Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Альтергот М.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Арцах» (Красноярский край, <...>)

к муниципальному образованию Балахтинский район в лице администрации Балахтинского района (Красноярский край, Балахтинский район, п. Балахта)

об обязании зарегистрировать переход права собственности на нежилое здание (баня) общей площадью 275,4 кв.м., кадастровый номер 24:03:000000:0000:04:204:002:000060340: 001:20000, расположенное по адресу: Россия, <...> зд. 1,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Балахтинского района,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1- директора согласно протоколу собрания учредителей №4 от 25.12.2008, ФИО2 - представителя по доверенности от 15.03.2011 №1;

от ответчика: ФИО3- представителя по доверенности №15 от 01.02.2011;

от третьего лица (Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Балахтинского района): ФИО3- представителя по доверенности №15 от 01.02.2011,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Токмаковым Г.А.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Арцах» обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, к муниципальному образованию Балахтинского района о принятии решения о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание (баня) общей площадью 275,4 кв.м., кадастровый номер 24:03:000000:0000:04:204:002: 000060340:001:20000, расположенное по адресу: Россия, <...> зд. 1, и обязании регистрационной палаты зарегистрировать переход права собственности к ООО «Арцах».

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 07.04.2011 возбуждено производство по делу, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.

Определением арбитражного суда от 02.06.2011 произведена замена ответчика на муниципальное образование Балахтинский район, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Балахтинского района.

В судебном заседании представитель истца пояснил, что ответчиком по делу является муниципальное образование Балахтинский район в лице администрации Балахтинского района.

Представители истца поддержали иск, пояснив, что между ООО «Арцах» и МУМПП ЖКХ подписан договор купли-продажи на спорное здание, однако зарегистрировать право собственности невозможно, так как комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Балахтинского района не выдает техническую документацию и свидетельство о праве собственности на спорное здание. В связи с изложенным истец просил вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание «Баня», находящееся по адресу <...>, и обязать регистрационную палату зарегистрировать переход права собственности за ООО «Арцах».

Ответчик исковые требования отклонил по основаниям, указанным в отзыве, указав, что сделка заключенная между ООО «Арцах» и МУМПП ЖКХ (договор купли-продажи) является ничтожной, в связи с чем не влечет за собой правовых последствий. Кроме того, взаимозачеты по сделке с муниципальным имуществом запрещены, таким образом, у истца отсутствуют правовые основания для приобретения права собственности. Муниципальное образование является ненадлежащим ответчиком по настоящему иску, надлежащим ответчиком является продавец - МУМПП ЖКХ. Срок исковой давности, установленный статьей 196 Гражданского кодекса РФ, по заявленному требованию истек.

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Балахтинского района поддерживает доводы ответчика.

Третье лицо (Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю) представило в материалы дела отзыв на иск, согласно которому требование об обязании управления произвести регистрационные действия при отсутствии со стороны управления нарушения прав и законных интересов заявителя необоснованно и противоречит действующему законодательству.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между комитетом муниципального имущества и субсидий (собственник) и Балахтинским МППЖКХ (предприятие) подписан договор о передачи в полное хозяйственное ведение муниципального имущества №80 от 01.01.1998г.

В соответствии с пунктом 1.1. данного договора комитет муниципального имущества и субсидий (собственник) наделяет на праве хозяйственного ведения предприятие для осуществления его основных целей и задач основными и оборотными средствами на сумму 41726479 тыс. руб., в том числе основные средства 40208502 тыс.руб., оборудование 1265873 согласно бухгалтерскому балансу на 31.12.2001 инвентаризационной описи основных средств и перечню зданий и сооружений (в соответствии с техническим паспортом).

В пункте 2.1. договора указано, что имущество предприятия, закрепленное за ним на праве хозяйственного ведения, находится в муниципальной собственности.

В пункте 6.1. договора установлен срок его действия – до 01.02.2003.

В инвентаризационной ведомости по основным средствам на 01.01.2002 Балахтинского МПМПЖКХ указано здание бани 1958 года ввода в эксплуатацию, балансовой стоимостью на 01.01.2002 61999-59 руб.

