ГРАЖДАНСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
ЗАКОНЫ
КОММЕНТАРИИ
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р Е Ш Е Н И Е
06 августа 2012 года
Дело № А33-267/2012
Красноярск
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 01 августа 2012 года.
В полном объёме решение изготовлено 06 августа 2012 года.
Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Баукиной Е.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Прасковья» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации – 24.05.2001, г. Ачинск)
к муниципальному образованию город Ачинск в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации – 21.12.1993, г. Ачинск)
об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи муниципального имущества.
в присутствии в судебном заседании:
от истца: ФИО1 – представителя по доверенности от 17.01.2012,
в отсутствие представителя ответчика, извещенного надлежащим образом (почтовое уведомление от 18.07.2012 № 53580),
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
ФИО2,
установил:
общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Прасковья» обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к муниципальному образованию город Ачинск в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска (далее – КУМИ администрации г. Ачинска) об урегулировании разногласий, возникших между ООО «Прасковья» и муниципальным образованием город Ачинск в лице комитета по управлению муниципальным имуществом при заключении договора купли-продажи муниципального имущества от 10.11.2011
№ 10/11-паи (возникновения ипотеки в силу закона), просит:
1.1. Принять пункт 2.1 договора купли-продажи муниципального имущества от
10 ноября 2011 года в редакции: «Имущество продается по цене 2343100 (два миллиона триста сорок три тысячи сто) рублей, в том числе:
- стоимость имущества, указанного в п. 1.1.1 настоящего договора составляет 1527600 (один миллион пятьсот двадцать семь тысяч шестьсот) рублей (с учетом НДС), которая установлена в соответствии с Отчетом о рыночной стоимости. На сумму основного долга начисляются проценты, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования
ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества;
- стоимость имущества, указанного в п. 1.1.2. настоящего договора составляет
815500 (Восемьсот пятнадцать тысяч пятьсот) рублей (НДС не облагается), которая установлена в соответствии с Отчетом о рыночной стоимости. На сумму основного долга начисляются проценты, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования
ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества».
1.2. Принять пункт 2.5 договора купли-продажи муниципального имущества от 10.11.2011 № 10/11-паи (возникновения ипотеки в силу закона) в редакции: «Оплата имущества, указанного в п. 1.1.1 настоящего договора в сумме 1527600 (один миллион пятьсот двадцать семь тысяч шестьсот) рублей (с учетом НДС), осуществляется Покупателем самостоятельно ежемесячно равными долями до 10 числа каждого месяца согласно графику платежей № 1 путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца по реквизитам:
«УФК по Красноярскому краю (Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Ачинска); Банк получателя: ГРКЦ ГУ Банка России по Красноярскому краю г. Красноярск р/с <***> БИК 040407001 ИНН <***> КПП 244301001 КБК 16211402033040000410 ОКАТО 04403000000».
В поле «назначения платежа» платежного документа указать текст: «Выкуп недвижимого муниципального имущества по договору купли-продажи № 10/11-паи от 10 ноября 2011 года.
Оплата имущества, указанного в п. 1.1.2 настоящего договора в сумме
815500 (Восемьсот пятнадцать тысяч пятьсот) рублей (НДС не облагается), осуществляется Покупателем самостоятельно ежемесячно равными долями до 10 числа каждого месяца согласно графику платежей № 2 путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца по реквизитам:
«УФК по Красноярскому краю (Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Ачинска); Банк получателя: ГРКЦ ГУ Банка России по Красноярскому краю г. Красноярск р/с <***> БИК 040407001 ИНН <***> КПП 244301001 КБК 16211406024040000430 ОКАТО 04403000000».
В поле «назначения платежа» платежного документа указать текст: «Выкуп недвижимого муниципального имущества по договору купли-продажи № 10/11-паи от 10 ноября 2011 года.
1.3. Принять График платежей № 1, исходя из цены объекта в размере 1 527 600 (один миллион пятьсот двадцать семь тысяч шестьсот) рублей, в следующей редакции:
№№
Ежемесячная
сумма платежа, руб.
(с учетом НДС)
Период оплаты
Кол-во дней в месяце
Сумма основного долга по договору
Проценты,
руб.
Итоговая сумма к оплате в месяц, руб.
1
25 460
с 10.11.11 по 09.12.11
30
1 502 140
3 395,25
28 855,25
2
25 460
с 10.12.11 по 09.01.12
31
1 476 680
3 448,96
28 908,96
3
25 460
с 10.01.12 по 09.02.12
31
1 451 220
3 380,23
28 840,23
4
25 460
с 10.02.12 по 09.03.12
29
1425 760
3 106,68
28 566,68
5
25 460
с 10.03.12 по 09.04.12
31
1 400 300
3 261,63
28 721,63
6
25 460
с 10.04.12 по 09.05.12
30
1 374 840
3 099,03
28 559,03
7
25 460
с 10.05.12 по 09.06.12
31
1 349 380
3 143,02
28 603,02
8
25 460
с 10.06.12 по 09.07.12
30
1 323 920
2 984,25
28 444,25
9
25 460
с 10.07.12 по 09.08.12
31
1 298 460
3 024,42
28 484,42
10
25 460
с 10.08.12 по 09.09.12
31
1 273 000
2 965,12
28 425,12
11
25 460
с 10.09.12 по 09.10.12
30
1 247 540
2 812,08
28 272,08
12
25 460
с 10.10.12 по 09.11.12
31
1 222 080
2 846,51
28 306,51
13
25 460
с 10.11.12 по 09.12.12
30
1 196 620
2 697,30
28 157,30
14
25 460
с 10.12.12 по 09.01.13
31
1 171 160
2 727,91
28 187,91
15
25 460
с 10.01.13 по 09.02.13
31
1 145 700
2 675,92
28 135,92
16
25 460
с 10.02.13 по 09.03.13
28
1 120 240
2 363,25
