Гражданский кодекс часть 1

1 Признать незаконным бездействие Администрации г. Минусинска, выразившееся в непринятии решения о внесении изменений в договор аренды земельного участка № 1098 от 31.03.2004 в связи с разделом земельного участка,

2. Обязать Администрацию г. Минусинска нести изменения в договор № 1098 от 31.03.2004, вместо земельного участка с кадастровым номером 24:53:01 10:373:0011 общей площадью 2616 кв.м. включить в договор образованные из него участки: земельный участок с кадастровым номером 24:53:0110373:36 общей площадью 907 кв.м., земельный участок с кадастровым номером 24:53:0110373:35 общей площадью 646 кв.м., земельный участок с кадастровым номером 24:53:0110373:34 общей площадью 1063 кв.м.

Определением от 24.11.2009 заявление принято к производству арбитражного суда, назначено предварительное судебное заседание на 21.12.2009, к участию в деле в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Минусинска.

Определением от 28.12.2009 дело назначено к судебному разбирательству на 21.01.2010.

Определением от 21.01.2010 судебное разбирательство отложено на 11.01.2010 по ходатайству истца.

Истец, ответчик и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в их отсутствие.

От истца поступило ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебных актов по делу № А33-1493/2010 по иску предпринимателя ФИО1. к администрации г. Минусинска о признании незаконным постановления администрации г. Минусинска № 1913-а от 27.11.2009 об изменении вида разрешенного использования двух участков кадастровые номера 24:53:0110373:35 и 24:53:0110373:34; а также по делу по иску предпринимателя ФИО1 к ФГУ «Земельная кадастровая палата Красноярского края» о признании незаконными действий данного учреждения по снятию с государственного кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 24%53%0110373:001 и постановке на кадастровый учет земельных участков №№ 24:53:0110373:34 и 24:53:0110373:35, 24:53:0110373:36.

Ходатайство судом рассмотрено и отклонено, поскольку суд не усматривает невозможности рассмотрения настоящего дела до принятия судебного акта по делу № А33-1493/2009, а также в связи с непредставлением доказательств принятия к производству арбитражного суда искового заявления об оспаривании действий по снятию с кадастрового учета одного участка и по постановке на кадастровый учет трех образованных из него земельных участков.

Ответчик представил отзыв на иск, в котором иск не признал, ссылаясь на то, что образование трех земельных участков вместо одного ранее предоставленного в аренду является основанием для расторжения договора аренды и заключения нового договора аренды; глава I.1 Земельного кодекса Российской Федерации к спорным отношениям сторон неприменима, поскольку участок разделен в 2006 году; администрация г. Минусинска не намерена сдавать три земельных участка в аренду, поэтому преимущественное право истца на получение трех образованных участков не может быть реализовано; действующее законодательство не обязывает администрацию сдавать в аренду земельные участки, на которых отсутствуют объекты недвижимого имущества; здание ресторана «Тагарский» находится только на одном из трех образованных земельных участков; разрешенное использование двух других участков не соответствуют их фактическому использованию, в настоящее время разрешенное использование двух земельных участков изменено на новое разрешенное использование «прочие земли населенных пунктов общего пользования», соответствующие изменения были внесена в государственный кадастр недвижимости; администрацией г. Минусинска было предложено письмом от 21.10.2009 № 4040-В заключить новый договор аренды на один земельный участок кадастровый номер 24653:0110373:36 площадью 907 кв.м. на котором расположено здание ресторана, соглашение сторон по этому вопросу не достигнуто; также администрация г. Минусинска полагает, что поскольку данный орган местного самоуправления не является стороной договора аренды, требования по иску заявлены в администрации необоснованно.

От КУМИ г. Минусинска отзыв на исковое заявление не поступил.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

В соответствии с договором купли-продажи от 28.01.1992 ИЧП «Форос» в лице директора ФИО1 приобрел у Минусинкого треста столовых - здание ресторана «Татарский, здание киоска «Снежинка», оборудование, инвентарь, материалы, находящиеся в <...>, перечисленные в сводном акте передаче имущества от 04.11.1991г. и акте передаче имущества по состоянию на 01.11.1991г.

По решению учредителя ИЧП «Форос» ФИО1 имущество в виде двухэтажного, кирпичного здания ресторана «Тагарский», расположенное по ул.Гагарина, дом 19а, год постройки 1983 передано в собственность - учредителю ИЧП «Форос» -ФИО1.

