Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «Граст» о взыскании 115 158 руб. убытков.

Определением от 10.05.2011 исковое заявление принято к производству арбитражного суда, назначено предварительное судебное заседание на 24.05.2011.

Определением от 24.05.2011 назначено судебное разбирательство на 17.06.2011.

Определением от 28.06.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено общество с ограниченной ответственностью фирма «Граст».

Определением от 11.08.2011 принят встречный иск общества с ограниченной ответственностью «О-Си-Эс-Восток» к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании 304 236,40 руб. стоимости неотделимых улучшений по договору аренды.

Определением от 11.08.2011 судебное разбирательство отложено на 24.08.2011.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание явилось.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в его отсутствие.

Представитель ООО «О-Си-Эс-Восток» заявил ходатайство о вызове специалиста для установления факта того, является ли устройство кабельной системы неотделимым улучшением арендованного имущества.

Судом ходатайство отклонено, поскольку в нем не содержится Ф.И.О., специалиста, сведений о его образовании и квалификации, опыте работы, адрес специалиста.

Ответчик представил отзыв на первоначальный иск, в котором требования не признал, ссылаясь на невозможность присутствовать при составлении акта осмотра 31.03.2010, так как письмо о составлении акта осмотра было получено 30.03.2011; акт приема-передачи помещения не отражает его фактического состояния; запись в акте о том, что представитель общества ФИО4 от осмотра помещения и подписания акта отказался не соответствует действительности, так как данный представитель не выезжал 31.03.2011 на составление акта, в связи с чем истец направил копию акта от 31.03.2010 по почте; согласно локального сметного расчета от 15.03.2010 был произведен ремонт в виде разборки и устройства плинтусов, частичной покраски стен, демонтаж выключателей, осветительных приборов, монтаж розеток, выключателей, в смете нет демонтажа кондиционеров, шкафов -купе, демонтажа стен;

при заключении договора аренды от 01.06.2008 ИП ФИО1 предложила в случае необходимости произвести косметический ремонт и другие работы по улучшению жилого помещения, в связи с чем ответчик заключил договор с ООО «Фирма «Граст» от 02.06.2008 по выполнению работ по ремонту помещений; во время данного ремонта производилась покраска стен, разборка плинтусов деревянных и пластмассовых, устройство плинтусов поливинилхлоридных, оклейка стен обоями под покраску, облицовка потолков плитами типа «Армстронг», демонтаж осветительных приборов, выключателей. розеток (100 штук), монтаж светильников с люминесцентными лампами в подвесных потолках 9100 штук); согласно фототаблице утверждение истца о том, что использовать помещение без приведение его в надлежащее качественное состояние было невозможным, не соответствует действительности.

Ответчик представил отзыв на встречный иск, в котором требования не признал. мотивируя следующим: как следует из встречного искового заявления, ООО «О-Си-Эс-Восток» заказало и оплатило проведение работ по устройству иерархической кабельной системы на 48 рабочих мест связанной единым телекоммуникационным центром, данная система не относится ни к пожарной, ни к охранной сигнализациям; пунктом 2.4.3 договора аренды № 19/09 от 01.05.2009 предусмотрено право арендатора установить в арендуемом помещении пожарную и охранную сигнализацию, а также производить с письменного согласования с арендодателем переделку помещения, текущий ремонт и профилактическое обслуживание; устройство кабельной системы не относится к переделке помещения, его текущему ремонту и профилактическому обслуживанию; отсутствуют доказательства того, что данная система является неотделимым улучшением арендованного имущества; как следует из представленного ответчиком плана (проектный план этажа), вся кабельная система проходящая по помещению № 401 уложена в существующий кабель-канал, т.е. может быть из него извлечена и демонтирована;. кабели проведенные по торцевой части стены здания и по крыше по адресу ул. Телевизорная 1, стр. 9, то ответчик не доказал, что работы по их прокладке были согласованы как с истцом, так и с другими собственниками помещений в здании; не представлены доказательства наличия согласия ИП ФИО1 на заключение договора подряда между ответчиком и ООО «Крис-Плюс», утверждение сметы к договору, утверждение акта списания материальных затрат; договор № 55/436/08 на проведение работ по устройству кабельной системы был заключен между ответчиком и ООО «Крис-Плюс» 20.05.2008, в то время как договор аренды № 19/09 был заключен 01.05.2009; данные работы ответчик произвел не в рамках договора аренды № 19/09 от 01.05.2009; пунктом 2.3.12 данного договора предусмотрено безвозмездное оставление арендатором всех неотделимых улучшений арендодателю.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 02.12.2002, помещение № 401 общей площадью 259,30 кв.м. по адресу <...> принадлежит ФИО1 на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 14.11.2002 № 1411-02/КП.

