Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Баукиной Е.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (г. Красноярск)

к открытому акционерному обществу «Сибирский энергетический научно-технический центр» (г. Новосибирск),

к второму ответчику – открытому акционерному обществу «Недвижимость Сибирского энергетического НТЦ» (г. Новосибирск)

о признании недействительной (ничтожной) сделки купли - продажи недвижимого имущества, оформленной договором купли-продажи № 07-468/100-О от 03.12.2007 в части продажи следующих объектов недвижимого имущества:

- нежилого помещения № 009, расположенного в подвале, общей площадью 5,0 кв.м. с кадастровым номером 24:50:030245:0000:04:401:002:000357570:0001:21009;

- нежилого помещения № 010, расположенного в подвале, общей площадью 22,1 кв.м. с кадастровым номером 24:50:030245:0000:04:401:002:000357570:0001:21010;

- нежилого помещения № 011, расположенного в подвале, общей площадью 3,4 кв.м. с кадастровым номером 24:50:030245:0000:04:401:002:000357570:0001:21011;

- нежилого помещения № 225, расположенного на втором этаже, общей площадью 405,8 кв.м. с кадастровым номером 24:50:030245:0000:04:401:002:000357570:0001:20225 в части коридора № 81 общей площадью 65,9 кв.м (на момент вынесения решения номер помещения № 228 общей площадью 65,9 кв.м с кадастровым номером 24:50:030245:0000:04:401:002:000357570:0001:20228);

о применении последствий недействительности ничтожной сделки купли-продажи недвижимого имущества и обязании открытого акционерного общества «Сибирский энергетический научно-технический центр» и открытого акционерного общества «Недвижимость Сибирского энергетического НТЦ» в солидарном порядке возвратить ФИО1 денежные средства в размере 6 991 986 руб. 53 коп.

с привлечением третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора:

- на стороне ответчика: управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю,

- на стороне истца: ФИО2,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3 – представителя по доверенности от 21.09.2009,

от ответчика ОАО «Сибирский ЭНТЦ» ФИО4 – представителя по доверенности от 25.01.2010 № ДВ/2010-37,

от второго ответчика ОАО «НИЦ Сибири»: ФИО5 – представителя по доверенности от 01.09.2009 № 003, ФИО6 – представителя по доверенности от 22.12.2009 № 013,

от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца, ФИО2: ФИО7 – представителя по доверенности от 21.09.2009,

в отсутствие представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю,

при ведении протокола судебного заседания судьей Е.А. Баукиной,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Красноярского края к открытому акционерному обществу «Сибирский энергетический научно-технический центр» (далее – ОАО «Сибирский ЭНТЦ») и второму ответчику открытому акционерному обществу «Недвижимость Сибирского энергетического НТЦ» (далее – ОАО «НИЦ Сибири» или АО-Недвижимость) с иском, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительной (ничтожной) сделки купли - продажи недвижимого имущества, оформленной договором купли-продажи № 07-468/100-О от 03.12.2007 в части продажи следующих объектов недвижимого имущества:

Исковое заявление принято к производству арбитражного суда первой инстанции. Определением от 15.10.2009 возбуждено производство по делу.

Представитель управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, извещенный о времени и месте судебного разбирательства под расписку, не явился. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное разбирательство проводится в отсутствие представителя управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю.

В настоящем судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме, пояснил, что по договору купли-продажи от 03.12.2007, заключенному по результатам аукциона, истец приобрел у ОАО «Сибирский ЭНТЦ» следующие нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: <...> (электрощитовая), расположенная в подвале, общей площадью 5,0 кв.м.; № 010 (бойлерная), расположеннаая в подвале, общей площадью 22,1 кв.м.; № 011 (электрощитовая), расположенная в подвале, общей площадью 3,4 кв.м.; № 225, расположенное на втором этаже, общей площадью 405,8 кв.м.

Истец оплатил приобретение всех объектов по договору купли продажи от 03.12.2007 платежными поручениями от 12.11.2007 № 830 на сумму 3 693 800 рублей (задаток) и от 30.11.2007 № 1 на сумму 34 423 978 руб.

Поскольку нежилое помещение № 225 в настоящее время не существует, так как разделено на три нежилых помещения №№ 226, 227 и 228, а общий коридор площадью 65,9 кв.м. (ранее согласно экспликации № 81) выделен в помещение № 228, то истец в соответствующей части уточнил исковые требования (дополнительные пояснения № 3).

Из совокупности представленных в материалы дела доказательств (инвентарного дела, представленного органом технической инвентаризации; технического паспорта от 11.09.2003; выписок из ЕГРОКС от 28.12.2006 и от 29.02.2008; выписок из адресного реестра г.Красноярска; устава некоммерческого партнерства «По управлению и эксплуатации нежилого здания «МИР» и выписки из ЕГРЮЛ на НП «МИР» от 16.04.2010, переписки между ОАО «НИЦ Сибири» и ФИО1, а также между ОАО «НИЦ Сибири» и НП «МИР»; акта приема-передачи оборудования, находящегося в нежилых помещениях №№ 009, 010. 011 по адресу: <...>, от 01.02.2010, подписанного ОАО «НИЦ Сибири» и НП «МИР», исковых заявлений ФИО8, поданных в Федеральный суд Центрального района г. Красноярска и Арбитражный суд Красноярского края, и других материалов) следует, что функциональное назначение спорных нежилых помещений как на момент купли-продажи, так и по настоящее время связано с обслуживанием всех нежилых помещений в здании по адресу: <...>, так как помещения № 009 и № 011 являются электрощитовыми, помещение № 010 – бойлерной, помещение № 228 (по оспариваемому договору купли-продажи – помещение № 225 (ранее комната № 81)) – коридором с выходами на лестничную клетку.

ОАО «Сибирский ЭНТЦ», заключив с ФИО1 договор купли-продажи от 03.12.2007, распорядился имуществом, которое в силу статьи 290 ГК РФ и статьи 36 ЖК РФ согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64, ему не могло принадлежать в силу закона, поскольку являлось общим имуществом всех собственников нежилых помещений в здании в здании по адресу: <...>.

Суммарная стоимость мест общего пользования (помещения №№ 009, 010, 011 и помещения № 228 как часть помещения № 225), приобретенных истцом по договору купли-продажи от 03.12.2007 составляет 6 991 986 руб. 53 коп. (ответчик признает, что цена каждого помещения определена условно, исходя из предложенной ФИО1 на аукционе цены всех помещений пропорционально количеству квадратных метров каждого).

Истец и ФИО2 расторгли договор купли-продажи от 21.12.2007 в части продажи ½ долей в помещениях №№ 009, 010, 011, и договор купли-продажи от 14.10.2008 в части продажи 1/3 доли в помещении №228.

Поскольку между ОАО «Сибирский ЭНТЦ» и ОАО «НИЦ Сибири», выделенным из ОАО «Сибирский ЭНТЦ», существует спор о том, кто является надлежащим ответчиком по настоящему делу, и разделительный баланс не позволяет однозначно определить правопреемника по спорной сделке, в соответствии со статьей 15 ФЗ «Об акционерных обществах» указанные юридические лица несут солидарную ответственность по обязательствам реорганизованного акционерного общества перед его кредиторами. При этом сложившаяся судебная практика не исключает возможности суда самостоятельно определить надлежащего ответчика по делу.

Представитель истца также пояснил, что поддерживает все ранее высказанные доводы, изложенные в виде письменных пояснений:

- истец на момент заключения договора купли-продажи от 03.12.2007 имел статус индивидуального предпринимателя, в настоящее время истец является индивидуальным предпринимателем, поэтому дело подведомственно арбитражному суду;

- поскольку заявлено требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки купли-продажи недвижимого имущества от 03.12.2007 в оспариваемой части, каковым по статье 167 ГК РФ является двусторонняя реституция, касающаяся объектов недвижимого имущества, расположенного в здании по адресу: <...>, дело в соответствии с частью 1 статьи 38 АПК РФ подсудно Арбитражному суду Красноярского края;

- возражение ответчика о том, что имущество продавалось на торгах единым лотом, и возврат части денежных средств противоречит смыслу торгов, не состоятельно, так как оспариваются не торги, а договор купли-продажи от 03.12.2007;

- ссылка на условное определение цены пропорционально количеству квадратных метров не опровергает, а подтверждает согласование сторонами договора цены каждого объекта купли-продажи;

- продажа доли в общем имуществе, сопровождавшаяся продажей индивидуальных нежилых помещений, на что ссылается ответчик, противоречит статьям 290 ГК РФ и 36 ЖК РФ, предусматривающим возможность передачи отдельных общих объектов только в пользование;

- решение по делу № А33-3571/2008 не имеет преюдициального характера, так как: 1) состав лиц, участвующих в настоящем деле, не совпадает с лицами, участвующими в деле № А33-3571/2008, 2) преюдициальное значение имеют фактические обстоятельства, а не выводы суда о толковании и применении статей 244, 250 и 290 ГК РФ; 3) в соответствии со статьей 13 ФЗ «Об арбитражных судах в РФ» для арбитражного суда обязательным является постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64, содержащее разъяснение по вопросам судебной практики, а не решение арбитражного суда по конкретному делу.

Представитель истца и представитель ФИО2 заявили, что представленная копия справки ООО «Статус» от 27.04.2010 не соответствует форме, предусмотренной Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для заключений о рыночной стоимости одного квадратного метра нежилого помещения (в частности, вспомогательного назначения). Кроме того, указанной справкой поясняется информация, содержащаяся в отчете иного оценщика – ЗАО «ЭНПИ Консалт», что недопустимо.

Представитель ответчика - ОАО «Сибирский ЭНТЦ» - возражал против доводов истца по основаниям, изложенным в письменном отзыве, уточнениях и дополнениях к отзыву, а также представленных в материалы дела заявлениях:

- оспариваемая сделка заключена на торгах, и основания, предусмотренные статьями 447, 448, 244, 290 ГК РФ и 36-38 ЖК РФ, для признания сделки недействительной отсутствуют;

- имеется вступившее в законную силу решение по ранее рассмотренному аналогичному делу № А33-3571/2008.

- В соответствии с подпунктом 34 пункта 15.1 статьи 15 устава Общества принятие решения о совершении сделок, в соответствии с которыми третьи лица получают права владения, пользования или распоряжения недвижимым имуществом, находящимся в собственности Общества относилось к компетенции Совета директоров общества.

