Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Заблоцкой А.В. , рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Промтерритория» (ИНН 2464121104, ОГРН 1152468035741)

к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании незаконным решения,

в присутствии:

от заявителя: ФИО1, представителя по доверенности от 30.06.2022,

от органа, чей акт оспаривается: ФИО2, представителя по доверенности от 23.12.2021,

слушателя,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Скичко М.С.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Промтерритория» (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – орган, чей акт оспаривается):

- о признании незаконным отказа Департамента муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Красноярска от 15.04.2022 за исх. № 7204ш в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов;

- в порядке части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязании Департамент муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Красноярска устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Промтерритория» путем предоставления земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300302:55 площадью 9 240,0 кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. 2-я Брянская – ул. Караульная, в аренду без проведения торгов в целях завершения строительства административно – бытового здания (объект незавершенного строительства с кадастровым номером кадастровым номером 24:50:0300302:890, площадью застройки 480,6 кв.м.) и ввода его в эксплуатацию в рамках строительства производственно-складской базы строительных материалов и заключения соответствующего договора аренды.

Определением арбитражного суда от 23.05.2022 заявление принято к производству суда.

Заявитель требования поддержал по основаниям, указанным в заявлении и дополнительных пояснениях:

- в период действия договора аренды заявитель завершил строительство производственно-складского здания с кадастровым номером 24:50:0300302:918 (до завершения строительства объекту незавершенного строительства присвоен кадастровый номер 24:50:0300302:308), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0300302:55, и зарегистрировал право собственности. При подаче заявления о предоставлении земельного участка для строительства без проведения торгов от 21.03.2022 заявитель исходил из того, что участок ранее не предоставлялся заявителю в аренду для завершения строительства объекта с кадастровым номером 24:50:0300302:890, соответственно, имеются установленные ЗК РФ основания для предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов.

- строительство производственно-складской базы на земельном участке не завершено в установленные сроки по независящим от заявителя причинам. Первоначально земельный участок предоставлен департаментом по договору аренды № 2031 от 09.07.2013 ООО «ЛГК»; во владение и пользование заявителя земельный участок поступил только в сентябре 2015 года, после заключения договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 04.09.2015 между заявителем и ООО «ЛГК»; Разрешение на строительство заявителю выдано только 12.12.2016. Следовательно, заявитель смог начать возобновление строительства производственно-складской базы только с середины декабря 2016 года.

Невозможность завершения строительства в установленный срок связана с внесением изменений в схемы планировочной организации земельного участка в части размещения административного здания, т.к. в процессе строительства выявлена нецелесообразность размещения административного здания в северной части земельного участка по причине удаленности здания от источников тепло, водо и электроснабжения. К тому же, в данном месте было обнаружено подземное захоронение строительных конструкций, что подтверждается письмом ООО «Проектная мастерская «Квадрат» от 05.06.2017. Изложенные обстоятельства повлекли временную приостановку процесса строительства, в связи с чем, фактически было завершено строительство только одного объекта недвижимости, входящего в состав производственно-складской базы строительных материалов, производственно-складского здания. Таким образом, заявитель не по своей вине не смог завершить в установленный срок строительство производственно-складской базы.

- отказом нарушаются права заявителя на пользование и владение объектом недвижимости и объектом незавершенного строительства. На территории участка располагаются: принадлежащее заявителю на праве собственности производственно-складское здание с кадастровым номером 24:50:0300302:918, (строительство завершено, объект введен в эксплуатацию); принадлежащий заявителю на праве собственности объект незавершенного строительства с кадастровым номером: 24:50:0300302:890, (для завершения строительства которого подано заявление от 21.03.2022 на предоставления); вагончик-контейнер заводского изготовления площадью 13,3 м² и внутрицеховая комплектная трансформаторная подстанция КТП400кВА 10/04 кВ, являющиеся вспомогательными объектами, которые не имеют прочной связи с землей.

