Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Чурилиной Е.М, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «ДРАЙВ» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к муниципальному учреждению «Управление имущества администрации города Норильска» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об оспаривании распоряжения от 27.05.2014 № 150/А-68 и обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО1 на основании доверенности от 07.07.2014,

при ведении протоколирования с использованием средств аудиозаписи и составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Алексеевой Д.В.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ДРАЙВ» (далее по тексту – ООО «ДРАЙВ», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к муниципальному учреждению «Управление имущества администрации города Норильска» об оспаривании распоряжения от 27.05.2014 № 150/А-68 и обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Заявление принято к производству суда. Определением от 22.07.2014 возбуждено производство по делу.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

ООО «ДРАЙВ» зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц за основным государственным регистрационным номером <***>.

Между управлением собственности и жилищного фонда администрации г. Норильска (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатором) заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной собственности от 18.06.2004 № 1996-А, согласно пункту 1.1 которого на основании постановления главы г.Норильска от 04.06.2004 № 966 управление обязуется предоставить арендатору по акту приема - передачи во временное владение и пользование за плату определенное настоящим договором недвижимое имущество, а арендатор обязуется своевременно вносить арендную плату и возвратить арендодателю объект по акту приема-передачи по истечении срока действия настоящего договора в исправном состоянии (с учетом нормального износа). Объект по настоящему договору предоставляется для использования в целях размещения магазина продовольственных товаров по адресу: <...>, общая площадь объекта составляет 132 кв. м.

Согласно пункту 1.2 договора срок его действия установлен с даты регистрации в управлении собственности и жилищного фонда администрации единого муниципального образования г. Норильск до 16.06.2005.

Указанное нежилое помещение передано предпринимателю по акту приема-передачи недвижимого имущества в аренду от 18.06.2004.

Согласно постановлению администрации г. Норильска от 02.12.2004 № 2099 «О заключении договора аренды на длительный срок»управлению собственности и жилищного фонда администрации г. Норильска поручено заключить с предпринимателем ФИО2 договор аренды нежилого помещения общей площадью 132 кв.м, используемого для размещения магазина продовольственных товаров, расположенного по адресу: <...>, сроком на пять лет с момента регистрации настоящего постановления.

На основании указанного постановления управлением собственности и жилищного фонда администрации г. Норильска с предпринимателем заключены:

- соглашение о досрочном расторжении договора аренды №1996-А от 18.06.2004, согласно пункту 1 которого договор от 18.06.2004 № 1996-А на аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 132 кв.м. считается расторгнутым с 02.12.2004;

- договор аренды недвижимого имущества от 20.12.2004 № 2225-А, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить арендатору по акту приема - передачи во временное владение и пользование для использования в целях размещения магазина продовольственных товаров по адресу: <...>, общая площадь объекта составляет 132 кв. м.

Согласно пункту 1.2 договора аренды недвижимого имущества от 20.12.2004 № 2225-А срок его действия установлен с 02.12.2004 до 02.12.2009.

26.09.2006 индивидуальный предприниматель ФИО2 направила в адрес управления имущества администрации г. Норильска письмо с просьбой перезаключить договор аренды недвижимого имущества муниципальной собственности от 20.12.2004 № 2225-А, на основании которого предприниматель арендует часть нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, на ООО «ДРАЙВ», директором которого является ФИО2

В соответствии с пунктами 1 и 2 постановления администрации г. Норильска от 11.12.2006 № 2566 «О выделении помещения и заключении договора аренды на длительный срок» право аренды предпринимателя ФИО2 на нежилое помещение общей площадью 119 кв.м., расположенное по адресу: город Норильск, район Центральный, пр. Ленинский, дом 35, пом. 66, прекращено; указанное нежилое помещение выделено ООО «ДРАЙВ» в аренду целевым назначением для размещения магазина продовольственных товаров (торговый зал на площади 71 кв.м, складское помещение на площади 14,80 кв.м, комната персонала, административное помещение на площади 20,10 кв.м, подсобное помещение на площади 13,10 кв.м).

Соглашением от 06.03.2007 о расторжении договора аренды № 2225-А от 20.12.2004, заключенным управлением имущества администрации г. Норильска с предпринимателем ФИО2, договор аренды от 20.12.2004 № 2225-А на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Норильск, Центральный район, пр. Ленинский, д. 35, пом. 66 общей площадью 119 кв.м., расторгнут с 11.12.2006.

