Гражданский кодекс часть 1

Предприниматель ФИО1 обратился в арбитражный суд с иском к предпринимателю ФИО2 о взыскании 310 227,37 руб. долга по арендной плате возмещению комплексного обслуживания и коммунальных услуг, 103 347,15 руб. процентов за неисполнение обязательства по договорам субаренды.

Определением от 16.01.2010 исковое заявление принято к производству арбитражного суда, назначено предварительное судебное заседание на 10.02.2010.

Определением от 10.02.2010 назначено судебное разбирательство на 25.03.2010.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражным судом удовлетворено ходатайство истца об уточнении размера требований, согласно которому истец просит взыскать с ответчика 83 910 руб. долга по арендной плате, 226 317,37 руб. долга по возмещению коммунальных услуг и комплексного технического обслуживания, 78 850,35 руб. пени за просрочку уплаты арендной платы, 7 926,73 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за просрочку уплаты коммунальных услуг и комплексного технического обслуживания.

Определением от 22.04.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца привлечены муниципальное унитарное предприятие «Дом бытовых услуг», общество с ограниченной ответственностью «Дом и офис».

В судебном заседании 25.05.2010 арбитражным судом удовлетворено ходатайство истца об уточнении размера исковых требований, согласно которому истец просит взыскать 83 910 руб. долга по арендной плате, 20 321,77 руб. неустойки за просрочку уплаты арендной платы; 220 896,02 руб. долга по возмещению коммунальных услуг и комплексного технического обслуживания. Истец также заявил об уменьшении размера требований на сумму процентов 7 926,73 руб. за просрочку оплаты коммунальных услуг и комплексного технического обслуживания.

Ходатайство судом удовлетворено.

По делу рассматриваются требования о взыскании 83 910 руб. долга по арендной плате, 20 321,77 руб. неустойки за просрочку уплаты арендной платы; 220 896,02 руб. долга по возмещению коммунальных услуг и комплексного технического обслуживания.

Определением от 16.06.2010 судебное разбирательство отложено на 09.07.2010.

Истец и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в их отсутствие.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 14 час. 30 мин. 15.07.2010.

Ответчик представил отзыв на иск, в котором требования не признал по следующим основаниям: 01.04.2008 между ФИО1 и ФИО2 заключен договор субаренды нежилого помещения площадью 83 кв.м. на 2 этаже здания торгового центра «Гостиный двор» по адресу <...>; впоследствии между сторонами были заключены договоры субаренды на указанное помещение от 01.07.2008 и от 01.06.2009, которые ФИО2 подписаны 14.09.2009; пунктом 4.1 договоров субаренды от 01.07.2008 и от 01.06.2009 размер арендной платы установлен 24 900 руб. в месяц, включая НДС; также указанными договорами на субарендатора возложена обязанность ежемесячно возмещать затраты арендатора по оплате комплексного технического обслуживания (далее – КТО), затраты арендатора по оплате электроэнергии и коммунальных услуг пропорционально занимаемой субарендатором площади по тарифам организаций, оказывающих данные услуги на основании счетов арендатора, выставленных субарендатору с приложением копий первичных документов организаций, предоставляющих данные услуги, подтверждающих фактический объем и стоимость услуг; размер КТО, коммунальных услуг и электроэнергии с ИП ФИО2 фактически согласован не был, ей ежемесячно выставлялись счета с указанием сумм без предоставления документов, подтверждающих указанные расходы арендатора и в нарушение пункта 4.1.1 договора без первичных документов организаций, предоставляющих данные услуги Ии подтверждающие объем и стоимость услуг; договор субаренды на ответчика была возложена обязанность заключить договор с арендатором или с иными лицами по содержанию помещения, что ей было исполнено, заключены договоры с ООО «Дом и офис» № У 172/2008 от 01.07.2008 и № У404/2009 от 01.06.2009, в пункте 4.3 которого размер КТО указан в сумме 42 352 руб. в месяц; таким образом, фактически на субарендатора возложена обязанность дважды оплачивать услуги по КТО: по договору субаренды и по отдельному договору оказания услуг по содержанию помещения; ответчик в связи с нуждаемостью в помещениях был вынужден подписать как договоры субаренды, так и договоры оказания услуг по содержанию помещений с ООО «Дом и офис»; ответчик считает, что оплачивала КТО без законных к тому оснований, предъявленные ей к оплате счета со стоимостью услуг по КТО ей не согласовывались, расчетами. актами об оказании услуг не подтверждены; письмо от 20.11.2009 с просьбой о рассрочке платежей не является признанием долга, написано в связи с трудным финансовым положением, с целью сохранить магазин, однако уже 25.11.2009 ответчик направил истцу сообщение, в котором указана об отсутствии подтверждения предъявленных к оплате сумм и необходимости их корректировки по согласованию сторон; расчет истца ответчику непонятен.

