Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Калашниковой К.Г. , рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Ласка» (г. Красноярск, ОГРН 1022402484400, ИНН 2465004386, дата регистрации 18.12.1991)

к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (г. Красноярск, ОГРН 2402940800 , ИНН 2466010657)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

- общества с ограниченной ответственностью ТПК «Старатель» (г. Красноярск);

- общества с ограниченной ответственностью «Траст-аудит» (г. Красноярск),

в присутствии:

от истца: ФИО1 – представителя по доверенности от 20.03.2012,

от ответчика: ФИО2 – представителя по доверенности от 29.12.2011 №151 (до первого перерыва),

от общества с ограниченной ответственностью ТПК «Старатель»: ФИО3 (до второго перерыва) – представителя по доверенности от 23.05.2012 № 37, ФИО4 – представителя по доверенности от 23.05.2012 № 38 (до первого перерыва),

от общества с ограниченной ответственностью «Траст-аудит»: не явился, извещен надлежащим образом,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Токмаковым ГА.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Ласка» (далее – «истец», «ООО «Ласка») обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – «ответчик», «Департамент») об урегулировании разногласий, возникших между сторонами: обществом с ограниченной ответственностью «Ласка» и департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска при заключении договора купли-продажи нежилого здания, имеющего кадастровый номер 24:50:040186:0000:04:401:002:001014560 и земельного участка, имеющего кадастровый номер 24:50:0400186:1153, расположенных по ул. Николаева 9 «б» в городе Красноярске, по пунктам 2.1. и 2.3. в части выкупной цены нежилого здания, путем изложения данных пунктов в следующей редакции:

«2.1. Стоимость нежилого здания, равная его рыночной стоимости, согласно отчету оценщика, выполненному в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 по поручению Арбитражного суда Красноярского края, составляет 4 169 496 (четыре миллиона сто шестьдесят девять тысяч четыреста девяносто шесть) рублей без учета НДС.

2.3. Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу за нежилое здание (основной платеж) в размере 4 169 496 (четыре миллиона сто шестьдесят девять тысяч четыреста девяносто шесть) рублей, вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течении 5 (пяти) лет равными долями.

Сумма, которую покупатель обязан уплатить Продавцу за земельный участок (основной платеж) в размере 3 003 400 (Три миллиона три тысячи четыреста) рублей, вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течении 5 (пяти) лет равными долями по 50 056 (пятьдесят тысяч пятьдесят шесть) рублей 67 копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 3). Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города.

Исключить приложение 2 к договору».

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 23.04.2012 возбуждено производство по делу, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью ТПК «Старатель» (далее – «ООО ТПК «Старатель»), общество с ограниченной ответственностью «Траст-аудит» (далее – «ООО «Траст-аудит»»).

ООО «Траст-аудит», надлежащим образом извещенное о времени и месте проведения судебного заседания, представителя не направило. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителя ООО «Траст-аудит».

В судебном заседании представитель истца заявил об уточнении исковых требований, просил суд урегулировать разногласия, возникшие между сторонами: обществом с ограниченной ответственностью «Ласка» и департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска при заключении договора купли- продажи нежилого здания, имеющего кадастровый номер 24:50:040186:0000:04:401:002:001014560, и земельного участка, имеющего кадастровый номер 24:50:0400186:1153, расположенных по ул. Николаева, 9 «б» в городе Красноярске, по пунктам 2.1. и 2.3. в части выкупной цены нежилого здания, путем изложения данных пунктов в следующей редакции:

-2.1. Стоимость нежилого здания, равная его рыночной стоимости, согласно отчету оценщика от 15.08.2012 составляет 4 169 496 (четыре миллиона сто шестьдесят девять тысяч четыреста девяносто шесть) рублей.

-2.3. Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу за нежилое здание (основной платеж) в размере 4 169 496 (четыре миллиона сто шестьдесят девять тысяч четыреста девяносто шесть) рублей, вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 69 491 (шестьдесят девять тысяч четыреста девяносто один) рубль 60 копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение № 2).

Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу за земельный участок (основной платеж) в размере 3 003 400 (три миллиона три тысячи четыреста) рублей, вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 50 056 (пятьдесят тысяч пятьдесят шесть) рублей 67 копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение № 3).

Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города.

Изменение предмета иска принято судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании эксперт ФИО5 ответил на вопросы суда, представителей истца, ответчика и общества с ограниченной ответственностью ТПК «Старатель».