Заявитель не имеет возможности приобрести в собственность участок, на котором расположены принадлежащие заявителю объекты недвижимости. У заявителя отсутствует возможность эксплуатации принадлежащих ему объектов, а также возможность завершить строительство объекта незавершенного строительства. Отсутствует возможность предоставления земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства на торгах. Департаментом пропущен срок для заявления требования в судебном порядке об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером: 24:50:0300302:890 в соответствии со ст. 239.1 ГК РФ, пп. 2 п. 5 ст. 39.6. ЗК РФ. Срок действия договора аренды истек 25.01.2020. Следовательно, срок для обращения в суд с требованием об изъятии незавершенного объекта строительства с кадастровым номером: 24:50:0300302:890 истек 26.07.2020. Департамент 02.07.2020 обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к ООО «Промтерритория» об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0300302:308. Требование об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером: 24:50:0300302:890 заявлено не было. В связи с тем, что на земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности заявителю, Департамент не вправе выставить земельный участок на аукцион для его продажи или для заключения договора аренды. Таким образом, возникает неопределенность судьбы земельного участка, при которой земельный участок не передан ООО «Промтерритория» и не может быть передан иному лицу.

- так как Департамент не обращался в суд с требованием об изъятии у заявителя объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0300302:890, расположенного на участке с кадастровым номером: 24:50:0300302:55, а установленный шестимесячный срок для такого обращения истек 26.07.2020, заявитель вправе получить в аренду без проведения торгов земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300302:55 для завершения строительства незавершенного объекта строительства с кадастровым номером: 24:50:0300302:890.

- заявитель не согласен с доводом Департамента о том, что земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300302:55 предоставлен заявителю по договору аренды также в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0300302:890. Из содержания договора аренды не следует, что земельный участок предоставлен в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0300302:890. В 2017 году заявитель обращался с заявлением о заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства производственно-складского здания. Указанная цель достигнута заявителем. Производственно-складское здание введено в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 24308000-01/3484-дг от 20.01.2022. Право собственности заявителя на производственно-складское здание зарегистрировано в 03.02.2022.

- к моменту заключения договора купли-продажи строительство объекта незавершенного строительства с кадастровым номером: 24:50:0300302:890 еще не началось, поэтому данный объект не указан в договоре купли-продажи. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, объект незавершенного строительства с номером: 24:50:0300302:890 поставлен на кадастровый учет только 15.10.2020. В этот же день зарегистрировано право собственности заявителя на указанный объект недвижимости. В соответствии с п. 1 акта приема-передачи объекта незавершенного строительства с земельным участком от 21.08.2015, продавец передал, а покупатель принял не только объект незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0300302:308, но также и земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0300302:55, для использования в целях строительства производственно-складской базы строительных материалов с инженерным обеспечением в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, общей площадью 9 240 м². Поскольку объект незавершенного строительства с кадастровым номером: 24:50:0300302:890 является частью производственно-складской базы строительных материалов, право на строительство объекта незавершенного строительства с кадастровым номером: 24:50:0300302:890 возникло у заявителя на основании договора купли-продажи.

- постановка на кадастровый учет объекта незавершенного строительства с кадастровым номером: 24:50:0300302:890 после истечения срока действия договора аренды не влияет на рассмотрение настоящего спора по существу, не влияет на возможность заключения договора аренды земельного участка на новый срок в соответствии с п. 5 ст. 39.6. ЗК РФ;

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований согласно доводам, изложенным в отзыве:

- в закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. В приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ). Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015. Вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношений, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений;

