Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Альтергот М.А., рассмотрев в судебном заседании, при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, муниципального предприятия города Красноярска «Красноярское пассажирское автотранспортное предприятие № 5» (г. Красноярск)

дело по иску общества с ограниченной ответственностью «СибТехно-Сервис» (г. Красноярск)

к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (г. Красноярск)

к обществу с ограниченной ответственностью «КрасТЭК» (г. Красноярск)

о переводе прав и обязанностей по договору аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, заключенному между ООО «КрасТЭК» и департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска

при участии:

от истца: ФИО1 – директора, ФИО2 - представителя по доверенности от 12.02.2009, ФИО3 – представителя по доверенности от 27.02.2009, явившейся в судебное заседание до объявления перерыва,

от ответчика Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска ФИО4 - представителя по доверенности от 18.06.2009 № 42,

от ответчика ООО «КрасТЭК»: ФИО5 –представителя по доверенности от 05.06.2009,

от третьего лица: ФИО6 – представителя по доверенности от 30.03.2009 № 40,

при ведении протокола судебного заседания судьей Альтергот М.А.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «СибТехно-Сервис»обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, к обществу с ограниченной ответственностью «КрасТЭК» о переводе прав и обязанностей по договору аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, заключенному между ООО «КрасТЭК» и Департаментом муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Красноярска на следующие нежилые помещения – комнаты № 4, 5, 15, 16, 41, 48 и 49 площадью всего 825,70 кв.м, расположенные по адресу: <...>.

Определением от 19.03.2009 исковое заявление принято к производству арбитражного суда, на 16.04.2009 назначено предварительное судебное заседание.

Определением от 16.04.2009 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено муниципальное предприятие города Красноярска «Красноярское пассажирское автотранспортное предприятие № 5», дело назначено к судебному разбирательству на 20.05.2009. Определением от 20.05.2009 судебное разбирательство отложено на 19.06.2009.

В судебном заседании истец в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ заявил об уточнении исковых требований, просил перевести на ООО «СибТехно-Сервис» права и обязанности по договору аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: <...> и д. 84, стр. 6, заключенному между ООО «КрасТЭК» и Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска на следующие нежилые помещения - № 24 (комната № 15 – площадью 33,6 кв.м. на первом этаже, № 5 (комнаты № 15 – площадью 15,3 кв.м., № 16 площадью 17,5 кв.м.) на втором этаже общей площадью 66,4 кв.м., реестровый № СТР04796); № 1 (комнаты № 4 – площадью 143,7 кв.м., № 5 – площадью 107,7 кв.м., № 47 площадью 5,2 кв.м., № 48 – площадью 13,1 кв.м., № 49- площадью 11,4 кв.м. общей площадью 759,3 кв.м. реестровый № СТР09777, СТР04796, расположенные по адресу: <...>. Утончение исковых требований принято судом.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования, пояснил, что в соответствии с договором аренды нежилого помещения ВС 7822 от 21.07.2003 ООО «СибТехно-Сервис» на праве аренды передано нежилое помещение № 1 площадью 34, 5 кв.м., расположенное по адресу: <...>. Приложением № 2 и № 3 к договору истцу дополнительно переданы нежилых помещения, общая площадь арендованного имущества составила 403, 5 кв.м. В дальнейшем договор продлевался и действовал до 12.11.2007.

01.12.2008 ООО «СибТехно-Сервис» и департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска заключили договор аренды № 11050 нежилых помещений общей площадью 825, 7 кв.м. на срок до 31.03.2008. Поскольку после истечения срока действия договора арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом, данный договор возобновил своё действие на новый срок. Вместе с тем, уведомлением от 14.11.2008 ответчик сообщил истцу о прекращении договора аренды недвижимого имущества. Письмом от 15.12.2008 ООО «СибТехно-Сервис» просило арендодателя продлить срок действия договора, обращая внимание на преимущественное право на заключение договора аренды. Однако письмом от 11.01.2009 арендодатель сообщил об отказе в продлении договора аренды от 01.02.2008, мотивируя обременение помещений договорными отношениями. Поскольку по окончании срока действия указанного договора истец имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, ООО «СиТЕхно-Сервис» обратилось в арбитражный суд с настоящим искомым заявлением. Неисполнение обязательств по своевременному внесению арендных платежей по договору вызвано созданием самим арендодателем препятствий в пользовании арендованными помещениями.

