Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Петроченко Г.Г., рассмотрев в судебном заседании, дело по иску закрытого акционерного общества «Монтажно-строительное управление № 73» (г. Железногорск)

к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (г.Красноярск)

о рассмотрении разногласий, возникших при заключении договора,

при участии:

от истца: ФИО1 – представителя по доверенности № 69 от 10.12.2008,

от ответчика: ФИО2 – представителя по доверенности № 5 от 11.01.2009,

при ведении протокола судебного заседания судьей Петроченко Г.Г.

Закрытое акционерное общество «Монтажно-строительное управление № 73» обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска о рассмотрении разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка по адресу: г. Красноярск, Свердловский район, ул. Мусоргского, 21, а именно исключить пункт 5.4 из договора аренды.

Исковое заявление принято к производству Арбитражного суда Красноярского края.

Ответчик представил пояснения на исковое заявление, в котором пояснил следующее, взыскание штрафа возможно только в судебном порядке, суд также вправе уменьшить сумму неустойки.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

ЗАО «Монтажно-строительное управление № 73» имеет в собственности производственные здания, расположенные по адресу: г. Красноярск, Свердловский район, ул. Мусоргского, 21, о чем свидетельствуют представленные в материалы дела свидетельства о государственной регистрации права 24 ГЭ № 008551; 24 ГЧ № 004633; 24 ГЮ № 007649.

Земельный участок, на котором находятся указанные здания, используется истцом, согласно свидетельству от 31.05.1993, на основании Постановления Администрации г. Красноярска от 19.11.1993.

Во исполнение требований пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» ЗАО «МСУ № 73» обратилось в Администрацию города Красноярска для оформления договора аренды земельного участка, на котором находятся принадлежащие ему производственные здания.

21 января 2008 года Администрация города Красноярска издала распоряжение № 164 недв. о предоставлении ЗАО «МСУ № 73» земельного участка в аренду на 10 лет.

8 июля 2008 года ЗАО «МСУ № 73» подало заявление в Департамент муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Красноярска для заключения договора аренды вышеуказанного земельного участка.

Департамент муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Красноярска передал ЗАО «МСУ № 73» проект договора аренды земельного участка.

Полученный истцом проект договора не полностью удовлетворил ЗАО «МСУ № 73», в связи с чем он был подписан с протоколом разногласий, который вместе с сопроводительным письмом был передан в Департамент муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Красноярска 19 августа 2008 года.

ЗАО «МСУ № 73» возражало против исчисления арендной платы с 18.08.2004 года.

Кроме того, ЗАО «МСУ № 73» возражало против включения в договор пункта 5.4 об уплате неустойки за несвоевременную уплату арендной платы. Департамент муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Красноярска, рассмотрев возражения ЗАО «МСУ № 73» и представленные документы об уплате земельного налога, согласился с предложением ЗАО «МСУ № 73» об исчислении арендной платы с 01.01.2008 года, однако отказался исключить пункт 5.4 из договора.

Протокол разногласий с письменным обоснованием был передан в Департамент муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Красноярска 6 ноября 2008 года.

Департамент муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Красноярска отклонил предложенный протокол разногласий, о чем письменно уведомил ЗАО «МСУ № 73».

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Исковые требования следует удовлетворить.

В соответствии с частью 1 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

В силу части 2 пункта 1 указанной выше нормы Земельного кодекса Российской Федерации собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков.

Как следует из материалов дела, на спорном земельном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие истцу на праве собственности.

Таким образом, для Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, осуществляющего права собственника от имени Российской Федерации в отношении спорного земельного участка, заключение договора аренды на указанный участок с истцом обязательно в силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Материалами дела подтверждено, что Департамент муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Красноярска передал ЗАО «МСУ № 73» проект договора аренды земельного участка. Полученный проект договора не полностью удовлетворил ЗАО «МСУ № 73», в связи с чем, он был подписан с протоколом разногласий, который вместе с сопроводительным письмом был передан в Департамент муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Красноярска 19 августа 2008 года.