Между ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО «О-Си-Эс-Восток» (арендатор) заключен договор № 14/08 аренды нежилого помещения от 01.06.2008, по условиям которого истец передает ответчику в аренду вышеуказанное помещение для осуществления своей коммерческой деятельности на срок 11 месяцев с даты подписания его сторонами (пункт 1.1, раздел 6 договора).

Разделом 3 договора установлен размер арендной платы и порядок расчетов сторон по договору.

Пунктом 2.3.4 договора предусмотрена обязанность арендатора производить необходимый косметический и текущий ремонт помещения, коммуникаций и приборов в сроки, согласованные с арендодателем, не производить прокладок и проводок коммуникаций, перепланировок и переоборудования арендуемого помещения без письменного разрешения арендодателя.

Согласно пункту 2.3.12 арендатор обязан в случае освобождения арендуемых помещений, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при его досрочном расторжении, сдать арендодателю как само помещение, так и, безвозмездно все ранее согласованные перестройки, переделки и улучшения, составляющее принадлежность помещения и неотделимые без вреда для его конструкции, по акту приема-передачи в состоянии не хуже того, в котором они были приняты при заключении договора (с учетом нормального износа), предварительно полностью рассчитавшись с арендодателем.

Пунктом 2.4.3 арендатору предоставлено право устанавливать пожарную и охранную сигнализацию в арендуемом помещении.

Пунктом 2.4.4 договора предусмотрено право арендатора производить письменно согласованные с арендодателем улучшения арендуемого помещения и его переделку, а также текущий ремонт и профилактическое обслуживание помещения и находящихся в них технических сетей.

Приложением № 5 к договору является экспликация и характеристика передаваемых в аренду комнат.

По акту приема-передачи от 01.06.2008 помещения переданы арендатору в пользование.

По акту приема-передачи от 30.04.2009 помещение возвращено арендатором арендодателю. В акте отражено, что возвращаемые из аренды помещения находятся в хорошем санитарном состоянии. текущий ремонт не требуется, претензий по передаваемому помещений не имеется.

Между ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО «О-Си-Эс-Восток» (арендатор) заключен договор № 19/09 от 01.05.2009, по условиям которого истец передает ответчику в аренду вышеуказанное помещение для осуществления своей коммерческой деятельности на срок 11 месяцев с даты подписания его сторонами (пункт 1.1, раздел 6 договора).

Пунктом 2.2.1 договора предусмотрено, что в акте приема-передачи помещений в аренду должно быть указано состояние помещения.

Разделом 3 договора установлен размер арендной платы и порядок расчетов сторон по договору.

Пунктом 2.2.2 договора аренды предусмотрено право арендодателя на беспрепятственный доступ в арендованное имущество с предварительного уведомления арендатора в рабочее время в присутствии представителя арендатора с целью его осмотра на предмет соблюдений условий пользования.

Пунктом 2.3.7 договора предусмотрена обязанность арендатора обеспечивать представителям арендодателя беспрепятственный доступ в арендуемые помещения для проведения проверки соответствия эксплуатации арендуемых помещений требованиям договора аренды.

Согласно пункту 5.6 договора если состояние арендуемого помещения по окончании срока действия договора, а также при досрочном расторжении хуже состояния с учетом нормального износа, арендатор возмещает причиненный ущерб в соответствии с законодательством. Ущерб определяется с участием обеих сторон и с привлечением уполномоченных служб.

