Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Рудовой Л.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 от 11.01.2009 (г. Красноярск)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (г. Красноярск)

о признании недействительным договора аренды, взыскании 1 227 830 руб. 88 коп. неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика: ФИО3 (г.Красноярск), ФИО4 (г.Красноярск), ФИО5 (г. Красноярск),

при участии в судебном заседании:

истца ФИО1 (паспорт) – предпринимателя согласно свидетельству серия 24 № 004671573),

от ответчика: ФИО6 (паспорт) – представителя по доверенности от 10.06.2009.

при ведении протокола судебного заседания судьей Л.А. Рудовой

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО4 о признании недействительными договоров аренды от 10.04.2006, от 15.11.2006, взыскании 1 227 830 руб. 88 коп., в том числе 955 300 руб. неосновательного обогащения, 272 530 руб. 88 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 26.01.2009 возбуждено производство по делу, назначено предварительное судебное заседание.

Ответчик в судебном заседании 27.04.2009 пояснила, что в связи с расторжением брака изменила фамилию на ФИО2

С учетом изменения истцом исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом рассматриваются исковые требования о признании недействительными договоров аренды от 10.04.2006, от 15.11.2006, применении последствий недействительности сделки в виде взыскания арендной платы в размере 955 300 руб., взыскании проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 272 530 руб. 88 коп.

Определением от 26.06.2009 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО3 (г.Красноярск), ФИО4 (г.Красноярск), ФИО5 (г. Красноярск).

Истец, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО3, ФИО4, ФИО5, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в заседание 21.09.2009 не явились. ФИО4 и ФИО5 представлены ходатайства о рассмотрении спора в их отсутствие. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в их отсутствие.

Ко дню судебного заседания 21.09.2009 в арбитражный суд поступило ходатайство истца об отложении судебного разбирательства в связи с отъездом истца. К ходатайству приложены распечатки электронных билетов на имя Кругом А., из которых следует, что истец убыл из г. Красноярска 18.09.2009, прибытие в г. Красноярск планируется 21.09.2009.

В соответствии с пунктом 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.

Таким образом, отложение судебного разбирательства является правом, а не обязанностью суда. Учитывая дату возвращения истца в г. Красноярск, арбитражный суд и длительный срок рассмотрения заявленного в рамках настоящего дела спор, арбитражный суд не находит оснований для отложения судебного разбирательства. Процессуальные права истца и обеспечение возможности его участия в судебном заседании могут быть обеспечены путем объявления перерыва. В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлен перерыв до 13 час. 00 мин. 28.09.2009, о чем вынесено протокольное определение. Информация о времени и месте продолжения судебного заседания размещена арбитражным судом на своем официальном сайте в сети Интернет и на доске объявлений в здании суда (публичное объявление о перерыве и продолжении судебного заседания в соответствии с разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, информационное письмо от 19.09.2006 № 113). После окончания перерыва заседание продолжено при участии истца – индивидуального предпринимателя ФИО1 (паспорт), от ответчика: ФИО6 (паспорт) – представителя по доверенности от 10.06.2009.

В судебном заседании 28.09.2009 истец представил уведомление от отзыве доверенности, выданной на имя ФИО7.

В обоснование заявленных требований истец указывает следующее:

– между сторонам заключены договоры аренды от 15.11.2006, от 10.04.2006. По истечении срока действия договора аренды от 10.04.2006 он был перезаключен на новый срок, дата договора 01.05.2007, по которому арендодатель ФИО4 выступала в качестве предпринимателя. Договор аренды от 15.11.2006 был прекращен досрочно по соглашению сторон.

– иск о взыскании неосновательного обогащения заявлен в связи с получением ответчиком арендных платежей по договорам аренды от 15.11.2006, от 10.04.2006, которые являются недействительными в связи с несоблюдением ответчиком требований жилищного законодательства при сдаче помещений в аренду. На месте сдаваемых помещений расположены квартиры, принадлежащие третьим лицам, следовательно, договор аренды противоречит статьям 17, 22, 23, 92, 94 ЖК РФ, статьям 288, 671 ГК РФ и является ничтожным в силу статьи 168 ГК РФ.

– представленный ответчиком отчет № 22/209 от 13.05.2006 об оценке с целью определения рыночной стоимости аренды недвижимого имущества в месяц, является доказательством того, что гр.ФИО2 предоставлялись в аренду жилые помещения дома № 96 с целью извлечения незаконного дохода (получаемая арендная плата за нежилые помещения в несколько раз превышает арендную плату за жилые помещения).

