Гражданский кодекс часть 1

товарищество собственников жилья «Зенит» обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «НеоСтом» об обязании возвратить арендованное имущество, о взыскании 147 336 руб. 67 коп. долга, пеней, а также о взыскании 20 000 руб. расходов по оплате услуг представителя. Исковое заявление принято к производству Арбитражного суда Красноярского края.

Определением от 30.05.2008 возбуждено производство по делу, назначено предварительное судебное заседание на 30.06.2008. На основании статьи 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в предварительном судебном заседании 30.06.2008 объявлялся перерыв до 10 час. 30 мин. 03.07.2008, после перерыва судебное заседание продолжено.

В предварительном судебном заседании истец заявил об уменьшении размера исковых требований, взыскании с ответчика 47 039 руб. 17 коп, из них 17 062 руб. 50 коп. долга, 29 976 руб. 67 коп. пеней. Уменьшение истцом размера исковых требований принято судом на основании ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 03.07.2008 подготовка дела к судебному разбирательству признана оконченной, дело назначено к судебному разбирательству на 07.08.2008.

Истец заявил об отказе от иска в части требований о взыскании 17 062 руб. 50 коп. долга, в результате проведенной сверки расчетов по договору аренды установлено отсутствие задолженности по арендной плате на день судебного заседания, и об уменьшении размера исковых требований о взыскании пеней до 28 615 руб. 65 коп., пени начислены за период с 23.01.2008 до 15.04.2008. Частичный отказ истца от иска, уменьшение размера исковых требований о взыскании пеней приняты судом на основании ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 07.08.08 производство по делу в части требований о взыскании долга в сумме 17 062 руб. 50 коп. прекращено.

Представитель истца поддержал иск, пояснил, что иск заявлен в связи с неисполнением ответчиком обязательств по договору аренды от 15.05.2006, несвоевременным внесением арендной платы. Письмом № 001 от 14.01.2008 истец заявил об отказе от договора аренды, до настоящего времени арендованное помещение не освобождено. За просрочку внесения арендных платежей начислены пени в сумме 28 615 руб. 65 коп. за период с 23.01.2008 по 15.04.2008 и заявлены ко взысканию с ответчика.

Представитель ответчика иск не признал, пояснил, что вопрос о расторжении договоров аренды относится к компетенции общего собрания собственников, решения о расторжении договора аренды с ООО «НеоСтом» не принималось на собрании собственников, председатель правления ТСЖ «Зенит» не вправе единолично решать вопрос о расторжении договора аренды. Согласно пп.3 п.2 ст.44 Жилищного кодекса Российской Федерации принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Поскольку Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит нормы о расторжении договоров аренды, истец считает, что вопрос о расторжении договоров аренды относится к компетенции общего собрания собственников. Решением Советского районного суда г.Красноярска от 02.06.2008 признаны недействительными протокол № 1 от 02.08.2007 годового общего собрания членов ТСЖ «Зенит», протокол № 6 от 02.08.2007 заседания счетной комиссии, протокол № 7 от 07.08.2007 заседания правления ТСЖ «Зенит». Учитывая, что полномочия председателя ТСЖ «Зенит» закончились в августе 2007 г., ФИО3 не вправе решать вопрос о расторжении договора аренды с ООО «НеоСтом».

При рассмотрении настоящего дела судом установлены следующие обстоятельства.

18.11.2003 между истцом и ответчиком был подписан договор аренды нежилого помещения, по которому истец - арендодатель передал, а ответчик - арендатор принял в аренду нежилое помещение общей площадью 20,2 кв.м, расположенное на первом этаже многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул.78 Добровольческой бригады,2 для использования под служебное помещение. Указанный договор вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 23.07.2007 по делу № АЗЗ-3362/2007 признан незаключенным.

15.05.2006 между истцом и ответчиком был подписан договор аренды № 2 нежилого помещения, по которому истец - арендодатель передал, а ответчик - арендатор принял в аренду нежилое помещение общей площадью 20,5 кв.м, расположенное на первом этаже многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул.78 Добровольческой бригады,2 для использования под служебное помещение. Указанный договор вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 23.07.2007 по делу № А33-3362/2007 признан заключенным.

