Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Баукиной Е.А., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению негосударственного образовательного учреждения «Межрегиональный правовой колледж Сибирского федерального университета» (г.Красноярск, ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (г. Красноярск)

о признании отказа в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества помещения с дополнительными соглашениями недействительным; обязании осуществить государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества с дополнительными соглашениями, указании на недопустимость обязывать заявителей вносить плату (в виде госпошлины), за действия которые не будут совершены Управлением, а также обязать Управление разъяснять заявителю сложившуюся в таких случаях практику отказа в регистрации;

с привлечением третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне заявителя: департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (г. Красноярск).

с участием в судебном заседании:

от заявителя: ФИО1 – представителя по доверенности от 17.01.2011 № 05,

от органа, действия которого обжалуются: ФИО2 – представителя по доверенности от 28.12.2010 № 70-55/33235,

от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне заявителя: ФИО3 – представителя по доверенности от 24.02.2011 № 30,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Точиловой Т.А.

установил:

негосударственное образовательное учреждение «Межрегиональный правовой колледж Сибирского федерального университета» (далее – НОУ МПК СФУ) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (далее – Управление) с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации:

1) о признании отказа в государственной регистрации от 13.08.2010 № 01/120/2010-771 договора аренды нежилого помещения от 31.01.2006 № ВС9739 с дополнениями от 01.02.2007 № 1, от 01.02.2007 № 2, от 24.04.2007 № 3, от 20.12.2007 № 4, от 31.01.2008 № 5, от 09.06.2009 № 6, от 29.12.2009 № 7, от 29.12.2009 № 8, от 04.02.2010 № 9 в отношении нежилого помещения № 2, расположенного по адресу: <...>, недействительным;

2) обязании ответчика осуществить государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения от 31.01.2006 № ВС9739 объекта недвижимости общей площадью 387,5 кв.м., кадастровый номер 24:50:0000000:0:10099, расположенного по адресу: ул. Коммунальная, 12, и всех указанных выше дополнительных соглашений к нему;

3)указании на недопустимость обязывания заявителя вносить плату (в виде государственной пошлины) за действия, которые заведомо не будут совершены управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, а также обязать управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю разъяснять заявителю сложившуюся в таких случаях практику отказа в регистрации.

Заявление принято к производству суда. Определением от 29.10.2010 возбуждено производство по делу.

Заявитель ходатайствовал о выделе требования об указании на недопустимость обвязывания заявителя вносить плату (в виде госпошлины), за действия, которые заведомо не будут совершены управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, а также обязать управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю разъяснять заявителю сложившуюся в таких случаях практику отказа в регистрации в отдельное производство. Ходатайство судом отклонено, о чем принято определение.

В судебном заседании представитель заявителя настаивал на удовлетворении всех заявленных требований по следующим основаниям:

- заявитель является арендатором нежилых помещений по договору аренды от 31.01.2006 № ВС9739. Объект аренды передан заявителю по акту приема-передачи 24.01.2006. С 31.01.2006 по 22.12.2009 договор аренды ежегодно продлевался на 11 месяцев и в соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежал государственной регистрации. Дополнительным соглашением от 29.12.2009 № 8 договор аренды был продлен на срок более года, срок аренды составил 5 лет. Заявитель и департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска 03.07.2010 обратились в Управление Росреестра по Красноярскому краю с заявлением о государственной регистрации договора с дополнительными соглашениями №№ 1- 9.

- В уведомлении от 14.07.2010 № 01/120/2010-771 государственный регистратор со ссылкой на статьи 164, 433, 651,450, 452 и 453 Гражданского кодекса Российской Федерации сообщил о приостановлении государственной регистрации в связи с тем, что представленный на государственную регистрацию договор с дополнительными соглашениями считается заключенным и не требует государственной регистрации. Своими действиями государственный регистратор нарушил абзац 2 пункта 127 Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.09.2006 № 293.

