Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи М.А. Альтергот, рассмотрев в судебном заседании при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора

-Управления Федеральной Регистрационной службы по Красноярскому краю (г. Красноярск),

-Управления архитектуры администрации города Красноярска (г. Красноярск),

-открытого акционерного общества «Акционерный коммерческий банк Сберегательный банк РФ» (г. Красноярск)

-товарищества собственников жилья «Строитель -2004» (г. Красноярск),

дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Строитель-95» (г. Красноярск)

к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (г. Красноярск)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (г. Красноярск)

о признании недействительным договора купли-продажи № 111 от 31.07.2006,

при участии в судебномзаседании:

от истца: ФИО2 – представителя по доверенности от 11.01.2009, Т.С. Ерошкиной– представителя по доверенности от 01.07.2008,

ответчика ФИО1 (паспорт),

от ответчика ФИО1: ФИО3 – представителя по доверенности от 16.07.2008,

от ответчика (департамента муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Красноярска): ФИО4 – представителя по доверенности от 11.01.2009 № 4,

от товарищества собственников жилья «Строитель 2004»: ФИО5- председателя, протокол от 02.06.2008, явившейся в судебное заседание до перерыва,

от Управления Федеральной Регистрационной службы по Красноярскому краю: ФИО6- представителя по доверенности от 29.12.2008 № 70-55/36364, явившейся в судебное заседание после окончания перерыва,

при ведении протокола судебного заседания судьей М.А. Альтергот,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Строитель-95» обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с исковым заявлением к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи № 111 от 31.07.2006 с последующим аннулированием права собственности в Управлении Федеральной регистрационной службе по Красноярскому краю.

Определением от 01.08.2008 исковое заявление принято к производству арбитражного суда, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Управление Федеральной Регистрационной службы по Красноярскому краю, на 26.08.2008 назначено предварительное судебное заседание.

Определением от 26.08.2008 дело назначено к судебному разбирательству на 18.09.2008. Определением от 18.09.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора привлечено товарищество собственников жилья «Строитель 2004», судебное разбирательство по делу отложено на 23.10.2008. Определением арбитражного суда от 23.10.2008 судебное разбирательство по делу отложено на 24.11.2008.

Определением от 24.11.2008 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление архитектуры города Красноярска, открытое акционерное общество «Акционерный коммерческий банк Сберегательный банк РФ», судебное разбирательство отложено на 24.12.2008. Определением от 24.12.2008 судебное разбирательство отложено на 28.01.2009.

Третьи лица Управление Федеральной Регистрационной службы по Красноярскому краю, Управление архитектуры города Красноярска, ОАО «Акционерный коммерческий банк Сберегательный банк РФ», извещенные о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явились. На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебное заседание проводилось в отсутствие указанных лиц.

В судебном заседании представитель истца на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ уточнил исковые требования, просил признать недействительным договор купли-продажи № 111 от 31.07.2006 и исключить запись из ЕГРП о государственной регистрации права на земельный участок, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 24:50:0300264:0012. Уточнение исковых требований принято судом.

От третьего лица Управления архитектуры администрации города Красноярска поступили письменные пояснения по иску, в которых указано, что ФИО1 приобрела в собственность у граждан по договорам купли-продажи от 10.11.1995, от 18.01.2003, 20.03.2003, 23.07.2003, 05.12.2003 квартиры, расположенные в жилом доме по ул. ФИО7, 11. Право собственности на жилой дом по указанному адресу было зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.03.2004 № 008492. Для оформления прав на земельный участок, занимаемым указанным домом, управление архитектуры подготовило заключение № 9521 от 23.05.2005 по закреплению территории. Границы земельного участка подлежащего закреплению определены с учетом требований пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса РФ. Площадь и границы земельного участка, занимаемого жилым домом по ул. ФИО7, 11, определены с учетом фактического землепользования границ с учетом границ смежных земельных участков площадью 2656,86 кв.м. и 4 538,78 кв.м. переданных в аренду ООО «Строитель-95» в соответствии с распоряжением администрации от 14.11.2003 № 2965-арх, с учетом красных линий, а также в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Заключение по закреплению территории № 9521 от 23.05.2005 не является правовым актом о предоставлении земельного участка.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ в судебном заседании объявлялся перерыв с 10-30 часов 28.01.2009 до 10-00 часов 03.02.2009. После окончания перерыва судебное заседание продолжено. В судебное заседание прибыли представители истца, ответчика, представитель третьего лица Управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю. От третьего лица ОАО «Акционерный коммерческий банк Сберегательный банк РФ» поступило ходатайство о рассмотрении дела 03.02.2009 в 10-00 час. в отсутствие его представителя.

