Гражданский кодекс часть 1

от Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска: Никифорова С.Б. – представитель по доверенности 22.01.2009,

при ведении протокола судебного заседания судьей Шишкиной И.В.,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Би-Ту-Би Девелопмент» обратилось в арбитражный суд с заявлением к Государственному регистратору Управления ФРМ по Красноярскому краю Шелавиной Екатерине Константиновне о признании незаконным действий государственного регистратора и обязании Управления ФРС по Красноярскому краю произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве № 1 от 10.02.2009 между ООО «Би-Ту-Би Девелопмент» и гр. Артеменко М.Г. на жилое помещение № 214 по адресу г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Ак. Киренского, 9А, расположенное на земельном участке по адресу г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Ак. Киренского, 9А с кадастровым номером 24:50:0100443:0050.

Определением от 16.04.2009 заявление принято к производству арбитражного суда, назначено предварительное судебное заседание на 12.05.2009, к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена гр. Артеменко М.Г.

Судом удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований и ответчика, просит признать незаконным отказ Управления ФРС по Красноярскому краю от 24.03.2009 № 01/010/2009-527 в регистрации договора участия в долевом строительстве № 1 от 10.02.2009 с гр. Артеменко М.Г. и обязать Управление ФРС по Красноярскому краю зарегистрировать данный договор.

Определением от 12.05.2009 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта Октябрьского районного суда г. Красноярска по заявлению Артеменко М.Г. об обжаловании действий государственного регистратора Шелавиной Е.К.

Судом по ходатайству истца произведена замена по первому требованию на основании статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчика — государственного регистратора Шелавину Е.К. на Управление ФРС по Красноярскому краю.

Определением от 05.06.2009 производство по делу возобновлено, назначено судебное разбирательство на 19.06.2009.

Определением от 19.06.2009 судебное разбирательство отложено на 10.07.2009, в качестве заинтересованных лиц привлечены Управление архитектуры администрации г. Красноярска, Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, Департамент градостроительства администрации г. Красноярска, Администрация г. Красноярска, Управление Роснедвижимости по Красноярскому краю.

Заинтересованные лица - Управление архитектуры администрации г. Красноярска, Департамент градостроительства администрации г. Красноярска, Администрация г. Красноярска, Управление Роснедвижимости по Красноярскому краю, гр. Артеменко Мария Геннадьевна, г. Красноярск, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в их отсутствие.

