Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью «ВИАН-ТРЕЙД (С)» обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ОДЦ «Метрополь» с требованиями:

1. на основании предварительного договора от 19.07.2007 № 36/2007 и соглашения от 12.11.2007 № 1 обязать общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ОДЦ «Метрополь» заключить договор аренды части нежилого помещения № 3, площадью 100 кв.м., для размещения кофе холла «Опера» сроком на 11 месяцев 29 дней, не подлежащий государственной регистрации, на условиях, согласованных между обществом с ограниченной ответственностью «ВИАН-ТРЕЙД (С)» и обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ОДЦ «Метрополь» в предварительном договоре от 19.07.2007 № 36/2007, с обязательным сохранением размера оплаты арендных платежей;

2. о взыскании 60 000 руб. в виде штрафа за уклонение от заключения основного договора, за период с 11.06.2011 по 30.06.2011, в соответствии с пунктом 4.3. предварительного договора от 19.07.2007.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 20.06.2011 возбуждено производство по делу. Предварительное судебное заседание назначено на 14.07.2011г.

Определением орт 14.07.2011г. к участию в дело, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца судом привлечены: Горячев Владимир Николаевич и Глебов Игорь Феликсович.

Определением суда от 14.07.2011г. подготовка дела к судебному разбирательству признана судом оконченной, дело назначено к судебном разбирательству на 12.09.2011г.

К моменту проведения судебного заседания 12.09.2011г. судом от истца по делу получено дополнение к исковому заявлению, в котором истец уточняет заявленные требования к ответчику. Истец просит суд на основании Предварительного договора №36/2007 от 19.07.2007г. и Соглашения №1 от 12.11.2007г. обязать ответчика заключить договора аренды части нежилого помещения №3 площадью 100 кв.м. для размещения кофе холла «Опера» сроком на 11 месяцев 29 дней, не подлежащей государственной регистрации на следующих условиях:

Договор аренды №

г. Красноярск «__ » ________ 20 __ г.

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ОДЦ «Метрополь» (Д.У.), именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице Генерального директора Орлова Владимира Васильевича, действующего в качестве доверительного управляющего на основании договора доверительного управления имуществом № 2 от 10 декабря 2009г. и Устава Общества в интересах собственника имущества, с одной стороны, и общество с ограниченной ответственностью «ВИАН-ТРЕЙД(С), именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице директора Терехова Геннадия Владимировича, действующего на основании Устава, с другой стороны, далее именуемые как «Стороны», а по отдельности «Сторона», заключили настоящий договор (далее по тексту «Договор») о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА 1.1 Помещение:

1.1.1 Арендодатель обязуется предоставить Арендатору во временное пользование за плату часть нежилого помещения № 3 (далее по тексту «Помещение») общей площадью 100 кв.м., находящегося в здании Торгового центра «Взлетка-плаза» (далее по тексту «Торговый Центр»), расположенного по адресу: Российская Федерация, г. Красноярск, ул. Весны, д. 1 (далее по тексту «Здание»), а Арендатор обязуется принять Помещение и выплачивать за него арендную плату, предусмотренную в настоящем договоре (далее по тексту «Арендная плата»).

Указанное выше нежилое помещение № 3, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Весны, д. 1, принадлежит на праве собственности Горячеву Владимиру Николаевичу на основании договора купли - продажи от 16.10.2007 г., запись регистрации в ЕГРП 24-24-01/141/2007-997 от 19.10.2007 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 24 ЕЗ № 730221 от 09.11.2007 г.

Нежилое помещение № 3, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Весны, д. 1, передано в доверительное управление Арендодателю на основании договора доверительного управления от 08 ноября 2007 г., зарегистрированною в Управлении Федеральной Регистрационной службы по Красноярскому краю.

1.1.2. Нежилое помещение № 3, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Весны, д. 1, находится на первом этаже Здания, имеет общую площадь 3 247,5 кв.м. Границы передаваемого в аренду Помещения обозначены в копии плана на нежилое помещение № 3, которая является Приложением № 1 к настоящему договору. Арендодатель информирует, что нежилое помещение № 3 находится в залоге у ЗАО «Райффайзенбанк Австрия» на основании договора об ипотеке № RBA/3895-KRS от 02.11.2007г., зарегистрированного Управлением Федеральной Регистрационной службы по Красноярскому краю 02 ноября 2007 года, номер регистрации в ЕГРП 24-24-01/197/2007-426.

1.1.3. Помещение, указанное в п. 1.1.1. настоящего договора, передается

Арендатору в аренду в целях осуществления коммерческой деятельности в сфере розничной торговли (далее по тексту - «Торговый профиль») и предназначено для организации кофе холла «ОПЕРА» в соответствии с Перечнем товаров И услуг (Приложение № 2 к настоящему договору),а также для использования в складских и административных целях, связанных с такой торговой деятельностью (далее по тексту - «Разрешенное использование»).

Изменение Арендатором согласованного Сторонами в настоящем договоре Торгового профиля и Перечня товаров и услуг возможно только с предварительного письменного разрешения Арендодателя.

1.1.4. Арендатор обязан использовать Помещение лишь для целей Разрешенного использования в соответствии с Торговым профилем, предусмотренным настоящим договором и не имеет право изменять Торговый профиль без предварительного письменного согласия Арендодателя. Помещение не может использоваться ни для каких незаконные целей или в нарушение законодательства Российской Федерации или постановлений каких-либо государственных и муниципальных органов. Арендатор строго соблюдает и обеспечивает строгое соблюдение, всеми пользователями Арендатора (как они определены ниже) всего законодательства Российской Федерации (включая, среди прочего, законы и постановления в отношении лицензирования и осуществления коммерческой деятельности Арендатора, правила и положения по охране здоровья и соблюдению санитарных норм, техники безопасности, правил безопасности клиентов. противопожарной безопасности, природоохранных правил и общих правил общественного порядка), которое в любое время применимо к Торговому Центру, Зданию. Общим Площадям, прилегающей к Зданию территории, Помещению и к коммерческой деятельности Арендатора. Арендатор несет исключительную ответственность за получение и поддержание в силе любых лицензий или разрешений, необходимых для ведения коммерческой деятельности Арендатора. В контексте настоящего договора термин «Пользователи Арендатора» означает: Арендатора, его собственников, участников или акционеров, его директоров, должностных лиц и работников, его представителей, его поставщиков, субарендаторов и клиентов.

1.2. На момент подписания настоящего года Помещение фактически передано Арендатору в состоянии, пригодном для осуществления деятельности в соответствии с Торговым профилем. Настоящий пункт имеет силу передаточного акта.

1.3. Телекоммуникационные услуги. Настоящий договор не регламентирует предоставление Арендатору телекоммуникационных услуг и не влечет для Арендодателя никакой ответственности. Арендатор самостоятельно заключает договор с фирмой. являющейся поставщиком телекоммуникационных услуг в Здании, в отношении установки и использования телефонных линий в Помещении. Арендатор самостоятельно оплачивает все счета и расходы, связанные с установкой, использованием и эксплуатацией таких телефонных линий в течение срока аренды по настоящему договору (далее по тексту «Срок Аренды»).

2. СРОК АРЕНДЫ

2.1. Срок Аренды. Действие Срока Аренды начинается с «__» _________ 20_ года и продолжается в течение 11 (одиннадцати) месяцев 29 (двадцати девяти) дней, до «___» ___________ 20___ года.

2.2. Продление Срока Аренды. По истечении Срока Аренды и при условии, что Арендатор исполняет все свои обязательства по настоящему Договору, договор аренды может быть заключен на новый срок на дополнительно согласованных условиях. При этом Арендатор при прочих равных условиях имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор подает Арендодателю письменное уведомление о желании заключить договор аренды на новый срок ire позднее, чем за 1 (один) календарный месяц до истечения Срока Аренды.

2.3. Окончание Срока Аренды. Если настоящий договор не будет продлен в соответствии с п. 2.2. настоящего договора, его действие прекращается в день окончания Срока Аренды.

3. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО НАСТОЯЩЕМУ ДОГОВОРУ

3.1. Арендная плата, начиная с даты начала аренды, как она обозначена в п.. 2.1. настоящего договора, составляет 926 (девятьсот двадцать шесть) рублей за один квадратный метр площади в месяц и коммунальных платежей, что в целом за Помещение составляет 92600(Девяносто две тысячи шестьсот) рублей в месяц, в том числе НДС (18%);

3.2. Арендатор оплачивает Арендодателю денежные средства за фактически израсходованную им электроэнергию, основываясь на показаниях счетчиков, и теплоснабжение Помещения, водопотребление и канализацию пропорционально занимаемой площади к арендопригодным площадям Торгового центра. Оплата производится в течение 5 (пяти) банковских дней с даты выставления счета Арендодателем.

3.3. Эксплуатационные услуги (Приложение № 3).

3.4. Арендная плата, предусмотренная п.3.1. настоящего договора, включает в себя эксплуатационные затраты на содержание передаваемого в аренду помещения, кроме затрат, указанных в п. 3.2.настоящего договора.

3.5. Порядок уплаты Арендной платы:

3.5.1. Выплата Арендной платы начинается с Даты Начала Аренды, как она определена в п.2.1. настоящего договора.

3.5.2. Арендная плата вносится за каждый месяц Срока Аренды ежемесячно авансом не позднее 28 (двадцать восьмого) числа текущего месяца за последующий месяц.