– На основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации истцом начислены проценты за пользование чужими денежными средствами, которые заявлены ко взысканию наряду с неосновательным обогащением.

Ответчик представил письменный отзыв и дополнительные пояснения к нему, согласно которым иск не признает в соответствии со следующим:

– согласно Техническому заключению Красноярскгражданпроекта от 25.05.2006 №10-1651/15 обследованный дом по ул.Карла Маркса, 96 является нежилым. Согласно ответа Красноярского отделения филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» за № 03808/3014 от 23.04.2009г. по данным инвентарного дела из квартир №№1, 2, 5 и части подвального помещения образовано нежилое помещение № 3 общей площадью 192,2 кв.м.

– На момент заключения оспариваемых договоров аренды и до 14.12.2007г. ФИО8, 14.12.1989г.р., являлся несовершеннолетним. Ответчица как мать несовершеннолетнего ФИО4. была вправе распоряжаться принадлежащей ему ½ долей квартиры № 1 в силу закона.

– Что касается ½доле ФИО3 в квартире № 1, то указанная ½ доля является совместным имуществом супругов и ФИО9 была вправе ею распоряжаться, т.к. в силу указанных норм права следует, что при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом предполагается, что он действует с согласия другого супруга не зависимо от того, кем из участников совместной собственности совершается сделка по распоряжению общим имуществом. Кроме того, согласие и ФИО3 и ФИО4 на производство реконструкции (перепланировки) и перевода из жилого фонда в нежилой указанных помещений подтверждается нотариально удостоверенными Согласием от 30.08.2004г. и Доверенностью от 10.01.2008г. (т.е. непосредственно по достижению совершеннолетия) соответственно.

– Согласно п. 1.1. договора аренды нежилого помещения от 10.04.2006г. истец принял во
временное владение и пользование комнаты № 10, 12, 14, а согласно Акта № 1 приема-передачи от 18.04.2006г. к указанному договору - комнаты №№ 6, 7, 8, 9, 10, 12, 14 нежилого помещения № 3 по адресу: <...> согласно плана

– Согласно п. 1.1. договора аренды нежилого помещения от 15.11.2006г. и Акта № 2 приема-передачи от 15.11.2006г. к указанному договору - комнаты №№ 3, 5 нежилого помещения № 3 по указанному адресу согласно плана.

– Согласно Постановлению Администрации г.Красноярска № 1394 от 07.08.98г. квартира №2, принадлежащая ФИО10, переведена в нежилое помещение.

– Нежилые помещения соответствующие бывшей квартире №2 в аренду истцу по оспариваемым им договорам аренды ответчиком не передавались. Предметом договоров аренды является нежилое помещение № 3 (комнаты 3, 5, 10, 12, 14).

– Поскольку согласно пунктам 1.1 и 1.3 договора от 15.11.2006 истцу фактически были переданы нежилые помещения, которыми он беспрепятственно пользовался в коммерческих целях, факт нарушения его прав ответчиком отсутствует. В силу статьи 4 АПК РФ у истца отсутствует право на обращение в арбитражный суд.

– судебные акты по делам № А33-8643/2008, А33-15369/2007 не имеют силы преюдиции для рассмотрения спора заявленного в рамках настоящего дела.

– поскольку являющееся предметом спора помещение образовано как нежилое с 1998 г. , нормы ЖК РФ о переводе жилого помещения в нежилое в данном деле не применимы. Дом по адресу ул. К.Маркса-96, в котором расположено арендованное истцом помещение не относится к предусмотренным ст. 9 ЖК РСФСР видам жилищного фонда. Оплата за энергоресурсы и канализацию производилась ответчиком по тарифам для нежилых помещений.