27 823,25
17
25 460
с 10.03.13 по 09.04.13
31
1 094 780
2 556,99
28 016,99
18
25 460
с 10.04.13 по 09.05.13
30
1 069 320
2 416,96
27 876,96
19
25 460
с 10.05.13 по 09.06.13
31
1 043 860
2 438,06
27 898,06
20
25 460
с 10.06.13 по 09.07.13
30
1 018 400
2 301,86
27 761,86
21
25 460
с 10.07.13 по 09.08.13
31
992 940
2 319,13
27 779,13
22
25 460
с 10.08.13 по 09.09.13
31
967 480
2 259,66
27 719,66
23
25 460
с 10.09.13 по 09.10.13
30
942 020
2 129,22
27 589,22
24
25 460
с 10.10.13 по 09.11.13
31
916 560
2 140,73
27 600,73
25
25 460
с 10.11.13 по 09.12.13
30
891 100
2 014,13
27 474,13
26
25 460
с 10.12.13 по 09.01.14
31
865 640
2 021,80
27 481,80
27
25 460
с 10.01.14 по 09.02.14
31
840 180
1 962,34
27 422,94
28
25 460
с 10.02.14 по 09.03.14
28
814 720
1 718,72
27 178,72
29
25 460
с 10.03.14 по 09.04.14
31
789 260
1 843,41
27 303,41
30
25 460
с 10.04.14 по 09.05.14
30
763 800
1 726,40
27 186,40
31
25 460
с 10.05.14 по 09.06.14
31
738 340
1 724,48
27 184,48
32
25 460
с 10.06.14 по 09.07.14
30
712 880
1 611,30
27 071,30
33
25 460
с 10.07.14 по 09.08.14
31
687 420
1 605,55
27 065,55
34
25 460
с 10.08.14 по 09.09.14
31
661 960
1 546,08
27 006,08
35
25 460
с 10.09.14 по 09.10.14
30
636 500
1 438,66
26 898,66
36
25 460
с 10.10.14 по 09.11.14
31
611 040
1427,16
26 887,16
37
25 460
с 10.11.14 по 09.12.14
30
585 580
1 323,57
26 783,57
38
25 460
с 09.12.14 по 09.01.15
31
560 120
1 308,23
26 768,23
39
25 460
с 10.01.15 по 09.02.15
31
534 660
1 248,76
26 708,76
40
25 460
с 10.02.15 по 09.03.15
28
509 200
1 074,20
26 534,20
41
25 460
с 10.03.15 по 09.04.15
31
483 740
1 129,83
26 589,83
42
25 460
с 10.04.15 по 09.05.15
30
458 280
1 035,84
26 495,84
43
25 460
с 10.05.15 по 09.06.15
31
432 820
1 010,90
26 470,90
44
25 460
с 10.06.15 по 09.07.15
30
407 360
920,75
26 380,75
45
25 460
с 10.07.15 по 09.08.15
31
381 900
891,97
26 351,97
46
25 460
с 10.08.15 по 09.09.15
31
356 440
832,51
26 292,51
47
25 460
с 10.09.15 по 09.10.15
30
330 980
748,11
26 208,11
48
25 460
с 10.10.15 по 09.11.15
31
305 520
713,58
26 173,58
49
25 460
с 10.11.15 по 09.12.15
30
280 060
633,01
26 093,01
50
25 460
с 10.12.15 по 09.01.16
31
254 600
594,65
26 054,65
51
25 460
с 10.01.16 по 09.02.16
31
229 140
533,72
25 993,72
52
25 460
с 10.02.16 по 09.03.16
29
203 680
443,81
25 903,81
53
25 460
с 10.03.16 по 09.04.16
31
178 220
415,12
25 875,12
54
25 460
с 10.04.16 по 09.05.16
30
152 760
344,34
25 804,34
55
25 460
с 10.05.16 по 09.06.16
31
127 300
296,51
25 756,51
56
25 460
с 10.06.16 по 09.07.16
30
101 840
229,56
25 689,56
57
25 460
с 10.07.16 по 09.08.16
31
76 380
177,91
25 637,91
58
25 460
с 10.08.16 по 09.09.16
31
50 920
118,60
25 578,60
59
25 460
с 10.09.16 по 09.10.16
30
25 460
57,39
25 517,39
60
25 460
с 10.10.16 по 09.11.16
31
00,0
00,0
25 460,00
1 527 600
103 217,07
1 630 817,07
1.4. Принять График платежей № 2, исходя из цены объекта в размере 815500 (Восемьсот пятнадцать тысяч пятьсот) рублей, в следующей редакции:
№№
Ежемесячная сумма платежа, руб.
Период оплаты
Сумма основного долга
Кол-во дней в месяце
Проценты руб.
Итоговая сумма в месяц к оплате, руб.
1
13 591,67
с 10.11.11. по 09.12.11
815 500,00
30
1 843,25
15 434,92
2
13 591,67
с 10.12.11 по 09.01.12
801 908,33
31
1 872,95
15 464,62
3
13 591,67
с 10.01.12 по 09.02.12
788 316,66
31
1 841,21
15 432,88
4
13 591,67
с 10.02.12. по 09.03.12
774 724,99
28
1 634,35
15 226,02
5
13 591,67
с 10.03.12 по 09.04.12
761 133,32
31
1 777,72
15 369,39
6
13 591,67
с 10.04.12 по 09.05.12
747 541,65
30
1 689,65
15 281,32
7
13 591,67
с 10.05.12 по 09.06.12
733 949,98
31
1 714,23
15 305,90
8
13 591,67
с 10.06.12. по 09.07.12
720 358,31
30
1 628,21
15 219,88
9
13 591,67
с 10.07.12 по 09.08.12
706 766,64
31
1 650,74
15 242,41
10
13 591,67
с 10.08.12 по 09.09.12
693 174,97
31
1 618,99
15 210,66
11
13 591,67
с 10.09.12. по 09.10.12
679 583,30
30
1 536,04
15 127,71
12
13 591,67
с 10.10.12 по 09.11.12
665 991,63
31
1 555,50
15 147,17
13
13 591,67
с 10.11.12 по 09.12.12
652 399,96
30
1 474,60
15 066,27
14
13 591,67
с 10.12.12 по 09.01.13
638 808,29
31
1 492,01
15 083,68
15
13 591,67
с 10.01.13 по 09.02.13
625 216,62
31
1 460,27
15 051,94
16
13 591,67
с 10.02.13 по 09.03.13
611 624,95
29
1 336,36
14 928,03
17
13 591,67
с 10.03.13 по 09.04.13
598 033,28
31
1 396,78
14 988,45
18
13 591,67
с 10.04.13 по 09.05.13
584 441,61
30
1 321,00
14 912,67
19
13 591,67
с 10.05.13 по 09.06.13
570 849,94
31
1 333,29
14 924,96
20
13 591,67
с 10.06.13 по 09.07.13
557 258,27
30
1 259,56
14 851,23
21
13 591,67
с 10.07.13 по 09.08.13
543 666,60
31
1 269,80
14 861,47
22
13 591,67
с 10.08.13 по 09.09.13
530 074,93
31
1 238,05
14 829,72
23
13 591,67
с 10.09.13 по 09.10.13
516 483,26
30
1 167,39
14 759,06
24
13 591,67
с 10.10.13 по 09.11.13
502 891,59
31
1 174,56
14 766,23
25
13 591,67
с 10.11.13 по 09.12.13
489 299,92
30
1 105,95
14 697,62
26
13 591,67
с 10.12.13 по 09.01.14
475 708,25
31
1 111,07
14 702,74
27
13 591,67
с 10.01.14 по 09.02.14
462 116,58
31
1 079,33
14 671,00
28
13 591,67
с 10.02.14 по 09.03.14
448 524,91
28
946,20
14 537,87
29
13 591,67
с 10.03.14 по 09.04.14
434 933,24
31
1 015,84
14 607,51
30
13 591,67
с 10.04.14 по 09.05.14
421 341,57
30
952,35
14 544,02
31
13 591,67
с 10.05.14 по 09.06.14
407 749,90
31
952,35
14 544,02
32
13 591,67
с 10.06.14 по 09.07.14
394 158,23
30
890,91
14 482,58
33
13 591,67
с 10.07.14 по 09.08.14
380 566,56
31
888,86
14 480,53
34
13 591,67
с 10.08.14 по 09.09.14
366 974,89
31
857,11
14 448,78
35
13 591,67
с 10.09.14 по 09.10.14
353 383,22
30
798,74
14 390,41
36
13 591,67
с 10.10.14 по 09.11.14
339 791,55
31
793,62
14 385,29
37
13 591,67
с 10.11.14 по 09.12.14
326 199,88
30
737,30
14 328,97
38
13 591,67
с 09.12.14 по 09.01.15
