Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Спарта» (г.Красноярск) обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) «Три О» (г.Красноярск) о внесении изменений в условия договора аренды от 22.01.2004 № 8330 и установлении арендной платы.

Ответчик отклонил предъявленные требования. Письменный отзыв на иск представлен.

В ходе судебного разбирательства установлены следующие имеющие значение для дела обстоятельства:

ООО «Три О» является арендатором нежилого помещения № 68, общей площадью 125,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>. Красноярский рабочий, 79, согласно договору от 22.01.2004 № 8330, заключенному между департаментов муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска. Размер арендной платы установлен дополнительным соглашением от 10.04.2007 № 4 к договору аренды нежилого помещения от 22.01.2004 № 8330, и, как отмечает истец, до настоящего времени не изменялся.

В соответствии с договором купли-продажи от 04.10.2007 № 423 и согласно протоколу от 02.10.2007 № 123 «Об итогах аукциона по продаже нежилого помещения № 68, расположенного по адресу: <...>. Красноярский рабочий, 79» ООО «Спарта» приобрело в собственность указанное помещение, общей площадью 125,8 кв.м., кадастровый номер 24:50:06 00 17:00 00:04:401:002:00 00 66 430:00 01:20 068.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество м сделок с ним от 08.07.2008 № 01\076\2008 собственником нежилого помещения № 68, общей площадью 125,8 кв.м., расположенного по адресу: Россия, <...>. Красноярский рабочий, 79, является ООО «Спарта».

Как следует из искового заявления, во исполнение требований статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации в адрес ответчика направлено уведомление об изменении размера арендной платы от 12.02.2008 и дополнительное соглашение для подписания.

Учитывая отсутствие ответа на предложение заключить дополнительное соглашение, истец обратился в арбитражный суд с требованием о внесении следующих изменений в условия договора аренды от 22.01.2004 № 8330, и установлении арендной платы:

1. Преамбулу договора изложить в следующей редакции: «ООО «Спарта», именуемая в дальнейшем «арендодатель», в лице председателя управляющей компании ФИО3, действующего на основании устава и договора о передаче полномочий исполнительного органа от 234.04.2006, с одной стороны, и ООО «Три О», именуемое в дальнейшем «арендатор», в лице директора ФИО4, действующего на основании устава, с другой стороны, вместе именуемые «стороны»;

2. Установить арендную плату за нежилое помещение № 68, общей площадью 125,8 кв.м., расположенное по адресу: <...>. Красноярский рабочий, 79, в размере 1 400 руб. в месяц за квадратный метр (включая НДС). Общий размер арендной платы составляет 176 120 руб. в месяц (включая НДС). Указанный размер арендной платы применяется к отношениям сторон с 01.01.2008. Указанный размер арендной платы не включает в себя эксплуатационные расходы и коммунальные платежи. Арендная плата перечисляется ежемесячно на расчетный счет арендодателя до 10 числа текущего месяца.

Обосновывая возможность и необходимость изменения размера арендной платы, истец ссылается на следующие обстоятельства:

- в соответствии с пунктами 3.4 и 6.2 договора аренды, арендная плата подлежит изменению в одностороннем порядке по решению муниципальных органов, т.е. по решению арендодателя;

- таким образом, арендатор, подписывая договор, был осведомлен о возможности изменения арендной ставки и осознанно принимал на себя риски изменения размера арендной платы по решению арендатора в одностороннем порядке;

- принимая во внимание равенство прав участников гражданского оборота, при смене собственника к новому арендодателю переходит весь объем прав прежнего арендодателя согласно статье 617 Гражданского кодекса Российской Федерации;

- после выбытия имущества из муниципальной собственности, к отношениям сторон договора аренды, не являющимися муниципальными органами, не должно применяться Положение об аренде муниципального нежилого фонда города;

- условия, применяемые при аренде аналогичного имущества, приведены в отчете оценщика от 04.06.2008 № 182, согласно которому величина рыночной арендной платы квадратного метра оцениваемого объекта определена на уровне 1 550 руб. в месяц, арендная же плата, уплачиваемая по существующему договору в тринадцать раз ниже рыночной;

- по условиям спорного договора арендатор вправе был рассчитывать на изменение арендной платы раз в год в одностороннем порядке, и отказ от этого является существенным нарушением договора, и приводит к ущемлению прав собственника и неравенству участников оборота;

- налоговая нагрузка по налогу на имущество по спорному объекту составляет 127 560 руб. 20 коп. за первый квартал 2008 года, амортизация – 130 663 руб. 46 коп. в месяц.

