Решение № А33-5357/18 от 22.12.2020 АС Красноярского края

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена 22 декабря 2020 года.

В полном объеме решение изготовлено 29 декабря 2020 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Болуж Е.В. , рассмотрев в судебном заседании дело по иску Сельскохозяйственного производственного кооператива «Каначульский» (ИНН 2416004418, ОГРН 1092448000061)

к администрации Ирбейского района Красноярского края (ИНН <***>; ОГРН <***>),

к обществу с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие «Дары Малиновки» (ИНН <***>, ОГРН; 1132411001128)

о признании недействительным аукциона, проведённого на основании извещения                       № 140917/0066958/01 на право заключения договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 24:16:0101001:466, 24:16:0101001:468, 24:16:0101001:471;

о признании недействительными заключённых администрацией Ирбейского района Красноярского края с  обществом с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие «Дары Малиновки» по результатам проведения торгов договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 24:16:0101001:466, 24:16:0101001:468, 24:16:0101001:471;

о применении последствий недействительности сделок,

при участии в судебном заседании:

представителей истца: законного представителя ФИО1, действующего на основании устава и выписки из ЕГРЮЛ, личность удостоверена паспортом,
ФИО2, действующей на основании доверенности от 10.11.2017, личность удостоверена паспортом,

при ведении протоколасудебного заседания секретарем судебного заседания Самойловой М.А., протоколирование ведется с использованием средств системы аудиозаписи,

установил:

сельскохозяйственный производственный кооператив «Каначульский» (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Муниципальному образованию Ирбейский район в лице администрации Ирбейского района  Красноярского края; к обществу с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие «Дары Малиновки» (далее – ответчики) с требованиями:

о признании недействительным аукциона от 16.10.2017, проведённого Ирбейской районной администрацией на основании извещения № 140917/0066958/01 на право заключения договоров аренды земельных участков: 

- с кадастровым номером 2416:0101001:466 площадью 3 442 500 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного использования, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка Красноярский край, Ирбейский район, ориентир д. Петропавловка-2, участок находится примерно в 3,8 км от ориентира по направлению на запад;

- с кадастровым номером 24:16:0101001:468 площадью 7 508 300 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного использования, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка Красноярский край, Ирбейский район, ориентир с. Усть-Каначуль, участок находится примерно в 3.1 км от ориентира по направлению на северо-запад;

- с кадастровым номером 24:16:0101001:471 площадью 3 125 700 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного использования, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного по адресу: Красноярский край, Ирбейский район, ориентир с. усть-Каначуль, участок находится примерно в 3,8 км от ориентира по направлению на запад;

о признании недействительными заключённых Ирбейской районной администрацией с  обществом с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие «Дары Малиновки»  по результатам проведения торгов договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 24:16:0101001:466, 24:16:0101001:468, 24:16:0101001:471.

Заявление принято к производству суда. Определением от 14.03.2018 возбуждено производство по делу.

Решением от 16.12.2019, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 26.02.2020, в удовлетворении заявления Сельскохозяйственного производственного кооператива «Каначульский» отказано.

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16.07.2020 решение Арбитражного суда Красноярского края от 16.12.2019 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 26.02.2020 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края.

Определением от 07.08.2020 назначено предварительное судебное заседания по делу. Определением от 07.10.2020 предварительное судебное заседание было отложено.

В судебном заседании 25.11.2020 представитель истца на удовлетворении требований настаивал в полном объеме. Определением от 25.11.2020 заменен ненадлежащий ответчик – Муниципальное образование Ирбейский район в лице администрации Ирбейского района Красноярского края - на администрацию Ирбейского района Красноярского края.

Ответчики, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание явку представителей не обеспечили.

Представители истца на удовлетворении заявленных требований настаивал, представил дополнительные доказательства по делу.