- 13.08.2010 в сообщении № 01/120/2010-771 Управление отказало в государственной регистрации договора аренды с дополнительными соглашениями. В отказе повторяются те же причины и те же аргументы, что и в уведомлении о приостановлении государственной регистрации. Изложение сообщения об отказе противоречит пункту 15 Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах от 18.09.2003 № 226;

- причины приостановления и отказа о в государственной регистрации не обоснованы и незаконны, так как договор аренды помещений от 31.01.2006 № ВС9739 после подписания дополнительного соглашения № 8 от 29.12.2009 подлежит государственной регистрации как новый договор, заключенный на срок более 1 года;

- в сообщении об отказе в государственной регистрации от 13.08.2010 указано, что на момент окончания срока приостановления государственной регистрации причины, препятствующие проведению государственной регистрации, не устранены, что не соответствует действительности, так как департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска по второму основанию приостановления государственной регистрации – не предоставление документа, подтверждающего проведение экспертной оценки о возможности заключения договора аренды в отношении нежилого помещения № 2 по ул. Коммунальная, 12 в г. Красноярске – согласно расписке от 10.08.2010 № 01/151/2010 представил оригинал экспертного заключения. Копия данного экспертного заключения представлялась 03.07.2010 при первоначальной сдаче документов, но не была принята специалистом Управления без оригинала.

- Отказ датирован 13.08.2010, но 13.08.2010 срок на проведение государственной регистрации не истек, так как в сообщении о приостановлении государственной регистрации прямо указано срок государственной регистрации истекает 13.08.2010. Именно 13.08.2010 заявитель представил в Управление ответ на уведомление (штамп о принятии б/н от 13.08.2010), в котором сообщил свою позицию о необходимости государственной регистрации дополнительного соглашения, продлевающего срок арендных отношений более, чем на год. Государственный регистратор нарушил правила статей 194 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 19 Закона о регистрации о порядке исчисления срока.

- Представленные на государственную регистрацию документы соответствуют пункту 1 статьи 18 Закона о регистрации. Указание на абзац 2 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в сообщении об отказе не применимо, так как с заявлением о государственной регистрации от имени НОУ МПК СФУ обратилось лицо, уполномоченное доверенностью. Ссылка на абзац 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации в сообщении о приостановлении от 14.07.2010 также не верна, так как никакого противоречия между заявленными и зарегистрированными правами не возникло.

- Установившаяся в Управлении практика не регистрировать дополнительные соглашения по своей сути является закрытой, о ней не уведомляют заявителя при сдаче документов. при этом заявителю предлагается платить государственную пошлину в размере 15 000 руб. за действия, которые не будут осуществлены. такую практику нельзя считать правомерной.

Представитель Управления заявленные требования не признал, привел возражения, изложенные в письменном отзыве:

- В соответствии со статьей 16 Закона о регистрации регистрационные действия начинаются со дня приема документов на государственную регистрацию прав. Государственная регистрация проводится по заявлению правообладателя, сторон договора, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

- 03.07.2010 НОУ МПК СФУ в лице представителя ФИО1, действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности от 01.07.2010, обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды на объект недвижимого имущества от 31.01.2006 № ВС9739 с дополнениями от 01.02.2007 № 1, от 01.02.2007 № 2, от 24.04.2007 № 3, от 20.12.2007 № 4, от 31.01.2008 № 5, от 09.06.2009 № 6, от 29.12.2009 № 7, от 29.12.2009 № 8, от 04.02.2010 № 9.

- Договор аренды на объект недвижимого имущества от 31.01.2006 № ВС9739 заключен на срок менее одного года. Договор аренды, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

- Соглашение об изменении и дополнении договора аренды – сделка, изменяющая отношения сторон, возникающие на основании ранее заключенного договора аренды. Дополнительное соглашение к договору является его неотъемлемой частью и заключается с соблюдением таких же требований, которые предусмотрены для самого договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о расторжении или изменении договора заключается в той же форме, что и договор.

При этом обязательства сторон считаются изменёнными с момента заключения соглашения о внесении изменений в договор (статьи 450, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, все представленные дополнения к данному договору аренды считаются заключенными и не подлежат государственной регистрации.