Приложением № 5 к договору является экспликация и характеристика передаваемых в аренду комнат помещения № 401 по договору аренды № 19/09 от 01.05.2009, в которых отражено состояние помещений.

По акту приема-передачи от 01.05.2009 помещения переданы в аренду. В акте отражено, что помещения находятся в хорошем санитарном состоянии, в них сделан косметический и капитальный ремонты. текущий ремонт не требуется.

20.11.2009 между истцом и ответчиком подписано соглашение о расторжении договора аренды № 19/09 от 01.05.2009 с 01.01.2010.

Пунктом 2 соглашения предусмотрена обязанность арендатора передать арендодателю арендуемое помещение по акту приема-передачи в течение 10 рабочих дней с момента расторжения договора.

В соответствии с условиями соглашения о расторжении договора через 10 рабочих дней после 01.01.2010 истец потребовал 18.01.2010 от охранного агентства ООО «Сибирский спас» открыть помещение № 401 по ул. Телевизорная, 9, стр. 1 в 14.00 час. 20.01.2010 для его осмотра, поскольку от директора ООО «О-Си-Эс-Восток» истцу стало известно, что ключи от арендуемого помещения находятся в ООО «Сибирский спас» как фирме, обеспечивающей по договору с арендатором охрану имущества ООО «О-Си-Эс-Восток».

20.01.2010 истец при участии работника ООО фирма «Граст» (ремонтной организации) составили акт осмотра помещения № 401, в котором зафиксировали состояние каждой комнаты, наличие несмываемых пятен на стенах, потертостей, несмываемых пятен в районах батарей отопления, повреждения плинтусов.

Письмом от 22.03.2010 (дата входящего штампа арендатора) истец обратился к ответчику с требованием восстановить помещение (демонтировать кондиционеры, встроенные шкафы-купе, демонтировать кабельную систему и пожарную сигнализацию, перенести на старое место кухню, восстановить стену офис-менеджера, привести помещение в состояние не хуже, чем оно было при заключении договора в соответствии с требованиями пункта 2.3.12 договора и сдать его по акту. В письме содержится требование о выплате арендной платы за январь-март 2010 года в сумме 390 000 руб. и стоимости ремонта в сумме 115 158 руб.

Письмом № 131 от 24.03.2010 ООО «О-Си-Эс-Восток» ответило ИП ФИО1, что 05.01.2010 обществом арендуемое помещение было освобождено, акт приема-передачи не был подписан арендодателем; в требования высказаны претензии и намерение подписать акт приема-передачи. ООО «О-Си-Эс-Восток» просит истца повторно направить в адрес общества акт приема-передачи помещения и сообщить дату, время и место подписания акта приема-передачи помещения и проведения переговоров.

ИП ФИО1 направила в адрес общества письмо № 6 от 29.03.2010, в котором предложила подписать акт приема-передачи помещений в арендуемом помещении 31.03.2010 в 11.00 час. Письмо получено обществом 30.03.2010 в 14.00 час. согласно листу доставки курьерской службы доставки.

Письмом № 5 от 29.03.2010 ИП «ФИО1 просит ООО «Сибирский Спас» открыть 31.03.2010 в 11.00 час. помещение № 401 по ул. Телевизорная, 1 стр. 9 для его осмотра и составления акта приема-передачи, а также передать ключи от указанного помещения.

По акту от 31.03.2010 ключи от комнат арендуемого помещения получены истцом у ООО «Сибирский Спас».

31.03.2011 истцом составлен акт приема-передачи помещения с участием третьей стороны КРОО «Центр правовой защиты», в котором отражено, какое оборудование подлежит демонтажу, какой объем восстановления требуется помещению после демонтажа оборудования. В нескольких комнатах указано на окраску стен. В акте отражено, что в арендуемом помещении находится принадлежащая арендатору мебель, домофон, кондиционеры, структурированная кабельная сеть, пожарная сигнализация, жалюзи, мойка, встроенные шкафы-купе, в целом все помещение не приведено в состояние, отвечающее требованиям пункта 2.3.12 договора аренды.