От МУП «Дом бытовых услуг» поступило сопроводительное письмо, к которому приложены копии документов, обосновывающих расчет стоимости технического обслуживания здания, а также копии документов, подтверждающих оплату истцом данному предприятию стоимости коммунальных услуг, Кто за период с ноября 2008 года по ноябрь 2009 года. Данное предприятие в отзыве на иск сообщило следующее: 07.12.2001 между МУП «дом бытовых услуг» и ИП ФИО1 заключен договор аренды недвижимого имущества № 1-Д/Б расположенного по адресу <...> торговый центр «Гостиный двор», согласно которому часть нежилого помещения на 2 этаже передано арендатором в субаренду истцу; добросовестность исполнения взятых на себя обязательств предпринимателем ФИО1 перед МУП «Дом бытовых услуг» подтверждается своевременной уплатой арендных платежей.

Исследовав материалы дела, заслушав истца, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Между муниципальным унитарным предприятием «Дом бытовых услуг» (арендодатель) и предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 01.12.2001 № 1-Д/Б, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору по акту приема-передачи во временное владение и пользование недвижимое имущество, указанное в договоре в целях ведения торговой деятельности и иных видов услуг предпринимательской деятельности на срок с 01.02.2002 по 31.12.2011 (раздел 1 договора).

В договоре определены поэтажно площади здания торгового комплекса, расположенного по адресу <...>, переедаемых в аренду. Общая площадь сдаваемых в аренду площадей составляет 830,8 кв.м.

Договор заключен с согласия собственника муниципального имущества в лице Управления собственности администрации г. Норильска.

Пунктом 2.3 договора арендатору разрешено передавать арендуемые помещения в субаренду, а также в безвозмездное пользования без согласования с арендодателем.

Согласно пункту 4.1.1 договора аренды размер арендной платы за аренду объекта составляет не более 10 559 400 руб. в год включая НДС, данная ставка состоит из фактических годовых затрат арендодателя по обеспечению деятельности муниципального унитарного предприятия «Дом бытовых услуг» и содержанию здания «Дом быта Норильск». Данные затраты согласовываются с арендатором и начальником Управления собственности администрации г. Норильска.

Кроме указанной в пункте 4.1.1 договора арендной платы арендатор обязан возмещать арендодателю расходы по оплате коммунальных услуг в полном объеме, на основании счетов, выставляемых арендодателю энергоснабжающими организациями (пункт 4.3 договора).

Договор зарегистрирован в ЕГРП 25.01.2002.

К договору прилагается экспликация передаваемых в аренду помещений.

Дополнительным соглашением № 1 от 26.12.2001 увеличен размер площадей, передаваемых в аренду, в том числе передаются в аренду помещения 2 этажа торгового комплекса, общая площадь арендуемых помещений с 21.01.2002 составляет 3 038,44 кв.м.

Дополнительным соглашением № 4 от 15.01.2004 увеличена площадь помещении, сдаваемых в аренду на 2 этаже здания торгового комплекса, данная площадь составляет 561 кв.м. согласно приложенной экспликации, в том числе пом. № 18 площадью 83 кв.м.

Дополнительное соглашение № 4 от 15.01.2004, где указано в числе передаваемых в аренду площадей помещение № 18 площадью 83 кв.м. на 2 этаже торгового комплекса, зарегистрировано в ЕГРП 06.04.2005, что подтверждается ответом Управления ФРС по Красноярскому краю Норильский отдел № 38/241 от 05.05.2010.

Дополнительным соглашением № 8 от 01.11.2006 уточнен размер арендуемых ФИО1 помещений на каждом этаже торгового комплекса, общая площадью арендуемых помещений составляет 4 620,8 кв.м., дополнительное соглашение зарегистрировано в ЕГРП 12.05.2009.

Дополнительные соглашения заключены с согласия Управления имущества администрации г. Норильска.

Право муниципальной собственности на здание общей площадью 7 167,30 кв.м. по адресу <...> подтверждается свидетельством о регистрации права от 04.08.2001.

Между предпринимателем ФИО1 (арендатор) и предпринимателем ФИО2 (субарендатор) заключен договор субаренды недвижимого имущества № СА142/2008 от 01.04.2008, по условиям которого истец передает ответчику в субаренду часть нежилого помещения общей площадью 83 кв.м. и идентифицированное сторонами на плане, подписанного сторонами (приложение № 1 к договору) расположенное в здании по адресу <...>. 31 (пункт 1.1 договора).

Срок действия договора до 31.12.2008 (пункт 2.1 договора).

Размер арендной платы составляет 67 657 руб. в месяц с НДС (пункт 4.1 договора).

Кроме указанного в пункте 4.1 размера субарендной платы субарендатор обязуется ежемесячно возмещать затраты арендатора по оплате комплексного технического обслуживания (далее – КТО), а также возмещать затраты по оплате электроэнергии и коммунальных услуг, пропорционально занимаемой арендатором площади (пункт 4.1.1 договора).