В ходе рассмотрения дела истец пояснил, что условия договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности и заключённых по результатам торгов и без их проведения различны. Поэтому перевод прав и обязанностей по договору аренды, заключённому на торгах, в пользу лица, которое имело право на аренду без проведения торгов, не является восстановлением прав последнего в полном объёме, т.к. его права оказываются ущемлёнными по сравнению с теми, что он бы получил, приобретя земельный участок без торгов. В этой связи заявление требования о переводе прав и обязанностей по заключённым договорам аренды на СПК «Каначульский» не позволит восстановить право истца в полной мере, так как правомочия арендатора по договору, заключённому по результатам торгов, ограничены по сравнению с правомочиями арендатора, заключившего договор без проведения торгов. В соответствии с п. 7 и 8 ст. 448 ГК РФ, обязательства по договору, заключённому по результатам торгов, не могут быть переданы третьим лицам, существенные условия такого договора не могут быть изменены. Размер арендной платы по договору аренды земельного участка, заключённого по результатам торгов, существенно выше - в соответствии с пп. 14 ст. 39.11 ЗК РФ, начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона, за исключением случая, предусмотренного пунктом 15 настоящей статьи.

В этой связи истец пояснил, что не просит суд рассматривать вопрос о переводе прав и обязанностей по оспариваемым контрактам на истца. С целью восстановления прав СПК Каначульский в Арбитражный суд Красноярского края подано исковое заявление о понуждении к заключению договора аренды (дело № А33-23540/2020).

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

СПК «Каначульский» (арендатор) и Агентство по управлению государственным имуществом Красноярского края (арендодатель) заключили договор аренды земельного участка от 08.08.2013 № 05-АЗ-760, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду для сельскохозяйственного производства находящиеся в государственной собственности Красноярского края земельные участки, относящиеся к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, имеющие разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, общей площадью 14 076 500 кв.м., расположенные в Ирбейском районе Красноярского края (далее - участки), со следующими характеристиками:

Срок действия договора устанавливается с 30 июля 2013 года по 29 июля 2017 года (пункт 1.2. договора). Договор имеет силу акта приема-передачи (пункт 3.1. договора).

В соответствии с выписками из ЕГРН от 31.10.2016 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 24:16:0101001:466, 24:16:0101001:468, 24:16:0101001:471 зарегистрировано право аренды СПК «Каначульский» на основании договора от 08.08.2013 № 05-АЗ-760 на срок с 02.09.2013 по 30.07.2017.

Письмом от 19.12.2016 № 5514 Администрация Ирбейского района Красноярского края уведомила СПК «Каначульский» о том, что с 01.01.2017 является арендодателем по договору аренды от 08.08.2013 № 05-АЗ-760 на основании распоряжения Правительства Красноярского края от 27.09.2016 № 801-р.

В письме от 31.03.2017 № 1576 Администрация Ирбейского района Красноярского края уведомила СПК «Каначульский» об окончании 29.07.2017 срока действия договора от 08.08.2013 № 05-АЗ-760 без права продления. В данном письме администрация сообщила, что по состоянию на 29.03.2017 по договору числится долг 49 719,66 руб.; в результате обследования земельного участка установлено, что земельный участок с кадастровым номером 24:16:0101001:468 не используется по целевому назначению (визуальный осмотр показывает более 3 лет), основная площадь обследуемого участка заросла многолетней сорной растительностью (вьюнок, пырей, лебеда и др), признаков ручной и механической обработки полей, а также работ, связанных с сенокосом или выпасом скота не выявлено.

СПК «Каначульский» направило в адрес Администрации Ирбейского района Красноярского края заявление от 18.04.2017 исх. № 35 о продлении договора аренды от 08.08.2013 № 05-АЗ-760 на срок 30 лет. В заявлении СПК «Каначульский» указало адрес для корреспонденции: 660028, <...>. Заявление получено администрацией 26.04.2017, что подтверждается почтовым уведомлением.

СПК «Каначульский» повторно 24.05.2017 обратилось в Администрацию Ирбейского района Красноярского края с заявлением вх. № 1695 (от 18.04.2017) о продлении договора аренды от 08.08.2013 № 05-АЗ-760 на срок 30 лет.

Письменным сообщением от 31.05.2017 № 2859 Администрация Ирбейского района Красноярского края уведомила СПК «Каначульский» об отказе в пролонгации договора аренды земельных участков, сославшись на наличие задолженности по арендной плате по состоянию на 30.05.2017 в размере 142 144,22 руб., а также пени 11 115,49 руб., что дает право признать арендатора недобросовестным.

СПК «Каначульский» 07.09.2017 обратилось в Администрацию Ирбейского района Красноярского края с заявлением вх. № 654 о намерении участвовать в аукционе по предоставлению в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 24:16:0101001:466, 24:16:0101001:468, 24:16:0101001:471.