Ответчик - департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, исковые требования отклонил, указал, что у истца нет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, поскольку ООО «СибТехно-Сервис» ненадлежащим образом исполнял обязанности по договору аренды № 11050 от 01.02.2008, нарушал сроки внесения арендных платежей, департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска предупредил истца о прекращении договора с 25.12.2008. ООО «СибТехно-Сервис» направило письмо о намерении продлить договорные отношения в нарушение срока, установленного п. 4.2.15 договора аренды № 11050 от 01.02.2008, за 7 дней до окончания срока действия указанного договора. Условия договора аренды № 11050 от 01.02.2008 и договоре аренды № 9972 от 05.07.2006 не идентичны по своему содержанию, в указанных договорах предмет договора и целевое назначение различны.

Ответчик ООО «КрасТЭК» не признал исковые требования, согласился с доводами ответчика - департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, сообщил, что условия договоров аренды № 11050 от 01.02.2008 и № 9972 от 05.07.2006 не идентичны по своему содержанию, не имеют равных условий. Полагает, что в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Представитель третьего лица согласилась с доводами ответчика, считает, что основания для удовлетворении исковых требований отсутствуют. Сообщил, что распоряжением Администрации города Красноярска № 39 –недв от 14.01.2009 за МП г. Красноярска «КПАТП № 5» закреплено на праве хозяйственного ведения имущество городской казны. С 15.01.2009 единственным балансодержателем зданий и сооружений по адресу: <...>, является МП г. Красноярска «КПАТП № 5». Решением арбитражного суда от 01.04.2009 по делу № А33-1168/2009 Арбитражный суд Красноярского края обязал ООО «СибТехно-Сервис» в 10-дневный срок возвратить Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска спорные помещения. До настоящего времени помещения не освобождены, опечатаны и сданы под охрану, расходы по оплате которых несет МП г. Красноярска «КПАТП № 5». Статья 621 Гражданского кодекса РФ не распространяет своё действие на отношения между истцом и ответчиком, поскольку в настоящее время спорные помещения находятся на праве хозяйственного ведения, новые договоры аренды ответчиком не заключались. Кроме того, в период действия договора аренды истец ненадлежащим образом исполнял принятые на себя обязанности, установленные пунктом 4.2.5 договора от 01.02.2008 № 11050, не заключил договоры на возмещение эксплуатационных расходов, имеет задолженность за первый квартал в размере 160 тыс. руб. С учетом изложенного, истец не доказал, что являлся добросовестным арендатором, имеющим право на преимущественное заключение договора аренды на новый срок в порядке статьи 621 Гражданского кодекса РФ.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ в судебном заседании 19.06.2009 объявлен перерыв до 12 часов 00 минут 22.06.2009. После окончания перерыва судебное заседание продолжено. В судебное заседание явились те же лица, участвующие в деле.

Представители истца поддержали исковые требования по ранее изложенным основаниям, представители ответчиков и третьего лица поддержали доводы отзывов.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

21.07.2003 департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (арендодатель) и ООО «Сибтехно-сервис» (арендатор) подписали договор аренды № ВС 7822 нежилого помещения, временно свободного от уставной деятельности муниципального предприятия, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование по договору нежилое помещение № 1 (комнаты № 48, № 49), реестровый № СТР04796, общей площадью 34,5 к.м., расположенное в г. Красноярске по адресу: ул.ФИО7, 84, для использования под магазин (пункт 1.1 договора аренды № ВС 7822 от 21.07.2003).

Пунктом 4 договора аренды № ВС 7822 от 21.07.2003 установлен срок его действия: с 21.07.2003 по 21.06.2004 включительно. Дополнениями к договору аренды № ВС 7822 срок действия договора продлевался, дополнением № 8 от 10.01.2007 срок действия договора аренды № ВС 7822 продлен до 12.11.2007.