Арендная плата выплачивается ежемесячно не позднее последнего дня текущего месяца (пункт 4.2 договора).

При просрочке внесения арендной платы субарендатор уплачивает арендатору пени в размере 0.5 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки платежа (пункт 6.2 договора).

По акту приема-передачи от 01.05.2008 помещение передано ответчику в пользование.

Между предпринимателем ФИО1 (арендатор) и предпринимателем ФИО2 (субарендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества № СА172/2008 от 01.07.2008 (договор представлен ответчиком, имеется у него в подлиннике, обозревался в судебном заседании), согласно которому арендатор передает субарендатору в пользование помещение площадью 83 кв.м. на 2 этаже в здании торгового центра «Гостиный двор» по адресу <...>. 31

Договор подписан ФИО2 14.09.2009.

Договор действует до 01.06.2009 (пункт 2.1 договора).

Размер арендной платы составляет 24 900 руб. в месяц с НДС (пункт 4.1 договора).

Кроме указанного в пункте 4.1 размера арендной платы арендатор обязуется ежемесячно возмещать затраты арендатора по оплате комплексно-технического обслуживания (далее – КТО), а также возмещать затраты по оплате электроэнергии и коммунальных услуг, пропорционально занимаемой Субарендатором площади. Возмещение указанных расходов происходит по тарифам организаций, оказывающих данные услуги, на основании счетом арендатора, выставленных субарендатору, с приложением копий первичных документов организаций, предоставляющих данные услуги, подтверждающих фактический объем и стоимость предоставленных услуг (пункт 4.1.1 договора).

Арендная плата и иные платежи согласно пункта 4.1.1 договора выплачиваются субарендатором ежемесячно в порядке предоплаты в размере арендной платы за месяц не позднее 10 рабочих дней с даты начала очередного периода. Оплата первого месяца аренды осуществляется не позднее 10 рабочих дней с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещений (пункт 4.2 договора).

К договору прилагается экспликация арендуемых помещений и акт приема-передачи помещений от 01.07.2008, подписанные 14.09.2009 со стороны ответчика.

Между предпринимателем ФИО1 (арендатор) и предпринимателем ФИО2 (субарендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № СА404/2009 от 01.06.2009, согласно которому арендатор передает субарендатору в пользование помещение площадью 83 кв.м. на 2 этаже в здании торгового центра «Гостиный двор» по адресу <...>

Договор подписан ФИО2 14.09.2009.

Договор действует до 01.05.2010 (пункт 2.1 договора).

Размер арендной платы составляет 24 900 руб. в месяц с НДС (пункт 4.1 договора).

К договору прилагается экспликация арендуемых помещений и акт приема-передачи помещений от 01.06.2009, подписанные 14.09.2009 со стороны ответчика.

Согласно пункту 8.1 договора субаренды № СА 404/2009 арендатор вправе в одностороннем порядке расторгнуть данный договор без обращения в суд до окончания срока его ед1йствия в случае неоднократного нарушения субарендатором сроков и порядка выплат денежных средств, предусмотренных договором.

Письмом № 0465 от 03.11.2009 истец уведомил ответчика о том, что в связи с неисполнением условий пунктом 3.3.2, 4.1, 4.1.1 договора субаренды недвижимого имущества № 0465 от 03.11.2009 договор субаренды будет расторгнут в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 8.1 договора с 18.11.2009. Письмо получено ответчиком 21.11.2009.

Ссылаясь на надлежащее исполнение обязанностей по договорам субаренды, истец просит взыскать с ответчика 83 910 руб. долга по арендной плате за период с 01.01.2009 по 17.11.2009 и 220 896,02 руб. долга по возмещению КТО и коммунальных услуг за период с декабря 2009 года по 17.11.2009, а также пени в сумме 20 321,77 руб. за просрочку уплаты арендной платы за период с 11.01.2009 по 18.11.2009.

Оценив материалы дела, доводы искового заявления и отзывов на иск, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т. п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.

Между сторонами заключены договоры субаренды № СА142/2008 от 01.04.2008, № СА 404/2009 от 01.06.2009, отношения по которым регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Истец по иску заявил требования о взыскании долга по двум договорам субаренды - № СА142/2008 от 01.04.2008, № СА 404/2009 от 01.06.2009 за период с января 2009 года по ноябрь 2009 года, в то время как сторонами подписан еще один договор субаренды - № СА172/2008 от 01.07.2008, который имеется у ответчика в подлиннике. Данный договор подписан истцом 01.07.2008, ответчиком 14.09.2008. Истец, ознакомившись в судебном заседании 19.05.2010 с подлинником указанного договора, подтвердил его подписание ИП ФИО1

В соответствии с пунктом 3 статьи 154 ГК Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Согласно статье 160 ГК Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно статье 425 ГК Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Таким образом, поскольку договор субаренды № СА172/2008 от 01.07.2008 сроком действия с момента подписания по 01.06.2009 подписан ответчиком только 14.09.2009, срок его действия к моменту заключения договора уже истек (01.06.2009), в силу чего данный договор не может регулировать отношения сторон с 01.07.2008 по 01.06.2009, так как в нем не содержится условия о распространении его действия на отношения сторон, возникшие до его заключения (с указанием конкретной даты начала его действия).