Постановлением администрации Ирбейского района Красноярского края от 13.09.2017 № 848-пг принято решение о проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 24:16:0101001:466, 24:16:0101001:468, 24:16:0101001:471.

Администрация Ирбейского района Красноярского края 14.09.2017 на сайте http://torgi.gov.ru и в газете «Ирбейский вестник» от 14.09.2017 № 10 опубликовала извещение о проведении открытого аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков в кадастровыми номерами 24:16:0101001:466 (лот № 1), 24:16:0101001:468 (лот № 2), 24:16:0101001:471 (лот № 3).

Письмом от 05.10.2017 № 28 СПК «Каначульский» уведомило Администрацию Ирбейского района Красноярского края о преимущественном праве на заключение договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 24:16:0101001:468, 24:16:0101001:466, 24:16:0101001:471.

ООО «СХП «Дары Малиновки» 06.10.2017 обратилось в Администрацию Ирбейского района Красноярского края с заявками на участие в аукционе на право заключения договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 24:16:0101001:466, 24:16:0101001:468, 24:16:0101001:471.

ИП глава КФХ ФИО3 обратилась в Администрацию Ирбейского района Красноярского края с аналогичными заявками.

На основании протокола от 13.10.2017 № 14 рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, Администрация Ирбейского района Красноярского края (арендодатель) и ООО «СХП «Дары Малиновки» (арендатор) заключили договоры аренды от 26.10.2017 №№59, 60, 61 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 24:16:0101001:466, 24:16:0101001:468, 24:16:0101001:471. Согласно пунктам 7.2. договоров срок аренды определен периодом с 16.10.2017 по 15.10.2022.

В соответствии с выписками из ЕГРН от 30.11.2017 №№ 99/2017/39075562, 99/2017/39074977, 99/2017/39075076 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 24:16:0101001:468, 24:16:0101001:466, 24:16:0101001:471 сведения об ограничениях (обременениях) отсутствуют.

Договоры аренды от 26.10.2017 №№ 59, 60, 61 зарегистрированы в установленном законом порядке 07.12.2017. Согласно выпискам из ЕГРН от 03.04.2018 №№ КУВИ-001/2018-1761283, КУВИ-001/2018-1761108, КУВИ-001/2018-1761214 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 24:16:0101001:468, 24:16:0101001:466, 24:16:0101001:471, 07.12.2017 зарегистрировано ограничение прав в пользу ООО «СХП «Дары Малиновки» на основании договоров аренды от 26.10.2017 №№59, 60, 61.

Истец, не согласившись с результатами аукциона, ссылаясь на наличие у него преимущественного права на заключение договора на новый срок без проведения торгов, обратился в суд с требованиями: о признании недействительным аукциона от 16.10.2017, проведённого Ирбейской районной администрацией на основании извещения № 140917/0066958/01 на право заключения договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 24:16:0101001:466, 24:16:0101001:468, 24:16:0101001:471; о признании недействительными заключённых Ирбейской районной администрацией с  обществом с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие «Дары Малиновки» по результатам проведения торгов договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 24:16:0101001:466, 24:16:0101001:468, 24:16:0101001:471; о применении последствий недействительности сделок.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение в арбитражный суд должно быть обусловлено необходимостью защиты нарушенных прав и иметь целью их восстановление.

Способы защиты гражданских прав определены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Все правоотношения, возникающие при организации и проведении торгов, а также при заключении договоров по результатам торгов, относятся к сфере гражданско-правового регулирования.

Статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными. При этом законодатель не разграничивает этапы организации и проведения торгов, на которых допущенные нарушения установленных законом правил влекут указанные последствия.

Действующим законодательством не предусмотрена возможность оспаривания отдельно протокола об итогах конкурса, тогда как возможность оспаривания торгов прямо предусмотрена пунктом 1 статьи 449 ГК РФ. В случае, если конкурс признан судом недействительным, то и документ, в котором зафиксированы его результаты (протокол), не имеет силы.

Следовательно, независимо от того, на каком этапе организации или проведения торгов допущены нарушения, защита нарушенных прав заинтересованных лиц осуществляется способом, установленным статьей 449 Кодекса – путем признания торгов недействительными.

Указанная правовая позиция закреплена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.10.2010 № 7171/10 по делу № А24-1694/2009.

