Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Надежда» обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к муниципальному образованию город Дивногорск о признании права на аренду земельного участка с кадастровым номером 24:46:04 01 001:0024 на неопределенный срок.

В обоснование исковых требований истец ссылался на следующие обстоятельства.

В июне 2003 года ООО «Надежда» был предоставлен земельный участок из земель поселений общей площадью 19 326 кв.м. Кадастровый номер 24:46:04 01 001:0024. В подтверждение права на владение и пользования земельным участком ответчиком были оформлены необходимые документы надлежащим образом. Доказательством является «Договор аренды № 34 земельного участка, находящегося в государственной собственности» от 12.11.2003. В период действия договора аренды № 34 от 12.11.2003 ООО «Надежда» письменно заявило о своем желании заключить договор аренды на земельный участок общей площадью 19 326 кв.м. кадастровый номер 24:46:04 01 001:0024 на новый срок 49 лет, однако Муниципальное образование г. Дивногорска оставило данное заявление без рассмотрения. В установленный законом срок (пункт 6, статьи 36 ЗК РФ) решение о предоставлении, либо отказе в предоставлении земельного участка не принято. ООО «Надежда» продолжало пользование земельным участком по «Договору аренды № 34 земельного участка, находящегося в государственной собственности» от 12.11.2003. Со стороны Муниципального образования г. Дивногорска возражений по пользованию земельным участком (Кадастровый номер 24:46:04 01 001:0024) не поступало.

Договорные обязательства по оплате арендной платы ООО «Надежда» выполнены. ООО «Надежда» оплатило администрации города Дивногорска за аренду земли 16 500 рублей. Дополнительно по письменной просьбе Главы администрации города Дивногорска ФИО3 (письмо исх. № 1137 от 20.06.2003) истцом (ООО »Надежда») в счет арендной оплаты за землю было передано имущества на сумму 115 565 рублей. По письменной просьбе Главы администрации города Дивногорска ФИО3 (письмо исх. № 2403 от 05.12.2003) истцом (ООО »Надежда») в счет арендной оплаты за землю было передано имущества на сумму 23 860 рублей. По просьбе Главы администрации города Дивногорска ФИО3 в июне 2003 истцом (ООО »Надежда») были переданы в Комитет по культуре администрации города Дивногорска два персональных компьютера на сумму 60 000 рублей. Итого ООО «Надежда» оплатило администрации города Дивногорска за аренду земли 215 925 рублей.

Муниципальное образование г. Дивногорска в лице Главы администрации города Дивногорска ФИО3 и ООО «Надежда» - имели намерение организовать долгосрочное пользование земельным участком для организации базы отдыха горожан. Однако новое руководство Муниципального образования г. Дивногорска распределило данные земли между частными лицами под коттеджи. Произведенные ООО «Надежда» платежи в сумме 215 925 рублей доказывают, что арендодатель и арендатор имели намерения и фактическими действиями осуществляли арендные отношения по пользованию земельным участком с Кадастровым номером 24:46:04 01 001:0024, по «Договору аренды № 34 земельного участка, находящегося в государственной собственности» от 12.11.2003 на срок явно превышающий срок установленный договором.

Прекращение Договора аренды № 34 земельного участка, находящегося в государственной собственности» от 12.11.2003 надлежащим образом не произведено. Возврат арендованного имущества - не произведен (ст. 622 ГК РФ). В случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

На сегодняшний день арендатор и арендодатель фактически находятся в договорных отношениях по аренде земельного участка с Кадастровым номером 24:46:04 01 001:0024, следовательно, Договор аренды № 34 земельного участка, находящегося в государственной собственности» от 12.11.2003 является заключенным на неопределенный срок (п.2, ст. 621 ГК РФ). Пункт 1 статьи 610 ГК РФ устанавливает, что срок аренды устанавливается сторонами в договоре аренды. Пункт 1 статьи 621 ГК РФ устанавливает преимущество арендатора перед иными лицами на заключение договора аренды, а именно: - арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. В качестве обязательного условия законом установлено требование: - Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

«Договором аренды № 34 земельного участка, находящегося в государственной собственности» от 12.11.2003, срок для уведомления арендодателя о желании арендатора заключить договор на новый срок - не установлен. Следовательно. ООО «Надежда» вправе заявить о своем желании на заключение договора на новый срок до окончания срока действия «Договора аренды № 34 земельного участка, находящегося в государственной собственности» от 12.11.2003, что и было сделано. Истец заявил о своем желании заключить договор на новый срок - 49 лет. Доказательством обращения со стороны арендатора (ООО «Надежда») к арендодателю (Администрации г. Дивногорска) о заключении договора аренды земли на срок 49 лет, является Исковое заявление Третьего лица (Прокурора г. Дивногорска) в интересах Муниципального образования г. Дивногорска к ООО «Надежда». Данное исковое требование рассматривается в рамках гражданского дела в Дивногорском городском суде. В соответствии со статьей 621 ГК РФ, при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Пункт 3, статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает порядок аренды земельных участков по истечении срока договора аренды земельного участка. Арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка. В соответствии со статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ), предоставление юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляют органы местного самоуправления на основании решения исполнительных органов обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьей 11 ЗК РФ, срок для предоставления земельного участка установлен в размере один месяц (пункт 6, статьи 36 ЗК РФ).