Согласно п.п.1.1, 1.2 договора № 2 от 15.05.2006 предметом договора аренды является нежилое вспомогательное помещение (колясочная), расположенное в седьмом подъезде на первом этаже жилого многоквартирного дома по адресу: г.Красноярск, ул.78 Добровольческой бригады,2, общей площадью 20,5 кв.м., назначение помещения - для использования в качестве стоматологического кабинета. Арендуемое помещение передано ответчику по акту приема-передачи помещения от 15.05.2006.

В соответствии с п.5.1 договора № 2 от 15.05.2006 размер арендной платы составляет 9 225 руб. ежемесячно. Согласно п.5.3 договора арендная плата оплачивается арендатором путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя в течение 5 банковских дней по выставленным счетам арендодателя, но не позднее 10 числа текущего месяца.

Пунктом 7.2. договора № 2 от 15.05.2006 за неуплату арендных платежей в установленные договором сроки предусмотрено начисление арендатору пени в размере 0, 3% с просроченной суммы за каждый день просрочки платежа.

Согласно п.3.1 договора № 2 от 15.05.2006 договор вступает в силу с 01.05.2006 и действует по 31.12.2006. Вышеуказанным решением Арбитражного суда от 23.07.2007 договор аренды № 2 от 15.05.2006 признан возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Письмом № 001 от 14 января 2008 года ТСЖ «Зенит» предупредило ООО «НеоСтом» об отказе от договора аренды № 02 от 15.05 2006 и необходимости по истечении трех месяцев -16 апреля 2008 года освободить занимаемое помещение и передать по акту приема-передачи ТСЖ «Зенит». Указанное уведомление вручено ответчику под роспись 15.01.2008.

Ссылаясь на то, что ответчик обязательства по своевременной оплате арендных платежей исполнял ненадлежащим образом, арендуемое помещение не возвратил, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании неустойки в размере 28 615 руб. 65 коп. за период с 23.01.2008 по 15.04.2008 и об обязании ответчика возвратить арендованное имущество истцу.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела следует, что отношения сторон по настоящему делу возникли из договора аренды и регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Предметом вышеуказанного договора является нежилое вспомогательное помещение (колясочная), расположенное в седьмом подъезде на первом этаже жилого многоквартирного дома по адресу: г.Красноярск, ул.78 Добровольческой бригады,2, общей площадью 20,5 кв.м.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Факт передачи истцом имущества по договору аренды № 2 от 15.05.2006ответчику во временное владение и пользование подтвержден актом приема-передачи нежилого вспомогательного помещения от 15.05.2006.

Пунктом 1 статьи 614 Кодекса предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Письмом № 001 от 14.01.2008 истец уведомил ответчика о необходимости погашения задолженности, образовавшейся за 2006 год, 2007 год, январь 2008 года. Письмо получено ответчиком 15.01.2008. К письму истцом приложен счет № 1 от 15.01.2008 об оплате арендных платежей за 2006, 2007, январь 2008 года.

Согласно п.5.3 договора арендная плата оплачивается арендатором путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя в течение 5 банковских дней по выставленным счетам арендодателя, но не позднее 10 числа текущего месяца.

Факт получения письма с приложением счета № 1 от 15.01.2008 ответчиком не оспаривается.

В соответствии с условиями договора оплата арендных платежей по счету № 1 от 15.01.2008 должна быть произведена ответчиком в полном объеме до 22.01.2008.

Задолженность по счету ответчиком оплачена частично за январь, февраль, март 2007 года, январь, февраль 2008 года платежными поручениями № 000002 от 22.01.2008 № 000003 от 22.01.2008, № 000019 от 11.02.2008, № 000021 от 11.02.2008, №000039 от 14.03.2008.

За просрочку внесения арендных платежей на основании п.7.2. договора на оставшуюся часть долга по счету № 1 от 15.01.2008 истцом начислена неустойка за период просрочки с 23.01.2008 до 15.04.2008 в сумме 28 615 руб. 65 коп. При этом, согласно расчету суда сумма неустойки за указанный истцом период времени составляет 28 264 руб. 11 коп.

В связи с нарушением ответчиком обязательства по своевременной оплате арендных платежей требование истца о взыскании неустойки в указанной сумме является обоснованным.