Управлением ФРС по Красноярскому краю представлен отзыв на заявление, в котором управление иск не признает и ссылается на следующее: Управление вправе проводить проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица, что прямо отнесено к компетенции органа согласно п. 3 ст. 9 Закона о регистрации; в соответствии со статьей 13 Закона о регистрации при проведении правовой экспертизы регистрирующим органом устанавливается отсутствие оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав, установленных статьями 19 и 20 Закона о регистрации; при этом, в соответствии с абзацами 4 и 6 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации может быть отказано в случае несоответствия представленных на государственную регистрацию документов по форме или содержанию требованиям закона, а также в случае, если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на объект недвижимого имуществ; Управление при проведении правовой экспертизы договора участия в долевом строительстве № 1 от 10.02.2009, заключенного ООО «Би-Ту-Би Девелопмент» (Застройщиком) и Артеменко М.Г. (Участником долевого строительства) действовало исключительно в рамках своей компетенции; земельный участок предоставлен Застройщику - ООО «Би-Ту-Би Девелопмент» для эксплуатации нежилых зданий, а не для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, как того требует статья 3 Закона об участии в долевом строительстве; кроме того, размещение на указанном участке здания в котором находятся жилые помещения, предназначенные согласно статье 16 ЖК РФ для постоянного проживания граждан, явно не соответствует разрешенному использованию земельного участка, определенному собственником в решении о предоставлении земельного участка и договоре аренды; согласно подпункту 8 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства; вид разрешенного использования земельного участка по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Ак. Киренского, 9 «А»; ул. Ак. Киренского 9 «А», строение 1,2 -размещение объектов, связанных с организацией отдыха, туризма, занятием физической культурой и спортом; исходя из того, что в результате проводимой реконструкции в составе нежилого здания будут созданы жилые помещения, которые предусматривают постоянное проживание граждан, указанное нежилое здание не может быть использовано для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан; следовательно, реконструкция данного нежилого здания не соответствует целевому назначению земельного участка, на котором это здание расположено; согласие собственника земельного участка - администрации г. Красноярска, в лице департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска на осуществление деятельности, не предусмотренной распоряжениями и договором аренды, в том числе документы, подтверждающие изменение вида разрешенного использования на государственную регистрацию не представлены; размещение создаваемого Застройщиком в результате реконструкции объекта недвижимого имущества на предоставленном земельном участке не предусмотрено ни основными, ни вспомогательными видами разрешенного использования данного земельного участка, определенного градостроительным регламентом соответствующей территории; земельный участок по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Ак. Киренского, 9 «А»; ул. Ак. Киренского 9 «А», строение 1,2 входит с состав земель населенных пунктов, является территориальной зоной рекреационной стационарной; в соответствии с п. 2 ст. 18 Правил, утвержденных Решением Красноярского городского Совета депутатов от 29.05.2007 г. № В-306 «О Правилах землепользования и застройки г. Красноярска» (далее - Правила), в рекреационных зонах (в том числе в зонах рекреационных стационарных) не допускается размещение промышленных, складских объектов, дачное строительство, размещение жилых и коммунальных объектов, не связанных с объектами, расположенными в данной территориальной зоне или в смежных территориальных зонах, либо с обслуживанием таких объектов, за исключением объектов, предусмотренных настоящими Правилами; однако, размещение в указанной зоне объектов, предназначенных для постоянного проживания граждан указанной статьей не отнесено ни к числу основных, ни к числу вспомогательных видов разрешенного использования; по мнению Заявителя возможность размещения объекта на указанном земельном участке установлена подп. 3 п. 4 ст. 21 Правил, согласно которому в зоне рекреационной стационарной могут быть размещены жилые дома для работников, обеспечивающих функционирование объектов, связанных с организацией отдыха и туризма; однако размещение указанных объектов относится к числу условно-разрешенных видов использования земельного участка, разрешение на использование которого в соответствии со статьей 39 ГрК РФ принимается только главой местной администрации по результатам публичных слушаний и подлежит опубликованию в порядке, предусмотренном для опубликования правовых актов главы города, которые не проводились, разрешение на условно-разрешенный вид использования земельного участка у заявителя отсутствует; договор о долевом строительстве № 1 от 10.02.2009 ООО «Би-Ту-Би Девелопмент» заключен в нарушение пункта 1 статьи 3 Закона об участии в долевом строительстве в отсутствие зарегистрированного договора аренды земельного участка, позволяющего Застройщику осуществлять реконструкцию имеющегося нежилого здания, предназначенного для организации отдыха и туризма, в нежилое здание с встроено-пристроенными жилыми помещениями, предназначенными не для отдыха и туризма, а для постоянного проживания граждан; указанное обстоятельство в соответствии с абзацами 4 и 6 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации явилось основанием для отказа в государственной регистрации договора о долевом участии от 10.02.2009 г.; действующим законодательством не допускается размещение в нежилом здании жилых помещений, предназначенных для постоянного проживания, представленный на государственную регистрацию договор № 1 участия в долевом строительстве от 10.02.2009 г. по содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства, что в соответствии с абзацем 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации является основанием для отказа в государственной регистрации договора.

