АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОЯРСКОГО  КРАЯ

Именем  Российской  Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Красноярск

Судья Арбитражного суда Красноярского края Юрченкова Р.М.

рассмотрев исковое заявление закрытого акционерногообщества коммерческий банк «КЕДР», г. Красноярск

к индивидуальному предпринимателюФИО1, Красноярский край, г. Сосновоборск

об обращении взыскания на заложенное имущество,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 - представителя по доверенности от 15.06.2005 № 236;

от ответчика: ФИО3- представителя по доверенности от 13.05.2008.

Протокол настоящего судебного заседания велся судьей Юрченковой Р.М.

Резолютивная часть решения была объявлена в судебном заседании 28.08.2008 года.

В полном объеме решение изготовлено 04.09.2008 года.

установил:

   закрытое акционерноеобщество коммерческий банк «КЕДР» обратилось в арбитражный суд Красноярского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 с требованием обратить взыскание на следующее заложенное имущество, принадлежащее ФИО1, и установить начальную продажную цену в размере установленном сторонами в договоре об ипотеке, а именно:

Определением от 06.05.2008 возбуждено производство по делу и назначено предварительное судебное заседание на 30.05.2008.

Определением от 30.05.2008 предварительное судебное заседание отложено на 25.06.2008.

В предварительном судебном заседании 25.06.2008 представитель ответчика представил отзыв на иск.

Определением от 25.06.2008 судебное разбирательство назначено на 24.07.2008.

        Истец представил отчет ДНпр 09/07-2008 «об оценке рыночной стоимости нежилых зданий с общей инфраструктурой (база)  расположенных по адресу: Россия, <...>)»

Ответчиком в материалы дела представлен договор от 11.06.2008 № О/11-06-08 «на выполнение оценочных работ» заключенный между ФИО1 с обществом с ограниченной ответственностью  «Агентство «Паритет», предметом которого является оценка стоимости оспариваемых объектов. Пунктом 8.1. указанного договора срок  выполнения работ установлен до 11.08.2008.

Учитывая, что результат выполненных работ будет иметь существенное значение для рассмотрения настоящего дела по существу, а срок  исполнения работ по договору  установлен до 11.08.2008, арбитражный суд счел необходимым судебное разбирательство по настоящем делу отложить.

Определением от 24.07.2008 судебное заседание отложено на 21.08.2008.

         Ответчиком представлены в материалы дела: Отчет об определении рыночной стоимости № 163/07 от 18.04.2007 и  Заключение О рыночной стоимости объектов оценки в связи с актуализацией даты оценки на 20 августа 2008 составленное обществом с ограниченной ответственностью «Агентство профессиональной оценки». Согласно представленного отчета рыночная стоимость  указанных помещений:

 1)   Нежилые помещения №№1-2, стр. 1, лит. В1,

2)Нежилые помещения №№1-11, стр. 2, лит. ВЗ, В4, В5, В6, В7,

3)Нежилое здание, стр. 3, лит. В8,

4)Нежилые помещения №№2,3, стр. 4, лит. В2;

5)Нежилые помещения №№1-3, лит. В,

по адресу: Россия, <...> составляет 78 016 135 руб.

  В судебном заседании в соответствии с положениями статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с  09 час. 20 мин. 21.08.2008  до 16 час. 30 мин. 28.08.2008. После перерыва заседание продолжено.

        В судебном заседании истец настаивает на исковых требованиях.

Истец представил отзыв на отчет ответчика об оценке имущества, согласно которому: ответчиком в материалы в обоснование стоимости заложенного имущества представлен Отчет № 163/07 от 18.04.2007 «Об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: Россия, <...>, выполненный ООО «Агентство профессиональной оценки» (далее по тексту «Отчет»), и Заключение о рыночной стоимости объектов оценки в связи с актуализацией даты оценки на 20.08.2008, выполненный этой же организацией (далее по тексту «Заключение».

