Гражданский кодекс часть 1

об обязании вернуть арендуемое по договору аренды имущество – нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> «Красноярский рабочий», 20, общей площадью 2913 кв.м., переданное по договору аренды № 3731 от 12.11.1997,

по встречному иску Красноярской краевой общественной организации «Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса» (г. Красноярск)

к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска (г. Красноярск)

о взыскании излишне уплаченной в 2009 году арендной платы по договору аренды №3731 от 12.11.1997 в размере 178 955 руб.,

при участии:

от истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску: ФИО1 – представителя по доверенности от 30.12.2009 № 82,

от ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску: ФИО2 – представителя по доверенности от 06.10.2009,

при ведении протокола судебного заседания судьей Альтергот М.А.,

установил:

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Красноярской краевой общественной организации «Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса» о взыскании 2 054 018 руб. 70 коп., из них: 1 967 768 руб. 30 коп. задолженность по арендной плате по договору аренды от 12.11.1997 № 3731, 86 250 руб. 40 коп. пени, расторжении договора аренды нежилого помещения № 3731 от 12.11.1997, об обязании вернуть арендуемое по договору аренды имущество – нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> «Красноярский рабочий», 20, общей площадью 2913 кв.м., переданное по договору аренды № 3731 от 12.11.1997.

Определением от 08.09.2009 исковое заявление принято к производству арбитражного суда.

Определением от 07.12.2009 к производству арбитражного суда для рассмотрения совместно с первоначальным иском принят встречный иск Красноярской краевой общественной организации «Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска о взыскании излишне уплаченной арендной платы по договору аренды № 3731 от 12.11.1997 в размере 100 000 руб.

На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ судом принято ходатайство об уточнении исковых требований, в котором истец по первоначальному иску просил взыскать с ответчика задолженность по арендным платежам в размере 1 903 787 руб. 45 коп. по договору аренды от 12.11.1997 № 3731 за период с 11.02.2009 по 17.08.2009.

Представитель истца по встречному иску заявил ходатайство об увеличении размера исковых требований, просил суд взыскать с ответчика по встречному иску 1593612 руб. 55 коп. излишне оплаченной арендной платы за 2008 и 2009 годы. Увеличение размера исковых требований по встречному иску принято судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску поддержал исковые требования, пояснил, что основанием для обращения в суд явилось не исполнение ответчиком условий договора аренды № 3731 от 12.11.1997, не внесение арендной плату на сумму 1 903 787 руб. 45 коп. Кроме того, указал, что в удовлетворении встречного иска следует отказать, Красноярская краевая общественная организация «Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса» занимала спорные помещения не в соответствии с уставной деятельностью, фактически помещениями пользовались иные лица, применение в расчете арендной платы Кд (коэффициента деятельности арендатора) в размере 0,9 является обоснованно. В соответствии с договором аренды № 3731 от 12.11.1997 помещения общей площадью 2913 кв.м. по пр. Красноярский рабочий, 20 переданы в аренды Красноярской краевой общественной организации «Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса» для использования помещений в уставных целях. При осуществлении проверки использования переданных указанной организации помещений, установлено, что часть помещений передано в пользование третьим лицам для осуществления предпринимательской деятельности. В связи с этим с 2001 года при расчете арендной платы по договору аренды № 3731 от 12.11.1997 коэффициент деятельности арендатора применяется дифференцировано, в зависимости от цели использования помещений. Ответчик, подписав соглашение о размере арендной платы, установленной сторонами в соответствии с фактическим использованием имущества, согласился с указанным в нём размером. До обращения в арбитражный суд с настоящим иском каких-либо претензий о размере начисленной арендной платы истцу по первоначальному иску не предъявлял. Дополнение № 21 от 23.01.2008 к договору аренды зарегистрировано в установленном порядке. Регистрация договора аренды № 3731 от 12.11.1997 не была обязательной в связи с отсутствием регистрирующего органа на момент его подписания.

Ответчик отклонил исковые требования, просил в удовлетворении требований по первоначальному иску отказать. Красноярская краевая общественная организация «Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса» считает, что департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска неправильно применил значение коэффициента арендатора в размере 0,9, когда при расчете арендной платы следовало применить коэффициент 0,4. Коэффициент 0,4 применяется для организаций здравоохранения, образования, культуры, а также общественных организаций, к числу которых относится ответчик по первоначальному иску. На основании устава Красноярская краевая общественная организация «Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса» является основанным на членстве независимым общественным объединением, созданным в соответствии с Законом РФ «Об общественных объединениях», в связи с этим при расчете с учетом коэффициента 0,4 у данной организации имеется переплата по арендной плате в сумме 1593612, 55 руб. за 2008 и 2009 годы. По мнению ответчика, акты проверки № 168 от 11.02.2009, от 17.12.2009 не подтверждают, что в спорном имуществе находятся иные лица. В нарушение условий пункта 7.5 договора аренды № 3731 от 12.11.1997 данные акты не предложены истцом к подписанию Красноярской краевой общественной организации «Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса».