3.5.3. Арендная плата, а также все другие суммы, подлежащие выплате Арендодателю по настоящему договору, перечисляются Арендатором на расчетный счет Арендодателя, указанный в настоящем договора или на основании распоряжения Арендодателя по реквизитам, указанным Арендодателем.

3.5.4. Обязательство Арендатора по уплате Арендной платы считается исполненным с момента зачисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя.

3.5.5. В целях своевременного получения Арендатором счетов по настоящему договору Аренды, Арендатор определяет 2-х (двух) лиц (представителей), находящихся и Часы Работы в арендуемом Помещении, ответственных за получение счетов or Арендодателя. Счет считается надлежащим образом выставленным Арендодателем и полученным Арендатором, в том случае, если счет передан любому из представителей Арендатора курьером под роспись о получении. При этом представитель Арендатора при получении счета должен сделать отметку на копии выставляемого счета о получении счета, дату получения, должность, фамилию, имя, отчество и подпись лица, получающего счет. При отсутствии указанных представителей Арендодатель вправе направить счет заказным письмом по адресу, указанному в ст.11 настоящего договора аренды.

3.5.6. Счет также считается выставленным Арендодателем, если счет доставлен по адресу,. указанному в ст. 11 договора аренды, но на момент доставки счета Арендатор отсутствует по указанному адресу, а новый адрес Арендатора не был сообщен (не известен) Арендодателю.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ

4.1. Права Арендодателя.

4.1.1. Арендодатель имеет право, предварительно уведомив Арендатора, входить в Помещение с целью осуществления контроля за его состоянием, а так же контроля за соблюдением Арендатором условий настоящего договора и Правил для Арендаторов, которые разрабатываются Арендодателем и подлежат неукоснительному выполнению Арендатором. В случае выявления нарушений со стороны Арендатора установленных Правил. Арендодатель вправе письменно уведомить Арендатора о необходимости устранения выявленных нарушений в установленный предписанием срок, а при неисполнении этого требования взыскать с Арендатора штраф в размере 3 000 (три тысячи) рублей за каждые полные сутки такого нарушения, если другой размер штрафа не предусмотрен Правилами для Арендаторов. Также Арендодатель вправе устранить выявленные нарушения собственными или привлеченными силами с последующим возмещением таких расходов Арендатором.

4.1.2. Арендодатель имеет право без предварительного уведомления Арендатора входить в Помещение в случае обстоятельств непреодолимой силы, включая: стихийные бедствия, войны, вооруженные конфликты, массовые гражданские беспорядки, эпидемии. а также террористические акты, пожары, затопления, сбой в работе или поломку инженерных систем на территории Торгового Центра, либо совершение незаконных действий с тем, чтобы предотвратить или ликвидировать такие обстоятельства непреодолимой силы (далее по тексту «Обстоятельства»).

4.1.3. Арендодатель вправе использовать или украшать любые пустые стены Торгового Центра, выходящие на Общие Площади, вне зависимости от того, ограждают ли такие стены Помещение.

4.1.4. Арендодатель имеет право безвозмездно использовать торговое наименование Арендатора в рекламе, информационных брошюрах и маркетинговых материалах Арендодателя.

4.1.5. Произведенные Арендатором неотделимые улучшения Помещения, вне зависимости от того, осуществлены они с согласия Арендодателя или без него, становятся собственностью Арендодателя при передаче Помещения от Арендатора Арендодателю. Арендатор не приобретает право на неотделимые улучшения.

4.1.6. В случае одноразовой просрочки любых платежей, предусмотренных настоящим договором либо Приложениями к нему, более чем на 10 (десять) календарных дней, а также их систематических задержек по настоящему договору со стороны Арендатора, Арендодатель в дополнение к иным правам, предусмотренным настоящим договором, вправе: (а) отказаться допустить Арендатора в Помещение и (б) прекратить подачу электроэнергии и/или иных коммунальных услуг в Помещение до полного исполнения всех требований Арендодателя по настоящему договору. В настоящем договоре термин «Систематические задержки» означает 2 (две) и более просрочек по уплате причитающихся Арендодателю сумм более чем на 10 (десять) календарных дней в течение годового периода совокупно.

4.1.7. В случае прекращения Арендатором ведения коммерческой деятельности для посетителей в своем Помещении в течение рабочего дня более чем на 30 минут. Арендатор выплачивает Арендодателю штраф в" размере 3 000 (три тысячи) рублей за каждые полные сутки такого прекращения (в случае длящегося нарушения), либо за каждый случай такого прекращения (в случае кратковременного нарушения).

Ответственность по настоящему пункту не наступает, если вышеуказанные действия Арендатора предварительно письменно согласованы с Арендодателем или наступили вследствие законного требования (указания) уполномоченного государством или любым регламентирующим со стороны государственной власти органом липа, либо предприняты с целью ликвидации и/или исправлений последствий какой-либо аварийной ситуации на территории Площадей и/или Торгового Центра.

4.1.8. Арендодатель вправе вносить поправки в Правила для Арендаторов посредством подачи Арендатору предварительного письменного уведомления о таких поправках (не позднее, чем за 3 (три) рабочих дня), а Арендатор соблюдает такие Правила для Арендаторов с внесенными в них поправками.

4.1.9. Арендодатель вправе устанавливать ограничения по ассортиментному перечню товаров и услуг, предоставляемых Арендатором Торгового Центра. Данные ограничения указываются при согласовании ассортиментного перечня до начала коммерческой деятельности Арендатора и именуются «Правила об эксклюзивности товаров».

4.2. Обязанности Арендодателя.

4.2.1.Арендодатель обязуется передать Арендатору Помещение, а Арендатор обязуется принять Помещение по Акту в соответствии с условиями настоящего Договора.

5. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА

5.1. Права Арендатора.

5.1.1. В случае выполнения всех обязательств по настоящему договору Арендатор по праву беспрепятственно занимает и использует Помещение, а также осуществляет все иные права Арендатора по настоящему договору в течение Сроки Аренды без какого-либо вмешательства или препятствий со стороны Арендодателя.

5.1.2. Арендатор имеет право вместе с Арендодателем и третьими лицами, уполномоченными ими, подсоединять и использовать с предварительного письменного согласия Арендодателя все коммуникации и оборудование, обслуживающие Помещение, но без нрава делать это за пределами Помещения.

5.1.3. Арендатор имеет право в течение Срока Аренды использовать совместно со всеми иными арендаторами и посетителями Здание, Общие Площади Здания в целях, для которых они предназначаются.

5.1.4. Арендатор имеет право использовать наименование Арендодателя в рекламе, информационных брошюрах и маркетинговых материалах.

5.2. Обязанности Арендатора.

5.2.1. Арендатор обязуется выплачивать Арендную плату и иные платежи на условиях и в размере, предусмотренных статьей 3 настоящего договора.

5.2.2. С момента передачи Помещения Арендатору Арендатор обязан соблюдать и обеспечивать соблюдение персоналом магазина правил противопожарной безопасности и эвакуационных мероприятий, в том числе, но не ограничиваясь: доступ к пожарным кранам, организацию эвакуации, включая обучение персонала, свободные проходы и пожарные выходы, схемы, разметки, в целях эвакуации при пожаре, а также иные мероприятия, обеспечивающие безопасность посетителей и персонала при пожаре.

Арендатор обязан назначить лицо, ответственное за противопожарную безопасность Помещения, и предоставить Арендодателю копию соответствующего приказа о назначении такого лица.

5.2.3. Арендатор обязуется содержать Помещение в исправном рабочем состоянии и производить за свой счет текущий ремонт Помещения и его отделку.

Если Арендатор не содержит Помещение в исправном рабочем состоянии или если в разумный срок, который в любом случае не может превышать 21 (Двадцать один) календарный день с того момента, когда Арендатору стало известно о необходимости осуществления ремонта. Арендатор не осуществит необходимый ремонт, Арендодатель вправе по своему усмотрению:

- осуществить необходимый ремонт за счет Арендатора;

- взыскать с Арендатора пени за ненадлежащее использование и содержание Помещения в размере 3 000 (трех тысяч) рублей за каждый календарный день ненадлежащего использования и содержания Помещения.

5.2.4. Арендатор обязуется постоянно и без перерывов:

вести коммерческую деятельность в Помещении в соответствии с общепринятыми нормами делового оборота и деловой этики согласно Разрешенного Использования;

хорошо освещать внутреннее пространство Помещения и все вывески, имеющие отношение к Помещениям, в течение рабочих часов;

содержать Помещение, все вывески, имеющие отношение к Помещению, товары, обстановку, торговое оборудование и иное имущество, расположенное в Помещении, в надлежащем санитарном и техническом состоянии.

5.2.5. Арендатор обязан изготовить и разместить на внешней витрине Помещения вывески с содержанием названия или торговой марки магазина, а также полной информации о юридическом лице или индивидуальном предпринимателе, осуществляющем коммерческую деятельность в Помещении, а также за свой счет содержать их в надлежащем состояний и освещении. Арендатор письменно согласует с Арендодателем размер, вид, характер, дизайн и расположение таких вывесок.

5.2.6. Арендатор обязуется не производить какие-либо изменения или модификации структурных компонентов Помещения, а также неотделимые улучшения Помещения без предварительного письменного согласия Арендодателя.

5.2.7. Арендатор обязуется не переуступать и не закладывать свои права и обязанности по настоящему договору, не вносить право аренды в качестве взноса в уставный капитал юридических лиц, или обременять иным образом Помещение, а также не сдавать Помещение в субаренду без предварительного письменного согласия Арендодателя.