Истец требования поддержал.

Ответчик против удовлетворения требований возражал, в письменном отзыве на иск изложил следующие доводы:

-исходя из содержания статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», проведение истцом оценки рыночной стоимости муниципального имущества противоречит положениям закона, поскольку собственник имущества не уполномочивал истца на осуществление действий по оценке;

-стоимость нежилого здания по ул. Николаева, 9 «б» определена независимым оценщиком (ООО ТПК «Старатель») в отчете от 25.11.2011 №01-190 на основании договора на оказание услуг, заключенного с департаментом;

-согласно пункту 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в данном случае стоимость нежилого помещения оспорена быть не может, поскольку оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица); рыночная цена продажи нежилого помещения в размере 10 316 000 руб. на основании отчета об оценке утверждена заместителем Главы города – руководителем Департамента 26.12.2011 распоряжением №5-недв;

-предоставление отчета, проекта договора купли-продажи, содержащих иную величину стоимости объекта оценки, само по себе не свидетельствует о недостоверности величины стоимости объекта оценки, содержащейся в отчете, в соответствии с которым была установлена цена отчуждаемого имущества;

-отчет оценщика должен соответствовать Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки, утвержденным приказами Минэкономразвития России; истец специальными познаниями для оценки отчетов ООО ТПК «Старатель» не обладает;

-ответчик считает рыночную стоимость, определенную ООО ТПК «Старатель», достоверной; оснований для принятия условий договора о стоимости здания в редакции, предложенной истцом, не имеется; в удовлетворении исковых требований ответчик просит отказать в полном объеме.

Третьим лицом (ООО ТПК «Старатель») представлен письменный отзыв на отчет от 13-14.08.2012 №1КН/08/12, выполненный ООО «Альянс-Оценка», по мнению третьего лица, рыночная стоимость здания и земельного участка определена специалистами ООО «Альянс-Оценка» неверно и значительно занижена, наиболее существенными ошибками являются:

-в расчетах неверно распределены площади по функциональному назначению, что приводит к дальнейшей ошибке в расчетах в сторону занижения стоимости;

-в отчете отсутствует дата осмотра объекта оценки;

-оценщик отказался определять наиболее эффективное использование и использовать его определение в оценке;

-отсутствует описание методики расчета рыночной стоимости земли;

-неверно определена рыночная стоимость права собственности на земельный участок;

-разница между полученными результатами скорректированных аналогов в определении рыночной стоимости земельных участков превышает рекомендуемое значение 20-30%, что говорит о неверно выбранных аналогах или ошибке в расчетах;

-неверно определена амортизация (износ) здания при расчете затратным подходом;

-неверно учтено в расчете затратным подходом отсутствие в здании внутренних санитарно-технических устройств;

-при расчете сравнительным подходом эксперт неверно описывает характеристики применяемых аналогов, что приводит к значительному занижению цены;

-неверно определена корректировка на время;

-неверно определена ставка капитализации при расчете доходного подхода и, как следствие, итоговое значение, полученное при расчете данным подходом.

Экспертом (ООО «Альянс-Оценка») представлены пояснения по замечаниям ООО ТПК «Старатель», согласно которым допущенные оценщиком технические ошибки несущественны и не приводят к искажению результатов оценки, Федеральные стандарты оценки не нарушены, в частности:

-с замечаниями о неверном определении площадей по функциональному назначению и неверном определении корректировки на время не согласны; площади помещений приняты по результатам личного осмотра оценщиком объекта оценки 13.08.2012; осмотр показал, что здание расположено внутри дворовой зоны на удалении от автомобильной дороги и в непосредственной близости от него есть несколько торговых точек (магазины, павильоны), имеющих более выгодное расположение на 1-й линии от проезжей части автомобильной дороги; так как объект оценки эксплуатируется давно и окружающий его жилой микрорайон уже сформирован, нет предпосылок к резкому изменению существующего функционального назначения помещений в здании;

-с замечанием об отсутствии даты осмотра не согласны; дата осмотра объекта оценки 13.08.2012; эксперт ООО «Альянс-Оценка» не мог провести осмотр в декабре 2011 года, а проводил его в первый день составления отчета; по данным заказчика с декабря 2011 года по август 2012 года с объектом оценки не происходило существенных изменений; данный факт в отчете не отразили, так как считали его очевидным;