Указанное обстоятельство препятствует проведению государственной регистрации договора аренды с дополнениями, так как право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственного регистрации прав в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Закон о регистрации). Данное обстоятельство в силу абзаца 2 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации является основанием для отказа в государственной регистрации.

- В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Закона о регистрации государственная регистрация сделки приостановлена 14.07.2010 на один месяц, о чем заявитель был уведомлен. Однако на момент окончания срока приостановления государственной регистрации причины, препятствующие проведению государственной регистрации, не были устранены. В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 19 Закона о регистрации 12.08.2010 Управлением в соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации принято обоснованное решение об отказе в регистрации договора аренды от 31.01.2006 № ВС9739 с дополнениями.

- Управление считает незаконным и необоснованным требование заявителя о недопустимости обязывания заявителя вносить плату (в виде госпошлины) за действия, которые будут заведомо не совершены, и обязать Управление разъяснять заявителю сложившуюся практику отказа в регистрации, поскольку данное требование направлено на защиту прав в отношении неопределенного круга лиц – заявителей, обращающихся в Управление за совершением каких – либо регистрационных действий, а не субъективного права заявителя. Заявитель в силу статьи 53 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не наделен полномочиями обращаться с заявлениями в интересах неопределенного круга лиц.

По существу требование не подлежит удовлетворению, так как действующим законодательством не предусмотрен такой способ защиты права, как недопустимость обязывания заявителя вносить плату (в виде госпошлины) за действия, которые заведомо не будут совершены, и обязывания Управления разъяснять заявителю сложившуюся практику регистрации сделок или прав.

Обязанность уплаты государственной пошлины за государственную регистрацию установлена пунктом 1 статьи 13, пунктом 4 статьи 16 Закона о регистрации, нормами Налогового кодекса Российской Федерации. В случает отказа в государственной регистрации уплаченная государственная пошлина возврату не подлежит (пункт 5 статьи 20 Закона о регистрации, пункт 4 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации). Но в соответствии с пунктом 6 статьи 20 Закона о регистрации, если отказ в государственной регистрации прав признан судом необоснованным (не соответствующим основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) и в решении суда указано на необходимость осуществить государственную регистрацию прав, она осуществляется без заявления о государственной регистрации прав на основании поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, соответствующего решения суда, вступившего в законную силу, и документов, ранее помещенных в дело правоустанавливающих документов. В данном случае заявитель не уплачивает государственную пошлину.

Представитель департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации горда Красноярска (далее – Департамент) поддержал доводы заявителя в части требования о признании отказа в государственной регистрации от 13.08.2010 № 01/120/2010-771 договора аренды нежилого помещения от 31.01.2006 № ВС 9739 с дополнительными соглашениями незаконным и обязании Управления осуществить государственную регистрацию договора аренды с дополнительными соглашениями. На вопрос суда о позиции Департамента в части требования об указании на недопустимость обязывания заявителя вносить плату (в виде государственной пошлины) за действия, которые заведомо не будут совершены управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, а также обязании Управлениия разъяснять заявителю сложившуюся в таких случаях практику отказа в регистрации, представитель Департамента пояснил, что требование не основано на нормах действующего законодательства.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель 2), муниципальным образовательным учреждением «Средняя общеобразовательная школа № 8» (арендодатель 1), совместно выступающими как арендодатель и Межрегиональным правовым колледжем Красноярского государственного университета (арендатор), заключен договор аренды нежилого помещения от 31.01.2006 № ВС 9739 (договор), по условиям которого арендодатель 1 предает, а арендатор принимает во временное владение и пользование комнаты №№ 3-7, 35-37; частично комнаты №№ 38-40 в помещении № 1 на первом этаже здания школы, общей площадью 384,8 кв.м., реестровый № СТР04938, расположенное в Красноярске по адресу: ул. Коммунальная, 12, для использования под образовательную деятельность.

Договор заключен на срок с 24.01.2006 по 24.12.2006 включительно (пункт 4.1 договора).