В соответствии с Свидетельством о государственной регистрации права серия 24АИ №0066372 право собственности на здание общей площадью 1319,4 кв.м., расположенное в <...> зарегистрировано за ФИО1.

В соответствии с Постановлением Администрации города Минусинска от 06.03.2003г. №184-П ФИО1 из земель г.Минусинска (земли поселений) предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок площадью 2616 кв.м., расположенный по адресу: <...> под эксплуатацию ресторана «Тагарский».

21.03.2004г. между ФИО1 и КУМИ Администрации г.Минусинска подписан договор №1098 аренды земельного участка находящегося в государственной собственности. В соответствии с п.1.1. договора Арендодатель (КУМИ) предоставляет ФИО1 в аренду земельный участок из земель г.Минусинска с кадастровым номером 24:53:01 10 373:0011, находящийся по адресу: <...>, общей площадью 2616 кв.м. под эксплуатацию ресторана «Тагарский». В соответствии с п.2.1. договора, срок аренды определен сторонами в 49 лет. К договору аренды приложено кадастровый план земельного участка от 08.10.2003г. согласно которому, кадастровый номер земельного участка площадью 2616 кв.м., по адресу: <...> определен как 24:53:01 10 373:0011. По акту от 06.03.2003 года земельный участок передан в арендное пользование ФИО2.

Договор аренды прошел государственную регистрацию 03.04.2006г., что следует из штампа Главного управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Эвенкийскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам, имеющегося на договоре.

28.02.2006г. в государственный кадастр недвижимости вместо земельного участка под кадастровым номером 24:53:01 10 373:0011 в связи с его разделом были внесены земельный участки под следующими кадастровыми номерами:

- 24:53:0110373:34 общей площадью 1063 кв.м. (под эксплуатацию ресторана «Татарский»);

- 24:53:0110373:36 общей площадью 907 кв.м. (под эксплуатацию ресторана «Татарский»);

- 24:53:0110373:35 общей площадью 646 кв.м. (под эксплуатацию ресторана «Татарский»).

Кадастровые паспорта от 21.04.2009г. на указанные выше земельные участки предоставлены в дело.

Заявлением от 16.09.2009 предприниматель ФИО1 обратился к Администрации г. Минусинска с заявлением о внесении изменений в договор аренды № 1098 от 31.03.2004 в части его предмета на основании статьи 11 Земельного кодекса, в котором просит внести изменения в данный договор, вместо земельного участка с кадастровым номером 24:53:01 10 373:0011 площадью 2 616 кв.м. включить в договор аренды три земельных участка с кадастровыми номерами 24:53:0110373:34 общей площадью 1063 кв.м., 24:53:0110373:36 общей площадью 907 кв.м., № 24:53:0110373:35 общей площадью 646 кв.м.

К заявлению были приложены кадастровые выписки на три земельного участка, копия договора аренды № 1098 от 31.03.2004. Заявление принято администрацией г. Минусинска 21.09.2009.

Ссылаясь на то, что письменного отказа, либо согласия на внесение изменений в договор аренды администрация г. Минусинска не представила, истец просит признать незаконным бездействие Администрации г. Минусинска, выразившееся в непринятии решения о внесении изменений в договор аренды земельного участка № 1098 от 31.03.2004 в связи с разделом земельного участка; обязать Администрацию г. Минусинска нести изменения в договор № 1098 от 31.03.2004, вместо земельного участка с кадастровым номером 24:53:01 10:373:0011 общей площадью 2616 кв.м. включить в договор образованные из него участки: земельный участок с кадастровым номером 24:53:0110373:36 общей площадью 907 кв.м., земельный участок с кадастровым номером 24:53:0110373:35 общей площадью 646 кв.м., земельный участок с кадастровым номером 24:53:0110373:34 общей площадью 1063 кв.м.

Оценив материалы дела, доводы искового заявления и отзывов на иск, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из искового заявления, требования истца заявлены на основании статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, главы 24 данного Кодекса, как заявление об оспаривании бездействия органа местного самоуправления и осязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем внесения изменений в договор аренды земельного участка.

Суд полагает, что данные требования следует рассматривать не по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а в порядке искового производства, вытекающего из гражданских правоотношений, учитывая следующее.

Целью предъявления данного иска, как это следует из искового заявления, является внесение изменений в договор аренды земельного участка № 1098 от 31.03.94, соответственно, требования истца об обязании внести изменения в договор аренды является по своей правовой природе требованиями о внесении изменений в договор аренды.