ООО «Надежда» письменно заявило о своем желании перезаключить договор аренды земельного участка на срок 49 лет (заявление ООО Надежда от 26.05.2003). Прокуратура г. Дивногорска в письме от 08. 08.2005 № 142ж-05, подтверждает факт обращения ООО «Надежда. Однако позже земельный участок с Кадастровым номером 24:46:04 01 001:0024 оказался расформирован. При этом расформирование земельного участка произошло по инициативе Администрации г. Дивногорска. Доказательство факта расформирования данного земельного участка имеется в материалах гражданского дела по иску Прокурора г. Дивногорска к ООО «Надежда». Администрация г. Дивногорска, действуя как арендодатель, имела право отказать ООО «Надежда» в заключение договора аренды на земельный участок с Кадастровым номером 24:46:04 01 001:0024, но не имела право расформировывать («разбивать») и передавать землю иным лицам до урегулирования отношений с ООО «Надежда». В противном случае у ООО «Надежда» будет нарушено право на преимущественное заключение договора аренды (ст. 621 ГК РФ).

Изложенные обстоятельства доказывают: Администрация г. Дивногорска совершила действия и допустила прямое нарушение статьи 621 ГК РФ и статьи 22 Земельного кодекса РФ. Данными действиями нарушено преимущественное право ООО «Надежда» на заключение договора аренды земельного участка с Кадастровым номером 24:46:04 01 001:0024 на новый срок. Следовательно, у ООО «Надежда» возникло право потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенным договорам и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить договор аренды (п.1, ст. 621 ГК РФ).

До момента обращения с данными исковыми требованиями ООО «Надежда» письменно заявила о своем желании заключить договор аренды земельного участка на срок 49 лет (заявление ООО Надежда от 26.05.2003). Проведены работы по формированию земельного участка и государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 Земельного Кодекса РФ. Администрация г. Дивногорска не приняла решение о предоставлении земельного участка по мотивам того, что со стороны заявителя (ООО «Надежда») не осуществлено «иных действий необходимых для решения вопроса о предоставлении земельного участка предусмотренные частью 5 ст. 30 Земельного кодекса РФ». Ранее в суде города Дивногорска, рассматривалось гражданское дело по иску Прокурора г. Дивногорска в интересах Муниципального образования г. Дивногорска к ООО «Надежда» признать незаконным строением три объекта (строения) на земельном участке, выделенном ООО «Надежда» (Кадастровый номер 24:46:04 01 001:0024).

Истец письменно заявил об изменении предмета иска, ссылаясь на следующие доводы и обстоятельства.

В июне 2003 года ООО «Надежда» был предоставлен земельный участок из земель поселений общей площадью 19 326 кв.м. Кадастровый номер 24:46:04 01 001:0024. «Договор аренды № 34 земельного участка, находящегося в государственной собственности» от 12.11.2003 (далее по тексту Договор аренды). ООО «Надежда» продолжало пользование данным земельным участком по окончанию срока действия договора. Со стороны Муниципального образования г. Дивногорска возражений по пользованию земельным участком (Кадастровый номер 24:46:04 01 001:0024) не поступало. Договорные обязательства по оплате арендной платы ООО «Надежда» выполнены. ООО «Надежда» оплатило администрации города Дивногорска за аренду земли 16 500 рублей. Дополнительно по письменной просьбе Главы администрации города Дивногорска ФИО3 (письмо исх. № 1137 от 20.06.2003) истцом (ООО »Надежда») в счет арендной оплаты за землю было передано имущества на сумму 115 565 рублей. По письменной просьбе Главы администрации города Дивногорска ФИО3 (письмо исх. № 2403 от 05.12.2003) истцом (ООО »Надежда») в счет арендной оплаты за землю было передано имущества на сумму 23 860 рублей. По просьбе Главы администрации города Дивногорска ФИО3 в июне 2003 истцом (ООО «Надежда») были переданы в Комитет по культуре администрации города Дивногорска два персональных компьютера на сумму 60 000 рублей. Итого ООО «Надежда» оплатило администрации города Дивногорска за аренду земли 215 925 рублей. Муниципальное образование г. Дивногорска в лице Главы администрации города Дивногорска ФИО3 и ООО «Надежда» - имели намерение организовать долгосрочное пользование земельным участком для организации базы отдыха горожан. Произведенные ООО «Надежда» платежи доказывают, что арендодатель и арендатор имели намерения осуществить арендные отношения по земельному участку с Кадастровым номером 24:46:04 01 001:0024, на срок явно превышающий срок установленный Договором аренды. В соответствии со статьей 46 Земельного Кодекса РФ (ЗК РФ) арендные отношения по аренде земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Основания и порядок действия сторон по договорам аренды регламентируется Главой 34 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Возникновение арендных отношений подтверждается Договором аренды и Актом приема - передачи земельного участка предоставленного на праве аренды (приложение № 3 к Договору аренды). Прекращение Договора аренды сторонами не произведено. Возврат арендованного имущества от арендатора к арендодателю по акту приема передачи - не произведен (ст. 622 ГК РФ).В случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ). Изложенные обстоятельства доказывают - арендатор и арендодатель фактически находятся в арендных отношениях по окончанию срока Договора аренды, следовательно Договор аренды № 34 земельного участка, находящегося в государственной собственности» от 12.11.2003 является заключенным на неопределенный срок(п.2, ст. 621 ГКРФ).