– требование истца о применении последствий недействительности сделки является необоснованным, поскольку в данном случае двусторонняя реституция невозможна, со стороны истца арендованные помещения освобождены, хотя и не были сданы по акту приема-передачи. Согласно представленному отчету независимой оценки о ставка арендной платы, существовавших в период исполнения сторонами оспариваемых договором аренды следует, что полученное ответчиком от истца возмещение существенно меньше существовавших в тот период среднерыночных ставок арендной платы.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4 представил письменные пояснения, указав следующее. Реконструкция бывшей квартиры № 1 по ул. К.Маркса, 96, собственником которой является ФИО4 и дальнейшая сдача в аренду нежилого помещения № 3 проводилась силами ФИО4 (ФИО11) – матерью ФИО4 с его согласия. В последующем, при достижении совершеннолетия ФИО4 выдана доверенность на управление его недвижимым имуществом и представление его интересов. В иске ФИО1 третье лицо ФИО4 просит отказать.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО5, представила письменные пояснения, указав следующее. Нежилые помещения бывшей квартиры № 2 в аренду по оспариваемым договорам не сдавались. В иске ФИО1 третье лицо ФИО5 просит отказать.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

ФИО4 (арендодателем) и предпринимателем, осуществляющим деятельность без образования юридического лица, ФИО1 (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения от 10.04.2006.

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель передает во временное владение и пользование (аренду) арендатору нежилые помещения, расположенные на цокольном этаже здания по адресу <...>, нежилое помещение № 3, комнаты 10, 12, 14 общей площадью 95 кв.м., в том числе торговой площадью 37,8 кв.м. Согласно пункту 1.3 договора объект изображен и выделен цветом на поэтажном плане, являющемся неотъемлемой частью договора. В силу пункта 2.1 договор вступает в силу с 10.04.2006 и действует до 31.12.2006. Пунктом 4.1 договора арендная плата установлена в размере 65 455 руб. в месяц.

По акту № 1 от 18.04.2006 ФИО4 передала, а индивидуальный предприниматель ФИО1 приняла в аренду нежилое помещение № 3 комнаты 6, 7, 8, 9, 10, 12, 14, расположенное по адресу <...> – согласно плана, для использования под магазин розничной торговли по договору аренды нежилого помещения от 10.04.2006. В акте № 1 стороны указали, что техническое состояние нежилого помещения является удовлетворительным и позволяет его использовать в целях, предусмотренных пунктом 1.1. договора.

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель передает во временное владение и пользование (аренду) арендатору нежилые помещения, расположенные на цокольном этаже здания по адресу <...>, нежилое помещение № 3 (комнаты №№ 3, 5) общей площадью 54,9 кв.м. Согласно пункту 1.2 договора объект изображен и выделен цветом на поэтажном плане, являющемся неотъемлемой частью договора. В силу пункта 2.1 договор вступает в силу с 01.12.2006 и действует до 31.11.2007. Пунктом 4.1 договора арендная плата установлена в размере 40 000 руб. в месяц.

По акту № 2 от 15.11.2006 ФИО4 передала, а индивидуальный предприниматель ФИО1 приняла в аренду нежилое помещение № 3 (комнаты 3, 5), расположенное по адресу <...> – согласно плана, для использования под выставочный зал по договору аренды нежилого помещения от 15.11.2006. В акте № 1 стороны указали, что техническое состояние нежилого помещения является удовлетворительным и позволяет его использовать в целях, предусмотренных пунктом 1.1. договора аренды.

Согласно представленным в материалы дела копиям расходных кассовых ордеров от 09.04.2007 № 18, от 20.03.2007 № 16, от 10.03.2007 № 15, от 28.02.2007 № 4, от 19.02.2007 № 3, от 12.01.2007 № 1, от 22.12.2006 № 80, от 22.11.2006 № 79, от 15.11.2006 № 78, от 13.11.2006 № 77, от 10.11.2006 № 76, от 10.10.2006 № 17, от 11.09.2006 № 15, от 10.08.2006 № 12, от 08.08.2006 № 1, от 25.07.2006 № 16, от 13.06.2006 № 6, от 10.05.2006 № 3, а также платежных поручение от 12.12.2006 № 55 и от 25.12.2006 № 82 предприниматель ФИО1 произвела оплату по договорам аренды всего в сумме 949 545 руб.

В связи с расторжением брака гражданке ФИО4 присвоена фамилия ФИО2, что подтверждается представленным в материалы дела свидетельством о расторжении брака от 11.12.2008 <...>.

На основании договора с ФИО2 обществом с ограниченной ответственностью «Оценка и Консалтинг» произведена независимая оценка рыночной стоимости аренды в период с 10.04.2006 по 01.11.2007 нежилого имущества - нежилого помещения № 3 комнаты № 3, 5 общей площадью 54,6 кв.м. и комнаты № 10, 12, 14 общей площадью 95 кв.м., в том числе торговой площадью 37.8 кв.м., расположенных по адресу <...> в г. Красноярске. Согласно отчету от 13.05.2009 № 22/2009 итоговая величина стоимости объекта оценки определена в размере 1 500 руб. за один квадратный метр в месяц.