5.2.8. Арендатор обязуется в течение 7 (семи) календарных дней после истечения Срока Аренды или расторжения настоящего договора:

освободить и передать Помещение Арендодателю в том же состоянии, в котором Арендатор первоначально принял Помещение, с учетом нормального износа;

вывезти все свои товары, имущество и отделимые улучшения или модификации из Помещения.

5.2.9. Арендатор обязуется соблюдать и обеспечивать соблюдение каждым работником Арендатора правил для Арендаторов Торгового Центра (далее по тексту «Правила для Арендаторов»). Правила для Арендаторов регулируют, среди прочего, график работы Торгового Центра и использования Здания, Общих Площадей Здания и территорий, прилегающих к Зданию. Арендодатель имеет право вносить поправки в Правила для Арендаторов Торгового Центра, но обязательным является предварительное письменное уведомление Арендатора о таких поправках.

5.2.10. Арендатор самостоятельно строит свои взаимоотношения с государственными органами и отвечает перед последними за соблюдение норм действующего законодательства, правила и положения по охране здоровья и соблюдению санитарных норм, техники безопасности, правил безопасности клиентов и противопожарной безопасности, и несет исключительную ответственность за поддержание в силе любых лицензий и разрешений, необходимых для осуществления коммерческой деятельности Арендатора.

5.2.11. Одновременно с подписанием настоящего договора Арендатор представляет Арендодателю нотариально заверенные копии учредительных документов.

5.2.12. Арендатор обязуется при подписании настоящего договора согласовать ассортиментный перечень товаров и услуг, предоставляемых Арендатором покупателям Торгового Центра. Арендодатель вправе устанавливать ограничения по ассортименту товаров.

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1 .Ответственность Арендатора.

6.1.1. В случае нарушения сроков оплаты, предусмотренных настоящим договором. Арендатор выплачивает Арендодателю пеню в размере 0,3% (ноль целых, три десятых процента) от просроченной суммы за каждый банковский день просрочки.

6.1.2. В случае неисполнения Арендатором своих обязательств по настоящему договору удержание Арендодателем в качестве штрафа Обеспечительного взноса или Арендной платы, внесенной авансом, не представляет собой никакого отказа от права Арендодателя требовать полного возмещения его убытков.

6.1.3.В случае нарушения Арендатором правил об эксклюзивности ассортиментного перечня товаров и услуг, установленных Арендодателем при согласовании ассортимента Арендатора, Арендатор выплачивает штраф в размере 20 000 (двадцать тысяч) рублей за каждый календарный день такого нарушения. При длящемся нарушении свыше 5 (пяти) рабочих дней. Арендодатель вправе расторгнут], настоящий договор.

6.2. Ответственность Арендодателя.

6.2.1. Арендодатель не несет ответственности перед Арендатором за убытки или вред в связи с:

-предоставлением телекоммуникационных услуг;

-любым повреждением или кражей автомобилей или иного имущества, находящегося на автомобильной стоянке Здания, в Здании, в Помещении;

-любыми сбоями в работе коммунальных сетей и предоставлении услуг, которые, как обоснованно считается, не зависят от Арендодателя;

-любой упущенной выгодой или иными убытками Арендатора, понесенными не по вине Арендодателя.

7. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ

7.1. Понятие. Стороны освобождаются от ответственности за не исполнении или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору, если невозможность их исполнения «вилась следствием обстоятельств непреодолимой силы, при условии, что они непосредственно влияют на выполнение обязательств по настоящему договору.

7.2. Порядок согласования. Пострадавшая от действия непреодолимой силы Сторона при первой возможности уведомляет другую Сторону в письменном виде о начале и прекращении Обстоятельств. В случае наступления Обстоятельств действие настоящего договора может быть приостановлено в полном объеме или частично на срок действия Обстоятельств. Если Обстоятельство продолжается более 60 (шестидесяти) календарных дней, любая из Сторон вправе расторгнуть настоящий договор путем подачи письменного уведомления, не менее чем за 15 (пятнадцать) календарных дней до ожидаемой даты расторжения. В случае такого досрочного расторжения настоящего договора Арендная плата, причитающаяся по настоящему договору Арендодателю, вносится по дату наступления таких Обстоятельств. В той части, в которой они не причитаются Арендодателю, Обеспечительный взнос и Арендная плата, внесенная авансом, но еще не начисленная, возвращаются Арендатору после освобождения Помещения Арендатором и вывоза из него всего имущества Арендатора.

8. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

8.1. По требованию Арендодателя. По требованию Арендодателя настоящий договор может быть досрочно расторгнут в случаях:

8.1.1. если Арендатор 2 (два) и более раза нарушает сроки оплаты любых сумм. причитающихся по настоящему договору, более чем на 10 (десять) календарных дней в течение годового периода совокупно.

8.1.2. если Арендатор не выплачивает всю или часть Арендных платежей в течение 10 (десяти) календарных дней, после того как Арендодатель передал письменное уведомление об этом Арендатору. В этом случае Арендодатель имеет право расторгнуть настоящий договор, предварительно направив письменное уведомление Арендатору, не менее чем за 5 (пять) календарных дней до такого расторжения.

8.1.3. если Арендатор сменит Торговый Профиль без письменного согласования с Арендодателем. В этом случае Арендодатель имеет право расторгнуть настоящий договор, предварительно направив письменное уведомление Арендатору, не менее чем за 5 (пять) календарных дней до такого расторжения.

В случае расторжения настоящего Договора но п.п.8.1.1.-8.1.3. настоящего договора. Обеспечительный взнос и Арендная плата, внесенная авансом по настоящему договору, будут удержаны Арендодателем в полном объеме в качестве штрафа. В случае расторжения настоящего Договора но п.п.8.1.1.-8.1.3. настоящего договора. Обеспечительный взнос и Арендная плата, внесенная авансом по настоящему договору, будут удержаны Арендодателем в полном объеме в качестве штрафа.

8.2. По требованию Арендатора настоящий договор может быть досрочно расторгнут в случае:

8.2.1. если неисполнение Арендодателем своих обязательств по настоящему договору привело к тому, что Помещение становится непригодным для использования и применения Арендатором. Арендатор вправе требовать досрочного расторжения настоящего договора только после направления Арендодателю письменного извещения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В случае такого досрочного расторжения Арендная плата подлежит внесению до даты фактического освобождения и передачи Помещения Арендатором Арендодателю по Акту. Обеспечительный взнос и Арендная плата, внесенная авансом по настоящему договору. возвращаются Арендатору в той степени, в которой они не причитаются Арендодателю. В случае такого досрочного расторжения Арендатор обязан письменно уведомить Арендодателя о предстоящем расторжении настоящего договора не менее чем за 15 (пятнадцать) календарных дней до даты предстоящего расторжения.

8.2.2. Досрочное расторжение настоящего договора без обоснования причин возможно по инициативе Арендатора с уведомлением Арендодателя за 90 (девяносто) календарных дней.

8.2.3. Если Арендатор будет требовать расторжения настоящего договора не по основаниям, предусмотренным в п.п. 8.2.1., 8.2.2. настоящего договора. Обеспечительный взноси и неиспользованная часть Арендной платы будут удержаны Арендодателем в полном объеме в качестве неустойки.

9. СТРАХОВАНИЕ

9.1. Обязанность Арендодателя. Арендодатель обязуется самостоятельно и за свой счет застраховать Здание от риска случайной гибели или повреждения.

9.2. Обязанность Арендатора. Арендатор обязуется самостоятельно и за свой счет застраховать свою гражданскую ответственность на сумму 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей в связи с пребыванием в Здании и Помещении на весь Срок Аренды.

10. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

10.1. Конфиденциальность. Любая информация, касающаяся финансового положения Сторон и условий настоящего договора, считается конфиденциальной и не должна разглашаться третьим лицам. Сторонами могут устанавливаться иные условия соблюдения конфиденциальности.

10.2. Поправки. Настоящий договор и все Приложения к нему содержат в себе все договоренности между Сторонами относительно условий аренды Помещения. Все последующие изменения и поправки к настоящему договору будут иметь силу только в случае, если они будут оформлены в письменном виде и должным образом подписаны Сторонами. Все дополнения и Приложения к настоящему договору являются его неотъемлемыми и составными частями.

10.3. Вступление в силу. Настоящий договор вступает в силу с даты его подписания.

10.4. Уведомления. Стороны безотлагательно уведомляют друг друга о любых изменениях в их адресах, банковских реквизитах, а также об уполномоченных на подписание официальных документов лицах. Исполнение обязательств Сторон по старым адресам и банковским реквизитам до уведомления об их изменении считается должным и надлежащим исполнением. Все уведомления, предусматриваемые настоящим договором:

- вручаются лично под расписку о получении в магазине;

- направляются заказным письмом с уведомлением о вручении по адресу. указанному в разделе 11 настоящего договора.

10.5. Урегулирование споров. Все споры и разногласия, возникшие из настоящего договора. Стороны будут стремиться урегулировать путем переговоров, а в случае невозможности урегулирования споров и разногласий мирным путем Стороны обратятся в Арбитражный Суд Красноярского края.

10.6. Недействительность отдельных положений. Признание недействительными одного или нескольких положений настоящего договора не влечет за собой недействительность всего настоящего договора.

10.7. Правопреемники и цессионарии. Настоящий договор является обязательным для соответствующих правопреемников и цессионариев Сторон. При этом необходимо принимать во внимание то, что Арендатор не вправе уступить или передать какие-либо из его прав или обязательств по настоящему договору без предварительного письменного согласия Арендодателя. Арендодатель может в любое время передать или уступить любые из его прав и/или обязанностей по настоящему договору.