Арендная плата определяется согласно расчету (приложение № 2 к договору) и вносится ежемесячно в срок до 10-го числа текущего месяца, который определен сторонами как разумный (пункты 5.1, 5.3 договора аренды № ВС 7822 от 21.07.2003, дополнение № 5 от 11.02.2005).

В подписанных между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (арендодатель) и ООО «Сибтехно-сервис» (арендатор) дополнениях № 2 от 12.05.2004, № 3 от 11.02.2005, № 7 от 30.01.2006, № 9 от 16.01.2007 установлен размер арендной платы и указано, что арендная плата не включает в себя эксплуатационные расходы на содержание строений, плату за пользование земельным участком.

01.02.2008 департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (арендодатель) и ООО «Сибтехно-сервис» (арендатор) подписали новый договор аренды нежилого помещения № 11050, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель обязуется передать арендатору по акту приема-передачи, а арендатор обязуется принять во временное пользование нежилые помещения № 24 (комната № 1) на первом этаже, № 5 (комнаты № 15, № 16) на втором этаже общей площадью 66,4 кв.м., реестровый № СТР04796; № 1 (комнаты № 4, № 5, № 41, № 46- № 49) общей площадью 759,3 кв.м. на первом этаже, реестровый № СТР09777, реестровый № СТР04796, всего общей площадью 825,7 кв.м., расположенные в г. Красноярске по адресу: ул. ФИО7, 84, для использования под офис, магазин, склад, моторный и кузовной цеха.

За аренду нежилого помещения арендатор уплачивает арендную плату, согласно расчету, который является неотъемлемой частью договора (Приложение № 2) (пункт 1.2. договора). В пункте 2 приложения № 2 к договору от 01.02.2008 № 11050 указано, что арендная плата в сумме 24937, 17 руб. в месяц перечисляется до 10 числа текущего месяца на расчетный счет получателя.

В пункте 2.1 договора установлен срок его действия: с 07.11.2007 по 31.03.2008 включительно.

Пунктом 3.2 договора определено, что арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца, единовременно в твердом денежном выражении на расчетный счет арендодателя, указанный в приложении № 2.

В пункте 4.1.2 договора указано, что арендодатель обязуется в случае принятия решения о прекращении договорных отношений письменно за 30 дней предупредить арендатора об освобождении арендуемых помещений.

Согласно пункту 4.2.5 договора арендатор обязуется в месячный срок заключить договор на оказание возмездных услуг с организацией, несущей расходы по эксплуатационному содержанию нежилого помещения.

Пунктом 4.2.15 договора установлено, что арендатор обязуется за один месяц до истечении срока арендных отношений письменно уведомить арендодателя о намерении продлить срок договора аренды нежилого помещения.

В соответствии с пунктом 6.5 договора в случае принятия решения об окончании договорных отношений, продленных на неопределенный срок, каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее чем за 30 дней.

По акту приема-передачи (Приложение № 1 к договору) арендуемые помещения общей площадью 825, 7 кв.м., расположенные по адресу: <...>, переданы арендодателем обществу с ограниченной ответственностью «Сибтехно-сервис», который претензий по техническому состоянию помещения не имеет.

Письмом от 27.03.2008 исх. № 9 ООО «Сибтехно-сервис» обратилось к департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска с просьбой продлить договор аренды № 11050 от 01.02.2008. В письме от 09.07.2008 исх. № 17 ООО «Сибтехно-сервис» повторно обратилось к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска с просьбой продлить договор аренды № 11050 от 01.02.2008.

В письмах от 14.04.2008 № 13285, от 08.08.2008 № 35580 (в ответ на письма № 9 от 27.03.2008, № 17 от 09.07.2008) департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска сообщил ООО «Сибтехно-сервис» о том, что комиссией по рассмотрению заявок на предоставление в аренду объектов муниципального нежилого фонда от 16.07.2008 принято решение об отказе в продлении договора от 01.02.2008 № 11050 на аренду жилого помещения, расположенного по адресу: <...>. В письме от 14.04.2008 имеется указание на необходимость срочного погашения задолженности по пени. В письме от 08.08.2008 № 35580, соответственно, на передачу нежилого помещения по акту приема-передачи.

