственной деятельности общества, стоимость указанного имущества составляет более двадцати пяти процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, отсутствие одобрения указанной сделки в установленном законом или документами общества порядке, обращение за признанием сделки недействительной обществом или его акционера.

Наличие всех указанных обстоятельств влечет признание сделки недействительной. Отсутствие какого-либо из указанных условий, либо недоказанность его наличия, влечет невозможность признания сделки недействительной в качестве крупной.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Следовательно, обязанность по доказыванию всех изложенных обстоятельств относится на истца, как лицо, заявившее требование о признании недействительной крупной сделки.

По данным бухгалтерского баланса ЗАО «ДОМ СПОРТА «СПАРТАК» на 31.03.2008 (последнюю отчетную дату перед совершением договора ипотеки № 3728 от 05.05.2008), стоимость активов ЗАО «ДОМ СПОРТА «СПАРТАК» составляла 3 538 000 руб.

Следовательно, стоимость имущества по договору ипотеки № 3728 от 05.05.2008, определенная на основании данных бухгалтерского учета за последний отчетный период, превышает 25 % балансовой стоимости активов ЗАО «ДОМ СПОРТА «СПАРТАК». Оспариваемая сделка является крупной сделкой, связанной с возможностью отчуждения имущества, стоимость которого составляет 38 процентов балансовой стоимости активов общества

В соответствии с ФЗ «Об акционерных обществах», уставом ЗАО «ДОМ СПОРТА «СПАРТАК» совершение крупных сделок, связанных с отчуждением имущества от 25 % до 50 % от балансовой активов общества отнесено к компетенции наблюдательного совета общества.

Решением наблюдательного совета от 25.04.2009 рассмотрение вопроса о совершении крупной сделки передано на рассмотрение общего собрания акционеров, что не противоречит действующему законодательству РФ.

Внеочередным общим собранием акционеров ЗАО «ДОМ СПОРТА «СПАРТАК» 25.04.2008 принято решение об одобрении крупной сделки по передаче в залог недвижимого имущества: нежилое здание, общей площадью 1827,7 кв.м., расположенное по адресу:
г. Красноярск, пр-т. Красноярский рабочий, 145, право аренды земельного участка площадью 3658 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, пр-т. Красноярский рабочий, 145, следовательно порядок совершения крупной сделки, установленный ФЗ «Об акционерных обществах» и уставом ЗАО «ДОМ СПОРТА «СПАРТАК» нарушен не был.

Довод истца о том, что заключение дополнительных соглашений к кредитному договору требовало принятия решения об одобрении передачи в залог имущества в обеспечение исполнения обязательств на измененных условиях, арбитражным судом отклонен. В связи с заключением дополнительных соглашений к кредитному договору его существенные условия не измелись, следовательно получение дополнительного одобрения сделок от залогодателя не требовалось.

С учетом изложенного, в удовлетворении исковых требований следует отказать.

В связи с отказом в иске, положения Гражданского кодекса Российской Федерации о сроках исковой давности применению не подлежат.

При подаче искового заявления истец уплатил государственную пошлину в сумме
2 000 руб. по платежному поручению № 93 от 25.06.2009.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с отказом в иске расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его изготовления в полном объёме путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд, либо путём подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев после принятия постановления апелляционной инстанции по существу рассмотрения апелляционной жалобы, либо в течение двух месяцев после истечения срока на обжалование настоящего решения в апелляционной инстанции. Апелляционная и кассационная жалобы на настоящее решение подаются через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья	Хорошева Н.В.
Арбитражные заседатели:	ФИО2
	ФИО1