Данные Заключение и Отчет не соответствуют требованиям ФЗ № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ», а также действительности, сложившейся на сегодняшний день. В связи с чем на основании ст.64,68 АПК РФ не могут являться доказательством в суде в связи со следующим:

1)  В соответствии со ст. 9 ФЗ № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ» основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки объектов,
заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор. Представленный ответчиком в материалы дела договор № O/l1-06-08 от 11.06.2008 на выполнение оценочных работ заключен ФИО1 с ООО «Агентство Паритет», а Отчет об оценке и Заключение о рыночной стоимости объектов оценки в связи с актуализацией даты оценки представлены от другой организации ООО «Агентство профессиональной оценки). Договор с ООО «Агентство профессиональной оценки» не представлен.

2) Оценка стоимости имущества произведена по Стандартам оценки, которые уже утратили свою силу. На странице 2 Заключения указано, что работа выполнена в соответствии с ...Стандартами оценки, утвержденными Постановлением правительства РФ № 519 от 06 июля 2001. Однако Постановлением Правительства РФ от 08.11.2007 N 765 данные стандарты прекратили действовать с 1 января 2008 года.

3) В соответствии со ст. 11, 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» результатом
выполнения работ по оценке является отчет. Отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) недолжен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в
обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые
стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно п. 9 Отчета (стр. 6) Отчет по оценке ... не является гарантий того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном Отчете.

4) Актуализация стоимости проведена без анализа, стоимость, указанная в Отчете
годичной с лишним давности (18.04.2007), равна стоимости, указанной в Заключении по состоянию 20.08.08. При этом данные, на основе которых проводился анализ, за это время изменились (износ, ситуация на рынке недвижимости и т.п.), но не были учтены.

5)  Оценка дана производственно-складской базе как комплексу, в то время как
предметом залога является только часть помещений из этого комплекса. При определении стоимости объектов в основном анализировался рынок жилой недвижимости (стр. 12 - 16 Отчета), рынок офисных и торговых помещений (стр. 16-18 Отчета), арендные платежи на торгово-офисные помещения (стр. 19-21 Отчета), в то время как предметом оценки являются нежилые производственно-складские помещения. Перепрофилирование же оцениваемых объектов под торговые или офисные помещения для повышения доходности, по мнению оценщика, экономически нецелесообразно (стр. 24 Отчета). В Отчете имеются расхождения между ценами, сложившимися на рынке недвижимости, с выводами, сделанными оценщиком. Так, в Отчете в графике № 7 (стр. 19) оценщиком приведена сложившаяся стоимость производственно-складских помещений в Центральном районе. Согласно графику стоимость производственно-складских помещений в Центральном районе г. Красноярска колеблется в пределах 10 000 - 15 000 рублей за 1 кв, метр. Однако в окончательной стоимости запрашиваемых объектов оценщик оценивает 1 кв. м. по 21 190,25 рублей (78 016 135 рублей : 3 681,7 кв. м общей площади оцениваемых помещений).

8)  В Заключении, сделанном по состоянию на август 2008 год, не учтены реальные
предложения по аналогичным объектам, сложившимся на сегодняшний день. Согласно предложениям августа 2008 рынок подобной недвижимости с колеблется в пределах 3 000 рублей - 6 800 рублей за 1 кв. м. Например: Согласно данным «Жидком» по состоянию на 27.08.2008 база площадью 2 948 кв. м., представляющая собой отдельно стоящее здание, рядом ж/д путь в собственности, расположенная в <...> (Октябрьский/Железнодорожный район) предлагается к продаже по цене 20 000 000 рублей, т.е. по 6 784,26 рублей за 1 кв. метр

база площадью 20 000 кв. м., находящаяся в <...> (Октябрьский/Железнодорожный район), имеющая холодную, горячую воду, отопление, канализацию, санузел, душ, предлагается по цене 20 000 000 руб., т.е. по 3 000 рублей за 1 кв. м.

База площадью 11000 кв. м, находящаяся в г. Красноярске, Центральный район, предлагается по цене 31 000 000 рублей, т.е. по 2 818,18 рубля за 1 кв. м.

9)При реализации заложенного имущества по цене выше начальной продажной стоимости, определенной судом, разница в соответствии с п. 6 ст. 350 ГК РФ в будет возвращена
залогодателю, а значит, интересы залогодателя в любом случае не будут нарушены.

В случае определения завышенной начальной продажной цены заложенное имущество не будет реализовано, а значит и решение Арбитражного суда Красноярского края от 17.09.2007 по делу № АЗЗ-931/2007-03АП-262/2007 не будет исполнено.