10.8. Описательный характер заголовков. Заголовки отдельных пунктов настоящего договора приводятся лишь для удобства ссылок и никоим образом не сказываются на значении или толковании какого-либо положения настоящего договора.

10.9. Уплата пеней. Требование об уплате пеней (штрафных санкций) должно быть оформлено в письменном виде. При отсутствии надлежаще оформленного требования пени (штрафные санкции) не начисляются и не уплачиваются.

10.10. Экземпляры. Настоящий договор подписан в двух оригинальных экземплярах на русском языке — по одному экземпляру для каждой из Сторон.

11. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Арендодатель Арендатор:

ООО «Управляющая компания ОДЦ ООО «ВИАН-ТРЕЙД(С)»

«Метрополь» (Д.У.) 660099 г. Красноярск,

660093 г.Красноярск, пр.им.газ.Красноярский ул.Республики,43

рабочий, 180 т.+7(391) 265-01-14

р/с 40702810600000307453 р/с 40702810475000000135

в ЗАО КБ «Кедр», г.Красноярск в Восточно-Сибирском филиале ОАО

к/сЗО 10180300000000415 АКБ «РОСБАНК» г.Красноярск

БИК 040407415 к/с 30101810700000000333

БИК 040484333

__________________ В.В.Орлов ______________ Г.В.Терехов

Приложение №1

План размещении помещения

(графическое расположение плана приведено в приложении №1 к предварительному договору)

Арендодатель Арендатор

_________/__________ _________/__________

М.П. М.П.

Приложение №2

к договору аренды № __ от______

ПЕРЕЧЕНЬ ТОВАРОВ И УСЛУГ

(ассортиментный перечень)

Ассортиментный перечень предлагаемой продукции в кофе холл «ОПЕРА»:

1. Кондитерские изделия с кремом промышленного изготовления.

2. Безалкогольные напитки, соки, минеральная вода, пиво, вино-водочные изделия, коктейли.

3. Табачные изделия.

4. Холодные блюда и закуски: салаты, бутерброды, канапе.

5. Горячие закуски: блинчики с сырными, мясными, фруктовыми начинками.

6. Десерты фруктовые.

7. Фруктово-молочные коктейли.

8. Фрукты.

9. Хлебобулочные изделия промышленного изготовления.

10. Мороженое с фруктовыми добавками, подливами, сиропами.

11. Горячие напитки (Чай, кофе, какао).

Арендодатель Арендатор

_________/__________ _________/__________

М.П. М.П.

Приложение №2

к договору аренды № __ от______

ПЕРЕЧЕНЬ И СОСТАВ ЭКСПЛУАТАЦИОННЫХ УСЛУГ

1 .Сезонное отопление Здания и Помещений арендаторов.

2.Электроснабжение Здания.

3.Освещение общественных зон, площадей общего пользования и разгрузочной зоны Здания.

4.Освещение наружного фасада Здания.

5.Аварийное освещение эвакуационных путей и мест общего пользования Здания.

6.Вывоз и уничтожение ТБО, за исключением крупногабаритного.

7.Вывоз и уничтожение ртутьсодержаших ламп.

8.Вывоз и уничтожение снега и льда.

9.Оборудование и обслуживание мусорных площадок.

10.Обеспечение общественного порядка на территории Здания. Круглосуточная охрана периметра Здания. Видеонаблюдение за входами, периметром и Общественными зонами Здания. Обслуживание охранной сигнализации периметра Здания.

11 .Обеспечение работоспособности, включая обслуживание и своевременный ремонт, профилактику лифтов, эскалаторов, травелаторов, подъемников и прочих подъемных механизмов, а также автоматических дверей и иного оборудования в Здании.

12. Обеспечение работоспособности, включая обслуживание и своевременный ремонт, профилактику всех инженерных систем, коммуникаций и оборудования Здания, в частности: водопроводные, канализационные, ливневые стоки, отопительные, газовые, теплоузлы, насосные и проч.

13.Поддержание в нормальном состоянии, требуемом действующим законодательством о пожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности пожарные лестницы, системы пожаротушения и пожарной сигнализации, в том числе обслуживание, ремонт и профилактику указанных систем, включая оборудование (включая находящихся в помещениях, переданных в аренду).

14.Обеспечение работоспособности, включая обслуживание и своевременный ремонт, профилактику системы звукового оповещения Здания.

15.Ежедневная уборка мест общего пользования Здания и прилегающей к нему территории;

16.Обслуживание мест общего пользования в Здании (включая своевременную профилактику и ремонт сантехнического оборудования, поручней и проч.).

17. Обслуживание и эксплуатация общественных туалетов (включая обеспечение
туалетной бумагой, мылом, салфетками, сушилками).

18.Уборка прилегающей к Зданию территории, а также кровли Здания и элементов фасада от мусора, снега и льда.

19.Посыпка прилегающей территории песком или антигололедным реагентом.

20.Обеспечение своевременного проведения дератизации, дезинсекции всех помещений Здания (включая находящихся в помещениях, переданных в аренду.

21.Обслуживание прилегающей к Зданию территории (высадка и поливка растений, оборудование газонов и лавочек, проч.).

22.Оборудование и обслуживание парковки для посетителей Здания.

23.Обслуживание фасада Здания и элементов фасада Здания, в том числе влажная уборка не менее двух раз в год.

24.Создание и обеспечение работы информационно-справочной службы Торгового центра.

25.Обеспечение музыкального сопровождения в Общественных зонах.

26.Обслуживание системы навигации для посетителей Торгового комплекса.

27.Решение организационных вопросов с органами власти.

28.Координация Арендаторов.

Арендодатель Арендатор

_________/__________ _________/__________

М.П. М.П.

А также взыскать с ответчика сумму 60 000 руб.в виде штрафа за уклонение от заключения Основного договора, исходя из расчета 3000 руб. за каждый день просрочки, начиная с 11.06.2011 по 30.06.2011 (20 дней), в соответствии с п.4.3. предварительного договора от 19.07.2007г. и понесенные истцом судебные расходы по оплате государственной пошлины. На основании ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение предмета иска принято судом.

В судебном заседании 12.09.2011г. истцом заявлено также ходатайство о необходимости ознакомления с отзывами ответчика и третьих лиц представленных в дело. Ходатайство судом удовлетворено. На основании ст.163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебном заседании 12.09.2011 объявлен перерыв до 14 час. 00 мин. 19.09.2011г.

Ответчик исковые требования истца не признал представив суду отзывы на иск, в которых определил следующую позицию по делу:

- в предварительном договоре предмет, подлежащий передаче в аренду не определен, в связи с чем, он не считается заключенным.

- Арендодателем были выполнены условия предварительного договора и 18.10.2007г. между Истцом и Ответчиком был подписан основной договор аренды № 36/2007 из чего следует, у истца отсутствуют основания для заявления в судебном порядке требования по ч.4 ст.445 ГК Российской Федерации о понуждении Ответчика к заключению договора аренды.

- в обоснование заявленного иска Истец , кроме предварительного договора ссылается на соглашение № 1 от 12.11.2007г. Основной договор аренды 36/2007 подписан сторонами 18 октября 2007г. сроком на 5 лет. В указанную дату предварительный договор исполнен надлежащим образом. В связи с указанным, согласно ч.1 ст.408 ГК РФ - надлежащее исполнение прекращает обязательство. Соглашение № 1 подписано сторонами 12 ноября 2007г. и содержит ссылку на предварительный договор № 36/2007 от 19.07.2007г., который уже прекращен в связи с надлежащим исполнением . Само соглашение № 1 от 12.11.2007г. - нельзя рассматривать в качестве самостоятельного предварительного договора по причине того, что оно не соответствует требованиям ст. 429 ГК РФ. Кроме того, в тексте соглашения имеется указание на то, что стороны его подписавшие понимают, что предмет аренды выделить /и конкретизировать/ не возможно. Это подтверждает позицию Ответчика о том, что предмет договора аренды индивидуализировать не возможно.

- не смотря на заключение между сторонами основного договора аренды № 36/2007 от 18.10.2007г.- между сторонами в дальнейшем заключались договора аренды: договор аренды от 15.10.2008г. № 121/2008 на часть нежилого помещения № 3 площадью 100 кв.м., договор аренды № 217/2009 от 01.09.2009г. на часть нежилого помещения № 3 площадью 50 кв.м., договор аренды № 278/2010 от 01.01.2010г. на часть нежилого помещения № 3 площадью 50 кв.м., договор аренды № 309/2010 от 01.07.2010г. на часть нежилого помещения №3 площадью 50 кв.м. Из условий последнего договора аренды № 309/2010г. от 01.07.2010г. следует, что срок аренды начинается с 01.07.2010г. до 01.06.2011. Согласно п.2.3 договора аренды- если сторонами не будет использовано условие п.2.2. (о заключении нового договора аренды на новый срок) - договор прекращает свое действие 01.06.2011г.