ЗАО «МСУ № 73» возражало против исчисления арендной платы с 18.08.2004 года. Кроме того, ЗАО «МСУ № 73» возражало против включения в договор пункта 5.4 о неустойке за несвоевременную уплату арендной платы. Департамент муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Красноярска, рассмотрев возражения ЗАО «МСУ № 73» и представленные документы об уплате земельного налога, согласился с предложением ЗАО «МСУ № 73» об исчислении арендной платы с 01.01.2008 года, однако отказался исключить пункт 5.4 из договора.

ЗАО «МСУ № 73» подписало протокол согласования разногласий с протоколом разногласий, в котором предлагало изменить несоразмерные штрафные санкции за несвоевременную уплату арендной платы на разумную неустойку в размере 0,1 % от суммы долга за каждый день просрочки платежа. Протокол разногласий с письменным обоснованием был передан в Департамент муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Красноярска 6 ноября 2008 года.

В предусмотренном законом порядке разногласия по договору аренды земельного участка сторонами согласованы не были, что явилось основанием для предъявления истцом настоящего иска.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации при рассмотрении спора, возникшего при заключении договора, арбитражный суд должен определить условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Как следует из представленного проекта договора аренды земельного участка, пункт 5.2 договора предусматривает, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки в размере одной трехсотой, действующей на календарный день просрочки, процентной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Пункт 5.4 договора устанавливает, что за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора в части неполной (частичной) оплаты арендной платы по договору, независимо от срока просрочки исполнения указанного обстоятельства, арендатор несет ответственность в виде штрафа в размере 50 % от годовой арендной платы за пользование земельным участком за каждое допущенное нарушение обязательства по уплате арендной платы.

Определяя условия, на которых стороны обязаны заключить договор аренды суд прежде всего, исходит из того, что истец и ответчик в равной мере обладают правом на судебную защиту. Суду необходимо соблюсти баланс интересов сторон при принятии решения.

В спорном пункте договора арендодатель устанавливает, что арендатор несет ответственность в виде штрафа в размере 50 % от годовой арендной платы за пользование земельным участком за каждое допущенное нарушение обязательства по уплате арендной платы.

Критериями для установления несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства являются чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки возможных убытков, вызванных нарушением обязательства. (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации» от 14.07.97 г. № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд пришел к выводу, что заявленный размер штрафа (50 % от годовой арендной платы) является несоразмерно высоким и не соответствует возможным последствиям нарушения ответчиком обязательств.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрения сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Арендатор не согласен с включением в договор спорного пункта, а арендодатель в свою очередь не обосновал включение в договор аренды спорного условия ссылкой на законодательство.

Статья 329 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором

Суд обращает внимание на то, что в пункте 5.2 договора аренды, сторонами предусмотрена ответственность арендатора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Таким образом, договор аренды содержит условие, предусмотренное нормами статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд, принимает во внимание то, что без заключения договора аренды реализация имеющегося у истца права пользования соответствующим земельным участком невозможна, что повлечет за собой нарушение баланса интересов сторон по настоящему спору.

Учитывая изложенное, суд полагает необходимым исключить пункт 5.4 из договора аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:07 00 262:14.

Согласно положениям статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, государственные органы и органы местного самоуправления, выступающие истцами или ответчиками в суде, освобождаются от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 104, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить, исключить пункт 5.4 из договора аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:07 00 262:14 площадью 9781 кв.м. между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ЗАО «Монтажно-строительное управление № 73».

Возвратить ЗАО «Монтажно-строительное управление № 73» из федерального бюджета 2000 руб. государственной пошлины.

Апелляционная и кассационная жалобы на настоящее решение подаются через Арбитражный суд Красноярского края.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд, либо в течение двух месяцев после вступления решения в законную силу путём подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.

Судья

Петроченко Г.Г.