Департаментом градостроительства администрации г. Красноярска представлен отзыв на заявление, в котором Департамент полагает заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям: земельный участок под реконструируемым объектом находится в территориальной зоне рекреационной стационарной (Р.3), предназначенной для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом, с расположенными на них объектами для организованного длительного и кратковременного отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом, а также для размещения домов престарелых и инвалидов, детских домов, домов ребенка, школ-интернатов; согласно Правил землепользования и застройки; размещение жилых домов для работников, обеспечивающих функционирование объектов, указанных в части 2 статьи 21 Правил, относится к условно-разрешенным видам использования земельных участков и объектов капитального строительства; таким образом размещение жилых помещений для работников соответствует градостроительному регламенту территориальной зоны рекреационной стационарной (Р.3); исходя из смысла статьи 22 п. 4 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод нежилого помещения в жилое допускается только в том случае, если такое помещение соответствует требованиям. предъявляемым к жилым помещениям, в связи с чем для перевода нежилых помещений их необходимо реконструировать, а лишь затем обращаться в уполномоченный орган местного самоуправления с заявлением о переводе нежилых помещений в жилые; закон не содержит требований о расположении жилых помещений исключительно в составе жилых (многоквартирных) домов; застройщиком в установленном порядке было получено разрешение на строительство (реконструкцию) от 30.01.2009 № 01/424дг указанного объекта, договор аренды земельного участка был заключен и зарегистрирован; застройщиком соблюдены все требования ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…»; земельный участок соответствует разрешенному использованию (для размещения жилых помещений), установленному согласно требованиям градостроительного кодекса Российской Федерации и Правилам землепользования и застройки города Красноярска.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

10.02.2009 ООО «Би-Ту-Би Девелопмент» обратилось в Управление ФРС по Красноярскому краю с заявлением о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № 1 от 10.02.2009 с гр. Артеменко М.Г. в отношении объекта – жилого помещения № 214 (строительный номер) общей площадью 20,2 кв.м. (3-й подъезд, 4-ый этаж) по адресу г. Красноярск, ул. Киренского, 9-А в Октябрьском районе г. Красноярска.

В материалы дела представлена расписка учреждения юстиции от 10.02.2009, согласно которой, для государственной регистрации права собственности на указанный объект ответчиком от истца были приняты следующие документы:

- акт приема-передачи работ от 09.02.2009 о приемке работ по размещению на сайте www.krasdom.ruпроектной декларации;

- выписка из ЕГРЮЛ в отношении заявителя;

- договор участия в долевом строительстве № 1 от 10.02.2009;

- изменения к уставу от 17.09.2009;

- поэтажный план;

- проектная декларация;

- протокол собрания учредителей от 14.12.2007;

- протокол собрания участников № 2 от 17.09.2008;

- разрешение на строительство от 30.01.2009 № 01/424дг;

- свидетельства о внесении записей в Единый государственный реестр юридических лиц, о регистрации юридического лица, о постановке на учет в налоговом органе;

- устав, учредительный договор.

12.02.2009 для государственной регистрации дополнительно представлены планировочные решения (реконструкция нежилого здания со встроенными жилыми помещениями по ул. Киренского, 9а в г. Красноярске).

25.02.2009 для государственной регистрации дополнительно представлены поэтажный план, проектная декларация, справка ООО «Митэкс».

26.02.2009 для государственной регистрации дополнительно представлены акт приемки оказанных услуг по размещению информации от 26.02.2009 о размещении на сайте www.krasdom.ruизменений к проектной декларации; письмо от 26.02.2009 № 3 о внесении изменений в проектную декларацию.

23.02.2009 для государственной регистрации дополнительно представлены акты приемки от 16.03.2009 и от 18.03.2009 о размещении на сайте www.krasdom.ruизменений к проектной декларации.

Сообщением об отказе в государственной регистрации от 24.03.2009 № 01/010/2609-527 Управление ФРС по Красноярскому краю отказало ООО «Би-Ту-Би Девелопмент» и гр. Лукьяненеко М.Г. в регистрации договора участия в долевом строительстве № 1 от 10.02.2009.