-согласно п.2.2. - продление срока аренды возможно при условии, что Арендатор исполняет обязательства по договору. Только таком случае, договор аренды может быть заключен на новый срок на дополнительно согласованных условиях. Истец направил Ответчику уведомление о желании продлить договор аренды на новый срок. Ответчик ответил отказом указав наследующее: ответчиком арендные платежи в течение срока аренды вносились в нарушение данного условия договора и ст.614 ГК РФ , при этом: оплата за июль 2010г. внесена с опозданием на 3 дня/ срок- 25.07.2010г.- по факту оплата зачислена на расчетный счет Арендодателя 29.07.2010г./, оплата за август 2010г. внесена с опозданием на 22 дня/срок-25.07.2010г.-по факту 16.08.2010г./, оплата за сентябрь 2010г. внесена с опозданием на 2 дня/ срок- 25.08.2010г.- по факту 27.08.2010г./, оплата за октябрь 2010г. внесена с опозданием на 10 дней/ срок- 25.09.2010г.- по факту 05.10.2010г./,

- оплата за ноябрь2010г. внесена с опозданием на 4 дня/ срок- 25.10.2010г. по факту 29.10.2010г./, оплата за декабрь 2010г. внесена с опозданием на 4 дня/ срок 25.11.2010г.- по факту 29.11.2010г./, оплата за январь 2011г. внесена с опозданием на 4 дня/ срок- 25.12.2010г.- по факту 29.12.2010г./, оплата за февраль2011г. внесена с опозданием на 7 дней/ срок- 25.01.2011 г.- по факту 01.02.2011г./.

- Ответчик обратил внимание Истца на то, что согласно п.8.1.1. договора - нарушение сроков внесения арендной платы является самостоятельным основанием для расторжения договора аренды. Однако, с учетом окончания договора аренды 01.06.2011 Ответчик не заявлял требование о расторжении договора, а уведомил Истца о прекращении договора аренды по окончании его срока- т.е. с 01.06.2011г.

- согласно статей 153, 154, 432, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации Истец не направлял Ответчику проект договора, на условиях которого он просит суд обязать заключить договор аренды. В связи с указанным, не возможно установить начало и окончание течение 30-дневного срока / в соответствии с ч.1 ст.445 ГК РФ/, в пределах которого ожидается акцепт или отказ от акцепта от получателя проекта договора. В связи с невыполнением Истцом указанных выше условий - нет оснований для рассмотрения спора по существу, исковое заявление подлежит оставлению без рассмотрения в соответствии с п.п..2 ст. 148 АПК РФ.

- По соглашению № 1 от 12.11.2007г./ п.2/ условие о заключении основного договора выглядит следующим образом: « Ежегодно , в течение 5 лет, до 08.10.2012г., заключать с Арендатором договора аренды сроком на 11 месяцев 29 дней ». Данное условие не соответствует ч.4 ст. 429 ГК РФ. Согласно данной нормы- условие о сроке заключения основного договора является существенным условием. В указанном пункте соглашения № от 12.11.2007г. условие о сроке, в течение которого подлежит заключению каждый из договоров аренды в течение пяти лет- не указан. Согласно ч.4 ст.429 ГК РФ следует, что если срок заключения основного договора не указан, он подлежит заключению в течение года с момента заключения основного договора. В рассматриваемом случае- срок предварительного договора и соглашения к нему истек. Истец, с учетом положения п.6 ст.429 ГК РФ в указанный годичный срок не обращался в суд с иском о заключении основного договора.

- Принимая во внимание то, что сроки заключения каждого из договоров аренды в предварительном договоре и в соглашении № 1 от 12.11.2007г. не предусмотрены, нет оснований для применения п. 4.3 предварительного договора в части расчета штрафа. Истец не указал в уточненных исковых требованиях на то, на основании чего он определяет период просрочки в 20 дней именно от 11 июня 2011г., а не от какой-либо иной даты. Требование о взыскании с Ответчика штрафа не обосновано.

- Согласно ч.1 ст.654 ГК РФ- договор аренды здания должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы- договор аренды считается незаключенным. При этом, правила определения цены по п.3 ст.424 ГК РФ не применяются. Согласно ч.З ст.429 ГК РФ- предварительный договор должен содержать условие о предмете договора, а также иные существенные условия основного договора. В связи с указанным, полагаем, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды и, как следствие, существенным условием предварительного договора. Принимая во внимание то, что в предварительном договоре отсутствует существенное условие о размере арендной платы- предварительный договор считается незаключенным. Требование Истца , основанное на незаключенном предварительном договоре , не может подлежать удовлетворению.

- Ответчик не является собственником здания и, согласно ст. 209 ГК РФ- не может владеть, пользоваться и распоряжаться им. -08.11.2007г. между Ответчиком и г. Горячевым В.Н. подписан договор о доверительном управлении имуществом /копия в деле/ , зарегистрирован договор о доверительном управлении имуществом . Обращаем внимание суда на то, что с указанной даты Ответчик владеет и пользуется зданием как доверительный управляющий, при этом, его полномочия определяются договором о доверительном управлении имуществом.

- заключение между Истцом и Ответчиком в течение ряда лет договоров аренды на 11 месяцев и 29 дней - никак не связано: -ни с предварительным договором № 36/2007 от 19.07.2007г. -ни с соглашением № 1 от 12.11.2007г.

- Срок заключения основного договора аренды, предусмотренный в предварительном договоре, может быть определен: календарной датой, истечением периода времени, указанием на событие, которое неизбежно должно наступить (ст. 190 ГК РФ). Если срок в предварительном договоре не указан, основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ). В нашем случае - согласно п.1.6 предварительного договора- основной договор должен быть заключен « в течение 10 рабочих дней с даты уведомления Арендатора Арендодателем о регистрации права собственности». Названное в п.1.6 предварительного договора событие - регистрация права собственности могло и не наступить- например, по причине приостановления или прекращения Ответчиком строительства. Полагаем, что государственная регистрация права собственности на здание не является событием которое неизбежно должно наступить. В связи с чем, условие о сроке заключения основного договора , указанное в п. 1.6 предварительного договора , не соответствует требованиям ст. 190 ГК РФ и, как следствие, ничтожно. В таком случае, срок, в течение которого стороны обязаны заключить основной договор, в нашем случае, необходимо определять в соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ и этот срок равен одному году. Тогда, принимая во внимание дату подписания предварительного договора- 19.07.2007г.- годичный срок для заключения основного договора истек 19.07.2008г. На момент обращения Истца с иском в суд с указанной даты прошло более двух с половиной лет. Следовательно, у Истца отсутствует право на обращение в суд с иском о понуждении к заключению основного договора, поскольку обязательства сторон по указанному предварительному договору прекращены в соответствии с пунктом 6 статьи 429 ГК Российской Федерации.

- о в иске Истец просит суд обязать Ответчика заключить основной договор на условиях предварительного договора. При этом в предложенном к заключению проекте договора указывает, что договор должен быть краткосрочным - на 11 месяцев 29 дней. Однако, в предварительном договоре возможность заключения основного договора именно с таким сроком - не предусмотрена. В п.1.1., 1.2 предварительного договора указан пятилетний срок основного договора аренды.

- Согласно ч.1 ст.617 ГК РФ- переход права собственности не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Однако, данное условие, имеет отношение только к заключенному договору аренды (основному), но не имеет отношение к предварительному договору. Условия предварительного договора аренды не могут быть обязательны для нового собственника . Право на передачу в аренду помещений в здании, уже принадлежащим г. Горячеву В.Н., у ООО УК ОДЦ «Метрополь» появилось только 08.11.2007г. -на основании договора о доверительном управлении от 08.11.2007г. При этом, как указано выше , у г. Горячева В.Н. обязанности по заключению основного договора с Истцом на условиях предварительного договора , в смысле ст. 617 ГК РФ - не возникло, а у Ответчика как у бывшего собственника -утрачено.

- согласно п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, разъяснил, что использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора. Таким образом, лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность -заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Правовая природа предварительного договора не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, основанных на таком договоре. Такая же правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.2009 г. N 402/09.

Глебов И.Ф. представил суду отзыв на иск, в котором требования истца считает не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

- Между ИП Глебовым И.Ф. и ООО УК ОДЦ «Метрополь» 10.06.2011 г. заключен договор аренды № 414/2011. В соответствии с условиями данного договора арендодатель (ООО УК ОДЦ «Метрополь») передало ИП Глебову И.Ф. в аренду часть комнаты № 51, являющейся частью нежилого помещения № 3 общей площадью 100 кв.м., находящейся в здании Торгового центра «Взлетка-плаза» по адресу: г. Красноярск, ул. Весны, д. 1. Указанное помещение передано ИП Глебову И.Ф. (п. 1.8 договора) и используется им для осуществления предпринимательской деятельности. Таким образом, поскольку спорное помещение уже передано в аренду третьему лицу, ответчиком не может быть заключен договор аренды на это же помещение с истцом.

- в представленном истцом Предварительном договоре не определен предмет аренды (т.е. не указаны позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды), а также не определен размер арендной платы. Предварительный договор № 36/2007 от 19.07.2007 г. является незаключенным. Следовательно, у истца отсутствуют основания требовать заключения договора аренды на условиях, указанных в предварительном договоре.

Горячев В.Н. представил суду отзыв на иск, в котором требования истца считает не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

- Между Горячевым В.Н. и ООО УК «ОДЦ «Метрополь» 16.10.2007г .- подписан договор купли-продажи здания по ул.Весны, д.1 в г. Красноярске в части помещений № 3 и № 5/ копия прилагается/, Право собственности за г. Горячевым В.Н. зарегистрировано 19.10.2007г. о чем свидетельствует запись регистрации № 24-24-01/141/2007-997/ отметка на договоре купли-продажи/. Между г. Горячевым В.Н. и ООО УК «ОДЦ «Метрополь» 08.11.2007г. подписан договор о доверительном управлении имуществом /копия представлена в дело/ , зарегистрирован договор о доверительном управлении имуществом . Предварительный договор № 36/2007 от 19.07.2007г. г.Горячев В.Н. не подписывал, стороной по нему не является. Согласно ст.307 ГК РФ- обязательства возникают из договоров... Согласно ч.3 ст. 308 ГК РФ- обязательства не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон/третьих лиц/

Соглашение от 12.11.2007г. , подписанное между Истцом, Ответчиком и г. Горячевым
В.Н. содержит упоминание как о предварительном договоре № 36/2007 от 19.07.2007г., так и о краткосрочных договорах на 11 месяцев и 29 дней не подлежащие государственной регистрации, в преамбуле соглашения указано, что Ответчик действует в качестве доверительного управляющего в интересах г. Горячева В.Н. т.е. на основании договора о доверительном управлении в интересах г. Горячева В.Н . Данным соглашением г. Горячев В.Н. подтвердил свое согласие на предоставление Истцу в аренду части помещения сроком на 11 месяцев 29 дней в течение 5 лет. При этом, предварительный договор упоминался только по причине того, что в нем конкретизировано помещение, подлежащее передаче в аренду.