Возражая, ответчик в отзыве на иск приводит следующие доводы:

- истцом не соблюден досудебный порядок разрешения спора, и проект дополнительного соглашения или иного предложения о внесении изменений в преамбулу спорного договора в адрес ответчика не поступали, поэтому спор необходимо оставит без рассмотрения;

- размер арендной платы, если иное не предусмотрено договором, может изменяться по соглашению сторон;

- в силу статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для изменения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении, и судом договор может быть изменен при наличии четырех условий;

- условие о причинах изменения обстоятельств в данном случае отсутствуют, т.к. на момент приобретения имущества истец знал или должен был знать о наличии обременения права собственности в виде арендных отношений на определенных условиях, т.е. имелось согласие покупателя принять товар, обремененный правами третьего лица (статья 460 Гражданского кодекса Российской Федерации);

- из буквального толкования пунктов 3.4 и 6.2 договора следует, что арендная плата подлежит изменению по решению органов местного самоуправления в соответствии с принятыми нормативными актами (методика определения арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда г. Красноярска), и при расчете годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом учитывается остаточная стоимость муниципального имущества, принимаемая соразмерно со ставкой рефинансирования Центробанка России на момент заключения договора;

- установление иного размера арендной платы недопустимо, более того, принимать в качестве основания установления арендной платы отчет о рыночной стоимости, поскольку факт выбытия из муниципальной собственности нежилого помещения не изменяет условий договора;

- переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе.

Не соглашаясь с доводами ответчика, истец в письменных пояснениях указал:

- во исполнение соблюдения досудебного порядка истец письмом от 12.08.2008 исх. № 17 направил ответчику претензионное письмо с предложением подписать в десятидневный срок дополнительное соглашение;

- в силу требований норм статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным изменением обстоятельств является приватизация нежилого помещения, являющегося предметом спора;

- установление ставки арендной платы ниже рыночной нарушает права и законные интересы арендодателя, как коммерческой организации;

- порядок определения размера арендой платы, установленный Положением об аренде муниципального нежилого фонда города, распространяется только на имущество, находящееся в муниципальной собственности, следовательно, после выбытия имущества из состава муниципального, он не может применяться к отношениям сторон договора аренды, не являющимися муниципальными органами собственности;

- для арендатора само решение о приватизации и продажа на аукционе объекта означало увеличение расходов на пользование помещением, даже если б арендатор самостоятельно выкупил данное имущество;

- изменение налогового режима объекта аренды, повлекшее увеличение стоимости его использования отвечает требованиям статьи 451 Кодекса, и дает право на изменение договора, поскольку соответствует всем обязательным условиям.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам:

Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора.

В статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации также указано, что стороны свободны в заключение договора.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок.

В силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Таким образом, сделки представляют собой действия, соответствующие требованиям законодательства, и направленные на достижение определенного правового результата.

Став собственником арендуемого нежилого помещения, истец направил ответчику дополнительное соглашение к договору аренды о внесении изменений в договор. Отсутствие ответа явилось основанием для обращения истца с настоящим иском.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменить или расторгнуть договор, если соглашение об этом не достигнуто, можно по требованию заинтересованной стороны, только в судебном порядке и лишь при наличии определенных оснований.

С учетом требований статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствии с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

В силу статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющей порядок изменения и расторжения договора, сторона обращается к контрагенту с соответствующим предложением. И когда на указанное предложение не последует ответа в срок, указанный в предложении, либо получен ответ, но отрицательный, сторона, от которой исходит предложение, вправе обратиться с заявлением о расторжении или изменении договора в суд.

Письмом от 12.02.2008 исх. 17, направленным руководителю ответчика, предложено подписать дополнительное соглашение об изменении размера платы от 05.02.2008. Претензионное письмо направлено в адрес ООО «Три О» почтовым отправлением 08.02.2008 согласно квитанции № 02363, и получено адресатом 13.02.2008, что подтверждает уведомление Красноярского почтамта ФГУП «Почты России».