Между управлениемимущества администрации города Норильска (арендодателем) и ООО «ДРАЙВ» (арендатором) заключен договор аренды от 06.03.2007 № 3145-А, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить арендатору по акту приема - передачи во временное владение и пользование недвижимое имущество для размещения магазина продовольственных товаров (торговый зал на площади 71 кв.м. складское помещение на площади 14,80 кв.м., комната персонала, административное помещение на площади 20,10 кв.м, подсобное помещение на площади 13,10 кв.м), расположенное по адресу: г. Норильск, Центральный район, пр. Ленинский, д. 35, пом. 66, общей площадью 119 кв.м.

В соответствии с пунктом 1.2 договора срок его действия установлен с 11.12.2006 по 02.12.2009.

Указанное нежилое помещение передано обществу по акту приема-передачи недвижимого имущества в аренду от 06.03.2007.

26.11.2007 управлением имущества администрации г. Норильска с ООО «ДРАЙВ» заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества муниципальной собственности от 06.03.2007 № 3145-А, согласно пункту 1.2 которого договор изложен в следующей редакции: «Срок действия настоящего договора устанавливается с 11.12.2006 до 06.12.2007».

07.12.2007 управлением имущества администрации г.Норильска с ООО «ДРАЙВ» заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной собственности от 07.12.2007 № 4202-А, в соответствии с пунктом 1.1 которого управление обязуется предоставить обществу по акту приема-передачи во временное владение и пользование недвижимое имущество для размещения магазина продовольственных товаров (торговый зал на площади 71 кв. м., складское помещение на площади 14,80 кв. м., комната персонала, административное помещение на площади 20,10 кв.м., подсобное помещение на площади 13,10 кв.м.)по адресу: г. Норильск, район Центральный, пр. Ленинский, д. 35, пом. 66, общая площадь 119 кв.м.

В соответствии с пунктом 1.2 договора срок его действия установлен с 07.12.2007 по 02.12.2008.

По акту приема-передачи недвижимого имущества в аренду от 07.12.2007 указанное нежилое помещение передано обществу.

Согласно пункту 1.2. соглашения о внесении изменений в договор аренды объекта недвижимого имущества муниципальной собственности № 4202-А от 07.12.2007 срок действия договора установлен с 02.12.2008 до 28.11.2009.

11.11.2010 управлением имущества администрации г.Норильска с ООО «ДРАЙВ» заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной собственности от 11.11.2010 № 4614-А, в соответствии с пунктом 1.1 которого управление обязуется предоставить обществу по акту приема-передачи во временное владение и пользование вышеуказанное недвижимое имущество для размещения магазина продовольственных товаров.

В соответствии с пунктом 1.2 договора срок его действия установлен с 26.10.2010 по 21.10.2011.

По акту приема-передачи недвижимого имущества в аренду от 26.10.2010 указанное нежилое помещение передано обществу.

Между управлениемимущества администрации г. Норильска (арендодателем) и ООО «ДРАЙВ» (арендатором) заключен договор аренды от 26.02.2013 № 4836-А, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование вышеприведённое нежилое помещение для осуществления указанной торговой деятельности.

В соответствии с пунктом 1.2 договора срок его действия установлен с 26.02.2013 по 01.07.2015.

Указанное нежилое помещение передано обществу по акту приема-передачи недвижимого имущества в аренду по договору аренды № 4836-А от 26.02.2013.

07.05.2014 ООО«ДРАЙВ» обратилось в управление с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>.

Распоряжением управления имущества администрации г.Норильска от 27.05.2014 № 150/А-68 «Об отказе в реализации преимущественного права» в реализации преимущественного права на приватизацию нежилого помещения муниципальной собственности, расположенного по адресу: Красноярский край, город Норильск, район Центральный, пр. Ленинский, д. 35, пом. 66, общей площадью 117,70 кв.м, ООО«ДРАЙВ» отказано.

Полагая, что указанное распоряжение является недействительным, нарушает права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, заявитель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Информационного письма от 05.11.2009 № 134), субъект малого предпринимательства, чье право на приобретение имущества было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение муниципального имущества, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из содержания статей 198, 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, незаконными, суд должен установить наличие одновременно двух условий:

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту,

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

При этом, исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198 и 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.