- при исполнении Ответчиком договора аренды № 309/2010 от 01.07.2010г. – допущены нарушения в части своевременной уплаты арендных платежей. Именно в связи с нарушением Истцом условий «последнего» договора аренды- Ответчик уведомил его о невозможности заключения с ним договора на новый срок, на новых условиях, об отказе в использовании преимущественного права. На сегодняшний день, требуемое Истцом помещение передано в аренду ИП Глебову И.Ф. на основании краткосрочного договора аренды № 414/2011. При этом, на более выгодных / в части арендной платы/ условиях:

-арендная плата, которую оплачивал Истец, составляла в 2010-2011г.г. 35 400,00 руб.

-арендная плата, которую оплачивает ИП Глебов И.Ф. составляет 100 000,00 руб. т.е в 3 раза выше.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

19.07.2007г. между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) подписан предварительный договор №36/2007г. Согласно данного договора (п.1.1.) стороны обязались заключить основной договор аренды части нежилого помещения сроком на 5 (пять) лет, расположенного на 1 этаже здания строящегося Торгового Центра «Взлетка-Плаза», находящегося по адресу: г.Красноярск, ул.Весны, дом 1, общей площадью ориентировочно 100 кв.м. Границы и месторасположение помещения, подлежащего передаче в аренды указаны в проектом плане помещения, являющимся приложением к предварительному договору (Приложение №1). Согласно п.1.2. предварительного договора, под датой открытий начала аренды стороны понимают дату открытия торгового центра. Условия основного договора, подлежащего заключению определены сторонами в Приложении №2 к предварительному договору.

В соответствии с п.1.6. предварительного договора стороны обязались заключить основной договор в течении 10 рабочих дней с даты уведомления арендатора о регистрации права собственности арендодателя на помещение.

В п.4.3. предварительного договора сторонами определена ответственность за просрочку заключения основного договора более чем на 20 календарных дней, в виде наложения штрафа на виновную сторону в размере 3000 руб. за каждый день такой просрочки, начиная с одиннадцатого календарного дня. Просрочка заключения основного договора на срок более, чем 20 дней считается сторонами отказом от заключения основного договора (п.4.4. договора).

В соответствии с п.3.1. предварительного договора, стороны определили, что данный договор вступает в силу с даты его подписания и действует до заключения сторонами основного договора и его государственной регистрации, а также до полного исполнения сторонами иных обязательств установленных предварительным договором или одностороннего отказа стороны от исполнения предварительного договора. В качестве приложений к предварительному договору сторонами оформлены: Приложение №1 план расположения помещения – будущего объекта аренды, проект договора аренды – основного договора.

27.09.2007г. ООО «Торговому дому «Победа-2000» выдано разрешение на ввод объекта торгового комплекса с инженерными сетями по адресу: Красноярский край, г.Красноярск, Советский район, 7-1 микрорайон жилого массива Аэропорт ул.Весны, 1 в эксплуатацию.

16.10.2007г. между ответчиком (продавец) и Горячевым В.Н. (покупатель) подписан договор купли-продажи, в соответствии с которым (п.1.1.) продавец продал, а покупатель приобрел в собственность нежилое помещение №3 общей площадью 3247,5 кв.м., расположенное по адресу: г.Красноярск ул.Весны, 1. Переход права собственности зарегистрирован за покупателем 19.10.2007г., что следует из штампа регистрационного органа на договоре.

18.10.2007г. между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был подписан договор аренды №36/2007г., в соответствии с которым (п.1.1.1,1.1.3,2.1.,), арендодатель передает арендатору во временное пользование часть нежилого помещения А26 находящегося на 1 этаже здания торгового центра «Взлетка-Плаза», расположенного в г.Красноярске по ул.Весны, 1, площадью 100 кв.м., границы которого определены на плане первого этажа (приложение №1 к договору) для организации кофе-холл «ОПЕРА». Срок аренды определен в течении 5 лет с даты начала аренды (дата открытия торгового центра). Согласно Раздела 3 определен условия о размере арендной платы порядку и сроках ее оплаты, которые аналогичны по своему содержанию разделу 3 договора аренды, определенного в качестве приложения к предварительному договору №36/2007 от 19.07.2007г. В качестве приложений к договору аренды №36/2007г. от 18.10.2007г. сторонами оформлены: план расположения помещения (Приложение №1), Перечень товаров и услуг (ассортименты перечень)- приложение №2, Перечень и состав эксплуатационных услуг (приложение №3). Доказательств государственной регистрации данного договора аренды суду не представлены.

08.11.2007г. между Горяевым В.Н. (учредитель управления) и ООО «Управляющая компания ОДЦ «Метрополь» (доверительный управляющий) подписан договор доверительного управления имуществом, в соответствии с которым (п.1.1.) учредитель управления передает в доверительное управление доверительному управляющему среди другому имущества – помещение №3 общей площадью 3247,5 кв.м., расположенное по ул.Весны, 1, принадлежащее учредителю управления на основании договора купли-продажи от 16.10.2007г. Срок договора определен пятью годами (п.3.1.). Согласно п.4.1. договора на доверительного управляющего учредителем управления возложена обязанность по заключению в третьими лицами договоров аренды имущества, переданного в доверительное управление.

12.11.2007г. ответчиком издан приказ №16 «Об открытии Торгового центра «Взлетка-плаза», в соответствии с которым, дата начала коммерческой деятельности арендаторов и открытие торгового центра определена на 12.11.2007г.

12.11.2007г. между Горячевым В.Н. (Собственник), ООО «Управляющая компания «ОДЦ «Метрополь» (арендодатель), ООО «ВИАН-ТРЕЙД» (арендатор) было подписано Соглашение №1. Согласно данного соглашения его участниками определено, что нежилое помещение №3 проинвентаризировано в соответствии с условиями и требованиями постановки объектов на технический учет. При этом в результате инвентаризации выявлено отсутствие возможности выделения в обособленный объект (комнату) с присвоением номера части нежилого помещения №3, предоставленной арендатору. В связи с этим договор аренды указанной части нежилого помещения №3 не подлежит государственной регистрации и не может быть заключен на 5 лет, как это ранее было определено условиями предварительного договора №36 /2007 от 19.07.2007г.

Сторонами в соглашении №1 достигнута договоренность о заключении между арендодателем и арендатором договора аренды части нежилого помещения №3 площадью 100 кв.м. для размещения кофе-холла «ОПЕРА» сроком на 11 месяцев 29 дней, начиная с 18.10.2007г., не подлежащего государственной регистрации, на условиях, согласованных сторонами в предварительном договоре №36/2007 от 19.07.2007г. Ежегодно, в течении 5 лет, до 08.10.2012 года заключить с арендатором договора аренды сроком на 11 месяцев 29 дней. Арендодатель и Собственник гарантировали в соглашении, что при ежегодном заключении договора аренды на новый срок, все условия предварительного договора 336 от 19.07.2007г. в т.ч. условия о размерах и порядке оплаты арендных платежей, будут сохраняться.

12.11.2007г. между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был подписан договор аренды №36/2007г., в соответствии с которым (п.1.1.1,1.1.3,1.1.5.,2.1.,), арендодатель передает арендатору во временное пользование часть нежилого помещения №3 находящегося на 1 этаже здания торгового центра «Взлетка-Плаза», расположенного в г.Красноярске по ул.Весны, 1, площадью 100 кв.м., границы которого определены на плане первого этажа (приложение №1 к договору) для организации кофе-холл «ОПЕРА».

Срок аренды определен с 18.10.2007г. и продолжается в течении 11 месяцев 29 дней до 15 октября 2008г.

Согласно Раздела 3 определен условия о размере арендной платы порядку и сроках ее оплаты. Размер арендной платы определен в 800 руб. за 1 кв.м. в месяц без НДС и коммунальных платежей.

В качестве приложений к договору аренды №36/2007г. от 12.11.2007г. сторонами оформлены: план расположения помещения (Приложение №1), Перечень товаров и услуг (ассортименты перечень) - приложение №2, Перечень и состав эксплуатационных услуг (приложение №3).

15.05.2008г. осуществлена государственная регистрация права собственности за Горячевым В.Н. на объект недвижимого имущества – нежилое помещение, общей площадью 3247, 5 кв.м., находящееся по адресу: г.Красноярск, ул.Весны, 1 пом.3., что следует из представленного в дело свидетельства о государственной регистрации права 24ЕЗ №869413.

15.10.2008г. между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был подписан договор аренды №121/2008г., в соответствии с которым (Разделы1,2,3 договора) арендодатель передает арендатору во временное пользование часть нежилого помещения №3 находящегося на 1 этаже здания торгового центра «Взлетка-Плаза», расположенного в г.Красноярске по ул.Весны, 1, площадью 100 кв.м., границы которого определены на плане первого этажа (приложение №1 к договору) для организации кофе-холл «ОПЕРА».

