Гражданский кодекс часть 1

Закрытое акционерное общество обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Росреестра по Красноярскому краю о признании незаконным внесении записи Управлением Росреестра по Красноярскому краю от 29.07.2010 о расторжении договора на долевое участие в строительстве № 1598 от 18.09.2008.

Определением от 13.12.2010 заявление принято к производству арбитражного суда, назначено предварительное судебное заседание на 12.01.2010, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен гр. ФИО1.

Определением от 20.01.2011 назначено судебное разбирательство на 14.02.2011.

Истец заявил ходатайство об уточнении требований, просит признать незаконными действия Управления Росреестра по Красноярскому краю по внесению записи от 29.07.2010 о расторжении договора на долевое участие в строительство № 1598 от 18.09.2008.

Ходатайство судом удовлетворено.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 10.30 час. 21.02.2011, чем размещалась информация на сайте арбитражного суда в сети «Интернет».

Ответчик представил отзыв на заявление, в котором полагает оспариваемые действия законными, по следующим основаниям: согласно пункту 1 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон об участии в долевом строительстве) участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок; договор долевого участия в строительстве № 1598 от 18.09.2008 в период действия редакции Закона в редакции от 23.07.2008; Федеральным законом от 17.06.2010 № 119-Ф3 в пункт 1 статьи 9 Закона внесены изменения, согласно которым участники долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца. Указанные изменения вступили в силу со дня официального опубликования ФЗ № 119-Ф№ от 17.06.2010, то есть с 21.06.2010; в силу правил пункта 2 статьи 422 ГК Российской Федерации к отношениям сторон подлежал применению Закона № 214-Ф3 в редакции. действующей на дату заключения договора № 1598 от 18.09.2008, поскольку ФЗ № 119-Ф3 от 17.06.2010 не содержит положений, согласно которым действие данного закона распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Третьим лицом представлен отзыв на иск, в котором ФИО1 поддерживает доводы ответчика.

Исследовав материалы дела, заслушав сторон, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Между ЗАО «Сибагропромстрой» (застройщик) и гр. ФИО1 (участник) заключен договор № 1598 от 18.09.2008, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и средствами или с привлечением других средств построить на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0000000:0075 по 2 квартале 1-й очереди строительства блок-секцию № 5, расположенную по адресу г. Красноярск, Советский район, 5 м-й микрорайон жилого района Слобода Весны, в соответствии с разрешением на строительство № ДГИ-3034 от 05.10.2007, именуемую далее жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику квартиру, указанную в п. 2.1.5 договора (объект долевого строительства), а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (пункт 1.1 договора).

Срок ввода жилого дома в эксплуатацию – 1 полугодие 2010 года. Застройщик передает участнику объект долевого строительства в срок не позднее 30.06.2010 (пункт 2.1.3 договора).

Пунктом 2.1.5 установлено, что объектом долевого строительства является однокомнатная квартира № 23 на 5 этаже в 1 подъезде жилого дома, расположенного по адресу: 2 квартал 1-я очередь строительства блок-секция № 5, г. Красноярск, Советский район, 5-й микрорайон жилого района Слобода Весны, общая площадь 42,1 кв.м.

Цена договора определена разделом 3 договора.

Договор зарегистрирован в ЕГРП в установленном порядке.

ЗАО «Сибагропромстрой» Администрацией г. Красноярска выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 29.06.2010 № 01/5227-дг в отношении блок-секции № 5 без встроенных нежилых помещений объекта «Многоэтажные жилые дома во 2-м квартале 5-го микрорайона жилого района «Слобода Весны», расположенного по адресу г. Красноярск, Советский район, 5-й мкр-н жилого района «Слобода Весны» (почтовый адрес ул. Батурина 30, корпус 4).

Письмом от 02.07.2010 истец направил в адрес ответчика сообщение о завершении строительства указанного многоквартирного жилого дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче. Уведомление получено ФИО1 05.07.2010.