Основаниями к отказу в государственной регистрации указано в сообщении следующее:

- несоответствие реконструкции существующего здания правилам пунктов 4, 9 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации: реконструкция и расширение существующих объектов недвижимости, а также строительство объектов недвижимости, прочно связанных с земельными участками в составе рекреационных зон могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами; согласно регламенту градостроительной зоны (Р.3), установленной пунктом 2 статьи 18 Правил землепользования и застройки города Красноярска, утвержденных Решением Красноярского городского совета депутатов от 29.05.2007 № В-306 в рекреационных зонах не допускается размещение промышленных, складских объектов, дачное строительство, размещение жилых и коммунальных объектов, не связанных с объектами, расположенными в данной коммунальной зоне или в смежных территориальных зонах, либо с обслуживанием таких объектов, за исключением объектов, предусмотренных Правилами;

- размещение жилых помещений, предназначенных для постоянного проживания, в нежилых зданиях не предусмотрено пунктом 4 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, в то время как объектом долевого строительства является жилое помещение, расположенное в нежилом здании, в связи с чем представленный на государственную регистрацию договор № 1 от 10.02.2009 долевого участия в строительстве не соответствует требования действующего законодательства, что в соответствии с абзацем 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации является основанием для отказа в государственной регистрации договора;

- исходя из того, что в результате проводимой реконструкции в составе нежилого здания будут созданы жилые помещения, которые предусматривают постоянное проживание граждан, указанное нежилое здание не может быть использовано для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан, в связи с чем реконструкция здания не соответствует целевому назначению земельного участка, на котором здание расположено;

- ООО «Би-Ту-Би Девелопмент» не вправе было осуществлять реконструкцию нежилого здания со встроенными жилыми помещениями по адресу Кл. Ак. Киренского, 9а в г. Красноярске на землях рекреационной зоны, а также привлекать денежные средства граждан для этих целей, что является в соответствии с абзацем 6 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации основанием для отказа в государственной регистрации договора;

Ссылаясь на то, что данный отказ Управления ФРС по Красноярскому краю не соответствует закону, нарушает права и охраняемые законом интересы заявителя, ООО «Би-Ту-Би Девелопмент» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением, в котором просит признать незаконным отказ Управления ФРС по Красноярскому краю от 24.03.2009 № 01/010/2009-527 в регистрации договора участия в долевом строительстве № 1 от 10.02.2009 с гр. Артеменко М.Г. и обязать Управление ФРС по Красноярскому краю зарегистрировать данный договор.

В обоснование заявления общество ссылается на следующее:

- застройщик выполнил все условия, установленные частью 1 статьи 3 Федерального закона № 214-Ф3 от 20.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»: получил разрешение на строительство, опубликовал в установленном порядке проектную декларацию, зарегистрировал право аренды на земельный участок;

- отсутствует какое-либо противоречие с целью предоставления земельного участка согласно договора (для эксплуатации нежилых зданий), поскольку реконструкция нежилого здания входит в понятие эксплуатации нежилого здания;

- ссылка Управления в отказе на пункт 5 статьи 98 Земельного кодекса Российской Федерации необоснованна, поскольку в данной статье идет речь о землях особо охраняемых территорий и объектов, к которым в том числе относятся земли рекреационного назначения, а согласно кадастровому паспорту весь земельный участок отнесен к категории земли поселений; территориальная зона рекреационная стационарная из земель населенных пунктов – это не земли рекреационного назначения из земель особо охраняемых территорий и объектов;

- в соответствии с подпунктом 3 пункта 4 статьи 21 правил землепользования и застройки города Красноярска в зонах рекреационных стационарных допускается размещение жилых домов (а по аналогии – и других жилых помещений) для работников, обслуживающих функционирование объектов. указанных в части 2 статьи, т.е. связанных с организацией отдыха, туризма, занятием физической культурой и спортом, домов для престарелых и инвалидов, детских домов, домов ребенка;

- ссылка Управления в обоснование отказа на Жилищный кодекс Российской Федерации неправомерна, поскольку в настоящий момент речь идет о регистрации договора долевого участия в строительстве, а не об объекте недвижимого имущества, поэтому на этом этапе нужно руководствоваться не Жилищным кодексом Российской Федерации, а Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-Ф3 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты»;

- объект договора № 1 – жилое помещение прямо предусмотрен в качестве объектов долевого строительства указанным Федеральным законом;

- довод Управления в отказе в регистрации о том, что реконструкция нежилого здания не соответствует целевому назначению земельного участка также неправомерна, поскольку на площади нежилых помещений (2119,6 кв.м.) могут быть размещены юридические лица и предприниматели, которые занимаются организацией отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан, в связи с чем реконструкция здания соответствует целевому использованию земельного участка.

Оценив материалы дела, доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 5 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества (ч. 1 ст. 9 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее Закон).

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, к заявлению о государственной регистрации права должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Согласно ст.13 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

В соответствии с абзацем 4 статьи 21 Закона о регистрации, в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В силу статьи 25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договоры участия в долевом строительстве подлежат государственной регистрации. На государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются: 1) разрешение на строительство; 2) проектная декларация; 3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

После государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве государственная регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем десять рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Целевое назначение земель определяется статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории (земли сельскохозяйственного назначения, земли поселений, земли лесного фонда и т.д.). Частью 2 статьи 7 Земельного кодекса установлено, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя их принадлежности их к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Этой нормой также определено. что любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Таким образом, законодатель разделяет понятия использования земель по целевому назначению, регламентация которого отнесена к компетенции федеральных органов государственной власти, и разрешенного использования, порядок установления которого находится в совместной компетенции органов государственной власти Российской Федерации им субъектов Российской Федерации.

Порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территории.

Согласно статье 85 Земельного кодекса Российской Федерации в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

1) жилым;

2) общественно-деловым;

3) производственным;

4) инженерных и транспортных инфраструктур;

5) рекреационным;

6) сельскохозяйственного использования;

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) иным территориальным зонам.

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:

виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;

их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.

Реконструкция и расширение существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.

Градостроительным кодексом Российской Федерации в главе 4 установлен порядок градостроительного зонирования, который включает в себя принятие Правил землепользования и застройки, включающих в себя порядок их применения и внесения изменений в указанные правила; карту градостроительного зонирования; градостроительные регламенты. В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются: виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства; ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации (статья 30).

Согласно статье 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации (пункт 11) в состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.

В соответствии со статьей 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации 1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.

Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса.

Статьей 39 данного Кодекса предусмотрено проведение публичных слушаний по вопросу получения зонального согласования на условно-разрешенный вид деятельности.

Из материалов дела следует, что ООО «Би-Ту-Би Девелопмент» является собственником нежилых помещений № 1-1- в нежилом здании по адресу г. Красноярск, ул. Ак. Киренского, 9а (составляющих в целом здание), что подтверждается представленными свидетельствами о регистрации права (договор купли-продажи недвижимого имущества № 20/Н от 14.04.2008, продавец ООО «Митекс», свидетельства о регистрации права от 29.05.2008).

Из представленного технико-рабочего проекта (1980) следует, что ранее здание являлось профилакторием Красноярского комбайнового завода, расположено в районе лыжных баз Студенческого городка в Октябрьском районе г. Красноярска.

В материалы дела представлено распоряжение администрации г. Красноярска № 3639-недв от 21.12.2007 о предоставлении ЗАО «Управляющая компания СМ.арт». доверительному управляющему Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Квартирный ответ» земельного участка площадью 7 706 кв.м. находящегося по адресу г. Красноярск. ул. Киренского, 9а. строения 1.2 в целях эксплуатации нежилых зданий. Вид разрешенного использования: размещение объектов, связанных с организацией отдыха, туризма, занятием физической культурой и спортом.

Земельный участок поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 24:50:0100443:0050, разрешенное использование: размещение объектов, связанных с организацией отдыха, туризма, занятием физической культурой и спортом.

Между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (арендодатель) и ООО «Би-Ту-Би Девелопмент» заключен договор аренды № 2807 от 31.10.2008 данного земельного участка для использования в целях эксплуатации нежилых зданий в границах, указанных в кадастровом паспорте участка. Вид разрешенного использования: размещение объектов, связанных с организацией отдыха, туризма, занятием физической культурой и спортом. Срок договора аренды с 15.09.2008 по 20.12.2017, договор зарегистрирован в установленном порядке.

Из представленнй заявителем карты градостроительного зонирования г. Красноярска, ответа Управления архитектуры администрации г. Красноярска от 07.07.2009 следует, что данный участок относится к зоне рекреационной стационарной (Р.3).

