Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Е.В. Курбатовой, рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Фортэкс», Красноярский край, г. Железногорск,

к обществу с ограниченной ответственностью «ЛТК», Красноярский край, г. Железногорск,

о расторжении договора,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца:

-Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации ЗАТО г. Железногорск, Красноярский край, г. Железногорск,

в присутствии:

от истца: ФИО1 – представителя по доверенности от 20.07.2010, по паспорту,

от ответчика: ФИО2 – представителя по доверенности от 15.09.2010, по паспорту, ФИО3 – представителя по доверенности от 03.08.2010, по паспорту,

от третьего лица: ФИО4 – представителя по доверенности от 11.01.2010, по паспорту,

при ведении протокола судебного заседания судьей Е.В. Курбатовой,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Фортэкс» обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ЛТК» о расторжении договора аренды муниципального имущества от 01.07.2004 № 2950.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 07.09.2010 возбуждено производство по делу.

В судебном заседании ответчик просил приобщить доказательства оплаты пользования земельным участком.

Ходатайство удовлетворено, платежное поручение приобщено к материалам дела.

Истец требования поддержал, пояснил, что режим арендованного имущества изменен, основанием иска является неуплата ответчиком установленной истцом арендной платы, арендодатель имеет право изменять размер арендной платы в одностороннем порядке, при режиме имущества в муниципальной собственности свобода арендодателя ограничена, при изменении режима собственности свобода не ограничена, основание иска истцом не изменяется.

Ответчик требования не признал по основаниям, указанным в отзыве и представленном дополнении к отзыву, информация об ограничениях (обременении) имущества при продаже имелась у истца, истец несет риски непонимания условий договора аренды, коэффициенты для установления размера арендной платы определены договором, размер арендной платы не изменялся с 2008 года с учетом рыночной ситуации, одностороннее изменение арендной платы не основано на договоре, условия договора аренды не подлежат изменению в связи с изменением собственника, в договоре предусмотрен механизм изменения арендной платы, убыточность деятельности истца свидетельствует о необходимости минимизации расходов.

Третье лицо поддержало доводы отзыва, пояснило, что переход права собственности не является основанием для изменения договора, все изменения к договору подлежат регистрации, размер арендной платы изменен истцом без соблюдения условий договора аренды, требовании истца необоснованны.

Истец указал, что, руководствуясь дословным содержанием пункта 3.4.1., арендодатель вправе изменять размер арендной платы, режим муниципальной собственности утрачен, арендная плата должна устанавливаться с учетом рыночных условий.

Ответчик указал, что стороны согласовали порядок изменения арендной платы, отчет оценщика произведен с использованием 1 метода – затратного без учета иных методов.

Ответчиком представлен письменный отзыв на исковое заявление, согласно которому просит в удовлетворении исковых требований отказать по следующим основаниям:

-ответчик, заключая договор аренды №2950 от 01.07.2004 на срок до30.06.2016, исходил из гарантированной законом стабильности арендных отношений на установленных в договоре условиях, в том числе в отношении размера арендной платы и порядка его изменения; со своей стороны истец, принимая решение об участии в приватизации арендуемого ответчиком имущества и приобретая его по договору купли-продажи, был осведомлен об условиях договора аренды №2950, что подтверждается информационным сообщением о приватизации муниципального имущества (опубликовано в газете «Город и Горожане» №101 от 24.12.2009) и договором купли-продажи муниципального имущества №294 от 18.02.2010; таким образом, истец в соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации самостоятельно за свой риск принял на себя права и обязанности арендодателя по договору аренды №2950 на установленных в нем условиях; поэтому абсолютно необоснованны попытки истца переложить на ответчика экономические последствия собственных решений и действий;