Договор субаренды №СА 404/2009 от 01.06.2009 сроком действия до 01.05.2010 также подписан ответчиком 14.09.2009, считается заключенным с указанной даты (достижения соглашения обеих сторон по его условиям).

С учетом указанного обстоятельства отношения сторон в период до 14.09.2009 регулировались фактически договором субаренды № СА 142/2008 от 01.04.2008, возобновленным на неопределенный срок, а затем договором субаренды № СА 404/2009 от 01.06.2009.

Истец в основаниях исковых требований ссылается только на два договора субаренды - № СА 142/2008 от 01.04.2008, № СА 404/2009 от 01.06.2009, но размер арендной платы в январе 2009 года в расчете иска указывает 24 900 руб. как в договоре аренды № СА172/2008 от 01.07.2008, что является его правом.

За период с января 2009 года по 17.11.2009 включительно истец начислил ответчику арендную плату в размере 263 110 руб. исходя из размера 24 900 руб. в месяц.

На оплату арендной платы истец предъявил ответчику следующие счета:

- № СО000162 от 03.01.2009 за январь 2009 года на сумму 24 900 руб.;

- № СО000471 от 31.01.2009 за февраль 2009 года на сумму 24 900 руб.;

- № СО000551 от 28.02.2009 за март 2009 года на сумму 24 900 руб.;

- № СО000822 от 31.03.2009 за апрель 2009 года на сумму 24 900 руб.;

- № СО001023 от 30.04.2009 за май 2009 года на сумму 24 900 руб.;

- № СО001228 от 31.05.2009 за июнь 2009 года на сумму 24 900 руб.

- № СО001368 от 30.06.2009 за июль 2009 года на сумму 24 900 руб.;

- № СО001621 от 31.07.2009 за август 2009 года на сумму 24 900 руб.;

- № СО001820 от 31.08.2009 за сентябрь 2009 года на сумму 24 900 руб.;

- № СО002022 от 30.09.2009 за октябрь 2009 года на сумму 24 900 руб.

- № СО002312 от 31.10.2009 за 17 дней ноября 2009 года на сумму 14 110 руб.

В оплату арендной платы истец засчитал ответчику платежи на общую сумму 179 200 руб. согласно следующим платежным документам:

- 5 000 руб. по приходному кассовому ордеру (далее – ПКО) № 148 от 31.01.2009 за январь 2009 года;

- 9 500 руб. ПКО № 192 от 06.02.2009 за январь 2009 года;

- 10 400 руб. ПКО № 198 от 07.02.2009 за январь 2009 года;

- 12 000 руб. ПКО № 309 от 03.03.2009 за февраль 2009 года;

- 12 900 руб. ПКО № 333 от 06.03.2009 за февраль 2009 года;

- 4 900 руб. ПКО № 532 от 13.04.2009 за март 2009 года;

- 3 500 руб. ПКО № 588 от 27.04.2009 за март 2009 года;

- 6 500 руб. ПКО № 601 от 30.04.2009 за март 2009 года;

- 3 000 руб. ПКО № 636 от 06.05.2009 за март 2009 года;

- 6 000 руб. ПКО № 676 от 12.05.2009 за март 2009 года;

- 1 000 руб. ПКО № 746 от 02.06.2009 за март 2009 года;

- 100 000 руб. по п/п № 23 от 01.10.2008;

- 4 500 руб. ПКО № 1499 от 18.11.2009 за август 2009 года.

Задолженность составляет 83 910 руб., что ответчиком не оспаривается.

Поскольку доказательства оплаты указанной задолженности не представлены, сумма долга по арендной плате в размере 83 910 руб. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

За просрочку оплаты арендной платы истец начислил неустойку в размере 20 321,77 руб. исходя из размера пени 0,1 % в день, имея право согласно условий договоров субаренды № СА 142/2008 и № СА 404/2009 взыскать неустойку в размере 0,5 % в день (пункты 6.2 данных договоров).

По условиям договора субаренды № СА142/2008 арендная плата уплачивается не позднее последнего дня текущего месяца (пункт 4.2 договора, в договоре пропущено слово «дня»).

По условиям договора субаренды № СА404/2009 арендная плата уплачивается в порядке предоплаты в размере арендной платы за месяц не позднее 10 рабочих дней с даты начала очередного периода. Оплата первого месяца аренды осуществляется не позднее 10 рабочих дней с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещений.

