АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОЯРСКОГО  КРАЯ

Именем  Российской  Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Красноярск

Судья Арбитражного суда Красноярского края  Петроченко Г.Г.,

рассмотрел в судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью «АРХСТИЛЬ», г. Красноярск
к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска       

о  признании недействительным расторжения договора аренды земельного участка

третье лицо без самостоятельных требований: закрытое акционерное общество «СИНЕМА ПАРК» г. Москва.

В  судебном заседании участвовали:

от истца: ФИО1 - представитель по доверенности от 02.03.2008 № 1,
       от ответчика: ФИО2 - представитель по доверенности от 09.01.2008 № 4,

Протокол настоящего судебного заседания вел судья Петроченко Г.Г.

       Резолютивная часть решения была объявлена в судебном заседании 24 июля   2008 года. В полном объеме решение изготовлено 31 июля 2008 года.

Общество с ограниченной ответственностью «АРХСТИЛЬ» обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска о признании действующим договора аренды земельного участка № 2032 от 22.09.2005.

Исковое заявление принято к производству Арбитражного суда Красноярского края определением от 22.04.2008, назначено предварительное судебное заседание на 03.06.2008. Определением от 03.06.2008 назначено судебное разбирательство.

ЗАО «СИНЕМА ПАРК» заявило ходатайство о привлечении его к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Судом ходатайство рассмотрено и удовлетворено на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора закрытое акционерное общество «СИНЕМА ПАРК» г. Москва.

Истец заявил об изменении исковых требований и просит суд признать недействительным одностороннее расторжение договора аренды земельного участка от 2.09.2005 № 2032, совершенное Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска на основании уведомления от 11  декабря 2007 № 41048.

Уточнение исковых требований принято судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик представил отзыв на иск, в котором требования истца не признал, при этом пояснил, что согласно условиям договора аренды № 2032 от 22.09.2005 - п.6.3. договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон. В случае если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, то договор считается продленным на неопределенный срок. Также п. 4.3.2. предусмотрено право арендатора «по истечении срока действия договора, в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора. Преимущественное право заключения договора на новый срок может быть реализовано арендатором при условии отсутствия ограничений на дальнейшую аренду участка, отсутствия нарушений им законодательства РФ и (или) условий договора». Однако, арендатор обратился с заявлением о продлении договора аренды на новый срок 17.01.2008г., т.е. позднее трехмесячного срока до истечения срока действия договора. Таким образом, руководствуясь вышеуказанными условиями договора аренды департаментом в адрес арендатора - ООО «Архстиль» 26.12.2007г. направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка №2032 от 22.09.2005г. по истечении трехмесячного срока с даты регистрации настоящего уведомления. Пунктом 6.3. указанного договора срок уведомления (до окончания срока действия договора) не определен, в связи с чем, арендодатель направил арендатору указанное уведомление заблаговременно, за 3 месяца, применяя аналогию права (ч.2 ст. 610 ГК РФ).

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

В  отзыве на исковое заявление третье лицо указало, что считает требования истца не подлежащими удовлетворению, поскольку ответчик не совершал сделку, которую истец просит признать недействительной, уведомление об отказе в продлении арендных отношений после истечения срока аренды, установленного в договоре, не может считаться сделкой по расторжению договора.

При рассмотрении настоящего дела установлены следующие обстоятельства:

Распоряжением администрации г. Красноярска от 09 марта 2005г. № 570-арх «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Архстиль» земельного участка истцу был предоставлен земельный участок в аренду на три года площадью 20025 кв.м расположенный по адресу <...> для строительства общественного коммерческого комплекса с инженерным обеспечением и благоустройством набережной реки Енисей. Распоряжением утвержден акт о выборе земельного участка от 14.02.2005г. Земельный участок сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет (кадастровый номер 24:50:03 00 286:0037), кадастровый план № 50/05-4884 от 07.07.2005. В соответствии с распоряжением земельный участок по ул. Дубровинского 74 с кадастровым номером 24:50:03 00 286:0037 передан обществу с ограниченной ответственностью «Архстиль» по договору аренды земельного участка № 2032 от 22 сентября 2005г. Арендодателем по договору аренды земельного участка № 2032 от 22 сентября 2005г. выступает Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска. Государственная регистрация договора аренды земельного участка № 2032 от 22 сентября 2005г. произведена 23 ноября 2005г. за номером 24-24-01/126/2005-039. Срок аренды по договору аренды  земельного участка № 2032 от 22 сентября 2005г.  установлен с 09 марта 2005г. по 08 марта 2008г.