-с замечанием об отказе определять наиболее эффективное использование не согласны; замечание ООО ТПК «Старатель» непрофессионально;

-с замечанием об отсутствии описания методики расчета рыночной стоимости земли согласны частично; в разделе 15.1 отчета оценщик описывает возможные методы оценки земельных участков и обосновывает отказ от ряда из них; по умолчанию нет обоснования отказа от использования метода сравнения продаж, который и применяется для расчета рыночной стоимости земельного участка; акцент на описание метода оценки не сделан;

-с замечанием о неверном определении рыночной стоимости права собственности на земельный участок не согласны; в настоящее время на рынке недвижимости г. Красноярска практически отсутствуют объявления о продаже земельных участков на праве собственности; разница в стоимости земельных участков на основе права собственности и права аренды практически отсутствует; на стр. 14-16 отдельно выполнен расчет стоимости земельного участка и отдельно расчет стоимости здания в рамках затратного подхода к оценке и затем находится их сумма; нарушений методологии затратного подхода нет: «рыночная стоимость объекта недвижимости равна сумме стоимостей земельного участка и стоимости воспроизводства здания с учетом накопленного износа и устареваний»; ООО ТПК «Старатель» путает рыночный подход к оценке с затратным подходом к оценке;

-с замечанием о превышении рекомендуемого значения разницы между аналогами не согласны; ООО ТПК «Старатель» не приводит ссылки на пункты Федеральных стандартов оценки, которые нарушены экспертом; ни в Федеральных стандартах оценки, ни в Федеральном законе «Об оценочной деятельности» нет четких указаний на разброс значений между аналогами;

-с замечанием о неверном определении амортизации здания согласны частично; норма амортизации здания выбрана неверно, однако данная техническая ошибка привела к занижению физического износа здания и, как следствие, к повышению его цены;

-с замечанием о неверном учете отсутствия в здании внутренних санитарно-технических устройств не согласны; факт наличия подведенных к зданий коммуникаций эксперт не отрицает, экспертом рассчитаны затраты (процент физического износа), необходимые для восстановления внутренних санитарно-технических устройств, отсутствие которых было установлено в результате осмотра;

-с замечанием о неверном описании характеристик аналогов не согласны; в 4 строке таблицы на стр. 19 приводится описание технического состояния объектов-аналогов; нигде нет слова «хорошее», везде указано, что требуется ремонт или косметический ремонт; величина поправок на ремонт вводилась как разница между затратами на различные виды ремонта исходя из технического состояния объектов;

-с замечанием о неверном определении ставки капитализации частично согласны, так как изменение ставки капитализации будет незначительным и не окажет существенного влияния на результаты расчетов.

Также экспертом (ООО «Альянс-Оценка») представлены замечания на отчет от 25.11.2011 №01-190, выполненный ООО ТПК «Старатель», согласно которым:

-стр. 19 отчета, таблица 2, корректировка на местоположение по объекту-аналогу №2 в размере минус 10% взята без обоснования; на стр. 46 отчета в описании объекта-аналога №2 указано, что он находится на 1-й линии у основной транспортной магистрали в мкр. Зеленая Роща – пр. Металлургов, что существенно влияет на его стоимость;

-стр. 24 отчета, таблица 4, компенсация на низкую ликвидность в размере 4,05% и компенсация за риск вложения в недвижимость в размере 0,15% приняты без обоснования;

-стр. 24-25 отчета, таблица 5: не учтена корректировка на торг при расчете рыночной ставки арендной платы; аналоги выбраны гораздо меньшей площади (до 9 раз); не обоснован размер корректировки на удобство подъезда (на 1-ю линию), хотя в рамках рыночного подхода на стр. 28 оценщик пишет, что получил ее «методом экстраполяции рынка», но проверить это невозможно из-за отсутствия в тексте отчета данных и расчетов; корректировка на местоположение по объекту-аналогу №2 в размере минус 5% принята без обоснования; корректировка на состояние в размере минус 18% по объектам-аналогам №2, 3 принята без обоснования, хотя на стр. 28 в рамках другого подхода к оценке написано, что на основании анализа рынка выявлена данная закономерность, однако проверить данные невозможно; невозможно проверить корректировку на различия в площади объекта оценки и объектов-аналогов, так как только на стр. 28 отчета оценщик ссылается на проведенный анализ рынка по 300 объектам-аналогам с выборкой из них всего 35 объектов и дальнейшей статистической обработкой информации, однако проверить это невозможно из-за отсутствия в отчете этих данных и расчетов;