В досудебном предупреждении от 10.06.2008 № 530-01-н департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска сообщил ООО «Сибтехно-сервис» о размере задолженности по арендной плате на 31.05.2008 в сумме 53646,34 руб., пени в сумме 63, 52 руб., а также разъяснил, что согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ наличие задолженности по арендной плате более 2-х месяцев, является основанием для досрочного расторжения договора аренды, потребовал погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате в срок до 30.06.2008, указал, что в случае неисполнения указанных требований предлагает расторгнуть договор аренды № 11050 от 01.02.2008 в срок до 11.07.2008. Предупреждение направлено истцу Департаментом с уведомлением о вручении от 19.06.2008.

Письмом от 14.11.2008 № 51429 истец уведомил ответчика о прекращении договора аренды нежилого помещения от 01.02.2008 № 11050 в соответствии с пунктом 6.5 договора с 25.12.2008, предложил возвратить нежилое помещение арендодателю в срок до 31.12.2008. Уведомление получено ответчиком 19.11.2008, что подтверждается почтовым уведомлением от указанной даты.

В ответ на указанное письмо ООО «Сибтехно-сервис» в письме от 15.12.2008 исх. № 36 предложило департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска рассмотреть вопрос о продлении срока действия договора аренды нежилых помещений или заключении нового договора аренды помещений.

В письме от 11.01.2009 № 101 департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска сообщил ООО «СТС» о том, что продлить договор аренды № 11050 от 01.02.2008 не представляется возможным в связи с тем, что строения, расположенные по адресу: <...>, обременены договорными отношениями, предложило передать арендуемые площади по акту приема-передачи представителю департамента.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 08.04.2009 по делу № А33-1168/2009 на общество с ограниченной ответственностью «Сибтехно-сервис» возложена обязанность возвратить в 10-тидневный срок департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска нежилые помещения: номер 24 (комната № 1) на первом этаже, номер 5 (комнаты №№ 15, 16) на втором этаже общей площадью 66,4 кв.м., реестровый номер СТР 04796; номер № 1 (комнаты №№ 4, 5, 41, 46-49) общей площадью 759, 3 кв.м. на первом этаже, реестровый номер СТР 09777, реестровый номер СТР 04796, всего общей площадью 825,7 кв.м., расположенные по адресу <...>. Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 18.06.2009 решение от 08.04.2009 № А33-1168/2009 оставлено без изменения, а апелляционная жалоба без удовлетворения.

Платежными поручениями за период с 31.08.2007 по 26.06.2008 ООО «Сибтехно-сервис» производило платежи за эксплуатационные расходы. В справке МП «Красноярское пассажирское автотранспортное предприятие № 5» указало, что задолженность ООО «Сибтехно-сервис» по оплате эксплуатационных расходов на 01.05.2009 составляет 238 868,75 руб.

05.07.2006 департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «Красноярская теплоэнергетическая компания» (арендатор) подписали договор аренды на совокупность имущества казны города Красноярска № 9972, по условиям которого, арендодатель передает, арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование совокупность имущества казны, согласно Перечням имущества (приложение № 3-1, приложение № 3-2, приложение № 3-3, приложение № 3-4, приложение № 3-5, приложение № 3-6, приложение № 3-7, приложение № 3-8, приложение № 3-9), содержащим сведения о наименовании, количестве, балансовой стоимости и иным идентифицирующим данным, и являющимися неотъемлемыми частями договора. Целевым назначением передаваемого во временное владение и пользование имущества казны города является водо-, тепло-, электроснабжение, водоотведение организаций всех форм собственности и населения (пункт 1 договора аренды № 9972 от 05.07.2006) (с учетом дополнительного соглашения № 16 от 09.07.2008). В аренду переданы: здание реестровый № СТР 04796, расположенное по адресу ул. ФИО7, 84; здание реестровый № СТР 09737, расположенное по адресу ул. ФИО7, 84/4; здание реестровый № СТР 09776, расположенное по адресу ул. ФИО7, 84/5; здание реестровый № СТР 09777, расположенное по адресу ул. ФИО7, 84/6; здание реестровый № СТР 09774, расположенное по адресу ул. ФИО7, 84/2; реестровый № СТР 09775, расположенное по адресу ул. ФИО7, 84/3; реестровый № ИНФ052008, расположенное по адресу ул. ФИО7, 84, соор. 7 (приложение к договору № 9972 от 05.07.2006).