Согласно части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. При наличии оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд уменьшает размер неустойки независимо от того, заявлялось ли такое ходатайство ответчиком.

В определении от 21.12.2000 № 263-О Конституционный суд Российской Федерации указал, что в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" от 1 июля 1996 года № 6/8 в пункте 42 разъяснили, что при оценке несоразмерности последствий нарушения обязательств судом могут приниматься во внимание в том числе и обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства. В качестве критерия для установления несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства может быть признан высокий размер процента, на основании которого определяется неустойка.

Арбитражный суд приходит к выводу, что ставка процента, установленная сторонами договора аренды № 2 от 15.05.2006 для определения размера неустойки, является завышенной, в связи с чем определенный на ее основании размер неустойки несоразмерен последствиям неисполнения обязательства.

Учитывая, что законом не установлены конкретные ограничения размера неустойки, принимая во внимание обстоятельства дела, с целью соблюдения баланса интересов сторон, арбитражный суд пришел к выводу о возможности уменьшения неустойки до 25 000 руб.

Срок действия договора аренды № 2 от 15. 05.2006 определен сторонами с 01.05.2006 по 31.12.2006.

В соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В связи с отсутствием возражений со стороны арендодателя и арендатора договор аренды № 02 от 15.05.2006 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Данное обстоятельство установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 23.07.2007 по делу № А33-3362/2007 и доказыванию не подлежит.

Из материалов дела следует, что истцом в адрес ответчика направлено письмо от 14.01.2008 № 001, в котором истец сообщил ответчику об отказе от договора и предложил освободить арендуемое помещение. Данное письмо получено ответчиком 15.01.2008. Факт получения письма ответчиком не оспорен.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающим, что каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества – за три месяца, действие договора аренды № 02 от 15.05.2006 прекращено.

После прекращения договора аренды у арендатора отсутствуют правовые основания занимать арендуемое помещение и в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает обязанность вернуть арендодателю арендованное имущество.

При таких обстоятельствах требование истца об обязании ответчика освободить занимаемое помещение подлежит удовлетворению.

Довод ответчика о том, что правление ТСЖ и председатель ТСЖ не вправе принимать решение о расторжении договора аренды, поскольку решение данного вопроса в соответствии со статьей 44 ЖК РФ относится к компетенции общего собрания собственников жилья, является несостоятельным по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи в аренду имущества принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть другие лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Статьей 138 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что товарищество собственников жилья представляет законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно техническому паспорту на жилой дом по адресу: <...>, на первом этаже седьмого подъезда расположена колясочная, общей площадью 20,20 кв.м. Указанное нежилое помещение относится к общему имуществу домовладельцев, поскольку находится внутри жилого дома и не относится к жилым помещениям. В силу прямого указания закона, общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев, оно не может принадлежать истцу на праве собственности, а является общей долевой собственностью домовладельцев.

В силу п. 2, 4 ст. 36, подп. 3 п. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Согласно части 2 статьи 145 Жилищного кодекса Российской Федерации принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

В соответствии с частью 3 статьи 145 Жилищного кодекса Российской Федерации уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества помимо указанных в части 2 настоящей статьи также может быть отнесено решение иных вопросов.

Уставом ТСЖ «Зенит» решение вопроса о прекращении или расторжении договоров аренды к компетенции общего собрания не отнесено, таким образом для решения данного вопроса согласования с общим собранием членов ТСЖ правлению ТСЖ не требуется.

Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, Уставу ТСЖ, исполнительным органом ТСЖ является правление товарищества под руководством председателя правления. Перечень полномочий председателя Правления содержится в ст. 149 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 6.4.Устава ТСЖ. «Зенит».

Пунктом 2 ст. 149 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что председатель правления ТСЖ, действуя без доверенности от имени товарищества, вправе совершать сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества.

По смыслу пункта 1 статьи 53 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо действует через свои органы, образование и действие которых определяется законом и учредительными документами юридического лица. Законодательство о юридических лицах связывает возникновение прав и обязанностей единоличного исполнительного органа с решением уполномоченного органа управления данного юридического лица, которое оформляется протоколом общего собрания участников или решением единственного участника.

