Гражданский кодекс часть 1

Прокурор Красноярского края обратился в Арбитражный суд Красноярского края с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Красноярскому краю, г. Красноярск, Федеральному государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Сибирский федеральный университет» и обществу с ограниченной ответственностью «Научно-технологический центр «Легкие металлы» о признании недействительным договора аренды нежилого помещения от 02.07.2004 № 291У и обязании ООО «Научно-технологический центр «легкие металлы» освободить спорные помещения.

Определением от 07.03.2008 исковое заявление принято к производству арбитражного суда, назначено предварительное судебное заседание на 01.04.2008, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Красноярскому краю.

Определением от 01.04.2008 назначено судебное разбирательство на 05.05.2008.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилось.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в его отсутствие.

Истец заявил ходатайство об уточнении предмета иска в части применения последствий недействительности договора, просит обязать ООО «НТЦ «Легкие металлы» освободить расположенные, согласно техническому паспорту по состоянию на 04.02.87 и имеющимся в нем поэтажным планам в здании общежития № 2 (реестровый номер 02400117500002) по адресу <...> (лит А) следующие помещения:

- в подвале помещения №№ 2-а, 3 и 3-а;

- помещения, расположенные на 2 этаже с № 1 по № 10 и с № 48 по № 55.

Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено.

ФГОУ ВПО «Сибирский федеральный университет» представил отзыв на иск, в котором согласен с исковыми требованиями.

ООО «НТЦ «Легкие металлы» представил отзыв на иск, в котором иск не признал.

Третьим лицом отзыв на иск не представлен.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Между Государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования «Красноярская государственная академия цветных металлов и золота» (арендодатель) и ООО «НТЦ «Легкие металлы» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 02.07.2004, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору помещения общей площадью 238 кв.м. по адресу <...> (общ. № 2, 2 этаж – 195.5 кв.м., подвал – 42,5 кв.м.) согласно плану экспликации, являющейся неотъемлемой частью настоящего договора для размещения административно-управленческого персонала (195,5 кв.м.) и для организации лаборатории по оказанию сервисных услуг по диагностике материалов и оборудования (подвал 42.5 кв.м.) (пункт 1.1 договора).

Договор вступает в силу с момента его подписания и действует с 01.01.2004 по 30.10.2004 (пункт 3.1 договора).

Разделом 5 договора установлен размер и порядок оплаты арендной платы.

По акту приема-передачи от 01.01.2004 помещения переданы арендатору.

К договору прилагается экспликация помещений, на которой обозначены арендуемые помещения (на 2 этаже: № 1 – коридор, № 2 – лестничная клетка, № 3 – кабинет, № 4 – жилая, № 5 – жилая, № 6 – жилая, № 7 – туалет, № 8 – туалет, № 9 – туалет, № 10 – туалет, № 48 – жилая, № 49 – жилая, № 50 – жилая, № 51 – жилая, № 52 – жилая, № 53 – кабинет, № 54 – кабинет, № 55 – коридор. Помещения в подвале: помещение 2а подсобное, часть помещений 3 и 3а – коридор и лестничная клетка).

Дополнительным соглашением от 05.11.2004 срок действия договора продлен на 31.10.2004 до 30.08.2005.

Дополнительным соглашением от 03.07.2005 изменен порядок оплаты арендной платы.

Дополнительным соглашением от 03.10.2005 пункт 3.1 договора изложен в редакции: договор вступает в силу с момента его подписания и действует с даты установления срока аренды с 01.09.2005 по 30.08.2006.

Дополнительным соглашением от 04.12.2006 пункт 3.1 договора изложен в редакции: договор вступает в силу с момента его подписания и действует с даты установления срока аренды с31.08.2006 по 30.07.2007.

Дополнительным соглашением от 29.10.2007 стороны согласовали считать пролонгированным срок действия договора с 30.07.2007 по 31.12.2007, арендодателем определили считать ФГОУ ВПО «Сибирский федеральный университет».

Согласно выписке из реестра федерального имущества от 23.08.2007, общежитие № 2 по ул. Вавилова, 60 является федеральной собственностью, закреплено за ФГОУ ВПО «СибФУ» на праве оперативного управления.

Согласно распоряжения Правительства Российской Федерации от 04.11.2006 № 1518-р ФГОУ ВПО «Государственный университет цветных металлов и золота» реорганизован путем присоединения к Красноярскому государственному университету с образованием ФГОУ ВПО «Сибирский федеральный университет».