- между заявителем и Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска подписан договор аренды земельного участка от 06.03.2017 № 184. Согласно пункту 2.1. договора, срок аренды участка устанавливается с 26.01.2017 по 25.01.2020 (три года). Уведомлением от 30.01.2020 № 1864 Департамент сообщил заявителю, что срок действия договора от 06.03.2017 № 184 аренды земельного участка с кадастровым номером: 24:50:0300302:55, истек 25.01.2020. По истечению срока действия договор аренды земельного участка от 06.03.2017 № 184 прекращен с 26.01.2020. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 17.02.2021 по делу № А33-30360/20202 отказано в иске ООО «Промтерритория» к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска о признании договора аренды земельного участка от 06.03.2017 № 184 возобновленным на неопределенный срок (действующим) с целью оформления права собственности на законно возведенный на земельном участке объект недвижимости. Решением установлено, что единственным основанием для предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства. Иных оснований для заключения указанного договора без проведения торгов нет. Договор от 06.03.2017 № 184 предусматривал срок действия с 26.01.2017 по 25.01.2020. Следовательно, срок действия договора аренды земельного участка от 06.03.2017 истек 25.01.2020. Судом отклонен довод истца о том, что спорный договор является продленным на неопределенный срок, поскольку в силу положений пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ, пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» после истечения срока его действия, может быть заключен только новый договор аренды по результатам торгов;

- согласно разрешению на строительство от 12.12.2016 RU24308000-01/3484-дг, с учетом внесенных изменений 24.01.2020, наименование объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией «Производственно-складская база строительных материалов», согласно которому в состав имущественного комплекса в соответствии с проектной документацией в границах участка включены: административно-бытовое здание (II этап), производственно-складское здание (III этап), котельная (I этап). Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 20.01.2022 введен объект недвижимости «Производственно-складское здание» (III этап). Учитывая, что участок поставлен на кадастровый учет в существующих границах для строительства производственно-складской базы строительных материалов с инженерным обеспечением, а не для строительства одного здания, на которое зарегистрировано право собственности, цель использования земельного участка не достигнута;

- однократное право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300302:55, в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0300302:890, заявителем уже реализовано;

- в соответствии с выпиской ЕГРН от 10.04.2020 на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300302:55, в пределах указанного земельного участка был расположен один объект недвижимости с кадастровым номером 24:50:0300302:308. 02.07.2020 Департамент обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ООО «Промтерритория» об изъятии объекта незавершенного строительства по адресу: <...> - ул. Караульная, площадью 444,1 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0300302:308, путём продажи с публичных торгов. Решением Арбитражного суда Красноярского края от 22.04.2022 по делу № А33-20344/2020 в иске отказано. Материалами дела подтверждено завершение строительства спорного объекта, разрешением от 20.01.2022 № RU2430800-01/3484-дг производственно-складское здание введено в эксплуатацию, на объект зарегистрировано право собственности. Вместе с тем, согласно выписке из ЕГРН, объект незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0300302:890 (34 % готовности) поставлен на кадастровый учет только 15.10.2020. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что Департамент не имел возможности в установленный законом шестимесячный срок со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка обратиться и исковыми требованиями к ООО «Промтерритория» об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0300302:890, путем продажи с публичных торгов. Таким образом, строительство объекта с кадастровым номером 24:50:0300302:890 и его постановка на кадастровый учет фактически осуществлено за пределами срока действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300302:55.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 22.03.2022 № КУВИ-001/2022-39651320 в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300302:55, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилой дом. Почтовый адрес ориентира: Красноярский край, г. Красноярск, ул. 2-я Брянская – ул. Караульная, площадью 9240 +/- 33,64 кв.м., дата присвоения кадастрового номера – 01.02.2008, категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для строительства производственно-складской базы строительных материалов с инженерным обеспечением, в пределах указанного земельного участка расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 24:50:0300302:890, 24:50:0300302:918.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 23.03.2022 № КУВИ-001/2022-40431016, нежилое здание – производственно-складское здание, с кадастровым номером 24:50:0300302:918, адрес: Российская Федерация, Красноярский край, городской округ <...> зд. 23, площадью 448,6 кв.м., дата присвоения кадастрового номера – 25.01.2022, зарегистрировано 03.02.2022 на праве собственности за обществом с ограниченной ответственностью «Промтерритория» на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 20.01.2022 и договора аренды земельного участка от 06.03.2017 № 184.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 22.03.2022 № КУВИ-001/2022-39652978, объект незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0300302:890, местоположение: Российская Федерация, Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, ул. 2-я Брянская – ул. Караульная, площадью застройки 480,6 кв.м., дата присвоения кадастрового номера – 15.10.2020, степень готовности объекта – 34%, принадлежит на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «Промтерритория».