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ в судебном заседании 11.01.2010 объявлен перерыв для представления дополнительных доказательств (платежных поручений об оплате долга) по делу до 15 час. 00 мин. 15.01.2010, о чем вынесено протокольное определение. После окончания перерыва судебное заседание продолжено. В судебное заседание явились те же представители лиц, участвующих в деле.

Представитель истца по первоначальному иску- Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска уточнил исковые требования в части возврата имущества, просил обязать ответчика вернуть нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Красноярск, пр. имени газеты «Красноярский рабочий», 20; помещение № 1 – подвал, 472,4 кв.м.; 1 этаж помещения № 2, комнаты № 3-21, 23, 24, 27-29; комнаты № 1, 2, 22, 29, 30, площадью 901,0 кв.м.; 2 этаж помещение № 3 - 1001,3 кв.м.; 3 этаж помещение № 4, 5 - 538,3 кв.м., всего общей площадью 2913,0 кв.м. В остальной части требования истец оставил без изменения. Указанное уточнение на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ принято судом.

Представитель Красноярской краевой общественной организации «Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса» заявил частичный отказ от исковых требований в части требования о взыскании переплаты по арендной плате за 2008 г. в размере 1414657 руб. 35 коп., встречные исковые требования о взыскании переплаты арендной платы за 2009г. в размере 178955 руб. 20 коп. поддержал без изменения. Определением от 15.01.2009 производство по встречному иску Красноярской краевой общественной организации «Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса» к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска о взыскании излишне уплаченной в 2008 году арендной платы по договору аренды № 3731 от 12.11.1997 в размере 1414657 руб. 35 коп. прекращено.

Представитель истца по первоначальному иску поддержал заявленные требования, представитель ответчика считает, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, поскольку задолженность Красноярской краевой общественной организации «Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса» на дату рассмотрения иска в настоящем судебном заседании равна около 700 тыс. руб., что составляет менее размера ежемесячного размера арендной платы.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Согласно выписке из реестра муниципальной собственности г. Красноярска от 27.08.2009 № 4836 строение по адресу: пр. им. газеты «Красноярский рабочий», 20 общей площадью 3018,7 кв.м. числится в реестре муниципальной собственности под № СТР04302 на основании постановления администрации № 477 от 24.05.1995.

12.11.1997 комитет по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) и и краевая общественная организация «Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса» (арендатор) подписали договор № 3731 на аренду зданий, объектов, сооружений и нежилых помещений, оформленный на основании заявки К4288 от 22.09.1997.

Согласно пункту 1.1 указанного договора арендодатель обязуется предоставить по договору арендатору помещение общей площадью 3097 кв.м., в том числе подвал, расположенное по адресу: пр. Красноярский рабочий, 20, для использования под культурный центр. К договору приложена экспликация, поэтажный план-схема помещений.

Пунктом 3.1 договора установлено, что договор вступает в силу в день его подписания сторонами и начинает действовать с даты установления начала срока аренды. Срок аренды устанавливается с 01.11.1997 по 31.12.2000.

В соответствии с пунктом 4.1 договора арендатор обязан пользоваться помещением в соответствии с настоящим договором, а также назначением помещения и находящегося в нём имущества.

Арендная плата устанавливается из расчета 60000 руб. за 1 кв.м., в год 161182638 руб. плюс НДС, за квартал 40295660 руб. плюс НДС, в месяц 13431887 руб. плюс НДС (пункт 5.1 договора). Арендная плата, размер которой определен в пункте 5.1 договора вносится до 10 числа следующего за текущим месяца с оплатой (пункт 5.2 договора). В соответствии с пунктом 5.3 договора арендная плата подлежит изменению по постановлению главы местного самоуправления. Новая ставка арендной платы вводятся в действие с даты введения в действие соответствующего постановления вне зависимости от срока поступления письменного извещения от арендодателя.

Согласно пунктам 6.2.4, 6.2.5 арендатор обязан обеспечивать представителям арендодателя беспрепятственный доступ в арендуемое помещение для осмотра и проверки содержания, эксплуатации помещения и соблюдения условий договора, не сдавать арендуемое помещение как в целом, так и частично в субаренду без письменного разрешения «арендодателя».

Пунктом 6.2.13 предусмотрено, что арендатор обязан своевременно производить расчеты по арендным платежам.

В соответствии с пунктом 7.5 договора основанием для наложения взыскания по факту нарушения условий договора являются документы, подтверждающие нарушение условий договора (акты проверки, справки райфо, балансодержателей и др.), которые составляются комиссионно с участием представителей арендодателя и арендатора. В случае отказа арендатора от участия в проверке или подписания акта (о чем делается соответствующая запись), акт составляется и подписывается представителями арендодателя.

Пунктом 8.2 договора аренды установлено, что договор аренды подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению, при использовании помещения в целом или его части не в соответствии с договором аренды (в том числе и по п. 2.2.6 договора); если арендатор допустил задолженность арендной платы на срок более одного месяца (пункт 8.2.3 договора). Договор аренды может быть расторгнут в случаях нарушения другой стороной условий договора. Односторонне расторжение договора производится по решению арбитражного суда (пункт 8.5 договора).

По акту сдачи нежилого помещения от 31.10.1997 арендодатель передал арендатору основные и подсобные помещения общей площадью 3097 кв.м., в том числе подвал 469 кв.м., в доме 20 по ул. Красноярский рабочий.