Факт того, что управление имущества администрации г.Норильска является уполномоченным органом на решение вопросов о предоставлении расположенного на территории г. Норильска муниципального имущества в собственность заинтересованным лицам, лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

ООО «ДРАЙВ» обратилось в арбитражный суд с требованием о признании недействительным распоряжения от 27.05.2014 № 150/А-68 «Об отказе в реализации преимущественного права», которым в реализации преимущественного права на приватизацию нежилого помещения муниципальной собственности, расположенного по адресу: Красноярский край, город Норильск, район Центральный, пр. Ленинский, д. 35, пом. 66, общей площадью 117,70 кв.м. ООО«ДРАЙВ» отказано.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулирует Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

Согласно части 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъект малого предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества.

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее по тексту - Федеральный закон от 24.07.2007 № 209-ФЗ) перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение имущества, является исчерпывающим.

Согласно пункту 7 Определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.07.2012 № ВАС-9231/12 преимущественное право приобретения арендуемого государственного или муниципального имущества имеет каждый арендатор - субъект малого и среднего предпринимательства, соответствующий критериям, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ и статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

В пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 разъяснено, что при применении положений статьи 3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества.

Частью 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрено, что в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Таким образом, реализация преимущественного права арендатора на приобретение недвижимого имущества осуществляется при условии соблюдения всех требований Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в том числе соответствия арендуемого имущества условиям, предусмотренным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, которые уполномоченный орган должен проверить при рассмотрении заявления по существу.

Ответчик не оспаривает, что ООО «ДРАЙВ» является субъектом малого предпринимательства, у общества отсутствует задолженность по арендной плате,арендуемое помещение не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Вместе с тем ответчик полагает, что заявителем не соблюдено условие, предусмотренное пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в связи с тем, что арендуемое имущество не находилось во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до01.07.2013.

Отказ в реализации преимущественного права выкупа со ссылкой на Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ и Порядок приватизации недвижимого имущества муниципальной собственности муниципального образования город Норильск, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, утвержденный решением Норильского городского Совета депутатов от 07.04.2009 № 18-433 мотивирован тем, что договор аренды недвижимого имущества муниципальной собственности от 26.02.2013 № 4836-Азаключен с нарушениями требований Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее по тексту – Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ), вступившего в законную силу с 26.10.2006, т.е. без проведения торгов, согласования муниципальной преференции.

Указанное распоряжение суд признает не соответствующим Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ и нарушающим права и интересы заявителя в связи со следующим.

Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ опубликован 25.07.2008 в официальном издании «Российская газета» (№ 158) и вступил в силу 05.08.2008, за исключением частей 2, 3, и 4 статьи 9 данного Закона.

Пунктом 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 разъяснено, что согласно статье 3 Закона для возникновения права на приобретение имущества арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 7 Информационного письма от 05.11.2009 № 134 разъяснил, что в срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона, включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства

Специальные правила передачи арендатором права аренды другому лицу предусмотрены пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), в соответствии с которым арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Как следует из материалов дела (в том числе устава общества, свидетельства о государственной регистрации серии 24 № 004734329, выписки из Единого государственного реестра юридических лиц от 30.06.2014 № 2539) ООО «ДРАЙВ» зарегистрировано 14.09.2006; единственным учредителем общества и его директором является ФИО2.

Нежилое помещение № 66 по адресу: <...> ранее находилось в пользовании индивидуального предпринимателя ФИО2 на основании договора аренды недвижимого имущества муниципальной собственности от 18.06.2004 № 1996-А для размещения магазина продовольственных товаров.

Указанный договор расторгнутс 02.12.2004 в связи с намерением сторон заключить договор аренды на длительный срок; 20.12.2004 между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и ответчиком заключен договор аренды недвижимого имущества № 2225-А.

По причине возникшей необходимости в передаче прав и обязанностей по договору аренды от 20.12.2004 № 2225-А (осуществлением в арендуемом объекте розничной торговли алкогольной продукцией, выдачей специального разрешения (лицензии) на торговлю спиртным только юридическим лицам) индивидуальным предпринимателем ФИО2 принято решение о переоформлении договора аренды недвижимого имущества муниципальной собственности от 20.12.2004 № 2225-А на ООО «ДРАЙВ» в порядке перенайма.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ индивидуальный предприниматель ФИО2 направила в адрес управления имущества администрации г. Норильска письмо, зарегистрированное управлением 26.09.2006 за входящим номером 4597, с просьбой перезаключить договор аренды недвижимого имущества муниципальной собственности от 20.12.2004 № 2225-А, на основании которого предприниматель арендует часть нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, на ООО «ДРАЙВ», директором которого является ФИО2

Управлениемимущества администрации г.Норильска предпринимателю дано согласие на переоформление договора аренды вышеуказанного помещения с индивидуального предпринимателя ФИО2 на ООО «ДРАЙВ», что отражено в постановлении администрации г. Норильска от 11.12.2006 № 2566 «О выделении помещения и заключении договора аренды на длительный срок».

