Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Малофейкиной Е.А. , рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Воскресенская» (ИНН 2461041690, ОГРН 1182468040468)

к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «Стратегия» (ИНН <***> , ОГРН <***>)

о признании недействительным условия договора,

в присутствии всудебном заседании:

от истца: ФИО1, действующей на основании доверенности № 1 от 06.12.2019, личность удостоверена паспортом;

от ответчика: ФИО2, действующей на основании доверенности от 17.06.2021, личность удостоверена паспортом;

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Маады Ш.А.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Воскресенская» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «Стратегия» (далее – ответчик) о признании недействительным условия договора управления многоквартирным домом, заключенного 30.04.2020, в части пунктов 1,2,4 дополнительного соглашения от 30.04.2020, предусматривающих освобождение лиц, являющихся владельцами на момент получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, от внесения оплаты коммунальных услуг и иные услуги, подлежащих оплате по нежилым помещениям №101,102,103,104,105 и жилым помещениям 2,4,6,10,11,12,19,20,21,22,28,29,30,35,44,50,52,53,55,58,60,61,62,63, а также условий о наложении штрафа в размере денежных средств, взысканных с владельцев указанных жилых и нежилых помещений, в случае произведенного взыскания.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 11 мая 2021 года возбуждено производство по делу.

Ответчик и третьи лица, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте судебного заседания явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

На основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие представителей сторон.

Представитель ответчика исковые требования не признала по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между ООО ИК «Стратегия» (застройщиком) и ООО «УК «Воскресенская» (управляющей организацией) заключен договор управления многоквартирным домом по адресу: <...> от 30.04.2020, по условиям которого управляющая организация по заданию застройщика в течение срока действия договора за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по управлению, надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД, предоставлять коммунальные услуги (отопление (теплоснабжение), холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение) собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность и надлежащую эксплуатацию и надлежащее содержание инженерных систем, обеспечит надлежащее содержание мест общего пользования МКД, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Управляющая организация принимает участие в отношениях по капитальному ремонту жилого дома в той мере, в которой это предусмотрено действующим законодательством.

30 апреля 2020 года между ООО ИК «Стратегия» (застройщиком) и ООО «УК «Воскресенская» (управляющей организацией) заключено дополнительное соглашение к договор от 30.04.2020, по условиям которого стороны пришли к соглашению о том, что не подлежат оплате коммунальные услуги и иные услуги, подлежащие уплате Управляющей организации, по следующим жилым и нежилым помещениям, расположенным в жилом дом № 1 со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями № 1, № 2, № 3, № 6; стоянка автомобилей в осях 16-8б/Бб-Лб, встроенная трансформаторная подстанция, в составе:

«Жилого массива переменной этажности с инженерными сетями и отдельно стоящей трансформаторной подстанцией», расположенного по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, городской округ город Красноярск, <...>, который по Договору передан Застройщиком Управляющей организации для обеспечения содержания и эксплуатации:

1.1.Нежилые помещения (адреса (номера помещений) указаны в соответствии с
данными Технического плана, выполненного организацией, оказывающей услуги
кадастрового инженера): нежилое помещение № 101, нежилое помещение № 102; нежилое помещение № 103; нежилое помещение № 104; нежилое помещение № 105.

1.2 Жилые помещения (квартиры) (адреса (номера квартир) указаны в соответствии
с данными Технического плана, выполненного организацией, оказывающей услуги
кадастрового инженера): квартира № 2, квартира № 4, квартира №6, квартира №10, квартира№11, квартира № 12, квартира № 19, квартира № 20, квартира №21, квартира № 22, квартира № 28, квартира № 29, квартира № 30, квартира № 35, квартира № 44, квартира № 50, квартира № 52,квартира № 53, квартира №55, квартира №58, квартира № 60, квартира №61, квартира № 62, квартира № 63.

Согласно пункту 2 соглашения не подлежат оплате коммунальные услуги и иные услуги, подлежащие уплате Управляющей организации, по нежилым и жилым помещениям (квартирам), указанным в п. 1 Дополнительного соглашения, только лицами, которые являлись владельцами указанных помещений на момент ввода объекта в эксплуатацию. Лица, которые приобрели указанные нежилые и жилые помещения в собственность, от владельцев помещений на момент ввода в эксплуатацию, уплачивают коммунальные и иные услуги управляющей компании в установленном порядке.

Пунктом 4 дополнительного соглашения предусмотрено, что в том случае, если по требованию Управляющей организации (не зависимо от причин), коммунальные и иные услуги, по указанным в п. 1. Дополнительного соглашения нежилым и жилым помещениям, будут взысканы с лиц, являющихся их владельцами на момент получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, Управляющая организация уплачивает Застройщику, штраф в размере денежных средств, взысканных Управляющей организацией с владельцев указанных нежилых и жилых помещений. Штраф подлежит уплате в срок не позднее 3 (Трех) дней с момента заявления Застройщиком требования об уплате штрафа.