-стр. 26 отчета, таблица 6: нет обоснования величины страховых взносов в размере 0,3% от ПВС; нет обоснования величины затрат на заработную плату обслуживающего персонала в размере 1% от ДВД; нет обоснования величины расходов на эксплуатацию и ремонт в размере 1 % от ДВД; нет обоснования величины прочих расходов в размере 3%; отдельно стоит отметить некорректность присутствия в составе расходов затрат на заключение договоров аренды;

-стр. 29 отчета, таблица 7: некорректно брать аналоги гораздо меньшей площади (меньше в 2-4 раза) при наличии на рынке предложений о продаже близких по площади, но расположенных в других микрорайонах города, объектов-аналогов; кроме того объект-аналог №2 – это подвальное помещение в многоэтажном здании и его использование некорректно; корректировка на местоположение по объекту-аналогу №1 принята без обоснования; невозможно проверить правильность расчета оценщиком поправки на удобство подъезда (1-ю линию), так как в тексте отчета только отсылка на проведенный оценщиком анализ рынка без приведения конкретных расчетов; невозможно проверить расчет корректировки на площадь объектов-аналогов, так как оценщик не приводит в тексте отчета подробные данные об использованной первичной информации при составлении статистической выборки;

-стр. 9-10 отчета, раздел «Анализ объекта оценки»: приведенное описание не позволяет сделать однозначных выводов о техническом состоянии объекта оценки, так как оценщик ограничивается общими фразами о необходимости косметического и капитального ремонтов, не указывая, что именно надо ремонтировать и какие есть видимые признаки износа; оценщик указывает, что назначение здания «торговое», хотя на фотографиях видно, что под торговлю занята только небольшая часть здания; также оценщик указывает, что оцениваемый земельный участок огорожен забором - при осмотре объекта оценки ФИО5 наличие забора или следов его наличия в ноябре 2011 года не выявлено;

-стр. 14-15 отчета, раздел «Анализ наиболее эффективного использования»: не приведены никакие расчеты подтверждающие оптимальность использования здания по текущему назначению.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.07.2012 №01/149/2012-115 муниципальному образованию город Красноярск на праве собственности принадлежит нежилое 1-этажное здание общей площадью 362 кв.м, инв. №04:401:002:001014560, лит. Б,Б1,Б2, кадастровый номер 24:50:040186:0000:04:401:002:001014560, находящееся по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. Николаева, 9 «б», дата государственной регистрации права – 23.04.2009.

На основании распоряжения администрации города от 26.12.2011 №4946-недв «О приватизации недвижимого имущества по ул. Николаева, 9 «б» Департамент направил в адрес ООО «Ласка» проект договора купли-продажи недвижимого имущества:

-нежилого здания, 1-этажного, общей площадью 362 кв.м, инв. №04:401:002:001014560, лит. ББ1Б2, кадастровый номер 24:50:040186:0000:04:401:002:001014560, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. Николаева, 9 «б»;

-земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение аптек, магазинов, общей площадью 1079 кв.м, кадастровый номер 24:50:0400186:1153, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. Николаева, 9 «б».

В пункте 2.1 договора стоимость нежилого здания, равная его рыночной стоимости согласно отчету об оценке от 25.11.2011 №01-190, определена в размере 10 316 000 руб. Стоимость земельного участка определена в размере 3 003 400 руб.

В соответствии с пунктом 2.3. проекта договора сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу за нежилое здание (основной платеж) в размере 10 316 000 руб., вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 171 933 руб. 33 коп. (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (приложение № 2). Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу за земельный участок (основной платеж) в размере 3 003 400 руб., вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 50 056 руб. 67 коп. (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (приложение № 3). Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города.

Договор со стороны ООО «Ласка» подписан с протоколом разногласий, в протоколе разногласий Департаменту предложено принять пункты 2.1., 2.3. договора купли-продажи недвижимого имущества в следующей редакции:

«2.1. Стоимость нежилого здания, равная его рыночной стоимости согласно отчету об оценке от 25.11.2011 №239-2011, выполненному ООО «ТРАСТ-АУДИТ», составляет 4 418 000 руб.»