-в соответствии пунктом 3.4.1 договора аренды №2950 от 01.07.2004 арендодатель - КУМИ Администрации ЗАТО г.Железногорск и арендатор - ответчик установили, что ставка арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год на основании не одностороннего собственного безосновательного решения арендодателя, а на основании согласованного сторонами порядка, в котором ставка арендной платы определяется расчетным путем в зависимости от изменения рыночных условий, оцениваемых через такой рыночный критерий, как условная средняя стоимость нового строительства одного квадратного метра строения в г.Железногорске; указанный рыночный критерий определяется и устанавливается не арендодателем и не арендатором, а независимыми от них третьими лицами (УКС, городской Совет); как только решением городского Совета на основе экспертной рыночной оценки УКС будет установлено увеличение указанного рыночного критерия, истец безусловно будет вправе на основе этого решения повысить арендую плату в одностороннем порядке, а тот факт, что с 2008 года ставка арендной платы не увеличивалась, как раз подтверждает соответствие рыночным условиями установленного в договоре аренды №2950 от 01.07.2004 порядка определения и изменения арендной платы, так как в условиях финансового кризиса рынок аренды и соответствующие арендные ставки на недвижимое имущество существенно упали;

-согласно пункту 3.5 договора аренды №2950 от 01.07.2004 «арендная плата не включает плату за пользование земельным участком, на котором расположен объект», при этом договором аренды №2950 от 01.07.2004 установлен размер и порядок внесения платы за пользование земельным участком, на котором расположен объект, поэтому между Администрацией ЗАТО г.Железногорск, представляющей собственника земельного участка, и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка №6263-а от 28.07.2005, в соответствии с которым ответчик до настоящего момента полностью и надлежащим образом уплачивал арендую плату за пользование земельным участком, на котором расположен объект аренды, что подтверждается соответствующими платежными поручениями; в подтверждение действия указанного договора аренды земельного участка Ответчик получил от арендодателя земельного участка письмо исх.№06/498 от 27.06.2010; в свою очередь истец, предъявляя требования ответчику об уплате платы за пользование земельным участком, на котором расположен объект аренды, несмотря на ответ ответчика исх.№12/10 от 11.08.2010 со ссылкой на договор аренды земельного участка №6263-а от 28.07.2005, до настоящего времени не предоставил ответчику никаких сведений и доказательств заключения истцом договора аренды того же земельного участка и размера арендной платы, подлежащей возмещению ответчиком;

-соглашение об изменении размера арендной платы по договору №2950 от 01.07.2004 подлежит государственной регистрации.

Третьим лицом представлен письменный отзыв на исковое заявление, в котором со ссылкой на фактические обстоятельства дела и нормы закона указал, что истец знал об обременении приобретаемого им имущества, требования истца могут быть признаны обоснованными и подлежащими удовлетворению при условии предоставления им доказательств наличия оснований для одностороннего расторжения договора, указанных в статьях 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

01.07.2004 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации ЗАТО г. Железногорск (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «ЛТК» (арендатор) был заключен договор аренды муниципального имущества №2950 (далее – договор от 01.07.2004 №2950), в соответствии с пунктом 1.1. которого (в редакции дополнения к договору от 01.12.2005) арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование (в аренду) муниципальное имущество: сооружение (согласно перечню муниципального имущества (приложение №2 к договору): АЗС-163 – имущественный комплекс площадью 6295,4кв.м.), расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, ЗАТО Железногорск, <...> сооружение 53 (далее – арендуемый объект), площадью застройки 6295,4кв.м., для организации оптовой и розничной торговли ГСМ. Данное сооружение принадлежит закрытому административно-территориальному образованию Железногорск Красноярского края на основании выписки из Реестра муниципальной собственности ЗАТО г. Железногорск от 31.08.2005 №20-17/434, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01 ноября 2005 года сделана запись регистрации №24-24-12/008/2005-895, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серя 24ДЩ №006321, выданным Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам (пункт 1.2. договора от 01.07.2004 №2950 в редакции дополнения к договору от 01.12.2005).

Пунктом 2.2. договора от 01.07.2004 №2950 в редакции дополнения к договору от 01.12.2005 срок действия договора аренды установлен с 01 июля 2004 года по 30 июня 2016 года включительно.

Дополнением от 30.05.2008 к договору от 01.07.2004 №2950 арендная плата была установлена в размере 21 372 руб. 63 коп. (без НДС) и в последующем не изменялась.

В пункте 3.2. договора указано на обязанность арендатора вносить арендую плату ежемесячно не позднее 10 числа, следующего за оплачиваемым.