В соответствии с п.2.1. договора, срок аренды определен с 15.10.2008г. и продолжается до 01 сентября 2009г. Согласно п.2.2 договора, сторонами определена возможность продление срока аренды при условии, что арендатор исполняет все свои обязанности по договору. Для использования своего преимущественного права получения объекта в аренду, арендатор должен подать арендодателю письменное уведомление о желании заключить договор аренды на новый срок, не позднее чем, за один календарный месяц до истечения срока аренды.

Согласно Раздела 3 определен условия о размере арендной платы порядку и сроках ее оплаты. Размер арендной платы определен в 944 руб. за 1 кв.м. в месяц (п.3.1.).

19.03.2009г. истец обратился к ответчику с письмом , в котором попросил уменьшить размер занимаемой площади в ТЦ «Взлетка-плаза» до 50 кв.м., согласно прилагаемой схемы.

Дополнительном соглашением №2 к договору аренды №12/2008 от 15.10.2008г. сторонами уточнен объект аренды, в качестве которого, они определили считать часть нежилого помещения №3 площадью 50 кв.м., находящегося на 1 этаже здания торгового центра «Взлетка-Плаза», расположенного в г.Красноярске по ул.Весны, 1, размер арендной платы определен сторонами в размере 600 руб. за 1 кв.м. в месяц без НДС.

01.09.2009г. между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был подписан договор аренды №217/2009г., в соответствии с которым (Разделы 1,2,3 договора) арендодатель передает арендатору во временное пользование часть нежилого помещения №3 находящегося на 1 этаже здания торгового центра «Взлетка-Плаза», расположенного в г.Красноярске по ул.Весны, 1, площадью 50 кв.м., границы которого определены на плане первого этажа (приложение №1 к договору) для организации кофе-холл «ОПЕРА».

В соответствии с п.2.1. договора, срок аренды определен с 01.09.2009г. и продолжается до 31 декабря 2009г. Согласно п.2.2 договора, сторонами определена возможность продление срока аренды при условии, что арендатор исполняет все свои обязанности по договору. Для использования своего преимущественного права получения объекта в аренду, арендатор должен подать арендодателю письменное уведомление о желании заключить договор аренды на новый срок, не позднее чем, за один календарный месяц до истечения срока аренды.

Согласно Раздела 3 определен условия о размере арендной платы порядку и сроках ее оплаты. Размер арендной платы определен в 600 руб. за 1 кв.м. в месяц (п.3.1.).

В качестве приложений к договору аренды №217/2009 сторонами оформлены: план расположения помещения (Приложение №1), Перечень товаров и услуг (ассортименты перечень)- приложение №2.

10.12.2009г. между Горячевым В.Н. и ООО «Управляющая компания ОДЦ «Метрополь» подписан новый договор №2 доверительного управления имуществом.

В соответствии данным договором (п.1.1.) учредитель управления передает в доверительное управление доверительному управляющему среди другого имущества – помещение №3 общей площадью 3247,5 кв.м., расположенное по ул.Весны, 1, принадлежащее учредителю управления на основании договора купли-продажи от 16.10.2007г. Срок договора определен пятью годами (п.2.1.). Согласно п.3.4. договора на доверительного управляющего учредителем управления возложена обязанность по заключению в третьими лицами договоров аренды имущества, переданного в доверительное управление.

01.01.2010г. между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был подписан договор аренды №278/2010г., в соответствии с которым (п.1.1.1., 1.1.2,1.1.3 договора) арендодатель передает арендатору во временное пользование часть нежилого помещения №3 находящегося на 1 этаже здания торгового центра «Взлетка-Плаза», расположенного в г.Красноярске по ул.Весны, 1, площадью 50 кв.м., границы которого определены на плане первого этажа (приложение №1 к договору) для организации кофе-холл «ОПЕРА».

В соответствии с п.2.1. договора, срок аренды определен с 01.01.2010г. и продолжается до 30 июня 2010г. Согласно п.2.2 договора, сторонами определена возможность продление срока аренды при условии, что арендатор исполняет все свои обязанности по договору. Для использования своего преимущественного права получения объекта в аренду, арендатор должен подать арендодателю письменное уведомление о желании заключить договор аренды на новый срок, не позднее чем, за один календарный месяц до истечения срока аренды.

Согласно Раздела 3 определен условия о размере арендной платы порядку и сроках ее оплаты. Размер арендной платы определен в 708 руб. за 1 кв.м. в месяц (п.3.1.).

В качестве приложений к договору аренды №278/2010 сторонами оформлены: план расположения помещения (Приложение №1), Перечень товаров и услуг (ассортименты перечень)- приложение №2.

01.06.2010г. между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был подписан договор аренды №309/2010г., в соответствии с которым (п.1.1.1., 1.1.2,1.1.3 договора) арендодатель передает арендатору во временное пользование часть нежилого помещения №3 находящегося на 1 этаже здания торгового центра «Взлетка-Плаза», расположенного в г.Красноярске по ул.Весны, 1, площадью 50 кв.м., границы которого определены на плане первого этажа (приложение №1 к договору) для организации кофе-холл «ОПЕРА».

В соответствии с п.2.1. договора, срок аренды определен с 01.07.2010г. и продолжается до 01 июня 2011г. Согласно п.2.2 договора, сторонами определена возможность продление срока аренды при условии, что арендатор исполняет все свои обязанности по договору. Для использования своего преимущественного права получения объекта в аренду, арендатор должен подать арендодателю письменное уведомление о желании заключить договор аренды на новый срок, не позднее чем, за один календарный месяц до истечения срока аренды.

Письмом от 25.04.2011г. исх. №19/2011 истец известил ответчика о намерении продолжать арендовать помещение в ТЦ «Взлетка-плаза» на прежних условиях. Письмом от 27.05.2011г. истец вновь обратился к ответчику о необходимости своевременного заключения нового договора аренды, на основании соглашения №1 от 12.11.2007г., в связи с окончанием 01.06.2011 ранее действующего договора №309/2010г.

10.06.2011г. между ответчиком (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Глебовым И.Ф. (арендатор) был подписан договор аренды №414/2011, в соответствии с которым, арендодатель передал в во временное пользование арендатору часть комнаты №51, являющейся частью нежилого помещения №3, общей площадью 100 кв.м., находящегося в здании торгового центра «Взлетка-плаза», по адресу: г.Красноярск, ул. Весны, 1. В соответствии с п.2.1. договора, его действие определено с 11.06.2011г. до 10.05.2011г. Размер арендной платы (п.3.1.) установлен в размере 100 руб. за один квадратный метр, что составляет 100 000 руб. в месяц в т.ч. НДС. К договору, в качестве приложения №1 Плана местонахождения арендованного помещения, приложена схему идентичная по своему содержанию Приложению №1, составленному к договорам аренды истца с ответчиком.

Истец обратился в арбитражный суд с иском, в котором просит суд на основании Предварительного договора №36/2007 от 19.07.2007г. и Соглашения №1 от 12.11.2007г. обязать ответчика заключить договора аренды части нежилого помещения №3 площадью 100 кв.м. для размещения кофе холла «Опера» сроком на 11 месяцев 29 дней, не подлежащей государственной регистрации на условиях приведенных в описательной части решения, а также взыскать с ответчика сумму 60 000 руб.в виде штрафа за уклонение от заключения Основного договора, исходя из расчета 3000 руб. за каждый день просрочки, начиная с 11.06.2011 по 30.06.2011 (20 дней), в соответствии с п.4.3. предварительного договора от 19.07.2007г. и понесенные истцом судебные расходы по оплате государственной пошлины.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы представителей истца арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Правовая природа, подписанного между сторонами 19.07.2007г. между истцом договора №36/2007г. позволяет суду отнести данный договор к правовой категории предварительных договоров аренды.

В соответствии со ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п.2 указанной нормы, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Как следует из п.5 ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 данного Кодекса.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора. Таким образом, лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность - заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Правовая природа предварительного договора не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, основанных на таком договоре.

В соответствии с п.1.1. предварительным договором от 19.07.2007г., а также п.п.п.1.1.1,1.1.3 проекта будущего основного договора аренды, оформленного в качестве Приложения №1 к предварительному договору в качестве предмета аренды, сторонами определено: часть нежилого помещения, расположенного на 1 этаже здания строящегося Торгового Центра «Взлетка-Плаза», расположенного по адресу: г.Красноярск, ул.Весны, дом 1, общей площадью ориентировочно 100 кв.м. Границы и месторасположение помещения, подлежащего передаче в аренды указаны в проектом плане помещения, являющимся приложением к предварительному договору (Приложение №1).

Определенный вышеуказанным образом, по мнению суда, объект аренды является согласованным. План помещения, являющегося приложением к предварительному договору (Приложение №1) подписан сторонами. Судом в судебном заседании установлена единая воля сторон по договору, направленная на фактическое местонахождение помещения, определенного в качестве объекта аренды будущего основного договора.

Размер арендной платы определен сторонами в п.3.1. проекта основного договора аренды, являющегося Приложением №1 к предварительному договору.

Таким образом, предварительный договор содержит все существенные условия основного договора аренды нежилого помещения, определенные в качестве таковых в ст.ст.607,654 Гражданского кодекса Российской Федерации и является заключенным.

Согласно статье 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Следовательно, в силу статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон. Поэтому срок не может устанавливаться, в частности, указанием на момент исполнения обязанной стороной своей обязанности по договору.