15.04.2013 обществу с ограниченной ответственностью «ЛКТ» выдано разрешение на строительство объекта – производственно-складской базы строительных материалов (в составе: административно-бытового здания общей площадью 930,6 м²; производственно-складское здание общей площадью 444,1 м²; контрольно-пропускной пункт общей площадью 10,5 м²) по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. 2-я Брянская – ул. Караульная, земельный участок кадастровым номером 24:50:0300302:55, со сроком действия до 11.04.2016.

21.08.2015 между обществом с ограниченной ответственностью «ЛКТ» (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Промтерритория» (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, согласно пункту 1 которого продавец продал, а покупатель купил объект незавершенного строительства, назначение не определено, степень готовности 80%, площадью 444,1 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, ул. 2-я Брянская - ул. Караульная, кадастровый номер 24:50:0300302:308.

Цена приобретаемого покупателем недвижимого имущества, указанного в пункте 1 договора, составляет 5 000 000 рублей, и включает в себя стоимость заключения договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 2031 от 09.07.2013, стоимость всего имущества переданного продавцом покупателю по акту приема-передачи к договору (приложение №1).

В соответствии с актом приема-передачи объекта незавершенного строительства с земельным участком от 21.08.2015 к договору купли-продажи от 21.08.2015, продавец в соответствии с договором купли-продажи объекта незавершенного строительства от 21.08.2015 передает, а покупатель принимает: объект незавершенного строительства, назначение не определено, степень готовности 80%, площадью 441,1 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Красноярский край, г. Красноярск» Центральный район, ул. 2-я Брянская - ул. Караульная, кадастровый номер 24: 50:0300302:308, а также земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0300302:55, расположенный по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. 2-ая Брянская - ул. Караульная (далее - участок), для использования в целях строительства производственно-складской базы строительных материалов с инженерным обеспечением в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, общей площадью 9240 кв.м. (далее недвижимое имущество).

Одновременно с передачей недвижимого имущества продавец передает покупателю следующее имущество, расположенное на указанном земельном участке: Трансформаторную подстанцию на 400 квт. с необходимой и имеющейся документацией к ней (в т.ч. всю техническую, исполнительную и правоустанавливающую документацию); двухтрубную систему водоснабжения с 2 пожарными гидрантами с необходимой и имеющейся документацией к ней (в т.ч. всю техническую, исполнительную и правоустанавливающую документацию); установленное ограждение. Также продавец передает всю имеющуюся техническую, исполнительную, правоустанавливающую и иную документацию на сам отчуждаемый объект незавершенного строительстве и на земельный участок, в т.ч. полный пакет документации, требуемый и предоставляемый заявителем при получении разрешения на строительство согласно статье 51 Градостроительного кодекса РФ.

Согласно свидетельству о государственной регистрации прав от 24.09.2015 объект незавершенного строительства, назначение не определено, степень готовности 80%, площадью 444,1 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, ул. 2-я Брянская - ул. Караульная, кадастровый номер 24:50:0300302:308, зарегистрировано право собственности за обществом с ограниченной ответственностью «Промтерритория».

Администрацией города Красноярска обществу с ограниченной ответственностью «Промтерритория» выдано разрешение от 05.05.2016 № RU24308000-01/3484-дг от 15.04.2013 на строительство производственно-складской базы строительных материалов по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. 2-я Брянская – ул. Караульная, кадастровый номер земельного участка, в пределах которого планируется расположение объекта капитального строительства – 24:50:0300302:55, площадь участка 9 240 кв.м., в состав имущественного комплекса входят: административно-бытовое здание 930,6 кв.м., производственно-складское здание площадью 444,1 кв.м., контрольно-пропускной пункт площадью 10,5 кв.м. Срок действия разрешения до 15.12.2016.