Представитель истца исковые требования поддержал, пояснил, что договор купли-продажи № 111 от 31.07.2006 года земельного участка площадью 1137 кв.м, расположенного по адресу: <...>, заключен на основании решении Федерального суда Центрального района г. Красноярска от 11.04.2006 года, право собственности на указанный объект зарегистрировано за ФИО1. В последующем, постановлением Президиума Красноярского краевого суда от 08.05.2007 года вышеуказанное решение было отменено, дело передано на новое рассмотрение. При новом рассмотрении дела решением от 23.11.2007 года Федеральный суд Центрального района г. Красноярска отказал ФИО1 в удовлетворении требований к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений в понуждении к заключению договора купли- продажи на земельный участок, так как земельный участок включает в себя земли общего пользования, которые не подлежат передачи в собственность граждан. Поскольку право собственности на основании указанного договора уже было зарегистрировано за ФИО1, истец обратился в Управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю с заявлением о прекращении права собственности ФИО1 на вышеуказанный земельный участок, ответ на заявление не поступил. Факт включения в земельный участок, находящийся в собственности ФИО1, земель общего пользования подтверждается заключением комитета по архитектуре и градостроительству администрации города Красноярска № 9521 от 23.05.2005. В соответствии с земельным законодательством земельные участки в составе земель общего пользования, отчуждению не подлежат. Данные обстоятельства установлены судом общей юрисдикции, следовательно, по мнению истца, не подлежат повторному доказыванию в рамках настоящего дела согласно части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ. На основании статьи 168 Гражданского кодекса РФ истец просит признать купли-продажи № 111 от 31.07.2006 недействительным. Кроме того, истец просит исключить запись из ЕГРП о государственной регистрации права на земельный участок, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 24:50:0300264:0012.

Ответчик -индивидуальный предприниматель ФИО1 отклонила доводы истца, указала, что основания для признания договора купли – продажи от 31.07.2006 № 111 недействительным отсутствуют. Договор купли-продажи № 11 не может являться ничтожной сделкой, отсутствуют условия признания ее таковой, сделка является оспоримой. При совершении сделки нарушений законодательства допущено не было.14.11.2003 администрацией г. Красноярска вынесено распоряжение № 2965-арх «О предварительном согласовании ООО «Строитель-95» мест размещения объектов» в котором указано, что выделяются два участка общей площадью 7 195,46 кв.м., площадь 1 участка составляет 2 656,68 кв.м., площадь 2 участка составляет 4 538,78 кв.м., распоряжение администрации г. Красноярска от 22.01.1999 № 57-арх утратило силу. В отличие с распоряжением № 57-арх от 22.01.1999 распоряжением от 14.11.2003 № 2965-арх площадь участка уменьшилась на 1163,4 кв.м. Указание истца на то, что договор купли-продажи № 111 от 31.07.2006 противоречит пункту 12 статьи 85 Земельного кодекса РФ не соответствует действительности. Законом Красноярского края от 04.12.2008 № 7-2555 утверждены границы зон охраны объектов культурного наследия, в том числе описание границ охранной зоны объекта культурного наследия регионального значения «Усадьба в стиле русского классицизма, Дом Крутовских» по ул. ФИО7, 11. Ее параметры полностью соответствуют схеме земельного участка ФИО7, 11, являющееся приложением к Охранному обязательству № 152 от 21.01.2004, заключенному между ФИО1 и Службой по охране объектов культурного наследия администрации Красноярского края. Поскольку истец узнал об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной в апреле 2007 года, ФИО1 считает, что годичный срок исковой давности, установленный для оспоримой сделки, по настоящему требованию истек в апреле 2008 года. Кроме того, истец не доказал заинтересованности по заявленному требования.

Представитель ответчика -Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска пояснил, что основания для признания договора купли-продажи № 111 от 31.07.2007 недействительным отсутствуют. В соответствии со статьей 112 Водного кодекса РФ допускается предоставление земельных участком в водоохранных зонах водных объектов в порядке, установленном земельным законодательством РФ по согласованию с федеральным органом исполнительной власти в области управления использованием и охраной водного фонда. В настоящее время в связи с внесенными изменениями в Водный кодекс РФ водоохранные зоны не относятся к категории земель, подлежащих изъятию из оборота. Следовательно, основания для отказа ФИО1 в выкупе земельного участка, в настоящее время отсутствуют. Довод о включения внутридомовой территории в земельный участок, принадлежащий ответчику, не подтвержден какими-либо доказательствами.