В материалы дела представлены копии части поэтажного плана строения лит. А3 по ул. Карла Макса, 96 (подвал и 1 этаж), составленные 22.11.2005 ФГУП «Ростехинвентаризация» (Красноярское отделение филиала по Красноярскому краю). Как следует из поэтажных планов, комнаты №№ 3, 5, 6-9 расположены на первом этаже, а комнаты №№ 10, 12, 14 – в подвале указанного здания.

Согласно экспликации к плану здания № 96 по ул. Карла Маркса (технический паспорт жилого здания, составленный ФГУП «Ростехинвентаризация»), в состав помещения № 3 общей площадью 192,2 кв.м. вошли квартиры №№ 1, 2, 5 и часть подвального помещения, в состав помещения № 4 общей площадью 15,9 кв.м. – квартиры №№ 3, 4 и подвальное помещение № 2.

В материалы дела представлены копии следующих документов:

– договора от 12.04.1993 № 1/107 на передачу квартиры в собственность граждан, согласно которому ФИО4 от своего имени от имени несовершеннолетнего ФИО4 приобрела в общую собственность граждан (в равных долях) жилое помещение – квартира № 1 в доме 96 по ул. К.Маркса в г. Красноярске; на основании договора выдано свидетельство приватизации жилого помещения от 12.05.1993 № 7990-в

– договора купли-продажи квартиры от 04.10.1995, согласно которому ФИО4 продала, а ФИО3 купил ½ доли квартиры № 1 в доме 96 по ул. К.Маркса в г. Красноярске. Согласно справке Красноярского отделения филиал Федерального государственного унитарного предприятия «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - федеральное бюро технической инвентаризации» от 12.11.2007 № 3125, по данным на 31.12.1998, квартира №1, расположенная по адресу: <...>, зарегистрирована на праве общей долевой собственности по 1/2 доле за ФИО3 на основании договора купли-продажи от 04.10.1995 №2043, удостоверенного нотариусом г. Красноярска ФИО12, и за ФИО4 на основании договора на передачу квартиры в собственность граждан от 12.04.1993 №7990-в.

– договора от 21.08.1996, согласно которому ФИО5 приобрела в собственность квартиру № 2 в доме 96 по ул. К.Маркса в г. Красноярске. Договор удостоверен нотариусом и 04.09.1996 зарегистрирован в Красноярском государственном предприятии технической инвентаризации.

– договора купли-продажи квартиры от 13.11.1997, согласно которому ФИО4 и ФИО3 приобрели в равную долевую собственность квартиру № 3 в доме 96 по ул. К.Маркса в г. Красноярске. Договор удостоверен нотариусом и зарегистрирован 20.11.1999 Краевым государственным центром технической инвентаризации и оценки зданий, строений, сооружений (Красноярским городским филиалом).

– договора купли-продажи квартиры от 28.12.1993, согласно которому ФИО4 приобрела в собственность квартиру № 4 в доме 96 по ул. К.Маркса в г. Красноярске. Договор удостоверен нотариусом и зарегистрирован 12.01.1994 в Красноярском государственном предприятии технической инвентаризации.

– договора на передачу квартиры в собственность граждан от 27.07.1993, согласно которому ФИО13 на основании Положения о приватизации жилого фонда в г. Красноярске приобретена в собственность квартира № 5 в доме 96 по ул. К.Маркса в г. Красноярске. Договор зарегистрирован 27.07.1993 в Красноярском государственном предприятии технической инвентаризации;

– договора купли-продажи квартиры от 13.10.2003, согласно которому ФИО4 приобретена в собственность квартира № 5 в доме 96 по ул. К.Маркса в г. Красноярске, а также свидетельства от 01.12.2003 о государственной регистрации права, согласно которому на основании договора купли-продажи от 13.10.2003 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края зарегистрировано право собственности на квартиру № 5 в доме 96 по ул. К.Маркса в г. Красноярске за ФИО4.

В материалы дела также представлена копия распоряжения департамента недвижимости администрации города Красноярска без номера и без даты, согласно которому МУП «Производственный жилищный ремонтно-эксплуатационный трест № 2 Центрального района» разрешено передать по акту приема-передачи на баланс ТСЖ «Модерн» жилой дом № 96 по ул. Карла Маркса. Согласно копии акта (накладной) приемки-передачи основных средств от 12.11.2001 жилой дом № 96 по ул. Карла Маркса передан на баланс ТСЖ «Модерн».