В соответствии с пунктами 1, 2и 3 указанного постановления право аренды предпринимателя ФИО2 на нежилое помещение общей площадью 119 кв.м., расположенное по адресу: г. Норильск, район Центральный, пр. Ленинский, дом 35, пом. 66, прекращено; указанное нежилое помещение выделено ООО «ДРАЙВ» в аренду для размещения магазина продовольственных товаров; управлению поручено оформить с обществом сделку по аренде нежилого помещения общей площадью 119 кв.м.

Во исполнение постановления администрации г. Норильска от 11.12.2006 № 2566, вынесенного в соответствии с решением комиссии по рассмотрению заявок о предоставлении объектов муниципальной собственности в аренду по целевому назначению (протокол № 19 от 10.11.2006), договор от 20.12.2004 № 2225-А аренды вышеуказанного помещения с индивидуальным предпринимателем ФИО2 расторгнут с 11.12.2006 (соглашение от 06.03.2007 о расторжении договора аренды № 2225-А от 20.12.2004), а новый договор заключен с ООО «ДРАЙВ» (договор аренды от 06.03.2007 № 3145-А).

По истечении срока действия договора от 06.03.2007 № 3145-А стороны продолжили его исполнение, в том числе на момент обращения общества с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения.

Судом установлено и подтверждено материалами дела,что в период переоформления договора вышеуказанное помещение не высвобождалось и продолжалось использоваться по назначению - для размещения магазина продовольственных товаров; спорное помещение находилось у заявителя непрерывно, из его фактического владения и пользования не выбывало, ответчиком не истребовалось. Доказательства обратного ответчиком суду не представлены, об их наличии не заявлено.

При установленных обстоятельствах суд пришел к выводу, что с согласия арендодателя права и обязанности индивидуального предпринимателя ФИО2 по аренде спорного помещения перешли к ООО «ДРАЙВ», то есть с согласия арендодателя произведен перенаем помещения, в связи с чем в данном случае имеется сингулярное правопреемство.

Спорное помещение в порядке сингулярного правопреемства перешло к ООО «ДРАЙВ» от индивидуального предпринимателя ФИО2, непрерывно арендовавшей данное помещение с 18.06.2004 по договору аренды от 18.06.2004 № 1996-А. При переоформлении договора аренды указанное помещение не высвобождалось и не передавалось арендодателю, что подтверждается материалами дела, пояснениями заявителя и ответчиком не опровергнуто.

Следовательно, учитывая положения пункта 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134, срок временного пользования предпринимателем помещения подлежал включению в срок временного непрерывного пользования спорным помещением заявителем.

Указанный вывод подтверждается позицией Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа, приведенной в постановлении от 20.11.2013 по делу № А33-4919/2013,а также позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 03.02.2014 № ВАС-116/14.

Изложенное свидетельствует о том, что общество непрерывно, в течение более двух лет с момента вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ арендует спорное нежилое помещение.

Таким образом, суд соглашается с доводом заявителя, чтоООО «ДРАЙВ» (с учётом сингулярного правопреемства) непрерывно владеет и пользуется спорным арендуемым объектом на основании договоров аренды с 2004 года по настоящее время, в том числе в течение более двух лет по состоянию на 01.07.2013, как это предусмотрено Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Тот факт, что арендные правоотношения общества оформлялись заключением новых договоров и составлением актов приема-передачи имущества, не влияет на выводы суда, поскольку, как установлено судом и не опровергнуто ответчиком, спорный объект муниципального недвижимого имущества на протяжении всего периода аренды, начиная с момента заключения договора аренды от 18.06.2004 № 1996-А и составления акта приема-передачи от 18.06.2004, до обращения с заявлением к управлению находился во владении и пользовании общества, другим лицам не передавался, а, значит, фактически арендные правоотношения не прерывались.

Из текста оспариваемого распоряжения следует, что в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого обществом по договору аренды недвижимого имущества муниципальной собственности от 26.02.2013 № 4836-А нежилого помещения муниципальной собственности по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, пр. Ленинский, д. 35, пом. 66, отказано в связи с тем, что указанный договор заключен с нарушениями требований Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», вступившего в законную силу с 26.10.2006, т.е. без проведения торгов, согласования муниципальной преференции.

В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ государственная или муниципальная помощь предоставляется с предварительного согласия в письменной форме антимонопольного органа.