12.12.2016 обществу с ограниченной ответственностью «Промтерритория» выдано разрешение на строительство объекта – производственно-складской базы строительных материалов по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. 2-я Брянская – ул. Караульная. В состав имущественного комплекса входят: административно-бытовое здание 930,6 кв.м., производственно-складское здание площадью 444,1 кв.м., контрольно-пропускной пункт площадью 10,5 кв.м. Срок действия разрешения – до 15.12.2018.

26.01.2017 заявитель обратился в департамент муниципального имущества и земельных отношений города Красноярска с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300302:55 без проведения торгов в целях завершения строительства производственно-складской базы.

06.03.2017 между департаментом муниципального имущества и земельных отношений города Красноярска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Промтерритория» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 184, согласно пункту 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0300302:55, находящийся в охранной зоне инженерных сетей: водоснабжения, электроснабжения, с наложением на зоны с особыми условиями использования территории: санитарно-защитную зону при размещении, реконструкции промышленных объектов и производств, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровья человека, в составе коммунально-складской зоны (П3), расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, ул. 2-я Брянская – ул. Караульная, для использования в целях завершения строительства производственно-складской базы в соответствии с градостроительным регламентом зоны в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, который прилагается к договору и является его неотъемлемой частью, общей площадью 9240 кв.м.

Земельный участок передан по акту приема-передачи от 16.01.2007 по договору аренды от 09.08.2007 № 1952.

Срок аренды участка устанавливается с 26.01.2017 по 25.01.2020 (пункт 2.1 договора аренды земельного участка от 06.03.2017 № 184).

Письмом от 05.06.2017 общество с ограниченной ответственностью «Проектная мастерская «Квадрат» сообщило обществу с ограниченной ответственностью «Промтерритория» о нецелесообразности размещения административного здания в северной части земельного участка по причине удаленности здания от источников тепло, водо и электроснабжения. Кроме того, в данном месте обнаружено подземное захоронение строительных конструкций, что не позволяет выполнить фундаменты в соответствии с проектом.

28.12.2017 обществу с ограниченной ответственностью «Промтерритория» выдано разрешение на строительство объекта – производственно-складской базы строительных материалов по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. 2-я Брянская – ул. Караульная. В состав имущественного комплекса входят: административно-бытовое здание 930,6 кв.м., производственно-складское здание площадью 444,1 кв.м., контрольно-пропускной пункт площадью 10,5 кв.м.

05.02.2018 обществу с ограниченной ответственностью «Промтерритория» выдано разрешение на строительство объекта – производственно-складской базы строительных материалов по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. 2-я Брянская – ул. Караульная. В состав имущественного комплекса входят: административно-бытовое здание 930,6 кв.м., производственно-складское здание площадью 444,1 кв.м., котельная площадью 54 кв.м. Срок действия разрешения – до 15.12.2018.

16.10.2018 обществу с ограниченной ответственностью «Промтерритория» выдано разрешение на строительство объекта – производственно-складской базы строительных материалов по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. 2-я Брянская – ул. Караульная. В состав имущественного комплекса входят: административно-бытовое здание 930,6 кв.м., производственно-складское здание площадью 444,1 кв.м., котельная площадью 54 кв.м. Срок действия разрешения – до 25.01.2020.

16.01.2020 обществу с ограниченной ответственностью «Промтерритория» выдано разрешение на строительство объекта – производственно-складской базы строительных материалов по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. 2-я Брянская – ул. Караульная. В состав имущественного комплекса входят: административно-бытовое здание 930,6 кв.м., производственно-складское здание площадью 444,1 кв.м., котельная площадью 54 кв.м. Срок действия разрешения – до 25.01.2020.

24.01.2020 обществу с ограниченной ответственностью «Промтерритория» выдано разрешение на строительство объекта – производственно-складской базы строительных материалов по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. 2-я Брянская – ул. Караульная. В состав имущественного комплекса входят: административно-бытовое здание 930,6 кв.м., производственно-складское здание площадью 444,1 кв.м., котельная площадью 54 кв.м. Срок действия разрешения –31.12.2020.