Статьей 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 44 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно статье 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

В соответствии со статьей 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

- кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

- на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

- продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

- были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

- были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

По смыслу названной статьи основанием для признания торгов недействительными может служить существенное нарушение процедуры их проведения. При этом под существенным нарушением следует понимать такое отклонение от установленных требований, которое повлекло или могло повлечь иные результаты торгов и, как следствие, грубое нарушение прав и законных интересов заинтересованного лица.

Таким образом, истец должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.

При этом нарушения, с которыми заинтересованное лицо связывает недействительность торгов, должны быть существенными, то есть влияющими на результат торгов и выбор победителя.

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

В соответствии с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 16.07.2009 N 739-О-О, торги, проведенные с нарушением установленных законодательством требований, могут быть признаны незаконными по иску заинтересованного лица только в случае, если признание их недействительными повлечет реальное восстановление нарушенных прав указанного лица.

Исходя из системного анализа положений статей 4 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обращающееся в суд с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать, что при проведении торгов допущены нарушения закона, проведенные торги повлекли нарушение его права, наличие причинно-следственной связи между допущенными нарушениями и возникшим нарушением прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными и применения последствий недействительности заключенной на таких торгах сделки.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что сельскохозяйственный производственный кооператив «Каначульский» доказал, что оспариваемыми в рамках настоящего спора торгами нарушены его права и законные интересы.

Заявитель не являлся участником оспариваемых торгов (задаток в целях участия в торгах не вносился), основанием для оспаривания торгов заявитель указал на наличие у него преимущественного права на заключение договора на новый срок без торгов.

Как следует из материалов дела, 08.08.2013 года между СПК «Каначульский» и Агентством по управлению государственным имуществом Красноярского края был заключен договор аренды земельных участков № 05-АЗ-760, расположенных на территории Ирбейского района сроком до 29.07.2017.

Согласно распоряжению правительства Красноярского края от 27.09.2016 № 801-р данные земельные участки были переданы безвозмездно в муниципальную собственность муниципального образования Ирбейский район.

28.09.2016 администрацией Ирбейского района была осуществлена проверка одного из земельных участков с кадастровым номером 24:16:0101001:468, находящихся в аренде у СПК «Каначульский». В результате обследования одного из участков установлено, что земельный участок не используется по назначению, основная площадь обследуемого участка заросла многолетней сорной растительностью (вьюнок, пырей, лебеда и др.). Признаков ручной и механической обработки полей, а также работ, связанных с сенокосом или выпасом скота не выявлено. Ввиду неисполнения обязательств по договору аренды, а также в связи  с наличием задолженности по арендным платежам в уведомлении от 31.03.2017 № 1576 Администрация Ирбейского района Красноярского края уведомила СПК «Каначульский» об окончании 29.07.2017 срока действия договора от 08.08.2013 № 05-АЗ-760 без права продления.

СПК «Каначульский» направило в адрес Администрации Ирбейского района Красноярского края заявление от 18.04.2017 исх. № 35 о продлении договора аренды от 08.08.2013 № 05-АЗ-760 на срок 30 лет.

24.05.2017 СПК «Каначульский» повторно обратилось в Администрацию Ирбейского района Красноярского края с заявлением вх. № 1695 (от 18.04.2017) о продлении договора аренды от 08.08.2013 № 05-АЗ-760 на 30 лет.

Письменным сообщением от 31.05.2017 № 2859 Администрация Ирбейского района Красноярского края уведомила СПК «Каначульский» об отказе в пролонгации договора аренды земельных участков, сославшись на наличие задолженности по арендной плате по состоянию на 30.05.2017 в размере 142 144,22 руб., а также пени 11 115,49 руб., что дает право признать арендатора недобросовестным.

На момент окончания договора аренды 29.07.2017 был составлен акт обследования, состояние земельного участка не изменилось.

В дальнейшем 13.09.2017 администрацией Ирбейского района в соответствии с постановлением от 13.09.2017 года № 848-пг «О проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования Ирбейский район» был объявлен аукцион по вышеуказанным  земельным участкам. Информация о проведении торгов опубликована в газете «Ирбейский вестник» №10  от 14.09.2017 а также в сети Интернет.