23.12.1997 Краевой общественной организации «Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса» Комитет по управлению муниципальным имуществом выдал ордер №3285, которым ответчику разрешено занять под культурный центр нежилое помещение площадью 3097,0 кв.м., в том числе подвал 469,0 кв.м. по ул. Красноярский рабочий, 20, на срок с 01.11.1997 по 31.12.2000.

Согласно акту проверки от 12.04.2001 № 361 нежилого отдельно стоящего здания по пр.Красноярский рабочий, 20, ассоциацией малого и среднего бизнеса под офис используется помещение площадью 57,1 кв.м., помещения площадью 133 кв.м., расположенные на третьем этаже здания, занимает детский клуб «Рыцарский замок», часть помещения площадью 599,5 кв.м. сдана в субаренду с согласия департамента недвижимости, остальные площади сданы в аренду без согласования с департаментом недвижимости по договорам о совместной деятельности и используются под: торговую деятельность, стоматологические услуги, кафе, бытовые услуги, ремонт и реализацию кассовых аппаратов, мебельный салон и др., в подвальном помещении здания размещена камера хранения и цех по пошиву меховых изделий. В акте указано, что расчет арендной платы за трехэтажное здание, площадью 2991,3 кв.м. ведется из расчета 26559,22 руб. в месяц при коэффициенте деятельности Кд= 0,4 (организация культуры), что не соответствует фактической деятельности. В акте арендатор (генеральные директор ККОО «АПИСБ») пояснил, что под военно-исторический клуб «Рыцарский замок» используется 244 кв.м., с разрешения департамента недвижимости сдано в субаренду 657 кв.м., остальные площади занимают члены ассоциации предпринимателей малого и среднего бизнеса на основании дополнения № 11 от 27.12.2000 к договору аренды № 3731 от 12.11.1997.

В акте проверки № 168 от 11.02.2009 также указано на то, что в здании, арендуемом ККОО «Ассоциации предпринимателей малого и среднего бизнеса» размещаются иные лица – предприниматели. Отметки об ознакомлении с данным актом не имеется.

Дополнением № 13 от 11.01.2002 стороны внесли изменения в договор аренды № 3731 от 12.11.1997, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение: подвал, помещение № 1; 1 этаж, помещение № 2, комнаты № № 3-21, 23, 24, 27-29; комнаты № № 1, 2, 22, 29, 30 – частично; 2 этаж, помещение № 3; 3 этаж, помещение № № 4, 5 (реестровый № стр 04302) общей площадью 2913,0 кв.м., расположенное по адресу: <...> рабочий, 20, для использования в уставных целях ККОО «Ассоциации предпринимателей малого и среднего бизнеса», данное дополнение считается неотъемлемой частью договора и вступает в силу с 01.12.2001.

В дополнении № 17 от 22.06.2004 стороны уточнили, что арендодателем от имени собственника муниципального имущества выступает департамент недвижимости администрации г. Красноярска, арендатором является Краевая общественная организация «Ассоциации предпринимателей малого и среднего бизнеса».

Согласно дополнению № 21 от 23.01.2008 арендная плата с 21.01.2008 назначается в размере 237931,77 руб. в месяц, расчет произведен согласно решению городского Совета от 11.12.2007 № 15-371 по формуле Ап-Са х S х Кп х Кт х Кд = 2855181,24 руб. в год, где применен коэффициент Кд равен 0,9, в отношении помещений № 3, комн. 29-34 коэффициент Кд равен 0,4 в соответствии с уставной деятельностью. Дополнение № 21 от 23.01.2008 подписано со стороны арендатора ФИО3, данное дополнение зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы 03.06.2008, что подтверждается соответствующим штампом.

В дополнении № 22 от 12.01.2009 стороны согласовали, что арендная плата в сумме 475863,56 руб. назначается с 22.01.2009, в соответствии с решением городского Совета от 02.09.2008 № 3-36 арендная плата установлена по расчету Ап-Са х S х Кп х Кт х Кд = 57103,62,72 руб., где за помещение № 3, комнт. 29- 34 Кд равен 0,4, в остальной части Кд равен 0,9.

В пункте 4 дополнений № 21 от 23.01.2008, № 22 от 12.01.2009 стороны согласовали, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки в размере одной трехсотой процента ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на календарный день просрочки. Арендная плата перечисляется до 10 числа текущего месяца на расчетный счет получателя (пункт 3 дополнений № 21 от 23.01.2008, № 2 от 12.01.2009).

Дополнением № 10 от 24.07.2000 срок действия договора продлен сторонами до 31.12.2010.