- 22.10.2007 на заседании Совета директоров по вопросу № 3 (протокол № 8) было принято решение об одобрении Обществом сделки по продаже объектов недвижимого имущества общей площадью 525,4 кв.м., расположенных по адресу: Россия, <...>, а именно: нежилое помещение № 009 (№ 66 по техпаспорту БТИ) общей площадью 5 кв.м., расположенное в подвале, кадастровый номер: 24:50:030245:0000:04:401:002:000357570:0001:21009; нежилое помещение № 010 (№ 5, 50, 51 по техпаспорту БТИ), общей площадью 22,1 кв.м., расположенное в подвале, кадастровый номер: 24:50:030245:0000:04:401:002:000357570:0001:21010; нежилое помещение № 011 (№ 65 по техпаспорту БТИ), общей площадью 3,4 кв.м., расположенное в подвале, кадастровый номер: 24:50:030245:0000:04:401:002:000357570:0001:21011; нежилое помещение № 109 (№ 19, 29-31, 36, 39 по техпаспорту БТИ), общей площадью 79,4 кв.м., расположенное на 1 этаже, кадастровый номер: 24:50:030245:0050:100014:1032; нежилое помещение № 204, общей площадью 9,7 кв.м., расположенное на 2 этаже, кадастровый номер: 24:50:030245:0050:100014:1011; нежилое помещение № 225 (№ 2-8, 10-17, 17а, 76-78, 81-87, 95-97, 100, 102 по техпаспорту БТИ), общей площадью 405,8 кв.м., расположенное на 2 этаже, кадастровый номер: 24:50:030245:0000:04:401:002:000357570:0001:20225; на следующих условиях: остаточная балансовая стоимость на 01.09.2007 – 623657 руб. 99 коп., рыночная стоимость 18 469 000 руб. (в т.ч. НДС), цена продажи – не ниже рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком ЗАО «ЭНПИ Консалт», способ продажи – на аукционе с привлечением аккредитованного агента по продаже непрофильных активов; порядок оплаты – денежными средствами не позднее 14 дней с даты подписания договора до перехода права собственности на имущество, форма оплаты 100% денежными средствами.

- Рыночная стоимость объекта оценки общей площадью 525,4 кв.м. была определена согласно отчету ЗАО «ЭНПИ Консалт» в 18 469 00 руб. без разбивки стоимости по отдельным помещениям.

- На аукцион на право заключения договора купли-продажи в составе неделимого лота № 3 выставлено недвижимое имущество, расположенное по адресу: Россия, <...>: нежилое помещение № 009, нежилое помещение № 010, нежилое помещение № 011, нежилое помещение №109, нежилое помещение № 204, нежилое помещение № 225, что подтверждается извещениями о проведении открытого аукциона в газете «Вечерний Новосибирск» от 25.10.2007, на сайте В2В-Energo, на официальном сайте ОАО «РАО «ЕЭС России». Победителем аукциона, проведенного в соответствии с законом, по лоту № 3 признан ФИО1, предложивший цену 38 107 887 руб., в результате чего с ним заключен договор № 07-468/100-О купли-продажи недвижимого имущества от 03.12.2007. В целях осуществления беспрепятственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества условно была определена цена за каждое нежилое помещение. Цену в договоре № 07-468/100-О купли-продажи от 03.12.2007, заключенном по результатам торгов, следует рассматривать в качестве единой без разбивки на отдельные помещения, так как определена ценность всего лота, а не отдельных его частей. Требование о признании недействительной сделки в части продажи отдельных помещений и возврате части стоимости денежных средств следует рассматривать как не соответствующее смыслу торгов.

В соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации оспариваемая часть договора от 03.12.2007 при изложенных обстоятельствах не может быть признана недействительной, так как на иных условиях (иной предмет и иная цена) сделка не была бы совершена.

- Отчуждение доли в праве собственности на общее имущество в здании совместно с помещениями с полезной площадью не противоречит статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации. Продажа исключительно помещений с полезной площадью и сохранение продавцом за собой нежилых помещений вспомогательного назначения (при наличии свидетельств о государственной регистрации права собственности на эти помещения), повлекли бы для продавца неблагоприятные, в т.ч налоговые последствия.

- 17.12.2007 ОАО «Сибирский ЭНТЦ» реорганизовано в форме выделения из него ОАО «НИЦ Сибири» (АО – Недвижимость). Согласно разделительному балансу, составленному по состоянию на 01.01.2007, и в переходный период с 01.01.2007 до 17.12.2007 правопреемником по договорам купли-продажи, связанным с коммерческой недвижимостью, которая в соответствии с разделительным балансом отнесена к АО – Недвижимость, является АО – Недвижимость. Следовательно, иск заявлен к ненадлежащему ответчику.

- Настоящее дело неподведомственно арбитражному суду и подлежит прекращению на основании пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так как в договоре купли-продажи от 03.12.2007, актах приема-передачи помещений, счетах-фактурах, не указано, что ФИО1 приобрел помещение в качестве индивидуального предпринимателя; истец подавал заявку на участие в аукционе и оплачивал задаток как физическое лицо.

- Настоящее дело не подсудно Арбитражному суду Красноярского края, поскольку подсудность определяется местом нахождения ответчика, а место нахождения обоих ответчиков – г. Новосибирск.

- Истец не доказал относимыми и допустимыми доказательствами, что указанные им нежилые помещения №№ 009, 010, 011, 228 предназначены для обслуживания более одного помещения, как следует из постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64. Техническими паспортами и иными документами не подтверждается, что указанные помещения обслуживают и иные помещения, не являющиеся объектом сделки купли-продажи. Кроме того, истцу необходимо доказать, что эти помещения не могут использоваться самостоятельно и имеют исключительно вспомогательное назначение (см. определение Президиума ВАС РФ от 21.10.2009 № 12537). Материалами дела не подтверждается, что технические характеристики спорных нежилых помещений не позволяют их использовать в качестве самостоятельного объекта права.

- ОАО «Сибирский ЭНТЦ», пройдя правовую экспертизу, зарегистрировал право собственности на нежилые помещения №№ 009, 010, 011, 225 по адресу Россия, <...>, в момент совершения сделки был законным собственником этих нежилых помещений, следовательно, мог распорядиться ими. Истец, предъявив настоящий иск, злоупотребляет своим правом.

- Признав сделку недействительной, суд должен применить последствия ее недействительности в силу закона, а не в силу наличия соответствующего требования истца. Однако, в связи с произошедшими изменениями в нежилом помещении № 225 и продажей долей в нежилых помещениях №№ 009, 010, 011, 228 ФИО2, двустороннюю реституцию по правилам статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществить невозможно, а односторонняя реституция при признании недействительной сделки, противоречащей закону, недопустима. Иное бы означало поддержание судом злоупотребления правом истца.

- Нежилые помещения №№ 009, 010, 011 по договору субаренды от 15 сентября 2009 года № 2 сдаются в субаренду арендатором – ООО «Центр Воскресенский» - субарендатору - ОАО «НИЦ Сибири», за что истец и ФИО2 получают доход.

- Соглашения о расторжении договоров купли-продажи недвижимости № 07-01 от 09.02.2007 и № 08-03 от 14.10.2008, заключенные между ФИО1 и ФИО2, содержат признаки мнимости, соответственно не допустимы в качестве доказательств по делу. Поскольку срок регистрации прав по соглашениям от 09.02.2010 о расторжении договоров купли-продажи недвижимости № 07-01 от 09.02.2007 и № 08-03 от 14.10.2008 согласно распискам специалиста управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю 22.04.2010, а истец к дате судебного заседания 27.04.2010 не представил свидетельства о государственной регистрации прав на нежилые помещения №№009, 010, 011, 228, данное обстоятельство свидетельствует об отсутствии намерений провести государственную регистрацию прав от ФИО2 на ФИО1 Кроме того, специалист-эксперт УФРС по Красноярскому краю при получении документов на государственную регистрацию прав на спорные помещения указал, что заявитель уведомлен о том, что документы представлены на государственную регистрацию не в полном объеме.

- В соответствии с пунктом 61.9 главы 12 Регламента арбитражных судов Российской Федерации, утвержденного постановлением Пленума ВАС РФ, практика применения законодательства считается для судов определенной со дня размещения постановления Президиума ВАС РФ в полном объеме на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Практика рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания, изложенная в постановлении Пленума ВАС РФ № 64 считается определенной только с даты официального опубликования на сайте ВАС РФ – 04.08.2009. До 04.08.2009 определенной и применимой была иная практика, изложенная в постановлении Президиума ВАС РФ №3673/02 от 10.09.2002 о невозможности применения аналогии закона, в частности статьей 290-292 ГК РФ, к отношениям собственников нежилого недвижимого имущества. Эта позиция была воспринята арбитражными судами Российской Федерации и учитывалась участниками гражданского оборота при совершении сделок.

- Невозможность придания руководящим разъяснениям ВАС РФ обратной силы нашло детальное и четкое закрепление в постановлении Конституционного суда Российской Федерации от 21.01.2010 № 1-П. Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 не содержит указания на возможность придания изложенным в нем положениям обратной силы. Кроме того, ФИО1, вступая в правоотношения в статусе покупателя, не являлся более слабой стороной сделки, торговался на аукционе за право приобрести спорные объекты в собственность. Ответчик же с 90-х годов XX века единолично содержал спорое здание (нес эксплуатационные расходы, осуществлял ремонт, реконструкцию, исправно платил налоги).

- Придание обратной силы разъяснениям Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 нарушит основополагающие принципы правового регулирования и правоприменения, вытекающие из статей 19 (части 1 и 2), 46, 54 (часть 1) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации.

- В соответствии со справкой ООО «Статус» от 27.04.2010 стоимость квадратного метра помещений вспомогательного назначения, таких как коридоры, бойлерная, электрощитовая, подсобные помещения меньше стоимости одного квадратного метра офисного помещения.

Представитель второго ответчика – ОАО «НИЦ Сибири» - возражал против удовлетворения иска по отношению к ОАО «НИЦ Сибири», ссылаясь на следующие обстоятельства:

- ОАО «НИЦ Сибири» не является правопреемником ОАО «Сибирского ЭНТЦ» по договору купли-продажи от 03.12.2007, так как зарегистрировано в качестве юридического лица 17.12.2007, то есть после заключения и исполнения этого договора обеими сторонами. Хотя в разделительном балансе, составленном по состоянию на 01.01.2007, спорные нежилые помещения указаны, на момент регистрации ОАО «НИЦ Сибири» они уже по акту приема-передачи были переданы ОАО «Сибирского ЭНТЦ» ФИО1 Более того, право собственности ФИО1 по ускоренной регистрации было зарегистрировано уже 13.12.2007.

- В договоре купли-продажи от 03.12.2007, который был заключен ОАО «Сибирского ЭНТЦ» в переходный период, в нарушение пункта 5.2 Правил распределения имущества прав и обязанностей между ОАО «Сибирский ЭНТЦ» и выделяемым обществом (АО – Недвижимость) в период реорганизации ОАО «Сибирский ЭНТЦ», приложенных к разделительном балансу, отсутствует ссылка на АО-Недвижимость как на правопреемника продавца.

- Ответчик не представил доказательств передачи ОАО «НИЦ Сибири» денежных средств по договору купли-продажи от 03.12.2007 в соответствии с пунктом 5.1.1 Правил. Документально надлежащими доказательствами не подтвержден довод ответчика о том, что полученные по договору денежные средства «отнесены» к имуществу, переданному ОАО «НИЦ Сибири».

- Спорные помещения, равно как и права и обязанности по договору купли-продажи от 03.12.2007 №07-468/100-О, отсутствуют в отчете об итогах формирования имущественного комплекса, прав и обязанностей Общества в соответствии с разделительным балансом ОАО «Сибирский ЭНТЦ» (Вступительный баланс), составленном по состоянию на 17.12.2007.