Представитель третьего лица- Управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю сообщил, что при проведении правовой экспертизы представленных ФИО1 на государственную регистрацию документов Управлением установлено отсутствие оснований для отказа в государственной регистрации права, в связи с чем в Единый государственный реестр прав внесена соответствующая запись. В дальнейшем ФИО1 обратилась с заявлением о регистрации договора ипотеки № 87 от 29.09.2006, согласно которому жилой дом по адресу: <...> и земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300264:0012 по данному адресу передаются в залог ОАО «Акционерный коммерческий банк Сберегательный банк РФ». Поскольку договор купли-продажи земельного участка № 111 от 31.07.2006 недействительным не признан, основания для прекращения права собственности на указанный земельный участок, отсутствуют. Кроме того, право регистрирующего органа по собственной инициативе осуществлять государственную регистрацию прекращения права, основанного на недействительной сделке, законом не предусмотрено. По мнению представителя третьего лица, основания для удовлетворения требования об исключении записи из ЕГРП о государственной регистрации права на земельный участок, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 24:50:0300264:0012, отсутствуют.

В судебном заседании от представители истца заявили устное ходатайство об отложении судебного разбирательства с обращением в Центральный районный суд г. Красноярска с заявлением о разъяснении судебного акта, которым ответчику – ФИО1 отказано в обязании Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска заключить договор купли-продажи спорного земельного участка, представили копию судебной повестки по гражданскому делу № 2-1493/2007. По мнению представителей истца, полученные разъяснения повлияют на результат рассмотрения настоящего дела. Кроме того, представители истца указали на необходимость представления дополнительных доказательств по делу.

Представители лиц, участвующих в деле, указали на отсутствие оснований для удовлетворения заявленного ходатайства. Сообщили, что полученные истцом разъяснения на результат рассмотрения дела не повлияют, представленные судебные акты суда общею юрисдикции не требуют разъяснения.

Рассмотрев заявленное ходатайство об отложении, принимая во внимание мнение представителей ответчиком и третьих лиц, присутствующих в судебное заседании, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для его удовлетворения.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Нежилое здание, этажность -4, в том числе мансардный этаж (подземных этажей – подвал), общей площадью 1098,6 кв.м, инв. № 04:401:002:000525110, лит. Б, Б1, Б2, Б3, Б4, распложенное по адресу <...> принадлежит на праве собственности ФИО1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 24 ЕЗ № 754489 от 14.01.2008, выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.11.12007 № 01/143/2007-977. В инвентарном деле и техническом паспорте на жилой дом по ул. ФИО7, 11, указаны границы месторасположения данного дома.

Согласно паспорту выданному Главным управлением по охране, реставрации и использованию памятников истории и культуры Министерства культуры дом, расположенный по адресу: <...>, является памятником архитектуры позднего классицизма перв. четверти ХIХ века, памятником истории, связанным с развитием музейного дела в крае и просветительством: «Дом Крутовских».

ФИО1 подписала охранное обязательство № 152 20.01.2004 по памятнику «Усадьба в стиле русского классицизма начала XIX в.» ул. ФИО7, 11 города Красноярска с приложением схемы земельного участка усадьбы.

Законом Красноярского края от 04.12.2008 № 7-2555 утверждены границы зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) регионального значения города Красноярска на основании Проекта зон охраны памятников истории и культуры города Красноярска согласно приложению 1 к закону, в том числе на описание границ охранной зоны объекта культурного наследия регионального значения «Усадьба в стиле русского классицизма, Дом Крутовских» по ул. ФИО7, 11.

09.06.2004 на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности жилого дома № 25.03.2004 24 ГП № 008492 Департамент недвижимости администрации города Красноярска (арендодатель) и ФИО1 подписали договор № 987 аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:03 00 264: 0000 в оценочной зоне, 31, находящийся по адресу: <...> для использования в целях эксплуатации индивидуального жилого дома общей площадью 2000, 90 кв.м. сроком с 25.03.2004 по 24.02.2005.По акту приема-передачи департамент недвижимости администрации города Красноярска передал ФИО1 в аренду земельный участок.

Распоряжением администрации города Красноярска от 07.11.2005 № 1783-недв утвержден проект границ земельного участка из земель поселений, оценочной зоны № 31 общей площадью 1137,0 кв.м, находящегося по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. ФИО7, 11, занимаемого жилым домом, согласно приложению.