В соответствии с платежными поручениями № 46 от 14.01.2010 на сумму 53435,97 руб., №46 от 13.01.2010 на сумму 108000 руб., № 46 от 13.01.2010 на сумму 1000 руб., № 46 от 12.01.2010 на сумму 75496,03 руб., № 40 от 12.01.2010 на сумму 35080,47 руб., № 46 от 13.01.2010, № 30 от 26.08.2009 на сумму 100000 руб., № 30 от 21.09.2009 на сумму 73951,15 руб., № 35 от 21.09.2009 на сумму 20608,53 руб., № 35 от 29.09.2009 на сумму 48000 руб., № 35 от 09.10.2009 на сумму 1172 руб., № 35 от 13.10.2009 на сумму 1000 руб., № 35 от 14.10.2009 на сумму 88272 руб., № 35 от 16.10.2009 на сумму 20200 руб., № 35 от 29.10.2009 на сумму 58679,47 руб., № 37 от 09.11.2009 на сумму 70116 руб., № 37 от 10.11.2009 на сумму 100000 руб., № 37 от 10.12.2009 на сумму 67800,47 руб., № 40 от 14.12.2009 на сумму 112314,53 руб., № 40 от 16.12.2009 на сумму 872 руб., № 40 от 25.12.2009 на сумму 28665 руб., № 40 от 29.12.2009 на сумму 1000 руб., № 40 от 30.12.2009 на сумму 60000 руб. от ответчика поступала арендная плата по договору № 3731 от 12.11.1997. Кроме того, в материалы дела представлены платежные поручения за период с 14.01.2008 по 30.12.2008, № 2 от 16.01.2009 на сумму 8030 руб., № 5 от 28.01.2009 на сумму 35872 руб., № 5 от 30.01.2009 на сумму 9555 руб., № 5 от 06.02.2009 на сумму 100000 руб., № 5 от 09.02.2009 на сумму 4380 руб., № 5 от 17.02.2009 на сумму 80095 руб., № 8 от 20.02.2009 на сумму 4695,51 руб., № 8 от 03.03.2009 на сумму 207500 руб., № 8 от 05.03.2009 на сумму 25736,49 руб., № 10 от 10.03.2009 на сумму 2298,51 руб., № 10 от 23.03.2009 на сумму 85000 руб., № 10 от 25.03.2009 на сумму 9555 руб., № 10 от 30.03.2009 на сумму 29772 руб., № 10 от 03.04.2009 на сумму 70000 руб., № 10 от 06.04.2009 на сумму 4000 руб., № 10 от 06.04.2009 на сумму 37306,49 руб., № 16 от 23.04.2009 на сумму 63673,51 руб., № 16 от 07.05.2009 на сумму 123899 руб., № 16 от 19.05.2009 на сумму 25430 руб., № 16 от 09.06.2009 на сумму 24929,49 руб., № 21 от 09.06.2009 на сумму 49008,88 руб., № 21 от 10.06.2009 на сумму 35207,76 руб., № 21 от 16.06.2009 на сумму 70000 руб., № 21 от 18.06.2009 на сумму 18300 руб., № 21 от 23.06.2009 на сумму 65415,36 руб., № 26 от 01.07.2009 на сумму 18188,50 руб., № 26 от 07.07.2009 на сумму 100000 руб., № 26 от 08.07.2009 на сумму 50000 руб., № 26 от 09.07.2009 на сумму 30000 руб., № 26 от 13.07.2009 на сумму 38382,86 руб., № 28 от 20.07.2009 на сумму 1744,64 руб., № 28 от 28.07.2009 на сумму 99647,21 руб., № 28 от 04.08.2009 на сумму 9555 руб., № 28 от 06.08.2009 на сумму 50000 руб., № 28 от 10.08.2009 на сумму 9555 руб., № 28 от 11.08.2009 на сумму 67430,15 руб., № 30 от 14.08.2009 на сумму 63980,85 руб., по которым ответчик перечислял истцу арендную плату за помещения согласно договору № 3731 от 12.11.1997.

В досудебном предупреждении от 13.03.2009 № 22/05 департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска сообщил краевой общественной организации «Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса» о том, что в результате выездной проверки департаментом выявлено, что помещение используется индивидуальными предпринимателями, в том числе ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 под торговлю непродовольственными товарами, размещение кафе, парикмахерской, стоматологического кабинета, департамент потребовал устранить выявленные нарушения до 31.12.2009, в случае невыполнения данного требования в указанный срок департамент предложил расторгнуть договор аренды и передать помещение представителем арендодателя. Предупреждение получено 18.03.2009 ФИО3 лично. Факт осуществления предпринимателями ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 торговой деятельности подтверждается кассовыми чеками от 11.02.2009.

Согласно письму от 03.04.2009 № 17-41/04473ДСП Межрайонной инспекции ФНС России № 24 по Красноярскому краю в базе информационного ресурса по регистрации контрольно-кассовой техники имеется информация по следующим контрольно-кассовым машинам:

- Касби-03Ф заводской номер 20237498, принадлежащая ИП ФИО4 (ИНН <***>), зарегистрированная 26.07.2004 по адресу установки: <...> рабочий, 20, ДК «Энергетик», отдел «Сотовые, аксессуары»;

- Меркурий 130К заводской номер 08300005, принадлежащая ООО «Играйте с нами» (ИНН <***>), зарегистрированная 14.04.2008 по адресу установки: <...>, букмекерская контора;

- Миника 1102.1К заводской номер 1706689, принадлежащая ИП ФИО7 (ИНН

246200069266), зарегистрированная 01.12.2008 по адресу установки: <...> рабочий, 20, ДК «Энергетик», отдел «Мужская одежда».