31.01.2006 по акту приема-передачи арендодатель 1 предал, а арендатор принял помещения во временное владение и пользование.

Дополнением к договору № 1 от 01.02.2007 стороны изменили размер арендной платы до 76 477,56 руб. в год, 6 373,13 руб. в месяц.

Дополнением к договору № 2 от 01.02.2007 стороны продлили действие договора с 25.12.2006 по 24.11.2007.

Дополнением к договору № 3 от 24.04.2007 стороны изложили преамбулу договора в новой редакции, определив в качестве арендодателя, выступающего от имени собственника муниципального имущества – департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (арендодатель), в качестве арендатора – «Межрегиональный правовой колледж Сибирского федерального университета» (арендатор).

Дополнением к договору № 4 от 20.12.2007 стороны продлили действие договора с 25.11.2006 по 24.10.2008.

Дополнением к договору № 5 от 31.01.2008 стороны установили размер арендной платы 82 261,56 руб. в год 6 855,13 руб. в месяц.

Дополнением к договору № 6 от 09.06.2009 стороны установили размер арендной платы 164 523,24 руб. в год, 13 710,27 руб. в месяц.

Дополнением к договору № 7 от 29.12.2009 стороны продлили действие договора с 24.10.2008 по 22.12.2009.

Дополнением к договору № 8 от 29.12.2009 стороны продлили действие договора с 23.12.2009 по 23.12.2014.

Дополнением к договору № 9 от 24.02.2010 стороны изменили предмет договора: на нежилое помещение на первом этаже отдельно стоящего здания школы в пом. №2, комн. №№4,71-81, общей площадью 385,7 кв.м. (реестровый № СТР04938), расположенные по адресу: <...>, для использования под образовательную деятельность. В пункте 2 дополнения к договору № 9 от 24.02.2010 установлен размер арендной платы 164 907,96 руб. в год, 13 742,33 руб. в месяц.

03.07.2010 негосударственное образовательное учреждение «Межрегиональный правовой колледж Сибирского федерального университета» обратилось в Управление с заявлением о проведении государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 31.01.2006 № ВС 9739 с дополнительными соглашениями от 01.02.2007 № 1, от 01.02.2007 № 2, от 24.04.2007 № 3, от 20.12.2007 № 4, от 31.01.2008 № 5, от 09.06.2009 № 6, от 29.12.2009 № 7, от 29.12.2009 № 8, от 04.02.2010 № 9.

Письмом от 14.07.2010 № 01/120/2010-771 Управление уведомило заявителя о приостановлении государственной регистрации, указав следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно пункту 4.1 договора аренды срок действия договора устанавливается с 24.01.2006 по 24.12.2006 включительно.

Поскольку срок договора аренды составил менее года, следовательно он считается заключенным с момента подписания и не подлежит государственной регистрации.

Соглашение об изменении и дополнении договора аренды – сделка изменяющая отношения сторон, возникающие на основании ранее заключенного договора аренды. В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о расторжении или изменении договора заключается в той же форме, что и договор.

Следовательно, представленные дополнения к договору аренды считаются заключенными и не подлежат государственной регистрации.

В Управление не представлены документы, подтверждающие проведение экспертной оценки о возможности заключения договора аренды в отношении нежилого помещения № 2. расположенного по адресу: <...>, в соответствии с пунктом 4 статьи 13 Федерального закона от 24.07.1998 № 124-ФЗ «Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации».

Регистрация договора аренды нежилого помещения от 31.01.2006 № ВС 9739 с дополнениями от 01.02.2007 № 1, от 01.02.2007 № 2, от 24.04.2007 № 3, от 20.12.2007 № 4, от 31.01.2008 № 5, от 09.06.2009 № 6, от 29.12.2009 № 7, от 29.12.2009 № 8, от 04.02.2010 № 9 в отношении нежилого помещения № 2, расположенного по адресу: <...>, приостанавливается по решению государственного регистратора, ФИО4, на срок до 13.08.2010, начиная с 14.07.2010.