ФИО1 направил в адрес ЗАО «Сибагропромстрой» уведомление от 14.07.2010 об одностороннем отказе от исполнения договора № 1598 от 18.09.2008 в связи с неисполнением застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок (т.е. до 30.06.2010) и просил произвести возврат уплаченных денежных средств. Уведомление получено истцом 19.07.2010 согласно входящему штампу.

На данное уведомление истец направил в адрес ФИО1 письма № 543 от 04.08.2010 и № 567 от 20.08.2010, в котором сообщил о несогласии с односторонним отказом от договора, поскольку 05.07.2010 ФИО1 был письменно уведомлен о своевременном вводе жилого дома в эксплуатацию.

21.07.2010 ФИО1 обратился в Управление Росреестра по Красноярскому краю с заявлением о внесении в ЕГРП записи о расторжении договора участия в долевом строительстве № 1598 от 18.09.2008, представив в Управление уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора от 14.07.2010, опись вложения в ценное письмо со штампом органа связи от 15.07.2010.

Уведомлением от 21.07.2010 Управление Росреестра по Красноярскому краю сообщило ЗАО «Сибагропромстрой» о поступлении 21.07.2010 в указанное Управление заявления ФИО1 о внесении записи в ЕГРП о расторжении договора долевого участия в строительстве в связи с отказом от договора в одностороннем порядке. Данное уведомление получено истцом 30.07.2010.

В ответ на данное уведомление ЗАО «Сибагропромстрой» сообщило письмом № 538 от 04.08.2010 Управлению Росреестра по Красноярскому краю о том, что заявление ФИО1 об одностороннем отказе от договора участия в долевом строительстве № 1598 от 18.09.2008 не основано на действующем законодательстве, поскольку пункт 1 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве действует с 21.06.2010 в новой редакции, согласно которой отказ участника долевого строительства от договора в одностороннем порядке возможен при неисполнении застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца. 29.06.2010 получено разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию, ФИО1 письменно уведомлен об этом 05.07.2010, в связи с чем он был обязан в 7-дневный срок принять объект долевого строительства.

Письмом № 573 от 24.08.2010 ЗАО «Сибагропромстрой» обратилось в Управление Росреестра по Красноярскому краю с просьбой сообщить, действительно ли на основании заявления ФИО1 об одностороннем отказе от договора долевого участия в строительстве было зарегистрировано расторжение договора долевого участия от 18.09.2008 № 1598; в случае наличия такой регистрации истец просил отменить регистрацию расторжения данного договора.

В ответ на данное письмо Управление Росреестра по Красноярскому краю письмом от 03.09.2010 № 71-53/19862 сообщило истцу о дате регистрации в ЕГРП расторжения договора (29.07.2010), а также сообщило, что поскольку договор № 1598 от 18.09.2008 заключен до 17.06.2008, когда в пункт 1 статьи 9 Федерального закона об участии в долевом строительстве внесены изменения, на отношения сторон распространяются нормы данного Закона в прежней редакции. Данное письмо получено истцом 08.09.2010.

Ссылаясь на то, что действия Управления Росреестра по Красноярскому краю по внесению в ЕГРП 19.07.2010 записи о расторжении договора участия в долевом строительстве № 1598 от 18.09.2008 противоречат Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральному закону № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве), ЗАО «Сибагропромстрой» просит признать указанные действия незаконными, обязать ответчика устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Оценив материалы дела, доводы заявления и отзывов на заявление, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Требования общества основаны на главе 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основанием для признания действий (бездействия) государственного органа незаконным является одновременно как их несоответствие закону или иным правовым актам, так и нарушение этими действиями (бездействием) прав и законных интересов организации, обратившейся в арбитражный суд с соответствующим требованием.