Ссылаясь на недействительность условий договора управления многоквартирным домом, заключенного 30.04.2020, в части пунктов 1,2,4 дополнительного соглашения от 30.04.2020, предусматривающих освобождение лиц, являющихся владельцами на момент получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, от внесения оплаты коммунальных услуг и иные услуги, подлежащих оплате по нежилым помещениям №101,102,103,104,105 и жилым помещениям 2,4,6,10,11,12,19,20,21,22,28,29,30,35,44,50,52,53,55,58,60,61,62,63, а также условий о наложении штрафа в размере денежных средств, взысканных с владельцев указанных жилых и нежилых помещений, в случае произведенного взыскания, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы присутствующих в заседании лиц, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Статьями 8, 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Судом установлено, что 30.04.2020 сторонами заключен договор управления многоквартирным домом, из содержания которого следует, что данный договор регулирует правоотношения между сторонами, наряду с положениями статей главы 39 Гражданского кодекса Российской Федерации, по возмездному оказанию услуг.

Согласно статье 779 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В соответствии со статьей 781 Гражданского кодекса Российской Федерации заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно положениям статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

В силу пункта 7 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Статьей 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (статья 12 Закона N 214-ФЗ).

Соответственно, с момента ввода в эксплуатацию дома и до передачи объектов долевого строительства дольщикам (инвесторам) застройщик осуществляет права собственника, указанные в статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости с момента его передачи по подписываемому сторонами передаточному акту, а до этого момента данным объектом владеет и пользуется застройщик, который и должен нести бремя содержания данного имущества в силу указанных выше норм права.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В пункте 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно пункту 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Оспариваемым дополнительным соглашениями стороны внесли изменения в договор управления многоквартирным домом от 30.04.2020 о том, что не подлежат оплате коммунальные услуги и иные услуги, подлежащие уплате Управляющей организации, по следующим жилым и нежилым помещениям, расположенным в жилом дом № 1 со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями № 1, № 2, № 3, № 6; стоянка автомобилей в осях 16-8б/Бб-Лб, встроенная трансформаторная подстанция, в составе:

1.1.Нежилые помещения (адреса (номера помещений) указаны в соответствии с данными Технического плана, выполненного организацией, оказывающей услуги кадастрового инженера): нежилое помещение № 101, нежилое помещение № 102; нежилое помещение № 103; нежилое помещение № 104; нежилое помещение № 105.

1.2 Жилые помещения (квартиры) (адреса (номера квартир) указаны в соответствии с данными Технического плана, выполненного организацией, оказывающей услуги кадастрового инженера): квартира № 2, квартира № 4, квартира №6, квартира №10, квартира№11, квартира № 12, квартира № 19, квартира № 20, квартира №21, квартира № 22, квартира № 28, квартира № 29, квартира № 30, квартира № 35, квартира № 44, квартира № 50, квартира № 52,квартира № 53, квартира №55, квартира №58, квартира № 60, квартира №61, квартира № 62, квартира № 63.

Оценив условия дополнительного соглашения от 30.04.2020 в части пунктов 1,2,4, предусматривающих освобождение лиц, являющихся владельцами на момент получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, от внесения оплаты коммунальных услуг и иные услуги, подлежащих оплате по нежилым помещениям №101,102,103,104,105 и жилым помещениям 2,4,6,10,11,12,19,20,21,22,28,29,30,35,44,50,52,53,55,58,60,61,62,63, а также условия о наложении штрафа в размере денежных средств, взысканных с владельцев указанных жилых и нежилых помещений, в случае произведенного взыскания, суд приходит к выводу о том, что пункту пунктов 1,2,4 дополнительного соглашения от 30.04.2021 противоречит требованиям ст.ст. 210, 249 ГК РФ, ч. 3 ст. 30, ст.ст. 36, 37, 39, 154, 158, ч. 4 ст. 162 ЖК РФ и являются ничтожным (п. 2 ст. 168 ГК РФ), как противоречащее существу законодательного регулирования обязательств по внесению платы за содержание общего имущества МКД, а также нарушающие права иных собственников помещений, возлагающие на остальных собственников дополнительное бремя несения расходов в части, пропорциональной площади освобожденных от уплаты собственников.

На основании вышеизложенного, оценив представленные в дело доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о правомерности заявленных исковых требований и их удовлетворении в полном объеме.

Отклоняя доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, суд исходит из того, что спорное дополнительное соглашение стороны заключили 30.04.2020, настоящее исковое заявление поступало в суд 30.04.2021 и зарегистрировано 04.05.2021, следовательно, срок обращения в арбитражный суд не истек.

Иные доводы ответчика подлежат отклонению, как не имеющие правового значения.

Учитывая результат рассмотрения настоящего спора, а именно удовлетворение исковых требований, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. с ответчика в пользу истца.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 АПК РФ, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

Исковые требованияудовлетворить.

Признать недействительным условия договора управления многоквартирным домом заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «Стратегия» и обществом с ограниченной ответственностью «УК «Воскресенская» 30.04.2020 в части пунктов 1,2,4 дополнительного соглашения от 30.04.2020, предусматривающих освобождение лиц, являющихся владельцами на момент получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, от внесения оплаты коммунальных услуг и иные услуги, подлежащих оплате по нежилым помещениям №101, 102, 103, 104, 105 и жилым помещениям 2, 4, 6, 10, 11,12, 19, 20, 21, 22, 28, 29, 30, 35, 44, 50, 52, 53, 55, 58, 60, 61, 62, 63, а также условий о наложении штрафа в размере денежных средств, взысканных с владельцев указанных жилых и нежилых помещений, в случае произведенного взыскания.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «Стратегия» (ИНН <***> , ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Воскресенская» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

Е.А. Малофейкина