Согласно расписке от 10.08.2010 № 01/151/2010 департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска представил на государственную регистрацию экспертное заключение комиссии главного управления образования администрации города Красноярска по проведению экспертной оценки последствий заключения муниципальным учреждениями договоров аренды зданий и помещений, закрепленных за ними на праве оперативного управления № 446.

В ответ на уведомление о приостановлении государственной регистрации от 14.07.2010 НОУ МПК СФУ написал письмо от 12.08.2010 № 702, в котором изложил свою позицию по вопросу о приостановлении государственной регистрации. Согласно штампу Управления Росреестра по Красноярскому краю на экземпляре заявителя (оригинал обозревался судом в предварительном заседании) письмо получено управлением 13.08.2010. На экземпляре управления во входящем штампе указано 16.08.2010 № 29414.

Письмом от 13.08.2010 № 01/120/2010-771 государственный регистратор сообщил заявителю об отказе в государственной регистрации в связи с неустранением причин, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации в соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В ответ на письмо заявителя от 12.08.2010 № 702 Управление направило письмо от 24.08.2010 № 70-46/18859 с обоснованием причин приостановления в государственной регистрации договора 14.07.2010 и отказа в государственной регистрации договора с дополнительными соглашениями от 13.08.2010 № 01/120/2010-771.

Считая свои права нарушенными, негосударственное образовательное учреждение «Межрегиональный правовой колледж Сибирского федерального университета» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из части 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

Сообщение об отказе в государственной регистрации датировано 13.08.2010. С настоящим заявлением негосударственное образовательное учреждения «Межрегиональный правовой колледж Сибирского федерального университета» обратилось в арбитражный суд, согласно отметке канцелярии Арбитражного суда Красноярского края, 14.10.2010, следовательно срок, предусмотренный частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявителем не нарушен.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу статей 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания арбитражным судом недействительным решения управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, выраженного в письме от 13.08.2010, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие его закону или иному нормативному правовому акту и нарушение им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Вместе с тем в силу положений части 1 стати 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявитель обязан доказать, что оспариваемый им ненормативный акт, решение, действие (бездействие) нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности и иной экономической деятельности.

Заявитель просит:

- признать недействительным отказа в государственной регистрации от 13.08.2010 № 01/120/2010-771 договора аренды нежилого помещения от 31.01.2006 № ВС9739 с дополнениями от 01.02.2007 № 1, от 01.02.2007 № 2, от 24.04.2007 № 3, от 20.12.2007 № 4, от 31.01.2008 № 5, от 09.06.2009 № 6, от 29.12.2009 № 7, от 29.12.2009 № 8, от 04.02.2010 № 9 в отношении нежилого помещения № 2, расположенного по адресу: <...>,

- обязать Управление осуществить государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения от 31.01.2006 № ВС9739 объекта недвижимости общей площадью 387,5 кв.м., кадастровый номер 24:50:0000000:0:10099, расположенного по адресу: ул. Коммунальная, 12, и всех указанных выше дополнительных соглашений к нему;

- указать на недопустимость обязывания заявителя вносить плату (в виде государственной пошлины) за действия, которые заведомо не будут совершены управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, а также обязать управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю разъяснять заявителю сложившуюся в таких случаях практику отказа в регистрации.

Заявитель полагает, что оспариваемый отказ противоречит пункту 1 статьи 19, абзацу 2 пункта 1 статьи 20, абзацу 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации), пункту 15 Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах от 18.09.2003 № 226.

В обжалуемом сообщении от 13.08.2010 № 01/120/2010-771 об отказе в государственной регистрации договора аренды от 31.01.2006 № ВС 9739 с дополнительными соглашениями №№ 1-9 отсутствует обоснование того, что заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав (абзац 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации), как было указано в сообщении от 14.07.2010 о приостановлении государственной регистрации. Следовательно, на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации государственный регистратор решение об отказе в государственной регистрации сделки не принимал. Таким образом, ссылка заявителя на то, что отказ в государственной регистрации договора аренды с дополнительными соглашениями противоречит абзацу 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации не обоснованна.