По условиям договора от 01.07.2004 №2950 арендатор обязан вносить арендную плату со дня передачи объекта в аренду по день передачи объекта из аренды по акту приема-передачи (пункт 3.7. договора от 01.07.2004 №2950); арендатор имеет право вносить арендную плату вперед за любой срок в размере, определяемом на момент оплаты (пункт 3.6. договора от 01.07.2004 №2950); арендатор обязан своевременно и в полном объеме уплачивать арендную плату в размере, порядке и сроки, установленные договором (пункт 7.6. договора от 01.07.2004 №2950).

Порядок изменения размера арендной платы в течение срока действия договора установлен пунктом 3.4. договора от 01.07.2004 №2950: арендная плата может изменяться арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, в связи с изменением формулы расчета размера арендной платы либо ее составляющих : Сс – условной средней стоимости нового строительства одного квадратного метра строения, срока амортизации, расчетных коэффициентов; изменение арендной платы вводится в действие с вступления в силу решения городского Совета , публикуемого в средствах массовой информации г. Железногорск, без предварительного уведомления об этом арендатора (подпункт 3.4.1. договора от 01.07.2004 №2950); арендная плата может изменяться чаще одного раза в год по соглашению сторон в связи с уточнением арендуемых площадей, при сдаче арендуемых платежей в субаренду, при изменении вида деятельности, при предоставлении льгот по арендной плате (подпункт 3.4.2. договора от 01.07.2004 №2950), изменение арендной платы оформляется дополнением к договору аренды (подпункт 3.4.3. договора от 01.07.2004 №2950).

Согласно пункту 3.5. договора от 01.07.2004 №2950 арендная плата не включает плату за пользование земельным участком, на котором расположен объект; оплата коммунальных и прочих целевых услуг, возмещение эксплуатационных расходов и расходов за техническое и аварийное обслуживание с предприятиями (по договорам с обслуживающими предприятиями), расходов на страхование арендуемого имущества не входит в арендную плату и производится дополнительно в соответствии с условиями заключенных договоров, являющихся приложением к настоящему договору.

На основании пункта 9.1. договора от 01.07.2004 №2950 договор может быть расторгнут до истечения срока действия в одностороннем порядке арендодателем в следующих случаях:

-арендодатель не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа;

-арендатор не использует объект либо использует объект не в соответствии с его назначением в течение не менее 2 месяцев подряд;

-арендатор существенно ухудшает состояние объекта в результате неправильной эксплуатации, нарушения норм и правил противопожарной безопасности, санитарно-гигиенических требований, отсутствии текущего ремонта, аварийного обслуживания объекта, противоправных действий арендатора;

-арендатор не несет расходы по коммунальным и другим целевым платежам, эксплуатационным расходам, техническому и аварийному обслуживанию объекта более 2 месяцев подряд;

-арендатор сдал объект в субаренду без письменного согласия арендодателя.

Государственная регистрация договора аренды муниципального имущества от 01.07.2004 №2950 произведена 16.08.2004, № регистрации 24:01.11:13.2004:640.

На момент заключения договора №2950 спорное сооружение находилось в муниципальной собственности ЗАТО Железногорск, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 01.11.2005 серии 24ДЩ № 006321.

22.12.2009 Администрацией ЗАТО г. Железногорск вынесено постановление №2237п «Об условиях приватизации сооружения - автозаправочной станции №163, расположенной по ул. Красноярская, coop. 53», в котором были определены условия приватизации указанного объекта недвижимости, и утвержден План приватизации данного объекта. В пункте 1 Постановления №2237п, пункте 1.6 Плана приватизации содержится указание на обременение приватизируемого имущества договором аренды от 01.07.2004 №2950.

Информационное сообщение о приватизации сооружения - автозаправочной станции №163 по адресу: Красноярский край, ЗАТО Железногорск, <...> coop.53» опубликовано в печатном издании г. Железногорска - газете «Город и горожане» от 24.12.2009 №101. Опубликованное информационное сообщение приводит сведения об обременении имущества договором аренды от 01.07.2004 №2950.

18.02.2010 на основании протокола аукционной комиссии от 17.02.2010 №20-42/120 между Администрацией ЗАТО г. Железногорск (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Фортекс» (покупатель) заключен договор №294 купли-продажи муниципального имущества – сооружения – автозаправочной станции №163, расположенной по адресу: Красноярский край, ЗАТО Железногорск, <...> coop.53».