В предарбитражном предупреждении от 23.06.2009 № 90-н департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска известил ККОО «АПМСБ» о наличии задолженности по договору аренды № 3731 от 12.11.1997 в сумме 1577320 руб. по состоянию на 23.06.2009, пени в сумме 52331,34 руб., предложил погасить долг в течении трех дней с момента получения данного предупреждения, в случае неисполнения данного требования в установленный срок расторгнуть договор аренды. Данное предупреждение направлено 30.06.2009, что подтверждается реестром заказных писем № 39147-39184, квитанцией от указанной даты. В письме от 08.10.2009 № 24.4.1-10/1309 управление Федеральной почтовой связи Красноярского края филиал ФГУП «Почта России» сообщило, что заказное письмо № 66002111391684 с уведомлением, отправленное ККОО «АПМСБ» по адресу: 660099, <...>, возвращено отделением связи по истечению срока хранения по обратному адресу по причине не розыска адресата.

В акте сверки арендной платы за нежилые помещения недоимка по арендной плате за период с 01.01.2009 по 30.09.2009 составила 2137091,33 руб., пени – 117775,95 руб.

В предарбитражном предупреждении от 21.10.2009 № 176к департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска повторно известил ККОО «АПМСБ» о наличии задолженности по договору аренды № 3731 от 12.11.1997 по состоянию на 20.10.2009 в сумме 2522510,89 руб., пени 133109,02 руб., потребовал погасить образовавшеюся задолженность в течение трех дней с момента получения предупреждения, в случае не исполнения данного предупреждения в установленные срок, департамент предложил расторгнуть договор аренды. Предупреждение получено ответчиком 05.11.2009 (почтовое уведомление от указанной даты).

Согласно акту проверки № 1825 от 17.12.2009, составленному с участием заместителем начальника отдела контроля за использованием муниципального имущества департамента, главного специалиста отдела аренды муниципального имущества на момент её проведения установлено, что в здании располагаются организации и индивидуальные предприниматели, которыми осуществляется торговля непродовольственными товарами и оказание услуг, функционирует кафе. Определить принадлежность торговых точек не представляется возможным. В здании располагаются отделы по продаже игрушек, косметики, бытовой химии, трикотажа, нижнего белья, дисков, бижутерии, книг, мебели. Предлагаются услуги ателье и парикмахерской. В подвальном помещении размещены камеры хранения. Предположительно установлена передача прав арендатора третьим лицам. Отметка о вручении его ответчику, ознакомлении отсутствуют.

Поскольку ответчик неоднократно вносил арендную плату за период с 11.02.2009 по 17.08.2009 с нарушением установленного договором срока, использует арендованное помещение с нарушениями, предоставляя его для использования третьим лицам, в том числе для осуществления предпринимательской деятельности, без согласия арендодателя, департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с ответчика 1903787,45 руб. долга за указанный период, а также 86 250 руб. 40 коп. пени, расторжении договора аренды № 3731 от 12.11.1997 и возврате арендованного имущества.

Ссылаясь на то, что департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска при расчете арендной платы применил неправильный коэффициент, начислил арендную плату в большем размере, чем должно быть, у Красноярской краевой общественной организации «Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса» имеется переплата по арендной плате, Красноярская краевая общественная организация «Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса» обратилась в суд со встречным иском к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска о взыскании излишне уплаченной в 2009 году арендной платы по договору аренды № 3731 от 12.11.1997 в размере 178 955, 20 руб.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Согласно статье 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких - условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Стороны заключили договор аренды недвижимого имущества. Возникшие между сторонами правоотношения регулируются главой 34 Гражданского кодекса РФ.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наниматель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Строение по адресу: пр. им. газеты «Красноярский рабочий», 20 общей площадью 3018,7 кв.м. числится в реестре муниципальной собственности под № СТР04302 на основании постановления администрации № 477 от 24.05.1995 (выписка из реестра муниципальной собственности г. Красноярска от 27.08.2009 № 4836)

Из материалов дела следует, что по акту приема-передачи от 31.10.1997 истец (арендодатель) передал, а ответчик (арендатор) принял основные и подсобные помещения общей площадью 3097 кв.м., в том числе подвал 469 кв.м., в доме 20 по ул. Красноярский рабочий.

Как следует из дополнения № 13 от 11.01.2002 к договору аренды № 3731 от 12.11.1997 арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение: подвал, помещение № 1; 1 этаж, помещение № 2, комнаты № № 3-21, 23, 24, 27-29; комнаты № № 1, 2, 22, 29, 30 – частично; 2 этаж, помещение № 3; 3 этаж, помещение № № 4, 5 (реестровый № стр 04302) общей площадью 2913,0 кв.м., расположенное по адресу: <...> рабочий, 20, для использования в уставных целях ККОО «Ассоциации предпринимателей малого и среднего бизнеса», данное дополнение считается неотъемлемой частью договора и вступает в силу с 01.12.2001.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 6.2.13 предусмотрено, что арендатор обязан своевременно производить расчеты по арендным платежам. Арендная плата подлежит изменению по постановлению главы местного самоуправления. Новая ставка арендной платы вводятся в действие с даты введения в действие соответствующего постановления вне зависимости от срока поступления письменного извещения от арендодателя (пункт 5.3 договора).

