Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Федориной О.Г. , рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Реликт"(ИНН 2466142318, ОГРН 1062466148062, г. Красноярск)

к администрации города Красноярска (ИНН <***>; ОРГН 1022402655758, г. Красноярск),

к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска(ИНН <***>; ОГРН<***>, г. Красноярск)

о признании незаконным отказа в виде уведомления от 27.09.2016 № 27266ш,

при участии:

от заявителя: ФИО1 на основании доверенности от 30.09.2016 № 05;

от ответчика - администрации города Красноярска: ФИО2 на основании доверенности от 05.10.2015 № 04-8201:

от ответчика - Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска: ФИО2 на основании доверенности от 14.11.2016 № 142;

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания с использованием средств аудиозаписи ФИО3,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Реликт" обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к администрации города Красноярска, к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярскао признании незаконным отказа в виде уведомления от 27.09.2016 № 27266ш в удовлетворении заявления о реализации преимущественного права на приобретение муниципального имущества – 9 кв.м. помещения №2 подъезда общей площадью 36,5 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

Заявление принято к производству суда. Определением от 28.12.2016 возбуждено производство по делу. Определением

Лица, участвующие в деле,извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем направления копии определения от 28.12.2016 иразмещения текста определений от 28.12.2016, от 26.01.2016 в сети Интернет на портале: http://kad.arbitr.ru.

Представитель ответчиков дал пояснения относительно представленных документов.

Представителем ООО «Реликт» заявлено ходатайство об истребовании у ответчиков акта инвентаризации дома после приемки его в эксплуатацию и на дату приватизации первой квартиры по адресу <...>. В обоснование заявленного ходатайства представитель заявителя пояснил, что указанные документы полагает необходимыми исследовать в целях установления нахождениях спорного помещения в муниципальной собственности и целей фактического использования на указанную в ходатайстве дату.

Представитель ответчиков возражал против удовлетворения указанного ходатайства, пояснил, что в распоряжении ответчиков такие документы отсутствуют.

Согласно части 4 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лицо, участвующее в деле и не имеющее возможности самостоятельно получить необходимое доказательство от лица, у которого оно находится, вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об истребовании данного доказательства. В ходатайстве должно быть обозначено доказательство, указано, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены этим доказательством, указаны причины, препятствующие получению доказательства, и место его нахождения.

Поскольку доказательства того, что документы, которые необходимо истребовать имеются у ответчиков, заявителем не представлены, при этом представитель ответчиков в судебном заседании пояснил об их отсутствии, с учетом того, что имеющиеся в материалах дела документы позволяют установить обстоятельства использования спорного помещения, в целях подтверждения которых обществом заявлено ходатайство об истребовании доказательств, арбитражный суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленного ходатайства.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между ООО «Реликт» (арендатор) и Департаментом муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Красноярска (арендодатель) заключен договор аренды от 06.12.2006 № 10184, согласно условиям которого арендодатель передает арендатору во временное пользование нежилое помещение комнаты № 4,5,6,7 первого этажа, реестровый № СТР09456, общей площадью 27,5 кв.м, расположенное в г. Красноярске по адресу: пр. Мира, 3 для использования под стоматологический кабинет.

Дополнением к договору от 25.06.2007 № 2 в предмет договора аренды от 06.12.2006
№ 10184 включено 9 кв. м помещения № 2 подъезда.

Согласно дополнительному соглашению от 16.07.2014 № 11 на основании технического паспорта от 26.03.2014, свидетельства о государственной регистрации права от 02.06.2014 серии 24ЕЛ № 251626, пункт 1.1 договора аренды от 06.12.2006 № 10184 изложен в следующей редакции: «арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение № 150 первого этажа площадью 27,5 кв.м; 9 кв.м подъезда общей площадью 36,5 кв.м (реестровый СТР09456) расположенное по адресу: <...> для использования под стоматологический кабинет».

Согласно распоряжению администрации города Красноярска от 24.10.2014 № 5534-недв «О приватизации нежилого помещения по пр-ту Мира, д. 3, пом. 150» ООО «Реликт» предоставлено преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения общей площадью 27,5 кв.м, этаж № 1, расположенного по адресу:
<...>.