312 608,21
31
730,13
14 321,80
39
13 591,67
с 10.01.15 по 09.02.15
299 016,54
31
698,39
14 290,06
40
13 591,67
с 10.02.15 по 09.03.15
285 424,87
28
602,13
14 193,80
41
13 591,67
с 10.03.15 по 09.04.15
271 833,20
31
634,90
14 226,57
42
13 591,67
с 10.04.15 по 09.05.15
258 241,53
30
583,70
14 175,37
43
13 591,67
с 10.05.15 по 09.06.15
244 649,86
31
571,41
14 163,08
44
13 591,67
с 10.06.15 по 09.07.15
231 058,19
30
522,25
14 113,92
45
13 591,67
с 10.07.15 по 09.08.15
217 466,52
31
507,92
14 099,59
46
13 591,67
с 10.08.15 по 09.09.15
203 874,85
31
476,17
14 067,84
47
13 591,67
с 10.09.15 по 09.10.15
190 283,18
30
430,09
14 021,76
48
13 591,67
с 10.10.15 по 09.11.15
176 691,51
31
412,68
14 004,35
49
13 591,67
с 10.11.15 по 09.12.15
163 099,84
30
368,65
13 960,32
50
13 591,67
с 10.12.15 по 09.01.16
149 508,17
31
349,19
13 940,86
51
13 591,67
с 10.01.16 по 09.02.16
135 916,50
31
317,45
13 909,12
52
13 591,67
с 10.02.16 по 09.03.16
122 324,83
28
258,06
13 849,73
53
13 591,67
с 10.03.16 по 09.04.16
108 733,16
31
253,96
13 845,63
54
13 591,67
с 10.04.16 по 09.05.16
95 141,49
30
215,05
13 806,72
55
13 591,67
с 10.05.16 по 09.06.16
81 549,82
31
190,47
13 782,14
56
13 591,67
с 10.06.16 по 09.07.16
67 958,15
30
153,60
13 745,27
57
13 591,67
с 10.07.16 по 09.08.16
54 366,48
31
126,98
13 718,65
58
13 591,67
с 10.08.16 по 09.09.16
40 774,81
31
95,23
13 686,90
59
13 591,67
с 10.09.16 по 09.10.16
27 183,14
30
61,44
13 653,11
60
13 591,47
с 10.10.16 по 09.11.16
13 591,47
31
31,66
13 623,13
815500,00
57 007,63
872 507,63
Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 19.01.2012 возбуждено производство по делу.
Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте проведения судебного заседания (почтовое уведомление от 18.07.2012 № 53580), представителя не направил, представил 31.07.2012 дополнительный отзыв на уточненное исковое заявление.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика.
Истец исковые требования поддержал, пояснил:
- поскольку в силу норм Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» ответчик обязан с субъектом малого (или среднего) предпринимательства заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, истец в силу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать урегулирования разногласий, возникших при заключении договора в судебном порядке.
- имеющимися деле доказательствами, в том числе: экспертным заключением от 19.06.2012 № э12.04 об оценке рыночной стоимости приватизируемых объектов подтверждается довод о необоснованном завышении размера выкупной цены нежилого здания общей площадью 274,6 кв.м. и земельного участка площадью 814 кв.м. с кадастровым номером 24:43:0111009:44, расположенных по адресу: <...> на дату оценки 26.07.2011, предложенной ответчиком в проекте договора купли-продажи от 10.11.2011 № 10/11 в сумме 5 402 227 руб. 05 коп.
Представитель истца в судебных заседаниях устно пояснял, что при проведении оценки рыночной стоимости выкупаемых объектов у ООО «Прасковья», как у арендаторов нежилого здания по адресу: <...> по договору аренды от 01.06.2001 № 277 никто не запрашивал сведения о расходах, понесенных на содержание здания по эксплуатации здания, текущему ремонту, коммунальным расходам, хотя на основании пункта 2.2.4 договора аренды от 01.06.2001 № 277 все указанные расходы возложены на арендатора, а не на арендодателя.
Ответчик в письменном отзыве возразил против удовлетворения иска по следующим основаниям:
- выкупная цена приватизируемых ООО «Прасковья» объектов, предложенная в проекте договора купли-продажи от 10.11.2011 № 10/11 в сумме 5 402 227 руб. 05 коп., основана на отчете об их оценке от 26.07.2011 № ОЦ 309-2011, выполненной акционерным обществом открытого типа «Проектно-технологический институт» на основании муниципального контракта от 25.03.2011
- У Комитета отсутствуют правовые основания для принятия рыночной цены выкупаемых объектов, определенной согласно представленному истцом отчету от 06.12.2011 № 80/11.
В дополнении к отзыву ответчик ходатайствовал о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: администрации города Ачинска, которая должна будет принять решение об иных условиях приватизации имущества ООО «Прасковья», и акционерного общества открытого типа «Проектно-технологический институт», который будет признан ненадлежащим образом исполнившим свои обязанности по контракту от 25.03.2011 в части оценки имущества. Суд отклонил указанные ходатайства, как необоснованные по существу и направленные на затягивание сроков рассмотрения дела в соответствии с частью 5 статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку ответчик с 23.01.2012 о времени и месте судебных заседаний извещался надлежащим образом, 15.03.2012 ходатайствовал о рассмотрении дела без участия представителя КУМИ администрации города Ачинска, и соответствующие ходатайства в процессе рассмотрения дела и до назначения судебной экспертизы оценки рыночной стоимости выкупаемых объектов не заявлял.
При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.
Администрацией города Ачинска 01.11.2011 принято распоряжение № 3684-р о приватизации нежилого здания общей площадью 274,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>. и земельного участка общей площадью 814 кв.м с кадастровым номером 24:43:0111009:44, расположенного по адресу: <...>, для размещения лечебно-оздоровительного центра. Преимущественное право на приобретение указанных объектов предписано предоставить обществу с ограниченной ответственностью «Прасковья»; стоимость нежилого здания определена в сумме 4 591 483 руб. 05 коп.; стоимость земельного участка – в сумме
810 744 руб. согласно отчету об оценке.