Таким образом, доводы ответчика о не соблюдении претензионного порядка, не состоятельны, поскольку согласно описи вложений в письмо (почтовый штемпель 08.02.2008), истцом в адрес ООО «Три О» направлено сопроводительное письмо и дополнительное соглашение к договору аренды от 22.01.2004 № 8330.

Как установлено судом, по договору купли-продажи от 04.10.2007 № 423 и согласно протоколу от 02.10.2007 № 123 «Об итогах аукциона по продаже нежилого помещения № 68, расположенного по адресу: <...>. Красноярский рабочий, 79» ООО «Спарта» приобрело в собственность указанное помещение. В свою очередь, ООО «Три О» является арендатором данного нежилого помещения № 68, согласно договору от 22.01.2004 № 8330, заключенному с департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска.

Так, между сторонами заключен договор аренды, следовательно, спорные правоотношения регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями статьи 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с пунктом 3 указанной нормы, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а так же для аренды отдельных видов имущества.

Согласно пунктам 3.4 и 6.2 договора аренды от 22.01.2004 № 8330, арендная плата подлежит изменению в одностороннем порядке по решению муниципальных органов, т.е. по решению арендодателя.

Исходя из смысла данных пунктов, арендатор, заключая договор, предполагал о возможности изменения арендной ставки в одностороннем порядке по решению арендодателя и принимал на себя риски изменения размера арендной ставки по решению арендодателя в одностороннем порядке. Таким образом, в соответствии с условиями договора муниципальные органы вправе, реализуя свое право как арендодателя, изменить размер арендной платы в соответствии с рыночными условиями.

При смене собственника к новому арендодателю переходит весь объем прав прежнего арендодателя в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поэтому при покупке помещения новый собственник предполагал, что согласно условиям договора аренды арендодатель вправе повышать арендную ставку в одностороннем порядке не чаще раза в год.

Довод ответчика о том, что, заключая договор, он рассчитывал на определение размера арендной платы по методике определения арендной ставки за пользование объектами муниципального нежилого фонда г. Красноярска, исключающей применение рыночного размера ставки, по мнению суда, не обоснован, исходя из следующего:

В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Такой порядок установлен статьей 451 Кодекса, согласно которой существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения. При этом, изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При данных обстоятельствах довод истца о том, что приватизация нежилого помещения, являющегося предметом договора аренды, является существенным изменением обстоятельств, по мнению суда, вполне обоснован.

Распоряжением администрации г. Красноярска от 23.08.2007 № 2219-недв принято решение о приватизации спорного нежилого помещения. Согласно данному распоряжению изменен статус имущества, которое перестало быть муниципальным. Изменение статуса имущества существенно изменило обстоятельства, из которых исходили стороны (департамент и ответчик) при заключении договора.

Так, по условиям договора аренды от 22.01.2004 при определении размера арендной платы и ее базовой ставки следовало руководствоваться методикой определения арендной ставки за пользование объектами муниципального нежилого фонда г. Красноярска. В соответствии с пунктом 1.2 договора и приложения № 2 к нему арендная плата и определена с данной методикой.

В связи с этим, положения пунктов 1.2, 3.4 и 6.2 договора от 22.01.2004 № 8330 подтверждают, что сторонами при заключении договора аренды муниципального имущества согласован порядок одностороннего установления и изменения цены договора.

Поскольку согласно общему подходу методики определения арендной ставки за пользование объектами муниципального нежилого фонда г. Красноярска, имущество, находящееся в муниципальной собственности, не обременено налогом на имущество, следовательно, изменение статуса имущества существенно изменило объективно существующие затраты на его использование.

В связи с тем, что Положение об арендной плате муниципального нежилого фонда г. Красноярска распространяется на имущество, находящееся в муниципальной собственности, и после выбытия его из состава муниципального, не может применяться к отношениям сторон договора аренды, не являющимися муниципальными органами, тогда в соответствии с частью 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора аренды о пересмотре размера арендной платы считаются не установленными и должны применяться при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с пунктом 8 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение независимой оценки является обязательным при передаче муниципального имущества в аренду.