В акте согласования границ земельного участка Центральный район, ул. ФИО7, 11, от 22.11.2005 указано, что границы земельного участка кадастровый номер 24:50:0300264:0012 (согласно приложению - схемы земельного участка, выписке из государственного земельного кадастра от 15.02.2006 № 50/06-1166) согласованы с правообладателями земельных участков: Администрацией Центрального района, Департаментом муниципального имущества и земельных отношений, ООО «Строитель-95», владеющим земельным участком с кадастровым номером 24:50:0300264:0034, расположенным по адресу: ул. ФИО7- пр. Мира – гост. Октябрьская- ул. К.Маркса, уч. № 2. На акте имеются оттиски печатей и подписи представителей ООО «Поларис» (22.11.2005), Администрации Центрального района города Красноярска (02.12.2005), Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (07.12.2005), ООО «Строитель -95» (19.01.2006). В акте указано, что согласование границ земельного участка с участком 24:50:0300264:0034 не требуется, так как он прошел процедуру постановки на кадастровый учет, такие действия предусмотрены п. 14.5 Методических рекомендаций по проведению межевания объектов землеустройства (утв. Постановлением правительства РФ от 07.06.2002 № 396).

23.05.2005 комитет по архитектуре и градостроительству администрации города Красноярска выдал заключение по обременению обязательствами и сервитутами участка жилого строения, передаваемого в собственность № 9521 на объект: жилой дом № 11 по ул. ФИО7 11, согласно которому считает возможным предоставление/продажу передачу земельного участка в соответствии с красными линиями квартала и смежными отводами при соблюдении ограничений по использованию участка и сервитутов, установленных данным заключением. В заключении также указано, что квартал где расположено строение находится в стадии реконструкции, со сносом ветхого жилья и строительством многоэтажной застройки на прилегающей к испрашиваемому строению территории, поэтому внутриквартальное пространство является общим для существующих и проектируемых многоэтажных жилых домов и общественных учреждений.

Земельному участку площадью 1137 кв.м., расположенному по адресу: <...> с разрешенным использованием: занимаемый жилым домом, присвоен кадастровый номер 24:50:0300 264:0029, о чем свидетельствует кадастровый план земельного участка № 50/06-1166 от 15.02.2006.

28.02.2006 ФИО1 обратилась в Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка, на котором расположен принадлежащее ей на праве собственности здание.

Письмом от 01.03.2006 № 4694 со ссылкой на пункт 8 статьи 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска отказал ФИО1 в передаче в собственность за плату земельного участка в связи с тем, что он находится в водоохраной зоне р. Енисей и передача земельного участка за плату в собственности противоречит действующему законодательству.

ФИО1 обратилась в Федеральной суд Центрального района с исковым заявлением к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка.

Решением Федерального суда Центрального района г. Красноярска от 11.04.2006 по делу № 2-1027/2006 исковые требования ФИО1 удовлетворены, на Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска возложена обязанность заключить с ФИО1 договор купли-продажи земельного участка из земель поселений оценочной зоны № 31, общей площадью 1137,0 кв.м., занимаемого принадлежащим ФИО1 на праве собственности жилым домом по адресу: <...>, кадастровый номер 24:50:0300264:0012.

31.07.2006 Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (продавец) и ФИО1 (покупатель) 31.07.2006 заключили договор купли-продажи земельного участка № 111, согласно которому продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях договора земельный участок из земель поселений жилой территориальной зоны с кадастровым номером 24:50:0300264:0012, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Красноярск, Центральный район, ул. ФИО7, д.11 (далее – участок) для использования участка занимаемого жилым домом в границах указанных в кадастровом плане земельного участка (выписке из государственного земельного кадастра), прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью (приложение 1), общей площадью 1 137,0 кв.м. (пункт 1.1 договора купли-продажи земельного участка № 111 от 31.07.2006). Цена участка согласно расчету цены выкупа земельного участка, являющегося неотъемлемой частью договора (приложение 2) составляет 4 024,98 руб.

Согласно пункту 3.1 договора в отношении участка действуют следующие ограничения по использованию и обременению обязательствами, предусмотренные заключением управления архитектуры администрации города Красноярска о передаче земельного участка в собственности от 23.05.2005 № 9521. Договор имеет силу передаточного акта (пункт 4.2.9 договора).

На основании договора купли-продажи земельного участка № 111 от 31.07.2006 Главное управление Федеральной регистрационной службой по Красноярскому краю, Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономному округам зарегистрировало за ФИО1 право собственности на земельный участок площадью 1137,0 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0300264:0012 по адресу: <...> (свидетельство о государственной регистрации права от 03.08.2006 серия 24 ЕЗ № 205272).