Размер неустойки по ставке 0,1 % в день (истец уменьшил самостоятельно неустойку со ставки 0,5 % в день до ставки 0,1 % в день) исходя из вышеуказанных условий договоров аренды составит:

- 31.01.2009 по ПКО № 148 ответчик оплатил истцу за январь 2009 года 5 000 руб., остаток долга 19 900 руб.

- 9 500 руб. ПКО № 192 от 06.02.2009 за январь 2009 года.

Просрочка с 01.02.2009 по 05.02.2009: 19 900 руб. х 0,1 % х 5 дней = 99,50 руб.

- 10 400 руб. ПКО № 198 от 07.02.2009 за январь 2009 года.,

Просрочка с 06.02.2009 по 06.02.2009 – 1 день: 10 400 руб. х 0,1 % х 1 день = 10,40 руб.

- 03.03.2009 по ПКО № 309 ответчик оплатил истцу 12 000руб. за февраль 2009 года.

Просрочка с 01.03.2009 по 02.03.2009: 24 900 руб. х 0.1 % х 2 дня = 49,80 руб.

- 06.03.2009 по ПКО № 333 ответчик оплатил истцу 12 900 руб. за февраль 2009 года.

Просрочка с 03.03.2009 по 05.03.2009: 12 900 х 0, 1 % х 3 дня = 38,70 руб.

- 13.04.2009 по ПКО № 532 ответчик оплатил истцу 4 900 руб. за март 2009 года.

Просрочка с 01.03.2009 по 12.04.2009: 24 900 х 0, 1% х 12 дней = 298,80 руб.

- 27.04.2009 по ПКО № 588 ответчик оплатил истцу 3 500 руб. за март 2009 года.

Просрочка с 13.04.2009 по 26.04.2009: 20 000 руб. х 0.1 % х 15 дней = 300 руб.

- 30.04.2009 по ПКО № 601 ответчик оплатил истцу 6 500 руб. за март 2009 года.

Просрочка с 27.04.2009 по 29.04.2009: 16 500 х 0,1 % х 3 дня = 49,50 руб.

- 06.05.2009 по ПКО № 636 ответчик оплатил истцу 3 000 руб. за март 2009 года.

Просрочка с 30.04.2009 по 05.05.2009: 10 000 руб. х 0,1 % х 6 дней = 60 руб.

- 12.05.2009 по ПКО № 676 ответчик оплатил истцу 6 000 руб. за март 2009 года.

Просрочка с 06.05.2009 по 11.05.2009: 7 000 руб. х 0,1 % х 5 дней = 35 руб.

- 02.06.2009 по ПКО № 746 ответчик оплатил истцу 1 000 руб. за март 2009 года.

Просрочка с 12.05.2009 по 01.06.2009: 1 000 руб. х 0, 1 % х 21 день = 210 руб.

С 14.09.2009 между сторонами действует договор № СА 404/2009 от 01.06.2009 со сроком оплаты арендной платы не позднее 10 рабочих дней с даты начала очередного периода. Оплата первого месяца аренды осуществляется не позднее 10 рабочих дней с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещений.

Акт приема-передачи по указанному договору субаренды подписан 14.09.2009.

Следовательно, договор субаренды № СА142/2008 от 01.04.2008 фактически прекращен с 14.09.2009 в связи с заключением сторонами нового договора аренды. Неустойка по договору субаренды № СА142/2008 от 01.04.2008 не может быть взыскана за период после его прекращения, т.е. после 14.09.2009.

- 01.10.2008 по платежному поручению № 23 ответчик оплатил истцу 100 000 руб.

Просрочка с 01.05.2009 по 13.09.2009: 24 900 руб. х 0, 1 % х 136 дней = 3 386, 40 руб.

Остаток от этого платежа: 75 100 руб.

- 01.10.2008 по платежному поручению № 23 ответчик оплатил истцу 100 000 руб.

Просрочка с 01.06.2009 по 13.09.2009: 24 900 руб. х 0, 1 % х 105 дней = 2 614, 50руб.

Остаток платежа: 50 200 руб.

- 01.10.2008 по платежному поручению № 23 ответчик оплатил истцу 100 000 руб.

Просрочка с 01.07.2009 по 13.09.2009: 24 900 руб. х 0, 1 % х 79 дней = 1 967, 10 руб.

Остаток платежа: 25 300 руб.

- 01.10.2008 по платежному поручению № 23 ответчик оплатил истцу 100 000 руб.

Просрочка с 01.08.2009 по 13.09.2009: 24 900 руб. х 0,1% х 44 дня = 1 095, 60 руб.

Остаток платежа: 400 руб.

Акт приема-передачи по указанному договору субаренды подписан 14.09.2009.

Просрочка с 01.09.2009 по 13.09.2009: 24 900 руб. х 0, 1 % х 13 дней = 323,70 руб.