По мнению истца, условия, применяемые при аренде аналогичного имущества, приведены в отчете оценщика № 182 от 04.06.2008, согласно которому величина рыночной арендной платы квадратного метра оцениваемого объекта определена на уровне 1 550 руб. в месяц (194 990 руб. за помещение, площадью 125,8 кв.м.).

Арендная плата, уплачиваемая по договору аренды от 22.02.2004 № 8330 в редакции дополнения от 10.04.2007 № 4, установлена в размере 14 886 руб. 54 коп. в месяц.

Подтверждая налоговую нагрузку по налогу на имущество по спорному объекту в размере 127 560 руб. 20 коп. за первый квартал 2008 года, что составляет 42 520 руб. 07 ков. в месяц, истец представил справки о расходах, налоговые декларации по налогу на имущество.

Исходя из требований налогового законодательства, условий договора купли-продажи от 04.10.2007 № 423, риски увеличения расходов по использованию спорного помещения, связанные с налогообложением, возникли по объективным причинам и не связаны с предпринимательским риском покупателя данного имущества.

Таким образом, обосновывая свою позицию, истец указал правовые критерии и представил доказательства, подтверждающие необходимость изменения ставки арендной платы в заявленном размере.

С учетом изложенного, истец обоснованно утверждает, что изменение налогового режима объекта аренды, повлекшее увеличение стоимости его использования отвечает требованиям статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, и дает право требования на изменения условий договора, поскольку соответствует всем обязательным четырем признакам: стороны в момент заключения договора исходили из того, что соответствующие обстоятельства являются заведомо непредвидимыми для каждой из сторон (в момент заключения договора департамент и ООО «Три О» полагали, что такого рода обстоятельства не возникнут); непреодолимыми (при той степени заботливости, которая требовалась от сторон по характеру и условиям оборота, они такого рода обстоятельства преодолеть не могли); чрезмерными (если оставить договор в первоначальном виде, соотношение имущественных интересов окажется для стороны столь нарушенным, а ущерб столь большим, что она лишилась бы того, на что вправе была рассчитывать, заключая договор); и, наконец, то, что ни обычай делового оборота, ни существо договора не предполагают необходимости возложения риска происшедшего изменения обстоятельств на заинтересованную сторону.

При данных обстоятельствах суд, принимая во внимание, что установление ставки арендной платы, ниже рыночной, нарушает права и законные интересы арендодателя, как коммерческой организации, приходит к выводу об удовлетворении требований о внесении изменений в договор аренды в части наименования сторон и размера арендной ставки.

Пункт договора об установлении размера арендной ставки в редакции истца следует внести в раздел 3 договора от 22.01.2004 № 8330 «Платежи и расчеты по договору».

Вместе с тем, необходимо отметить, что требования истца о распространении вновь установленного размера арендной платы следует применить к отношениям сторон с 01.01.2008, противоречит действующему законодательству.

Изменение и расторжение договора в равной мере признаются совершенными с момента заключения соответствующего соглашения при условии, что «иное» не вытекает из этого соглашения или характера изменения договора. Если же основанием для трансформации служит судебное решение, договор считается измененным или расторгнутым в соответствии с пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, с момента вынесения указанного решения.

Расходы по госпошлине в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнести на ответчика.

На основании изложенного, и руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

. Преамбулу договора изложить в следующей редакции: «ООО «Спарта», именуемая в дальнейшем «арендодатель», в лице председателя управляющей компании ФИО3, действующего на основании устава и договора о передаче полномочий исполнительного органа от 234.04.2006, с одной стороны, и ООО «Три О», именуемое в дальнейшем «арендатор», в лице директора ФИО4, действующего на основании устава, с другой стороны, вместе именуемые «стороны»»;

. Установить арендную плату за нежилое помещение № 68, общей площадью 125,8 кв.м., расположенное по адресу: <...>. Красноярский рабочий, 79, в размере 1 400 руб. в месяц за квадратный метр (включая НДС). Общий размер арендной платы составляет 176 120 руб. в месяц (включая НДС). Указанный размер арендной платы не включает в себя эксплуатационные расходы и коммунальные платежи. Арендная плата перечисляется ежемесячно на расчетный счет арендодателя до 10 числа текущего месяца.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Три О» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Спарта» 2 000 руб. –государственной пошлины.

Разъяснить, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Третий арбитражный апелляционный суд.

Судья

Михайлова Т.В.