Согласно представленной в материалы дела копии постановления Администрации города Красноярска от 07.08.1998 № 1394 разрешено перевести квартиру № 2 в жилом доме № 96 по ул. Карла Маркса в нежилое помещение в целью размещения в нем офиса.

Комитет по архитектуре и градостроительству Администрации города Красноярска 09.03.2005 сообщил ФИО4 и ФИО3, что считает возможным перевод жилых помещений № 1, 3, 4, 5 по ул. К.Маркса, 96 в нежилой фонд для размещения офиса. В сообщении от 09.03.2005 также разъяснено, что после получения распоряжения администрации г. Красноярска о переводе из жилого фонда в нежилой, заказчик обязан обратиться в КАиГ с заявлением на выдачу АПЗ на разработку проекта реконструкции.

ОАО «Территориальный градостроительный институт «Красноярскгражданпроект» подготовлено положительное техническое заключение от 25.05.2006 № 10-1651/15 по результатам обследования технического состоянию строительных конструкций нежилого дома № 96 по ул. К.Маркса в г. Красноярске с целью определения надежности строительных конструкций после выполненной перепланировки.

В материалы дела представлена копия сообщения от 14.12.2006 № 581 Управления по делам ГО и ЧС при администрации г. Красноярска, адресованное в федеральный суд Центрального района г. Красноярска, из которого следует, что сотрудниками управления были рассмотрены материалы для перевода жилых помещений №№ 1-6 дома № 96 по ул. К.Маркса г. Красноярска в нежилой фонд для размещения офиса, при этом нарушений норм и правил пожарной безопасности не выявлено.

Письмом от 07.12.2007 Управление архитектуры администрации города Красноярска сообщило ФИО4 и ФИО3, что вопрос о подготовке распоряжения о переводе жилых помещений в жилом доме № 96 по ул. К.Маркса в нежилые с целью размещения магазина промышленных товаров в отношении помещений №№ 4 и5 рассмотрен, а в отношении помещения № 1 – находится на рассмотрении. Данным письмом также указано на необходимость представления выписки из домовой книги. Как следует из письма от 25.01.2008 Управление архитектуры администрации города Красноярска на основании решения архитектурно-планировочной комиссии от 14.01.2008 № 1, считает возможным устройство отдельного доступа к жилым помещениям № 4 и № 5 по ул. Карла Маркса, 96, с целью переводав нежилое только путем осуществления работ по реконструкции и с учетом требований градостроительного регламента территориальной зоны. В указанном письме С.В. Фомичено разъяснено, какие документы необходимо представить для получения разрешения на перевод нежилого помещения в жилое.

Службой строительного надзора и жилищного контроля Администрации Красноярского края 30.10.2008 проведены внеплановые мероприятия по государственному контролю в отношении жилых помещений – квартир № 1 и № 3 дома № 96 по ул.Карла Маркса в г. Красноярске. По результатам мероприятий составлен акт № 1640, согласно которому в ходе проведения проверки установлено, что указанное жилое здание полностью используется как нежилое (в том числе, помещения № 1 и № 3), выполнены работы по перепланировки и переустройству с целью использования помещений как нежилых и вывода из жилого фонда в нежилые помещения. Однако учитывая, что указанные помещения не выведены из состава жилого фонда, Службой принято решение направить информацию согласно статье 26 Жилищного кодекса РФ в ДГХ г. Красноярска для принятия мер.

Как следует из сообщения от 21.04.2009 № 7200 в Управлении архитектуры администрации города Красноярска отсутствует информация о переводе квартир №№ 1, 3, 4, 5 в доме 96 по ул. К.Маркса в г. Красноярске в нежилые.

Информация о правах на нежилые помещения в здании по адресу ул. К.Маркса, 96, в том числе на помещение 3 (комнаты 3, 5, 10, 12, 14) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края отсутствует, что подтверждается сообщениями УФРС России по Красноярскому краю от 19.03.2009 № 01/027/2009-711, от 01.11.2007 № 01/134/2007-856.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действия граждан и юридических лиц. В том числе гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу статьи 153 Гражданского Кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В соответствие со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Истцом и ответчиком подписаны договоры от 10.04.2006 и от 15.11.2006, являющиеся по своей правовой природе договорами аренды недвижимого имущества, правоотношения по которым регулируются параграфами 1, 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 650, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). При этом, если срок действия данного вида договора аренды не менее года, то договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Статьей 17 Жилищного кодекса РФ установлены пределы возможного правомерного использования жилых помещений. В частности определено, что жилое помещение предназначено для проживания граждан. При этом допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

В соответствии с пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Гражданского кодекса Российской Федерации, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 Кодекса (статья 288 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)). Как следует из статьи 16 Жилищного кодекса РФ к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. При этом квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Принятия решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения пунктом 6 статьи 14 Жилищного кодекса РФ отнесено к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений. Порядок и условия перевода жилого помещения в нежилое определены главой 3 (статья 22-24) Жилищного кодекса РФ.