«2.3. Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу за нежилое здание (основной платеж) в размере 4 418 000 руб., вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по согласованному сторонами графику уплаты рассроченных платежей. Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу за земельный участок (основной платеж) в размере 3 003 400 руб., вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 50 056 руб. 67 коп. (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (приложение № 3). Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города».

Протокол разногласий с сопроводительным письмом передан ответчику, зарегистрирован под вх. №3233.

Департамент, не согласившись с редакцией ООО «Ласка», вручил истцу протокол согласования разногласий к договору купли-продажи недвижимого имущества, в котором предложил оставить пункты 2.1. и 2.3. договора в редакции продавца.

Стороны не пришли к согласию по пунктам 2.1., 2.3. договора.

В материалы дела представлены:

1) отчет от 25.11.2011 №01-190, выполненный ООО ТПК «Старатель», согласно которому рыночная стоимость выкупаемых нежилого здания и земельного участка составляет 10 316 000 руб. (НДС не облагается) и 3 003 400 руб. соответственно;

2) отчет об оценке рыночной стоимости имущества от 25.11.2011 №239-2011, выполненный ООО «ТРАСТ-АУДИТ», согласно которому рыночная стоимость выкупаемого нежилого здания составляет 4 418 000 руб. (с НДС 18%);

3) отчет об оценке от 13-14.08.2012 №1КН/08/12, выполненный ООО «Альянс-Оценка» по определению суда о назначении оценочной экспертизы от 16.07.2012, согласно которому рыночная стоимость выкупаемых нежилого здания и земельного участка составляет 4 169 496 руб. (с НДС) и 935 764 руб. (без НДС) соответственно

В техническом паспорте, подготовленном ФГУП «РОСТЕХИНВЕНТАРИЗАЦИЯ – ФЕДЕРАЛЬНОЕ БТИ» по состоянию на 12.09.2008, содержатся следующие характеристики нежилого здания, инв. №04:401:002:001014560, лит. Б Б1 Б2, кадастровый номер 24:50:040186:0000:04:401:002:001014560, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. Николаева, 9 «б». Год завершения строительства лит. Б – 1965г., у литеры Б1 и литеры Б2 год завершения строительства (ввод в эксплуатацию) не указан. Как установлено судом из содержания технического паспорта (схемы объекта) литер Б и Б2 совместно представляют собой помещение № 1 площадью 276,9 кв.м, в том числе: торговый зал – 75,2 кв.м, кабинет – 15,1 кв.м, кабинет – 23,0 кв.м, шкаф – 1,8 кв.м, кабинет – 7,1 кв.м, туалет – 1,8 кв.м, умывальник – 3,1 кв.м, подсобная – 5,5 кв.м, коридор – 4,1 кв.м, коридор – 12,0 кв.м, шкаф – 1,1 кв.м, холодильная камера – 14,2 кв.м, цех выпечки – 49,4 кв.м, холодильная камера – 5,8 кв.м, холодильная камера – 5,5 кв.м, коридор – 29,7 кв.м, холодильная камера – 9,2 кв.м, холодильная камера – 13,3 кв.м. Литер Б1 состоит и помещения 2 общей площадью 40,5 кв.м, в том числе складская – 40,5 кв.м и помещения 3 общей площадью 44,6 кв.м, в том числе складская – 44,6 кв.м. Застроенная площадь нежилого здания составляет 440,3 кв.м, общая полезная площадь (по экспликации) – 362,0 кв.м.

Из пояснения сторон, литер Б1 и Б2 пристраивались к основному здании позже и представляют собой неотапливаемые вспомогательные помещения.

Согласно справкам Департамента о балансовой стоимости имущества казны от 14.10.2011 №550, от 13.07.2012 №320 балансовая стоимость нежилого здания составляет 286 500 руб., остаточная стоимость по состоянию на 14.10.2011 – 280 757 руб. 28 коп., по состоянию на 13.07.2012 – 275 014 руб. 56 коп.

В материалы дела истцом представлены следующие документы:

- акт технического осмотра объекта к отопительному сезону 2008-2009гг. от 01.10.2008, выданный ООО «Красноярский жилищно-коммунальный комплекс», в соответствии с которым система теплоснабжения здания ООО «Ласка» к отопительному сезону 2008-2009 гг. допущена;

- информационное письмо по подготовке к отопительному сезону от 2009-2010гг. от 24.04.2009 № 162 ООО «Красноярский жилищно-коммунальный комплекс»;

- акт от 25.12.2009, составленный инспектором ООО «КрасКом» на предмет определения отапливаемых помещений ООО «Ласка» по ул. Николаева, 9Б, в соответствии с содержанием которого на момент осмотра отапливаемыми помещениями являются: пом. 6,5,3,2,1,13 (согласно приложенному плану), про данным помещениям проходит трубопровод 2dy32 мм. (схема приложена к акту);

- акт отключения теплоснабжения от 18.03.2010, составленный инспектором ООО «КрасКом» у абонента ООО «Ласка» по ул. Николаева, 9Б.