На основании распоряжения администрации города Красноярска от 16.03.2015 № 1476-недв «Об исключении из Реестра муниципальной собственности объектов недвижимого имущества городской казны» нежилое помещение № 150 общей площадью 27,5 кв. м, расположенное по пр-ту Мира, д. 3, с реестровым номером СТР13232 исключено из Реестра муниципальной собственности 23.03.2015.

В последующем, на основании договора купли-продажи от 30.10.2014 № 810-ПР пункт 1.1 договора аренды от 06.12.2006 № 10184 изложен в следующей редакции: «Арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду часть нежилого помещения № 2 первого этажа площадью 9 кв.м, расположенное по адресу: <...> для использования под «стоматологический кабинет (моп)».

30.08.2016 ООО «Реликт» обратилось в Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение муниципального имущества, а именно нежилого помещения-комнату № 2 первого этажа общей площадью 9 кв.м, расположенного по адресу: <...> арендуемого по договору № 10184 от 06.12.2006.

Согласно уведомлению от 27.09.2016 № 27266ш по результатам рассмотрения заявления на основании пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» обществу с ограниченной ответственностью «Реликт» отказано в реализации преимущественного права на приобретение в собственность указанного нежилого помещения, арендуемого по договору от 06.12.2006 № 10184.

Основанием для отказа в преимущественном приобретении послужило отсутствие права муниципальной собственности на нежилое помещение.

Не согласившись с отказом в удовлетворении заявления о реализации преимущественного права на приобретение муниципального имущества, вынесенного в виде уведомления от 27.09.2016 № 27266ш, ООО «Реликт» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

В обоснование незаконности действий Администрации г. Красноярска, Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска ООО «Реликт» с учетом дополнений к заявлению указывает следующее:

- заявитель соответствует требованиям, предъявляемым статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (имеется договор аренды от 06.12.2006 № 10184 с дополнениями и приложением, срок аренды более 9 лет, отсутствие задолженности по уплате арендных платежей, сведения о заявителе содержатся в реестре субъектов малого и среднего предпринимательства),

- ссылка на дополнения от 22.04.2013 № 9 к договору аренды на то, что арендодателем от имени собственника муниципального имущества выступает Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска подтверждает принадлежность имущества муниципалитету,

- спорный объект является обособленным, так как в дополнениях от 25.06.2007 № 7 зафиксировано, что 9 кв.м подъезда общей площадью 36,5 имеет реестровый номер СТР09456, то есть объект занесен в реестр муниципальной собственности,

- спорное помещение № 2 как самостоятельный объект гражданских прав возникло задолго до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации; примыкание обособленного от лестничной клетки помещения № 2 к «лифтерной», запрет на загораживание входа в «лифтерную», исключает использование помещения № 2 как «колясочной», прямо указывает на самостоятельное, не предназначенное для обслуживания более одного помещения кроме «лифертной» в доме.

Возражая на доводы заявителя, ответчики ссылаются на отсутствие сведений о спорном имуществе в реестре муниципальной собственности и об отсутствии регистрации права муниципальной собственности на данное имущество. Спорное имущество (нежилое помещение – комната № 2 первого этажа общей площадью 9 кв.м, расположенное по адресу <...>) является частью мест общего пользования – лестничной клетки. Поскольку это помещение является частью помещения общего пользования, в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации такое имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном жилом доме. В связи с чем и в силу положений Федерального закона № 159-ФЗ реализация права на приобретение объекта, не являющегося муниципальной собственностью не допускается, следовательно, оспариваемые действия по отказу в предоставлении преимущественного права, изложенного в уведомлении от 27.09.2016 являются правомерными.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В пункте 10 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъясняется, что, исходя из части 8 статьи 4 Закона, субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие, в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с нормами главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (статей 198, 200, 201), что для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, суд должен установить наличие одновременно двух условий:

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту,

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

При этом, исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 АПК РФ, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.