Как следует из содержания сообщения от 13.08.2010 № 01/120/2010-771 об отказе в государственной регистрации договора аренды от 31.01.2006 № ВС 9739 с дополнительными соглашениями №№ 1-9, основанием для отказа послужило то обстоятельство, что, по мнению государственного регистратора, право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом ( абзац 2 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации).

Как усматривается из материалов дела, между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель 2), муниципальным образовательным учреждением «Средняя общеобразовательная школа № 8» (арендодатель 1), совместно выступающими как арендодатель и Межрегиональным правовым колледжем Красноярского государственного университета (арендатор), заключен договор аренды нежилого помещения от 31.01.2006 № ВС 9739 (договор), по условиям которого арендодатель 1 предает, а арендатор принимает во временное владение и пользование комнаты №№ 3-7, 35-37; частично комнаты №№ 38-40 в помещении № 1 на первом этаже здания школы, общей площадью 384,8 кв.м., реестровый № СТР04938, расположенное в Красноярске по адресу: ул. Коммунальная, 12.

Указанные правоотношения регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Факт передачи арендованного имущества в пользование заявителю подтверждается актом приема-передачи от 24.01.2006.

На основании пункта 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 2 Информационного письма от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» разъяснил следующее, принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

Дополнительными соглашениями от 01.02.2007 № 1, от 01.02.2007 № 2, от 24.04.2007 № 3, от 20.12.2007 № 4, от 31.01.2008 № 5, от 09.06.2009 № 6, от 29.12.2009 № 7, от 29.12.2009 № 8, от 04.02.2010 № 9 в указанный договор вносились изменения, в том числе:

- дополнением к договору № 3 от 24.04.2007 стороны изложили преамбулу договора в новой редакции, определив в качестве арендодателя, выступающего от имени собственника муниципального имущества – департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (арендодатель), в качестве арендатора – «Межрегиональный правовой колледж Сибирского федерального университета» (арендатор);

- дополнением к договору № 7 от 29.12.2009 стороны продлили действие договора с 24.10.2008 по 22.12.2009;

- дополнением к договору № 8 от 29.12.2009 стороны продлили действие договора с 23.12.2009 по 23.12.2014;

- дополнением к договору № 9 от 24.02.2010 стороны изменили предмет договора: на нежилое помещение на первом этаже отдельно стоящего здания школы в пом. №2, комн. №№4,71-81, общей площадью 385,7 кв.м. (реестровый № СТР04938), расположенные по адресу: <...>, для использования под образовательную деятельность.

Понятие «договор» в гражданском законодательстве и праве рассматривается в трех разных аспектах: договор как сделка (юридический факт, являющийся основанием возникновения правоотношения), договор как правоотношение (обязательство), возникшее из этого основания, и договор-документ как форма, в которую облечено соответствующее правоотношение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно пункту 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

Между тем в соответствии с пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора.

Как следует из статьей 153, пункта 1 статьи 154, пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей – это есть договор-сделка.

Из анализа указанных норм следует, что в случае заключения двустороннего соглашения, изменяющего условия ранее заключенного договора, договор–сделка, как основание договорного обязательства, признается заключенным с момента, определяемого статьей 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С этого же момента договорные обязательства считаются измененными, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

В пункте 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентируется вопрос о форме соглашения об изменении или о расторжении договора.

Однако государственная регистрация договора не является элементом формы сделки, поскольку согласно статьям 158 – 163 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки заключаются в устной и письменной (простой либо нотариальной) форме.

Вместе с тем согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В статье 2 Закона о регистрации определено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним это - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

С требованием государственной регистрации согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации связывается момент заключения договора.

Следовательно, ссылка Управления на достаточность достижения сторонами договора аренды нежилого помещения в требуемой законом форме соглашений об изменении условий ранее заключенного договора (пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации), несостоятельна.