Истец обратился в суд с требованием о взыскании с ответчика 1903787,45 руб. долга по арендной плате за период с 11.02.2009 по 17.08.2009. По состоянию на 17.08.2009 задолженность ответчика перед истцом составила 1903787,45 руб. Размер задолженности определен истцом на основании условий договора аренды № 3731 от 12.11.1997, дополнений к данному договору. Вместе с тем судом установлено, что на дату принятия настоящего решения истец произвел частичное гашение долга по арендной плате, начисленного за вышеуказанный период, что подтверждается следующими платежными документами: № 46 от 14.01.2010 на сумму 53435,97 руб., № 46 от 13.01.2010 на сумму 108000 руб., № 46 от 13.01.2010 на сумму 1000 руб., № 46 от 12.01.2010 на сумму 75496,03 руб., № 40 от 12.01.2010 на сумму 35080,47 руб., № 46 от 13.01.2010, № 30 от 26.08.2009 на сумму 100000 руб., № 30 от 21.09.2009 на сумму 73951,15 руб., № 35 от 21.09.2009 на сумму 20608,53 руб., № 35 от 29.09.2009 на сумму 48000 руб., № 35 от 09.10.2009 на сумму 1172 руб., № 35 от 13.10.2009 на сумму 1000 руб., № 35 от 14.10.2009 на сумму 88272 руб., № 35 от 16.10.2009 на сумму 20200 руб., № 35 от 29.10.2009 на сумму 58679,47 руб., № 37 от 09.11.2009 на сумму 70116 руб., № 37 от 10.11.2009 на сумму 100000 руб., № 37 от 10.12.2009 на сумму 67800,47 руб., № 40 от 14.12.2009 на сумму 112314,53 руб., № 40 от 16.12.2009 на сумму 872 руб., № 40 от 25.12.2009 на сумму 28665 руб., № 40 от 29.12.2009 на сумму 1000 руб., № 40 от 30.12.2009 на сумму 60000 руб., по которым ответчик вносил истцу арендную плату по договору №3731 от 12.11.1997. Кроме того, ответчик перечислил насчет истца отдельными платежными документами 15,53 руб. и 8030 руб. в счет погашения долга по арендной плате, что отражено в информации истца по состоянию на 15.01.2010. Представитель истца по первоначальному иску факт поступления указанных сумм не оспаривает. С учетом частичной оплаты, перечисленной ответчиком по указанным документам, долг ответчика по арендной плате перед истцом составляет 770078,30 руб. Доказательства оплаты долга на дату принятия настоящего решения в большем размере суду не представлены. Принимая во внимание изложенное, суд пришел к выводу, что требования истца о взыскании с ответчика - Красноярской краевой общественной организации «Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса» долга, начисленного за указанный период подлежат удовлетворению в сумме 770078,30 руб., в удовлетворении остальной части данного требования следует отказать.

Красноярская краевая общественная организация «Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса» просит взыскать с департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска излишне уплаченную в 2009 году арендную плату по договору аренды № 3731 от 12.11.1997 в размере 178955 руб. 20 коп., являющихся, по мнению истца по встречному иску, неосновательным обогащением ответчика.

В соответствии с частью 1 статьи 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего кодекса.

Заявляя встречный иск, Красноярская краевая общественная организация «Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса» оспаривает примененный сторонами при расчете арендной платы коэффициент Кд в размере 0,9, просит применить при расчете арендной платы коэффициент деятельности (Кд) в размере 0,4 в отношении всех арендуемых помещений. Требования по встречному иску обоснованы тем, что Красноярская краевая общественная организация «Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса» является общественной организацией, в связи с этим, в договоре аренды, по мнению данного лица, следовало применить Кд в размере 0,4.

Решение Красноярского городского Совета от 08.02.2000 № 22-232 утверждено Положение об аренде муниципального нежилого фонда г. Красноярска и Методика определения арендной платы.

В соответствии с Методикой определения арендной платы Размер годовой арендной платы определяется по формуле: А = Са x S x Кп x Кд x Кт, где Са - базовая ставка арендной платы; S - площадь занимаемого помещения; К п - коэффициент, учитывающий расположение помещения в здании; Кд - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора; Кт - коэффициент, определяющий территориальное расположение объекта. Согласно пункту 3.3.5 методики К=0,4 при меняется, в том числе, для общественных организаций.

Согласно пункту 1.2 Устава Краевая общественная организация «Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса» является основанным на членстве независимым общественным объединением, созданным в соответствии с Конституцией РФ, Гражданским кодексом РФ, Законом РФ «Об общественных объединениях», другими законодательными актами. В пункте 1.6 Устава Краевая общественная организация «Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса» добровольная, самоуправляемая, некоммерческая, общественная организация, созданная по инициативе группы граждан, объединившихся исходя из общих интересов и совместной деятельности для защиты этих общих интересов и для реализации целей, указанных в уставе. Согласно пункту 2.2 Устава для достижения своих целей организация осуществляет: обеспечение создания новых и сохранение существующих рабочих мест путем подготовки совместных инвестиционных региональных, межрегиональных и общероссийских программ; осуществление обмена информацией, опыта между предпринимателями о производственной и социально-политической деятельности; представление коллективных интересов предпринимателей во взаимоотношениях с государственными, местными органами власти и управления, с профсоюзными организациями, иными общественными объединениями, средствами массовой информации; организационно-методическое и консультативно-информационное обеспечение деятельности предприятий, учреждений, творческих организаций, союзов, фондов, благотворительных организаций по вопросам социально-культурной работы; создание клубов по интересам, проведение культурно-массовых мероприятий; установление международных контактов с зарубежными предпринимательскими объединениями с целью привлечения инвестиций; проведение лекций и семинаров по актуальным вопросам политики, финансов, и культуры.