28.09.2006 Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (ОАО) (кредитор) и ФИО1 (заемщик) подписали кредитный договор <***>. По условиям пункта 1.1 данного договора кредитор обязуется предоставить заемщику кредит на неотложные нужды в сумме 15 000 000 руб. на цели личного потребления на срок по 28.09.2011 под 17 процентов годовых, а заемщик обязуется возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование кредитом.

29.09.2006 Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (ОАО) (залогодержатель) и ФИО1 (залогодатель) заключили договор ипотеки № 87. Предметом данного договора является передача залогодателем в залог залогодержателю недвижимого имущества, указанного в пункте 1.2 договора (пункт 1.1 договора ипотеки № 86 от 29.09.2006). Предметом залога является: жилой дом, принадлежащий залогодателю на праве собственности общей площадью 267,20 кв.м., расположенный по адресу: <...>, условный номер 24:50:000000:18742, инвентарный номер 18742 в соответствии с поэтажным планом; земельный участок, принадлежащий залогодателю на праве собственности, кадастровый номер 24:50:0300264:0012, общей площадью 1137,00 кв.м., расположенный по адресу: <...> в соответствии с планом земель (пункт 1.2 договора ипотеки № 87 от 29.09.2006).

ФИО1 и ОАО «Акционерный коммерческий банк Сберегательный банк» 29.09.2006 обратились в Главное управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам с заявлениями о государственной регистрации сделки- договора ипотеки № 87 от 29.09.2006. Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам 30.10.2006 за номером 24-24-01/109/2006-909 произведена государственная регистрация договора ипотеки № 87 от 29.09.2006.

На основании распоряжения администрации г. Красноярска от 22.01.1999 № 57-арх по договору аренды земельного участка № 5412 от 14.12.1999 земельное управление г. Красноярска предоставило ООО «Строитель-95» в аренду земельный участок общей площадью 8358,86 кв.м. согласно прилагаемому плану землепользования (приложение 1) для строительства многоэтажных жилых домов и объектов социального и культурно-бытового обслуживания по ул. ФИО7- пр. Мира – гостиница «Октябрьская» - ул. Маркса в Центральном районе, сроком с 22.01.1999 по 21.01.2001.

По договору аренды земельного участка № 2578 от 28.05.2001 на основании распоряжения от 22.01.1999 № 57-арх администрация города Красноярска предоставила ООО «Строитель-95» в аренду для размещения многоэтажных жилых домов и объектов культурно-бытового обслуживания населения в границах ул. ФИО7- пр. Мира – гостиница «Октябрьская» - ул. Маркса, земельный участок, распложенный в Центральном районе по адресу: ул. ФИО7 (кадастровый номер 24:50:03264:0018, оценочная зона 31), общей площадью 8358,86 кв.м. согласно прилагаемому плану землепользования (приложение 1), сроком с 22.01.2001 по 22.01.2002.

По договору аренды земельного участка № 4758 от 02.07.2002 администрация города Красноярска предоставила ООО «Строитель-95» в аренду земельный участок, распложенный в Центральном районе по адресу: г. Красноярск ул. ФИО7- пр. Мира – гостиница «Октябрьская» - ул. К. Маркса (кадастровый номер 24:50:0300264:0018, категория земель – земли поселений, оценочная зона 31), общей площадью 8358,86 кв.м. согласно прилагаемому плану землепользования (приложение 1), сроком с 20.05.2002 по 30.12.2002.

06.12.2004 на основании распоряжения администрации города Красноярска от 06.09.2004 № 2330-арх департамент недвижимости администрации города Красноярска (арендодатель) и ООО «Строитель-95» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка № 2291, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель – земли поселений, с кадастровым номером 24:50:0300264:0034 в оценочной зоне 31, находящийся по адресу: <...> в Центральном районе (далее- участок) в целях строительства жилого дома переменой этажности (5-7-9 этажей) с мансардным этажом со встроенными нежилыми помещениями и инженерными сетями в границах указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью общей площадью 2656,68 кв.м. (пункт 1.1 договора). Срок аренды установлен с 06.09.2004 по 05.09.2010 (пункт 2.1 договора, дополнение от 15.11.2007 № 5586). Указанный земельный участок передан ООО «Строитель-95» по акту приема-передачи от 06.09.2004. Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю 18.12.2007 за номером 24-24-01/179/2007646 произведена государственная регистрация договора аренды земельного участка от 06.12.2004 № 2291.