Муниципальное образование город Ачинск в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска 10.11.2011 под роспись с сопроводительным письмом от 10.11.2011 № К-04-19-7882 вручило ООО «Прасковья» подписанный со стороны продавца проект договора купли-продажи муниципального имущества № 10/11-паи (возникновения ипотеки в силу закона) от 10.11.2011, в котором пункт 2.1 изложен в редакции:
«Имущество продается по цене 5402227 (пять миллионов четыреста две тысячи двести двадцать семь) рублей 05 копеек (без учета НДС), в том числе:
- стоимость имущества, указанного в п. 1.1.1 настоящего договора составляет 4591483 (четыре миллиона пятьсот девяноста одна тысяча четыреста восемьдесят три) рубля 05 копеек (без учета НДС), которая установлена в соответствии с отчетом о рыночной стоимости. На сумму основного долга начисляются проценты исходя из ставки, равной одной трети рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества;
- стоимость имущества, указанного в п. 1.1.2. настоящего договора составляет 810744 (Восемьсот десять тысяч семьсот сорок четыре) рубля (НДС не облагается), которая установлена в соответствии с Отчетом о рыночной стоимости. На сумму основного долга начисляются проценты, исходя из ставки, равной одной трети рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества».
Пункт 2.5 договора купли-продажи муниципального имущества от 10.11.2011 № 10/11-паи (возникновения ипотеки в силу закона) предложении продавцом в редакции:
«Оплата имущества, указанного в п. 1.1.1 настоящего договора в сумме 4591483 (четыре миллиона пятьсот девяноста одна тысяча четыреста восемьдесят три) рубля 05 копеек (без учета НДС), осуществляется Покупателем самостоятельно ежемесячно равными долями до 10 числа каждого месяца согласно графику платежей № 1 путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца по реквизитам:
«УФК по Красноярскому краю (Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Ачинска); Банк получателя: ГРКЦ ГУ Банка России по Красноярскому краю г. Красноярск р/с <***> БИК 040407001 ИНН <***> КПП 244301001 КБК 16211402033040000410 ОКАТО 04403000000».
В поле «назначения платежа» платежного документа указать текст: «Выкуп недвижимого муниципального имущества по договору купли-продажи № 10/11-паи от 10 ноября 2011 года.
Оплата имущества, указанного в п. 1.1.2 настоящего договора в сумме 810744 (Восемьсот десять тысяч семьсот сорок четыре) рубля (НДС не облагается), осуществляется Покупателем самостоятельно ежемесячно равными долями до 10 числа каждого месяца согласно графику платежей № 2 путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца по реквизитам:
«УФК по Красноярскому краю (Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Ачинска); Банк получателя: ГРКЦ ГУ Банка России по Красноярскому краю г. Красноярск р/с <***> БИК 040407001 ИНН <***> КПП 244301001 КБК 16211406024040000430 ОКАТО 04403000000».
В поле «назначения платежа» платежного документа указать текст: «Выкуп недвижимого муниципального имущества по договору купли-продажи № 10/11-паи от 10 ноября 2011 года.
Согласно графику платежей № 1 сумма 4591483 руб. 05 коп. распределяется с 10.11.2011 до 09.11.2016 равными суммами в размере 76 524 руб. 72 коп; а также предусмотрено начисление процентов на общую сумму 310 440 руб. 96 коп.
В графике платежей № 2 сумма 810744 руб. распределяется с 10.11.2011 до 09.11.2016 равными суммами в размере 13512 руб. 40 коп; а также предусмотрено начисление процентов на общую сумму 54 816 руб. 29 коп.
Размер выкупной цены в проекте договора купли-продажи муниципального имущества № 10/11-паи (возникновения ипотеки в силу закона) от 10.11.2011 определен на основании отчета № ОЦ 309-2011 об оценке рыночной стоимости нежилого здания с земельным участком и определению размера годовой арендной платы за пользование нежилым зданием, расположенным по адресу; <...> ВЛКСМ, дом 21, общей площадью 274,6 кв.м, составленного оценщиками акционерного общества открытого типа «Проектно-технологический институт» ФИО3 и ФИО4 на дату оценки 26.07.2011 во исполнение муниципального контракта от 25.03.2011.
В результате проведенной оценки оценщики акционерного общества открытого типа «Проектно-технологический институт» в отчете № ОЦ 309-2011 сделали выводы о рыночной стоимости нежилого здания по адресу; <...> ВЛКСМ, дом 21, общей площадью 274,6 кв.м с земельным участком (с учетом НДС) на дату оценки 26.07.2011 в сумме 6 228 694 руб., в том числе рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 274,6 кв.м по адресу; <...> ВЛКСМ, дом 21 составляет 5 417 950 руб. (с учетом НДС); рыночная стоимость земельного участка площадью 814 кв.м по адресу; <...> ВЛКСМ, дом 21 составляет 810 744 руб.
Не согласившись с размером выкупной цены, ООО «Прасковья» заключило с ООО «Центр экспертизы и оценки» договор на определение рыночной стоимости нежилого здания и земельного участка по адресу: <...>.
Согласно отчету № 80/11, выполненному оценщиком ФИО5 по состоянию на 06.12.2011, рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 274,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>, составляет 1 687 000 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:43:0111009:44 – 632 500 руб., а всего – 2319500 руб.
ООО «Прасковья» 09.12.2011 представило в КУМИ администрации города Ачинска подписанный проект договора купли-продажи от 10.11.2011 № 10/11-паи (возникновения ипотеки в силу закона) с протоколом разногласий, в котором предлагало изложить в пунктах 2.1 и 2.5 условие о выкупной цене в сумме 2319500 руб., где стоимость нежилого здания общей площадью 274,6 кв.м. по адресу: <...> предложило определить в сумме 1 687 000 руб., а стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:43:0111009:44 по адресу: <...> – в сумме 632500 руб. К протоколу разногласий приложены соответствующие графики платежей № 1 и № 2, подписанные руководителем ООО «Прасковья».
В письме от 13.12.2011 № 8-04-19-8568 КУМИ администрации города Ачинска отказал в урегулировании разногласий, поскольку в соответствии со статьей 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» договор на проведение оценки рыночной стоимости объекта заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником, на совершение сделок с объектом; а ООО «Прасковья» лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектом не является.
Считая свои права нарушенными, общество с ограниченной ответственностью «Прасковья» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к муниципальному образованию город Ачинск в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска об урегулировании разногласий при определении выкупной цены здания и земельного участка в пунктах 2.1 и 2.5, графиках платежей № 1 и № 2 договора купли-продажи муниципального имущества от 10.11.2011 № 10/11-паи (возникновения ипотеки в силу закона).
Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.
В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ).
Статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.
Администрацией города Ачинска 01.11.2011 принято распоряжение № 3684-р о приватизации нежилого здания общей площадью 274,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>. и земельного участка общей площадью 814 кв.м с кадастровым номером 24:43:0111009:44, расположенного по адресу: <...>, для размещения лечебно-оздоровительного центра, с предоставлением преимущественного права на приобретение объектов обществу с ограниченной ответственностью «Прасковья», установив стоимость нежилого здания в сумме 4 591 483 руб. 05 коп.; стоимость земельного участка – в сумме 810 744 руб. согласно отчету об оценке.