- Ссылка истца на статью 15 ФЗ «Об акционерных обществах» несостоятельна, поскольку все переданные ОАО «НИЦ Сибири» договоры и имущество перечислены во Вступительном балансе. Спорный договор – в нем отсутствует.

- Договор от 03.12.2007 заключен ОАО «Сибирского ЭНТЦ» с соблюдением требований статьей 209, 213, 218, 554 ГК Российской Федерации.

- В настоящее время ФИО1 не является единоличным собственником спорных помещений, а помещения № 225 уже не существует.

- В требованиях истца наблюдается избирательность, коридор (помещение № 228), переданный в составе помещения № 225 отнесен к местам общего пользования, а коридор в составе помещения № 109 – не отнесен.

- Оспаривая сделку купли-продажи от 03.12.2007, истец желает оставить на праве собственности все недвижимое имущество, перешедшее ему по договору № 07-468/100-О, в том числе 9 кабинетов со встроенными шкафами и кладовыми, общей площадью 256,5 кв.м., входящих в состав 225 нежилого помещения, и еще получить за это деньги.

- В постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 определены способы защиты иные, чем те которыми воспользовался истец: иск о признании права общей долевой собственности; иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения, соединенный с требованием о признании права общей долевой собственности. Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 не отрицает ранее зарегистрированного права индивидуальной собственности на общее имущество.

Управление Федеральной регистрационной службы представило письменные отзывы, в которых изложило следующие обстоятельства:

- в Управление 02.12.2007 обратилось ОАО «Сибирский ЭНТЦ» с заявлениями о государственной регистрации перехода права и ФИО1 с заявлениями о государственной регистрации права собственности на нежилые помещения №№ 009, 010, 011, 225 по адресу: <...>. В качестве правоустанавливающего документа на государственную регистрацию представлен договор купли-продажи недвижимого имущества от 03.12.2007 № 07-468/100-О и акт приема-передачи недвижимого имущества от 04.12.2007, являющийся приложением № 1 к договору купли-продажи № 07-468/100-О. Согласно пункту 1.3 акта приема-передачи на момент подписания акта расчет между сторонами произведен. Право собственности на спорные нежилые помещения зарегистрировано за ОАО «Сибирский ЭНТЦ» на основании передаточного акта от 25.06.2004. В деле правоустанавливающих документов имеются выписки из Единого реестра объектов капитального строительства по состоянию на 28.07.2005, в соответствии с которыми нежилые помещения №№ 009, 010, 011 по адресу: <...> расположены в подвале, предыдущий адрес: <...> бывшая часть помещения 006). Поскольку при проведении правовой экспертизы Управлением не установлено оснований для отказа в государственной регистрации, в ЕГРП внесены записи о регистрации права собственности ФИО1 на нежилые помещения №№ 009, 010, 011, 225 по адресу: <...>.

- 25.12.2007 в Управление обратились ФИО1 с заявлениями о регистрации перехода права и ФИО2 с заявлениями о государственной регистрации права собственности на ½ долю в праве общей собственности на нежилые помещения №№ 009, 010, 011 по адресу: <...>. В качестве правоустанавливающего документа на государственную регистрацию представлен договор № 07-01 купли-продажи недвижимого имущества от 21.12.2007 и акт приема-передачи недвижимого имущества от 24.12.2007, согласно которому ФИО1 передал, а ФИО2 принял по ½ доли вышеуказанных помещений.

- 16.10.2008 в Управление обратились ФИО1 с заявлением о государственной регистрации права собственности и перехода права и ФИО2 с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности на нежилые помещения №№ 226, 227, 228 по адресу: <...>. В качестве правоустанавливающего документа на государственную регистрацию представлен договор № 08-03 купли-продажи недвижимого имущества от 14.10.2008 и акт приема-передачи имущества от 14.10.2008, в соответствии с которым ФИО1 передал, а ФИО2 принял недвижимое имущество по адресу: <...>, а именно: ½ долю нежилого помещения № 226, ½ долю нежилого помещения № 227, 1/3 долю нежилого помещения № 228. Кроме этого, на государственную регистрацию представлены документы:

- справка № 807 от 07.02.2008, выданная Красноярским отделением ФГУП «Ростехинвентаризация – федеральное БТИ», согласно которой нежилое помещение № 226 по адресу: <...> является бывшей частью нежилого помещения № 225, расположенного по адресу: <...>;

- справка № 808 от 07.02.2008, выданная Красноярским отделением ФГУП «Ростехинвентаризация – федеральное БТИ», согласно которой нежилое помещение № 227 по адресу: <...> является бывшей частью нежилого помещения № 225, расположенного по адресу: <...>;

- справка № 1989 от 19.03.2008, выданная Красноярским отделением ФГУП «Ростехинвентаризация – федеральное БТИ», согласно которой нежилое помещение № 228 по адресу: <...> является бывшей частью нежилого помещения № 225, расположенного по адресу: <...>;

- выписка из Единого реестра объектов капитального строительства по состоянию на 15.01.2008, в соответствии с которой нежилое помещение №226 по адресу: <...> общей площадью 3,2 кв.м. расположено в подвале и является бывшей частью помещения №225 по адресу: <...>;

- выписка из Единого реестра объектов капитального строительства по состоянию на 15.01.2008, в соответствии с которой нежилое помещение №227 по адресу: <...> общей площадью 8,1 кв.м. расположено в подвале и является бывшей частью помещения №225 по адресу: <...>;

- выписка из Единого реестра объектов капитального строительства по состоянию на 15.01.2008, в соответствии с которой нежилое помещение №228 по адресу: <...> общей площадью 65,9 кв.м. расположено в подвале и является бывшей частью помещения №225 по адресу: <...>.

- 16.10.2008 в Управление обратился ФИО1 с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение № 229 по адресу: <...> на основании договора № 07-468/100-О купли-продажи недвижимого имущества от 03.12.2007. На государственную регистрацию представлены: справка № 3512 от 13.05.2008, выданная Красноярским отделением ФГУП «Ростехинвентаризация – федеральное БТИ», согласно которой нежилое помещение № 229 по адресу: <...> является бывшей частью нежилого помещения № 225, расположенного по адресу: <...>; кадастровый паспорт от 07.06.2008 нежилого помещения №229 по адресу: <...> общей площадью 328,6 кв.м.

Истец, ответчик и второй ответчик в ходе судебного заседания представили в материалы дела дополнительные документы, которые приобщены к материалам дела, и оценка которым по правилам статей 67-71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации будет дана в мотивировочной части настоящего решения.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

В соответствии с пунктом 1.4 устава открытого акционерного общества «Сибирский энергетический научно-технический центр» Общество является правопреемником открытого акционерного общества «Красноярский проектно-изыскательский институт «Гидропроект».

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права собственности серии 24 ЕЗ № 505227, серии 24 ЕЗ № 505226, серии 24 ЕЗ № 505225, серии 24 ЕЗ № 458880, за открытым акционерным обществом «Сибирский энергетический научно-технический центр» на основании передаточного акта от 25.06.2004 было зарегистрировано право собственности на нежилые помещения, соответственно:

- № 009 общей площадью 5 кв.м., по адресу: Россия, <...>, с кадастровым номером: 24:50:030245:0000:04:401:002:000357570:0001:21009;

- № 010 общей площадью 22,10 кв.м., по адресу: Россия, <...>, с кадастровым номером: 24:50:030245:0000:04:401:002:000357570:0001:21010;

- № 011 общей площадью 3,40 кв.м., по адресу: Россия, <...>, с кадастровым номером: 24:50:030245:0000:04:401:002:000357570:0001:21011;

- № 225 общей площадью 405,80 кв.м., по адресу: Россия, <...>, с кадастровым номером: 24:50:030245:0000:04:401:002:000357570:0001:20225.

Закрытым акционерным обществом «ЭНПИ Консалт» составлен отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества (части здания – нежилых помещений общей площадью 1 654,9 кв.м), расположенного по адресу: <...>. в состав объекта оценки (лотов), представленных заказчиком - ОАО «Сибирский ЭНТЦ» - включены в качестве единого лота №1 помещения №№ 009-011 (помещения 5, 50, 51, 65, 66, подвал) площадью 30,5 кв.м; № 109 (помещения 19, 29-31, 36, 39 – 1 этаж) площадью 79,4 кв.м., № 204 (2 этаж) в.м., № 225 (помещения 2-8, 10-17, 17а, 76-78, 81-87, 95-97, 100, 102 – 2 этаж) – 405,8 кв.м. В результате расчетов рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 01.09.2007 по лоту №1, общая площадь 525,4 кв.м, 1,2,этажи, подвал, функциональное назначение – офисное, вспомогательное, составила 18 469 000 руб. Оценщик в разделе 4.2 отчета установил следующее ограничивающее условие: итоговая величина стоимости, содержащаяся в отчете об оценке, относится к объекту оценки в целом. Любое соотнесение части итоговой величины стоимости с какой-либо частью объекта является неправомерным, если такое не оговорено в отчете (пункт 4). В разделе 13.4 отчета на странице 77 содержатся следующие сведения о составе объекта (помещений) лота № 1: помещения представляют собой отдельные блоки с кабинетной планировкой, коридором, санузлами, но не имеющие автономного (отдельного) доступа в помещения, а только через помещения общего пользования на этаже. В подвале расположены бойлерная и подсобные помещения. Все помещения имеют простую отделку и находятся в рабочем состоянии.

Подпунктом 34 пункта 15.1 устава ОАО «Сибирский ЭНТЦ» установлено, что к компетенции Совета директоров Общества относится определение политики Общества в части совершения Обществом сделок, в соответствии с которой третьи лица получают права владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом, находящимся в собственности Общества, и принятие решений о совершении Обществом указанных сделок в случаях, определенных политикой Общества, а также принятие решений по всем вышеуказанным вопросам, если политика Общества Советом директоров не определена.

На заседании Совета директоров ОАО «Сибирский ЭНТЦ», состоявшемся 22.10.2007, одобрено совершение сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности ОАО «Сибирский ЭНТЦ», находящегося по адресу: Россия, <...>, общей площадью 525,4 кв.м., а именно:

- нежилое помещение № 009 (№ 66 по техпаспорту БТИ) общей площадью 5 кв.м., расположенное в подвале, кадастровый номер: 24:50:030245:0000:04:401:002:000357570:0001:21009;

- нежилое помещение № 010 (№ 5, 50, 51 по техпаспорту БТИ), общей площадью 22,1 кв.м., расположенное в подвале, кадастровый номер: 24:50:030245:0000:04:401:002:000357570:0001:21010;

- нежилое помещение № 011 (№ 65 по техпаспорту БТИ), общей площадью 3,4 кв.м., расположенное в подвале, кадастровый номер: 24:50:030245:0000:04:401:002:000357570:0001:21011;

- нежилое помещение № 109 (№ 19, 29-31, 36, 39 по техпаспорту БТИ), общей площадью 79,4 кв.м., расположенное на 1 этаже, кадастровый номер: 24:50:030245:0050:100014:1032;

- нежилое помещение № 204, общей площадью 9,7 кв.м., расположенное на 2 этаже, кадастровый номер: 24:50:030245:0050:100014:1011;

- нежилое помещение № 225 (№ 2-8, 10-17, 17а, 76-78, 81-87, 95-97, 100, 102 по техпаспорту БТИ), общей площадью 405,8 кв.м., расположенное на 2 этаже, кадастровый номер: 24:50:030245:0000:04:401:002:000357570:0001:20225;

на следующих условиях: остаточная балансовая стоимость на 01.09.2007 – 623657 руб. 99 коп., рыночная стоимость 18 469 000 руб. (в т.ч. НДС), цена продажи – не ниже рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком ЗАО «ЭНПИ Консалт», способ продажи – на аукционе с привлечением аккредитованного агента по продаже непрофильных активов; порядок оплаты – денежными средствами не позднее 14 дней с даты подписания договора до перехода права собственности на имущество, форма оплаты 100% денежными средствами.