Прокурор полагает, что договор аренды нежилого помещения от 02.07.2004 является недействительным (ничтожным), поскольку заключен с нарушением действующего законодательства – статьи 17 Федерального закона «Об основах федеральной жилищной политики», статьи 92 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004, пункта 3 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации и просит признать данный договор недействительным и применить последствия недействительности сделки.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам:

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно решения исполкома Красноярского городского совета депутатов трудящихся от 21.12.54 № 923 утвержден акт государственной комиссии о приемке здания общежития на 500 человек в эксплуатацию от 20.12.54 г. Тресту «Красноярскшахтсрой» разрешено ввести здание общежития в эксплуатацию.

Согласно информации ФГУП «Ростехинвентаризация» по Красноярскому краю здание общежития по ул. Вавилова, 60 построено в 1954 году, владельцем являлся первоначально Горный институт (впоследствии институт цветных металлов и золота).

Из технического паспорта 1954 года следует, что назначение строения – жилое (студенческое общежитие), подвал нежилой.

В силу правил статьи Федерального закона «Об основах федеральной жилищной политике» общежития отнесены к специализированному жилому фонду.

Статьей 17 данного Федерального закона определено, что не подлежат передаче в аренду иным лицам заселенные специализированные дома и жилые помещения в них.

В соответствии с пунктом 3 статьи 228 Гражданского кодекса Российской Федерации размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, определяемом жилищным законодательством.

В силу пункта 1 статьи 9 Жилищного кодекса РСФСР перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускается. В исключительных случаях такой перевод может осуществляться по решению органов, указанных в статье 8 Кодекса.

Статьей 8 Жилищного кодекса РСФСР определено, что периодически, в сроки, устанавливаемые Советом Министров РСФСР, производится обследование состояния жилых домов государственного и общественного жилищного фонда. Непригодные для проживания жилые дома и жилые помещения переоборудуются для использования в других целях либо такие дома сносятся по решению Совета Министров автономной республики, исполнительного комитета краевого, областного Совета народных депутатов, Совета народных депутатов автономной области, автономного округа, исполнительного комитета Московского и Ленинградского городских Советов народных депутатов. Проведение обследования состояния домов и жилых помещений, а также признание их непригодными для проживания производятся в порядке, определяемом Советом Министров РСФСР.

В соответствии со статьей 9 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего на дату заключения договора аренды, перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускается. В исключительных случаях перевод жилых домов и жилых помещений в нежилые может осуществляться по решению органов, указанных в статье 8 настоящего Кодекса. Перевод жилых домов и жилых помещений ведомственного и общественного жилищного фонда в нежилые производится по предложениям соответствующих министерств, государственных комитетов, ведомств и центральных органов общественных организаций.

Пункт 6 статьи 14 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 также устанавливает, что к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения.

Как следует из договора аренды от 02.07.2004, в аренду передаются комнаты в общежитии (на 2 этаже: № 1 – коридор, № 2 – лестничная клетка, № 3 – кабинет, № 4 – жилая, № 5 – жилая, № 6 – жилая, № 7 – туалет, № 8 – туалет, № 9 – туалет, № 10 – туалет, № 48 – жилая, № 49 – жилая, № 50 – жилая, № 51 – жилая, № 52 – жилая, № 53 – кабинет, № 54 – кабинет, № 55 – коридор. Помещения в подвале: помещение 2а подсобное, часть помещений 3 и 3а – коридор и лестничная клетка) по адресу <...>.

Из технического паспорта в редакции 1954 года следует, что переданные в аренду комнаты на 2 этаже являются комнатами для проживания студентов, комнаты 7-10 туалетными комнатами). Подвал здания предусмотрен как нежилой, без размещения в нем каких-либо кабинетов. Согласно техпаспорта от 1987 года часть жилых комнат - № 3, 53, 54 стала называться кабинетами,

В дальнейшем при составлении новых технических паспортов в 1987 и 1987 годах нумерация помещений в подвале и указание на их функциональное назначение в техпаспорте также изменилось: в 1954 году помещение № 2 указано как полностью подвальное, в 1977 и 1987 году данное подвальное помещение разделено на две части с образованием помещений 2 и 2а; вместо помещения № 10 – лестничная клетка стало помещение 3 - лестничная клетка.

Таким образом, в аренду были сданы жилые помещения, предназначенные для проживания студентов, а подвале – помещения, предназначенные для обслуживания здания общежития и являющиеся местами общего пользования, изначально строящиеся как подвальные, а не как помещения иного назначения.