31.01.2007 на основании распоряжения администрации г. Красноярска от 14.11.2003 № 2965-арх, распоряжения администрации г. Красноярска от 29.11.2006 № 3035-арх департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель) и ООО «Строитель-95» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка № 173, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель – земли поселений, с кадастровым номером 24:50:0300264:0033 в оценочной зоне 31, находящийся по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. ФИО7 – пр. Мира – гост. Октябрьская – ул. Карла Маркса, участок № 2 (далее- участок) для использования в целях проведения проектно-изыскательных работ под место размещения многоэтажных жилых домов и объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения в границах указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью общей площадью 4538,78 кв.м. (пункт 1.1 договора). Срок аренды установлен с 29.11.2006 по 27.11.2007 (пункт 2.1 договора,). Указанный земельный участок передан ООО «Строитель-95» по акту приема-передачи.

Письмом от 03.04.2006 № С-1590 Управление архитектуры администрации города Красноярска сообщило ФИО1, что в управление архитектуры от 12.01.2006 вх. № 240 предоставлен на рассмотрение проект многоэтажного жилого дома с размещением на первом и цокольном этажах помещений общественного назначения в квартале улиц ФИО7- пр. Мира, - ул. К.Маркса в Центральном районе, проект от 23.01.2006 исх. № 633 отправлен на доработку по замечаниям, обществу с ограниченной ответственностью «Строитель-95» направлено дополнительное требование о необходимости корректировки проекта с учетом исключения использования территории, определенной проектом границ земельного участка, утвержденного распоряжением от 07.11.2005 № 1783-недв.

В заключении от 08.05.2007 исх. № 184 ООО «Поларис» указало, что его представителем инженером –геодезистом ФИО8 проведено 04.05.2007 землеустроительное обследование земельного участка по ул. ФИО7, 11. Земельный участок, предоставленный ООО «Строитель-95» для строительства, имеет смежную границу с участком ФИО1 на планах обозначенный точками 1-2-3-4, наложения участков по правоустанавливающим документам на землю быть не может, так как постановка на кадастровый учет невозможна с наложением границ, фактически участок ФИО1 частично используется ООО «Строитель-95» - смонтирован башенный кран с установкой подкрановых путей. К данному заключению приложен проектный план с произведенной в мае 2007 года корректировкой, схема управления архитектуры г. Красноярска, акт № 202 от 06.03.2006, выноски из границ, акт согласования границ.

Постановлением Президиума Красноярского краевого суда от 08.05.2007 решение Центрального районного суда г. Красноярска от 11.04.2006 отменено, дело передано на новое рассмотрение.

Решением Центрального районного суда г. Красноярска от 23.11.2007 в удовлетворении требований ФИО1 к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений к администрации г. Красноярска о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка из земель поселений оценочной зоной № 31 общей площадью 1137,0 кв.м по ул. ФИО7, 11 в г. Красноярске, кадастровый номер 24:50:0300:264:0012, отказано.

Кассационным определением от 31.03.2008 решение Центрального районного суда г. Красноярска от 23.11.2007 оставлено без изменения.

Письмом исх. № 308 от 01.11.2007 ФИО1 обратилась к заместителю Главы города Начальнику департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска ФИО9 с заявлением о повторном рассмотрении заявления от 28.02.2006 № 6720 о передаче в собственности за плату земельного участка площадью 1137 кв.м, находящегося по уд. ФИО7, 11 в Центральном районе города Красноярска.

В ответе на указанное обращение (письмо от 20.11.2007 № 37909) Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска сообщил ФИО1 о выдаче 31.07.2006 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 24 50:03 00 264:0012, расположенного по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. ФИО7, 11 площадью 1 137 кв.м.

Служба строительного надзора и жилищного контроля администрации Красноярского края в письме от 04.12.2007 № 03-1273/832 сообщила ФИО1, что при проектировании строительства объекта капитального строительства «Жилой дом переменной этажности (5-7-9 этажей) с мансардным этажом со встроенными нежилыми помещениями по ул. ФИО7» нарушена граница земельного участка памятника культурного наследия «Усадьба в стиле русского классицизма, начало XIXв» по ул. ФИО7, 11.

На обращение ООО «Строитель-95» от 06.06.2008 исх. № 359 о прекращении права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300264:0012 по адресу <...> на основании договора купли-продажи № 111 от 31.07.2006 Управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю ответило отказом, указав, что зарегистрированное право может быть оспорено в судебном порядке (письмо от 08.07.2008 № 51/20013.

В письменном обращении от 22.08.2008 исх. № 54, адресованном, в том числе, к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, ТСЖ «Строитель-2004» просило выдать ФИО1 предписание об освобождении незаконно занятого ею земельного участка.