В газете «Вечерний Новосибирск» от 25.10.2007, на сайте В2В-Energo, на официальном сайте ОАО «РАО «ЕЭС России» опубликованы извещения о проведении открытого аукциона на право заключения договора купли-продажи имущества ОАО Сибирский ЭНТЦ», в том числе лот №3, в который включены следующие нежилые помещения, расположенные по адресу: Россия, <...>, общей площадью 525,4 кв.м., в том числе:

- подвал помещение №009, общая площадь 5,0 кв.м. кадастровый номер 24:50:030245:0000:04:401:002:000357570:0001:21009;

- подвал помещение №010, общая площадь 22,1 кв.м. кадастровый номер 24:50:030245:0000:04:401:002:000357570:0001:21010;

- подвал помещение №011, общая площадь 3,4 кв.м. кадастровый номер 24:50:030245:0000:04:401:002:000357570:0001:21011;

- 1 этаж помещение № 109, общая площадь 79,4 кв.м., кадастровый номер 24:50:030245:0050:100014:1032;

- 2 этаж помещение № 204, общая площадь 9,7 кв.м., кадастровый номер 24:50:030245:0050:100014:1011;

- 2 этаж помещение № 225, общая площадь 405,8 кв.м., кадастровый номер 24:50:030245:0000:04:401:002:000357570:0001:20225.

Начальная цена имущества 18 469 000 руб. с НДС.

В информации сообщались адреса, по которым претенденты имели возможность предварительно ознакомиться с характеристиками имущества, документацией по аукциону, проектом договора купли-продажи, запросить документацию и представить заявки на участие в аукционе.

Платежным поручением от 12 ноября 2007 года № 830 ФИО1 оплатил задаток в сумме 3 693 800 руб.

15 ноября 2007 года ФИО1 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя (свидетельство серии 24 № 004569499).

16 ноября 2007 года принята и зарегистрирована заявка на участие в аукционе по лоту № 3 от ФИО1

Аукцион состоялся 27 ноября 2007 года. По итогам рассмотрения предложений участников аукциона членами комиссии сделано заключение: наиболее высокое предложение по цене поступило по лоту №3 от участника №3 – ФИО1. В связи с этим участник за № 3 ФИО1 признан победителем аукциона на право заключения договора купли-продажи имущества ОАО «Сибирский ЭНТЦ» в части лота № 3 (отчет об открытом аукционе на право заключения договора купли-продажи имущества ОАО «Сибирский ЭНТЦ»).

Платежным поручением от 30 ноября 2007 года № 1 индивидуальный предприниматель ФИО1 оплатил 34 423 978 руб. по договору купли-продажи № 07-468/100-О.

Между ОАО «Сибирский ЭНТЦ» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 07-468/100-О от 03 декабря 2007 года, в соответствии с условиями которого продавец обязался передать, а покупатель оплатить и принять следующее недвижимое имущество, общей площадью 525,40 кв.м, расположенное по адресу: Россия, <...>, а именно:

- нежилое помещение № 009, расположенное в подвале, общей площадью 5,00 кв.м., кадастровый номер: 24:50:030245:0000:04:401:002:000357570:0001:21009;

- нежилое помещение № 010, расположенное в подвале, общей площадью 22,10 кв.м., кадастровый номер: 24:50:030245:0000:04:401:002:000357570:0001:21010;

- нежилое помещение № 011, расположенное в подвале, общей площадью 3,40 кв.м., кадастровый номер: 24:50:030245:0000:04:401:002:000357570:0001:21011;

- нежилое помещение № 109, расположенное на 1 этаже, общей площадью 79,40 кв.м., кадастровый номер: 24:50:030245:0050:100014:1032;

- нежилое помещение № 225, расположенное на 2 этаже, общей площадью 405,80 кв.м., кадастровый номер: 24:50:030245:0000:04:401:002:000357570:0001:20225;

- нежилое помещение № 204, расположенное на 2 этаже, общей площадью 9,7 кв.м., кадастровый номер: 24:50:030245:0050:100014:1011. Указанное недвижимое имущество именуется далее Объект (пункт 1.1).

В соответствии с разделом 2 договора купли-продажи от 03 декабря 2007 года цена Объекта составляет 38 107 778 руб., в том числе НДС – 5 813 050 руб. 88 коп.:

- нежилое помещение № 009, расположенное в подвале, общей площадью 5,00 кв.м., кадастровый номер: 24:50:030245:0000:04:401:002:000357570:0001:21009, стоимостью 362 654 руб. 91 коп., в том числе НДС – 55 320 руб. 24 коп.;

- нежилое помещение № 010, расположенное в подвале, общей площадью 22,10 кв.м., кадастровый номер: 24:50:030245:0000:04:401:002:000357570:0001:21010, стоимостью 1 602 934 руб. 70 коп., в том числе НДС – 244 515 руб. 46 коп.;

- нежилое помещение № 011, расположенное в подвале, общей площадью 3,40 кв.м., кадастровый номер: 24:50:030245:0000:04:401:002:000357570:0001:21011, стоимостью 246 605 руб. 34 коп., в том числе НДС – 37 617 руб. 76 коп.;

- нежилое помещение № 109, расположенное на 1 этаже, общей площадью 79,40 кв.м., кадастровый номер: 24:50:030245:0050:100014:1032, стоимостью 5 758 959 руб. 98 коп., в том числе НДС – 878 485 руб. 42 коп.;

- нежилое помещение № 225, расположенное на 2 этаже, общей площадью 405,80 кв.м., кадастровый номер: 24:50:030245:0000:04:401:002:000357570:0001:20225, стоимостью 29 433 072 руб. 54 коп., в том числе НДС – 4 489 790 руб. 73 коп.;

- нежилое помещение № 204, расположенное на 2 этаже, общей площадью 9,7 кв.м., кадастровый номер: 24:50:030245:0050:100014:101, стоимостью 703 550 руб. 53 коп., в том числе НДС – 107 321 руб. 27 коп.

Передача Объекта купли-продажи оформлена актом приема-передачи от 04 декабря 2007 года, который в соответствии с пунктом 3.1 договора является его неотъемлемой частью (приложение № 1).

ОАО «Сибирский ЭНТЦ» и ФИО1 также подписаны акты приема-передачи здания (сооружения) по унифицированной форме МОС 1-а от 04.12.2007 №№ Н0000970 - Н0000975. Покупателю выставлены счета-фактуры от 04.12.2007 №№ Н00030002 - Н0003007.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 13 декабря 2007 года серии 24 ЕЗ № 697095, серии 24 ЕЗ № 697096, серии 24 ЕЗ № 697097, серии 24 ЕЗ № 697094, серии 24 ЕЗ № 697099, серии 24 ЕЗ № 697098 за ФИО1 зарегистрировано право собственности на нежилые помещения №№ 009, 010, 011, 109, 225, 204, расположенные по адресу: Россия, <...>. .

В соответствии с выписками №№ 04:401/2006-57454, 04:401/2006-57459, 04:401/2006-57460 из Единого государственного реестра объектов капитального строительства от 28 декабря 2006 года помещения №№ 009, 010, 011 с местоположением: г. Красноярск, Центральный район, пр-кт Мира, д. 94, предыдущий адрес (местоположение): <...>, (бывшая часть помещения 006), расположены в подвале, имеют назначение: помещение 009 площадью 5,00 кв.м. – подсобное; помещение 010, в состав которого входят: комната 5 площадью 18,5 кв.м. – бойлерная, комната 50 площадью 2,3 кв. м. и комната 51 площадью 1,3 кв.м – подсобные; помещение 011 площадью 3,4 кв.м - подсобное.

Из выписки № 04:401/2006-57464 из Единого государственного реестра объектов капитального строительства от 28 декабря 2006 года следует, что в состав помещения № 225 с местоположением: г. Красноярск, Центральный район, пр-кт Мира, д. 94, предыдущий адрес (местоположение): <...>, (бывшая часть помещения 223), входит коридор (комната №81) площадью 65,9 кв.м.

В материалы дела представлены также технические паспорта нежилых встроенных помещений № 204 и № 109 от 28 сентября 2004 года и от 20 октября 2004 года соответственно.

Протоколом заседания Правления РАО «ЕЭС России» от 13 октября 2007 года № 1756пр/12 утвержден разделительный баланс ОАО «Сибирский ЭНТЦ: правила распределения имущества, прав и обязанностей между ОАО «Сибирский ЭНТЦ» и выделяемым обществом (АО – Недвижимость) в период реорганизации ОАО «Сибирский ЭНТЦ» в форме выделения (далее – Правила)

Под коммерческой недвижимостью в разделительном балансе понимается недвижимость, способная без осуществления значительных финансовых вложений (в том числе реконструкции) быть объектом сделки (аренды, купли-продажи, лизинга и т.д), в результате совершения которой собственник прямо извлекает прибыль.

Основной принцип – принцип отнесения коммерческой недвижимости, связанных с ней делимых прав и обязанностей к выделяемому обществу (АО-Недвижимость).

Переходный период – период времени между датой составления разделительного баланса (01.07.2007) и датой регистрации выделяемого общества.

Согласно разделу 3 Правил в процессе отнесения имущества, делимых прав и обязанностей к ОАО «Сибирский ЭНТЦ» и выделяемому обществу, возникающих и изменяющихся в переходный период, должен использоваться основной базовый принцип, аналогичный тому, который использовался при подготовке разделительного баланса ОАО «Сибирский ЭНТЦ», а именно: принцип отнесения коммерческой недвижимости, связанных с ней делимых прав и обязанностей к выделяемому обществу (АО-Недвижимость).

В отношении определения правопреемства по договорам, заключаемым ОАО «Сибирский ЭНТЦ» в переходный период, должен использоваться также принцип следования обязательства за переданным имуществом (см. п. 5.2 Правил).

В силу пункта 5.1.1 применение принципа отнесения коммерческой недвижимости, связанных с ней делимых прав и обязанностей к выделяемому обществу (АО-Недвижимость) в отношении основных средств, являющихся объектами недвижимого имущества, должно осуществляться с учетом следующего исключения из настоящего принципа. Денежные средства, полученные в результате продажи коммерческой недвижимости пропорционально относятся:

- к ОАО «Сибирский ЭНТЦ» в части, необходимой для реализации и финансирования инвестиционной программы Бизнес-плана 2007 года;

- к ОАО «Недвижимость Сибирского ЭНТЦ» в части, необходимой для модернизации и реконструкции зданий и сооружений, передаваемых ОАО «Недвижимость Сибирского ЭНТЦ» в размере инвестиционной программы – 40 млн. рублей.