Как следует из материалов дела, ООО «Реликт» обратилось в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого по договору аренды нежилого помещения № 10184 от 06.12.2006 нежилого помещения -комнаты№ 2 первого этажа общей площадью 9 кв.м, расположенного по адресу: <...>, в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Комиссией по рассмотрению обращений субъектов малого и среднего предпринимательства об отчуждении арендуемого муниципального имущества в рамках реализации преимущественного права 26.09.2016 рассмотрено заявление ООО «Реликт», в реализации преимущественного права на его приобретение отказано, о чем составлено уведомление от 27.09.2016 № 27266ш.

В соответствии с пунктом 1 Положения о департаменте муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, утвержденного постановлением администрации города Красноярска от 23.05.2013 № 110-р Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее - Департамент) является органом администрации города Красноярска, осуществляющим управление и распоряжение муниципальной собственностью города Красноярска.

В соответствии с пунктами 28, 29, 30 указанного положения Департамент принимает решение о приватизации муниципального имущества, в том числе объектов муниципального жилищного фонда, продаже земельных участков в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации, правовыми актами города; является продавцом муниципального имущества; создает комиссии по вопросам приватизации, передаче в аренду муниципального имущества (за исключением объектов муниципального жилищного фонда), а также земельных и лесных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Таким образом, Департамент является уполномоченным органом по решению вопросов о предоставлении расположенного на территории города Красноярска муниципального имущества в собственность заинтересованным лицам, решение вынесено компетентным органом.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ) регулируются отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Так, статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на дату подачи заявления о выкупе ООО «Реликт» и принятия оспариваемого решения) определено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при соблюдении следующих условий:

– арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

– отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

– арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

– сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с положениями статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу норм статьи 9 Федерального закона № 159ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Соответствие ООО «Реликт» признакам, перечисленным в статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ, а также факт подачи заявления о выкупе арендуемого с 2007 года помещения подтверждается материалами дела и ответчиками не оспаривается. Вместе с тем, основанием отказа в силу приведенных норм права может послужить также недопустимость отчуждения арендуемого имущества в соответствии с иными федеральными законами.

Так, исходя из буквального толкования пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ прежде всего возможность реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества обусловлена его нахождением в государственной или муниципальной собственности и правовым характером имущества как недвижимой вещи.

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 разъяснено, что по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Из буквального содержания дополнительных соглашений от 25.06.2007 и от 16.07.2014 к договору аренды № 10184 следует, что передаваемое в аренду заявителю помещение № 2 площадью 9 кв.м. является частью помещения подъезда общей площадью 36,5 кв.м. В акте приема-передачи от 25.06.2007, прямо указано на передача арендатору помещения № 2 площадью 9 кв.м являющегося бывшей колясочной.

Из совокупности представленных доказательств (акт проверки № 579 от 13.09.2016, технический паспорт по состоянию на 29.03.2003, технический паспорт от 26.03.2014, пояснений лиц, участвующих в деле) следует, что арендуемая площадь - 9 кв. м в доме 3 по пр. Мира представляет собой часть подъезда первого этажа (лестничная клетка). Как следует из содержания экспликации первого этажа вышеперечисленных технических паспортов, спорная площадь 9 кв.м. не обособлена от остальной части подъезда, а только частично огорожена одной не закрытой перегородкой.

В судебном заседание стороны также подтвердили, что указанная площадь до настоящего времени является частью лестничной клетки, частично огороженной, но не обособленной для целей индивидуального использования заявителем. Ссылки заявителя на фактическое использование спорного помещения только в целях прохода в ранее выкупленное им помещение № 150 не идентично понятию обособленности объекта недвижимого имущества.

Наличие одного простенка, частично отгораживающего какую-то площадь от общей площади помещения подъезда, не равнозначно понятию обособленности помещения. Изолированность и обособленность помещения определяется кадастровым инженером при выполнении кадастровых работ и постановки на кадастровый учет. Как уже указывалось ранее, в силу сохраняющей свою силу позиции Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации объектом договора в рамках Федерального закона № 159-ФЗ может выступить только поставленное на кадастровый учет и зарегистрированное в ЕГРП помещение.

Из представленных в материалы дела документов следует, что спорное помещение функционирует в совокупности с остальной частью помещения лестничной клетки. В настоящее время не обособлено и на кадастровый учет не поставлено.