Остаток долга за август 2009 года: 20 000 руб.

Неустойка по договору субаренды № СА404/2009 от 01.06.2009:

За период с 29.09.2009 по 18.11.2009 (дата прекращения договора аренды): 24 900 руб. х 0,1 % х 51 день = 1 269,90 руб.

За период с 15.10.2009 по 18.11.2009 (дата прекращения договора субаренды № СА404/2009 от 01.06.2009): 24 900 руб. х 0, 1 % х 35 дней = 871,50 руб.

Итого неустойка исходя из примененного истцом в расчете ее размера 0,1 % в день составит: 12 680,40 руб.

Разрешая требование о взыскании неустойки, суд признает его правомерным в указанной сумме.

Вместе с тем, размер подлежащей взысканию с ответчика неустойки суд полагает необходимым уменьшить на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. При этом суд уменьшает размер неустойки независимо от того, заявлялось ли такое ходатайство ответчиком.

Критериями для установления несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки возможных убытков, вызванных нарушением обязательства; длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации » от 14.07.97 г. № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договором предусмотрена обязанность ответчика уплачивать неустойку (пени) при просрочке исполнения денежного обязательства, установлена неустойка в виде определенного процента от просроченной к уплате суммы за каждый день просрочки. С учетом этого, для установления несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства не имеется препятствий для сравнения договорной неустойки (пени) как процентов годовых с действующей ставкой рефинансирования Центрального Банка по состоянию на день подачи иска.

При таком сравнении заявленная истцом неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательства вследствие установления в договоре ее высокого процента, поскольку размер неустойки, установленный договором – 0,1 % за каждый день просрочки (36.5 % годовых) в более чем 3 раза превышает размер ставки рефинансирования Центрального банка, действовавшей на момент предъявления искового заявления 11.12.2009 (9 % годовых).

При таких обстоятельствах суд полагает, что неустойку следует уменьшить до 8 000 руб., с учетом баланса интересов сторон.

До ставки рефинансирования суд неустойку не снижает, поскольку подписывая договор аренды с установленным в нем размером неустойки ответчик должен был предвидеть возможные последствия нарушения обязательства.

По иску также заявлены требования о взыскании 220 896,02 руб. долга по возмещению затрат арендатора на комплексное техническое обслуживание (КТО) и коммунальные услуги.

По условиям договора субаренды № СА142/2008 от 01.04.2008 кроме указанного в пункте 4.1 размера субарендной платы субарендатор обязуется ежемесячно возмещать затраты арендатора по оплате комплексного технического обслуживания (далее – КТО), а также возмещать затраты по оплате электроэнергии и коммунальных услуг, пропорционально занимаемой арендатором площади (пункт 4.1.1 договора).

По условиям договора субаренды № СА404/2009 от 01.06.2009 кроме указанного в пункте 4.1 размера арендной платы арендатор обязуется ежемесячно возмещать затраты арендатора по оплате комплексно-технического обслуживания (далее – КТО), а также возмещать затраты по оплате электроэнергии и коммунальных услуг, пропорционально занимаемой Субарендатором площади. Возмещение указанных расходов происходит по тарифам организаций, оказывающих данные услуги, на основании счетом арендатора, выставленных субарендатору, с приложением копий первичных документов организаций, предоставляющих данные услуги, подтверждающих фактический объем и стоимость предоставленных услуг (пункт 4.1.1 договора).

За период с декабря 2008 года по ноябрь 2009 года истец предъявил ответчику к возмещению коммунальных услуг и КТО на сумму 314 307,75 руб. согласно следующих документов:

- счет № СО000163 от 03.01.2009 на сумму 29 696,91 руб., из них КТО в сумме 19 493,38 руб. за декабрь 2009 года, коммунальные услуги 10 203,53 руб. за ноябрь 2008 года (теплоэнергия, питьевое водоснабжение, водоотведение, обслуживание вентиляционных систем);

- счет № СО000472 от 31.01.2009 на сумму 29 960,42 руб., из них КТО на сумму 19 493,38 руб. за январь 2009 года, коммунальные услуги на сумму 10 467,04 руб. за декабрь 2008 года;

- счет № СО000552 от 28.02.2009 на сумму 28 333,05 руб., из них КТО 19 493,38 руб. за февраль 2009 года, коммунальные услуги 8 839,67 руб. за январь 2009 года;

- счет № СО000823 от 31.03.2009 на сумму 32 323,88 руб., из них КТО на сумму 19 493,38 руб. за март 2009 года, коммунальные услуги на сумму 12 830,50 руб. за февраль 2009 года;

- счет № СО001024 от 30.04.2009 на сумму 28 170,78 руб., из них КТО 19 493,38 руб. за апрель 2009 года, коммунальные услуги на сумму 8 677, 40 руб. за март 2009 года;