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Пунктом 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. В силу пункта 1 статьи 435 названного Кодекса офертой признается адресованное одному или нескольким лицами предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, его сделавшего, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.
В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
В течение 10 дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (пункт 2 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ).
Согласно пункту 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение 30 дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
Муниципальное образование город Ачинск в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска 10.11.2011 под роспись с сопроводительным письмом от 10.11.2011 № К-04-19-7882 вручило ООО «Прасковья» подписанный со стороны продавца проект договора купли-продажи муниципального имущества № 10/11-паи (возникновения ипотеки в силу закона) от 10.11.2011.
ООО «Прасковья» 09.12.2011 представило в КУМИ администрации города Ачинска подписанный проект договора купли-продажи от 10.11.2011 № 10/11-паи (возникновения ипотеки в силу закона) с протоколом разногласий, в котором предложило изложить в пунктах 2.1 и 2.5 условие о выкупной цене в сумме 2319500 руб., где стоимость нежилого здания общей площадью 274,6 кв.м. по адресу: <...> предложило определить в сумме 1687000 руб., а стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:43:0111009:44 по адресу: <...> – в сумме 632500 руб. К протоколу разногласий приложены соответствующие графики платежей № 1 и № 2, подписанные руководителем ООО «Прасковья».
В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.
При этом понятие «разногласия» может означать либо несовпадение предложенных контрагентами содержания или формулировок условий договора, либо уклонение одним из них от его заключения.
Как указывалось ранее, субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статья 3 Федерального закона № 159-ФЗ).
В соответствии со статьей 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих муниципальным образованиям, в целях их приватизации.
Статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта предусмотрена возможность рассмотрения такого спора судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
В абзаце 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» указано, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Поскольку в соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008
№ 159-ФЗ стороны договора купли-продажи обязаны применять в договоре рыночную стоимость отчуждаемого государственного или муниципального имущества, определенную независимым оценщиком, суд пришел к выводу о том, что заключение о рыночной стоимости имущества является для сторон настоящего дела обязательным, а не рекомендательным, так как возможность заключения договора купли-продажи по иным ценам, в том числе определенным соглашением сторон, законом не предусмотрена.
Однако представленный истцом отчет № 80/11 оценщика ООО «Центр экспертизы и оценки» ФИО5 по определению рыночной стоимости нежилого здания и земельного участка по адресу: <...> выполнен по состоянию на 06.12.2011, а оспаривается рыночная стоимость здания и земельного участка на дату оценки 26.07.2011.
Следовательно, отчет оценщика ООО «Центр экспертизы и оценки» ФИО5
№ 80/11 не является допустимым доказательством в обоснование довода о несоответствии рыночной стоимости нежилого здания и земельного участка по адресу: <...>, определенной в отчете акционерного общества открытого типа «Проектно-технологический институт» от 26.07.2011 № ОЦ 309-2011.
В статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлены общие требования к содержанию отчета об оценке, согласно которым отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение; в отчете в обязательном порядке, наряду с другими сведениями, указываются основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Как следует из содержания сертификата качества оценки, изложенного в отчете об оценке акционерного общества открытого типа «Проектно-технологический институт»
№ ОЦ 309-2011 от 26.07.2011, отчет об оценке достоверен только в полном объеме; использование отдельных положений и выводов вне контекста всего отчета является некорректным и может привести к искажению результатов исследования.
В отчете об оценке № ОЦ 309-2011 от 26.07.2011 указывается, что ответственный исполнитель – оценщик ФИО3 является членом саморегулируемой организации оценщиков «Общероссийское общественная организация «Российское общество оценщиков» с 06.02.2008 согласно свидетельству о членстве в саморегулируемой организации оценщиков серии 003512, выданному сроком действия 3 года с момента включения оценщика в реестр оценщиков.
В материалы дела не представлены доказательства того, что заказчик – КУМИ администрации г. Ачинска – на момент заключения государственного контракта 25.03.2011, подачи заявки на оценку объектов, выкупаемых ООО «Прасковья» в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, и на момент признания изготовленного оценщиком отчета № ОЦ 309-2011 основанием для определения покупной цены в проекте договора купли-продажи муниципального имущества от 10.11.2011
№ 10/11-паи проверил факт членства оценщика ФИО3 в саморегулируемой организации оценщиков «Общероссийское общественная организация «Российское общество оценщиков». К отчету № ОЦ 309-2011 от 26.07.2011 не приложена актуальная на 26.07.2011 выписка из реестра оценщиков саморегулируемой организации оценщиков «Общероссийское общественная организация «Российское общество оценщиков» о сохранении оценщиком ФИО3 членства в указанной саморегулируемой организации.
В задании на оценку (стр. 15 отчета) КУМИ администрации г. Ачинска не сообщил оценщику информацию о наличии существующего обременения объекта оценки арендой в пользу ООО «Прасковья» по договору от 01.06.2001 № 277. Для проведения оценки исполнителем от заказчика получены документы: свидетельство о государственной регистрации права собственности серии 24 ЕИ 384633 от 23.11.2009; справка о балансовой и остаточной стоимостях и износе нежилого здания; технический паспорт нежилого здания, выданный ФГУП «Ростехинвентаризация - федеральное БТИ» по Красноярскому краю; кадастровый паспорт земельного участка, выданный Управлением Роснедвижимости по Красноярскому краю. Договор аренды от 01.06.2001 № 277 в полном объеме (со всеми дополнениями) заказчик оценщику не представил.
Критерии оценки имущества, которые должны использоваться оценщиком, закреплены в Федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденных Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 № 256. В указанных стандартах установлены три основных подхода к оценке имущества: доходный, сравнительный и затратный.
В соответствии с пунктом 20 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать все три указанных подхода к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО № 1).
Согласно пункту 22 ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
На основании пункта 24 ФСО № 1 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода. Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов (пункт 24 ФСО № 1).
Допущенные КУМИ администрации г. Ачинска упущения при формировании задания на оценку и представлении оценщикам акционерного общества открытого типа «Проектно-технологический институт» документов для подготовки отчета повлекли ряд недостоверных выводов при определении рыночной стоимости нежилого здания общей площадью 274,6 кв.м по адресу: <...> с использованием затратного, сравнительного и доходного подходов оценки.
В затратном подходе при расчете физического износа оценщик не учитывает, что год постройки разных частей исследуемого нежилого здания, расположенного по адресу; <...> ВЛКСМ, дом 21, общей площадью 274,6 кв.м не одинаков. Так, год постройки помещения лит. Б общей площадью 163,9 кв.м. и подвала
лит. Б3 общей площадью 60,7 (44.9 + 15,9) кв.м - 1917; год постройки пристройки лит Б2 площадью 17,2 кв.м. - 1955, а в 2000 году пристроены помещения Лит. Б1 общей площадью 32,8 кв.м (24,4 +8,4). Однако в отчете № ОЦ 309-2011 без учета указанных характеристик даты окончания строительства отдельных его частей определен физический износ всего здания в размере 48%; функциональный (моральный) износ – в размере 5%, внешнее устаревание – 10 %.