Исходя из правил части 2 статьи 65, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в предмет доказывания (судебного исследования) по делу входит совокупность следующих обстоятельств: соответствия (несоответствия) обжалуемого акта либо действий (бездействия) действующему законодательству и нарушения этим актом либо действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Обязанность доказывания указанных обстоятельств и обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, совершения действия (бездействия) лежит на органе, принявшем акт (часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации); обязанность доказывания наличия факта нарушенных оспариваемыми актом (действиями) законных прав лежит на лице, оспаривающем акт (действия) (статья 65 Кодекса).

На основании статьи 17 Федерального закона № 214-Ф3 об участии в долевом строительстве договор долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящегося многоквартирного дома.

Из материалов дела следует, что договор на долевое участие в строительстве № 1598 от 18.09.2008 зарегистрирован в ЕГРП в установленном порядке.

Согласно части 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно условиям договора № 1598 от 18.09.2008 срок ввода жилого дома в эксплуатацию – 1 полугодие 2010 года. Объект долевого строительства передается участнику застройщиком не позднее 30.06.2010.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено застройщиком 29.06.2010.

На дату 30.06.2010 объект долевого участия не был передан ФИО1 по акту приема-передачи.

Из материалов дела следует, что 21.07.2010 в Управление Росреестра по Красноярскому краю обратился ФИО1 с заявлением о внесении в ЕГРП записи о расторжении договора участия в долевом строительстве № 1598 от 18.09.2008, приложив уведомление об одностороннем отказе от данного договора, направленное в адрес застройщика, доказательства направления данного уведомления застройщику.

Согласно пункту 4 статьи 25.1 Закона о регистрации, заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора.

Абзац 2 пункта 3 статьи 9, абзац 3 пункта 1 статьи 13 и абзац 11 пункта 1 статьи 17 Закона о регистрации прав предусматривают, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

Одновременно в пункте 1 статьи 18 указанного Закона предусмотрено, что правоустанавливающие документы, представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.

Редакция пункта 1 части 1 статьи 9 Федерального закона об участии в долевом строительстве на дату заключения договора № 1598 от 18.09.2008 предусматривала, что участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства с установленный договором срок.

Федеральным законом № 119-ФЗ от 17.06.2010 «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» пункт 1 части 1 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве изложен в редакции: участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца (статья 6 закона).

Данный Федеральный закон опубликован в установленном порядке 21.06.2010 и согласно пункту 7 данного закона вступает в силу со дня его официального опубликования, за исключением статьи 4 Закона.

На дату представления ФИО1 в Управление Росреестра по Красноярскому краю документов на регистрацию расторжения договора (21.07.2010) действовала новая редакция пункта 1 части 1 статьи 9 Федерального закона об участии в долевом строительстве, предоставляющая участнику долевого строительства право на односторонний отказ от договора в случае неисполнения застройщиком обязанности по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.

Срок передачи объекта установлено до 30.06.2010, два месяца истекают 31.08.2010, после истечения указанного срока участник долевого строительства вправе реализовать свое право на односторонний отказ от исполнения договора на участие в долевом строительстве № 1598 от 18.09.2008.

Представленные третьим лицом на регистрацию расторжения договора документы не могли свидетельствовать о возникновении у участника долевого строительства права на односторонний отказ от договора по состоянию на 21.07.2010.

Следовательно, оснований для внесения в ЕГРП записи о расторжении данного договора не имелось.

С учетом данного обстоятельства действия Управления Росреестра по Красноярскому краю от 29.07.2010 по внесению в ЕГРП записи о расторжении договора № 1598 от 18.09.2008 не соответствуют Закону о регистрации прав и Федеральному закону № 214-Ф№ об участии в долевом строительстве. Данные действия нарушают права и законные интересы застройщика в области предпринимательской деятельности по строительству многоквартирного жилого дома.

При оценке доводов ответчика в отзыве на иск суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 8 ГК Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со статьей 4 ГК Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 настоящего Кодекса.

