Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Альтергот М. А., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Арцах» (Красноярский край, Балахтинский район, с. Тюльково, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации – 31.12.1992)

к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю Балахтинский отдел (Красноярский край, Балахтинский район, п. Балахта)

о признании незаконными действий государственного регистратора управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю Балахтинский отдел,

о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации,

об обязании зарегистрировать переход права собственности,

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: муниципального образования Балахтинский район в лице администрации Балахтинского района,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО1 – представителя по доверенности от 10.01.2012 № 1,

от управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю: ФИО2 – представителя по доверенности от 03.11.2011 № 70-55/410,

от муниципального образования Балахтинский район в лице администрации Балахтинского района: ФИО3 – представителя по доверенности от 19.01.2011 № 51,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лапиным А.Г.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Арцах» обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю Балахтинский отдел о признании незаконными действий государственного регистратора по не своевременному и не надлежащему извещению заявителя о приостановлении государственной регистрации, признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации №33/007/2011-338 от 18.01.2012, о признании незаконными действий управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю Балахтинский отдел, об обязании зарегистрировать переход права собственности на нежилое здание (Баня) общей площадью 275,4 кв.м. кадастровый номер 24:03:000000:0000:04:204:002:000060340:001:20000, расположенного по адресу: Россия, <...> зд. 1 на общество с ограниченной ответственностью «Арцах».

Заявление принято к производству суда. Определением от 20.03.2012 возбуждено производство по делу.

Определением от 19.04.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное образование Балахтинский район в лице администрации Балахтинского района.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю отклонил требования на основании доводов, изложенных в письменном отзыве.

Представитель муниципального образования Балахтинский район в лице администрации Балахтинского района считает требования не подлежащими удовлетворению на основании доводов изложенных в письменном отзыве.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Решением Балахтинского районного Совета депутатов от 24.08.2004 № 26-220р разрешена продажа бани, находящейся на балансе Балахтинского МУМ ПП ЖКХ, в соответствии с действующим законодательством, по цене не ниже балансовой стоимости 207345 руб.

МУМ ПП ЖКХ и обществом с ограниченной ответственностью «Арцах» подписан акт приема-передачи от 20.06.2005 нежилого здания коммунальной бани, находящегося по адресу: <...>, в счет погашения долга перед обществом с ограниченной ответственностью «Арцах».

Балахтинское МУМ ПП ЖКХ (продавец) и общество с ограниченной ответственностью «Арцах» (покупатель) подписали договор о проведении зачета взаимных требований от 03.11.2005, в соответствии с пунктом 2.1. которого продавец имеет задолженность перед покупателем в сумме 220228 руб. 23 коп. согласно акту сверки взаимных расчетов по состоянию на 29.07.2005.

Согласно пункту 2.2. договора общество с ограниченной ответственностью «Арцах» покупает у Балахтинского МУМ ПП ЖКХ здание бани по адресу: пгт. Балахта, ул. Молодогвардейцев, 1, стоимостью 207345 руб. 21 коп., согласно договора от 03.11.2005 и счет-фактуры от 30.06.2005 № 32. Стороны проводят зачет взаимных требований на сумму 207345 руб. 21 коп.

Балахтинское МУМ ПП ЖКХ (продавец) и общество с ограниченной ответственностью «Арцах» (покупатель) подписали договор купли-продажи от 03.11.2005, в соответствии с пунктом 1.1. которого продавец продает, а покупатель покупает, находящееся в хозяйственном ведении продавца муниципальное имущество: свидетельство о государственной регистрации права серия 24 ДР № 003089, кадастровый номер 24:03:000000:0000:04:204:002:000060340:0001:20000, инвентарный номер 04:241:002:000060340, нежилое здание (литер В) общей площадью 275,40 кв.м. по адресу: Россия, 662340, <...> зд. 1, стоимость 207345 руб. 21 коп. с НДС, согласно решению Депутатского Совета от 24.08.2004 № 26-220Р.