Как установлено судом, в соответствии с протоколом заседания правления членов ТСЖ «Зенит» № 7 от 07.08.2007 на должность председателя правления на период с 07.08.2007 по 07.08.2009 утвержден ФИО3.

В обоснование своих доводов о недействительности протокола № 7 от 07.08.2007 и о закончившихся полномочиях председателя правления ФИО4 ответчик ссылается на решение Советского райсуда от 02.06.2008 по делу № 2-465/08 о признании недействительным протокола № 1 от 02.08.2007 общего собрания членов ТСЖ «Зенит», протокола № 6 от 02.08.2007 заседания счетной комиссии, протокола № 7 от 07.08.2007 заседания правления членов ТСЖ «Зенит».

Вместе с тем, признание недействительным решения исполнительного органа об избрании руководителя правления само по себе не влечет признание недействительными всех юридически значимых действий и сделок, совершенных данным лицом в предшествующий период, до вступления в силу решения суда.

Юридически значимые действия (принятие решения о прекращении договора аренды и подписание искового заявления) правление ТСЖ «Зенит» и его председатель ФИО3 совершили до вступления указанного решения в законную силу. На день вынесения судом решения по настоящему делу решение Советского районного суда г. Красноярска от 02.06.2008 в законную силу не вступило (рассмотрение апелляционной жалобы от 18.06.2008 на решение Советского районного суда г. Красноярска от 02.06.2008 № 2-465/08 назначено на 25.08.2008).

Таким образом, полномочия председателя ТСЖ «Зенит» ФИО3 на подписание письма № 001 от 14.01.2008 об уведомлении ответчика о прекращении договорных обязательств и возврате арендуемого помещения подтверждены материалами дела, доводы ответчика в данной части безосновательны.

Согласно статье 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к судебным расходам относятся судебные издержки, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде. К ним относятся: денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

По правилам ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Истец просит взыскать 20 000 руб. расходов на оплату услуг представителя.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обоснование требований о взыскании расходов на оплату услуг представителя истцом представлен договор от 30.04.2008 на оказание юридической помощи, заключенный между ТСЖ «Зенит» и адвокатом Буровой В.А., соответствии с пунктом 4.1 которого предоплата за услуги адвоката составляет 20 000 руб.

Интересы истца представляла Бурова В.А., которая принимала участие в 2-х предварительных судебных заседаниях и одном судебном заседании, готовила исковое заявление, возражения на отзывы ответчика.

Учитывая сложность и продолжительность рассмотрения настоящего дела, принимая во внимание действующие минимальные ставки оплаты юридических услуг, арбитражный суд признает судебные расходы истца разумными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в заявленной сумме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально удовлетворенным требованиям.

Согласно пункту 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 6 от 20 марта 1997г. «О некоторых вопросах применения арбитражными судами законодательства Российской Федерации о государственной пошлине» при уменьшении арбитражным судом размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации расходы истца по государственной пошлине подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее уменьшения. Учитывая, что истцом обоснованно заявлено требование о взыскании неустойки, государственная пошлина в этой части подлежит отнесению на ответчика.

Принимая во внимание частичный отказ истца от иска, на основании пункта 3 части 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации истцу подлежит возврату из федерального бюджета часть уплаченной государственной пошлины.

Руководствуясь ст.ст. 49, 65, 110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «НеоСтом» в пользу товарищества собственников жилья «Зенит» 25 000 руб. неустойки, 3 130 руб. 57 коп. судебных расходов, 20 000 руб. судебных издержек.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «НеоСтом» возвратить товариществу собственников жилья «Зенит» нежилое вспомогательное помещение (колясочная), расположенное в 7 подъезде на 1 этаже жилого дома по адресу: г.Красноярск, ул.78 Добровольческой бригады, 2, общей площадью 20, 2 кв.м в 10-дневный срок со дня вступления решения суда в законную силу, передачу помещения оформить актом.

В удовлетворении исковых требований в исковой части отказать.

Возвратить товариществу собственников жилья «Зенит» из федерального бюджета 3 302 руб. 37 коп. государственной пошлины, уплаченной платежным поручением № 69 от 30.04.2008.

Разъяснить, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Третий арбитражный апелляционный суд.

Судья

Карпинская С.В.