Согласно статье 17 Правил землепользования и застройки г. Красноярска, утвержденных Решением Красноярского городского Совета депутатов от 29.05.2007 № В-306. В составе территории г. Красноярска предусмотрено в числе прочих создание рекреационных зон, которые включают в себя зоны городской рекреации (Р.1), зоны рекреационные лесопарковые (Р.2), зоны рекреационные стационарные (Р.3).

Статьей 18 Правил установлено, что в состав рекреационных зон могут включаться территории, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также иные территории, используемые и предназначенные для отдыха и туризма, занятий физической культурой и спортом. В рекреационных зонах допускается размещение домов для престарелых и инвалидов, детских домов, домов ребенка, школ-интернатов, иных объектов в случаях. предусмотренных настоящими правилами. В рекреационных зонах не допускается размещение промышленных и складских объектов, дачное строительство, размещение жилых и коммунальных объектов, не связанных с объектами, расположенными в данной территориальной зоне или в смежных территориальных зонах, либо с обслуживанием таких объектов, за исключением объектов, предусмотренных настоящими Правилами.

Статьей 21 Правил землепользования и застройки предусмотрены основные, вспомогательные и условно-разрешенные виды использования земельных участков в составе зон рекреационных стационарных:

Зоны рекреационные стационарные включают в себя участки городских территорий, используемые и предназначенные для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом, с расположенными на них объектами для организованного длительного и кратковременного отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом, а также для размещения домов престарелых и инвалидов, детских домов, домов ребенка, школ-интернатов.

В зонах рекреационных стационарных допускается размещение коммунальных, линейных и иных объектов в случаях, предусмотренных настоящей статьей.

2. Основные виды разрешенного использования:

1) размещение объектов, связанных с организацией отдыха, туризма, занятием физической культурой и спортом, сезонного и круглогодичного действия (баз отдыха сезонного назначения, лыжных баз, летних оздоровительных лагерей, профилакториев оздоровительного типа, санаториев, туристских центров и др.);

2) размещение домов для престарелых и инвалидов, детских домов, домов ребенка, школ-интернатов;

3) размещение спортивных площадок, не требующих установления санитарно-защитных зон, пляжей;

4) размещение объектов благоустройства.

3. Вспомогательные виды разрешенного использования:

1) размещение открытых площадок для временной парковки автотранспорта;

2) размещение вспомогательных сооружений, связанных с организацией отдыха, туризма, занятием физической культурой и спортом (кассы, пункты проката спортивного инвентаря и несамоходных водных транспортных средств, мусоросборники, общественные туалеты, бытовые помещения);

3) размещение открытых спортивных плоскостных сооружений, не требующих установления санитарно-защитных зон, за исключением объектов, указанных в части 2 настоящей статьи;

4) размещение мотелей, кемпингов;

5) размещение объектов общественного питания, связанных с объектами, расположенными в зоне рекреационной стационарной, либо с обслуживанием таких объектов;

6) размещение коммунальных объектов, связанных с объектами, расположенными в зоне рекреационной стационарной, либо с обслуживанием таких объектов и не требующих установления санитарно-защитных зон;

7) размещение объектов инженерной инфраструктуры и линейных объектов, связанных с объектами, расположенными в зоне рекреационной стационарной, а также в смежных территориальных зонах, либо с обслуживанием таких объектов;

8) размещение объектов, обеспечивающих деятельность аварийно-спасательных служб;

9) размещение сооружений связи при условии соблюдения законодательства о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, технических регламентов.

4. Условно разрешенные виды использования:

1) размещение объектов общественного питания, за исключением объектов, указанных в части 3 настоящей статьи;

2) размещение лодочных станций;

3) размещение жилых домов для работников, обеспечивающих функционирование объектов, указанных в части 2 настоящей статьи;

4) размещение культовых объектов, мемориалов;

5) размещение подземных стоянок, связанных с объектами, расположенными в зоне рекреационной стационарной, либо с обслуживанием таких объектов;

6) размещение сооружений (галерей) для транспортеров, связанных с объектами, расположенными в зоне рекреационной стационарной, а также в смежных территориальных зонах.