Дополнительными соглашениями к договору от 29.12.2009 № 7, от 29.12.2009 № 8 стороны изменили срок действия договора аренды более, чем на одни год, следовательно указанный договор с дополнительными соглашениями подлежит государственной регистрации на основании пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом вышеизложенного, арбитражный суд считает, что решение управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю об отказе в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения № ВС 9739 от 31.01.206 , с дополнениями от 01.02.2007 № 1, от 01.02.2007 № 2, от 24.04.2007 № 3, от 20.12.2007 № 4, от 31.01.2008 № 5, от 09.06.2009 № 6, от 29.12.2009 № 7, от 29.12.2009 № 8, от 04.02.2010 № 9 противоречит пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. Отказ в государственной регистрации договора аренды на объект недвижимого имущества, заключенного на срок более одного года нарушает права заявителя в предпринимательской сфере, так как не дает ему возможности в соответствии действующим законодательством осуществлять в полной мере права и обязанности арендатора имущества.

Учитывая вышеизложенное отказ в государственной регистрации от 13.08.2010 № 01/120/2010-771 договора аренды нежилого помещения от 31.01.2006 № ВС 9739 с дополнениями от 01.02.2007 № 1, от 01.02.2007 № 2, от 24.04.2007 № 3, от 20.12.2007 № 4, от 31.01.2008 № 5, от 09.06.2009 № 6, от 29.12.2009 № 7, от 29.12.2009 № 8, от 04.02.2010 № 9 в отношении нежилого помещения № 2, расположенного по адресу: <...>, не соответствует абзацу 2 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Суд признает также обоснованным довод заявителя о нарушении государственным регистратором срока принятия решения об отказе в государственной регистрации договора аренды

В соответствии с пунктом 3 статьи 13 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным законом, а ипотеки жилых помещений - не позднее чем в течение пяти рабочих дней с указанного дня.

Согласно пункту 2 статьи 19 Закона о регистрации в указанных в пункте 1 настоящей статьи случаях государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц (не считая срока, указанного в пункте 3 статьи 13 настоящего Федерального закона). Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Письмом от 14.07.2010 № 01/120/2010-771 Управление уведомило заявителя о приостановлении государственной регистрации, указав, что срок государственной регистрации истекает 13.08.2010.

Вместе с тем решение об отказе в государственной регистрации как следует из сообщения от 13.08.2010 № 01/120/2010-771 принято 12.08.2010, то есть до окончания установленного государственным регистратором срока государственной регистрации.

Следовательно, органом, действия которого обжалуются нарушены положения статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Учитывая указанные обстоятельства суд пришел к выводу, что требования заявителя о признании отказа в государственной регистрации от 13.08.2010 № 01/120/2010-771 договора аренды нежилого помещения от 31.01.2006 № ВС 9739 с дополнениями от 01.02.2007 № 1, от 01.02.2007 № 2, от 24.04.2007 № 3, от 20.12.2007 № 4, от 31.01.2008 № 5, от 09.06.2009 № 6, от 29.12.2009 № 7, от 29.12.2009 № 8, от 04.02.2010 № 9 в отношении нежилого помещения № 2, расположенного по адресу: <...>, недействительным подлежат удовлетворению.

В силу статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться, в том числе указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Таким образом, требование заявителя об обязании управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю осуществить государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения от 31.01.2006 № ВС 9739 с дополнениями от 01.02.2007 № 1, от 01.02.2007 № 2, от 24.04.2007 № 3, от 20.12.2007 № 4, от 31.01.2008 № 5, от 09.06.2009 № 6, от 29.12.2009 № 7, от 29.12.2009 № 8, от 04.02.2010 № 9 в отношении нежилого помещения № 2, расположенного по адресу: Россия, <...>, обоснованно.

Требование негосударственного образовательного учреждения «Межрегиональный правовой колледж Сибирского федерального университета» об указании Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю на недопустимость обязывать заявителей вносить плату (в виде госпошлины), за действия которые им не будут совершены не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 4 и статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правом на обращение в арбитражный суд с заявлением о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными обладают лица, чье право нарушено. Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Частью 2 статьи 53 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами, организации и граждане вправе обратиться в арбитражный суд в защиту прав и законных интересов других лиц. При этом в обращении должно быть указано, в чем заключается нарушение публичных интересов, послужившее основанием для обращения с иском в арбитражный суд (часть 3 статьи 53 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ).