Доказательства наличия решений уполномоченного органа о переводе жилых помещений в общежитии в нежилые ответчиками не представлены.

Указание в техническом паспорте на назначение части арендуемых помещений как кабинеты осуществлено по факту их функционального использования и не является доказательством изменения статуса общежития из жилого здания в нежилое в установленном порядке.

Таким образом, путем заключения оспариваемого договора аренды фактически осуществлен перевод жилого специализированного дома (общежития) в нежилое.

Перевод жилого специализированного дома (общежития) и расположенных в нем жилых помещений в нежилые произведен в порядке, противоречащем жилищному законодательству.

В соответствии с пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Гражданского кодекса Российской Федерации, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 Кодекса (статья 288 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 7 Постановления от 31.05.95 № 4 Госкомвуза Российской Федерации «Об утверждении типового положения о студенческом общежитии образовательного учреждения высшего и среднего профессионального образования Российской Федерации» определено, что проживание в студенческом общежитии посторонних лиц, размещение подразделений учебного заведения, а также других организаций и учреждений, кроме случаев, установленных действующим законодательством или указанных в пункте 7 настоящего Типового положения, не допускается.

Пунктом 7 Типового положения разрешено предоставление помещений в студенческом общежитии для предприятий общественного питания, поликлиник, здравпунктов, санаториев-профилакториев, для обслуживания проживающих. Для предприятий бытового обслуживания и негосударственным организациям эти помещения предоставляются в соответствии с действующим законодательством на условиях аренды.

Как следует из договора аренды, помещение сдано в аренду коммерческой организации, осуществляющей по оказанию услуг по диагностике материалов и оборудования. В настоящее время согласно пояснений представителя ООО «НТЦ «Легкие металлы» данное общество находится в арендуемых помещениях.

При данных обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу о несоответствии договора аренды от 02.07.2004 требованиям закона и его недействительности в силу правил статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Переданные по недействительному договору аренды помещения подлежат возврату обществом с ограниченной ответственностью «НТЦ «Легкие металлы» стороне по сделке – ФГОУ ВПО «Сибирский федеральный университет» как законному владельцу здания общежития.

Учитывая вышеизложенное, требования прокурора Красноярского края о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки подлежат удовлетворению.

Государственная пошлина по двум требованиям относится на ответчиков в равных размерах.

Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды нежилого помещения от 02.07.2004 между Федеральным государственным учреждением высшего профессионального образования «Сибирский федеральный университет» и обществом с ограниченной ответственностью «Научно-технологический центр «Легкие металлы».

Обязать общество с ограниченной ответственностью Научно-технологический центр «Легкие металлы», г. Красноярск освободить и передать по акту приема-передачи Федеральному государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Сибирский федеральный университет» следующие помещения на 2 этаже в здании общежития по адресу <...>:

№ 1 – коридор,

№ 2 – лестничная клетка,

№ 3 - кабинет площадью 13 кв.м

№ 4 – жилое площадью 12,7 кв.м.

№ 5 – жилое площадью 13,8 кв.м.

№ 6 – жилое площадью 12,9 кв.м.

№ 7 – туалет площадью 11,1 кв.м.

№ 8 – туалет площадью 1,4 кв.м.

№ 9 – туалет площадью 1,5 кв.м.

№ 10 – туалет площадью 1,4 кв.м.

№ 48 – жилое площадью 12,6 кв.м.

№ 49 – жилое площадью 12,9 кв.м.

№ 50 – жилое площадью 12,9 кв.м.

№ 51 – жилое площадью 14,4 кв.м.

№ 52 – жилое площадью 12,4 кв.м.

№ 53 – кабинет площадью 13,6 кв.м.

№ 54 – кабинет площадью 17,6 кв.м.

в подвале помещение № 2-а подсобное площадью 32 кв.м., часть помещений 3 и 3-а (коридор и лестничная клетка) площадью 10,5 кв.м.

Взыскать с Федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Сибирский федеральный университет», г. Красноярск в доход федерального бюджета 2 000 руб. государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Научно-технологический центр «Легкие металлы», г. Красноярск в доход федерального бюджета 2 000 руб. государственной пошлины.

Разъяснить, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Третий арбитражный апелляционный суд.

Судья

И.В. Шишкина

Резолютивная часть решения арбитражного суда от по делу № А33-2563/2008 от 05.05.2008: