Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании дело по иску Красноярского края в лице Агентства по управлению государственным имуществом Красноярского края, г. Красноярск,

к обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «Медведь», г. Красноярск,

третьи лица:

Служба по контролю в области градостроительной деятельности администрации Красноярского края, г. Красноярск,

Министерство культуры Красноярского края, г. Красноярск,

Государственное предприятие Красноярского края «Красноярский технический центр», г. Красноярск,

о расторжении договора аренды, взыскании и выселении,

В судебном заседании участвовали:

от истца: ФИО1 – представитель по доверенности № 04-1878 от 06.03.2008,

от ответчика: ФИО2 – представитель по доверенности от 21.07.2008.

Протокол настоящего судебного заседания ведет судья Шишкина И.В.

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 05.12.2008, в полном объеме решение изготовлено 12.12.2008.

установил:

Красноярский край в лице Агентства по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «Медведь» о взыскании 3 152 515,29 руб. долга по арендной плате, 690 443,21 руб. пени, расторжении договора аренды № 5027 от 15.01.1002, обязании ООО «Фирма «Медведь» освободить и возвратить нежилое двухэтажное здание общей площадью 141,2 кв.м. по адресу <...>.

Определением от 10.07.2008 исковое заявление принято к производству арбитражного суда, назначено предварительное судебное заседание на 01.08.2008.

Определением от 07.08.2008 назначено судебное разбирательство на 02.09.2008.

Определением от 02.09.2008 судебное разбирательство отложено на 29.09.2008, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Служба по контролю в области градостроительной деятельности администрации Красноярского края, Министерство культуры Красноярского края.

Определением от 29.09.2008 судебное разбирательство отложено на 24.10.2008, в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена истца – Агентства по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края на Агентство государственного имущества Красноярского края.

Определением от 31.10.2008 судебное разбирательство отложено на 28.11.2008.

Третьи лица - Служба по контролю в области градостроительной деятельности администрации Красноярского края, Министерство культуры Красноярского края, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в их отсутствие.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 16 час. 00 мин. 05.12.2008.

Определением от 28.11.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Государственное предприятие Красноярского края «Красноярский технический центр», в судебном заседании объявлен перерыв до 16 час. 00 мин. 05.12.2008.

ГП КК «Красноярский технический центр», получившее определение о привлечении его к участию в деле 02.12.2008 (что подтверждается подписью представителя предприятия на определении), в судебное заседание не явилось, направило в суд ходатайство от 03.12.2008 о проведении заседания в их отсутствие.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие данного предприятия.

Ответчик представил отзыв на иск, в котором иск не признал по следующим основаниям: договор аренды считается заключенным с момента его государственной регистрации 11.10.2007 и влечет права и обязанности с этого момента; условие пункта 5.2 договора о праве арендодателя на одностороннее изменение ставки арендной платы независимо от уведомления арендатора, если это обусловлено нормативным актом РФ, Красноярского края с момента вступления его в силу, противоречат требованиям части 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая устанавливает, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор; следовательно, несмотря на односторонний характер возможных изменений размера арендной платы, поскольку арендная плата – существенное условие договора аренды, изменения арендной платы должны иметь ту же форму, что и основной договор. а именно подлежат государственной регистрации; указанное означает, что для учета требований, предъявляемых по расчету арендной платы могут быть учтены только положения расчетов арендной платы за имущество, сдаваемое в аренду только после государственной регистрации договора аренды; истцом вносилась за аренду сумма согласно условий приложения № 1 к договору аренды – 5 412.67 руб. в месяц, в связи с чем непонятно. в чем выразилось существенное нарушение условий договора аренды; доводы истца о невыполнении им капитального ремонта здания не соответствуют действительности; во исполнение условий заключенного договора и дополнительных соглашений к нему ответчиком был произведен капитальный ремонт и реставрация здания-памятника и исполнительная документация была передана истцу, истец не выполнил свои обязательства, не произвел зачет затрат по капитальному ремонту; истцом пропущен срок исковой давности по требованиям. предъявленным до 01.01.2005.

Министерством культуры Красноярского края представлен отзыв на иск, в котором третье лицо поддерживает доводы истца.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Решением исполнительного комитета Красноярского краевого совета народных депутатов № 384-15 от 16.06.80 утверждены списки памятников истории, архитектуры, искусства и археологии краевого значения согласно приложению № 1, в состав которых вошел комплекс Щеголевского училища по пр. Мира, 9 к г. Красноярске.

Распоряжением КУГИ № 01-1174р от 29.11.2000 вышеуказанный объект постановлено считать объектом государственной собственности Красноярского края Согласно Постановления ВС РФ от 27.12.91 № 3020-1.

Право собственности Красноярского края зарегистрировано в ЕГРП 26.10.2006

Между Красноярским краевым комитетом по управлению государственным имуществом (арендодатель), комитетом по охране и использованию памятников истории и культуры (Госорган охраны памятников) и ООО фирма «Медведь» (арендатор) заключен договор аренды № 5027 от 15.01.2002. по условиям которого арендодатель передает арендатору во владение и пользование отдельно-стоящее здание – памятник «западный флигель Щеголевского училища» общей площадью 146.5 кв.м., в том числе 1 этаж – 47. 2 кв.м., 2 этаж – 50.4 кв.м.. подвал – 48.9 кв.м. по адресу <...> для размещения офиса. Вид деятельности арендатора – редакционно-издательская (пункт 1.1 договора).

Срок действия договора устанавливается с 01.12.2001 по 01.11.2014. Охранно-арендный договор от 22.10.99 № 38 утрачивает силу с 21.12.2001 (пункт 1.2 договора).

За аренду нежилых помещений арендатор уплачивает арендную плату в размере 1 817,45 руб. за 1 кв.м. в год наземного помещения и 1 258,23 руб. за 1 кв.м. подвального помещения (пункт 2.1 договора).

Размер арендной платы в месяц определяется в соответствии с расчетом (приложение 3 2), являющемся неотъемлемой частью договора (пункт 2.2 договора).

Арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца на счет краевого бюджета (пункт 2.3 договора).

Арендатор вносит предоплату по арендной плате за период срока действия договора с 01.12.2001 по 31.01.2002 до 18.12.2001 (пункт 2.4 договора).

Госорган охраны памятников обязуется в пятидневный срок с момента подписания договора предоставить здание арендатору по передаточному акту (пункт 3.1.1 договора).

Порядок, условия и сроки проведения капитального ремонта арендуемого здания, а также порядок расчета за выполненные работы устанавливается дополнительным соглашением к настоящему договору (пункт 3.3.6 договора).

За неуплату арендатором платежей в срок, установленный договором, начисляется пеня в размере 0.1 % с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.2 договора).

Условия настоящего договора, как в части изменения ставки арендной платы, так и в иных случаях, изменяются в одностороннем порядке независимо от уведомления арендатора, в случаях, если это изменение обусловлено нормативным актом РФ, Красноярского края с моменту вступления его в силу, если самим актом не предусмотрено иное (пункт 5.2 договора).

Пунктом 6.4 договора определено, что стоимость капитального ремонта, выполненного арендатором по обязательствам охранно-арендного договора от 22.10.99 № 38, арендодатель зачтет в счет арендной платы в соответствии с п. 7 Методики определения арендной платы за пользование зданиями, сооружениями и нежилыми помещениями краевой собственности, утвержденной Постановлением администрации края от 15.03.2000 № 177-п (пункт 6.4 договора).

По акту приема-передачи от 01.12.2001 здание передано арендатору, в акте отражено, что состояние помещений после реставрации здания фирмой «Медведь» соответствует санитарно-техническим нормам, предъявляемым к нежилым помещениям.

Согласно приложению 3 2 расчет арендной платы, ежемесячная арендная плата по договору составляет 19 909,21 руб. без учета НДС.

Между ООО фирма «Медведь» и Комитетом по охране и использованию памятников истории и культуры подписан охранное обязательство № 167 от 01.12.2001, по условиям которого ответчику обязуется использовать памятник для размещения офиса.

К охранному обязательству подписан акт № 2 от 30.11.2001 технического осмотра памятника истории и культуры и определения работ по памятнику и благоустройству его территории. в котором отражено удовлетворительное состояние памятника, определена периодичность проведения текущего ремонта помещений 1 раз в 2-3 года, окончание ремонтно-реставрационных работ во 2 квартале 2003 года.

Дополнительным соглашением № 1 от 08.01.2003 к договору аренды № 5027 от 15.01.2002 сторонами определено, что арендатор обязуется завершить капитальный ремонт арендуемых помещений в срок до 01.07.2003 (пункт 1). Для подтверждения произведенных затрат, не позднее 30-дней с даты окончания работ арендатор представляет арендодателю следующую исполнительную документацию: акт приемки работ, платежные документы подтверждающие затраты арендодателя на проведение капитального ремонта, договор подряда с копией лицензии подрядчика на осуществление данного вида деятельности (пункт 2).

С начала действия договора аренды (с 01.12.2001) и до завершения капитального ремонта (01.07.2003) арендатору устанавливается минимальная ставка арендной платы в следующем размере:

- 200 руб. за 1 кв.м. с 01.12.2001 по 31.12.2002;

- 260 руб. за 1 кв.м. с 01.01.2003 по 30.06.2003. Арендная плата перечисляется в порядке, предусмотренном пунктом 2.3 договора аренды. В случае изменения минимальной ставки арендной платы, арендатор уплачивает минимальную арендную плату в размере и с даты, указанных в уведомлении арендодателя (пункт 3 дополнительного соглашения).

Арендодатель своим распоряжением вправе зачесть арендатору в счет арендной платы затраты на капитальный ремонт в размере, установленном решением Комиссии, созданной в соответствии с Постановлением администрации Красноярского края (пункт 4).

При несвоевременном представлении арендатором арендодателю исполнительной документации, указанной в пункте 3 настоящего соглашения, зачет затрат на проведение капитального ремонта в счет арендной платы не осуществляется, арендная плата сносится арендатором в порядке, установленном договором аренды (пункт 7).

Дополнительным соглашением № 2 от 20.04.2004 к договору аренды № 5027 от 15.01.2002 стороны согласовали продлить срок капитального ремонта арендуемых помещений по 31.12.2004 на основании акта технического состояния объекта от 29.03.2004. Для подтверждения дополнительно произведенных затрат, не позднее 20.01.2005 арендатор предоставляет арендодателю следующую документацию: акт приемки выполненных работ, подписанный арендатором и подрядной организацией; платежные документы, подтверждающие оплату выполненных работ подрядчиком.

Письмом от 02.06.2004 № 05-3569 истец направил ответчику новый расчет арендной платы по договору аренды № 5027 от 15.01.2002, действующей с 01.01.2004, для проведения взаиморасчетом при зачете затрат по капитальному ремонту, согласно которого размер арендной платы в месяц составляет 35 978,04 руб. без НДС. Письмо получено ответчиком 05.06.2004.

Письмом № 05-3392 от 28.05.2004 истец уведомил арендатора об изменении с 01.05.2004 новой ставки арендной платы в размере 3 784,58 руб. в месяц (минимальной ставки арендной платы) для проведения взаиморасчетов при зачете затрат по капитальному ремонту. Письмо получено ответчиком 05.06.2004.

Изменение арендной платы было обусловлено принятием Советом администрации Красноярского края постановления № 98-п от 20.04.2004 об изменении минимальных ставок арендной платы за 1 кв.м. нежилой площади и изменением базовой величины стоимости строительства одного кв.м. общей нежилой площади, используемой при расчете арендной платы на 2004 год.

Письмом № 05-3314 от 18.05.2005 истец уведомил ответчика об изменении с 01.05.2005 ставки минимальной арендной платы, которая составляет 5 005,42 руб. Письмо получено обществом 07.06.2006.

Письмом № 05-1703 от 16.03.2005 истец уведомил ответчика об изменении с 01.01.2005 размера арендной платы, действующей при зачете затрат на капитальный ремонт, которая составляет 47 367,93 руб. в месяц без НДС. Письмо получено обществом 07.06.2006.

Изменение арендной платы было обусловлено принятием Советом администрации Красноярского края постановления № 106-п от 04.04.2005 об изменении минимальных ставок арендной платы за 1 кв.м. нежилой площади и изменением базовой величины стоимости строительства одного кв.м. общей нежилой площади, используемой при расчете арендной платы на 2005 год.

Письмом от 20.06.2006 № 05-5054 истец уведомил ответчика об установлении минимальной ставки арендной платы с 01.06.2006 в сумме 5 615,83 руб. в месяц без НДС, арендная плата для взаиморасчетов по капитальному ремонту устанавливается в размере 52 908, 22 руб. в месяц без НДС с 01.01.2006. В письме указывается, что ООО фирма «Медведь» необходимо срочно представить документы для зачета затрат на капитальный ремонт в счет арендной платы по договору. В случае невыполнения данного условия в срок до 01.07.2006 арендодатель в соответствии с пунктом 7 соглашения от 08.01.2003 № 1 будет вынужден отказать обществу в зачете затрат и начислить арендную плату за весь период действия договора по полной расчетной ставке. Письмо с приложениями получено ответчиком 26.06.2006 согласно расписки на уведомлении.

Изменение арендной платы было обусловлено принятием Советом администрации Красноярского края постановления № 128-п от 11.05.2006 об изменении минимальных ставок арендной платы за 1 кв.м. нежилой площади и изменением базовой величины стоимости строительства одного кв.м. общей нежилой площади, используемой при расчете арендной платы на 2006 год.

Дополнительным соглашением № 3 от 01.10.2006 к договору аренды № 5027 от 15.01.2002 внесены изменения в состав сторон договора аренды, участником договора становится Государственное предприятие Красноярского края «Красноярский технический центр» (организация), в связи с переименованием вместо Комитета по охране и использованию памятников истории и культуры – Служба по архитектуре и охране объектов культурного наследия администрации Красноярского края.

Пункт 1.1 договора изложен в редакции: арендодатель при участии организации передает, а арендатор принимает в аренду нежилое двухэтажное здание – памятник истории и культуры «Ремесленное училище Щеголевой» - западный флигель площадью 141,2 кв.м., в том числе 42,1 кв.м. подвал, расположенное по адресу <...> (литер Б,Б1) для использования под офис. Условия соглашения действуют с 01.10.2006. расчет арендной платы по минимальной ставке с 01.10.2006 приведен в приложении № 1 к настоящему соглашению. Расчет арендной платы в целях проведения зачета по условиям дополнительного соглашения от 08.01.2003 № 1 приведен в приложении № 1а к настоящему соглашению.

Приложением № 1 к дополнительному соглашению № 3 определен размер минимальной арендной платы, действующей с 01.10.2006 в сумме 5 412,67 руб. без НДС.

Приложением № 1а к дополнительному соглашению № 3 размер арендной платы по договору установлен с 01.10.2006 в сумме 51 605,40 руб. в месяц без НДС.

Письмом от 04.04.2007 истец уведомил ответчика об установлении с 01.01.2007 размера арендной платы по договору в сумме 110 025,86 руб. в месяц без НДС. В уведомлении сообщается, что в связи с тем, что арендатором не представлены в установленный договором срок документы по выполнению капитального ремонта здания. в соответствии с пунктом 7 дополнительного соглашения к договору от 08.01.2003 № 1, за период с 01.12.2001 по 31.03.2007 арендодателем начислена арендная плата по полной ставке согласно ежегодным уведомлениям об увеличении размера арендной платы. письмо получено ответчиком 10.04.2007.

Изменение арендной платы было обусловлено принятием Губернатором Красноярского края Указа № 128-уг от 21.11.2004 «Об утверждении методик определения арендной платы за пользование объектами краевой собственности», согласно которому основой для расчета арендной платы является рыночно обоснованная величина арендной платы на определенный срок, определенная в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности» от 29.07.98 № 135-Ф3 и другими нормативными актами в области оценочной деятельности. Вышеуказанный размер арендной платы определен на основании отчета № 543-2006 от 25.12.2006 об определении рыночной стоимости права пользования нежилого здания по адресу <...>, литера Б, Б1, выполненного ООО «Траст-аудит».

Договор аренды № 5027 от 15.01.2002 с дополнительными соглашениями № 1, 2, 3 зарегистрирован в ЕГРП 11.10.2007, что подтверждается регистрационными штампами на договоре и дополнительных соглашениях.

Письмом № 04-4689 от 27.05.2008 истец обратился к ответчику с предложением о расторжении договора аренды № 5027 от 15.01.2002 в связи с невыполнением обязательств по проведению расчетов по арендной плате исходя из условий договора аренды. Ответ на предложение о расторжении договора аренды предлагается направить в пятидневный срок с даты его получения. Письмо получено ответчиком 09.06.2006.

По настоящему иску истец просит взыскать с ответчика 3 152 515,29 руб. долга по арендной плате за период с 01.12.2001 по 31.12.2007, 690 443,21 руб. пени за период с 12.10.2007 по 20.05.2008, расторгнуть договор аренды № 5027 от 15.01.1002, обязать ООО «Фирма «Медведь» освободить и возвратить нежилое двухэтажное здание общей площадью 141,2 кв.м. по адресу <...>.

В обоснование исковых требований истец ссылается на следующее:

- условия дополнительного соглашения от 08.01.2003 № 1 (в редакции дополнительного соглашения от 20.04.2004 № 2 ответчиком не выполнены, документы о проведении исполнительной документации по капитальному ремонту не представлены;

- в соответствии с пунктом 8 указанного дополнительного соглашения при несвоевременном представлении арендатором арендодателю исполнительной документации зачет затрат на проведение капитального ремонта в счет арендной платы не осуществляется, арендная плата вносится арендатором в порядке, установленном договором аренды;

- в связи с тем, что ответчиком не были исполнены условия дополнительного соглашения от 08.01.2003 № 1, у него образовалась задолженность по арендной плате за период действия договора в виде разницы между полной и минимальной ставками арендной платы в сумме 3 152 515.29 руб.;

- невнесение арендной платы в полном объеме является существенным нарушением договора аренды (пункт 28 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»), в связи чем истец просит расторгнуть договор аренды в связи с существенным нарушением условий договора об уплате согласованного размера арендной платы.

Оценив материалы дела, доводы искового заявления и отзыва на иск, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т. п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.

Заключенный между сторонами договор № 5027 от 15.01.2002 является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Договор аренды № 5027 от 15.01.2002 с дополнительными соглашениями № 1, 2, 3, заключенный на срок с 01.12.2001 по 01.11.2014 г., зарегистрирован в ЕГРП 11.10.2007, что подтверждается регистрационными штампами на договоре и дополнительных соглашениях.

Согласно статье 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Исходя из правил статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации отношения сторон по договору, подписанному 16.01.2002 и зарегистрированному 11.10.2007, начинаются с 01.12.2001 (пункт 1.2 договора).

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 3 дополнительного соглашения от 08.01.2003 3 1 к договору аренды от 15.01.2002 № 5027 установлено, что с даты действия договора аренды (01.12.2001) и до завершения капитального ремонта (31.12.2004, в редакции дополнительного соглашения от 20.04.2004 № 2) арендатору устанавливалась минимальная ставка арендной платы.

Право на уплату арендной платы по минимальной ставке в указанный период было обусловлено обязанностью ответчика провести капитальный ремонт здания- памятника в срок до 31.12.2004, после чего в срок до 20.01.2005 представить арендодателю необходимую документацию (акт приемки выполненных работ, подписанный арендатором и подрядчиком, платежные документы об оплате работ). В случае принятия данных затрат арендодателем, зачет затрат в счет арендной платы проводился уже не по ставкам минимальной арендной платы, а по ставкам арендной платы, действующим без учета льготы (но с зачетом ранее уплаченной минимальной ставки).

Из материалов дела следует, что зачет арендной платы по договору не произведен, Отсутствуют доказательства представления арендаторов в срок до 20.01.2005 арендодателю документов в подтверждение факта и стоимости работ по капитальному ремонту, как это установлено условиями договора.

Пунктом 7 дополнительного соглашения от 08.01.2003 № 1 установлено, что при несвоевременном представлении арендатором арендодателю исполнительной документации, указанной в пункте 3 соглашения, зачет затрат на проведение капитального ремонта в счет арендной платы не осуществляется, арендная плата вносится арендатором в порядке, установленном договором аренды.

Несмотря на дату регистрации договора 11.10.2007, ответчик не представил доказательств того, что обращался к истцу с просьбой о зачете затрат по капитальному ремонту в срок до 20.01.2005 и ему было в этом необоснованно отказано. Исходя из условий договора юридическое значение для настоящего дела имеет не сам факт проведения определенных работ, а факт представления его результата в установленные договором сроки арендодателю с целью проведения зачета по арендной платы на стоимость капитального ремонта и соответственно получения права на уплату арендной платы в минимальном размере в период с 01.12.2001 по 31.12.2004, а также в дальнейшем в зависимости от фактической стоимости капитального ремонта. Исходя из условий дополнительного соглашения № 1 срок для зачета затрат по капитальному ремонту истек, их фактический размер, который мог бы быть принят арендодателем исходя из условий договора, суду неизвестен.

Обращение ответчика (письмо от 09.06.2008) о проведении зачета затрат по капитальному ремонту направлено в Агентство после истечения срока, установленного договором.

Из расчета исковых требований следует, что за период с 01.12.2001 по 31.12.2007 арендатор вносил арендную плату в минимальном размере, в то время как исходя из условий договора право внесения арендной платы в таком размере было предоставлено арендатору на срок до 31.12.2004 и при условии зачета затрат на капитальный ремонт. На дату регистрации договора аренды – 11.10.2007 ответчику было известно об отсутствии документов о зачете затрат по капитальному ремонту и размере ставок арендной платы с учетом их изменения с 01.01.2004, 01.01.2005, 01.01.2006, 01.01.2007, в связи с чем у него имелась возможность произвести необходимую по условиям договора доплату за прошедший с даты регистрации договора срок.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу, что исполнение обязательства по уплате арендной платы только в минимальном размере нарушает условия договора и право арендодателя на получение арендной платы исходя в установленном договором размере.

Уплаченная истцом ежемесячно арендная плата более чем в 11.5 раз меньше предусмотренной договором аренды, что является существенным нарушением договора аренды.

При данных обстоятельствах требования истца о расторжении договора в связи с существенным нарушением другой стороной обязательств по договору подлежат удовлетворению в соответствии с правилами пункта 2 статьи 459 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При расторжении договора договор прекращается.

Исходя из условий 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан вернуть арендодателю объект аренды, требования о возврате здания также подлежат удовлетворению в связи с расторжением договора аренды.

За период с 01.12.2001 по 31.12.2007 исходя из ставок договорной арендной платы истец начислил ответчику арендную плату в общей сумме 3 449 182,51 руб.

Так как зачет затрат по капитальному ремонту по договору не произведен, с 01.12.2001 арендатор обязан уплатить арендную плату в установленном договором полном размере.

В оплату долга истец засчитал ответчику платежи в сумме 296 667,22 руб. (произведенные обществом исходя из минимальной ставки арендной платы), других платежей, кроме как учтенных истцом за спорный период, ответчик не представил.

Следовало засчитать в размере 299 714,45 руб. исходя из справки отдела арендных отношений о суммах уплаченных ответчиком платежей (в расчете иска указано в декабре 2007 года – 5 412,67 , следовало согласно справки отдела арендных отношений указать 8 459,90 руб.).

В связи с этим задолженность составит: 3 449 182,51 руб. – 299 714,45 руб. = 3 149 468,06 руб.

Поскольку доказательства оплаты долга в сумме 3 149 468,06 руб. отсутствуют, данная сумма долга подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

На основании статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации за просрочку оплаты арендной платы исходя из условий пункта 4.2 договора аренды и с учетом даты регистрации договора аренды – 11.10.2007, истец начислил ответчику пени за просрочку оплаты арендной платы за период с 12.10.2007 по 20.05.2008 в сумме 690 443,21 руб.

Расчет пени за декабрь 2007 года также подлежит корректировке и составит не 16 947,34 руб., а 16 453,69 руб., всего правомерно предъявлена пени в сумме 689 949,56 руб.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно пункту 42 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" от 01.07.96 № 6/8, при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Критериями для установления несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки возможных убытков, вызванных нарушением обязательства; длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации » от 14.07.97 г. № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. При этом суд уменьшает размер неустойки независимо от того, заявлялось ли такое ходатайство ответчиком.

Размер договорной неустойки – 0,1 % в день или 36,5 процентов годовых более чем в 3 раза превышает ставку рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей на день подачи иска (10,75 % годовых).

Поскольку доказательств причинения каких-либо неблагоприятных последствий, причиненных просрочкой уплаты суммы долга, не представлено, суд полагает возможным уменьшить размер подлежащей взысканию с ответчика неустойки до 230 000 руб. (в три раза).

С учетом изложенного, исковые требования о взыскании неустойки подлежат удовлетворению частично в сумме 230 000 руб.

Доводы ответчика о необходимости регистрации изменений в договор в части изменения арендной платы не могут быть приняты.

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Пунктом 5.2 договора аренды № 5027 от 15.01.2002 установлено, что условия данного договора, как в части изменения ставки арендной платы, так и в иных случаях, изменяются в одностороннем порядке независимо от уведомления арендатора, в случаях, если это изменение обусловлено нормативным актом РФ, Красноярского края с моменту вступления его в силу, если самим актом не предусмотрено иное.

Упомянутые договорные условия соответствуют требованиям пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержащего диспозитивное правило об изменении условий договора по соглашению сторон. В конкретной ситуации ее участники предусмотрели иное – односторонний порядок изменения сделки.

Доказательства наличия оснований для ежегодного изменения арендной платы представлены истцом (Постановления Совета администрации Красноярского края, Указ губернатора Красноярского края, отчет об оценке).

Согласно ч. 2 ст. 651 ГК РФ с момента государственной регистрации договора аренды вышеуказанные нормативные акты порождают соответствующие правовые последствия, равно как и действия сторон по передаче и приему объекта аренды, срокам и порядку проведения капитального ремонта, размеру и порядку внесения арендной платы.

Фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих правовых актов не является в данном случае изменением условий договора о размере арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованных сторонами условий договора аренды № 5027 от 15.01.2002.

Ответчиком заявлено об истечении срока исковой давности по требованиям, предъявленным до 01.01.2005.

Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор. подлежащий регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Пункт 2 этой же статьи позволяет сторонам установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Однако это не означает, что договор будет считаться заключенным с определенной сторонами даты.

Пункт 1.2 договора аренды, согласно которому срок его действия установлен с 01.12.2001 следует расценивать как соглашение сторон о распространении условий договора на отношения, возникшие между ними с 01.12.2001, а не как условие о вступлении договора в силу с указанной даты, поскольку срок действия договора не может начинаться ранее момента его заключения.

Таким образом, на основании указанных правовых норм и условий договора следует, что ответчик принял на себя обязательства вносить арендную плату с 01.12.2001 (за период, предшествующий заключению договора), однако эта обязанность не могла возникнуть ранее заключения самого договора. Следовательно, до возникновения обязательства ООО фирма «Медведь» у Агентства отсутствовало право требования его исполнения со стороны. При данных обстоятельствах право требовать взыскания арендной платы возникло у истца с 11.10.2007 – даты государственной регистрации договора.

При изложенных обстоятельствах иск заявлен в пределах срока исковой давности.

В связи с уменьшением неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации иск подлежит удовлетворению частично.

Государственная пошлина по иску относится на стороны согласно правил статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (на ответчика в том числе от суммы правомерно предъявленной неустойки).

Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды № 5027 от 15.01.2002.

Обязать общество с ограниченной ответственностью фирма «Медведь» освободить и передать по акту приема-передачи Агентству по управлению государственным имуществом Красноярского края нежилое двухэтажное здание – памятника истории и культуры общей площадью 141,2 кв.м. расположенного по адресу <...> литер Б, Б1.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью фирма «Медведь», г. Красноярск в пользу Агентства по управлению государственным имуществом Красноярского края 3 149 468 руб. 06 коп. долга, 230 000 руб. неустойки, 34 686 руб. 42 коп. государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Разъяснить, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Третий арбитражный апелляционный суд.

Судья

И.В. Шишкина