В пункте 1.7. договора от 18.02.2010 №294 указано на обременение продаваемого объекта договором аренды муниципального имущества от 01.07.2004 №2950.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права серия 24ЕИ №484133 право собственности общества с ограниченной ответственностью «Фортекс» зарегистрировано 18.03.2010.

Истец направил в адрес ответчика проект дополнения от 23.03.2010 к договору аренды муниципального имущества от 01.07.2004 №2950, пунктом 5 которого размер арендной платы (пункт 3.1. договора аренды недвижимого имущества от 01.07.2004 №2950) с 15.04.2010 определен в размере 380 000 руб. с НДС.

В письме от 14.04.2010 №95/10 общество с ограниченной ответственностью «ЛТК» отказалось от заключения каких-либо дополнений к договору аренды муниципального имущества от 01.07.2004 № 2950 со ссылкой на статью 617 Гражданского кодекса Российской Федерации. В письме от 01.06.2010 №129/1 указало на незаконность и необоснованность увеличения размера арендной платы.

Считая размер арендной платы измененным, общество с ограниченной ответственностью «Фортэкс» выставляло счета-фактуры на внесение арендной платы от 30.04.2010 №7 на сумму 11 389 руб. 54 коп., от 30.04.2010 №8 на сумму 214 435 руб. 85 коп., от 31.05.2010 №9 на сумму 380 000 руб., от 30.06.2010 №10 на сумму 380 000 руб., от 31.07.2010 №14 на сумму 380 000 руб. Также выставлены счета-фактуры на оплату за пользование земельным участком от 13.07.2010 №15 на сумму 20 480 руб. 84 коп., от 31.07.2010 №16 на сумму 272 102 руб. 74 коп.

В претензии б/н б/д истец, указав на наличие задолженности по договору аренды муниципального имущества от 01.07.2004 №2950, предложил уплатить сумму задолженности или расторгнуть договор аренды №2950 добровольно.

В письме от 11.08.2010 №12/10 общество с ограниченной ответственностью «ЛТК» сообщило, что считает предлагаемое увеличение размера арендной платы, расторжение договора аренды муниципального имущества от 01.07.2004 №2950 незаконным и необоснованным, намерено продолжать исполнять договор аренды на установленных им условиях, в том числе в части внесения арендной платы.

В подтверждение внесения арендной платы в установленном договором аренды от 01.07.2004 №2950 размере истец представил платежные поручения от 21.04.2010 №70 на сумму 11 389 руб. 54 коп., от 04.05.2010 №87 на сумму 25 219 руб. 70 коп., от 02.06.2010 №104 на сумму 25 219 руб. 70 коп., от 02.07.2010 №126 на сумму 25 219 руб. 70 коп., от 02.08.2010 №147 на сумму 25 219 руб. 70 коп., от 02.09.2010 №168 на сумму 25 219 руб. 70 коп.

Ссылаясь на то, что до настоящего времени (более трех сроков подряд) арендная плата в установленном истцом размере ответчиком (арендатором) не уплачивается, возмещение истцу за пользование земельным участком ответчик также не производит, нарушение ответчиком условий договора аренды в значительной степени лишает истца того, на что он вправе рассчитывать как собственник недвижимого имущества, истец обратился в суд с требованием о расторжении договора аренды муниципального имущества от 01.07.2004 № 2950.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам:

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (пункт 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц. В том числе, гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела, фактических обстоятельств следует, что отношения общества с ограниченной ответственностью «Фортэкс», общества с ограниченной ответственностью «ЛТК» возникли из договора аренды муниципального имущества от 01.07.2004 №2950, регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заявленные обществом с ограниченной ответственностью «Фортэкс» исковые требования (предмет иска) о расторжении договора аренды муниципального имущества от 01.07.2004 № 2950 основаны (основание иска) на неоплате суммы арендной платы, установленной обществом с ограниченной ответственностью «Фортэкс», более трех раз подряд, что следует из искового заявления, пояснений истца в судебном заседании.

Предметом аренды по договору от 01.07.2004 №2950 с учетом последующего подписания сторонами дополнения к договору от 01.12.2005 является муниципальное имущество: сооружение (согласно перечню муниципального имущества (приложение №2 к договору): АЗС-163 – имущественный комплекс площадью 6295,4кв.м.), расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, ЗАТО Железногорск, <...> сооружение 53 (далее – арендуемый объект), площадью застройки 6295,4кв.м., для организации оптовой и розничной торговли ГСМ.