В сравнительном подходе при исследовании объектов-аналогов не определялся год постройки объектов–аналогов, поэтому техническое состояние оцениваемого объекта и объектов–аналогов определено одинаково, как хорошее. Оценщиком не учитывалось, что объект оценки по документам и фактически используется как оздоровительный центр, то есть назначение объекта оценки – лечебное, а не торговое, офисное, бытового обслуживания или коммунального хозяйства, каковым являются объекты–аналоги, взятые для сравнения с сайта администрации города Ачинска и газеты «Новая Причулымка» № 13 (202), 14 (203) за 2011 год. Следовательно, расчет арендной платы за пользование объектом лечебного назначения невозможно сопоставить с размером арендной платы за пользование исследованными оценщиком объектами-аналогами.
В доходном подходе не учитывалось, что объект оценки предоставлен по договору аренды ООО «Прасковья» для осуществления деятельности лечебно-оздоровительного центра, которая фактически ведется арендатором с 2001 года. Оценщик при определении стоимости объекта оценки по доходному подходу использовал метод дисконтирования денежных потоков, который основан на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за объект оценки сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от его использования, а собственник не продаст свой объект по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов от его использования. Однако, применяя указанный метод, оценщик не учитывал целевое назначение объекта оценки и его фактическое использование, поскольку договор аренды с ООО «Прасковья» от 01.06.2001 № 277 заказчик оценщику не представил.
Поскольку недостоверность отчета № ОЦ 309-2011 об оценке нежилого здания общей площадью 274,6 кв.м и земельного участка общей площадью 814 кв.м, расположенных по адресу: <...>, выполненного оценщиками акционерного общества открытого типа «Проектно-технологический институт», обусловлена действиями КУМИ администрации г. Ачинска, не представившего оценщику полной информации об объекте оценки и всех касающихся объекта оценки документов, решение по настоящему делу не может повлиять на права или обязанности акционерного общества открытого типа «Проектно-технологический институт» по отношению к ответчику, в связи с чем ходатайство КУМИ администрации г. Ачинска о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица акционерного общества открытого типа «Проектно-технологический институт» отклонено.
При наличии в деле противоречивых заключений рыночной стоимости выкупаемого имущества, в соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных познаний с согласия обеих сторон назначена экспертиза по определению рыночной стоимости нежилого здания, общей площадью 274,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>, лит. Б, б, Б1, Б2, Б3 и земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 814 кв.м., с кадастровым номером 24:43:0111009:44 на дату оценки 26.07.2011.
В результате судебной экспертизы оценки рыночной стоимости здания и земельного участка, проведенной оценщиком общества с ограниченной отвественностью «Региональный институт оценки и управления недвижимостью» ФИО6, в заключении от 19.06.2012 № э12.04 сделаны выводы:
1. Рыночная стоимость нежилого здания, общей площадью 274,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>, лит. Б, б, Б1, Б2, Б3 на дату оценки 26.07.2011 – 1 527 600 руб. в том числе НДС;
2. Рыночная стоимость земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 814 кв.м., с кадастровым номером 24:43:0111009:44, расположенного по адресу:
<...> на дату оценки 26.07.2011 – 815 500 руб., НДС не облагается.
Согласно части 2 статьи 13 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Руководствуясь нормами пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ, статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, КУМИ администрации г. Ачинска обязано заключить с ООО «Прасковья» договор купли-продажи нежилого помещения по цене, определенной в процессе разрешения спора.
В силу статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
Таким образом, в целях обеспечения исполнения администрацией города Ачинска решения арбитражного суда после вступления его в законную силу, а также принимая во внимание полномочия КУМИ администрации г. Ачинска как органа администрации города Ачинска, закрепленные в пунктах 1.1.,2.2.1, 2.2.4 Положения о комитете по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска, утвержденного решением Ачинского городского совета депутатов от 24.12.2010 №13-101Р, не требуется привлечение администрации города Ачинска к участию в деле в качестве третьего лица. Ходатайство ответчика о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица администрации города Ачинска отклонено.
Суд, оценив представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основываясь на нормативных положениях статей 3, 5 Федерального закона
№ 159-ФЗ, статей 5, 11, 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определив в ходе рассмотрения дела рыночную стоимость объектов оценки нежилого здания, общей площадью 274,6 кв.м., лит. Б, б, Б1, Б2, Б3, и земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 814 кв.м., с кадастровым номером 24:43:0111009:44, расположенных по адресу: <...>, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Прасковья».
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы по делу, включающие расходы истца по уплате государственной пошлины в сумме 4 000 руб. и расходы по оплате вознаграждения эксперту в сумме 20 000 руб., относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 106, 110, 167 – 170, 175, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края
РЕШИЛ :
исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Прасковья» удовлетворить.
Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Прасковья» и муниципальным образованием город Ачинск в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска при заключении договора купли-продажи муниципального имущества от 10.11.2011 № 10/11-паи (возникновения ипотеки в силу закона):
Принять пункт 2.1 договора купли-продажи муниципального имущества от 10 ноября 2011 года в редакции: «Имущество продается по цене 2 343 100 (два миллиона триста сорок три тысячи сто) рублей, в том числе:
- стоимость имущества, указанного в п. 1.1.1 настоящего договора составляет 1527600 (один миллион пятьсот двадцать семь тысяч шестьсот) рублей (с учетом НДС), которая установлена в соответствии с Отчетом о рыночной стоимости. На сумму основного долга начисляются проценты, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования
ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества;
- стоимость имущества, указанного в п. 1.1.2. настоящего договора составляет 815500 (Восемьсот пятнадцать тысяч пятьсот) рублей (НДС не облагается), которая установлена в соответствии с Отчетом о рыночной стоимости. На сумму основного долга начисляются проценты, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества».
Принять пункт 2.5 договора купли-продажи муниципального имущества от 10.11.2011
№ 10/11-паи (возникновения ипотеки в силу закона) в редакции: «Оплата имущества, указанного в п. 1.1.1 настоящего договора в сумме 1527600 (один миллион пятьсот двадцать семь тысяч шестьсот) рублей (с учетом НДС), осуществляется Покупателем самостоятельно ежемесячно равными долями до 10 числа каждого месяца согласно графику платежей № 1 путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца по реквизитам:
«УФК по Красноярскому краю (Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Ачинска); Банк получателя: ГРКЦ ГУ Банка России по Красноярскому краю г. Красноярск р/с <***> БИК 040407001 ИНН <***> КПП 244301001 КБК 16211402033040000410 ОКАТО 04403000000».
В поле «назначения платежа» платежного документа указать текст: «Выкуп недвижимого муниципального имущества по договору купли-продажи № 10/11-паи от 10 ноября 2011 года.
Оплата имущества, указанного в п. 1.1.2 настоящего договора в сумме 815500 (Восемьсот пятнадцать тысяч пятьсот) рублей (НДС не облагается), осуществляется Покупателем самостоятельно ежемесячно равными долями до 10 числа каждого месяца согласно графику платежей № 2 путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца по реквизитам:
«УФК по Красноярскому краю (Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Ачинска); Банк получателя: ГРКЦ ГУ Банка России по Красноярскому краю г. Красноярск р/с <***> БИК 040407001 ИНН <***> КПП 244301001 КБК 16211406024040000430 ОКАТО 04403000000».