В пункте 1 раздела 3 договора аренды установлен срок действия договора аренды № 9972 от 05.07.2006: с 24.07.2006 по 23.07.2055.

Право аренды на нежилое здание общей площадью 2953,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Красноярск, л. ФИО7, зд. 84, литер Б-Б3 и на нежилое здание общей площадью 16290,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Красноярск, л. ФИО7, зд. 84, строение 6, литер В2-В5 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.08.2008, что подтверждается выписками из ЕГРП от 27.04.2009 № 01/043/2009-938, от 27.04.2009 № 01/043/2009-939.

Постановлением от 26.11.2008 № 569 создано МП города Красноярска «Красноярское пассажирское автотранспортное предприятие № 5». На Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города возложена обязанность передать муниципальному предприятию города Красноярска на праве хозяйственного ведения имущество, находящееся по адресу: 660061, <...>.

На основании распоряжения администрации города Красноярска от 14.01.2009 № 39-недв за муниципальным предприятием города Красноярска «Красноярское пассажирское автотранспортное предприятие № 5» закреплено право хозяйственного ведения на недвижимое имущество городской казны, обремененное правом аренды ООО «КрасТЭК» сроком до 23.07.2055, расположенное по адресам: ул. ФИО7, 84; ул. ФИО7, зд. 84, строение 2; ул. ФИО7, зд. 84, строение 3; ул. ФИО7, зд. 84, строение 4; ул. ФИО7, зд. 84, строение 5; ул. ФИО7, зд. 84, строение 6; ул. ФИО7, зд. 84, сооруж. 7. Право хозяйственного ведения на указанное на недвижимое имущество зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается свидетельствам о государственной регистрации права от 21.04.2009.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 21.04.2009 на вышеперечисленные нежилые здания, расположенные по адресу: <...> зд. 84 зарегистрировано право хозяйственного ведения за муниципальным предприятием города Красноярска «Красноярское пассажирское автотранспортное предприятие № 5», а также обременение- аренда в пользу ООО «Красноярска Теплоэнергетическая Компания».

Техническая характеристика, описание, схема расположения и место нахождения здания, литер Б, Б1, Б2, Б3, расположенного по адресу: <...> и здания, литер В2, В3, иВ4, В5, расположенного по адресу: ул. ФИО7, 84, стр. 6 приведены соответственно в выписках из Единого государственного реестра объектов капитального строительства № 04:401/2007-61390 от 05.02.2007 и № 04:401/2007-61404 от 05.02.2007.

Письмами исх. № 289 от 06.11.2007, № 6 от 12.03.2008, адресованными на имя директора ООО «Сибтехно-Сервис», ООО «Красноярская автотранспортная компания» сообщило о необходимости погасить задолженность по электроснабжению. В письме № 18 от 21.03.2008, соответственно, предложило в срок до 10 ноября освободить помещение № 39 общей площадью 428, 6 кв.м., находящееся в ремонтной зоне.

Согласно информации по договору № 11050 от 01.02.2008, акту сверки по арендной плате по состоянию на 06.05.2009, арендатор - ООО «Сибтехно-сервис» по состоянию на 01.04.2009 несвоевременно вносил арендую плату, в связи с чем, арендодатель начислял арендатору пени.

Полагая, что ООО «Сибтехно-сервис» как предыдущий арендатор имеет преимущественное право на получение указанных выше нежилых помещений в аренду на новый срок, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Согласно статье 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких - условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Стороны заключили договор аренды недвижимого имущества. Возникшие между сторонами правоотношения регулируются главой 34 Гражданского кодекса РФ.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наниматель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ).