31.03.2010 истец направил в адрес ответчика экземпляр акта приема-передачи помещения (квитанция о направлении ценного письма с описью вложения).

31.03.2010 в адрес ИП ФИО1 поступил от ответчика акт от 05.01.2010, который был возвращен истцом ответчику без подписания по почте ценным письмом с описью вложения 02.04.2010.

Между ИП ФИО1 (заказчик) и ООО Фирма «Граст» (подрядчик) заключен договор подряда № 11 от 15.03.2011, по условиям которого заказчик поручает подрядчику выполнить работы по ремонту помещений в здании по ул. телевизорная, 1 стр. 9 пом. 401 в сроки с 01.04.2010 по 30.04.2010 стоимостью 115 158 руб.

Согласно локальному сметному расчету стоимость ремонта составляет 115 158 руб.

Работы приняты заказчиком у подрядчика по акту от 30.04.2010, между сторонами договора подряда подписана справка о стоимости выполненных работ от 30.04.2010 на сумму 115 158 руб.

ИП ФИО1 оплатила ООО Фирма «Граст» стоимость выполненных работ в сумме 115 158 по платежному поручению № 61 от 06.04.2010.

По первоначальному иску истец просит взыскать с ответчика 115 158 руб. убытков, составляющих стоимость ремонтных работ, необходимых для приведения арендуемого помещения в состояние не хуже чем до его передачи в аренду.

По встречному иску ООО «О-Си-Эс-Восток» просит взыскать с ИП ФИО1 304 236,40 руб. стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.

В обоснование встречного истца общество ссылается на следующее:

- для осуществления деятельности общества арендатором было произведено неотделимое улучшение в виде структурированной кабельной системы, согласованного с арендодателем 30.06.2008;

- согласно акту о приемке работ за июнь 2008 года сметная стоимость в соответствии с договором подряда составила 150 454 руб. 33 коп, согласно акту на списание материально-производственных запасов на затраты сумма составила 153 782,07 руб., общая сумма составил 304 236,40 руб., что подтверждается договором подряда № 65/436/08 от 20.05.2008, актом о приемке выполненных работ;

- согласно пункта 2 статьи 623 ГК Российской Федерации в случае, если арендодатель произвел за свой счет и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений;

- монтаж структурированной кабельной системы был согласован с арендодателем, что подтверждается подписью ФИО1 30.06.2008 на плане расположения оборудования и прокладки кабельных трасс по адресу <...>.

Оценив материалы дела, доводы искового заявления, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т. п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.

Заключенный между сторонами договор № 19/09 от 01.05.2009 является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

В приложении № 5 к договору «Экспликация и характеристика передаваемых в аренду комнат» 01.05.2009 отражено состояние каждой из комнат, сторонами зафиксировано, что техническое состояние хорошее, сделан косметический ремонт.

В акте приема-передачи помещений в аренду от 01.05.2009 также зафиксировано, что помещения находятся в хорошем санитарном состоянии, в них сделаны текущий и капитальный ремонты, текущий ремонт не требуется, претензий по передаваемому имуществу не имеется.

Соглашением от 20.11.2009 стороны расторгли договор аренды с 01.01.2010 и установили обязанность арендатора передать, а арендодателя принять по акту приема-передачи помещение согласно пун4кта 2.3.12 договора в течение 10 рабочих дней с момента расторжения.

Как указывает истец в отзыве на исковое заявление, помещение освобождено им 05.01.2010 в одностороннем порядке, без подписания акта о возврате, ключи переданы в охранное агентство ООО «Сибирский Спас».

Доказательства возврата 05.01.2010 по акту приема-передачи помещений отсутствуют.

Таким образом, ответчик нарушил положения абзаца 1 статьи 622 ГК Российской Федерации и пункта 3 соглашения от 20.11.2009 о возврате помещений по акту, составленному в течение 10 рабочих дней после 01.01.2010.