В поле «назначения платежа» платежного документа указать текст: «Выкуп недвижимого муниципального имущества по договору купли-продажи № 10/11-паи от 10 ноября 2011 года.
Принять График платежей № 1, исходя из цены объекта в размере 1527600 (один миллион пятьсот двадцать семь тысяч шестьсот) рублей, в следующей редакции:
№№
Ежемесячная
сумма платежа, руб.
(с учетом НДС)
Период оплаты
Кол-во дней в месяце
Сумма основного долга по договору
Проценты,
руб.
Итоговая сумма к оплате в месяц, руб.
1
25 460
с 10.11.11 по 09.12.11
30
1 502 140
3 395,25
28 855,25
2
25 460
с 10.12.11 по 09.01.12
31
1 476 680
3 448,96
28 908,96
3
25 460
с 10.01.12 по 09.02.12
31
1 451 220
3 380,23
28 840,23
4
25 460
с 10.02.12 по 09.03.12
29
1425 760
3 106,68
28 566,68
5
25 460
с 10.03.12 по 09.04.12
31
1 400 300
3 261,63
28 721,63
6
25 460
с 10.04.12 по 09.05.12
30
1 374 840
3 099,03
28 559,03
7
25 460
с 10.05.12 по 09.06.12
31
1 349 380
3 143,02
28 603,02
8
25 460
с 10.06.12 по 09.07.12
30
1 323 920
2 984,25
28 444,25
9
25 460
с 10.07.12 по 09.08.12
31
1 298 460
3 024,42
28 484,42
10
25 460
с 10.08.12 по 09.09.12
31
1 273 000
2 965,12
28 425,12
11
25 460
с 10.09.12 по 09.10.12
30
1 247 540
2 812,08
28 272,08
12
25 460
с 10.10.12 по 09.11.12
31
1 222 080
2 846,51
28 306,51
13
25 460
с 10.11.12 по 09.12.12
30
1 196 620
2 697,30
28 157,30
14
25 460
с 10.12.12 по 09.01.13
31
1 171 160
2 727,91
28 187,91
15
25 460
с 10.01.13 по 09.02.13
31
1 145 700
2 675,92
28 135,92
16
25 460
с 10.02.13 по 09.03.13
28
1 120 240
2 363,25
27 823,25
17
25 460
с 10.03.13 по 09.04.13
31
1 094 780
2 556,99
28 016,99
18
25 460
с 10.04.13 по 09.05.13
30
1 069 320
2 416,96
27 876,96
19
25 460
с 10.05.13 по 09.06.13
31
1 043 860
2 438,06
27 898,06
20
25 460
с 10.06.13 по 09.07.13
30
1 018 400
2 301,86
27 761,86
21
25 460
с 10.07.13 по 09.08.13
31
992 940
2 319,13
27 779,13
22
25 460
с 10.08.13 по 09.09.13
31
967 480
2 259,66
27 719,66
23
25 460
с 10.09.13 по 09.10.13
30
942 020
2 129,22
27 589,22
24
25 460
с 10.10.13 по 09.11.13
31
916 560
2 140,73
27 600,73
25
25 460
с 10.11.13 по 09.12.13
30
891 100
2 014,13
27 474,13
26
25 460
с 10.12.13 по 09.01.14
31
865 640
2 021,80
27 481,80
27
25 460
с 10.01.14 по 09.02.14
31
840 180
1 962,34
27 422,94
28
25 460
с 10.02.14 по 09.03.14
28
814 720
1 718,72
27 178,72
29
25 460
с 10.03.14 по 09.04.14
31
789 260
1 843,41
27 303,41
30
25 460
с 10.04.14 по 09.05.14
30
763 800
1 726,40
27 186,40
31
25 460
с 10.05.14 по 09.06.14
31
738 340
1 724,48
27 184,48
32
25 460
с 10.06.14 по 09.07.14
30
712 880
1 611,30
27 071,30
33
25 460
с 10.07.14 по 09.08.14
31
687 420
1 605,55
27 065,55
34
25 460
с 10.08.14 по 09.09.14
31
661 960
1 546,08
27 006,08
35
25 460
с 10.09.14 по 09.10.14
30
636 500
1 438,66
26 898,66
36
25 460
с 10.10.14 по 09.11.14
31
611 040
1427,16
26 887,16
37
25 460
с 10.11.14 по 09.12.14
30
585 580
1 323,57
26 783,57
38
25 460
с 09.12.14 по 09.01.15
31
560 120
1 308,23
26 768,23
39
25 460
с 10.01.15 по 09.02.15
31
534 660
1 248,76
26 708,76
40
25 460
с 10.02.15 по 09.03.15
28
509 200
1 074,20
26 534,20
41
25 460
с 10.03.15 по 09.04.15
31
483 740
1 129,83
26 589,83
42
25 460
с 10.04.15 по 09.05.15
30
458 280
1 035,84
26 495,84
43
25 460
с 10.05.15 по 09.06.15
31
432 820
1 010,90
26 470,90
44
25 460
с 10.06.15 по 09.07.15
30
407 360
920,75
26 380,75
45
25 460
с 10.07.15 по 09.08.15
31
381 900
891,97
26 351,97
46
25 460
с 10.08.15 по 09.09.15
31
356 440
832,51
26 292,51
47
25 460
с 10.09.15 по 09.10.15
30
330 980
748,11
26 208,11
48
25 460
с 10.10.15 по 09.11.15
31
305 520
713,58
26 173,58
49
25 460
с 10.11.15 по 09.12.15
30
280 060
633,01
26 093,01
50
25 460
с 10.12.15 по 09.01.16
31
254 600
594,65
26 054,65
51
25 460
с 10.01.16 по 09.02.16
31
229 140
533,72
25 993,72
52
25 460
с 10.02.16 по 09.03.16
29
203 680
443,81
25 903,81
53
25 460
с 10.03.16 по 09.04.16
31
178 220
415,12
25 875,12
54
25 460
с 10.04.16 по 09.05.16
30
152 760
344,34
25 804,34
55
25 460
с 10.05.16 по 09.06.16
31
127 300
296,51
25 756,51
56
25 460
с 10.06.16 по 09.07.16
30
101 840
229,56
25 689,56
57
25 460
с 10.07.16 по 09.08.16
31
76 380
177,91
25 637,91
58
25 460
с 10.08.16 по 09.09.16
31
50 920
118,60
25 578,60
59
25 460
с 10.09.16 по 09.10.16
30
25 460
57,39
25 517,39
60
25 460
с 10.10.16 по 09.11.16
31
00,0
00,0
25 460,00
1 527 600
103 217,07
1 630 817,07
Принять График платежей № 2, исходя из цены объекта в размере 815500 (Восемьсот пятнадцать тысяч пятьсот) рублей, в следующей редакции:
№№
Ежемесячная сумма платежа, руб.