В силу статьи 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Пунктом 2.1 договора от 01.02.2008 № 11050 определено, что срок действия договора устанавливается с 7 ноября 2007 года по 31 марта 2008 года включительно.

Согласно части 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В связи с тем, что арендатор после окончания срока действия договора продолжал пользоваться арендуемыми помещениями при отсутствии на то возражений со стороны арендодателя, срок аренды считается возобновленным на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ, при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за 3 месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 6.5 договора от 01.02.2008 № 11050 в случае принятия решения об окончании договорных отношений, продленных на неопределенный срок, каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее чем за 30 дней.

Письмом от 14.11.2008 № 51429 истец уведомил ответчика о прекращении договора от 01.02.2008 № 11050 с 25.12.2008 в соответствии с пунктом 6.5 договора, необходимости возвращения нежилого помещения арендодателю в срок до 31.12.2008. Уведомление получено ответчиком 19.11.2008, что подтверждается почтовым уведомлением от указанной даты.

Таким образом, поскольку арендатором в установленный срок было направлено арендодателю соответствующее уведомление о расторжении договора аренды № 11050 от 01.02.2008, договор считается расторгнутым с 25.12.2008.

В соответствии с частью 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Истец полагает, что несмотря на то, что договорные отношения с ответчиком – департаментом муниципального имущества и земельных отношений прекращены, однако в силу статьи 621 Гражданского кодекса РФ он сохраняет преимущественное право на аренду спорных нежилых помещений, поскольку просил ответчика о продолжении арендных отношений письмом от 15.12.2008 № 36.

В вышеуказанной норме закона закреплено право преимущественное право арендатора возобновить арендные отношения и определены условия, при которых оно может быть реализовано. Такими условиями являются следующие: соответствующим правом наделяется арендатор, который надлежаще исполнял свои обязанности по ранее заключенному договору: использовал имущество по назначению, не допускал его существенного ухудшения, регулярно и своевременно вносил арендную плату. К нарушениям, которые дают возможность признать арендатора ненадлежащее исполнявшим свои обязанности, можно отнести, в частности, те, что распространяются в качестве оснований досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Второе: готовность арендатора заключить договора на условиях, равных предлагаемым другими претендентами на аренду (не худших). Третье условие: арендатор, желающий продолжать арендные отношения, обязан письменно уведомить об этом арендатора в срок, указанный в договоре, а если он не определен, то в разумный срок до окончания действия договора.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 1.2 подписанного сторонами договора № 11050 от 01.02.2008 предусмотрено, что за аренду нежилого помещения арендатор уплачивает арендную плату, согласно расчету, который является неотъемлемой частью договора (Приложение № 2) (пункт 1.2. договора). В пункте 2 приложения № 2 к договору от 01.02.2008 № 11050 указано, что арендная плата в сумме 24937, 17 руб. в месяц перечисляется до 10 числа текущего месяца на расчетный счет получателя.

Из представленных суду информации на 01.04.2009 по договору № 11050 от 01.02.2008, акта сверки по арендной плате по состоянию на 06.05.2009, следует, что арендатор - ООО «Сибтехно-сервис» несвоевременно вносил арендую плату, в связи с чем, арендодатель начислял арендатору пени. В досудебном предупреждении от 10.06.2008 № 530-01-4 Департамент муниципального имущества и земельных отношений сообщил истцу - ООО «СТС» о ненадлежащем исполнении обязательств, указал на наличие задолженности и пени по состоянию на 31.05.2008, которую предложил заплатить в срок до 30.06.2008, а также в случае невыполнения данных требований предложил расторгнуть договор аренды в срок до 11.07.2008 со ссылкой на ст. 619 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, из представленных документов следует, что в нарушение требований статьи 614 Гражданского кодекса РФ и условий договора аренды от 01.02.2008 № 11050 истец несвоевременно производил оплату арендных платежей в период с 01.01.2008 по 01.04.2009, что истец подтвердил в судебном заседании и изложил в письменном отзыве на возражения Департамента. При этом озвученные в судебном заседании доводы истца о том, что заключая договор аренды, установленные условия по внесению арендных платежей были неисполнимы, а у истца имелись препятствия в фактическом пользовании арендованным имуществом, не имеют правового значения для настоящего дела, поскольку обязанность арендатора по своевременному внесению арендных платежей в зависимость от наличия каких –либо обстоятельств, в том числе указанных истцом, условиями договора не поставлена.