В то же время, невыполнение требования пункта 2 статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации о неизбежности наступления события не позволяет считать срок установленным. Ссылка сторонами на то, что предварительный договор должен быть заключен в течении 10 рабочих дней с даты уведомления арендатора о регистрации права собственности арендодателя на помещение, содержит ссылку на событие, которое не обладает признаком неизбежности наступления, поскольку зависит от воли одной из сторон и могло не наступить, в связи с чем не подпадает под требования п. 2 ст. 190 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющего правила установления сроков.

При указанных обстоятельствах, суд считает, что срок, в течение которого стороны обязаны заключить основной договор аренды, необходимо определять в соответствии с пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть равный одному году (19.07.2008г.).

Учитывая, что доказательств государственной регистрации данного договора аренды суду не представлен, договор аренды от18.10.2007г. №36/2007г., в силу ст.ст.433, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть признан судом заключенным, в т.ч. во исполнение предварительного договора.

12.11.2007г. между Горячевым В.Н. (Собственник), ООО «Управляющая компания «ОДЦ «Метрополь» (арендодатель), ООО «ВИАН-ТРЕЙД» (арендатор) было подписано Соглашение №1. Данное соглашение, при участии уже нового собственника помещения (Горячева В.Н.) по сути меняет условие предварительного договора от 19.07.2007г. между истцом и ответчиком в части определения срока заключения основного договора. В соглашении №1 достигнута договоренность о заключении между арендодателем и арендатором договора аренды части нежилого помещения №3 площадью 100 кв.м. для размещения кофе-холла «ОПЕРА» сроком на 11 месяцев 29 дней, начиная с 18.10.2007г., не подлежащего государственной регистрации, на условиях, согласованными сторонами в предварительном договоре №36 от 19.07.2007г. Ответчик, кроме того, принял на себя обязательство ежегодно, в течении 5 лет, до 08.10.2012 года заключать с арендатором договора аренды сроком на 11 месяцев 29 дней. Арендодатель и Собственник помещения гарантировали в соглашении, что при ежегодном заключении договора аренды на новый срок, все условия предварительного договора №36 от 19.07.2007г. в т.ч. условия о размерах и порядке оплаты арендных платежей, будут сохраняться.

12.11.2007г. сторонами по предварительному договору №36/2007 от 19.07.2007г. был подписан договор аренды №36/2007г., в соответствии с которым (п.1.1.1,1.1.3,1.1.5., 2.1.,), арендодатель передает арендатору во временное пользование часть нежилого помещения №3 находящегося на 1 этаже здания торгового центра «Взлетка-Плаза», расположенного в г.Красноярске по ул.Весны, 1, площадью 100 кв.м., границы которого определены на плане первого этажа (приложение №1 к договору) для организации кофе-холл «ОПЕРА».

Срок аренды определен с 18.10.2007г. и продолжается в течении 11 месяцев 29 дней до 15 октября 2008г.

В качестве приложений к договору аренды №36/2007г. от 12.11.2007г. сторонами оформлены: план расположения помещения (Приложение №1), Перечень товаров и услуг (ассортименты перечень)- приложение №2, Перечень и состав эксплуатационных услуг (приложение №3).

По мнению суда, факт заключения вышеуказанного договора от 12.11.2007г., в силу п.6 ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации, является основанием считать обязательства, предусмотренные предварительным договором, с учетом положений Соглашения №1 от 12.11.2007г., по заключению основного договора прекращенными.

Истец, ссылаясь на предварительный договор от 19.07.2007г. №36\2007 просит суд на основании Предварительного договора №36/2007 от 19.07.2007г. и Соглашения №1 от 12.11.2007г. обязать ответчика заключить договора аренды части нежилого помещения №3 площадью 100 кв.м. для размещения кофе холла «Опера» сроком на 11 месяцев 29 дней, не подлежащей государственной регистрации на условиях, изложенных в приложении №1 к предварительному договору.

Заключение между сторонами договор аренды от 12.11.2007г. №36/2007, как уже установлено судом выше, фактически прекратило обязательство сторон по заключению основного договора, в связи с чем, требование истца о заключении договора не подлежит удовлетворению.

Поскольку заключение основного договора произведено сторонами без просрочки, у суда отсутствуют и правовые основания для возложения на ответчика обязанности по оплате штрафных санкций, в связи с чем, в удовлетворении взыскания 60 000 руб.в виде штрафа за уклонение от заключения основного договора следует отказать.

Начиная с 2007г., между истцом и ответчиком были подписаны договоры аренды:

- от 12.11.2007г. №36/2007г., в соответствии с которым (п.1.1.1,1.1.3,1.1.5., 2.1.,), арендодатель передает арендатору во временное пользование часть нежилого помещения №3 находящегося на 1 этаже здания торгового центра «Взлетка-Плаза», расположенного в г.Красноярске по ул.Весны, 1, площадью 100 кв.м. Срок аренды определен с 18.10.2007г. и продолжается в течении 11 месяцев 29 дней до 15 октября 2008г. Размер арендной платы определен в 800 руб. за 1 кв.м. в месяц без НДС и коммунальных платежей.

- от 15.10.2008г. №121/2008г., в соответствии с которым (Разделы 1,2,3 договора) арендодатель передает арендатору во временное пользование часть нежилого помещения №3 находящегося на 1 этаже здания торгового центра «Взлетка-Плаза», расположенного в г.Красноярске по ул.Весны, 1, площадью 100 кв.м., границы которого определены на плане первого этажа (приложение №1 к договору) для организации кофе-холл «ОПЕРА». Срок аренды определен с 15.10.2008г. и продолжается до 01 сентября 2009г. Размер арендной платы определен в 944 руб. за 1 кв.м. в месяц (п.3.1.). Дополнительном соглашением №2 к договору аренды №12/2008 от 15.10.2008г. сторонами уточнен объект аренды, в качестве которого, они определили считать часть нежилого помещения №3 площадью 50 кв.м., находящегося на 1 этаже здания торгового центра «Взлетка-Плаза», расположенного в г.Красноярске по ул.Весны, 1, размер арендной платы определен сторонами в размере 600 руб. за 1 кв.м. в месяц без НДС.

- от 01.09.2009г. №217/2009г., в соответствии с которым (Разделы 1,2,3 договора) арендодатель передает арендатору во временное пользование часть нежилого помещения №3 находящегося на 1 этаже здания торгового центра «Взлетка-Плаза», расположенного в г.Красноярске по ул.Весны, 1, площадью 50 кв.м., границы которого определены на плане первого этажа (приложение №1 к договору) для организации кофе-холл «ОПЕРА». Срок аренды определен с 01.09.2009г. и продолжается до 31 декабря 2009г. Размер арендной платы определен в 600 руб. за 1 кв.м. в месяц (п.3.1.).

- от 01.01.2010г. №278/2010г., в соответствии с которым (п.1.1.1., 1.1.2,1.1.3 договора) арендодатель передает арендатору во временное пользование часть нежилого помещения №3 находящегося на 1 этаже здания торгового центра «Взлетка-Плаза», расположенного в г.Красноярске по ул.Весны, 1, площадью 50 кв.м., границы которого определены на плане первого этажа (приложение №1 к договору) для организации кофе-холл «ОПЕРА». Срок аренды определен с 01.01.2010г. и продолжается до 30 июня 2010г. Размер арендной платы определен в 708 руб. за 1 кв.м. в месяц (п.3.1.).

- от 01.06.2010г. между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был подписан договор аренды №309/2010г., в соответствии с которым (п.1.1.1., 1.1.2,1.1.3 договора) арендодатель передает арендатору во временное пользование часть нежилого помещения №3 находящегося на 1 этаже здания торгового центра «Взлетка-Плаза», расположенного в г.Красноярске по ул.Весны, 1, площадью 50 кв.м., границы которого определены на плане первого этажа (приложение №1 к договору) для организации кофе-холл «ОПЕРА». Срок аренды определен с 01.07.2010г. и продолжается до 01 июня 2011г. Размер арендной платы определен в 708 руб. за 1 кв.м. в месяц (п.3.1.).

Как следует из вышеуказанных сделок, суд считает, что сторонами исполнялось условия Соглашения №1 от 12.11.2007г. к предварительному договору, в части ежегодного заключения договора аренды на срок менее года. Данное условие, по мнению суда, после первого заключения между сторонами договора аренды от 12.11.2007г., которым был исполнен предварительный договор, является, в силу п.1 ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации добровольно принятой ответчиком на себя обязанностью по заключению с истцом последующих договоров аренды.

Согласно ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В тоже время требование истца, о заключении договора аренды на период 2011-2012 не основано на указанной правовой норме.

Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.(Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Вместе с тем, учитывая факт заключения ответчиком 10.06.2011г. с индивидуальным предпринимателем Глебовым И.Ф. договора аренды №414/2011, в соответствии с которым, арендодатель передал в во временное пользование часть комнаты №51, являющейся частью нежилого помещения №3, общей площадью 100 кв.м., находящегося в здании торгового центра «Взлетка-плаза», по адресу: г.Красноярск, ул. Весны, 1, суд самостоятельно не может применить положения п.1 ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации, т.к. в данном случае должны быть применены положения специальной нормы, определенные в п.1 ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая предполагают наличие самостоятельного волеизъявления истца, другой предмет доказывания и наличие второго ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ :

В удовлетворении исковых требований отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его изготовления в полном объёме путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд, находящийся в г.Красноярске.

Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

Лесков Р.В.