- счет № СО001229 от 31.05.2009 на сумму 27 418,37 руб., из них КТО 19 493,38 руб. за май 2009 года, коммунальные услуги 7 924,99 руб. за апрель 2009 года;

- счет № СО001441 от 30.06.2009 на сумму 25 126,12 руб., из них КТО на сумму 19 493,38 руб. за июнь 2009 года, коммунальные услуги на сумму 5 632,74 руб. за май 2009 года;

- счет № СО001662 от 31.07.2009 на сумму 25 421,35 руб., из них КТО на сумму 19 493,38 руб. за июль 2009 года, коммунальные услуги на сумму 5 927,97 руб. за июнь 2009 года;

- счет № СО001821 от 31.08.2009 на сумму 23 730,21 руб., из них КТО на сумму 19 493,38 руб. за август 2009 года, коммунальные услуги на сумму 4 326,83 руб. за июль 2009 года;

- счет № СО002023 от 30.09.2009 на сумму 22 420 руб., из них КТО на сумму 19 393,38 руб. за сентябрь 2009 года, коммунальные услуги на сумму 2 926,62 руб. за август 2009 года;

- счет № СО002313 от 31.10.2009 на сумму 24 203,68 руб., из них КТО на сумму 19 493,38 руб. за октябрь 2009 года, коммунальные услуги на сумму 4 710,30 руб. за сентябрь 2009 года;

- счет № СО002320 от 15.11.2009 на сумму 17 502,98 руб., из них КТО за 17 дней ноября – 11 046,25 руб., коммунальные услуги 6 456, 73 руб. за октябрь 2009 года.

К вышеуказанным ежемесячным счетам в материалы дела представлены расшифровки стоимости коммунальных услуг, копии соответствующих счетов МУП «Дом бытовых услуг» в адрес ФИО1; приложения (расшифровка по счетам энергоснабжающих организаций), счета и акты на обслуживание вентиляционных систем.

Доля арендатора ФИО2 в общей стоимости предъявленных ФИО1 стоимости КТО и коммунальных услуг составляет 0,018 (83 кв.м. арендуемых ответчиком разделить на 4620,80 кв.м. арендуемых истцом).

По размеру и стоимости предъявленных к возмещению коммунальных услуг у ответчика нет возражений по иску.

В оплату стоимости КТО и коммунальных услуг по вышеуказанным счетам истец засчитал ответчику следующие платежи на общую сумму 93 411,73 руб.:

- 7 500 руб. ПКО № 129 от 26.01.2009;

- 3 000 руб. ПКО № 142 от 20.01.2009;

- 10 000 руб. ПКО № 183 от 04.02.2009;

- 9 196,91 руб. ПКО № 197 от 07.02.2009;

- 29 960,42 руб. ПКО № 334 от 06.08.2009;

- 6 000 руб. ПКО № 747 от 02.06.2009;

- 5 500 руб. ПКО № 787 от 09.06.2009;

- 5 000 руб. ПКО № 828 от 18.06.2009;

- 5 500 руб. ПКО № 954 от 20.07.2009;

- 5 000 руб. ПКО № 987 от 30.07.2009;

- 1 333,05 руб. ПКО № 1019 от 03.08.2009;

- 5 421,35 руб. ПКО № 1567 от 05.12.2009.

Долг составляет 220 896,02 руб.

Доводы ответчика в отзыве на иск о несогласованности с ответчиком размера КТО, непредъявлении истцом ответчику в течение срока действия договора документов, подтверждающих размер комплексного технического обслуживания, не могут служить основанием для отказа во взыскании стоимости КТО.

Из материалов дела следует, что предприниматель ФИО1 возмещал в течение всего спорного периода действия договора аренды муниципальному унитарному предприятию «Дом бытовых услуг» затраты по комплексному техническому обслуживанию и коммунальным услугам, что подтверждается представленными МУП «Дом бытовых услуг» в материалы дела счетами, расшифровками по счетам, платежными поручениями, актами сверки расчетов между МУП «Дом бытовых услуг» и ИП ФИО1

Размер комплексного технического обслуживания здания торгового центра «Гостиный двор» в сумме 1 085 241,09 руб. в месяц (или 234,86 руб. за 1 кв.м.) на арендуемую ФИО1 площадь 4 620,8 кв.м. согласован между МУП «Дом бытовых услуг» и ФИО1, а также согласован муниципальным предприятием с собственником имущества – Управлением имущества администрации г. Норильска. Размер КТО – 234,86 руб. обоснован представленным от МУП «Дом бытовых услуг» расчетом стоимости технического обслуживания в месяц, расчетом накладных расходов, и по сути представляет собой тариф по обслуживанию 1 кв.м. в здании, равного для всех арендаторов в здании, в том числе и для ФИО2

Исходя из арендуемой истцом площади 83 кв.м. размер возмещения затрат по КТО составит 19 493,38 руб. в месяц.