Возможность реализовать право преимущественного выкупа в отношении не обособленного помещения, представляющего собой часть лестничной клетки, законом не предусмотрена. Вывод об отсутствии права потребовать выкупа такого имущества, в том числе при наличии технической возможности обособления помещения в будущем подтверждена сложившейся судебной практикой (в частности, Определение ВАС РФ от 16.07.2010 по делу А53-26511/2009, Определение ВАС РФ от 20.02.2012 по делу № А25-852/2009 Определение ВАС РФ от 30.11.2012 делу № А76-23622/2011, Определение ВС от 19.12.2016 по делу А73-16082/2015, Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 28.07.2016 по делу А33-16230/2015 и др.).

Кроме того, при рассмотрении настоящего спора достоверных доказательств возможности обособления в будущем спорного помещения без какого-либо ущерба иному имуществу многоквартирного дома и с соблюдением обязательных требований, в том числе противопожарной безопасности, санитарных норм и правил и др., заявитель суду не представил. При таких обстоятельствах ссылки ООО «Реликт» на отсутствие необходимости в использовании спорного объекта в целях прохода по общей лестнице многоквартирного дома либо доступа к лифту, а равно о фактическом его использовании только в целях эксплуатации принадлежащего ему стоматолагического кабинета и возможности установки двери, препятствующей свободному доступу в данное помещение, не имеет правового значения для решения вопроса о наличии либо отсутствии основании для заключения договора купли-продажи по правилам Федерального закона № 159-ФЗ.

Кроме того, как уже указывалось ранее, вторым обязательным условием для реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества является наличие права государственной либо муниципальной собственности на соответствующее имущество.

В обосновании позиции об отнесении спорного имущества к муниципальной собственности заявитель ссылается на содержание договора аренды от 06.12.2006 № 10184 (в редакции дополнительных соглашений к нему), в которых указано, что Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска действует от имени собственника муниципального имущества и передает в аренду помещение площадью 9 кв.м, имеющее реестровый номер СТРО9456, то есть внесенное в реестр муниципальной собственности.

Вместе с тем, доказательства того, что спорное помещение является муниципальной собственностью, в том числе на дату включение его в договора аренды фактически было отражено в реестра муниципальной собственности, материалы дела не содержат. Ссылка в договоре аренды не является допустимым доказательством наличия права муниципальной собственности на недвижимое имущество. Выписка из реестра муниципальной собственности по состоянию на текущую дату свидетельствует об отсутствии спорного помещения в указанном реестре. Представленный Департаментом муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Красноярска перечень муниципальных нежилых помещений, числящихся в реестре муниципальной собственности, расположенных в доме 3 на пр. Мира также не содержит соответствующих сведений в отношении спорного помещения.

Согласно письму Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска на момент заключения договора аренды от 06.12.2006
№ 10184 в реестре муниципальной собственности нежилые помещения по пр-ту Мира, 3 учитывались под одним реестровым номером СТР09456, общая площадь помещений составляла 944,8 кв.м. Впоследствии по результатам технической инвентаризации, нежилые помещения выделены в отдельные реестровые номера и под указанным номером учтено помещение № 129, которое на основании распоряжения администрации г. Красноярска от 01.11.2010 № 5246-недв исключено из реестра муниципальной собственности. При этом материалы настоящего дела также не содержат доказательств того, что помещение № 129 является спорным помещением, рассматриваемым в рамках настоящего дела.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество право собственности муниципального образования на спорное помещение также не зарегистрировано. Доказательства обратного заявителем суду не представлены.

При этом право муниципальной собственности, зарегистрированное на первоначально переданные по договору аренды от 06.12.2006 № 10184 помещения, площадью 27.5 кв.м. не свидетельствуют о наличии такого же права в отношении спорного помещения площадью 9 кв.м., включенного в договора аренды в 2007 году.