После объявления аукциона в адрес администрации Ирбейского района поступили заявки на участие в аукционе на право заключения договора аренды по земельным участкам с кадастровыми номерами 24:16:0101001:466, 24:16:0101001:468, 24:16:0101001:471 от ООО Сельскохозяйственное предприятие «Дары Малиновки», К(Ф)Х ФИО3 и истца СПК «Каначульский» (до объявления аукциона). Данные заявки были рассмотрены, СПК «Каначульский» и К(Ф)Х ФИО3 не были оплачены задатки для участия в аукционе. Согласно протоколу № 14 от 13.10.2017 победителем аукциона объявлен ООО «Сельскохозяйственное предприятие «Дары Малиновки», с указанным лицом заключены договоры аренды земельных участков.

Истец, ссылаясь на подпункт 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, полагает, что он имел преимущественное право на заключение договоров по данным земельным участкам без проведения торгов, поскольку отсутствовала информация о выявленных именно в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства при использовании такого участка.

Подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что без проведения торгов допускается заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, с арендатором, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Исходя из буквального толкования названной нормы права, следует, что: предоставление земельного участка без торгов обусловлено наличием ранее заключенного договора аренды этого земельного участка; такое право законодатель предоставил арендаторам, надлежащим образом использующим земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства; заявление о заключении нового договора аренды должно быть подано арендатором в соответствующий орган местного самоуправления до дня истечения срока действия ранее заключенного договора; возможность заключения договора аренды на новый срок распространяется не только на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, но и на все земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства независимо от категории земель в соответствии с установленными видами разрешенного использования; в случае если при использовании земельного участка были выявлены в рамках государственного земельного надзора нарушения, они должны быть устранены к моменту обращения заявителя за заключением договора аренды земельного участка, соответствующая информация должна иметься у уполномоченных органов.

Как следует из материалов дела, до момента истечения срока действия договора СПК «Каначульский» направило в адрес Администрации Ирбейского района Красноярского края заявление от 18.04.2017 исх. № 35 о продлении договора аренды от 08.08.2013 № 05-АЗ-760 на срок 30 лет. Заявление получено администрацией 26.04.2017, что не оспаривается ответчиком. Также СПК «Каначульский» повторно 24.05.2017 обратилось в Администрацию Ирбейского района Красноярского края с заявлением вх. № 1695 (от 18.04.2017) о продлении договора аренды от 08.08.2013 № 05-АЗ-760 на срок 30 лет.

Письменным сообщением от 31.05.2017 № 2859 Администрация Ирбейского района Красноярского края уведомила СПК «Каначульский» об отказе в пролонгации договора аренды земельных участков, сославшись на выявленные им нарушения, допущенные арендатором в ходе исполнения договора (наличие задолженности). Также в ходе рассмотрения настоящего дела ответчик пояснил, что причиной отказа в заключении договора на новый срок послужили выявленные нарушения земельного законодательства в результате неиспользования земель по целевому назначению.

При этом в качестве доказательства нарушения истцом земельного законодательства администрация ссылается на акты обследования земельного участка от 28.09.2016, 28.03.2017, подготовленные администрацией по итогам визуального осмотра земельного участка с кадастровым номером 24:16:0101001:468.

Вместе с тем, как установлено Постановлением Правительства РФ от 02.01.2015 N 1 "Об утверждении Положения о государственном земельном надзоре", государственный земельный надзор осуществляется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, Федеральной службой по ветеринарному и фитосанитарному надзору и Федеральной службой по надзору в сфере природопользования и их территориальными органами.

Ответчиком не представлено документов, подтверждающих выявление уполномоченными лицами в ходе проведения государственного земельного надзора факта неиспользования истцом земельных участков либо использования ненадлежащим образом, а также не устранение истцом нарушений в установленном порядке.

Суд полагает, что представленные ответчиком акты обследования земельного участка от 28.09.2016, 28.03.2017 не могут являться надлежащими доказательствами, подтверждающими факт неиспользования истцом земель. Представленные акты составлены администрацией в одностороннем порядке без участия и уведомления арендатора, в отсутствие свидетелей (понятых), не заинтересованных в результатах обследования.

Кроме того, в актах обследования земельного участка от 28.09.2016, от 29.07.2017 отражено, что земельный участок с кадастровым номером 24:16:0101001:468 используется частично не по целевому назначению, визуальный осмотр показывает, что основная площадь обследуемого участка заросла многолетней сорной растительностью (вьюнок, пырей, лебеда и др). Признаков ручной и механической обработки полей, а также работ, связанных с сенокосом или выпасом скота не выявлено.

Исчерпывающий перечень признаков неиспользования земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 N 369 "О признаках неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации".