Денежные средства, полученные в результате продажи коммерческой недвижимости (фактическая цена реализации объекта) сверх запланированных в Бизнес-плане на 2007 год за вычетом понесенных расходов, связанных с продажей недвижимости (в том числе расходы на проведение оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, на проведение Совета директоров, на оплату услуг агента и возмещение расходов агента, расходы на оформление объекта недвижимого имущества и т.д) и возникающих обязательств по уплате налогов подлежат отнесению к АО-Недвижимость и ОАО «Сибирский ЭНТЦ» в равных долях (50/50).

Пунктом 5.2 Правил предусмотрено, что после даты проведения общего собрания ОАО «Сибирский ЭНТЦ» заключаемые от имени ОАО «Сибирский ЭНТЦ» договоры должны содержать указание на АО-Недвижимость, в случае если правопреемником по данному договору будет АО-Недвижимость. При определении правопреемника по договорам, заключаемым ОАО «Сибирский ЭНТЦ» в переходный период, следует руководствоваться принципом отнесения коммерческой недвижимости, связанных с ней делимых прав и обязанностей к выделяемому обществу (АО-Недвижимость), а также принципом распределения имущества, которое является предметом договора, заключаемого в переходный период (Таблица 1).

Согласно таблице 1 договоры купли-продажи коммерческой недвижимости отнесены к АО-Недвижимость.

В соответствии с Перечнем основных средств, приложенным к разделительному балансу в подпунктах 55-58, 63, 64 (стр. 77-78) помещения № 009, № 010, № 011, № 225, расположенные в здании по адресу: <...>, определены, как объекты, передаваемые АО-Недвижимость.

17 декабря 2007 года в Единый государственный реестр юридических лиц внесены записи о реорганизации юридического лица ОАО «Сибирский ЭНТЦ» в форме выделения и о государственной регистрации юридического лица при создании путем реорганизации в форме выделения – открытого акционерного общества «Недвижимость Сибирского энергетического НТЦ» (выписки из ЕГРЮЛ от 17.12.2007, свидетельство о государственной регистрации юридического лица серия 54 № 003462500).

В материалы дела представлена копия организационной инструкции по формированию вступительных балансов выделяемых обществ, подготовленная рабочей группой по согласованию разделительных балансов АО-энерго (не подписана руководителем рабочей группы).

Согласно отчету об итогах формирования имущественного комплекса, прав и обязанностей Общества в соответствии с разделительным балансом ОАО «Сибирский ЭНТЦ» (вступительный баланс), утвержденному решением Совета директоров ОАО «Сибирский ЭНТЦ» 14 февраля 2008 года № 14, нежилые помещения 009, 010, 011, 225 проданы. В акте приема-передачи прав и обязательств, составляющих вступительный баланс имущества ОАО «Недвижимость Сибирского энергетического НТЦ» на 17 декабря 2007 года отсутствует указание на права и обязанности из договора купли-продажи недвижимого имущества № 07-468/100-О от 03 декабря 2007 года.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 28 июля 2008 года по делу №А33-5371/2008 отказано в удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью «Колибри Ко» к индивидуальному предпринимателю ФИО1 и к открытому акционерному обществу «Сибирский энергетический научно-технический центр» о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества № 07-468/100-О от 03.12.2007 и о применении последствий недействительной сделки в виде двухсторонней реституции. К участию в деле №А33-5371/2008 в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора был привлечен ФИО2.

Основаниями для отказа в удовлетворении иска по делу № А33-5371/2008 стали: не представление истцом доказательств того, что оспариваемый договор купли-продажи недвижимого имущества № 07-468/100-О от 03.12.2007 противоречит закону; отсутствие доказательств создания таких препятствий, что обуславливало бы необходимость признать спорный договор купли продажи нежилых помещений недействительным и требовать в суде применения последствий недействительности сделки, право ответчиков продавать и покупать нежилые помещения при отсутствии законодательных ограничений. В решении также указано, что ссылки истца на статьи 133, 134, 244 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть приняты во внимание, поскольку нежилые помещения, здания являются делимыми и на них не может распространяться правило сложной вещи, за исключением случаев предусмотренных законом. Статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет понятие «места общего пользования» только по отношению к жилым помещениям в многоквартирных жилых домах. В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. Поскольку в настоящее время отсутствует закон, предусматривающий возникновение общей долевой собственности на места общего пользования нежилого помещения, отсутствуют основания для применения по аналогии закона, не регулирующего спорные правоотношения.

В представленном суду инвентарном деле (архив БТИ) на здание, расположенное по адресу: <...> д 94, отражено, что в подвале, лит А10, А11, помещение 009 (бывшая часть помещения 006 – комната 65) как в погашенной, так и непогашенной части имеет назначение – электрощитовая; в помещении 010 (бывшая часть помещения 006) назначение комнаты 5 площадью 18,5 кв.м – бойлерная, комнаты 50 площадью 2,3 кв.м – душевая, комнаты 51 площадью 1, 3 кв.м – подсобное; помещение 011 (бывшая часть помещения 006 – комната 66 площадью 3,4 кв.м) как в погашенной, так и непогашенной части имеет назначение – электрощитовая; на втором этаже, лит А, помещение № 228 (согласно справке о переадресации от 19.03.2008 №1989 предыдущий адрес: <...> зд. 94, часть помещения 225), комната 81, площадью 65.9 кв.м является коридором. Согласно поэтажному плану из коридора, комната 81, имеются выходы на лестничные клетки.

В соответствии с выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.02.2010 №№ 01/023/2010-817 - 01/023/2010-826 нежилые помещения №№ 203, 205-213 по адресу: Россия, <...> принадлежат на праве собственности ФИО9

Как следует из технического паспорта по состоянию на 28 сентября 2004 года помещения 203 – 210 расположены на 2 этаже здания по адресу: <...>.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 29 сентября 2009 года 24 ЕИ 338180 обществу с ограниченной ответственностью «Элина» на праве собственности принадлежит помещение № 230 на 2 этаже здания по адресу: <...>.

В материалы дела представлен технический паспорт нежилого помещения № 230 по адресу: <...>, составленный по состоянию на 03 июля 2009 года.

В соответствии с техническим паспортом нежилого производственного здания, расположенного по адресу: г. Красноярск, Центральный район, проспект Мира, № 94 (лит. А, А3, А4, А10, А11, А13), составленным по состоянию на 11 сентября 2003 года в подвале (лит. А10) помещения 65 площадью 3,4 кв.м. и 66 площадью 5,0 кв.м. являются электрощитовыми, помещение 5 площадью 18,3 кв.м – бойлерной; на 2 этаже помещение (лит. А) помещение 81 – коридор с выходом на 2 лестничные клетки.

При сопоставлении поэтажного плана 2 этажа в инвентарном деле (архив БТИ), технического паспорта, составленного по состоянию на 11 сентября 2003 года на здание, расположенное по адресу: <...> д 94, с техническими паспортами помещений №№ 203 – 210 и нежилого помещения № 230, расположенных на 2 этаже здания по адресу: <...> установлено, что помещения №№203 – 210 и помещение №230 имеют выход в коридор, помещение 228 (комната 81) площадью 65,9 кв.м., который ведет к выходу на 2 лестничные клетки.

ОАО «НИЦ Сибири» обратилось к собственнику помещений в нежилом здании по адресу пр. Мира, 94 ФИО1 с письмом от 22 октября 2008 года № к20 о предоставлении постоянного доступа в помещение теплоузла, находящегося в собственности ФИО1, для обслуживания и снятия ежедневных показаний прибора учета, а также на случай аварии, в связи с тем, что договор на тепло и водоснабжение нежилого здания по адресу пр. Мира, 94 со снабжающими организациями заключен ОАО «НИЦ Сибири».

ОАО «НИЦ Сибири» обратилось к ФИО1 с письмом от 25 июня 2009 года № к128 о согласовании времени доступа в электрощитовую здания по адресу пр. Мира, 94 для проведения профилактических работ во ВРУ (вводно распределительное устройство).

По договору субаренды от 15 сентября 2009 года №2 ООО «Центр Воскресенский» (арендатор) сдал во временное владение и пользование за плату ОАО «НИЦ Сибири» (субарендатор) нежилые помещения № 009 площадью 5 кв.м, № 010 площадью 22,1 кв.м., № 011 площадью 3,4 кв.м, общей площадью 30,5 кв.м под технические помещения, находящиеся в здании по адресу: <...>. Планы помещений и их описание приведены в приложении № 1 к договору (пункт 1.1 договора). Пунктом 1.3.1 договора в качестве существенного условия оговорено, что субарендатор использует помещение в целях обеспечения эксплуатации принадлежащих ему помещений по пр. Мира, 94. Срок действия договора субаренды установлен с 15 сентября 2009 года по 01 сентября 2010 года включительно. В соответствии с пунктом 5.1 договора субаренды арендная плата за каждый месяц включает в себя плату за пользование помещениями и составляет 30 500 руб.

Согласно уставу некоммерческого партнерства «По управлению и эксплуатации нежилого здания «МИР» (далее – НП «МИР»), утвержденному протоколом собрания учредителей от 10 апреля 2010 года, выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 18 апреля 2010 года НП «МИР» создано собственниками нежилых помещений здания по адресу: <...> с целью управления, обслуживания, эксплуатации помещений, принадлежащих членам партнерства, обеспечению членов партнерства коммунальными и прочими услугами. Некоммерческое партнерство «По управлению и эксплуатации нежилого здания «МИР» зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц 12 мая 2008 года.

По акту приема-передачи от 01 февраля 2010 года ОАО «НИЦ Сибири» передало НП «МИР» находящееся в фактическом владении и пользовании ОАО «НИЦ Сибири» оборудование, используемое для эксплуатации нежилых помещений в здании, находящимся по адресу: <...>, нежилые помещения №№ 009, 010, 011 в соответствии с прилагаемым перечнем.

НП «МИР» письмом от 08 февраля 2010 года исх. 04/10 сообщило, что помещения №009 (электрощитовая), №010 (тепловой узел-бойлерная), №011 (электрощитовая) расположены по адресу пр. Мира, 94, являются техническими ввиду расположенного в них функционирующего оборудования и необходимы при эксплуатации всего здания в целом.

НП «МИР» обратилось к ФИО1 с письмом от 19 февраля 2010 года № 08/10 о разрешении в организации беспрепятственного доступа в технические помещения № 009 (электрощитовая), № 010 (тепловой узел-бойлерная) для ежедневно-необходимого снятия показаний счетчиков.

Между НП «МИР» (заказчик) и ОАО «НИЦ Сибири» (исполнитель) заключен договор от 01 марта 2010 года № 002-ВР/2010 на оказание эксплуатационных услуг, выполняемых в порядке и объемах, приведенных в приложениях №№ 5,6,7 к договору.