Кроме того, поскольку первый рабочий день в 2010 году наступает 11.01.2010, составление ответчиком одностороннего акта от 05.01.2010 не соответствует условиям соглашения о расторжении.

20.01.2010 в порядке реализации данного права и в целях составления акта возврата помещения получил от охранного агентства ООО «Сибирский спас» ключи от арендованных помещений и произвел с участием строительной организации осмотр арендуемого помещения, в котором отражен ущерб стенам, полам и плинтусам арендуемых помещений, требующий восстановительного ремонта (без отдельного описания необходимых работ, требуемых для приведения помещений в первоначальное состояние в связи с необходимостью демонтажа жалюзи, шкафов-купе, подвесных потолков, светильников, восстановления целостности стен, восстановления трубопровода в подсобное помещение и кухню и проч.).

Стоимость работ по частичной разборке плинтусов под окраску стен, установку плинтусов существующих, устройству плинтусов взамен поврежденных, частичной покраске стен и потолков отражена в локальном сметном расчете. Факт соответствия указанных в локальном сметном расчете объемов работ объемам работ указанным в акте смотра от 20.01.2010 необходимых работ отражен в таблице соответствия данных локального сметного расчета данным из акта осмотра помещения от 20.01.2010.

Факт выполнения работ и их оплаты истцом подтвержден актом приемки работ от 30.04.2010 и платежным поручением на сумму 115 158 руб.

Истцом представлены пояснения по применению в локальном сметном расчете районного коэффициента, возмещения затрат по НДС подрядчика, накладных расходов, примененных индексов (цены 2001 года переведены в текущие цены 3 квартала 2009 года согласно текущим индексам изменения стоимости строительно-монтажных работ по объектам на 1 квартал 2010 года для г. Красноярска, утвержденных ФГУ «Федеральный центр ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов).

Как пояснил в судебном заседании представитель ООО Фирма «Граст», коэффициенты перевода цен 2001 года взяты за 3 квартал 2009 года, поскольку еще не было опубликованных коэффициентов перевода на 1 квартал 2010 года, при этом коэффициенты перевода цен 3 квартал 2009 года меньше аналогичных коэффициентов цен 1 квартала 2010 года.

Пунктом 2.3.12 договора аренды сторонами согласовано, что арендатор обязан в случае освобождения арендуемых помещений, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при его досрочном расторжении, сдать арендодателю как само помещение, так и, безвозмездно все ранее согласованные перестройки, переделки и улучшения, составляющее принадлежность помещения и неотделимые без вреда для его конструкции, по акту приема-передачи в состоянии не хуже того, в котором они были приняты при заключении договора (с учетом нормального износа), предварительно полностью рассчитавшись с арендодателем.

Акт осмотра от 20.01.2010 свидетельствует о том, что состояние помещений на дату прекращения договора было хуже, чем отражено в акте приема-передачи арендуемых помещений от 01.05.2009.

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 622 ГК Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

На основании пункта 1 статьи 393 ГК Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В соответствии со статьей 15 ГК Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества.

Для взыскания убытков необходима доказанность в совокупности следующих обстоятельств: факта наступления вреда, наличия причинно-следственной связи между нарушением обязательства и наступившими последствиями, факт нарушения обязательства, размер причиненного ущерба.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе передаточный акт от 01.05.2009 с описанием состояния помещений, согласно которому помещения переданы в аренду в удовлетворительном состоянии, без необходимости проведения их текущего ремонта; акт осмотра от 20.01.2010, в котором отражены причиненные повреждения помещению (стенам, потолку, плинтусам), суд приходит к выводу, что помещение на дату прекращения договора аренды находилось в состоянии, более худшим, чем на дату передачи в аренду.

Доводы ответчика о том, что он не приглашался на состояние акта от 20.01.2010, не могут быть приняты, поскольку по условиям соглашения о расторжении от 20.11.2009 помещения подлежат возврату арендодателю в течение 10 рабочих дней начиная с 01.01.2010, данный срок истекает не ранее 22.01.2010. По состоянию на эту дату акт возврата отсутствует.