Согласно указанному постановлению неиспользование земельного участка определяется на основании одного из следующих признаков: на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы; на сенокосах не производится сенокошение; на культурных сенокосах содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30 процентов площади земельного участка; на пастбищах не производится выпас скота; на многолетних насаждениях не производятся работы по уходу и уборке урожая многолетних насаждений и не осуществляется раскорчевка списанных многолетних насаждений; залесенность и (или) закустаренность составляет на пашне свыше 15 процентов площади земельного участка; залесенность и (или) закустаренность на иных видах сельскохозяйственных угодий составляет свыше 30 процентов; закочкаренность и (или) заболачивание составляет свыше 20 процентов площади земельного участка.

В ходе обследования земельного участка с кадастровым номером 24:16:0101001:468 администрацией не установлены признаки неиспользования земельного участка применительно к критериям, установленным вышеуказанным постановлением Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 N 369.

В отношении других земельных участков  с кадастровыми номерами 24:16:0101001:466, 24:16:0101001:471 какое-либо обследование администрацией не проводилось (доказательств обратного суду не представлено).

Таким образом, суд приходит к выводу о недоказанности администрацией довода о неиспользовании истцом земельных участков по целевому назначению.

Истец, оспаривая вышеуказанный довод администрации, ссылается на проведение проверок органами власти, в ходе которых не было выявлено каких-либо нарушений земельного законодательства. В частности, факт надлежащего использования участков проверялся Агентством по управлению государственным имуществом Красноярского края, нарушений не выявлено. (акт № 09-05/273, утвержденный 15.10.2015).

Также истец представил в материалы дела доказательства в подтверждение довода о том, что спорные земельные участки им фактически использовались в целях сельскохозяйственного назначения.

Представленным в материалы дела актом проверки Министерства сельского хозяйства Красноярского края от 25.05.2018 подтверждено использование земельных участков СПК «Каначульский» в 2017 году, в подтверждение данного факта представлены, в частности, следующие документы:

- договор 2-К возмездного оказания услуг от 31.12.2010 с доп. соглашением от 31.15.2015, с МТС «Партнёр» от 31.12.2016;

- акт выполненных работ от 30.06.2016 (посев);

- акт выполненных работ от 30.06.2017 (посев);

- договор 4-к возмездного оказания услуг от 31.12.2010 с доп. соглашением от 31.12.2015 и 31.12.2016 с МТС Партнёр;

- акт выполненных работ от 30.09.2016 (уборка);

- акт выполненных работ от 31.10.2017 (уборка);

- счёт-фактуры на возмездное оказание услуг по посеву семян и уборке урожая зерновых за 2016-2017;

- статотчётность Сведения о посеве под урожай за 2016-2017;

- статотчётность сведения о сборе урожая сельхозкультур за 2016-2017 гг.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в частности, при:

- использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;

- порче земель;

- невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;

- невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

- неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Исходя из вышеизложенного, использование истцом земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства ненадлежащим образом администрацией не доказано, в связи с чем основания как для прекращения арендных отношений, так и для отказа в заключении договора на новый срок со ссылкой на ненадлежащее выполнение арендных отношений по использованию земельных участков у администрации отсутствовали.

Также согласно пояснениям ответчика и уведомления от 31.05.2017 администрацией района было отказано в пролонгации договора аренды с СПК «Каначульскии» по причине наличия задолженности по арендной плате (согласно письмам администрации, на 31.05.2017 - в размере 142 144,22 руб., на 31.03.2017 - 49 719,66 руб.).

Вместе с тем данное обстоятельство в силу действующего законодательства не могло являться основанием для отказа в заключении с СПК «Каначульскии» договора аренды земельных участков на новый срок.

В соответствии с п. 6.2.1 договора аренды № 05-АЗ-760 от 08.08.2013 арендодатель вправе отказаться от договора в одностороннем порядке в случае невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд в установленные договором сроки.

Как установлено п. 23 указанного договора, арендная плата вносится ежеквартально не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого квартала.

В соответствии с прилагаемым уведомлением администрации Ирбейского района от 19.12.2016 исх. № 5514, с 01.01.2017 размер арендной платы за земельные участки 24:16:0101001:466, 24:16:0101001:468, 24:16:0101001:471 в совокупности составляет в месяц 32 024,04 руб. (7 110,09+17 081,38+7 831,69).