В соответствии с заключением ОАО «Научно-технический прогресс» от 26 апреля 2010 года № 327 помещения №№ 009, 011 используются под электрощитовые, в которых расположено электротехническое инженерное оборудование с распределительными устройствами (РУ) для электроснабжения всех офисных помещений здания; помещение № 010 используется под узел ввода теплоснабжения и водоснабжения, где расположено инженерное оборудование с приборами учета, запорной арматурой, вентилями и другим соответствующим оборудованием, обеспечивающим снабжение водой и теплом всего здания; нежилые помещения № 009, № 010, №011, расположенные по адресу: пр. Мира, 94 в Центральном районе г. Красноярска являются обособленными с инженерными коммуникациями для общедомового пользования (оригинал заключения обозревался судом в судебном заседании).

По определению суда ОАО «НИЦ Сибири» представило договор на отпуск питьевой воды и прием сточных вод и загрязняющих веществ от 08.07.2008 № 13/07801 с приложением № 2 и соглашением от 15.01.2009; соглашение № 117/300 от 12 февраля 2008 года о перемене лиц в обязательстве, возникшем из договора на теплоснабжение от 21.07.2000 № 4078; соглашение о внесении изменений в договор на теплоснабжение № 4078 от 21.07.2000, датированное 16 февраля 2008 года; соглашение о внесении изменений в договор на теплоснабжение № 4078 от 21.07.2000, датированное 06 марта 2008 года; соглашение о внесении изменений в договор на теплоснабжение № 4078 от 21.07.2000, датированное 20 июня 2008 года; соглашение № 118/300 от 12 февраля 2008 года о перемене лиц в обязательстве, возникшем из договора на электроснабжение от 02.10.2006 № 4078, с актом приема-передачи документации от 18.02.2008; соглашение к договору на электроснабжение от 18.11.2006 № 4078; протокол разногласий к договору на электроснабжение от 02.10.2006 № 4078.

В соответствии с соглашением от 09 февраля 2010 года о расторжении договора купли-продажи № 07-01 от 21.12.2007 ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) договорились расторгнуть договор купли-продажи № 07-01 от 21.12.2007 в части приобретения покупателем: ½ доли в праве общей собственности в каждом нежилом помещении № 009, № 010, № 011, расположенных по адресу: <...>.

В соответствии с соглашением от 09 февраля 2010 года о расторжении договора купли-продажи № 08-03 от 14.10.2008 ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) договорились расторгнуть договор купли-продажи № 08-03 от 14.10.2008 в части приобретения покупателем 1/3 доли нежилого помещения № 228, расположенного на втором этаже здания по адресу: <...>.

Согласно распискам управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю от 09.04.2010 для государственной регистрации о приняты соглашения от 09 февраля 2010 года о расторжении договора купли-продажи № 07-01 от 21.12.2007 и соглашения от 09 февраля 2010 года о расторжении договора купли-продажи № 08-03 от 14.10.2008.

Справкой ООО «Статус» информирует, что ЗАО «ЭНПИ Консалт» в отчете № 77-26231607-07-871 от 27.09.2007 использовало сравнительный и доходный подходы к оценке, при которых обязательно учитывается назначение помещений. С учетом положений Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и подходов, примененных к оценке лота №1 стоимость 1 кв.м полезной площади (кабинетов) не равна стоимости 1 кв.м. площади вспомогательных помещений. Стоимость одного квадратного метра помещений вспомогательного назначения, таких как коридоры, бойлерная, электрощитовая, подсобных помещений, значительно меньше стоимости квадратного метра офисного помещения – полезной площади (кабинетов). Справка подписана директором ФИО10 К справке приложена копия свидетельства 0000622 о членстве ФИО10 в саморегулируемой организации оценщиков.

В материалы дела представлены:

- исковое ФИО8 к ФИО1, поданное в Федеральный суд Центрального района г. Красноярска, об истребовании из чужого незаконного владения общего имущества и о признании права общей долевой собственности на общее имущество: комнату №76, общей площадью 1,7 кв.м, на комнату №77 общей площадью 2,8 кв. м, на комнату №78, общей площадью 3,6 кв. м, на комнату №81 общей площадью 65, 9 кв.м помещения №225, помещение №010 общей площадью 22,1 кв.м, помещение №009 общей площадью 5 кв. м, помещение №109 общей площадью 79, 4 кв. м, расположенных в здании по пр. Мира, д. 94 в г. Красноярске;

- определение Федерального суда Центрального района г. Красноярска от 18 января 2010 года о возбуждении гражданского дела по иску ФИО8 к ФИО1 по иску об истребовании общего имущества из чужого незаконного владения и признании права общей долевой собственности;

- определение Федерального суда Центрального района г. Красноярска от 19 марта 2010 года о прекращении производства по гражданскому делу по иску ФИО8 к ФИО1 по иску об истребовании общего имущества из чужого незаконного владения и признании права общей долевой собственности в связи с неподведомственностью данного спора суду общей юрисдикции;

- исковое заявление ИП ФИО8 к ИП ФИО1, поданное в Арбитражный суд Красноярского края, о признании права общей долевой собственности на общее имущество: комнату №76, общей площадью 1,7 кв.м, на комнату №77 общей площадью 2,8 кв. м, на комнату №78, общей площадью 3,6 кв. м, на комнату №81 общей площадью 65, 9 кв.м помещения №225, помещение №010 общей площадью 22,1 кв.м, помещение №009 общей площадью 5 кв. м, помещение №109 общей площадью 79, 4 кв. м, расположенных в здании по пр. Мира, д. 94 в г. Красноярске.

Считая свои права нарушенными, поскольку по договору купли - продажи недвижимого имущества № 07-468/100-О от 03.12.2007 ФИО1 проданы нежилые помещения №№ 009, 010, 011, 225, включающие места общего пользования собственников нежилых помещений всего здания по адресу: <...>, индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Красноярского края с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 123 Конституции Российской Федерации, статьям 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном кодексом (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу статей 4, 9, 44, 46, 49, 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при защите нарушенного права посредством предъявления иска ответчика или ответчиков, предмет и основание иска определяет истец.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Красноярского края к ОАО «Сибирский ЭНТЦ» и второму ответчику ОАО «НИЦ Сибири» с исковым требованием, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительной (ничтожной) сделки купли - продажи недвижимого имущества, оформленной договором купли-продажи № 07-468/100-О от 03.12.2007 в части продажи объектов недвижимого имущества:

Ответчик ОАО «Сибирский ЭНТЦ» заявил, что настоящий спор не подведомственен арбитражному суду, поскольку истец принял участие в аукционе 27.11. 2007 и заключил частично оспариваемый им договор купли-продажи № 07-468/100-О от 03.12.2007 как физическое лицо.

Исследовав обстоятельства дела и представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу, что настоящий спор подведомственен арбитражному суду по следующим основаниям.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности. Арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке (далее - индивидуальные предприниматели), а в случаях, предусмотренных Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя (далее - организации и граждане).

Из смысла данных норм арбитражного процессуального законодательства следует, что определяющим моментом отнесения того или иного дела к подведомственности арбитражных судов является субъектный состав, предмет спора, экономический характер требования.

Из материалов дела усматривается, что ФИО1 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя 15.11.2007 (свидетельство серии 24 № 004569499).

16.11.2007 принята и зарегистрирована заявка на участие в аукционе по лоту № 3 от ФИО1

Аукцион состоялся 27.11.2007. По итогам рассмотрения предложений участников аукциона членами комиссии сделано заключение: наиболее высокое предложение по цене поступило по лоту №3 от участника №3 – ФИО1. В связи с этим участник за № 3 ФИО1 признан победителем аукциона на право заключения договора купли-продажи имущества ОАО «Сибирский ЭНТЦ» в части лота № 3 (отчет об открытом аукционе на право заключения договора купли-продажи имущества ОАО «Сибирский ЭНТЦ»).

Предметом спора является требование о признании недействительным договора купли-продажи № 07-468/100-О от 03 декабря 2007 года в части продажи объектов недвижимого имущества: помещений 009, 010, 011, 225 в части коридора - на момент вынесения решения номер помещения № 228 общей площадью 65,9 кв.м., применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязании ответчика и второго ответчика в солидарном порядке возвратить ФИО1 денежные средства в размере 6 991 986 руб. 53 коп.

Оспариваемый частично договор купли-продажи недвижимости заключен после приобретения истцом статуса индивидуального предпринимателя.

Из объяснений лиц, участвующих в деле, следует, что ФИО1 использует приобретенные нежилые помещения, сдавая их в аренду коммерческим организациям. Нежилые помещения, в отношении которых заявлено требование о признании частично недействительным договора купли-продажи № 07-468/100-О от 03.12.2007, по утверждению истца, являются местами общего пользования собственников (законных владельцев) офисных и иных нежилых помещений в административном здании. При таких обстоятельствах настоящий спор носит экономический характер, поскольку связан с оценкой правового режима нежилых помещений и общего имущества административногоздания, расположенного по адресу: <...>.

Суд не нашел оснований для передачи дела по подсудности по месту нахождения ответчика и второго ответчика в Арбитражный суд Новосибирской области в связи со следующим

В силу части 1 статьи 38 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иски о правах на недвижимое имущество предъявляются в арбитражный суд по месту нахождения этого имущества.

Как следует из пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 № 54 «О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество» по месту нахождения недвижимого имущества также рассматриваются дела, в которых удовлетворение заявленного требования и его принудительное исполнение повлечет необходимость государственной регистрации возникновения, ограничения (обременения), перехода, прекращения прав на недвижимое имущество или внесение записи в Единый государственный реестр прав в отношении сделок, подлежащих государственной регистрации.

В случае признания частично недействительным договора купли-продажи № 07-468/100-О от 03.12.2007, по правилам статьи 167 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом требования истца о применении последствий недействительности ничтожной сделки суд должен разрешить вопрос о праве собственности на помещения № 009, № 010, № 011, № 228, расположенные по адресу: <...>.

Принимая во внимание письменное объяснение управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю от 09.02.2010, о том, что в соответствии с пунктами 17, 62, 63, 64 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219, при прекращении сделки соответствующая запись Единого государственного реестра прав прекращается, суд пришел к выводу, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вследствие продажи истцу помещений, являющихся местами общего пользования, при условии регистрации права собственности истца на эти помещения, повлечет внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество погашающей регистрационной записи о сделке как правоустанавливающем юридическом факте.

С учетом изложенного, в соответствии со статьей 38 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд пришел к выводу, что настоящее дело подсудно Арбитражному суду Красноярского края.

Истец предъявил иск к открытому акционерному обществу «Сибирский ЭНТЦ» и не согласился на замену определенного им ответчика на выделенное в процессе реорганизации открытого акционерного общества «Сибирский ЭНТЦ» открытое акционерное общество «Недвижимость Сибирского энергетического НТЦ». Вместе с тем истец согласился на привлечение судом открытого акционерного общества «Недвижимость Сибирского энергетического НТЦ» (ОАО «НИЦ Сибири») в качестве соответчика для возврата по правилам статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации 6 991 986 руб. 53 коп. в солидарном порядке с ОАО «Сибирский ЭНТЦ», как это предусмотрено статьей 15 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах».

ОАО «НИЦ Сибири» создано путем реорганизации в форме выделения из ОАО «Сибирский ЭНТЦ», и зарегистрировано в качестве юридического лица 17 декабря 2007 года (выписка из ЕГРЮЛ от 17.12.2007, свидетельство о государственной регистрации юридического лица серия 54 № 003462500).