Как следует из представленного в материалы дела технического паспорта (экспликации) и сообщения Красноярского отделения ФГУП «Ростехинвентризация» от 23.04.2009 в здании по адресу <...> образованы помещение № 3 – из квартир №№ 1, 2, 5 и части подвального помещения, а также помещение № 4 общей площадью 15,9 кв.м. – из квартир №№ 3, 4 и подвального помещения № 2. Таким образом, объектами аренды по рассматриваемым договорам от 10.04.2006 и от 15.11.2006 являются жилые и подвальные помещения дома № 96 по ул. К.Маркса в г. Красноярске.

Часть указанных помещений являются квартирами, предназначенными для проживания физических лиц, и отнесены к жилому фонду, что подтверждается копиями договоров купли-продажи жилых помещений, распоряжения департамента недвижимости администрации города Красноярска.

В материалы дела представлены документы подтверждающие совершение ответчиком действий, направленных на перевод указанных жилых помещений в состав нежилого фонда. В материалы дела представлена копия решения Администрации города Красноярска о разрешении перевести квартиру № 2 в доме № 96 по ул.К.Маркса в г. Красноярск в нежилое помещение. Однако, доказательства принятия уполномоченным органом решения о переводе из объектов жилого фонда в нежилой в отношении иных квартир (№№ 1, 3-5) и завершения процедуры перевода жилых помещений в нежилые суду не представлены. Напротив, согласно письменному сообщению Управления архитектуры администрации города Красноярска от 21.04.2009 № 7200, сообщениям УФРС России по Красноярскому краю от 19.03.2009 № 01/027/2009-711, от 01.11.2007 № 01/134/2007-856, в настоящее время перевод вышеуказанных помещений в нежилые не завершен. Указание в техническом паспорте на назначение арендуемых помещений как нежилых осуществлено по факту их функционального использования и не является доказательством изменения статуса помещений из жилого здания в нежилое в установленном порядке.

Таким образом, арбитражный суд признает установленным факт сдачи по договорам от 10.04.2006 и от 15.11.2006 в аренду жилых помещений, предназначенные для проживания. Указание в договорах аренды на назначение арендуемых помещений как нежилых не является доказательством изменения статуса помещений и их перевода из жилого в нежилое в установленном порядке.

Как следует из договоров аренды от 10.04.2006 и от 15.11.2006 и актов приема-передачи помещений № 1 и № 2, помещения сданы в аренду индивидуальному предпринимателю для осуществления торговой деятельности в целях использования под магазин розничной торговли и выставочный зал.

При данных обстоятельствах, арбитражный суд приходит к выводу о несоответствии договоров аренды от 10.04.2006 и от 15.11.2006 требованиям Жилищного кодекса РФ.

Кроме того, в соответствии со статьей 608 право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Как указывалось выше, материалами дела подтверждается, чтов здании по адресу <...> образованы помещение № 3 – из квартир №№ 1, 2, 5 и части подвального помещения, а также помещение № 4 общей площадью 15,9 кв.м. – из квартир №№ 3, 4 и подвального помещения № 2.

Вместе с тем, представленными в материалы дела копиями договоров купли-продажи жилых помещений (квартир), свидетельства о приватизации и свидетельства о регистрации в ЕГРП, квартиры №№ 1-5 в доме № 96 по ул. Карла Маркса в г. Красноярск на момент заключения оспариваемых договоров принадлежали ФИО3, ФИО4, ФИО5, Фомиченко (в настоящее время - ФИО2) Светлане Валерьевне. Данные обстоятельства подтверждаются также сообщение Красноярского отделения ФГУП «Ростехинвентризация» от 23.04.2009.