Частью 1 статья 615 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из пункта 1.1 договора № 3731 от 12.11.1997, № 3285 от 23.12.1997, дополнения № 21 от 23.01.2008 следует, что нежилое помещение площадью 2913,0 кв.м., по ул. Красноярский рабочий, 20, предоставлено в аренду для использования под культурный центр.

Вместе с тем, представленные в материалы дела доказательства: акт проверки от 12.04.2001 № 361 (с учетом письменных пояснений Красноярской краевой общественной организацией «Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса»), досудебное предупреждение от 13.03.2009 № 22/05 с приложением копий кассовых чеков от 11.02.2009, письмо Межрайонной инспекции ФНС России № 24 от 03.04.2009 № 17-41/04473ДСП, акты проверок в совокупности свидетельствуют о том, что с 2001 года часть спорных помещений используется Красноярской краевой общественной организацией «Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса» не по назначению, установленного договором аренды № 3731 от 12.11.1997, не в соответствии с уставной деятельностью, часть арендованных площадей используется иными лицами, в том числе для осуществления предпринимательской деятельности. Кроме того, Красноярская краевая общественная организация «Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса» подписала дополнения № 21 от 23.01.2008, № 2 от 12.01.2009, в которых при расчете арендной платы стороны применили в отношении арендуемых помещений № 3, комн. 29-34 коэффициент Кд= 0,4, в отношении остальных помещений применен коэффициент Кд=0,9. Исходя из данного обстоятельства, следует признать, что подписывая названные дополнения, истец по встречному иску согласился с данным фактом, не возражал против применения при расчете размера арендной платы коэффициента Кд=0,9.

Поскольку арендуемые Краевой общественной организацией «Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса» площади фактически использовались данным лицом в 2009 году не в соответствии с целевым назначением, не для осуществления уставной деятельности ответчика по первоначальному иску, департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска правомерно применил при расчете арендной платы коэффициент Кд=0,9. Документальное подтверждение устранения ответчиком фактов неправомерного использования арендуемых площадей третьими лицами, отраженных в акте проверки от 12.04.2001 №361, суду не представлено. Имеющиеся в материалах дела копии кассовых чеков от 11.02.2009, письмо Межрайонной инспекции ФНС России № 24 от 03.04.2009 № 17-41/04473ДСП свидетельствуют о нахождении третьих лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в арендованных ответчиком помещениях по состоянию и на 2009 год.

При таких обстоятельствах в удовлетворении встречных требований Красноярской краевой общественной организацией «Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса» к департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска о взыскании излишне уплаченной в 2009 году арендной платы по договору аренды № 3731 от 12.11.1997 в размере 100 000 руб. следует отказать.

Доводы истца по встречному иску о том, что в нарушение пункта 7.5 договора аренды представленные истцом акты № 168 от 11.02.2009, № 1825 от 17.12.2009 не представлялись Красноярской краевой общественной организацией «Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса» для подписания не влияют на результат рассмотрения заявленных требований, поскольку факт использования арендованных помещений третьими лицами следует из акта проверки от 12.04.2001 № 361 (с учетом письменных пояснений Красноярской краевой общественной организацией «Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса»), копиями кассовых чеков от 11.02.2009, письмом Межрайонной инспекции ФНС России № 24 от 03.04.2009 № 17-41/04473ДСП и не опровергнут какими-либо доказательствами

Истец по первоначальному иску просит взыскать с ответчика 86250,40 руб. пени.

На основании пунктов 4 дополнений № 21 от 23.01.2008, № 2 от 12.01.2009 к договору аренды № 3731 от 12.11.1997 за неуплату арендатором платежей в срок, установленный договором, истец начислил ответчику пени в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ в день с просроченной суммы за каждый день просрочки за период с 11.02.2009 по 17.08.2009 в сумме 86250,40 руб.

В связи с просрочкой внесения арендных платежей, отсутствием доказательств погашения неустойки, исковые требования о взыскании с ответчика 86250,40 руб. пени также являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Поскольку истец начислил ответчику пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ, размер неустойки не является чрезмерно высоким, оснований, предусмотренных статьей 333 Гражданского кодекса РФ, для снижения ее размера не имеется.

Кроме того, истец заявил требование о расторжении договора аренды № 3731 от 12.11.1997 и возвращении ему переданного ответчику по данному договору нежилое помещение.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор, может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 01.07.1996 разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арендная плата, размер которой определен в пункте 5.1 договора вносится до 10 числа следующего за текущим месяца с оплатой (пункт 5.2 договора, дополнения № 21 от 23.01.2008, № 2 от 12.01.2009 к договору № 3731 от 12.11.1997).