Данные документы ответчик вправе был получить как у истца, так и у третьего лица – МУП «Дом бытовых услуг» в течение срока действия договора. До декабря 2009 года ответчик в полном объеме оплатил стоимость комплексного технического обслуживания.

По условиям договоров субаренды ответчик принял на себя обязательство возмещать стоимость КТО истцу по тарифам организации, его оказывающей.

По условиям договора аренды от 07.12.2001 № 1-Д/в между МУП «Дом бытовых услуг» и ИП Сидоренко О.Н, в состав комплексного технического обслуживания входит заключение соответствующих договоров с подрядными организациями по обслуживанию находящихся на объекте электросетей, электрооборудования, сантехнических коммуникаций, приточно-вытяжных завес (пункт 2.1.3 договора аренды).

В состав стоимости КТО, как это следует из пояснений истца, входят следующие услуги: контроль технического состояния и жизнеобеспечения объекта (проведение плановых и внеплановых осмотров, круглосуточный надзор за работой инженерных сетей и коммуникаций); техническое обслуживание здания (поддержание работоспособности инженерных сетей, работы по наладке и регулировке оборудования, подготовка объекта к сезонной эксплуатации; планово- предупредительный ремонт и регламентные работы по поддержанию функционирования инженерных систем на все время эксплуатации здания; текущий ремонт в виде восстановления неисправностей конструкций и систем инженерного оборудования, поддержание эксплуатационных показателей инженерно-технических систем, строительных конструкций зданий и сооружений на протяжении всего периода технического обслуживания; ведение оперативной и эксплуатационной документации и паспорта объекта, выполнение нормативных актов, предписаний и инструкций по эксплуатации здания, аттестация персонала как часть комплексного обслуживания здания; инжиниринг и консалтинг; обеспечение ресурсами и обслуживание здание.

В состав обслуживаемых систем здания входит: электроснабжение и электроосвещение, водоснабжение и водоподготовка, вентиляция и кондиционирование воздуха, отопление и теплоснабжение, канализация и очистные сооружения, диспетчеризация и слаботочные сети, грузоподъемные механизмы, охранно-пожарная сигнализация, автоматизированные системы жизнеобеспечения здания, холодоснабжение и холодильное оборудование, компрессорное оборудование и системы сжатого воздуха.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что в спорный период имелись какие-либо неисправности указанного оборудования, препятствовавшие работе ответчика в арендуемых помещениях, т.е. что указанное обслуживание здания не осуществлялось.

Доводы ответчика о том, что им оплачивалось также КТО другой организации – ООО «Дом и офис» по договорам оказания услуг по содержанию помещения № У172/2008 от 01.07.2008 и № У 404/2009 от 01.06.2009, в связи с чем повторное взыскание стоимости КТО в пользу ФИО1, также не могут быть приняты.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из договоров У172/2008 от 01.07.2008 и № У 404/2009 от 01.06.2009 следует, что ООО «Дом и офис» принимало на себя обязательства по выполнению для ФИО2 работ и оказанию услуг, имеющих целью содержание и обслуживание торговых и складских помещений заказчика, принадлежащих последнему на праве субаренды и обслуживанию мест общего пользования торгового центра «Гостиный двор». В состав услуг применительно к указанному объекту их оказания входит: содержание, эксплуатация и текущий ремонт помещения ответчика и мест общего пользования торгового центра; создание условий для сохранности общего имущества помещения и торгового центра; осуществление круглосуточного надзора за пустующими помещениями торгового центра; поддержание нормального санитарного состояния торгового центра и помещения.

Таким образом, предмет данных договоров не совпадает с объемом оказываемых МУП «Дом бытовых услуг» комплексом работ, входящим в КТО, касается содержания арендуемого ответчиком помещения, мест общего пользования, охраной данных объектов, их санитарным содержанием.

Кроме того, какие-либо акты приемки оказанных услуг с расшифровками видов и объемов оказанных услуг к двум данным договорам ответчиком не представлены. Факт оплаты услуг по данным договорам, в случае если таковые не оказывались, не лишает ответчика права воспользоваться соответствующими способами защиты своих нарушенных прав.

На основании вышеизложенного исковые требования подлежат удовлетворению частично в сумме 83 910 руб. долга по арендной плате, 220 896,02 руб. долга по возмещению КТО и коммунальных услуг, 8 000 руб. неустойки за просрочку оплаты арендной платы.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела подлежат распределению между сторонами в соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с предпринимателя ФИО2 в пользу предпринимателя ФИО1 304 806 руб. 02 коп. долга, 8 000 руб. неустойки, 7 799 руб. 28 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Возвратить предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета 3 137 руб. 68 коп. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению № 635 от 04.12.2009.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд, либо в течение двух месяцев после вступления решения в законную силу путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.

Апелляционная и кассационная жалобы на настоящее решение подаются через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

И.В. Шишкина