Решением Балахтинского районного Совета депутатов от 24.08.2004 №26-220р разрешена продажа бани, находящейся на балансе Балахтинского Муниципального Унитарного Многоотраслевого Производственного Предприятия жилищно-коммунального хозяйства по цене, не ниже балансовой стоимости, с направлением вырученных от продажи средств на погашение кредиторской задолженности Предприятия.

По договору №1 от 08.02.2005г. истец обязался оформить на МУМ ПП ЖКХ документацию по проведению технической инвентаризации нежилого здания «Баня», расположенного по адресу: <...>.

В техническом паспорте (по состоянию на 10.02.2005) нежилого здания – бани, расположенного по адресу: <...> (Лит. В), описаны технические характеристики объекта.

Платежными поручениями от 04.02.2005 №002, от 17.02.2005 №001 ООО «Арцах» за Балахтинское МКМ ПП ЖКХ оплатило 11939 руб. 73 коп. за проведение технической инвентаризации по договору №1 от 08.02.2005.

Между Балахтинским муниципальным унитарным многоотраслевым производственным предприятием жилищно-коммунального хозяйства (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Арцах» (покупатель) подписан договор купли-продажи от 30.06.2005.

Солгано пункту 1.1. договора продавец продает, а покупатель покупает в собственность, находящееся в хозяйственном ведении продавца нежилое одноэтажное здание – баня общей площадью 275,4 кв.м, расположенное по адресу: Россия, <...>, рыночной стоимостью 207345 руб. 21 коп. с НДС.

Пунктом 3.1. договора стороны согласовали, что продавец имеет задолженность перед покупателем в размере 207345 руб. 21 коп.

Покупатель погашает задолженность продавца в размере 207345 руб. 21 коп. (пункт 3.2. договора).

Покупатель обязуется зарегистрировать имущество в установленном законодательством порядке, после передачи необходимых документов заказчиком (пункт 2.1. договора).

Здание передано Балахтинским Муниципальным Унитарным Многоотраслевым Производственным Предприятием жилищно-коммунального хозяйства обществу с ограниченной ответственностью «АРЦАХ» по акту приема-передачи от 30.06.2005 в состоянии, требующем капительного ремонта.

Распоряжением администрации Балахтинского района Красноярского края от 20.10.2005 №235 разрешено директору Балахтинского МППЖКХ ФИО4 реализацию здания бани по адресу: <...>, по цене не ниже балансовой стоимости.

На основании постановления администрации Балахтинского района № 145 от 11.05.2002 31.10.2005 зарегистрировано право муниципальной собственности муниципального образования Балахтинский район на здание бани по адресу: <...>, выдано свидетельство о государственной регистрации права серия ДР № 003089 (запись регистрации 24-24-33/002/2005-474).

Между Балахтинским муниципальным унитарным многоотраслевым производственным предприятием жилищно-коммунального хозяйства (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «АРЦАХ» (покупатель) подписан договор купли-продажи от 03.11.2005.

Солгано пункту 1.1. договора продавец продает, а покупатель покупает в собственность, находящееся в хозяйственном ведении продавца нежилое одноэтажное здание (Лит. В) – баня, с кадастровым номером 24:03:000000:04:204:002:000060340:0001:20000, общей площадью 275,4 кв.м, расположенное по адресу: Россия, <...>.

В пункте 1.2. указано, что продажа имущества осуществляется продавцом по распоряжению администрации Балахтинского района от 20.10.2005№235 погашением кредиторской задолженности долга в сумме 207345 руб. 21 коп. перед покупателем.

Покупатель погашает задолженность продавца в размере 207345 руб. 21 коп. (пункт 3.2. договора).

Согласно пункту 4.1. договора право собственности на здание у покупателя возникает со дня государственной регистрации после сделки купли-продажи.

Из договора о проведении зачета взаимных требований, подписанного между Балахтинским муниципальным унитарным многоотраслевым производственным предприятием жилищно-коммунального хозяйства (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Арцах» (покупатель) от 03.11.2005 следует, что стороны провели зачет взаимных требований на сумму 207 345 руб. 21 коп., дата проведения зачета-03.11.2005. Задолженность Балахтинского МУМ ПП ЖКХ перед ООО «Арцах» составляет 12 883 руб. 02 коп.

Между истцом и Балахтинским Муниципальным унитарным многоотраслевым производственным предприятием жилищно-коммунального хозяйства составлен акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 29.07.2005г., в соответствии с которым определена задолженность МУП в размере 220228 руб. 23 коп.