Ссылка заявителя на то, что все собственники помещений в многоквартирном жилом доме, в котором находится спорное помещение, осведомлены о его использовании ООО «Реликт» и не заявляют возражений против такого порядка использования, равно как и указание на то, что при исчислении платы за содержание общедомового имущества управляющей компанией указанные 9 кв.м. не учитываются, не имеет правого значения, поскольку названные обстоятельства не влекут возникновения либо перехода прав собственности на недвижимое имущество. Заключенные органом местного самоуправления договоры на передачу имущества в аренду, подписные листы собственников помещений, равно как и квитанции о начислении платы за содержание не являются надлежащим доказательствами, подтверждающими наличие либо отсутствие права собственности у определенного лица на объект недвижимого имущества.

Согласно статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Согласно статье 212 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (пункт 2). Особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом (пункт 3). Права всех собственников защищаются равным образом (пункт 4).

Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (пункт 1). Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (пункт 2). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (пункт 3). Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

При этом, в силу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

В частности, в силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

Таким образом, законом определен перечень имущества являющимся общим имуществом в многоквартирном жилом доме на который распространяется режим общей долевой собственности.

В рассматриваемом случае спорное помещение находится в составе многоквартирного жилого дома. Данный факт подтверждается представленными в материалы дела техническими паспортами и сторонами не оспаривается. В то же время многоквартирный жилой дом по адресу <...>, в состав которого входит спорное помещение площадью 9 кв.м., был введен в эксплуатацию в 1983 году, то есть до введения в действие как Жилищного кодекса Российской Федерации, так и Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона о регистрации прав на недвижимое имущество.

Вместе с тем, такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга согласно пункту 1 Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".

Однако с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим лестничных клеток, чердачных и подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент спорные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как в случае выделения помещений для самостоятельного использования, такие коммуникации сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев, равно как и их отсутствие не препятствует возникновению права общей долевой собственности в отношении не обособленных и используемых в качеств общего имущества.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи, подвалы и лестничные клетки (пролеты), то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.

Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23.12.1993 N 2275, статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново. Приведенная правовая позиция нашла свое отражение в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 02.03.2010 № 13391/09.

Таким образом, для рассмотрения заявленного спора правовое значение имеет дата приватизации первой квартиры в многоквартирном жилом доме, в состав которого входит спорное помещение; факт обособления (формирования, учета) спорного помещения для самостоятельного использования либо эксплуатации его в качестве общего имущества домовладельцами по состоянию на указанную дату. Последующее переооборудования относимого к общему имуществу многоквартирного жилого дома помещения в целях индивидуального его использования (в том числе, для эксплуатации в качестве части стоматологического кабинета или прохода в него, магазина или иных целей) на решение рассматриваемого вопроса не влияет. Также и само по себе предоставление подобного помещения органом местного самоуправления в аренду отдельным лицам не влечет прекращения ранее возникшего права общей долевой собственности на него.

Аналогичная позиция изложена в определении ВАС РФ от 30.11.2012 по делу А76-23622/2011 в отношении общего имущества в доме, являющегося колясочной, в определении ВАС РФ от 16.12.2013 по делу А33-15708/2011 в отношении общего имущества в доме, расположенного на первом и девятом этаже.

В рассматриваемом случае 9 кв.м нежилого помещения первого этажа, расположенного по адресу: <...> является частью общеподъездной лестничной клетки многоквартирного жилого дома частично огороженного перегородкой и предназначенного к использованию в качестве общего имущества домовладельцев. Доводы заявителя о предназначенности эксплуатации данной части подъезда не в качестве колясочной не подтверждены какими-либо документами, а кроме того, сам факт их эксплуатации при обслуживании лифтерной не опровергает вывод суда о характере использования в качестве общего имущества домовладения, поскольку характер такого помещения как лифтерная не свидетельствует об индивидуальном использовании спорной части подъезда.

Как следует из материалов дела, впервые спорное помещение площадью 9 кв.м было выделено (учтено) для индивидуального использования путем его предоставления в аренду заявителю по договору от 06.12.2006 № 10184 путем подписания дополнения к нему от 25.06.2007 № 2.

В то же время согласно представленным в материалы дела документам, первая квартира в жилом доме по адресу: <...> была приватизирована в 1992 году. Следовательно, с указанной даты в силу закона возникло право собственности на общее имущество в указанном многоквартирном жилом доме.