Пунктом 2.3.7 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора обеспечивать представителям арендодателя беспрепятственный доступ в арендуемые помещения для проведения проверки соответствия эксплуатации арендуемых помещений требованиям договора аренды.

Доказательства подписания акта возврата помещений ранее этой даты суду не представлены. Акт от 05.01.2010 истцом не подписан, фактическое освобождение помещений арендатором 05.01.2010, если таковое имелось, не свидетельствует об исполнении арендатором установленной статьей 622 ГК Российской Федерации обязанности по возврату помещений арендодателю.

Фактическое освобождение помещения до его возврата арендодателю в установленном порядке не лишает арендодателя права на проверку состояния арендуемого помещения.

Доводы ответчика о том, что он не мог присутствовать при составлении акта осмотра от 31.03.2010 не могут явиться основанием для отказа в удовлетворении первоначального иска, поскольку данный акт составлен в подтверждение исполнения обязанности арендодателя принять арендованное имущество (т.е. для фиксации иных обстяотельств). В данном акте отражен состав оборудования арендатора, не вывезенного и оставленного в помещениях; примерный объем необходимых восстановительных работ арендуемых помещений, требуемых в случае демонтажа оборудования, светильников, жалюзи, кондиционеров, восстановления перегородок. Указание в акте осмотра от 31.03.2010 на то, что стены в помещениях свежеокрашенны, не свидетельствует о том, что восстановительный ремонт произведен истцом до 31.03.2010. Как пояснил представитель истца в судебном заседании, указание в акте на то, что стены свежеокрашенны вызвано тем, что в течение действия ранее заключенного договора аренды арендатор проводил текущий ремонт помещения, в том числе оклейку стен обоями под покраску и их покраску, окраску.

Из материалов дела не представляется возможным установить, что указанные в акте от 20.01.2010 дефекты стен, потолка, плинтусов, требующие частичной покраски и восстановления, были на дату передачи арендуемых помещений в аренду по договору от 01.06.2008, договору от 01.05.2009.

В соответствии со статьей 611 ГК Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.

Пункта 2 статьи 612 ГК Российской Федерации освобождает от ответственности арендодателя за те недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены арендодателем при заключении договора, либо были известны арендатору, либо те, которые могли быть обнаружены арендатором во время осмотра.

В соответствии с положениями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Состояние арендуемого помещения, его характеристик, если они не соответствовали условиям договора и назначению имущества, должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра или проверки имущества при заключении договора (в частности, несмываемые пятна на стенах и потолке требующие покраски, повреждение плинтусов), однако ответчик не представил доказательств того, что помещение передавалось в аренду уже с такими недостатками текущего состояния. Согласно актам приема-передачи к двум договорам аренды помещения переданы в удовлетворительном текущем состоянии, не требующем текущего ремонта.

Имеющие дефекты состояния стен, потолка, плинтусов возникли в период нахождения в помещениях арендатора, их возникновение имеет прямую причинно-следственную связь с деятельность арендатора в помещениях, размер убытков подтвержден представленными актом осмотра, локальным сметным расчетом, актом приемки выполненных работ, в силу чего исходя из условий пункта 2.3.12 договора аренды от 01.05.2009 № 19/09, правил статей 15, 393, пункта 2 статьи 616, пункта 1 статьи 622 ГК Российской Федерации требования истца о взыскании стоимости восстановительного ремонта подлежат удовлетворению.

Согласно договору подряда № 65/436/08 от 20.05.2008, ООО «О-Си-Эс-Восток» (заказчик) поручает ООО «КРИС ПЛЮС» (подрядчик) выполнение работ по монтажу структурированной кабельной системы на сумму 142 690 руб. с учетом стоимости материалов подрядчика в срок с 26.05.2008 по 16.06.2009.

По акту приемки работ от 30.06.2008 заказчик принял от подрядчика работы по монтажу на сумму 150 454,33 руб.

В материалы дела представлен акт на списание материально-производственных запасов на затраты, в котором как пояснил ответчик, отражен состав использованных материалов заказчика при монтаже структурированной кабельной системы.