Истец письмом от 17.02.2009 обратился к Главе Балахтинского района с просьбой передать документы для оформления бани в регистрационной палате.

Письмом от 05.03.2008г. истец просил Главу Балахтинского района о содействии по оформлению здания бани.

В письме от 21.04.2008 №5 истец обращался к главе Балахтинского района с просьбой ускорить процесс оформления прав продавца на проданное по договору купли-продажи здание.

Претензией от 12.01.2009 №1 истец обратился с требованием к комитету по управлению муниципальным имуществом о предоставлении всех необходимых документов для регистрации бани за ООО «Арцах».

Прокуратура Балахтинского района на заявление ООО «Арцах» письмом от 27.01.2011 №175-ж 2011 сообщила о результатах проверки, указав, что ООО «Арцах» необходимо обратится в суд с требованием о регистрации перехода права собственности на основании заключенного договора купли-продажи.

Балахтинское МУМ ПП ЖКХ 05.03.2010 снято с учета в налоговом органе по решению Арбитражного суда Красноярского края от 28.04.2007 по делу № А33-3943/2007, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц от 30.05.2011 №526.

В связи с ликвидацией продавца по договора купли-продажи, уклонением ответчика от предоставления документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, истец просит суд вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание «Баня», находящееся по адресу <...>, и обязать регистрационную палату зарегистрировать переход права собственности за ООО «Арцах».

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 11 Гражданского кодекса РФ, статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами, осуществляющими государственную регистрацию. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных названным Кодексом и иными законами.

В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента такой регистрации.

Предметом требований истца является требование о государственной регистрации перехода права собственности к обществу с ограниченной ответственностью «Арцах» на основании договора купли-продажи от 03.11.2005. Основанием иска истец указал статью 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности. В этой ситуации государственная регистрация сделки и перехода права собственности производится на основании решения суда.

В соответствии с пунктом 62 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При ликвидации продавца – юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса РФ или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности. В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Таким образом, исходя из указанных разъяснений, не предусматривается возможность обращения в суд покупателя до его обращения в регистрирующий орган в случае ликвидации продавца по договору купли-продажи. В этом случае допускается возможность обжалования только отказа регистрирующего органа в регистрации права собственности в порядке главы 25 Гражданского процессуального кодекса и 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Факт ликвидации продавца по договору купли -продажи от 03.11.2005 подтвержден представленной в дело выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц от 30.05.2011 №526.

Вместе с тем, истец, до обращения с настоящим иском не обращался с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в регистрирующий орган. Соответствующие доказательства суду не представлены.

При таких обстоятельствах исковые требования о принятии решения о государственной регистрации перехода права и об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю произвести государственную регистрацию перехода права собственности на общество с ограниченной ответственностью «Арцах» на объекты недвижимого имущества являются необоснованными.

При этом вопрос о возникновении у ООО «Арцах» права собственности на спорные объекты недвижимости подлежит разрешению как при оспаривании отказа регистрирующего органа в государственной регистрации права собственности, так и по делу об истребовании данного имущества из чужого незаконного владения.

Кроме того, истцом избран способ защиты нарушенных прав - путем обращения с иском к лицу, не являющемуся стороной по сделке (договора купли-продажи от 03.11.2005), то есть к ненадлежащему ответчику. Муниципальное образование Балахтинский район в лице администрации Балахтинского района не является правопреемником Балахтинское МУМ ПП ЖКХ -продавца по договору купли-продажи от 03.11.2005. По этой причине заявленные к указанному учреждению требования о государственной регистрации перехода права также не подлежат удовлетворению. Предъявление иска к ненадлежащему ответчику является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности, установленный статьей 196 Гражданского кодекса РФ. Согласно статье 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (часть 2 статьи 199 Гражданского кодекса РФ, постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 и 15.11.2001 № 15/18) .

В связи с тем, что в удовлетворении иска судом отказано по существу, рассмотрение вопроса о применении срока исковой давности к настоящему иску не требуется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально удовлетворенным требованиям. Государственная пошлина в сумме 4 000 рублей на основании данной нормы закона подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 65, 110, 156, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ :

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Арцах» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 4000 руб. государственной пошлины.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд.

Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

М.А. Альтергот