Свое право на обращение с заявлением об указании на недопустимость обязывания заявителя вносить плату (в виде государственной пошлины) за действия, которые заведомо не будут совершены управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, а также обязать управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю разъяснять заявителю сложившуюся в таких случаях практику отказа в регистрации, заявитель не обосновывает ссылкой на конкретные нормы Арбитражного процессуального кодекса или иные законы, предоставляющие ему такое право.

В соответствии со статьёй 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется как перечисленными в ней способами, так и иными способами, предусмотренными законом. Таким образом перечень способов защиты не является исчерпывающим, однако статьёй 12 Гражданского кодекса Российской Федерации использование других способов защиты допускается только при наличии прямого указания закона.

Действующим законодательством не предусмотрен такой способ защиты права, как указание на недопустимость обязывания заявителя вносить плату (в виде госпошлины) за действия, которые будут заведомо не совершены, и обязание органа по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним разъяснять заявителю сложившуюся практику.

Таким образом, требование об указании на недопустимость обвязывания заявителя вносить плату (в виде госпошлины), за действия, которые заведомо не будут совершены, а также об обязании разъяснить заявителю сложившуюся в таких случаях практику отказа в регистрации не соответствуют способам защиты нарушенного права.

Заявителем по платежному поручению № 6126 от 08.10.2010 уплачено 2 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение настоящего заявления.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 000 руб. подлежат взысканию с Управления в пользу заявителя.

Вместе с тем, поскольку заявитель настаивал на рассмотрении арбитражным судом требования об указании на недопустимость обязывания заявителя вносить плату (в виде государственной пошлины) за действия, которые заведомо не будут совершены управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, а также обязании управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю разъяснить заявителю сложившуюся в таких случаях практику отказа в регистрации, а государственную пошлину за рассмотрение указанного требования не оплатил, в соответствии со статьями 102, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность по уплате государственной пошлины за рассмотрение этого требования возлагается на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ :

Заявление негосударственного образовательного учреждения «Межрегиональный правовой колледж Сибирского федерального университета» удовлетворить частично.

Признать отказ в государственной регистрации от 13.08.2010 № 01/120/2010-771 договора аренды нежилого помещения от 31.01.2006 № ВС 9739 с дополнениями от 01.02.2007 № 1, от 01.02.2007 № 2, от 24.04.2007 № 3, от 20.12.2007 № 4, от 31.01.2008 № 5, от 09.06.2009 № 6, от 29.12.2009 № 7, от 29.12.2009 № 8, от 04.02.2010 № 9 в отношении нежилого помещения № 2, расположенного по адресу: <...>, недействительным, как несоответствующего абзацу 2 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю осуществить государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения от 31.01.2006 № ВС 9739 с дополнениями от 01.02.2007 № 1, от 01.02.2007 № 2, от 24.04.2007 № 3, от 20.12.2007 № 4, от 31.01.2008 № 5, от 09.06.2009 № 6, от 29.12.2009 № 7, от 29.12.2009 № 8, от 04.02.2010 № 9 в отношении нежилого помещения № 2, расположенного по адресу: Россия, <...>.

В удовлетворении требования об указании на недопустимость обязывания заявителя вносить плату (в виде государственной пошлины) за действия, которые заведомо не будут совершены управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, а также обязании управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю разъяснить заявителю сложившуюся в таких случаях практику отказа в регистрации, отказать.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю в пользу негосударственного образовательного учреждения «Межрегиональный правовой колледж Сибирского федерального университета» 2 000 руб. государственной пошлины.

Взыскать с негосударственного образовательного учреждения «Межрегиональный правовой колледж Сибирского федерального университета» в доход федерального бюджета 2 000 руб. государственной пошлины.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд.

Судья

Е.А. Баукина