В соответствии с положениями пункта 2 статья 621 ГК РФ истец просит признать возобновленным на неопределенный срок Договор аренды № 34 земельного участка, находящегося в государственной собственности» от 12.11.2003 на аренду земельного участка с Кадастровым номером 24:46:04 01 001:0024.

Изменение исковых требований принято судом в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании 01 июля 2008г. объявлялся перерыв до 02 июля 2008г. 9-00, после перерыва представитель ответчика в судебное заседание не явился, письменно заявил о рассмотрении дела в его отсутствие, о перерыве в судебном заседании извещен судом под расписку.

Ответчик исковые требования не признал, свое мнение изложил в отзыве на исковое заявление, в котором указал, что пунктом 4.3.2. договора определено, что арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 3 месяца до истечения срока действия договора. Учитывая, что истцом не соблюдены требования статьи 621 Гражданского кодекса и договора о намерении заключить договор аренды на новый срок, истец утратил преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Часть спорного земельного участка не может быть предоставлена кому-либо на каком либо праве, поскольку на ней находятся незаконно возведены истцом самовольные постройки. Ограниченный срок действия договора аренды земельного участка от 12.11.2003г. №34 (с 01.06.2003г. по 31.08.2003г.), связанный с сезонностью разрешенного использования предоставленного земельного участка (размещение палаточного лагеря возможно только в летний период). Принимая во внимание факт возведения истцом капитальных строений на данном участке, администрация путем обращения в прокуратуру города Дивногорска в 2005 году инициировала обращение прокурора города в суд с исковым заявлением в защиту интересов муниципального образования о сносе самовольных построек. Кроме того, истцу неоднократно выдавались предписания о сносе самовольных строений в добровольном, досудебном порядке. Истец не обращался в администрацию города Дивногорска с заявлением о выборе земельного участка для строительства и предварительном согласовании места размещения объекта; формирование земельного участка с кадастровым № 24:46:04 01 001:0024 производилось для целей, не связанных со строительством.

При рассмотрении настоящего дела установлены следующие обстоятельства:

Постановлением администрации г. Дивногорска от 23.05.2003 г. №797-п земельный участок площадью 19326 кв.м. был предоставлен в аренду сроком на 3 месяца (с 01.06.2003г. по 31.08.2003г.) ООО «Надежда» для размещения палаточного городка.

Пунктом 4 данного постановления была предусмотрена обязанность арендатора оформить в земельной кадастровой палате уточненный план земельного участка, при наличии которого обратиться в комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города с заявлением о заключении договора аренды земельного участка.

После обращения ООО «Надежда» 23.07.2003г. с заявлением о заключении договора и кадастровым планом земельного участка от 23.07.2003г. №46/03-1257, между администрацией г.Дивногорска и ООО «Надежда» был заключен договор аренды земельного участка от 12.11.2003г. №34 со сроком действия с 01.06.2003г. по 31.08.2003г. то есть на три месяца с июня по август 2003г. Акт приема передачи земельного участка от арендодателя арендатору составлен сторонами договора 12 ноября 2003г.

В договоре аренды указано, что на участке объекты застройки отсутствуют (пункт 1.2. договора). Пунктом 4.3.2. договора определено, что арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия договора.

Как пояснил ответчик, земельный участок площадью 19326 кв.м. с кадастровым № 24:46:04 01 001:0024 был расформирован; утверждены проекты границ вновь сформированных земельных участков и принято решение о предоставлении их в аренду с соблюдением процедур, установленных Земельным кодексом РФ.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам:

Исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и сделок. Отношения сторон возникли из договора аренды № 34 от 12 ноября 2003г. и регламентируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (статьи 606-701).