Письмом от 01.10.2008 № 43141 Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска сообщил ТСЖ «Строитель-95», что земельный участок площадью 1137,0 кв.м. по ул. ФИО7, 11 на основании решения Федерального суда Центрального района г. Красноярска от 11.04.2006 согласно договору купли-продажи № 11 от 31.07.2006 принадлежит на праве собственности ФИО1, на земельном участке ФИО1 установила шлагбаум, нарушив пункт 3.1.7 договора купли-продажи земельного участка от 31.07.2006 № 111.

19.03.2008 Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы № 23 по Красноярскому краю ФИО1 зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя, о чем выдано свидетельство серии 24 № 005040559.

Полагая, что договор купли-продажи земельного участка № 111 от 31.07.2006 противоречит Земельному кодексу РФ, заключен во исполнение решения суда, впоследствии отмененного вышестоящими инстанциями, судебные акты которых имеют преюдициальную силу для настоящего дела, считая, что указанный договор на основании статей 168 Гражданского кодекса РФ является недействительной сделкой, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон. Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.

Статьями 9, 12 Гражданского кодекса РФ предусмотрено право граждан и юридических лиц по своему усмотрению осуществлять принадлежащие им гражданские права, в том числе самостоятельно избирать способ защиты нарушенного права.

В соответствии со статьей 11 Гражданского кодекса РФ, статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

ООО «Строитель-95» обратилось в арбитражный суд с требованием о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка № 111 от 31.07.2006 на основании статьи 168 Гражданского кодекса РФ.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В силу статей 167, 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

С учетом того, что ничтожная сделка недействительна в силу закона независимо от признания ее таковой судом, Гражданский кодекс РФ не содержит запрета на судебное оспаривание подобных сделок, предоставляя при этом право требовать признания ничтожной сделки недействительной заинтересованным лицам, подобно тому, как это предусмотрено абз. 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации для требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, Гражданский кодекс РФ не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица (п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8).

При этом интерес в оспаривании подобной сделки должен носить правовой характер, то есть заключением и (или) исполнением сделки должны нарушаться права субъекта либо охраняемые законом интересы.

Заинтересованное лицо - это субъект, имеющий материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и может повлиять на его правовое положение. В случаях, специально предусмотренных действующим законодательством, заинтересованным лицом может являться субъект, имеющий процессуально-правовой интерес в признании сделки ничтожной.

Из материалов дела следует, что нежилое 4-х этажное здание общей площадью 1098,6 кв.м., распложенное по адресу <...> принадлежит на праве собственности ФИО1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 24 ЕЗ № 754489 от 14.01.2008, выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.11.12007 № 01/143/2007-977.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами. Пункт 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что не допускается отказ в предоставлении в собственность гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота, установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков, резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

Частью 7 статьи 36 Земельного кодекса РФ определено, что границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности (межевание) осуществляется в соответствии с Земельным и Градостроительным кодексами РФ, федеральным законом от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве», Постановлением Правительства РФ от 02.02.1996 № 105 «Об утверждении Положения о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений, Инструкцией по межеванию земель, принятой Роскомземом 8.04.1996.

Согласно части 1 статьи 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Земельный участок площадью 1137 кв.м. поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 24:50:0300264:0012. В кадастровом плане в качестве разрешенного использования (назначения) земельного участка указано: "занимаемый жилым домом ". Проект границ земельного участка площадью 1137 кв.м. утвержден Распоряжением администрации города Красноярска от 07.11.2005 № 1783-недв. Предварительно соблюдена процедура согласования границ земельного участка, о чем свидетельствует представленный акт согласования границ земельного участка, подписанный Администрацией Центрального района г. Красноярска, Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, а также самим истцом - ООО «Строитель-95».

Таким образом, из представленных доказательств не следует нарушение прав ООО «Строитель-95» как смежного землепользователя при формировании земельного участка, переданного ФИО1 по договору купли-продажи. Проектный план земельного участка согласован всеми заинтересованными лицами. Результаты межевания, а также вышеуказанное распоряжение администрации города Красноярска от 07.11.2005 № 1783-недв об утверждении границ земельного участка площадью 1137 кв.м. кем либо, в том числе истцом, оспорены не были. Факт наложения земельных участков, предоставленных ООО «Строитель -95» и ФИО1, документально не подтвержден. Напротив, из заключения ООО «Поларис» от 08.05.2007 исх. № 184 следует, что наложение земельного участка, предоставленного ООО «Строитель-95» с участком, принадлежащим ФИО1 отсутствует в связи с невозможностью постановки на кадастровый учет участков с наложением границ.