Период оплаты
Сумма основного долга
Кол-во дней в месяце
Проценты руб.
Итоговая сумма в месяц к оплате, руб.
1
13 591,67
с 10.11.11. по 09.12.11
815 500,00
30
1 843,25
15 434,92
2
13 591,67
с 10.12.11 по 09.01.12
801 908,33
31
1 872,95
15 464,62
3
13 591,67
с 10.01.12 по 09.02.12
788 316,66
31
1 841,21
15 432,88
4
13 591,67
с 10.02.12. по 09.03.12
774 724,99
28
1 634,35
15 226,02
5
13 591,67
с 10.03.12 по 09.04.12
761 133,32
31
1 777,72
15 369,39
6
13 591,67
с 10.04.12 по 09.05.12
747 541,65
30
1 689,65
15 281,32
7
13 591,67
с 10.05.12 по 09.06.12
733 949,98
31
1 714,23
15 305,90
8
13 591,67
с 10.06.12. по 09.07.12
720 358,31
30
1 628,21
15 219,88
9
13 591,67
с 10.07.12 по 09.08.12
706 766,64
31
1 650,74
15 242,41
10
13 591,67
с 10.08.12 по 09.09.12
693 174,97
31
1 618,99
15 210,66
11
13 591,67
с 10.09.12. по 09.10.12
679 583,30
30
1 536,04
15 127,71
12
13 591,67
с 10.10.12 по 09.11.12
665 991,63
31
1 555,50
15 147,17
13
13 591,67
с 10.11.12 по 09.12.12
652 399,96
30
1 474,60
15 066,27
14
13 591,67
с 10.12.12 по 09.01.13
638 808,29
31
1 492,01
15 083,68
15
13 591,67
с 10.01.13 по 09.02.13
625 216,62
31
1 460,27
15 051,94
16
13 591,67
с 10.02.13 по 09.03.13
611 624,95
29
1 336,36
14 928,03
17
13 591,67
с 10.03.13 по 09.04.13
598 033,28
31
1 396,78
14 988,45
18
13 591,67
с 10.04.13 по 09.05.13
584 441,61
30
1 321,00
14 912,67
19
13 591,67
с 10.05.13 по 09.06.13
570 849,94
31
1 333,29
14 924,96
20
13 591,67
с 10.06.13 по 09.07.13
557 258,27
30
1 259,56
14 851,23
21
13 591,67
с 10.07.13 по 09.08.13
543 666,60
31
1 269,80
14 861,47
22
13 591,67
с 10.08.13 по 09.09.13
530 074,93
31
1 238,05
14 829,72
23
13 591,67
с 10.09.13 по 09.10.13
516 483,26
30
1 167,39
14 759,06
24
13 591,67
с 10.10.13 по 09.11.13
502 891,59
31
1 174,56
14 766,23
25
13 591,67
с 10.11.13 по 09.12.13
489 299,92
30
1 105,95
14 697,62
26
13 591,67
с 10.12.13 по 09.01.14
475 708,25
31
1 111,07
14 702,74
27
13 591,67
с 10.01.14 по 09.02.14
462 116,58
31
1 079,33
14 671,00
28
13 591,67
с 10.02.14 по 09.03.14
448 524,91
28
946,20
14 537,87
29
13 591,67
с 10.03.14 по 09.04.14
434 933,24
31
1 015,84
14 607,51
30
13 591,67
с 10.04.14 по 09.05.14
421 341,57
30
952,35
14 544,02
31
13 591,67
с 10.05.14 по 09.06.14
407 749,90
31
952,35
14 544,02
32
13 591,67
с 10.06.14 по 09.07.14
394 158,23
30
890,91
14 482,58
33
13 591,67
с 10.07.14 по 09.08.14
380 566,56
31
888,86
14 480,53
34
13 591,67
с 10.08.14 по 09.09.14
366 974,89
31
857,11
14 448,78
35
13 591,67
с 10.09.14 по 09.10.14
353 383,22
30
798,74
14 390,41
36
13 591,67
с 10.10.14 по 09.11.14
339 791,55
31
793,62
14 385,29
37
13 591,67
с 10.11.14 по 09.12.14
326 199,88
30
737,30
14 328,97
38
13 591,67
с 09.12.14 по 09.01.15
312 608,21
31
730,13
14 321,80
39
13 591,67
с 10.01.15 по 09.02.15
299 016,54
31
698,39
14 290,06
40
13 591,67
с 10.02.15 по 09.03.15
285 424,87
28
602,13
14 193,80
41
13 591,67
с 10.03.15 по 09.04.15
271 833,20
31
634,90
14 226,57
42
13 591,67
с 10.04.15 по 09.05.15
258 241,53
30
583,70
14 175,37
43
13 591,67
с 10.05.15 по 09.06.15
244 649,86
31
571,41
14 163,08
44
13 591,67
с 10.06.15 по 09.07.15
231 058,19
30
522,25
14 113,92
45
13 591,67
с 10.07.15 по 09.08.15
217 466,52
31
507,92
14 099,59
46
13 591,67
с 10.08.15 по 09.09.15
203 874,85
31
476,17
14 067,84
47
13 591,67
с 10.09.15 по 09.10.15
190 283,18
30
430,09
14 021,76
48
13 591,67
с 10.10.15 по 09.11.15
176 691,51
31
412,68
14 004,35
49
13 591,67
с 10.11.15 по 09.12.15
163 099,84
30
368,65
13 960,32
50
13 591,67
с 10.12.15 по 09.01.16
149 508,17
31
349,19
13 940,86
51
13 591,67
с 10.01.16 по 09.02.16
135 916,50
31
317,45
13 909,12
52
13 591,67
с 10.02.16 по 09.03.16
122 324,83
28
258,06
13 849,73
53
13 591,67
с 10.03.16 по 09.04.16
108 733,16
31
253,96
13 845,63
54
13 591,67
с 10.04.16 по 09.05.16
95 141,49
30
215,05
13 806,72
55
13 591,67
с 10.05.16 по 09.06.16
81 549,82
31
190,47
13 782,14
56
13 591,67
с 10.06.16 по 09.07.16
67 958,15
30
153,60
13 745,27
57
13 591,67
с 10.07.16 по 09.08.16
54 366,48
31
126,98
13 718,65
58
13 591,67
с 10.08.16 по 09.09.16
40 774,81
31
95,23
13 686,90
59
13 591,67
с 10.09.16 по 09.10.16
27 183,14
30
61,44
13 653,11
60
13 591,47
с 10.10.16 по 09.11.16
13 591,47
31
31,66
13 623,13
815500,00
57 007,63
872 507,63
Взыскать с комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Прасковья» судебные расходы в сумме 24 000 руб., из которых: расходы по уплате государственной пошлины составляют 4 000 руб., издержки по оплате стоимости судебной экспертизы оценки рыночной стоимости здания и земельного участка составляют 20 000 руб.
Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.
Судья
Е.А. Баукина