Согласно статье 422 ГК Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Согласно статье 190 ГК Российской Федерации установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

Обязанность ЗАО «Сибагропромстрой» передать участнику долевого строительства объект инвестиций возникла 30.06.2010 согласно условий договора № 1598 от 18.09.2008 (пункт 2.1.3 договора). До 30.06.2010 застройщик не считается просрочившим в исполнении обязательства по передаче объекта участнику долевого строительства. Следовательно, до 30.06.2010 нет оснований полагать у участника долевого строительства наличия права на односторонний отказ от исполнения договора по причине не исполнения застройщиком обязанности по передаче объекта в установленный договором срок.

По состоянию на дату 30.06.2010 Федеральный закон об участии в долевом строительстве действовал в редакции Федерального закона № 119-Ф3 от 17.06.2010, предусматривающий право участника долевого строительства на односторонний отказ от договора в случае просрочки застройщика в передаче объекта долевого строительства на два месяца по сравнению с тем, как это предусмотрено в договоре.

Договор участия в долевом строительстве № 1598 от 18.09.2008 не содержит в его тексте каких-либо условий о сроках реализации права на односторонний отказ от договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта в срок до 30.06.2010, в связи с чем в данном случае следует руководствоваться правилами Закона.

Федеральный закон № 214-Ф3 в прежней редакции мог применяться в случае возникновения со стороны застройщика просрочки в исполнения обязательства до 21.06.2010, что в настоящем деле отсутствует.

Исходя из правил пункта 2 статьи 4 ГК Российской Федерации к отношениям сторон по реализации после 30.06.2010 участником долевого строительства своего права на односторонний отказ от договора и к действиям регистрирующего органа по внесению в ЕГРП записи о регистрации расторжения договора на участие в долевом строительстве следует применять новую редакцию пункта 1 части 1 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве.

Доводы ответчика о пропуске заявителем срока на обжалование оспариваемых действий подлежат отклонению,поскольку о совершении Управлением Росреестра по Красноярскому краю действий по регистрации в ЕГРП расторжения договора заявитель узнал 08.09.2010 (дата входящего штампа) из ответа данного Управления от 03.09.2010 № 71-53/10862. Доказательства получения заявителем самостоятельно по его запросу сведений из ЕГРП о регистрации расторжения договора более ранней датой не представлены. В иной имеющейся в материалах дела переписке между заявителем, Управлением и участником долевого строительства отсутствуют сведения о том, что заявителю до 08.09.2010 сообщалось о регистрации в ЕГРП о расторжении договора датой 29.07.2010. Факт получения заявителем 30.07.2010 от ответчика уведомления от 21.07.2010 о предоставлении заявления о расторжении договора участия в долевом строительстве не свидетельствует о том, что заявитель узнал о совершении 29.07.2010 действий о регистрации расторжения договора.

Представленное третьим лицом уведомление ФИО1 в адрес застройщика без номера и даты о том, что 02.08.2010 в ЕГРП внесена запись о расторжении договора с копией отчета факса об его отправке застройщику от 17.08.2010 не является доказательством извещения заявителя о дате регистрации такого расторжения иной датой – 29.07.2010. Кроме того, трехмесячный срок с даты отправки такого уведомления посредством факсимильной связи истекает 16.11.2010.

Заявление подано в суд 16.11.2010, в пределах трехмесячного срока.

На основании вышеизложенного требования заявителя подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должны содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению ответчиком согласно правил статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Заявление удовлетворить.

Признать незаконными действия Управления Росреестра по Красноярскому краю от 29.07.2010 по внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о расторжении договора на долевое участие в строительстве № 1598 от 18.09.2008.

В порядке устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя обязать Управление Росреестра по Красноярскому краю восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации договора на долевое участие в строительстве № 1598 от 18.09.2008.

Взыскать с Управления Росреестра по Красноярскому краю в пользу закрытого акционерного общества «Сибагропромстрой» 2 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины по заявлению.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его изготовления в полном объёме путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд.

Апелляционная жалоба на настоящее решение подается через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

И.В. Шишкина