30.06.2009 истец направил ответчику предарбитражное предупреждение от 23.06.2009 №90-н с требованием о погашении задолженности по арендной плате, пени по состоянию на 23.06.2009 в срок в течении трех дней с момента получения данного предупреждения и предложением расторгнуть договор аренды в случае невыполнении данного требования. В письме от 08.10.2009 № 24.4.1-10/1309 управление Федеральной почтовой связи Красноярского края филиал ФГУП «Почта России» сообщило, что заказное письмо № 66002111391684 с уведомлением отправленное ККОО «АПМСБ» по адресу: 660099, <...>, возвращено отделением связи по истечению срока хранения по обратному адресу по причине не розыска адресата.

Кроме того, в досудебном предупреждении от 13.03.2009 № 22/05 Департамент муниципального имущества и земельных отношений указал ответчику на необходимость устранения нарушений, связанных с осуществлением третьими лицами (предпринимателями) торговли в арендуемых ответчиком помещениях, что не соответствует цели предоставлении нежилого помещения по договору № 3731 от 12.11.1997, в случае неисполнения требования предложил расторгнуть договор. Предупреждение получено ФИО3 (президентом Краевой общественной организацией «Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса) лично 18.03.2009.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требования арендодателя

В пункте 1.1 договора аренды № 3731 от 13.11.1997 стороны определили цель использования помещения – под культурный центр. Согласно пунктам 8.2.1, 8.2.3 договор подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению при использовании помещения в целом или в его части не в соответствии с договором аренды; если арендатор допустил задолженность по арендной плате на срок более одного месяца.

Поскольку просрочка внесения арендных платежей неоднократно допускалась ответчиком, доказательства устранения указанных в предупреждении от 13.03.2009 нарушений суду не представлены, требование о расторжении договора аренды № 3731 от 12.11.1997, заявленное истцом после предварительного предупреждения ответчика о необходимости произвести оплату задолженности в установленный срок и устранить допущенные нарушения в части использования арендуемых ответчиком помещений третьими лицами, подлежит удовлетворению.

Статьей 622 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленным договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В связи с тем, что договор прекращается в связи с его расторжением, то в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество.

При данных обстоятельствах исковые требования о возврате переданного ответчику по договору аренды имущества также подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально удовлетворенным требованиям. На основании пункта 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса РФ истец по первоначальному иску освобожден от уплаты государственной пошлины. При подаче встречного иска Краевая общественная организация «Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса» государственную пошлину оплатила в размере 3500 руб.

В силу части 1 статьи 333.40 Налогового кодекса РФ не подлежит возврату уплаченная государственная пошлина при добровольном удовлетворении ответчиком требований истца после обращения последнего в арбитражный суд и вынесения определения о принятии искового заявления к производству.

Поскольку ответчик добровольно частично удовлетворил требования департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска на сумму 1033709,15 руб. о взыскании задолженности, образовавшейся по состоянию на 17.08.2009 (платежные поручения за период с 21.09.2009 по 14.01.2010, информация из сведений Департамента по состоянию на 15.01.2010) только после обращения последнего в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением и вынесения арбитражным судом определения о принятии искового заявления к производству (от 08.09.2009), с учетом частичной оплаты государственной пошлины на сумму 3500 руб. за рассмотрение встречного иска, с ответчика следует взыскать в доход федерального бюджета 22247,65 руб. государственной пошлины (16668,55 руб. государственной пошлины за рассмотрение обоснованно заявленных требований, в том числе, удовлетворенных после принятия иска в производству на общую сумму 1033709,15 руб. + 4000 руб. за рассмотрение двух требований неимущественного характера + 1579, 10 руб. за рассмотрение встречного иска на сумму 178955,20 руб. (5079,10 руб. - 3500 руб. уплаченной пошлины).

Руководствуясь статьями 65, 110, 167 – 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ :

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Красноярской краевой общественной организации «Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса» в пользу Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска 770078 руб. 30 коп. долга и 86250 руб. 40 коп. пени.

Расторгнуть договор аренды № 3731 от 12.11.1997.

Обязать Красноярскую краевую общественную организацию «Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса» вернуть Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска нежилое помещение общей площадью 2913 кв.м., расположенное по адресу: г. Красноярск, пр. имени газеты «Красноярский рабочий», 20: помещение № 1 – подвал 472,4 кв.м.; 1 этаж помещения № 2, комнаты № 3-21, 23, 24, 27-29, комнаты № 1, 2, 22, 29, 30, площадью 901,0 кв.м.; 2 этаж помещение № 3 - 1001,3 кв.м.; 3 этаж помещение № 4, 5 - 538,3 кв.м.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с Красноярской краевой общественной организации «Ассоциация предпринимателей малого и среднего бизнеса» в доход федерального бюджета 22247 руб. 65 коп. государственной пошлины за рассмотрение иска и встречного иска.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд либо в течение двух месяцев после вступления решения в законную силу путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.

Апелляционная и кассационная жалобы на настоящее решение подаются через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

М.А. Альтергот