25.08.2020 заявитель обратился в департамент муниципального имущества и земельных отношений города Красноярска с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300302:308 в аренду без проведения торгов для строительства производственно-складской базы строительных материалов.

В ответ на указанное обращение департамент муниципального имущества и земельных отношений города Красноярска отказал в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300302:308 в связи с тем, что ранее земельный участок в с соответствии с договором аренды предоставлялся заявителю для завершения строительства производственно-складской базы.

20.01.2022 обществу с ограниченной ответственностью «Промтерритория» выдано разрешение на ввод объекта – производственно-складской базы строительных материалов по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. 2-я Брянская – ул. Караульная в эксплуатацию.

Департамент муниципального имущества и земельных отношений города Красноярска отказал заявителю в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300302:308 в собственность за плату без проведения торгов, учитывая, что участок поставлен на кадастровый учет в существующих границах для строительства производственно-складской базы строительных материалов с инженерным обеспечением, а не для строительства одного здания, на которое зарегистрировано право собственности, цель использования земельного участка не достигнута.

Согласно техническому заключению от 02.03.2022, шифр: 058-22, строения, расположенные по адресу: <...> на земельном участке с К№24:50:0300302:55, контрольно-пропускной пункт и трансформаторная подстанция, не имеют прочной связи с землей, а также прочной бетонной основы, объекты не предназначены для самостоятельной эксплуатации для иной деятельности, являются некапитальными строениями вспомогательного использования и имеют пониженный уровень ответственности (КС-1), согласно ГОСТ 27751-2014.

Письмом от 24.03.2022 в ответ на заявление общества с ограниченной ответственностью «Промтерритория» о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300305:55 в собственность за плату без проведения торгов департаментом отказано в предоставлении земельного участка в связи с нахождением в границах участка объекта незавершенного строительства.

21.03.2022 заявитель обратился в департамент муниципального имущества и земельных отношений города Красноярска с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300302:55 без проведения торгов в целях завершения строительства административного здания с кадастровым номером 24:50:0300302:890 и ввода его в эксплуатацию.

Письмом от 15.04.2022 № 4204ги департамент муниципального имущества и земельных отношений города Красноярска отказал заявителю в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300302:55 в связи с тем, что ранее земельный участок в с соответствии с договором аренды предоставлялся заявителю для завершения строительства производственно-складской базы.

Полагая, что отказ департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, выраженный в письме от 15.04.2022 № 4204ги, нарушает права и законные интересы, заявитель обратился в Арбитражный суд Красноярского края с настоящим заявлением.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Способы защиты гражданских прав предусмотрены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), защита может быть осуществлена и иными способами, предусмотренными законом, использование других способов защиты права допускается только при наличии прямого указания закона. Гражданский кодекс Российской Федерации не ограничивает субъект в выборе способа защиты нарушенного права; граждане и юридические лица в силу статьи 9 ГК РФ вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению, однако избранный лицом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, и в конечном итоге привести к восстановлению нарушенного права.

Истец свободен в выборе способа защиты, однако избранный истцом способ должен вести к восстановлению принадлежащих ему имущественных прав и интересов, на что неоднократно указывал Верховный Суд Российской Федерации в Определениях по конкретным делам (Определение от 12.03.2015 № 308-ЭС15-231, от 28.07.2016 № 301-ЭС16-3758, от 13.10.2016 № 304-ЭС16-12759, от 14.10.2016 № 306-ЭС16-13059, от 05.04.2017 № 305-ЭС16-17597, от 17.07.2017 № 307-КГ17-8679).

Согласно статье 29 АПК РФ арбитражные суды рассматривают в порядке административного судопроизводства, возникающие из административных и иных публичных правоотношений экономические споры и иные дела, связанные с осуществлением организациями и гражданами предпринимательской и иной экономической деятельности, в том числе, дела об оспаривании ненормативных правовых актов органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц, затрагивающих права и законны интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Порядок рассмотрения дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц регулируется нормами главы 24 АПК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 198 АПК РФ, заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

Заявителем оспаривается отказ департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, изложенный в письме от 15.04.2022 № 4204ги.