Согласно статье 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.

На момент заключения договора от 01.07.2004 №2950 спорное сооружение находилось в муниципальной собственности ЗАТО Железногорск, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 01.11.2005 серии 24ДЩ № 006321, обозначено в пункте 1.2. договора от 01.07.2004 №2950 (в редакции дополнения).

В соответствии с пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Имущество , находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации ).

Статьей 2 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» констатировано, что приватизация государственного и муниципального имущества основывается на признании равенства покупателей государственного и муниципального имущества и открытости деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления. Приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом.

В качестве одного из способов приватизации муниципального имущества пункт 1 статьи 13 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» называет продажу муниципального имущества на аукционе.

В порядке исполнения постановления Администрации ЗАТО г. Железногорск от 22.12.2009 №2237п «Об условиях приватизации сооружения - автозаправочной станции №163, расположенной по ул. Красноярская, coop. 53», утвержденного Плана приватизации объекта 18.02.2010 на основании протокола аукционной комиссии от 17.02.2010 №20-42/120 между Администрацией ЗАТО г. Железногорск (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Фортекс» (покупатель) заключен договор №294 купли-продажи муниципального имущества – сооружения – автозаправочной станции №163, расположенной по адресу: Красноярский край, ЗАТО Железногорск, <...> coop.53». Следовательно, согласно договору купли-продажи муниципального имущества от 18.02.2010 №294, свидетельству о государственной регистрации права серия 24ЕИ №484133 право собственности на арендуемое ответчиком помещение перешло к обществу с ограниченной ответственностью «Фортэкс».

Пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 4 части 2 статьи 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что выбор способа защиты нарушенного права является прерогативой истца. В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не вправе изменять предмет или основание иска и выходить за пределы заявленных требований, поскольку данное право принадлежит исключительно истцу.

Основанием иска общество с ограниченной ответственностью «Фортэкс» указывает существенное нарушение ответчиком условий договора аренды муниципального имущества от 01.07.2004 №2950, согласно данным в судебном заседании пояснениям основание иска обществом с ограниченной ответственностью «Фортэкс» не меняется.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так в силу пункта 3 названной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

По пункту 9.1. договора от 01.07.2004 №2950 договор может быть расторгнут до истечения срока действия в одностороннем порядке арендодателем в случае, если арендодатель не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа; арендатор не несет расходы по коммунальным и другим целевым платежам, эксплуатационным расходам, техническому и аварийному обслуживанию объекта более 2 месяцев подряд.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и сроки, определенные договором.

Сторонами договора купли-продажи муниципального имущества от 18.02.2010 №294 в пункте 1.7. оговорено, что продаваемый объект обременен договором аренды муниципального имущества от 01.07.2004 №2950.

Об обременении объекта приватизации арендой истец был осведомлен одновременно с получением сведений о приватизации сооружения (автозаправочной станции №163 по адресу: Красноярский край, ЗАТО Железногорск, <...> coop.53») ввиду публикации информационного сообщения в печатном издании г. Железногорска - газете «Город и горожане» от 24.12.2009 №101.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 Кодекса).

Следовательно, в связи с заключением договора купли-продажи права и обязанности арендодателя по договору аренды муниципального имущества от 01.07.2004 №2950 перешли к обществу с ограниченной ответственностью «Фортэкс».

Проект дополнительного соглашения ответчиком не подписан, из переписки сторон следует, что повышение размера арендной платы ответчик считает незаконным, необоснованным, на внесение изменений в договор аренды не согласен.

Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По правилам статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором , законом либо в установленном законом порядке. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества; стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (пункт 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По условиям договора от 01.07.2004 №2950 арендатор обязан вносить арендную плату со дня передачи объекта в аренду по день передачи объекта из аренды по акту приема-передачи (пункт 3.7. договора от 01.07.2004 №2950); арендатор имеет право вносить арендную плату вперед за любой срок в размере, определяемом на момент оплаты (пункт 3.6. договора от 01.07.2004 №2950); арендатор обязан своевременно и в полном объеме уплачивать арендную плату в размере, порядке и сроки, установленные договором (пункт 7.6. договора от 01.07.2004 №2950).