Обращаясь в суд за восстановлением нарушенного права, истец просит урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, и определить рыночную стоимость выкупаемого нежилого помещения в соответствии с данными судебной оценочной экспертизы.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ).

Статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

Как установлено судом и не оспаривается представителями лиц, участвующих в деле, у истца имеется преимущественное право на приобретение спорных нежилого здания и земельного участка. Фактически настоящий спор возник между сторонами при определении рыночной стоимости приватизируемого муниципального имущества.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Пунктом 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. В силу пункта 1 статьи 435 названного Кодекса офертой признается адресованное одному или нескольким лицами предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, его сделавшего, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В течение 10 дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (пункт 2 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ).

Согласно пункту 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение 30 дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах подписание истцом договора купли-продажи с протоколом разногласий, направление его ответчику подтверждает реализацию последним права на передачу разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда.

Как указывалось ранее, субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статья 3 Федерального закона № 159-ФЗ).

Согласно статьям 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В связи с изложенным довод ответчика о выборе истцом ненадлежащего способа защиты своего нарушенного права и о невозможности оспаривания истцом достоверности величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения настоящего спора подлежит отклонению судом как основанный на ошибочном толковании норм права.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 вышеуказанного Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Статьей 9 Федерального закона №135-ФЗ определено, что в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа. При этом суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика.

По результатам назначенной судом и проведенной в рамках настоящего дела экспертизы получено заключение эксперта (ООО «Альянс –оценка» эксперт ФИО5) № 1КН/08/2012. Согласно названному отчету рыночная стоимость объекта недвижимости по адресу: Красноярский край г. Красноярск, Советский район, ул. Николаева, д. 9 «Б» на декабрь 2011 года составляет 4 169 496 руб. с НДС.

Судом установлено, что экспертиза проведена экспертом общества с ограниченной ответственностью «Альянс - Оценка» ФИО5 – генеральным директором ООО «Альянс - Оценка», эксперт имеет диплом о профессиональной переподготовке, выданный Красноярской государственной академией цветных металлов и золота по программе «Оценка предприятия (бизнеса)» ПП № 430088 от 22.07.2002, свидетельство о повышении квалификации № 1082 от 07.06.2010, полис страхования ответственности оценщиков № ГОЦ-11-000015-24 сроком действия с 27.12.2011 по 26.12.2012. ФИО5 является членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков». Само общество с ограниченной ответственностью «Альянс - Оценка» является членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков», имеет страховой полис страхования ответственности оценщиков № ГОЦ-11-000017-24, сроком действия с 27.12.2011 по 26.12.2012. Основания не доверять заключению эксперта у суда отсутствуют.

В судебном заседании был заслушан эксперт ФИО5 в связи с имеющимися у ответчика и у третьего лица (ООО ТПК «Старатель») вопросами, в том числе по процедуре проведения экспертизы.

С учетом пояснений, предоставленных экспертом, суд считает, что замечания ответчика и третьего лица, ООО ТПК «Старатель», на заключение эксперта носят несущественный, формальный характер и не влияют на правильность сделанных экспертом выводов, изложенных в заключении.

Кроме того, при исследовании и оценке представленных в материалы дела доказательств и отчетов о рыночной стоимости выкупаемых помещений (как полученных в результате проведения судебной экспертизы, так и представленных истцом и ответчиком в обоснование своей рыночной стоимости) суд, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установил следующее.

Нежилое помещение, являющееся предметом настоящего спора, состоит из основного помещения, в котором находится торговый зал площадью 75,2 кв.м и производственные помещения (коридоры, кабинеты, подсобные помещения), и из помещений, в состав которых входят складские помещения и вспомогательные помещения (холодильные камеры). При этом отопление и другие коммуникации (водоснабжение) имеются (подведены) только в помещении № 1 (в торговом зале, кабинетах, туалетах, производственном цехе). Иными словами, большая часть спорного объекта недвижимости является неотапливаемыми складскими и подсобными помещениями (из 362 кв.м – 171,6 кв.м является отапливаемым).