Из представленного заявителем заключения № 001-08/КРЭ-0363/02 от 13.01.2009 ФГУ «Главгосэкспертиза России» в лице Красноярского филиала по проекту: нежилое здание со встроенными жилыми помещениями» по ул. Ак. Киренского, 9А, следует, что в отношении данного здания предусматривается реконструкция существующего нежилого здания, бывшего заводского профилактория «Янтарь», здание до реконструкции имеет 4 этажа общей площадью 5 614,1 кв.м. После реконструкции здание будет иметь 5 этажей с 224 жилыми комнатами, жилая площадь общая 5 298,2 кв.м. нежилая 2 254,8 кв.м. (стр. 4 заключения). Реконструкция предполагает надстройку мансардного этажа и строительство четырехэтажной пристройки с восточной стороны существующего здания. На цокольном этаже предусмотрены помещения кондоминиума и 5 офисов (5 нотариальных контор и 1 архитектурное бюро), на первом – магазин (кулинария) и один офис (юридическая фирма), на втором – 3 офиса (нотариальная контора и два архитектурных бюро), на 4 этаже – 1 офис (юридическая фирма). Входы в помещения изолируются от входов в жилую часть здания. В существующем западном крыле и проектируемой восточной пристройке в пределах каждого наземного этажа, в том числе и в надстраиваемом четвертом, расположены нежилые помещения (стр. 21-23 заключения).

Жилые помещения сгруппированы по 11-18 комнат в блоки коридорного типа, общее количество блоков – 16, общее количество комнат на 4-х этажах – 224, каждая жилая комната запроектирована с прихожей и санузлом и рассчитана на проживание одного человека. В соответствии с заданием заказчика – это общежитие для персонала учреждений спорта и отдыха. Встроенные жилые помещения полностью изолированы от нежилых частей здания, имеют собственные входы и лестничные клетки (стр. 24 Заключения).

Согласно разделу 4.6 заключения, проектом предусмотрены элементы благоустройства и озеленения согласно требований, предъявляемым в содержанию общежитий для рабочих, студентов, учащихся средних специальных заведений и училищ, а сами встроенные помещения отнесены к общежитию.

Таким образом, из представленного заключения следует, что проектом по заданию заказчика предусмотрено в составе нежилого здания создать общежитие для персонала учреждений спорта и отдыха, а не жилые помещения, предназначенные для передачи в собственность иных лиц, не являющихся персоналом учреждений спорта и отдыха с целью их проживания.

Использование после реконструкции жилой части здания для размещения общежития с целью проживания персонала учреждений спорта и отдыха относится к условно-разрешенному виду использования данного земельного участка согласно статьей 21 Правил землепользования и застройки г. Красноярска, изменение объекта капитального строительства (реконструкция) с указанной целью требует получения зонального согласования на условно-разрешенный вид деятельности по результатам публичных слушаний в соответствии с правилами Градостроительного кодекса Российской Федерации и Правил землепользования и застройки г. Красноярска.

Суд полагает, что вышеуказанное обстоятельство исходя из содержания проекта на строительство и обусловило выдачу истцу разрешения на строительство на конкретном земельном участке, а также направление УФРС ответа Департамента градостроительства Управлению ФРС (письмо № 01/1010-дг от 26.02.2009) о том, что разрешение на строительство от 30.01.2009 № 01/424дг подтверждает соответствие объекта капитального строительства «нежилое здание со встроенными жилыми помещениями по ул. Ак. Киренского 9а в г. Красноярске» требованиям градостроительного плана земельного участка, в том числе градостроительному регламенту.

Согласно пункту 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Согласно статье 4 данного Федерального закона, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно пункту 3 статьи 8 данного Федерального закона, после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") и настоящим Федеральным законом. Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Согласно статье 94 Жилищного кодекса Российской Федерации жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ не регулирует вопросы участия в долевом строительстве помещений общежитий, поскольку жилые помещения в общежитиях предоставляются не в собственность, а для временного проживания на период работы, учебы.