В соответствии с пунктом 1.2. договора продажа имущества осуществляется Балахтинским МУМ ПП ЖКХ по распоряжению администрации Балахтинского района от 20.10.2005 № 235погашением кредиторского долга в сумме 207345 руб. 21 коп. перед обществом с ограниченной ответственностью «Арцах».

В силу пункта 2.1. договора передача имущества осуществляется после подпиания договора на основании акта приема-передачи.

Пунктами 3.1., 3.2. договора предусмотрено, что Балахтинское МУМ ПП ЖКХ имеет задолженность перед обществом с ограниченной ответственностью «Арцах» в сумме 207345 руб. 21 коп. Общество с ограниченной ответственностью «Арцах» погашает задолженность Балахтинского МУМ ПП ЖКХ в сумме 207345 руб. 21 коп., указанного имущества в пункте 1.1.

Распоряжением администрации Балахтинского района от 20.10.2005 № 235 Балахтинскому МУМ ПП ЖКХ разрешена реализация здания бани по адресу: <...>, по цене не ниже балансовой стоимости.

Заявитель 06.12.2011 обратился в Балахтинский отдел Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю с заявлением о регистрации права собственности на здание, расположенное по адресу: <...>.

Согласно заявлению общества с ограниченной ответственностью «Арцах» от 06.12.2011 и расписке регистрирующего органа, для регистрации права на здание, расположенное по адресу: <...>, заявителем были представлены: договор купли-продажи от 03.11.2005, акт приема-передачи от 30.06.2005, договор о проведении зачета взаимных требований от 03.11.2005, решение Балахтинского районного совета депутатов от 24.08.2004 № 26-220р, распоряжение администрации Балахтинского района Красноярского края от 20.10.2005 № 235, приказ от 26.12.2008, протокол общего собрания учредителей от 25.12.2008 № 13, выписка ЕГРЮЛ от 17.02.2011 № 140, свидетельство о государственной регистрации № 54, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе юридического лица, свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ, устав общества с ограниченной ответственностью «Арцах», платежное поручение от 21.11.2011 № 2143. В заявлении обществом с ограниченной ответственностью «Арцах» отмечен способ получения документов – лично.

В уведомлении от 19.12.2011 № 33/007/2011-338 и письме от 19.12.2011 № 3/959 Балахтинский отдел Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю сообщил заявителю о приостановлении государственной регистрации права на указанное здание в связи с тем, что на государственную регистрацию представлен только один подлинник договора купли-продажи от 03.11.2005, не представлен акт приема-передачи имущества, в представленном договоре купли-продажи отсутствует указание на земельный участок на котором расположен объект недвижимого имущества, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о регистрации ранее возникшего права МУМ ПП ЖКХ на указанный объект, заявление и необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права за указанным лицом в регистрирующий орган не представлены.

Указанное уведомление направлено заявителю 19.12.2011, что подтверждается реестром простых писем, поданных Балахтинским отделом Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю в почтовое отделение и журналом исходящих документов.

Уведомление получено представителем общества с ограниченной ответственностью «Арцах» 18.01.2012, о чем свидетельствует надпись «получил лично ФИО4».

В сообщении от 18.01.2012 № 33/007/2011-338 Балахтинский отдел Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю отказал заявителю в регистрации права на основании абзаца 4, 9,10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации. Сообщение получено представителем общества с ограниченной ответственностью «Арцах» 18.01.2012, о чем свидетельствует надпись «получил лично ФИО4».

Полагая, что отказ в государственной регистрации права собственности на спорный объект, изложенный в сообщении от 18.01.2012 № 33/007/2011-338, является незаконным, общество с ограниченной ответственностью «Арцах» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Ответчик отклонил требования заявителя, ссылаясь на следующее:

- в течение срока государственной регистрации в регистрирующий орган не был представлен второй подлинник договора купли-продажи от 03.11.2005, акт приема-передачи имущества, документы подтверждающие ранее возникшее право МУМ ПП ЖКХ на указанный объект, заявление и необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права за указанным лицом.