Статья 21 указанного Закона, устанавливающая последствия нарушения требований при предоставлении и использовании государственной или муниципальной помощи, предусматривает, что если акты о предоставлении государственной или муниципальной помощи не были предварительно представлены в антимонопольный орган (за исключением актов, предусмотренных пунктами 1 - 3 части 1 статьи 20 настоящего Федерального закона), такие акты могут быть признаны судом недействительными полностью или частично, в том числе по иску антимонопольного органа. В случае признания судом акта о предоставлении государственной или муниципальной помощи недействительным полностью или частично антимонопольный орган выдает федеральному органу исполнительной власти, органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органу местного самоуправления, предоставившим государственную или муниципальную помощь, предписание о принятии мер по возврату имущества, если государственная или муниципальная помощь была предоставлена путем передачи государственного или муниципального имущества.

Постановление администрации г. Норильска от 02.12.2004 № 2099 «О заключении договора аренды на длительный срок», согласно которому предпринимателю ФИО2 предоставлено в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: город Норильск, район Центральный, пр. Ленинский, дом 35, для размещения магазина продовольственных товаров, в судебном порядке не оспорено, в порядке самоконтроля муниципальным органом не отменено.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров за исключением случаев, прямо названных в данной статье.

Договор аренды от 26.02.2013 № 4836-А, на который ссылается ответчик в оспариваемом распоряжении, заключен после введения в действие статьи 17.1 указанного Закона, данным нормам не соответствует, в силу чего является ничтожным и обоснованность данного подхода соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.12.2010 № 9143/10.

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации указанный договор не повлек юридических последствий.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что по истечении договора аренды от 20.12.2004 № 2225-А ООО «ДРАЙВ» (как арендатор) продолжило и по настоящее время продолжает пользоваться помещением при отсутствии возражений со стороны управления имущества администрации г. Норильска (как арендодателя).

Вышеуказанное свидетельствует о возобновлении договора аренды 20.12.2004 № 2225-Ана неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, разъясняя указанную норму в пункте 1 Постановления Пленума от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», указал, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Материалами дела подтверждено и управлением не опровергнуто, что по истечении срока действия договора аренды от 20.12.2004 № 2225-А стороны продолжили выполнение его условий, что свидетельствует о его возобновлении на неопределенный срок.

Изложенное подтверждается также позицией Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа, приведенной в постановлении от 20.11.2013 по делу № А33-4919/2013.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

На основании пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). В силу статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации при перенайме происходит замена арендатора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Как следует из положений пункта 2 статьи 389, пункта 2 статьи 615, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 16 Информационного письма N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, в порядке перенайма, представляющего частный случай перемены лиц в обязательстве, включающий элементы уступки права требования и перевода долга, когда арендатор передает с согласия арендодателя свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. Закон связывает момент перемены лиц в обязательстве аренды недвижимости с моментом государственной регистрации соглашения о перенайме. Отсутствие государственной регистрации соглашения о перенайме означает его незаключенность (что не порождает правовые последствия). До государственной регистрации соглашения о перенайме стороной договора аренды является прежний арендатор.

В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества. Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества и государственная регистрация возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества проводятся не позднее чем в месячный срок со дня подачи соответствующих заявлений и других необходимых для государственной регистрации права, перехода права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества документов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 4 Закона о государственной регистрации обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.

Таким образом, договор от 20.12.2004 № 2225-А подлежал государственной регистрации.

Вместе с тем, отсутствие его государственной регистрации не свидетельствует об отсутствии арендных отношений между заявителем и ответчиком, а также о том, что общество не владело арендуемым имуществом два и более года по состоянию на 01.07.2013 года.

В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

С учетом указанных обстоятельств, а также исходя из вышеприведенных разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, тот факт, что договор от 20.12.2004 № 2225-А не зарегистрирован в установленном порядке, не свидетельствует о том, что спорный объект находился в арендном пользовании заявителем менее двух лет по состоянию на 1 июля 2013 года.

Изложенное подтверждается позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной в определении от 30.07.2014 № ВАС-9026/14.

Статья 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ введена в действие Федеральным законом от 30.06.2008 № 108-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О концессионных соглашениях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который вступил в силу 02.07.2008.

Частью 4 статьи 53 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ допускалась возможность до 01.07.2015 заключения на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 данного Закона и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством.

Учитывая, что анализируемый договор заключен до вступления в силу пункта 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ (02.07.2008), устанавливающей обязательность проведения торгов, его положения не имеют обратной силы к арендным правоотношениям сторон, продолженным на неопределенный срок.