При определении рыночной стоимости спорного помещения ООО ТПК «Старатель» проводит анализ объекта оценки и указывает, что спорное нежилое помещение используется как торговое. С учетом указанного подхода экспертом ООО ТПК «Старатель» подобраны аналоги.

Вместе с тем, эксперт, назначенный судом, указывает в отчете, что объектом оценки является здание производственно-складского и торгового назначения. Суд соглашается с указанным подходом оценщика, поскольку он наиболее верно определяет назначение спорного помещения и его фактическое использование. Кроме того, экспертом, назначенным судом, более полно учтено состояние спорного помещения, а именно его производственно – складской части (требуется капитальный ремонт или замена кровли, следы плесени и отсыревания внутри нескольких помещений).

Довод ООО ТПК «Старатель» о том, что оценочная экспертиза, назначенная судом, фактически проведена в августе 2012 года, и с декабря 2011 года по август 2012 года состояние помещения могло существенно ухудшиться, судом не может быть признан обоснованным и имеющим значение при рассмотрении настоящего дела.

Истец обратился в суд с настоящим иском 27.03.2012. При назначении экспертизы определением от 16.07.2012 суд указал эксперту дату, на которую следует определить рыночную стоимость объекта недвижимости – дата принятия распоряжения о приватизации спорного помещения.

При таких обстоятельствах, судом при рассмотрении спора определена рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, указанного в качестве предмета купли-продажи. Данная стоимость предлагается истцом для включения ее в договор в качестве существенного условия договора, и по мнению суда, требование истца является правомерным, поскольку соответствует положениям Федерального закона № 159-ФЗ.

Руководствуясь нормами пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, суд полагает, что Департамент обязан заключить с ООО «Ласка» договор купли-продажи нежилых помещений по цене, определенной в процессе разрешения спора.

С учетом данного вывода редакции п.2.1. и п.2.3 договора купли-продажи принимаются судом в редакции истца.

Исходя из изложенного, требования истца подлежат удовлетворению, а возражения ответчика отклонению по основаниям, приведенным в настоящем решении.

Согласно статьи 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. Статьей 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в состав судебных издержек включены, в том числе, денежные суммы подлежащие выплатам экспертам.

В соответствии со статьей 107 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, размер вознаграждения эксперту определяется судом по согласованию с лицами, участвующими в деле, и по соглашению с экспертом. Стоимость проведенной в рамках настоящего дела экспертизы была определена судом по согласованию между экспертом, и сторонами по делу, что нашло отражение в определении суда от 16.07.2012. Данная стоимость составила 8 000 руб. и, в соответствии со статьей 108 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, была внесена истцом на депозитный счет Арбитражного суда Красноярского края.

В силу требований статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы по результатам рассмотрения настоящего дела подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между сторонами: обществом с ограниченной ответственностью «Ласка» и Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска при заключении договора купли – продажи нежилого здания, имеющего кадастровый номер 24:50:040186:0000:04:401:002:001014560 и земельного участка, имеющего кадастровый номер 24:50:0400186:1153, расположенных по ул. Николаева, 9 б в городе Красноярске следующим образом:

Пункт 2.1. договора изложить в редакции истца:

«Стоимость нежилого здания, равная его рыночной стоимости, согласно отчету оценщика от 15.08.2012 года составляет 4 169 496 руб. (четыре миллиона сто шестьдесят девять тысяч четыреста девяносто шесть) рублей.»

Пункт 2.3. договора изложить в редакции истца:

«Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу за нежилое здание (основной платеж) в размере 4 169 496 (четыре миллиона сто шестьдесят девять тысяч четыреста девяносто шесть) рублей, вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течении 5 (пяти) лет равными долями по 69 491 (шестьдесят девять тысяч четыреста девяносто один) рубль 60 копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение № 2).

Сумма, которую покупатель обязан уплатить Продавцу за земельный участок (основной платеж) в размере 3 003 400 (три миллиона три тысячи четыреста) рублей, вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течении 5 (пяти) лет равными долями по 50 056 (пятьдесят тысяч пятьдесят шесть) рублей 67 копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение № 3).

Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города.»

Взыскать с Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ласка» 12 000 руб. судебных расходов.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд.

Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

К.Г. Калашникова