Такие требования рассматриваются в исковом порядке, с учетом подлежащих применению в данном случае норм права: статей 450, 452, 453, главы 34 ГК Российской Федерации, главы I.1 Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующей последствия раздела земельного участка для заключенного договора аренды разделенного участка.

Между КУМИ г. Минусинска и предпринимателем ФИО1 заключен договора аренды земельного участка № 1098 от 31.03.2009, отношения сторон по которому регулируются главой 34 «Аренда» ГК Российской Федерации, параграфами 1, 4 данной главы.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

Решение о предоставлении данного земельного участка в аренду путем издания ненормативного акта уже было принято администрацией г. Минусинска (постановление № 184-П от 06.03.2003), в связи с чем права истца на данный земельный участок с учетом зарегистрированного договора аренды являются возникшими.

В дальнейшем, как это следует из материалов дела произведен раздел предоставленного в аренду земельного участка, из него образовано три новых участка, прошедших кадастровый учет.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 141-Ф3 в земельный кодекс Российской Федерации введена глава I.1 «Земельные участки».

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей природной среды, специальными федеральными законами.

Из пункта 2 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации усматривается, что акт гражданского законодательства к отношениям, возникшим до введения его в действие, применяется к правам и обязанностям, которые возникнут после введения в действие такого акта.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" к земельным отношениям, возникшим до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Следовательно, несмотря на то, что земельный участок разделен в 2006 году, к отношениям сторон в части внесения изменений в действующий договор аренды на основании заявления истца от 21.09.2009 применяются положения главы I.1 «Земельные участки» Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пункте 4 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Согласно пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

По смыслу данной статьи в случае раздела земельного участка и образования из него новых земельных участков арендодатель имеет преимущественное право на заключение с ним договора аренды образуемых участков либо внесение соответствующих изменений в ранее заключенный договор аренды земельного участка. При этом выбор такого права зависит в конкретной ситуации от поли правообладателя.

Как следует из материалов дела, заявление истца в администрацию г. Минусинска датировано 21.09.2009, в заявлении истец не просил предоставить ему в аренду три новых земельных участка (вынести распоряжение о предоставлении в аренду земельных участков), а просил внести изменения в ранее заключенный договор аренды № 1098 от 31.03.2004.

Данное письмо представлено истцом также в качестве доказательства соблюдения досудебной процедуры урегулирования спора по пункту 2 требований о внесении изменений в договор аренды, установленной статьей 452 ГК Российской Федерации (пункт 2).

Следовательно, истец полагал необходимым использовать второй вариант возникновения арендных прав на три земельных участка, предусмотренный пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации – путем внесения изменения в существующий договор аренды.

Однако договор аренды № 1098 от 31.03.2004 заключен не с Администрацией г. Минусинска, а с КУМИ г. Минусинска. Фактически истец предъявляет требования о внесении изменений в договор аренды к органу местного самоуправления, стороной договора не являющимся. В заявлении от 16.09.2009 нет отметки о получении его КУМИ г. Минусинска. В тексте заявления указано, то копия данного заявления без приложения направляется КУМИ г. Минусинска, однако такие доказательства истцом не представлены.

Согласно статье 450 ГК Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено право арендатора на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.

Вместе с тем, надлежащим ответчиком по иску о внесении изменений в договор аренды № 1098 от 31.03.2004 будет КУМИ г. Минусинска, а не администрация г. Минусинска.

Определением от 21.01.2010 истцу судом предлагалось уточить ответчика по иску, определениями от 28.12.2009, 21.01.2010 истцу предлагалось уточнить предмет иска.

Согласно статье 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Поскольку истец не воспользовался своим правом на уточнение предмета иска, ответчика по иску, суд рассматривает настоящее дело по заявленному предмету и к указанному истцом ответчику – Администрации г. Минусинска.

Как следует из представленных ответчиком документов, заявление истца от 16.09.2009 рассмотрено администрацией г. Минусинска, о чем свидетельствует ответ администрации от 21.10.2009 № 4040-В, в месячный срок. Статья 452 ГК Российской Федерации устанавливает месячный срок для рассмотрения предложений о внесении изменений в договор аренды. Из письма следует, что администрация г. Минусинска отказала истцу во внесении изменений в договор аренды № 1098 от 31.03.2008 в связи с тем, что здание ресторана расположено только на одном земельном участке, в силу чего разрешенное использование двух других участков «под эксплуатацию ресторана «Тагарский» не соответствует их фактическому использованию и должно быть изменено. Данный отказ предметом спора по настоящему иску не является.