Соответственно, исходя из данных на 31.05.2017, размер задолженности составлял                 142 144,22 руб., что равняется задолженности за 4 месяца (144 144,32/32 024,04=4,43).

Поскольку, в соответствии с договором, основанием для одностороннего расторжения договора является факт неуплаты арендных платежей более двух раз подряд (то есть в течение трёх кварталов подряд, что составляет девять месяцев) факт наличия задолженности за 4 месяца не мог являться основанием для принятия администрацией решения о прекращении договора аренды в одностороннем порядке, равно как и основанием для отказа в заключении договора аренды на новый срок ввиду недобросовестности арендатора.

Кроме того, как указано ранее, в силу п.п. 31 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов на новый срок при соблюдении следующих условий:

1) у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустранённых нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка;

2) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключённого договора аренды такого земельного участка.

В рассматриваемом случае указанные условия были соблюдены (обратного ответчиком не доказано), в связи с чем суд приходит к выводу, что у заявителя имелось преимущественное право на заключение договора аренды земельных участков на новый срок без проведения торгов.

Поскольку оспариваемый аукцион, проведённый Ирбейской районной администрацией на основании извещения № 140917/0066958/01 на право заключения договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 24:16:0101001:466, 24:16:0101001:468, 24:16:0101001:471, ущемляет права Сельскохозяйственного производственного кооператива «Каначульский», имеющего преимущественное право на заключение договора на новый срок без проведения торгов, в чем администрация необоснованно отказала, данный аукцион подлежит признанию недействительным, также как и заключённые Ирбейской районной администрацией с обществом с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие «Дары Малиновки» по результатам проведения торгов договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 24:16:0101001:466, 24:16:0101001:468, 24:16:0101001:471.

При таких обстоятельствах требования СПК Каначульский подлежат удовлетворению.

Также суд полагает необходимым применить последствия недействительности сделок путем обязания общества с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие «Дары Малиновки» возвратить Администрации Ирбейского района Красноярского края земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования Ирбейский район, с кадастровыми номерами 24:16:0101001:466, 24:16:0101001:468, 24:16:0101001:471 в целях восстановления прав истца и возможности реализации его преимущественного права на заключение договора на новый срок без проведения торгов.

Остальные доводы лиц, участвующих в деле, изучены судом и отклонены, как не влияющие на выводы суда по существу спора.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, в том числе связанные с уплатой государственной пошлины по делу, относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных требований.

На основании вышеизложенного,  в порядке распределения судебных расходов надлежит  взыскать с Администрации Ирбейского района Красноярского края в пользу Сельскохозяйственного производственного кооператива «Каначульский» 6 000 руб. государственной пошлины. С общества с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие «Дары Малиновки» взыскать  в пользу Сельскохозяйственного производственного кооператива «Каначульский» 6 000 руб. государственной пошлины. Возвратить Сельскохозяйственному производственному кооперативу «Каначульский» из федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной на основании чека-ордера от 01.03.2018, операция 4980.

Настоящее  решение  выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа -  ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Признать недействительным аукцион, проведенный Администрацией Ирбейского района Красноярского края на основании извещения № 140917/0066958/01 на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в муниципальной  собственности муниципального образования Ирбейский район, с кадастровыми номерами 24:16:0101001:466, 24:16:0101001:468, 24:16:0101001:471 (протокол от 13.10.2017 № 14).

Признать недействительными договоры аренды земельных участков от 26.10.2017 №№ 59, 60, 61, заключенные между Администрацией Ирбейского района Красноярского края и обществом с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие «Дары Малиновки» по результатам проведения торгов.

Применить последствия недействительности сделок путем обязания общества с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие «Дары Малиновки» возвратить Администрации Ирбейского района Красноярского края земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования Ирбейский район, с кадастровыми номерами 24:16:0101001:466, 24:16:0101001:468, 24:16:0101001:471.

В порядке распределения судебных расходов взыскать с Администрации Ирбейского района Красноярского края в пользу Сельскохозяйственного производственного кооператива «Каначульский» 6 000 руб. государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие «Дары Малиновки» в пользу Сельскохозяйственного производственного кооператива «Каначульский» 6 000 руб. государственной пошлины.

Возвратить Сельскохозяйственному производственному кооперативу «Каначульский» из федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной на основании чека-ордера от 01.03.2018, операция 4980.

Настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.