Согласно свидетельству о рождении от 24.10.2006 <...>ФИО4 является матерью ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. На момент подписания оспариваемых договором ФИО4 являлся несовершеннолетним. В силу статьи 64 Семейного кодекса РФ родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий. В письменных пояснениях, поступивших в арбитражный суд ко дню судебного заседания 21.09.2008 ФИО4 указывает, что при заключении договоров аренды его мать, ФИО4 действовала в его интересах.

Однако оспариваемые договоры заключены ФИО4 от своего собственного имени без указания на совершение сделки от имени и в интересах несовершеннолетнего собственника ФИО4.

В обоснование наличия правовых оснований для распоряжения помещениями, приобретенными ФИО3 в собственность по договорам купли-продажи ответчик ссылается, что действовала как законная супруга и имела право на распоряжение совместно нажитым имуществом.

В силу статьи 256 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Согласно статья 246, 253 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение общей собственностью (как долевой, так и совестной) осуществляется по общему согласию собственников. В соответствии со статьей 35 Семейного кодекса РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Вместе с тем, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Доказательства получения нотариального согласия ФИО3 на заключение договоров аренды от 10.04.2006 и от 15.11.2006 в материалы дела не представлены. В оспариваемых договорах отсутствует ссылка на передачу в аренду помещений, принадлежащих на праве общей собственности ФИО3 и ФИО4 Более того, представленным в материалы дела свидетельством подтверждается факт расторжения брака ФИО3 и ФИО4 на основании решения суда от 06.03.2006, т.е. до подписания оспариваемых договоров.

Какие-либо документы, подтверждающие наличие у ФИО4 основанных на сделке или предоставленных законом полномочий на распоряжение недвижимым имуществом, принадлежащим ФИО5, суду не представлены. В договорах от 10.04.2006 и от 15.11.2006 отсутствует указание на совершение данных сделок ФИО4 от имени ФИО5

На основании изложенного, поскольку договоры от 10.04.2006 и от 15.11.2006 заключены с нарушением вышеуказанных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации, и законом не предусмотрены иные последствия нарушения данных норм права, оспариваемые договоры являются недействительным в силу ничтожности на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Требование истца о признании договоров от 10.04.2006 и от 15.11.2006 недействительными является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Истец также заявил требование о взыскании с ответчика сумм, перечисленных ему ранее в качестве арендной платы, на основании статьи 167 ГК РФ.

Согласно статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Являющиеся ничтожными сделками договоры аренды от 10.04.2006 и от 15.11.2006 не могли повлечь и не повлекли возникновения обязанности ответчика по передаче помещения истцу и прав истца на временное владение и пользование какими-либо помещениями.

Вместе с тем, материалами дела подтверждается факт использования истцом не принадлежащих ему помещений, полученных от ответчика по актам № 1 от 18.04.2006 и № 2 от 15.11.2006.

Статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрено применение односторонней реституции по недействительным сделкам путем возврата всего полученного по такой сделке только одной из сторон с оставление приобретенных благ второй стороной. что привело бы к неосновательному обогащению одной

Поскольку в результате исполнения ничтожной сделки истец фактически пользовался предоставленным ему помещением, он в силу статьи 167 ГК РФ обязан возместить другой стороне в денежной форме стоимость этого пользования. У ответчика отсутствуют основания для сбережения денежных средств в размере обоснованной платы за пользование имуществом по недействительной сделки.

В соответствии со статьей 1103 ГК РФ к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке могут применяться правила о неосновательном обогащении, если иное не вытекает из существа соответствующих отношений. В силу пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. При определении размера платы за использование имуществом по аналогии может быть применен пункт 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (при отсутствии иного соглашения сторон) в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Арендная плата является формой оплаты собственнику за право пользования переданным в аренду имуществом. Представленным в материалы дела отчетом независимого оценщика – общества с ограниченной ответственностью «Оценка и Консалтинг» подтверждается, что размер перечислявшейся истцом платы за использование нежилых помещений, полученных по актам № 1 от 18.04.2006 и № 2 от 15.11.2006 в рамках договоров аренды от 10.04.2006 и от 15.11.2006, не превышал рыночных ставок арендной платы за аналогичные помещения при сравнимых обстоятельствах.

Денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения. Правомерность данного вывода подтверждена Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Информационном письме от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении».

Ставить вопрос о возврате арендных сумм, полученных ненадлежащим арендодателем, вправе собственник нежилых помещений. К участию в рамках настоящего дела в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены все лица, являвшемся на момент заключения договоров аренды от 10.04.2006 и от 15.11.2006 собственниками помещений, фактически переданных истцу. Требования о возврате полученных ответчиком арендных платежей либо о взыскании денежной компенсации за пользование имуществом с истца указанными лицами заявлено не было.