С заявлением об оспаривании решения заявитель обратился в суд 12.05.2022 посредством заполнения формы, размещенной в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» через систему «Мой арбитр», т.е. с соблюдением срока, установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ.

Из положений статьи 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) следует, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления, указанными в пункте статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ»О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В соответствии с Положением о департаменте муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, утв. распоряжением администрации города Красноярска от 23.05.2013 № 110-р (далее – Положение от 23.05.2013 № 110-р), Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – Департамент) является органом администрации города Красноярска, осуществляющим управление и распоряжение муниципальной собственностью города Красноярска, в том числе земельными и лесными участками (далее – муниципальное имущество), а также земельными и лесными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории города Красноярска, в пределах полномочий, предусмотренных действующим законодательством (п. 1). Департамент разрабатывает проекты правовых актов города по вопросам управления и распоряжения муниципальным имуществом, в том числе земельными и лесными участками (п. 21). Согласно пункту 25 Положения от 23.05.2013 № 110-р департамент управляет и распоряжается муниципальным имуществом, а также землями и лесами, государственная собственность на которые не разграничена, передавая их по договору в аренду и иное возмездное и безвозмездное пользование, в том числе по договорам хранения, концессионным соглашениям, в хозяйственное ведение и оперативное управление, доверительное управление другому лицу, в залог, в пределах, установленных действующим законодательством Российской Федерации, правовыми актами города.

Таким образом, отказ осуществлен уполномоченным органом.

Из части 4 статьи 200 АПК РФ следует, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 201 АПК РФ при рассмотрении заявления суд оценивает решения, действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц на соответствие законам и иным нормативным правовым актам. Обязанность доказывания законности решений, действий (бездействия) возлагается на ответчика в соответствии с частью 5 статьи 200 АПК РФ.

Из содержания статей 198, 200, 201 АПК РФ следует, что для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, суд должен установить наличие одновременно двух условий:

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту,

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

При этом, исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 АПК РФ, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.

На основании имеющихся в деле доказательств судом установлено и сторонами не оспаривается, что заявитель является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0300302:890, расположенного по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, ул. 2-я Брянская – ул. Караульная. Указанный объект незавершенного строительства с кадастровым номером расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300302:55.

В целях завершения строительства данного объекта заявитель обратился в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с заявлением о предоставлении без проведения торгов земельного участка, в пределах которого расположен объект незавершенного строительства.

Согласно пункту 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом. Данное положение согласуется с установленным в пункте 5 статьи 1 ЗК РФ принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи. Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов – пунктом 4 данной статьи.

При отсутствии совокупности условий пунктов 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

Аналогичная правовая позиция отражена в пункте 16 Обзора судебной практики № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018.

Перечень оснований заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов, установленный пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, является закрытым и предусматривает такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства.

Так, в силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Учитывая изложенное, в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи.

Таким образом, указанными нормами закреплено право собственника объекта незавершенного строительства на однократное повторное приобретение в аренду сроком на три года в льготном порядке (минуя процедуру торгов) земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, с целью завершения строительства такого объекта.

Названные положения ЗК РФ, направлены на предоставление возможности добросовестному застройщику, являющемуся собственником объекта незавершенного строительства, приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года для завершения его строительства.

При этом одно лишь намерение арендатора заключить новый договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 № 17540/11).

Как усматривается из материалов дела, на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства заявителем приобретены права на расположенный на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0300302:55 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0300302:308, при этом цена приобретенного заявителем имущества, включает в себя стоимость заключения договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 2031 от 09.07.2013.