Несмотря на то, что в сложившейся ситуации спор вытекает из гражданских правоотношений о внесении изменений в договор аренды, а не административных правоотношений в связи с предоставлением трех земельных участков, при наличии данного ответа нет оснований для вывода о бездействии администрации г. Минусинска в вопросе рассмотрения заявления истца, учитывая, что и пункт 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации также предъявляет требования о рассмотрении заявлений собственников объектов недвижимого имущества о предоставлении земельного участка в аренду в месячный срок.

Кроме того, судом запрошены выписки из ЕГРП в отношении четырех земельных участков – ранее существовавшего и трех образованных с целью установления того, на какие участки в настоящее время зарегистрировано обременение прав.

Из представленных Управлением ФРС по Красноярскому краю выписок из ЕГРП от 01.12.2009 следует, что 03.11.2009 в ЕГРП внесены записи о регистрации права аренды в пользу предпринимателя ФИО1 в отношении земельных участков с кадастровым номером 24:53:0110373:36 общей площадью 907 кв.м., с кадастровым номером 24:53:0110373:35 общей площадью 646 кв.м., с кадастровым номером 24:53:0110373:34 общей площадью 1063 кв.м. Также суду предоставлен отказ в предоставлении выписки о правах на земельный участок с кадастровым номером 24:530110373:0011 площадь 2 616 кв.м.

По запросу суда из Управления ФРС по Красноярскому краю также получены копии документов, на основании которых внесены такие изменения в ЕГРП. Согласно данным документам 07.09.2009 (еще до подачи истцом заявления о внесении изменений в договор аренды) КУМИ г. Минусинска обратилось в регистрирующий орган с заявлением о внесении изменений в ЕГРП в связи с ликвидацией объекта недвижимого имущества – земельного участка № 24:530110373:0011 и регистрации обременений на земельные участки № 24:53:0110373:36, № 24:53:0110373:35, № 24:53:0110373:34. К заявлению были приложены кадастровые паспорта на три земельных участка, в которых указано, что разрешенное использование всех трех участков «под эксплуатацию ресторана Тагарский».

Таким образом, в настоящее время право аренды истца зарегистрировано в ЕГРП.

С учетом данного обстоятельства с целью приведения в соответствие предмета договора аренды с записями в ЕГРП исходя из правил пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации сторонам договора достаточно внести изменения в договор аренды № 1098 от 31,03.2004, для чего нового распорядительного акта органа местного самоуправления не требуется, такие действия совершаются сторонами договора по правилам статей 450, 452 ГК Российской Федерации.

Доводы ответчика о незаключенности и ничтожности договора аренды № 1098 от 31.03.2004 в связи с тем, что государственная регистрация договора № 1098 от 31.03.2004 была произведена 03.04.2006, после прекращения существования земельного участка № 24:53:0110373:001 (расформирован 28.02.2006), не могут быть приняты. Согласно пункту 2.2.3 Приказа Росземкадастра от 15.06.2001 N П/119 "Об утверждении документов государственного земельного кадастра", действовавшего на дату разделения данного земельного участка, учетная кадастровая запись о прекращении существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета осуществляется путем закрытия подраздела на основании письменной информации о зарегистрированных правах на вновь образованные из него земельные участки. Если прекращающий существование земельный участок является источником образования нескольких новых земельных участков, учетная кадастровая запись выполняется при поступлении информации о зарегистрированных правах хотя бы на один вновь образованный земельный участок. Выполнение записи сопровождается отражением сведений о зарегистрированных правах в ранее открытом подразделе вновь образованного земельного участка (о регистрации прав на который поступила письменная информация).

Поскольку запись о регистрации права на три новых земельных участках внесена в ЕГРП только 03.11.2009, учетная кадастровая запись о прекращении существования земельного участка № 24:53:0110373:001 не могла быть совершена 28.02.2006.

С учетом изложенного суд приходит к выводу об отказе в иске, учитывая, что иск заявлен к ненадлежащему ответчику по пункту 2 исковых требований и с использованием ненадлежащего способа защиты права по пункту 1 исковых требований.

Вместе с тем, истец не лишен права предъявить иск о внесении изменений в договор аренды земельного участка к надлежащему ответчику – КУМИ г. Минусинска.

Государственная пошлина по иску относится на истца согласно правил статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ :

В удовлетворении иска отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд, либо путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев после вступления решения в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы на настоящее решение подаются через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

И.В. Шишкина