При таких условиях перечисленная истцом плата не может рассматриваться как неосновательно полученная арендодателем, фактически передавшим имущество по ничтожному договору аренды. В данном случае характер отношений сторон свидетельствует об отсутствии обогащения на стороне ответчика – арендодателя. Поскольку возврат фактического пользования имуществом со стороны ответчика представляется физически невозможным в силу специфики правоотношений, применение последствий недействительности сделки путем взыскания уплаченных истцом в качестве платы за пользование таким имуществом в рассматриваемой ситуации привело бы к неосновательному обогащению, в то время как недействительная сделка не должна повлечь таких последствий.

На основании изложенного, арбитражный суд пришел к выводу, что требование истца о взыскании 955 300 руб. внесенной арендной платы в порядке применения последствий недействительности сделки, является не обоснованным и не подлежит удовлетворению.

Кроме того, истец просит арбитражный суд взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами.

Согласно исковому заявлению проценты начислены на основании статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного обогащения в размере внесенной по ничтожным договорам арендной платы. В судебном заседании 06.05.2009 истцом уточнены исковые требования в части взыскания суммы арендной платы – в порядке применения последствий недействительности сделки на основании статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации. Требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами уточнено истцом не было. Согласно расчету, приложенному к исковому заявлению проценты начислены на сумму внесенной арендной платы исходя из ставки рефинансирования, утвержденной Банком России.

В соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Предусмотренные статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации проценты за пользование чужими денежными средствами представляют собой плату за пользование денежными средствами, некий эквивалент их стоимости в имущественном обороте, являющийся по своей правовой природе специальной мерой гражданско-правовой ответственности. Как уже указывалось выше, в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет правовых последствий, кроме связанных с ее недействительностью. Начисление процентов на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации непосредственным последствием недействительности сделки не является.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации проценты за пользование чужими средствами (статья 395) на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств. В соответствии со статьей 1103 ГК РФ к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке могут применяться правила о неосновательном обогащении, если иное не вытекает из существа соответствующих отношений.

Вместе с тем, по результатам судебного разбирательства в рамках настоящего дела арбитражный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для применения последствий недействительности договоров аренды от 10.04.2006 и от 15.11.2006 в виде возврата полученных ответчиком арендных платежей и отсутствии признаков неосновательного обогащение на стороне ответчика по указанному основанию. В удовлетворении заявленных истцом требований о взыскании внесенной арендной платы отказано. Следовательно, правовые основания для начисления процентов за пользование чужими денежными средствами отсутствуют.

На основании изложенного, арбитражный суд пришел к выводу, что требования истца о взыскании 272 530 руб. 88 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами является необоснованным не подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины исходя из размера фактически рассмотренных судом требований относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально удовлетворенным требованиям.

Государственная пошлина за рассмотрение требований о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности составляет 2 000 руб. по каждой сделке. Поскольку в рамках настоящего дела судом рассмотрены требования о признании недействительными и применении последствий по двум сделкам, уплате подлежит государственная пошлина в размере 4 000 руб. В рамках настоящего дела истцу была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины. На основании изложенного, с учетом удовлетворения судом требований о признании сделок недействительными и отказа в удовлетворении требований о применении последствий недействительности сделок, государственная пошлина подлежит взысканию в доход федерального бюджета с истца и с ответчика в равных долях.

Руководствуясь статьями 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Признать недействительными договоры аренды от 10.04.2006 и от 15.11.2006 между ФИО4, проживающей по адресу <...>, и ФИО1, проживающей по адресу <...>.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с предпринимателя ФИО2, проживающей по адресу <...>, в доход федерального бюджета Российской Федерации 2 000 руб. государственной пошлины.

Взыскать с ФИО1, проживающей по адресу <...>, в доход федерального бюджета Российской Федерации 2 000 руб. государственной пошлины.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его изготовления в полном объёме путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд, либо путём подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев после принятия постановления апелляционной инстанции по существу рассмотрения апелляционной жалобы, либо в течение двух месяцев после истечения срока на обжалование настоящего решения в апелляционной инстанции.

Апелляционная и кассационная жалобы на настоящее решение подаются через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

Рудова Л.А.