Договором от 01.07.2004 №2950 определен порядок (механизм) изменения установленного размера арендной платы (пункт 3.4. договора от 01.07.2004 №2950), согласно которому арендная плата может изменяться арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, в связи с изменением формулы расчета размера арендной платы либо ее составляющих : Сс – условной средней стоимости нового строительства одного квадратного метра строения, срока амортизации, расчетных коэффициентов; изменение арендной платы вводится в действие с вступления в силу решения городского Совета , публикуемого в средствах массовой информации г. Железногорск, без предварительного уведомления об этом арендатора (подпункт 3.4.1. договора от 01.07.2004 №2950); арендная плата может изменяться чаще одного раза в год по соглашению сторон в связи с уточнением арендуемых площадей, при сдаче арендуемых платежей в субаренду, при изменении вида деятельности, при предоставлении льгот по арендной плате (подпункт 3.4.2. договора от 01.07.2004 №2950), изменение арендной платы оформляется дополнением к договору аренды (подпункт 3.4.3. договора от 01.07.2004 №2950).

В материалы дела не представлено доказательств того, что сторонами в установленном договором аренды от 01.07.2004 №2950 порядке (пункт 3.4. договора от 01.07.2004 №2950) было достигнуто согласие об изменении предусмотренного дополнением от 30.05.2008 к договору от 01.07.2004 №2950 размера арендной платы (21 372 руб. 63 коп.) и соответствующие изменения были внесены в договор от 01.07.2004 №2950.

Согласно части 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Соответственно, соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанной ими в договоре аренды муниципального имущества от 01.07.2004 №2950, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Поскольку на предложение общества с ограниченной ответственностью «Фортэкс» об увеличении размера арендных платежей акцепта со стороны арендатора общества с ограниченной ответственностью «ЛТК» не последовало, суд приходит к выводу, что названное соглашение не заключено, а следовательно, арендная плата за спорный период подлежит расчету согласно ранее установленному порядку, исходя из суммы 21 372 руб. 63 коп. (без НДС) в месяц, доказательств установления иного порядка (механизма) изменения размера арендной платы в материалы дела не представлено.

Исполнение ответчиком обязательства по внесению арендных платежей в соответствии с установленным размером и порядком внесения арендной платы подтверждено платежными поручениями от 21.04.2010 №70 на сумму 11 389 руб. 54 коп., от 04.05.2010 №87 на сумму 25 219 руб. 70 коп., от 02.06.2010 №104 на сумму 25 219 руб. 70 коп., от 02.07.2010 №126 на сумму 25 219 руб. 70 коп., от 02.08.2010 №147 на сумму 25 219 руб. 70 коп., от 02.09.2010 №168 на сумму 25 219 руб. 70 коп.

Довод истца о неисполнении ответчиком обязанности по внесению арендной платы за пользование земельным участком также опровергается материалами дела – заключенным между Администрацией ЗАТО г. Железногорск (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «ЛТК» (арендатор) договором аренды земельного участка от 28.07.2005 №6263-а, актом приема-передачи земельного участка, дополнительным соглашением от 01.10.2009, платежными поручениями от 13.01.2010 №4 на сумму 115 299 руб. 14 коп., от 08.04.2010 №63 на сумму 115 299 руб. 14 коп., от 02.07.2010 №125 на сумму 115 299 руб. 14 коп., письмом Администрации ЗАТО город Железногорск от 27.06.2010 №06/498.

Довод ответчика о недостоверности отчетов об определении рыночной стоимости имущественного права судом не принимается, поскольку оспаривание отчетов (от 22.09.2010 №73/10, от 14.09.2010 №459) в предмет исковых требований по настоящему делу не входит.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что доказательства нарушения ответчиком условий договора аренды муниципального имущества от 01.07.2004 №2950, которые могли бы являться основанием для его досрочного расторжения в соответствии со статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 9.2. договора от 01.07.2004 №2950, истцом не представлены.

При указанных обстоятельствах исковые требования удовлетворению не подлежат.

Расходы по государственной пошлине за рассмотрение искового заявления в арбитражном суде по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ :

В удовлетворении исковых требований отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд либо в течение двух месяцев после вступления решения в законную силу путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.

Апелляционная и кассационная жалобы на настоящее решение подаются через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

Е.В. Курбатова