Согласно пункту 4 статьи 58 Гражданского кодекса Российской Федерации при выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с разделительным балансом.

Статьей 59 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей требования к содержанию передаточного акта и разделительного баланса, предусмотрено, что разделительный баланс должен содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица в отношении всех его кредиторов и должников, включая и обязательства, оспариваемые сторонами.

Пунктом 3 статьи 60 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 6 статьи 15 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» установлено, что если разделительный баланс не дает возможности определить правопреемника реорганизованного юридического лица, вновь возникшие юридические лица несут солидарную ответственность по обязательствам реорганизованного юридического.

В пункте 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18 ноября 2003 года № 19 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об акционерных обществах» разъясняется, что на основании пункта 3 статьи 60 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 6 статьи 15 Закона в случае, когда утвержденный при реорганизации общества разделительный баланс не дает возможности определить правопреемника реорганизованного общества, вновь возникшие юридические лица несут солидарную ответственность по обязательствам реорганизованного общества перед его кредиторами.

К такой же ответственности (солидарной) должны привлекаться созданные в результате реорганизации общества (включая то, из которого выделилось новое общество), если из разделительного баланса видно, что при его утверждении допущено нарушение принципа справедливого распределения активов и обязательств реорганизуемого общества между его правопреемниками, приводящее к явному ущемлению интересов кредиторов этого общества (пункт 1 статьи 6 и пункт 3 статьи 60 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из смысла статей 58, 59, 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 15 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах», разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 18 ноября 2003 года № 19 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об акционерных обществах» следует, что вопрос о солидарной ответственности реорганизованного общества и его правопреемника (вновь созданного общества) разрешается тогда, когда на момент создания путем реорганизации нового общества имеется существующее (не прекратившееся) обязательство между должником – правопредшественником и кредитором.

Согласно выписке из протокола заседания Правления РАО «ЕЭС России» от 13 октября 2007 года № 1756 пр/12 Правление постановило: реорганизовать ОАО «Сибирский ЭНТЦ» в форме выделения ОАО «Недвижимость Сибирского энергетического НТЦ». Создаваемое общество является правопреемником ОАО «Сибирский ЭНТЦ» в части прав и обязанностей ОАО «Сибирский ЭНТЦ» в соответствии с разделительным балансом. Протоколом заседания Правления РАО «ЕЭС России» от 13 октября 2007 года № 1756пр/12 утвержден разделительный баланс ОАО «Сибирский ЭНТЦ: правила распределения имущества, прав и обязанностей между ОАО «Сибирский ЭНТЦ» и выделяемым обществом (АО – Недвижимость) в период реорганизации ОАО «Сибирский ЭНТЦ» в форме выделения (далее – Правила).

Согласно таблице 1 договоры купли-продажи коммерческой недвижимости отнесены к АО-Недвижимость. В соответствии с Перечнем основных средств, приложенным к разделительному балансу в подпунктах 55-58, 63, 64 (стр. 77-78) помещения № 009, № 010, № 011, № 225, расположенные в здании по адресу: <...>, определены, как объекты, передаваемые АО-Недвижимость.

Содержание вышеизложенных положений разделительного баланса не противоречит требованиям статей 58, 59 и 60 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 15 Федерального закона «Об акционерных общества» и позволяет констатировать, что к выделенном у обществу (АО-Недвижимость) должны передаваться существующие делимые права и обязанности, в том числе, по обязательствам из договоров купли-продажи коммерческой недвижимости.

Договор купли-продажи недвижимого имущества от 03.12.2007 № 07-468/100-О полностью исполнен сторонами 04.12.2007, так как окончательная оплата объекта купли-продажи произведена от 30.11.2007 платежным поручением № 1, а передача нежилых помещений состоялась 04.12.2007.

13.12.2007 ФИО1 зарегистрировал право собственности на нежилые помещения №№ 009, 010, 011, 109, 225, 204, расположенные по адресу: Россия, <...>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 13.12.2007 серии 24 ЕЗ № 697095, серии 24 ЕЗ № 697096, серии 24 ЕЗ № 697097, серии 24 ЕЗ № 697094, серии 24 ЕЗ № 697099, серии 24 ЕЗ № 697098.

Таким образом, спорная сделка купли продажи не только заключена, но и исполнена в переходный период – период времени между датой составления разделительного баланса (01.07.2007) и датой регистрации выделяемого общества (17.12.2007).

При таких обстоятельствах договор купли-продажи от 03.12.2007 № 07-468/100-О не содержал ссылки на АО-Недвижимость (ОАО «НИЦ Сибири») как на правопреемника продавца.

Продавец не доказал также факт передачи ОАО «НИЦ Сибири» 50% денежных средств от оспариваемой сделки (пункт 5.1.1 Правил).

Следовательно договорное обязательство, возникшее из договора купли продажи недвижимого имущества от 03.12.2007 № 07-468/100-О прекратилось надлежащим его исполнением согласно статье 408 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Само по себе отнесение помещений 009, 010, 011, 109, 204, 225, расположенных по адресу: <...>, по состоянию на 01.07.2007 (дата составления разделительного баланса) к коммерческой недвижимости, передаваемой АО-Недвижимость, не означает правопреемства последнего в правах и обязанностях по сделке купли-продажи этого имущества, заключенной и исполненной ОАО «Сибирский ЭНТЦ» до государственной регистрации ОАО «НИЦ Сибири» в качестве юридического лица.

Это обстоятельство подтверждается также отчетом об итогах формирования имущественного комплекса, прав и обязанностей Общества в соответствии с разделительным балансом ОАО «Сибирский ЭНТЦ» (вступительный баланс), утвержденным решением Совета директоров ОАО «Сибирский ЭНТЦ» 14 февраля 2008 года № 14.

Представленная в материалы дела представлена копия организационной инструкции по формированию вступительных балансов выделяемых обществ, подготовленная рабочей группой по согласованию разделительных балансов АО-энерго, по правилам статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является допустимым доказательством по делу (статья 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), поскольку не подписана руководителем рабочей группы, а значит представляет собой проект документа.

Оценив представленные доказательства суд пришел к выводу, что ОАО «НИЦ Сибири» не стал вследствие реорганизации стороной оспариваемой сделки купли-продажи и, соответственно, стороной обязательств, возникших из этой сделки.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации 2 при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, исковое требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено к стороне оспариваемой сделки.

Поскольку стороной сделки купли-продажи недвижимого имущества от 03.12.2007 № 07-468/100-О, продавцом, являлось ОАО «Сибирский ЭНТЦ», оно признается надлежащим ответчиком по рассматриваемому иску.

В удовлетворении искового требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки купли-продажи недвижимого имущества и обязании открытого акционерного общества «Сибирский энергетический научно-технический центр» и открытого акционерного общества «Недвижимость Сибирского энергетического НТЦ» в солидарном порядке возвратить ФИО1 денежные средства в размере 6 991 986 руб. 53 коп. в отношении открытого акционерного общества «Недвижимость Сибирского энергетического НТЦ» следует отказать.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истец просит признать договор купли-продажи от 03.12.2007 № 07-468/100-О недействительным в части продажи нежилых помещений 009, 010, 011, 225 в части продажи коридора – в настоящее время помещения 228 по тому основанию, что указанные нежилые помещения по своему функциональному назначению являлись на момент заключения сделки купли-продажи и являются в настоящее время общим имуществом собственников всех нежилых помещений в здании по адресу: <...>, так как в помещениях 009, 011 (электрощитовые) расположено электротехническое инженерное оборудование для электроснабжения всех офисных помещений здания; помещение № 010 (бойлерная) используется под узел ввода теплоснабжения и водоснабжения, где расположено инженерное оборудование с приборами учета, запорной арматурой, вентилями и другим соответствующим оборудованием, обеспечивающим снабжение водой и теплом всего здания; помещение 228 – общий коридор второго этажа.

Согласно доводам истца, ссылающегося на разъяснения Пленума ВАС Российской Федерации, содержащиеся в постановлении от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», оспариваемая часть договора купли-продажи от 03.12.2007 № 07-468/100-О в соответствии в соответствии со статьями 168, 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, применяемым согласно пункту 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к правоотношениям сторон сделки по аналогии.

В соответствии пунктом 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В пункте 2 постановления от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» Пленум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации привел перечень общего имущества здания, аналогичный перечню, изложенному в пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Кроме того в определении Конституционного суда Российской Федерации от 19.05.2009 № 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения.

Состав общего имущества дома конкретизирован в Постановлении Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

Согласно подпунктам «а», «д» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 к общему имуществу относятся технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).

В силу пунктов 6, 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления и внутридомовая система электроснабжения.

Из приведенных норм следует, что к общему имуществу собственников нежилых помещений в здании относятся помещения, предназначенные исключительно для обслуживания иных помещений, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют только вспомогательное назначение.

Следовательно, арбитражный суд при разрешении вопроса об отнесении того или иного нежилого помещения к общему имуществу должен установить его предназначенность для обслуживания более одного помещения в здании, а также отсутствие у таких помещений самостоятельного функционального назначения.

Частями 1 - 4 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации содержание имеющихся в материалах дела доказательств:

- выписок №№ 04:401/2006-57454, 04:401/2006-57459, 04:401/2006-57460 из Единого государственного реестра объектов капитального строительства от 28 декабря 2006 года;

- поэтажного плана подвала и 2 этажа в инвентарном деле, представленного Красноярским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» - Федеральное БТИ;

- технического паспорта здания по адресу: <...> д 94, составленного по состоянию на 11 сентября 2003 года;

- технических паспортов нежилых помещений №№ 203 – 210 и нежилого помещения № 230, расположенных на 2 этаже здания по адресу: <...>;

- отчета ЗАО «ЭНПИ Консалт» об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества (части здания – нежилых помещений общей площадью 1 654,9 кв.м), расположенного по адресу: <...>;

- письма ОАО «НИЦ Сибири» от 22 октября 2008 года № к20 и от 25 июня 2009 года № к128;

- договора субаренды от 15 сентября 2009 года №2;

- устава НП «МИР» и выписки из Единого государственного реестра юридических лиц от 18 апреля 2010 года на НП «МИР»;

- акта приема-передачи от 01 февраля 2010 года, по которому ОАО «НИЦ Сибири» передало НП «МИР» находящееся в фактическом владении и пользовании ОАО «НИЦ Сибири» оборудование, используемое для эксплуатации нежилых помещений в здании по адресу: <...>, нежилые помещения №№ 009, 010, 011;

- письма НП «МИР» от 08 февраля 2010 года исх. 04/10 и от 19 февраля 2010 года № 08/10 о разрешении и организации беспрепятственного доступа в технические помещения № 009 (электрощитовая), № 010 (тепловой узел-бойлерная) для ежедневно-необходимого снятия показаний счетчиков;

- заключения ОАО «Научно-технический прогресс» от 26 апреля 2010 года № 327; арбитражный суд признал доказанным факты, что помещения № 009 и № 011 в здании по адресу: <...> являются электрощитовыми, помещение №011 является бойлерной, помещение № 228 (часть помещения № 225) – коридор с двумя выходами на лестничную площадку.