В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

В соответствии со статьей 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Между администрацией г.Дивногорска и ООО «Надежда» был заключен договор аренды земельного участка от 12.11.2003г. №34 со сроком действия с01.06.2003г. по 31.08.2003г. то есть на три месяца с июня по август 2003г.

В соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Постановлением администрации г. Дивногорска от 23.05.2003 г. №797-п земельный участок площадью 19326 кв.м. был предоставлен в аренду сроком на 3 месяца (с 01.06.2003г. по 31.08.2003г.) ООО «Надежда» для размещения палаточного городка. В договоре аренды указано, что на участке объекты застройки отсутствуют (пункт 1.2. договора).

Как установлено судом из объяснений сторон, истец возвел на земельном участке самовольные постройки, вследствие чего арендодатель обратился в суд с заявлением о сносе самовольных строений.

Учитывая краткий и определенный договором срок аренды земельного участка, учитывая целевое назначение земельного участка предоставленного в аренду для размещения палаточного городка, оснований считать, что договор мог быть продлен на неопределенный срок, не имеется.

Судом принимаются как обоснованные доводы ответчика о том, что законодательство предусматривает два способа защиты в случае нарушения преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок: перевод на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещение таких убытков (ст. 621 ГК РФ).

Также судом при принятии решение учитывалось, что спорный земельный участок в настоящее время расформирован. Как указывает ответчик, договоры аренды с новыми лицами заключены по истечении года с окончания срока действия договора аренды земельного участка от 12.11.2003г. №34, заключенного между ООО «Надежда» и администрацией города. Кроме того, объектами этих договоров являются земельные участки, отличные от земельного участка с кадастровым № 24:46:04 01 001:0024 по площади и по разрешенному использованию. Соответственно право требовать возмещения убытков (перевода прав и обязанностей по договору аренды) возникает у арендатора в случае, если арендодатель, отказав арендатору в заключении договора аренды имущества на новый срок, в течение года со дня истечения срока этого договора передает то же самое имущество в аренду другому лицу.

Как обоснованно указывает ответчик, учитывая ограниченный срок действия договора аренды земельного участка от 12.11.2003г. №34 (с 01.06.2003г. по 31.08.2003г.), связанный с сезонностью разрешенного использования предоставленного земельного участка (размещение палаточного лагеря возможно только в летний период), а также принимая во внимание факт возведения истцом капитальных строений на данном участке, администрация путем обращения в прокуратуру города Дивногорска в 2005 году инициировала обращение прокурора города в суд с исковым заявлением в защиту интересов муниципального образования о сносе самовольных построек. Кроме того, истцу неоднократно выдавались предписания о сносе самовольных строений в добровольном, досудебном порядке. Вышеперечисленные факты никак не могут подтвердить доводы истца о том, что истец продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя-администрации города.

Таким образом, судом отклоняются доводы истца, что со стороны Муниципального образования г. Дивногорска возражений по пользованию земельным участком (Кадастровый номер 24:46:04 01 001:0024) не поступало. Ссылки на обязательства по оплате арендной платы ООО «Надежда» не имеют значения с учетом трехмесячного срока договора аренды земельного участка.

Доводы истца о том, что прекращение Договора аренды № 34 земельного участка, находящегося в государственной собственности» от 12.11.2003 надлежащим образом не произведено и возврат арендованного имущества - не произведен лишь свидетельствуют о ненадлежащем и несвоевременном исполнении арендатором своих обязанностей. Недоказательной также является ссылка истца что, доказательством обращения со стороны арендатора (ООО «Надежда») к арендодателю (Администрации г. Дивногорска) о заключении договора аренды земли на срок 49 лет, является исковое заявление прокурора г. Дивногорска в интересах муниципального образования г. Дивногорска к ООО «Надежда». Как пишет истец, ООО «Надежда» письменно заявило о своем желании перезаключить договор аренды земельного участка на срок 49 лет (заявление ООО Надежда от 26.05.2003). Тем не менее договор аренды земельного участка был заключен на три месяца с июня по август 2008г.

Ссылка истца на то, что Администрация г. Дивногорска совершила действия и допустила прямое нарушение статьи 621 ГК РФ и статьи 22 Земельного кодекса РФ с учетом предмета иска по настоящему делу является ненадлежащей, поскольку в настоящем деле не оспариваются действия ответчика.

Учитывая изложенное, требование истца о признании возобновленным на неопределенный срок Договора аренды № 34 земельного участка, находящегося в государственной собственности» от 12.11.2003 на аренду земельного участка с Кадастровым номером 24:46:04 01 001:0024 является необоснованным и несоответствующим положениям статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка), статей 610, 615, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебные расходы по государственной пошлине в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на истца.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Разъяснить, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Третий арбитражный апелляционный суд.

Судья

Г.Г. Петроченко