При рассмотрении настоящего дела судом установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для принятия решения.

 Между ЗАО КБ «Кедр» (банк) и ООО «Внешторгпродукт» (заемщик) 26.05.2005 заключен Кредитный договор <***> от 12.04.2005 (далее - Кредитный договор), в соответствии с которым банк обязался предоставить заемщику на условиях срочности, возвратности и платности кредит в форме кредитной линии с лимитом задолженности по ссудному счету в сумме 20 000 000 руб. на срок до 12.04.2007.

В связи с неисполнением обязательств по данному кредитному договору Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 17.09.2007 по делу № АЗЗ-931/2007-ОЗАП-262/2007 принято решение взыскать солидарно с общества с ограниченной ответственностью «Внешторгпродукт» и индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу закрытого акционерного общества коммерческий банк «Кедр» 20 000 000 руб. суммы невозвращенного кредита, 996 164 руб. 40 коп. процентов за пользование кредитом за период с 26.02.2007 по 06.06.2007, 632 876 руб. 71 коп. неустойки за несвоевременный возврат кредита за период с 13.04.2007 по 06.06.2007,  97 215 руб. 83 коп. неустойки за несвоевременную уплату процентов с 01.08.2006 по 06.06.2007, а всего 21 726 256 руб. 94 коп. и 100 000 руб. государственной пошлины.

В обеспечение обязательств по вышеуказанному кредитному договору ЗАО КБ «Кедр заключило с ФИО1 договор об ипотеке от 20.04.2005, предметом договора ипотеки являются нежилые помещении:

Согласно пункту 1.5. 10 договора ипотеки стороны оценивают закладываемое имущество в размере 23 601 630 руб.

Согласно пункту 3.2 договора в случае невыполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору обращение взыскания на заложенное имущество  производится в соответствии с требованиями гл. IX ФЗ «Об ипотеке», при этом первоначальная стоимость реализации заложенного имущества устанавливается в размере 23 601 620 руб.

      Ответчиком представлены в материалы дела: Отчет об определении рыночной стоимости № 163/07 от 18.04.2007 и  Заключение О рыночной стоимости объектов оценки в связи с актуализацией даты оценки на 20 августа 2008 составленное обществом с ограниченной ответственностью «Агентство профессиональной оценки». Согласно представленного отчета рыночная стоимость  указанных помещений

 1)   Нежилые помещения №№1-2, стр. 1, лит. В1,

6)Нежилые помещения №№1-11, стр. 2, лит. ВЗ, В4, В5, В6, В7,

7)Нежилое здание, стр. 3, лит. В8,

8)Нежилые помещения №№2,3, стр. 4, лит. В2;

9)Нежилые помещения №№1-3, лит. В,

по адресу: Россия, <...> составляет

78 016 135 руб.

       Истец представил в материалы дела отчет ДНпр 09/07-2008 «об оценке рыночной стоимости нежилых зданий с общей инфраструктурой (база)  расположенных по адресу: Россия, <...>)» выполненный обществом с ограниченной ответственностью Агентство экономико-правового обслуживания и оценочной деятельности «Оценка плюс».  Согласно указанному отчету средневзвешенная стоимость объектов оценки составила 32 330 000 руб.

Истцом также представлен  договор № 76 от 09.07.2008 на оказание услуг по оценке, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью Агентство экономико-правового обслуживания и оценочной деятельности «Оценка плюс» и закрытым акционерным обществом коммерческий банк «Кедр».

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам:

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок.

Гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В качестве документов, направленных на возникновение прав и обязанностей, представлены: кредитный договор <***> от 12.04.2005, договор об ипотеки от 20.04.2005.

Действия сторон должны подчиняться требованиям  главам 21, 42 Гражданского кодекса  Российской Федерации, Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в редакции от 13.05.2008).