По состоянию на 12 апреля 2007 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано ограничение права на земельный участок с кадастровым номером 24:50:03 00 286:0037 расположенный по адресу <...>: аренда   с 23 ноября 2005г. по 08 марта 2008г. в пользу общества с ограниченной ответственностью «Архстиль» (выписка Управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю от 12 апреля 2007г. № 01/046/2007-224).

В целях завершения строительства  в январе 2008г. обществом с ограниченной ответственностью  «Архстиль» подано заявление о заключении договора аренды земельного участка на новый срок. Как указывает истец, ему стало известно, что в  апреле 2008г. по информации  Управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют записи  о регистрации права аренды на земельный участок по адресу <...> (кадастровый номер 24:50:03 00 286:0037) (сообщение от 08 апреля 2008г. № 01/037/2008-799).

В  Уведомлении от 11 декабря 2007г. № 41048 Департамента муниципального имущества и  земельных отношений администрации города Красноярска в адрес общества с ограниченной ответственностью «Архстиль» по адресу 660017 <...> указывается:

о пролонгации на неопределенный срок договора аренды от 22.09.05 № 2032 земельного участка на основании части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации;

в соответствии с частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации департамент уведомляет,  что договор необходимо считать расторгнутым через три месяца с даты регистрации уведомления, предлагается освободить земельный участок  и передать по акту приема передачи;

начисление арендной платы производится до расторжения договора, необходимо погасить задолженность.

Как утверждает истец, данное уведомление от 11 декабря 2007г. № 41048,  им не получено, поскольку направлено по ненадлежащему адресу. Ответчиком представлен ответ Почты России о том, что заказное письмо № 57997 от 26 декабря 2007г. адресом 660017 ул. Ленина 113 ООО «Архстиль» по истечению срока хранения возвращено по обратном адресу 26 января 2008г.  Как пояснил ответчик об изменении адресов отправки общество с ограниченной ответственностью «Архстиль»  не сообщало. Адрес ООО «Архстиль» <...> «а» указан в договоре аренды от 22.09.05 № 2032, в письме Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска от 22 января 2008г. № 1702, в письме Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска от 01 июня 2007г. № 18123 на № 62 от 21 мая 2007г. В свидетельстве о государственной регистрации ООО «Архстиль» указан юридический адрес <...>. В дополнении от 05 мая 2006г. № 1889  к договору аренды от 22.09.05 № 2032 указан адрес арендатора (ООО «Архстиль») <...>.

В письме № 1799 от 17 января 2008г. общество с ограниченной ответственностью «Архстиль» обращается к начальнику Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска о заключении договора аренды земельного участка по ул. Дубровинского 74 на новый срок. Из отзыва ответчика следует, что по истечению трехмесячного срока после направления 26 декабря 2007г. «Уведомления» (уведомление от 11 декабря 2007г. № 41048) в общество с ограниченной ответственностью «Архстиль» Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска обратился в Управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка № 2032 от 22 сентября 2005г.  

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам: 

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Архстиль» о признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды земельного участка от 2.09.2005 № 2032, совершенного Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска на основании уведомления от 11  декабря 2007 № 41048 не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

       В силу статей 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Распоряжением администрации г. Красноярска от 09 марта 2005г. № 570-арх «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Архстиль» земельного участка истцу был предоставлен земельный участок в аренду на три года. На момент обращения в суд срок договора аренды земельного участка истек.  Новое распоряжение администрации города Красноярска о предоставлении в аренду земельного участка  на момент рассмотрения дела не представлено.

В соответствии с пунктом 6.3 договора аренды земельного участка № 2032 от 22 сентября 2005г. договор прекращает свое действие по окончании его срока. Далее в том же пункте договора имеется условие, что если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, то договор считается продленным на неопределенный срок (положение аналогичное п.2 статьи 621 ГК РФ).

В  соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации  по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка. В силу специфики прямого специального регулирования земельных отношений,   положения статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации являются специальной нормой и должны учитываться при применении положений    п.2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поэтому ссылки истца на продление договора аренды на неопределенный срок в соответствии с пунктом 6.3 договора аренды №2032 от 22 сентября 2005г. и п.2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации признаются судом необоснованными,  в том, числе с учетом воли арендодателя на прекращение договора аренды, что подтверждается  письмом Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска от 22 января 2008г. № 1702 в ООО «Архстиль» в ответ на письмо ООО «Архстиль» от 17 января 2008г. Об этом свидетельствует также обращение Департамента муниципального имущества и земельных отношений Администрации г. Красноярска  в Управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка № 2032 от 22 сентября 2005г.,  независимо от пояснений ответчика  о технических правовых ошибках и противоречиях,  содержащихся в  Уведомлении от 11 декабря 2007г. № 41048.