В последующем на основании договора аренды земельного участка от 06.03.2017 № 184, заключенным между заявителем и уполномоченным органом, земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300302:55 предоставлялся заявителю для использования в целях завершения строительства производственно-складской базы, земельный участок переда по акту приема-передач от 16.01.2007 по договору аренды земельного участка от 09.08.2007 № 1952 (пункт 1.1 договора аренды земельного участка от 06.03.2017 № 184). Договор аренды земельного участка от 06.03.2017 № 184 предусматривал срок его действия с 26.01.2017 по 25.01.2020.

Таким образом, заявитель путем заключения договора аренды земельного участка от 06.03.2017 № 184 реализовал право на однократное приобретение земельного участка в целях завершения строительства производственно-складской базы, однако не завершил строительство данного объекта в период действия договора. При этом, как следует из представленных в материалы дела разрешений на строительство, в состав названной производственно-складской базы входили три объекта – административно-бытовое здание 930,6 кв.м., производственно-складское здание площадью 444,1 кв.м., контрольно-пропускной пункт площадью 10,5 кв.м. (котельная).

Учитывая изложенное, судом не может быть принят довод заявителя относительно наличия оснований для предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов, в связи с тем, что участок ранее не предоставлялся заявителю в аренду для завершения строительства объекта с кадастровым номером 24:50:0300302:890, поскольку, как следует из указанных разрешений на строительство, на спорном земельном участке изначально планировалось строительство комплекса из нескольких зданий. По смыслу положений статьи 39.6 ЗК РФ, земельный участок предоставляется для завершения строительства всех объектов незавершенного строительства, расположенных на участке. Иное означало бы возможность последовательно получать в аренду без торгов сроком на три года земельный участок для завершения строительства каждого отдельного объекта (в случае нахождения на участке нескольких объектов незавершенного строительства).

Действующим законодательством не предусмотрена возможность более одного раза повторно предоставлять в аренду земельный участок из земель муниципальной собственности для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Более того, такое повторное предоставление земельного участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6, пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ создает преимущественные условия ведения предпринимательской деятельности и может иметь признаки нарушения антимонопольного законодательства.

В качестве доказательств наличия объективных причин, препятствующих завершению строительства, заявителем представлено письмом ООО «Проектная мастерская «Квадрат», датированное 05.06.2017, т.е. через три месяца после заключения договора аренды земельного участка. Иных достаточных и достоверных доказательств того, что заявитель не успел закончить строительство и ввести производственно-складскую базу в эксплуатацию в срок, установленный договором аренды в связи с объективными, не зависящими от заявителя реальными препятствий к пользованию арендованным земельным участком, либо в связи с незаконными действиями уполномоченного органа, препятствующими строительству, в материалы дела не представлено.

Суд отмечает, что в соответствии с правовой позицией, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10, прекращение договора аренды, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, в связи с чем заявитель не лишен права получить земельный участок соответствующей площади, необходимый для использования принадлежащего заявителю на праве собственности производственно-складского здания с кадастровым номером 24:50:0300302:918.

При этом, законность выдачи разрешение на строительство объекта капитального строительства (за пределами срока действия договора аренды земельного участка) не является предметом настоящего спора.

В данном случае, исходя из совокупности положений статей 35, 39.6, 39.16 ЗК РФ, учитывая, что земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300302:55 ранее предоставлялся заявителю для завершения строительства – производственно-складской базы, заявитель не доказал, что вправе повторно требовать предоставления ему в аренду под строительство без торгов земельного участка, в связи с чем оснований для признания оспариваемого решения незаконным не имеется.

Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Таким образом, исследовав и оценив обстоятельства дела и представленные участвующими в нем лицами доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ во взаимной связи с подлежащими применению положениями действующего законодательства, суд приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае отсутствует совокупность условий, предусмотренная статьями 198, 201 АПК РФ, необходимая для признания оспариваемого решения незаконным.

По результатам рассмотрения заявления, исходя из отсутствия оснований для его удовлетворения, с учетом положений статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные заявителем, на основании статьи 110 АПК РФ относятся на заявителя.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявленных требований отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

А.В. Заблоцкая