Согласно статье 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация обязуется предоставить денежные средства заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Согласно пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 17.09.2007 по делу № АЗЗ-931/2007-ОЗАП-262/2007 принято решение взыскать солидарно с общества с ограниченной ответственностью «Внешторгпродукт» и индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу закрытого акционерного общества коммерческий банк «Кедр» 20 000 000 руб. суммы невозвращенного кредита, 996 164 руб. 40 коп. процентов за пользование кредитом за период с 26.02.2007 по 06.06.2007, 632 876 руб. 71 коп. неустойки за несвоевременный возврат кредита за период с 13.04.2007 по 06.06.2007,  97 215 руб. 83 коп. неустойки за несвоевременную уплату процентов с 01.08.2006 по 06.06.2007, а всего 21 726 256 руб. 94 коп. и 100 000 руб. государственной пошлины. 

В соответствии со статьей статья 50 Закона об ипотеки,  залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 3 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно пункту 3.2 договора ипотеки в случае невыполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору обращение взыскания на заложенное имущество  производится в соответствии с требованиями гл. IX ФЗ «Об ипотеке», при этом первоначальная стоимость реализации заложенного имущества устанавливается в размере 23 601 620 руб.

Суд не может принять представленный ответчиком Отчет об оценке № 163/07 от 18.04.2007 и Заключение О рыночной стоимости объектов оценки в связи с актуализацией даты оценки на 20 августа 2008 составленное обществом с ограниченной ответственностью «Агентство профессиональной оценки» в связи с тем, что: в соответствии со ст. 9 ФЗ № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ» основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки объектов, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.

Представленный в материалы дела договор № O/11-06-08 от 11.06.2008 на выполнение оценочных работ заключен ФИО1 с ООО «Агентство Паритет», а Отчет об оценке и Заключение о рыночной стоимости объектов оценки в связи с актуализацией даты оценки представлены от другой организации ООО «Агентство профессиональной оценки». Договор с ООО «Агентство профессиональной оценки» суду не представлен.

      Согласно отчету ДНпр 09/07-2008 «об оценке рыночной стоимости нежилых зданий с общей инфраструктурой (база)  расположенных по адресу: Россия, <...>)» выполненный обществом с ограниченной ответственностью Агентство экономико-правового обслуживания и оценочной деятельности «Оценка плюс» средневзвешенная стоимость объектов оценки составила 32 330 000 руб., при составлении данного отчета были учтены: износ, ситуация на рынке недвижимости. 

         Учитывая указанные обстоятельства, а также принимая во внимание, что  в материалах дела отсутствуют доказательства подтверждающие возврат ответчиком суммы кредита, суд считает исковые требования об обращении взыскания на имущество переданное в залог ФИО1 по договору об ипотеке от 20.04.2005 подлежащими удовлетворению.

Согласно статье 78 Федерального закона  «Об исполнительном производстве» № 229-ФЗ от 02.10.2007 взыскание заложенного имущества производится исключительно по исполнительному документу, являющемуся судебным актом или выданному на основании судебного акта.

В соответствии со статьей 89 указанного обозначенного закона реализация имущества должника производится на торгах организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества (далее - организатор торгов).

Начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества, а начальная продажная цена заложенного имущества, на которое обращено взыскание в судебном порядке, - ниже цены, определенной судебным актом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке.

       Стоимость имущества установлена в отчете ДНпр 09/07-2008 «об оценке рыночной стоимости нежилых зданий с общей инфраструктурой (база)  расположенных по адресу: Россия, <...>)» выполненный обществом с ограниченной ответственностью Агентство экономико-правового обслуживания и оценочной деятельности «Оценка плюс».  Согласно указанному отчету средневзвешенная стоимость объектов оценки составила 32 330 000 руб.

       Арбитражный суд принимая за основу отчет ДНпр 09/07-2008 «об оценке рыночной стоимости нежилых зданий с общей инфраструктурой (база)  расположенных по адресу: Россия, <...>)» , пришел к выводу реализацию следующего имущества:

заложенного по договору об ипотеке от 20.04.2005 провести путем открытых торгов, установив следующую начальную продажную цену 32 330 000 руб.

Расходы по государственной пошлине в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Обратить взыскание на следующее имущество:

заложенное по договору об ипотеке от 20.04.2005 с установлением его начальной продажной цены 32 330 000 руб.

       Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1, Красноярский край, г. Сосновоборск  в пользу закрытого акционерногообщества коммерческий банк «КЕДР», г. Красноярск  2000 руб. государственной пошлины

Разъяснить, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Третий арбитражный апелляционный суд.