При рассмотрении настоящего дела судом также установлены следующие обстоятельства:

Нежилое здание 1958 года ввода в эксплуатацию, балансовой стоимостью 61999 руб. 59 коп. (по состоянию на 01.01.2002) передано в полное хозяйственное ведение Балахтинского МУМ ПП ЖКХ на основании договор от 01.01.2008 № 80, инвентаризационной ведомости на 01.01.1998, договора от 03.01.2002, инвентаризационной ведомости на 01.01.2002.

Согласно кадастровому плану от 16.12.2003 № 03/03-614 земельный участок с кадастровым номером 24:03:31 11 013:0017, площадью 1646 кв.м., расположен по адресу: <...>, разрешенное использование: для обслуживания существующего здания коммунальной бани с котельной и водозаборной.

Обществом с ограниченной ответственностью «Арцах» и МУМ ПП ЖКХ подписан акт приема-передачи от 04.11.2005 нежилого здания коммунальной бани, находящегося по адресу: <...>, согласно договору купли-продажи от 03.11.2005.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными (статья 13 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными принимается арбитражным судом в том случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления может быть признан судом недействительным лишь при одновременном его несоответствии закону или иным правовым актам и нарушении гражданских прав и охраняемых законом интересов юридического лица или индивидуального предпринимателя.

Таким образом, для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, суд должен установить наличие двух условий:

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту,

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Заявитель просит признать незаконными действия государственного регистратора по не своевременному и не надлежащему извещению заявителя о приостановлении государственной регистрации, а также отказ Балахтинского отдела Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю в регистрации права собственности на объект недвижимости, изложенный в сообщении от 18.01.2012 № 33/007/2011-338.

Отношения сторон возникли по поводу государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества и регламентированы Федеральным законом Российской Федерации от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) и Гражданским кодексом Российской Федерации. Соответственно, права и обязанности, а также законные и правомерные действия установлены в указанных нормативных актах.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 1 статьи 4 Закона о регистрации государственной регистрации подлежат право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Порядок проведения государственной регистрации прав определен в статье 13 Закона о регистрации:

прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Государственная регистрация прав проводится в порядке, установленном статьей 13 Закона о регистрации прав, и включает стадию проведения правовой экспертизы документов, целью которой является определение возможности совершения юридического акта признания права (наличия, возникновения, передачи, прекращения). Таким образом, государственная регистрация производится при наличии правоустанавливающих документов, подтверждающих бесспорное право заявителя в отсутствие предусмотренных законом оснований для отказа в государственной регистрации.

В соответствии с частью 1 статьи 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Данные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

В статье 19 Закона о регистрации предусмотрены основания приостановления государственной регистрации прав. Так, государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений.

В уведомлении от 19.12.2011 № 33/007/2011-338 Управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю (Балахтинский отдел) указано о приостановлении государственной регистрации права на заявленный объект недвижимости. В обоснование принятия решения о приостановлении государственной регистрации в уведомлении указано на то, что на государственную регистрацию представлен только один подлинник договора купли-продажи от 03.11.2005, не представлен акт приема-передачи имущества, в представленном договоре купли-продажи отсутствует указание на земельный участок на котором расположен объект недвижимого имущества, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о регистрации ранее возникшего права МУМ ПП ЖКХ на указанный объект, заявление и необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права за указанным лицом в регистрирующий орган не представлены.

В соответствии с пунктом 5 статьи 19 Закона о регистрации уведомление о приостановлении государственной регистрации прав должно быть выдано заявителю или его представителю лично либо при наличии соответствующего указания в заявлении о государственной регистрации прав направлено посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении по указанному в таком заявлении почтовому адресу. При наличии в таком заявлении указания о предоставлении уведомления в электронной форме уведомление также направляется по адресу электронной почты, указанному в таком заявлении.