Обоснованность данного подхода также соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.12.2010 № 9143/10.

Поскольку договор от 20.12.2004 № 2225-А не является ничтожным, не был оспорен и в установленном порядке не признан недействительным, указанный договор в полном объеме влечет за собой возникновение у сторон предусмотренных договором прав и обязанностей.

При изложенных обстоятельствах суд пришел к выводу, что по состоянию на 01.07.2013 общество непрерывно владело спорным помещением (помещениями) в течение двух и более лет, следовательно, общество на дату обращения с заявлениями соответствовало законодательно установленным требованиям, в связи с чем, имело преимущественное право на приватизацию арендуемого объекта недвижимости.

Следовательно, довод ответчика о заключении договора аренды нежилого помещения от 26.02.2013 № 4836-А с нарушением положений законодательства о защите конкуренции не имеет значения для рассматриваемого дела.

Таким образом, ответчиком неправомерно отказано обществу в реализации преимущественного права на выкуп нежилого помещения по адресу г. Норильск, район Центральный, пр. Ленинский, д. 35, пом. 66, общей площадью 117 кв.м.

Отказ управления имуществом в удовлетворении заявления о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества суд расценивает как нарушающий права и интересы заявителя, добросовестно владевшего нежилым помещением и исполнявшего возложенные на него обязательства по договору аренды.

При таких обстоятельствах, оспариваемое распоряжение не соответствует Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ; нарушает права и законные интересы заявителя.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Пунктом 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должно содержаться, в том числе указание на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Анализ приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что, признав решение органа местного самоуправления недействительным, суд в резолютивной части решения должен указать на обязанность соответствующего органа устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя. При этом, применяемая судом восстановительная мера должна отвечать нескольким критериям - быть адресована тому же органу, чьи деяния (акты) были обжалованы, обеспечивать восстановление права, нарушенного этими деяниями (актами), быть обусловленной существом спора.

Определение надлежащего способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя входит в компетенцию арбитражного суда в рамках судейского усмотрения, исходя из оценки спорных правоотношений, совокупности установленных обстоятельств по делу. Суд при выборе конкретного способа восстановления нарушенного права не ограничен указанной заявителем восстановительной мерой. При этом указание судом определенного способа устранения нарушения прав заявителя (совершение определенного действия, принятие решения) может иметь место только в том случае, если фактические обстоятельства совершения данного действия или принятия решения были предметом исследования и оценки при рассмотрении дела.

В качестве способа восстановления нарушенных прав общество заявило об обязании управления устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества, а именно произвести действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Последовательность действий уполномоченного органа при получении от заинтересованного лица заявления о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о наличии преимущественного права на приобретение арендуемого имущества установлена частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, согласно которой уполномоченные органы обязаны:

- обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

- принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

- направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Поскольку названные требования закона ответчиком выполнены не были, приведенные в оспариваемом распоряжении основания для отказа в реализации преимущественного права на выкуп спорного нежилого помещения являются необоснованными, суд считает необходимым в качестве меры, восстанавливающей нарушенное право заявителя, обязать муниципальное учреждение «Управление имущества администрации города Норильска» восстановить нарушенные права и законные интересы ООО «ДРАЙВ», а именно, совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Подпунктом 3 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что при подаче заявлений о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными государственная пошлина для организаций составляет 2 000 рублей.

Согласно платежному поручению от 26.06.2014 № 108 ООО «ДРАЙВ» произведена уплата государственной пошлины в размере 2000 рублей.

Учитывая, что требования заявителя удовлетворены, понесенные им судебные расходы в сумме 2000 руб. подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

Р Е Ш И Л:

Заявление общества с ограниченной ответственностью «ДРАЙВ» удовлетворить.

Признать недействительным распоряжение муниципального учреждения «Управление имущества администрации города Норильска» «Об отказе в реализации преимущественного права» от 27.05.2014 № 150/А-68, которым обществу с ограниченной ответственностью «ДРАЙВ» отказано в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества общей площадью 117,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>, помещение 66.

Проверено на соответствие Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Обязать муниципальное учреждение «Управление имущества администрации города Норильска» восстановить нарушенные права и законные интересы общества с ограниченной ответственностью «ДРАЙВ», а именно, совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Взыскать с муниципального учреждения «Управление имущества администрации города Норильска» в пользу общества с ограниченной ответственностью «ДРАЙВ» 2000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

Е.М. Чурилина