Помещения №№ 009, 011 используются под электрощитовые, в которых расположено электротехническое инженерное оборудование с распределительными устройствами (РУ) для электроснабжения всех офисных помещений здания; помещение № 010 используется под узел ввода теплоснабжения и водоснабжения, где расположено инженерное оборудование с приборами учета, запорной арматурой, вентилями и другим соответствующим оборудованием, обеспечивающим снабжение водой и теплом всего здания по адресу: пр. Мира, 94 в Центральном районе г. Красноярска.

Возможность использование помещений №№ 009, 011 с иным целевым назначением не подтверждается материалами дела.

При сопоставлении поэтажного плана 2 этажа инвентарного дела (архив БТИ), технического паспорта по состоянию на 11 сентября 2003 года здания, расположенного по адресу: <...>, с техническими паспортами помещений №№ 203 – 210 (собственник ФИО9) и нежилого помещения № 230, расположенных на 2 этаже здания по адресу: <...> (собственник ООО «Элина») установлено, что помещения №№203 – 210 и помещение №230 имеют выход в коридор, помещение 228 (комната 81) площадью 65,9 кв.м., который ведет к выходу на 2 лестничные клетки.

Таким образом, помещения №№ 009, 010, 011 и 228 здания, расположенного по адресу: <...> д 94, по смыслу статьи 290 Гражданского кодекса, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» относятся к общему имуществу собственников всех помещений в здании по адресу: <...>.

Однако подача ФИО9 исковых заявлений в Федеральный суд Центрального района города Красноярска и Арбитражный суд Красноярского края, а также определения Федеральный суд Центрального района города Красноярска не являются доказательствами того, что указанные в иске помещения являются общим имуществом собственников всех помещений в здании по адресу: <...>.

Не смотря на то, что суд пришел к выводу о том, что помещения №№ 009, 010, 011, 228 относятся к общему имуществу собственников всех помещений в здании по адресу: <...>, основания для удовлетворения искового требования о признании недействительным договора купли продажи от 03.12.2007 № 07-468/100-О в части продажи объектов недвижимого имущества:

Из смысла статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что признание недействительной части сделки допускается только, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Следовательно, суд должен разрешить вопрос о том, была бы совершена оспариваемая сделка купли-продажи 03.12.2007 без включения в нее недействительной части, то есть исследовать порядок и условия заключения оспариваемой сделки.

В соответствии с главой 28 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен путем акцептования одной стороной договора оферты другой стороны либо посредством проведения торгов с лицом, выигравшим торги (конкурс или аукцион).

Как усматривается из материалов дела, договор купли-продажи от 03.12.2007 № 07-468/100-О заключен ОАО «Сибирский ЭНТЦ» (продавец) с индивидуальным предпринимателем ФИО1 (покупатель) по итогам аукциона на право заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, состоявшегося 27.11.2007, как с лицом, предложившим наиболее высокую цену по лоту №3.

Состав лота № 3 сформирован собственником имущества – ОАО «Сибирский ЭНТЦ».

Согласно требованиям подпункта 34 пункта 15.1 устава ОАО «Сибирский ЭНТЦ» на заседании Совета директоров, состоявшемся 22.10.2007, одобрено совершение сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности ОАО «Сибирский ЭНТЦ», находящегося по адресу: Россия, <...>, общей площадью 525,4 кв.м., а именно:

- нежилое помещение № 204, общей площадью 9,7 кв.м., расположенное на 2 этаже, кадастровый номер: 24:50:030245:0050:100014:1011;

Закрытым акционерным обществом «ЭНПИ Консалт» в разделе 4.2 отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества (части здания – нежилых помещений общей площадью 1 654,9 кв.м), расположенного по адресу: <...>, установил следующее ограничивающее условие: итоговая величина стоимости, содержащаяся в отчете об оценке, относится к объекту оценки в целом. Любое соотнесение части итоговой величины стоимости с какой-либо частью объекта является неправомерным, если такое не оговорено в отчете (пункт 4).

Принимая во внимание оговоренные ограничения, справка ООО «Статус» от 27.04.2010, разъясняющая положения отчета ЗАО «ЭНПИ Консалт» в части рыночной стоимости 1 кв.м. офисных помещений и помещений вспомогательного назначения № 77-26231607-07-871 от 27.09.2007 в силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является недопустимым доказательством по делу.

- подвал помещение №009, общая площадь 5,0 кв.м. кадастровый номер 24:50:030245:0000:04:401:002:000357570:0001:21009;

- подвал помещение №010, общая площадь 22,1 кв.м. кадастровый номер 24:50:030245:0000:04:401:002:000357570:0001:21010;

- подвал помещение №011, общая площадь 3,4 кв.м. кадастровый номер 24:50:030245:0000:04:401:002:000357570:0001:21011;

- 1 этаж помещение № 109, общая площадь 79,4 кв.м., кадастровый номер 24:50:030245:0050:100014:1032;

- 2 этаж помещение № 204, общая площадь 9,7 кв.м., кадастровый номер 24:50:030245:0050:100014:1011;

- 2 этаж помещение № 225, общая площадь 405,8 кв.м., кадастровый номер 24:50:030245:0000:04:401:002:000357570:0001:20225.

Начальная цена имущества 18 469 000 руб. с НДС.

Платежным поручением от 12.11.2007 № 830 ФИО1 оплатил задаток в сумме 3 693 800 руб.

16.11.2007 ФИО1 подал заявку на участие в аукционе по лоту № 3, которая была принята и зарегистрирована организатором торгов.

Извещение о проведении открытого аукциона на право заключения договора купли-продажи имущества ОАО Сибирский ЭНТЦ», содержащее сведения о предмете купли-продажи, является вызовом на оферту для неопределенного круга лиц, поскольку не содержит одного из существенных условий будущего договора - цены.

Вместе с тем, претенденты на участие в торгах, подавая заявку, не вправе изменять другое существенной условие будущего договора – условие о предмете.

В соответствии с пунктом 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Согласно пункту 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола.

В случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.

При этом с учетом особенностей норм, регулирующих проведение торгов на право заключения договора, а именно – то, что результатом таких торгов является возложение обязанности заключить договор одновременно на участника, победившего на торгах, и их организатора, - протокол, оформляющий результат таких торгов имеет значение предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны предварительного договора обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд пришел к выводу, что договор купли-продажи от 03.12.2007 № 07-468/100-О не мог быть совершен сторонами без включения в состав предмета договора помещений №№ 009, 010, 011 и 225 в части коридора № 81 общей площадью 65,9 кв.м (на момент вынесения решения номер помещения № 228).

Следовательно, требование о признании недействительным договора купли продажи от 03.12.2007 № 07-468/100-О в части продажи объектов недвижимого имущества:

Кроме того, суд признал обоснованным довод второго ответчика – ОАО «НИЦ Сибири» - о том, что Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» содержит разъяснения о способах защиты прав собственников нежилых помещений, не относящихся к общему имуществу (например, офисных, торговых), а не собственников помещений функционально предназначенных для обслуживания всего здания.

Однако, заявление ОАО «Сибирский ЭНТЦ» о невозможности придания руководящим разъяснениям, изложенным в постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64, обратной силы в соответствии с постановлением Конституционного суда Российской Федерации от 21.01.2010 № 1-П не состоятельно.

Во-первых, в постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъясняются вопросы рассмотрения споров по требованиям собственников нежилых помещений на общее имущество здания, которое зарегистрировано на праве индивидуальной собственности за юридическими или физическими лицами.

Во-вторых, постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 не могло содержать ссылки на распространение разъяснений на правоотношения, возникшие до его опубликования на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, поскольку принято ранее постановления Конституционного суда Российской Федерации от 21.01.2010 № 1-П.

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 28 июля 2008 года по делу №А33-5371/2008 не имеет для исследования обстоятельств по настоящему делу преюдициального значения (статья 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), поскольку: 1) круг лиц, участвовавших в деле №А33-5371/2008, не совпадает с кругом лиц, участвующих в настоящем деле; 2) решением по делу №А33-5371/2008 не установлены особые обстоятельства заключения договора купли продажи недвижимого имущества от 03.12.2007 № 07-468/100-О, а также обстоятельства отнесения помещений №№ 009, 010, 011, 225 к общему имуществу, предназначенному для использования всеми собственниками нежилых помещений в здании по адресу: <...>.

Поскольку в удовлетворении требования о признании недействительным договора купли продажи от 03.12.2007 № 07-468/100-О в части продажи объектов недвижимого имущества нежилых помещений №№ 009, 010, 011, 225 в части коридора № 81 общей площадью 65,9 кв.м (на момент вынесения решения номер помещения № 228) отказано, последствия недействительности сделки, предусмотренные статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд не применяет.

Таким образом, требование индивидуального предпринимателя ФИО1 о применении последствий недействительности ничтожной сделки купли-продажи недвижимого имущества и обязании открытого акционерного общества «Сибирский энергетический научно-технический центр» возвратить ФИО1 денежные средства в размере 6 991 986 руб. 53 коп. удовлетворению не подлежит.

Принимая во внимание отказ в удовлетворении требования истца о применении последствий недействительности сделки, суд не оценивает с точки зрения возможности двусторонней реституции (иных последствий недействительности сделки) обстоятельства продажи ФИО1 ФИО2 по 1/2 доли в праве общей собственности в нежилых помещениях № 009, № 010, № 011, расположенных по адресу: <...> по договору № 07-01 от 21.12.2007 и 1/3 доли нежилого помещения № 228, расположенного на втором этаже здания по адресу: <...> по договору № 08-03 от 14.10.2008, а также соглашения от 09.02.2010 о расторжении вышеуказанных договоров.

Суд полагает, что довод ответчика о злоупотреблении ФИО1, предъявившим настоящий иск, своим правом. не обоснован.

Как следует из содержания статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

Злоупотреблением правом признаются: 1) действия, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу (шикана); 2) использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции; 3) злоупотребление доминирующим положением на рынке; 4) действия по злоупотреблению правом в иных формах.

Злоупотребление связано не с содержанием права, а с его осуществлением, так как при злоупотреблении правом лицо действует в пределах предоставленных ему прав, но недозволенным образом.

При осуществлении гражданского права с единственной целью причинить вред кому-либо управомоченный всегда действует виновно, причем вина принимает форму прямого умысла. В остальных случаях злоупотребления правом действия совершаются управомоченным в собственных интересах, однако под их воздействием субъективное право реализуется с превышением установленных пределов, что нарушает права и интересы других участников гражданского оборота. При этом отношение управомоченного к совершаемым действиям и их последствиям может выражаться как в форме умысла, так и неосторожности.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчик не представил доказательств наличия в действиях ФИО1, предъявившего настоящий иск, умысла или неосторожности.

Суд оценивает настоящий спор как спор о распределении риска несения последствий совершения договора от 03.12.2007 № 07-468/100-О купли продажи недвижимого имущества, относящегося к общему имуществу здания, между продавцом и покупателем, как вида предпринимательского риска (статья 2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, расходы по уплате государственной пошлины по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 174 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ :

в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО1 отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд либо в течение двух месяцев после вступления решения в законную силу путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.

Апелляционная и кассационная жалобы на настоящее решение подаются через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

Е.А. Баукина