В доказательство наличия согласия арендодателя на монтаж данной системы ответчик представил чертеж – фрагмент плана 4-го этажа, согласованный с ИП ФИО1,

В силу пункта 2 статьи 623 ГК Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии со статьей 431 ГК Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Пунктами 2.3.12 договоров аренды от 01.06.2008 и от 01.05.2009 предусмотрено, что арендатор обязан в случае освобождения арендуемых помещений, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при его досрочном расторжении, сдать арендодателю как само помещение, так и, безвозмездно все ранее согласованные перестройки, переделки и улучшения, составляющее принадлежность помещения и неотделимые без вреда для его конструкции, по акту приема-передачи в состоянии не хуже того, в котором они были приняты при заключении договора (с учетом нормального износа), предварительно полностью рассчитавшись с арендодателем.

Таким образом, стороны пришли к соглашению при подписании договоров установили иные правила, отличные от общих правил пункта 2 статьи 623 ГК Российской Федерации.

В связи с данным обстоятельством ответчик не вправе требовать от истца возмещения стоимости неотделимых улучшений.

Кроме того, как следует из представленных ответчиком документов (проекта, схем к проекту), структурированная кабельная система (СКС) представляет собой иерархическую кабельную систему на 48 рабочих мест, состоящих из набора медных кабелей, панелей кроссовых, шнуров для коммутации, телекоммуникационных розеток и вспомогательного оборудования. Каждое рабочее место оснащается блоком розеточным на два порта, встроенным в пластиковый короб. К каждому порту подводится отдельный кабель. Прокладка кабелей до рабочего места производится в пластиковом коробе. Проектируемые кабели связи будут прокладываться от существующего шкафа расположенного в техническом помещении, по существующему вертикальному лотку за подвесной потолок; далее кабели связи прокладываются над подвесным потолком открыто до проектируемого кабельного отверстия; часть кабелей прокладывается по крыше и стене в открытом виде до помещений другой компании.

Таким образом, данное оборудование прокладывается в пластиковых каналах, которые крепятся к стенам и могут быть с них вновь демонтированы без вреда для помещений.

Кроме того, фрагмент согласованного с ответчиком плана 4 этажа отражает монтаж кабелей в существующем кабель канале, а не во вновь образованном; подводка кабелей производится в существующий телекоммуникационный шкаф. Иные листы схем, на которых отражен полный состав СКС, равно как локальный сметный расчет, акт на списание материалов ИП ФИО1 не подписаны, в связи с чем ответчиком не доказано, что арендодатель согласовал арендатору данный объем и стоимость работ. Основания полагать, что проложенные по стене и крыше здания кабели являются неотделимым улучшением арендованного имущества (помещений внутри здания), отсутствуют.

Монтаж СКС не является работами по капитальному ремонту арендуемых помещений, обязанность проведения которых возложена договором на арендодателя (пункт 2.1.9 договора).

Доказательства того, что арендодатель использовал в собственных целях кабельную системы, в том числе проложенные кабели связи, розетки и прочее, ответчиком не представлены.

Из материалов дела (переписки между сторонами, акта осмотра от 31.03.2010) следует, что арендодатель полагает кабельную систему принадлежащей арендатору и подлежащей демонтажу при освобождении помещений, в связи с чем предъявляет требования к ее демонтажу. Часть СКС проходит по стене здания и крыше, которые являются общим имуществом всех собственников имущества здании, а не только арендодателя.

С учетом данных обстоятельств заявленная по встречному иску сумма не может быть взыскана на основании статей 1102, 1105 ГК Российской Федерации.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении встречного иска.

Расходы по уплате государственной пошлины по первоначальному и встречному иску относятся на стороны согласно правил статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ :

Первоначальный иск удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «О-Си-Эс-Восток» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 115 158 руб. убытков, 4 454 руб. 74 коп. расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета 0 руб. 26 коп. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению № 114 от 27.07.2010.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «О-Си-Эс-Восток» из федерального бюджета 2 000 руб. 28 коп. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению № 1933 от 09.08.2011.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд.

Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

Шишкина И.В.