Собственно нельзя признать недействительным расторжение договора аренды основанное на Уведомлении от 11 декабря 2007г. № 41048 Департамента муниципального имущества и  земельных отношений администрации города Красноярска направленным в адрес общества с ограниченной ответственностью «Архстиль» поскольку уведомление, является письменным сообщением,  форма которого законом не регулируется. Закон регулирует лишь правовые последствия в отношении продолжения действия договора аренды на неопределенный срок в зависимости от возражений арендодателя (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

В  Уведомлении от 11 декабря 2007г. № 41048 Департамента муниципального имущества и  земельных отношений администрации города Красноярска в адрес общества с ограниченной ответственностью «Архстиль» по адресу 660017 <...> указывается о пролонгации на неопределенный срок договора аренды от 22.09.05 № 2032 земельного участка на основании части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, между тем на 11 декабря 2007г. срок договора  аренды не истек, следовательно,  указание на пролонгацию договора аренды неверно.

 В  Уведомлении от 11 декабря 2007г. № 41048 Департамента муниципального имущества и  земельных отношений администрации города Красноярска в адрес общества с ограниченной ответственностью «Архстиль» по адресу 660017 <...> указывается, что в  соответствии с частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации департамент уведомляет,  что договор необходимо считать расторгнутым через три месяца с даты регистрации уведомления, предлагается освободить земельный участок  и передать по акту приема передачи, между тем на 11 декабря 2007г. срок договора  аренды не истек, следовательно,  указание,  что договор необходимо считать расторгнутым через три месяца с даты регистрации уведомления, неверно, поскольку трехмесячный порядок уведомления предусмотрен для договора заключенного или пролонгированного на неопределенный срок (пункт 2 статьи  610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сторонами не представлено надлежащих доказательств получения обществом с ограниченной ответственности «Архстиль» уведомления от 11 декабря 2007г. № 41048, по адресу 660017 <...>. В силу этого, для оценки обоснованности исковых требований о расторжении договора аренды уведомление от 11 декабря 2007г. № 41048 значения не имеет, в том, числе с учетом неопределенности и противоречивости содержания уведомления.  

Поскольку  сторонами не представлено надлежащих доказательств получения обществом с ограниченной ответственности «Архстиль» уведомления от 11 декабря 2007г. № 41048, с учетом неопределенности и противоречивости содержания уведомления считать,  что данное «Уведомление» в соответствии со статьей  153 Гражданского кодекса Российской Федерации повлекло расторжение договора как сделку - нет оснований.   С учетом содержания уведомления и отсутствием его вручения,  на основании уведомления расторжение договора как сделка не состоялась, следовательно,  нет и оснований для признания ее недействительной.  

Поскольку на момент рассмотрения дела трехлетний срок  договора аренды земельного участка № 2032 от 22 сентября 2005 г. истек, истец не обосновал суду какие его права нарушены односторонним расторжением  договора  на основании уведомления от 11 декабря 2007г. № 41048.  То, что срок договора аренды №2032 от 22 сентября 2005г. истек, а договор аренды прекращен,  подтверждается условиями пункта 6.3 договора аренды земельного участка № 2032 от 22 сентября 2005г. (договор прекращает свое действие по окончании его срока) статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации  (по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка),  письмом Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска от 22 января 2008г. № 1702 в ООО «Архстиль» в ответ на письмо ООО «Архстиль» от 17 января 2008г., письмом Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска от 03 марта 2008г. № 14-2119 в ООО «Архстиль» в ответ на вход. № 1806 от 29 января 2008г. Указанные документы, письма представлены в материалы дела, лицами,  участвующими в деле. 

С учетом изложенного оснований для признания недействительным одностороннего расторжения договора аренды земельного участка № 2032 от 22 сентября 2005г. совершенного Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска  на основании уведомления от 11 декабря 2007 года № 41048  не имеется.

 Расходы по государственной пошлине в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на истца.   

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

       в иске отказать. 

Разъяснить, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Третий арбитражный апелляционный суд.