Земельные участки, находящиеся у ООО «Строитель -95», являются смежными с принадлежащим ФИО1 земельным участком 1137 кв.м. и предоставлены истцу во временное пользование на праве аренды под строительство жилого дома, в целях проведения проектно-изыскательских работ. С учетом данного обстоятельства доказательства, свидетельствующие о том, что признание недействительным договора купли-продажи от 31.07.2006 № 111, заключенного между ответчиками, внесет определенность в правовую сферу истца и сможет повлиять на его правовое положение, суду не представлены. Следовательно, у истца отсутствует материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной.

Доводы ответчика о заинтересованности в данном деле в связи с отсутствием у жильцов дома, построенного ООО «Строитель-95», возможности пользоваться внутридомовым пространством, наличие материально- правового интереса истца в данном деле не подтверждают. В настоящее время собственниками дома № 7 «г» по пр. Мира городе Красноярске создано товарищества собственников жилья «Строитель 2004» (согласно свидетельству серии 24 № 000565713 зарегистрировано Инспекцией Федеральной налоговой службы по Центральному району г. Красноярска 08.04.2005), с соответствующими целями деятельности, указанными в разделен 2 устава ТСЖ «Строитель 2004». Кроме того, строительство осуществлялось истцом на основании утвержденного проекта и разрешения, выданного администрацией города Красноярска, следовательно, границы и площадь земельного участка, на котором оно осуществлялось были определены до начала строительства и исходя из имеющейся проектной документации. Между тем, из содержания представленных в дело письменных сообщений Службы строительного надзора и жилищного контроля администрации Красноярского края от 04.12.2007 № 0-3-1273/832, Управления архитектуры города Красноярска от 03.04.2006 № С-1590 следует, что при проектировании строительства многоэтажного жилого дома самим заказчиком – ООО «Строитель-95» допущено нарушение границ земельного участка, принадлежащего ФИО1.

Ссылки истца на решение от 23.11.2007, оставленное без изменения кассационным определением от 31.03.2008, имеющее, по мнению истца, преюдициальное значение, при рассмотрении настоящего дела по иску ООО «Строитель -95» по существу значения не имеют.

При таких обстоятельствах истец не представил доказательств нарушения его прав оспариваемым договором купли-продажи, нормативно не обосновал и не представил соответствующих доказательств наличия у него процессуально-правового интереса в признании сделки ничтожной.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Исследовав и оценив на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ представленные доказательства, в том числе содержание акта комитета по архитектуре и градостроительству администрации города Красноярска от 23.05.2005, условие пункта 3.1 заключенного сторонами договора купли-продажи земельного участка от 31.07.2006 № 111, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к выводу о том, что истцом выбран неверный способ защиты нарушенных прав, фактически истец оспаривает неисполнение ответчиком – ФИО1 принятых обязательств по ограниченному использованию земельного участка. Обращение в суд с настоящим иском обусловлено не наличием правопритязаний истца на объект купли-продажи земельного участка № 111 от 31.07.2006, принадлежащий ответчику земельный участок, а необходимостью устранения препятствий в его пользовании.

Истец также заявил требование об исключении записи из единого государственного реестра прав о государственной регистрации права на земельный участок, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 24:50:0300264:0012.

На основании пункта 1 Положения о Федеральной регистрационной службе (утв. Постановлением Правительства РФ от 12.06.2008 № 451 «О Федеральной регистрационной службе») федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведения единого государственного реестра саморегулируемых организаций арбитражных управляющих, реестра арбитражных управляющих и единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков, а также функции по контролю деятельности саморегулируемых организаций арбитражных управляющих и надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, является Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация).

Принимая во внимание отсутствие доказательств нарушения законных прав и интересов истца оспариваемым договором купли-продажи, учитывая, что требование об исключении записи из Единого государственного реестра прав заявлены к ответчикам по настоящему делу - сторонам по договору купли-продажи № 111 от 31.07.2006, не осуществляющим функции по внесению либо исключению из ЕГРП соответствующих записей, Управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю к участию в качестве ответчика по делу не привлекалась, основания для удовлетворении данного требования также отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально удовлетворенным требованиям. Расходы по государственной пошлине на основании данной нормы закона относятся на истца.

Руководствуясь статьями 65, 110, 156, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его изготовления в полном объёме путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд, либо путём подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев после принятия постановления апелляционной инстанции по существу рассмотрения апелляционной жалобы, либо в течение двух месяцев после истечения срока на обжалование настоящего решения в апелляционной инстанции.

Апелляционная и кассационная жалобы на настоящее решение подаются через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

М.А. Альтергот