Платежными поручениями за период с 31.08.2007 по 26.06.2008 ООО «Сибтехно-сервис» вносило оплату за эксплуатационные расходы. Вместе с тем, в справке МП «Красноярское пассажирское автотранспортное предприятие № 5» указало, что задолженность ООО «Сибтехно-сервис» по оплате эксплуатационных расходов на 01.05.2009 составляет 238 868,75 руб. Факт несвоевременного внесения эксплуатационных платежей истцом не оспорен.

Пунктом 4.2.15 договора от 01.02.2008 № 11050 установлено, что арендатор обязуется за один месяц до истечения срока арендных отношений письменно уведомить арендодателя о намерении продлить срок договора аренды нежилого помещения. В пункте 2.1 договора установлен срок его действия: с 07.11.2007 по 31.03.2008 включительно.

Истец предложил департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска рассмотреть вопрос о продлении срока действия договора аренды нежилых помещений или заключении нового договора аренды помещений письмами от 27.03.2008, от 09.07.2008 и письмом от 15.12.2008 исх. № 36 после направления арендодателем письма от 14.11.2008 № 51429 о прекращении договора аренды нежилого помещения от 01.02.2008 № 11050, полученного истцом 19.11.2009. Таким образом истец выразил намерение продолжить договорные отношения по аренде нежилых помещений в нарушение установленного договором № 11050 от 01.02.2008 срока (менее, чем за 30 дней до окончания срока его действия).

С учетом изложенного, арбитражный суд пришел к выводу о том, что истец несвоевременно предпринял действия, связанные с реализацией намерения заключить договор аренды на новый срок.

Кроме того, сопоставив условия договора аренды № 11050 от 01.02.2008, заключенного между истцом и департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (арендодатель) с договором аренды на совокупность имущества казны города Красноярска № 9972 от 05.07.2006 заключенным между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (арендодатель) и ООО «Красноярская теплоэнергетическая компания» (арендатор) арбитражный суд установил, что в названных договорах определены различные цели использования нежилых помещений, срок действия договора, предмет и площадь переданных в аренду помещений, также различны. В пункте 3 договора № 9972 от 05.07.2006 указано, что совокупность имущества казны предоставляется арендатору во временное владение и пользование для осуществления деятельности по содержанию, обслуживанию, реконструкции, модернизации и эксплуатации на территории муниципального образования города Красноярск в порядке и на условиях, предусмотренных договором, для оказания услуг по тепло-, электро- и водоснабжению, водоотведении. Истцу согласно пункту 1.1 договора аренды № 11050 от 01.02.2008 переданы помещения для использования под офис, магазин, склад, моторный, кузовной цеха.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Поскольку, истец ненадлежащим образом исполнял свои обязанности по внесению арендных платежей, в нарушение установленного договором № 11050 от 01.02.2008 срока несвоевременно выразил намерение продолжить договорные отношения по аренде нежилых помещений, а также принимая во внимание, что условия договора аренды № 11050 от 01.02.2008 и договора аренды № 9972 от 05.07.2006 существенно отличаются, в том числе в части цели предоставления имущества, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований ООО «Сибтехно-сервис» о переводе прав и обязанностей по договору аренды помещений, расположенных по адресу: <...>, заключенного между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Красноярска и ООО «КрасТЭК».

В удовлетворении исковых требований следует отказать.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально удовлетворенным требованиям. Расходы по государственной пошлины на основании указанной нормы следует отнести на истца.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167 – 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его изготовления в полном объёме путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд, либо путём подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев после принятия постановления апелляционной инстанции по существу рассмотрения апелляционной жалобы, либо в течение двух месяцев после истечения срока на обжалование настоящего решения в апелляционной инстанции.

Апелляционная и кассационная жалобы на настоящее решение подаются через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

Альтергот М.А.