Из представленного в материалы дела договора участия в долевом строительстве № 1 от 10.02.2009 следует, что его объектом является жилое помещение № 214 общей площадью 20.2 КВ.М. (3-й подъезд, 4-й этаж). После полной оплаты цены договора у участника долевого строительства возникает право собственности на объект долевого строительства, одновременно возникает право общей долевой собственности на общее имущество в нежилом здании (раздел 1 договора). Участник долевого строительства обязуется принять участие в создании товарищества собственников жилья или вступить в уже созданное товарищество и нести эксплуатационные расходы с момента подписания акта приемки законченного строительством объекта (пункт 2.2 договора). Цена объекта составляет 1 01 000 руб. (пункт 3.2 договора).

Таким образом, в результате реализации данного договора у участника долевого строительства возникает право собственности на изолированное жилое помещение, предназначенное для постоянного проживания, вне какой-либо связи с администрацией учреждения культуры и отдыха. Такой объект приобретает режим объекта недвижимого имущества жилого назначения (помещение), которое может быть объектом жилищных прав (статья 15 Жилищного кодекса), а соответственно объектом гражданских прав, в отношении которого его собственник вправе осуществлять распоряжение (в том числе дальнейшую перепродажу).

Согласно подпункту 8 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории и требованиями законодательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории.

Вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему земельном участке, т.е. разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которая может вестись землепользователем на предоставленном земельном участке. Предоставленный обществу участок должен в результате реконструкции также использоваться для размещения объектов, связанных с организацией отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.

В результате реализации представленного на регистрацию договора (представлен первым на государственную регистрацию), а также последующих аналогичных договоров фактически на земельном участке, относящемся к рекреационной зоне стационарной (Р.3) появится объект, относящийся к жилому фонду, не относящийся к указанным в пункте 3 части 4 статьи 21 Правил землепользования и застройки, т.е. объект, размещение которого не предусмотрено регламентом данной территориальной зоны.

Следовательно, данный договор заключен с нарушением правил о разрешенном использовании земельного участка, установленного для данной территориальной зоны.

Для целей создания объектов жилого фонда с жилыми помещениями, находящимися в собственности граждан и организаций предназначены земельные участки в составе иных территориальных зон согласно Правил землепользования и застройки города Красноярска.

Из проектной декларации, заключения по проекту не следует, что в составе здания (нежилая часть) будет размещен объект, предназначенный для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан.

Кроме того, доказательства получения заявителем зонального согласования на условно-разрешенный вид деятельности (размещение в рекреационной зоне стационарной жилых домов для работников, обеспечивающих функционирование объектов, указанных в части 3 статьи 21 Правил землепользования и застройки г. Красноярска), отсутствуют.

Из нормы п.1 ст.39 Градостроительного кодекса Российской Федерации не следует, что разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка должно получать лицо, которому уже выдано разрешение на строительство.

Законом Красноярского края от 24.04.2008 № 5-1581 «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае» в статье 6 также установлено, что выбор земельного участка для строительства осуществляется органом местного самоуправления в соответствии с требованиями законодательства, в том числе с учетом результатов эколого-хозяйственного зонирования территории.

При вышеизложенных обстоятельствах основания для признания незаконным отказа Управления ФРС по Красноярскому краю в регистрации договора участия в долевом строительстве № 1 от 10.02.2009 отсутствуют, в удовлетворении заявления следует отказать.

Доводы заявителя, изложенные в заявлении и дополнительных пояснениях к нему не могут быть приняты по основаниям, указанным в настоящем решении.

Государственная пошлина по заявлению относится на ООО «Би-Ту-Би Девелопмент» согласно правил статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявления отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его изготовления в полном объеме путем подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд, либо путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев после принятия постановления апелляционной инстанции по существу рассмотрения апелляционной жалобы, либо в течение двух месяцев после истечения срока на обжалование настоящего решения в апелляционной инстанции.

Апелляционная и кассационная жалобы на настоящее решение подаются через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

И.В. Шишкина