Заявление общества с ограниченной ответственностью «Арцах» о государственной регистрации права содержит указание на личное получение документов. Срок окончания регистрации указан в расписке – 19.12.2011. Таким образом, принимая во внимание содержание заявления о личном получении документов, обязанность по своевременному получению документов возлагалась непосредственно на заявителя. По окончанию срока регистрации, а именно после 19.12.2011, заявитель должен был обратиться в Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю и получить соответствующие документы, в данном случае уведомление о приостановлении регистрации.

Кроме того, 19.12.2011 заявителю по указанному им в заявлении адресу направлялось письмо о принятом решении о приостановлении регистрации, что подтверждается реестром простых писем, поданных Балахтинским отделом Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю в почтовое отделение, а также журналом исходящих документов.

Принимая во внимание изложенное, учитывая, что заявителем лично не были предприняты меры к своевременному получению документов в регистрирующем органе, в установленный законом срок по указанному им в заявлении адресу направлялось письмо о принятом решении о приостановлении регистрации, оснований для признания действий государственного регистратора по не своевременному и не надлежащему извещению общества с ограниченной ответственностью «Арцах» о приостановлении государственной регистрации не имеется.

Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть оспорены в суде (пункт 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 5 статьи 2, пункт 3 статьи 20 Закона о регистрации).

Основания отказа приведены в статье 20 Закона о регистрации, к ним относятся, в том числе случаи, если:

- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац 4 пункта 1 статьи 20);

- правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац 9 пункта 1 статьи 20);

- не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац 10 пункта 1 статьи 20).

В сообщении от 18.01.2012 № 33/007/2011-338 управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю отказало заявителю в регистрации права на основании абзаца 4,9, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации.

В обоснование отказа на основании абзацев 4, 9, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации регистрирующий орган в оспариваемом сообщении указал, что в течение срока государственной регистрации в регистрирующий орган не представлены документы подтверждающие ранее возникшее право МУМ ПП ЖКХ на указанный объект, заявление и необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права за указанным лицом. Кроме того, в договоре купли-продажи от 03.11.2005 отсутствуют данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, а именно указание на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости. Также на государственную регистрацию не представлен второй подлинник договора купли-продажи от 03.11.2005 и акт приема-передачи имущества.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (пункт 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации). Как следует из содержания статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия.

Договор купли-продажи от 03.11.2005, представленный как основание государственной регистрации перехода права, подписан сторонами после введения в действие Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона о регистрации, следовательно, условия данного договора должны соответствовать требованиям данных нормативных актов.

Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав (пункт 2 статьи 13 Закона о регистрации).

Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (пункт 2 статьи 6 Закона о регистрации).

Исходя из положений пункта 63 правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, при государственной регистрации перехода права на объект недвижимого имущества от одного правообладателя к другому в Единый государственный реестр должны быть внесены сведения о прекращении права на объект недвижимого имущества у прежнего правообладателя в связи с его переходом к новому правообладателю, что предполагает обязательность внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество сведений о праве прежнего правообладателя на отчуждаемый объект недвижимого имущества.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в Информационном письме 21.07.2009 № 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», исходя из абзаца девятого пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации может быть отказано, если правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Как следует из обжалуемого заявителем сообщения об отказе в регистрации права, при проверке на предмет отсутствия противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами, регистрирующим органом было установлено, что в ЕГРП отсутствуют сведения о регистрации права хозяйственного ведения продавца – Балахтинского МУМ ПП ЖКХ на заявленный на государственную регистрацию объект недвижимости. В течение срока государственной регистрации в Балахтинский отдел Управления не представлено заявление Балахтинского МУМ ПП ЖКХ – продавца по договору купли-продажи от 03.11.2005 о государственной регистрации права хозяйственного ведения на спорный объект недвижимого имущества, а также иные необходимые документы подтверждающие наличие права хозяйственного ведения.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для её проведения (части 1, 2 статьи 16 Закона о регистрации прав).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» определен следующий подход к применению положений гражданского законодательства в спорах о правах на недвижимое имущество.