Представленными в материалы дела документами не подтверждается предположение заявителя (ООО «Реликт») о вероятном использовании спорного помещения на указанную дату в каких-либо индивидуальных, а не общедомовых целях. Напротив, из представленных в материалы дела технического паспорта по состоянию технического паспорта по состоянию на 29.04.2003, а также на более позднюю дату (26.03.2014) следует, что спорное помещение не было обособленно от общей площади подъезда и лестничных клеток дома (поэтажный план 1 этажа жилого здания, экспликация к поэтажному плану жилого дома). Вплоть до заключения договора аренды и передачи спорного помещения в 2007 году данное помещение не имело какого-либор самостоятельного назначения, отличного от указанного в техническом паспорте назначении (лестничная клетка). Доказательства обособленности спорного помещения и его специальное использование в каких-либо индивидуальных целях в 1992 году с последующим приведение в первоначальное состояние общей лестничной клетки к моменту составления технического паспорта дома в 2003 году заявителем не представлено. Доводов о наличии оснований предполагать указанные обстоятельства не приведено.

При этом и в последующем при предоставлении помещения в аренду заявителю, а равно при подаче им заявления о выкупе спорное помещение не было изолировано для индивидуального использования. Согласно акту проверки № 579 от 13.09.2016 комната № 3 используется для доступа в жилые помещения дома, а также ООО «Реликт» для доступа в принадлежащее на праве собственности помещение № 150. Доказательства иного заявителем не представлено.

При изложенных обстоятельствах, поскольку спорное помещение на дату приватизации первой квартиры в многоквартирном жилом доме не было предназначено (учтено) для самостоятельного использования в целях не связанных с обслуживанием жилого дома и доказательств того, что оно фактически было обособлено и не использовалось в качестве общего имущества домовладельцами в материал дела не представлено, с учетом вышеизложенной правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, суд пришел к выводу, что спорное помещение относится к категории имущества общего пользования, на которое в момент первой приватизации квартиры в силу закона возникло право общей долевой собственностью собственников помещений многоквартирного жилого дома в силу закона.

Отсутствие оборудования для обслуживания многоквартирного жилого дома само по себе не свидетельствует об отсутствии оснований для признания общим имуществом жилого дома. В рассматриваемом случае спорная площадь представляет собой часть лестничной площадки жилого дома, частично отгороженного и предназначенного для использования в качестве колясочной. Наличие возможности жильцов воспользоваться лестницей в многоквартирном жилом доме и без использования спорного помещения, не обособленного от общих мест пользования, также само по себе не исключает его отнесение к общему имуществу.

Согласно позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (пункты 2,3) к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Следовательно, отсутствие сведений о регистрации права общей долевой собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не свидетельствует о нахождении имущества в муниципальной собственности, так как право общей долевой собственности на места общего пользования с многоквартирном жилом доме не подлежат отдельной государственной регистрации в обязательном порядке, признается существующим в силу закона.

Согласно нормам статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Федеральный закон № 159-ФЗ не содержит исключений из указанного правила, поскольку регулирует вопросы выкупа только имущества, находящегося в государственной или муниципальной, а не в общей долевой собственности. Предусмотренное указанным федеральным законом право может быть реализовано только при соблюдении в совокупности условий, предусмотренных статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ, в том числе, нахождения арендуемого имущества в собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности.

Таким образом, поскольку спорное помещение не является обособленным объектом недвижимости и относится к общему имуществу многоквартирного жилого дома, на которое до заключения договора с ООО «Реликт» в силу закона возникло право общей долевой собственности, то принятое Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска решение об отказе обществу с ограниченной ответственностью «Реликт» в реализации преимущественного права на приобретение в собственность указанного нежилого помещения, арендуемого по договору от 06.12.2006 № 10184, изложенное в уведомлении от 27.09.2016 № 27266ш является законным и обоснованным.

В силу пункта 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

На основании изложенного, с учетом установленных по делу обстоятельств, суд пришел к выводу, что заявление общества с ограниченной ответственностью «Реликт» не подлежит удовлетворению.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по настоящему делу, с учетом дела подлежит отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 174, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

О.Г. Федорина