Как указано в пункте 61 указанного постановления, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом в пункте 62 постановления разъяснено, что в случае ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В рассматриваемом заявлении общество с ограниченной ответственностью «Арцах» ссылается на то, что продавец - МУМ ПП ЖКХ ликвидирован, в связи с чем у него отсутствовала возможность представить на государственную регистрацию заявление продавца. Однако, согласно расписке регистрирующего органа, на государственную регистрацию заявителем не представлено документов подтверждающих факт того, что на момент обращения с заявлением продавец - МУМ ПП ЖКХ ликвидирован. Таким образом, у государственного регистратора отсутствовали основания для рассмотрения данного вопроса.

Между тем, отсутствие заявления продавца явилось не единственным основанием отказа в регистрации перехода права собственности. На государственную регистрацию также не представлены и иные необходимые документы подтверждающие ранее возникшие права на объект недвижимого имущества. Имеющиеся в материалы дела договор от 01.01.1998 № 80, инвентаризационная ведомость по состоянию на 01.01.1998, договор от 03.01.2002, инвентаризационная ведомость по состоянию на 01.01.2002, иные документы о правах продавца на объект недвижимости (согласно расписке) регистрирующему органу не представлялись.

Кроме того, для регистрации права на здание заявителем не представлен передаточный акт спорного недвижимого имущества, второй экземпляр-подлинник договора купли-продажи от 03.11.2005, а сам договор купли-продажи от 03.11.2005 по содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства.

В ходе проведения правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов, установлено, что в правоустанавливающем документе - договоре купли-продажи от 03.11.2005 отсутствуют сведения о местоположении объекта недвижимости, а именно: данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Из вышеприведенного следует, что при отсутствии в договоре купли-продажи недвижимого имущества данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, условие о недвижимом имуществе считается несогласованным сторонами.

Таким образом, договор купли-продажи от 03.11.2005 по содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку в нем отсутствуют сведения о местоположении объекта недвижимости, а именно: данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке. Указанные обстоятельства в соответствии с абзацем 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации являются основанием для отказа в государственной регистрации.

Согласно статье 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Пунктом 2.2. договора купли-продажи от 03.11.2005 предусмотрено, что передача имущества осуществляется после подписания договора на основании акта приема-передачи.

Акт приема-передачи указанного нежилого здания, подписанный сторонами после заключения договора купли-продажи от 03.11.2005, в Балахтинский отдел управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю не предоставлялся, что подтверждается распиской в получении документов.

В силу пункта 5 статьи 18 Закона о регистрации необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации перехода прав, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй – помещается в дело правоустанавливающих документов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Согласно расписке регистрирующего органа, для регистрации права на здание заявителем предоставлен только 1 экземпляр-подлинник договора купли-продажи от 03.11.2005, являющегося основанием для государственной регистрации перехода прав.

Принимая во внимание изложенное, учитывая, что в течение срока, указанного в уведомлении о приостановлении государственной регистрации, заявитель не устранил причины, препятствующие государственной регистрации прав, исходя из содержания имеющихся у государственного регистратора документов, регистрирующий орган правомерно отказал заявителю в государственной регистрации перехода прав. Оспариваемый отказ Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю в регистрации права собственности на объекты недвижимости, изложенный в сообщении от 18.01.2012 № 33/007/2011-338, не противоречат закону.

Установив, что основанием для приостановления регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 03.11.2005, а впоследствии - для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости послужило наличие вышеуказанных обстоятельств, при этом в действиях государственного регистратора по своевременному и надлежащему извещению заявителя о приостановлении государственной регистрации отсутствуют нарушения действующего законодательства, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявления общества с ограниченной ответственностью «Арцах».

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина относится на заявителя.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167 – 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ :

В удовлетворении заявления отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Арцах» в доход федерального бюджета 4000 руб. государственной пошлины.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд.

Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

М.А. Альтергот