АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОЯРСКОГО  КРАЯ

Именем  Российской  Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Красноярск

Судья Арбитражного суда Красноярского края  Егоров Аркадий Лаврентьевич,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (г. Красноярск)

к  индивидуальному предпринимателю ФИО1 (г. Красноярск)

о расторжении договора нежилого помещения  № 6062 от 04.07.2001 и возврате имущества,

при участии:

от истца: ФИО2 – представителя по доверенности от 14.01.2008 № 13,

от ответчика: ФИО3 – представителя по доверенности от 22.08.2008.

Протокол настоящего судебного заседания ведет судья Егоров Аркадий Лаврентьевич

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 28.10.2008, в полном объеме решение изготовлено 05.11.2008.

департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска обратился в Арбитражный суд Красноярского краяс иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о  расторжении договора нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Красноярск, просп. имени газеты «Красноярский рабочий», 116 А «а» № 6062 от 04.07.2001 и об обязании возвратить часть нежилого помещения № 2 комнаты №№ 7, 8, 12, 16, 17, 18, 19, 20 25, 26, 31, 37, 38, 40, 41, 44, 46, 47, 48, 49, 50,53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63 общей площадью 873,4 кв.м. на 1-м этаже, часть подвального помещения № 3 комнаты №№ 1,5, 6, 7, 8, 9, 10, 13, 15, 18, 19, 20, 21 общей площадью 171,8 кв.м., итого общей площадью 1 045,2 кв.м.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 16.07.2008 исковое заявление принято к производству арбитражного суда, возбуждено производство по делу и назначено предварительное судебное заседание.

Определением от 26.08.2008 назначено судебное разбирательство по настоящему делу.

Определением от 24.09.2008 судебное разбирательство отложено.

Истец представил письменные пояснения, в которых указал, что По договору аренды № 6062 от 04.07.2001 года ИП ФИО1 были переданы помещения общей площадью 1085,4 кв.м. в соответствии с технической документацией от 12.11.1779. Дополнением № 1 от 06.08.2001 на основании нового технического паспорта от 22.05.2001. площадь переданных по договору аренду помещений была уточнена, и составила 1079,3 кв.м. На момент заключения договора аренды, а также на момент изготовления нового технического паспорта от 22.05.2001 пристрой лит. А4 (обозначенный в выписке № 04:401/2007-76992 от 06.06.2007) отсутствует.

06.08.2001 с ФИО1 было подписано соглашение о проведении капитального ремонта, без возведения пристройки. В результате проведения ремонта общая площадь помещения № 2 изменилась. Согласно Выписке № 04:401/2006-2898 от 08.04.2006 общая площадь изменилась на 45,3 кв.м. за счет перемера и пересчета площадей, сноса и возведения временных перегородок. Поскольку данная перепланировка не являлась реконструкцией (письмо управление архитектуры от 28.08.2006 исх. № 17835) 9 июня 2007 года департаментом  было  зарегистрировано  право муниципальной собственности на помещение № 2 общей площадью 932,4 кв.м.

В Выписке № 04:401/2006-2898 от 08.04.2006 отображен выполненный пристрой литерой а, но в общую площадь помещения № 2 не включен и дополнительным соглашением от 28.06.2008 арендатору не передавался.

Согласно выписке № 04:401/2007-76992 от 06.06.2007 общая площадь помещения № 2 изменилась на 135,3 кв.м. за счет перемера и пересчета площадей, сноса и установки временных перегородок, и ранее неучтенного капитального пристроя лит. А4.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 6 сентября 2001 года площадь нежилого помещения № 2 составляла 887,10 кв.м., а в настоящее время общая площадь помещения № 2 составляет 1022,4 кв.м. (разница 135,3 кв.м.)

Ранее на месте пристроя А4 находился выход из помещения и крыльцо.

В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения является реконструкцией объекта.

Согласно п. 4.2.1 договора аренды арендатор обязан использовать помещение в соответствии с условиями договора аренды.

Выполнив реконструкцию объекта в виде пристроя, арендатор нарушил пункт 7.3 договора, в соответствии с которым реконструкция помещения производится только с письменного согласия Арендодателя.

Данное нарушение условий договора является существенным, поскольку департамент рассчитывал получить помещение после окончания договора в том виде и размере площадей, как оно было передано (с учетом изменения в соответствии с дополнением № 13 от 28.06.2006) арендатору.

Ответчик представил отзыв на иск, в котором указал, что нежилые помещения № 2 и № 3 расположенные по адресу: г. Красноярск, пр.им. газеты Красноярский рабочий, 116 в настоящее время находятся в состоянии, в котором они были переданы департаментом 28.06.2006 на основании Дополнения № 13 от 28.06.2006 в соответствии с техническим паспортом от 08.04.2006 года (п. 1 Дополнения № 13). Какие-либо несоответствия помещений экспликации к техническому паспорту от 08.04.2006 в настоящее время отсутствуют. Права на указанный пристрой зарегистрированы, что подтверждается представленным истцом в материалы дела техническим паспортом от 08.04.2006 (Указанный паспорт был представлен Департаментом в Управление федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, с письмом об отсутствии в помещении каких-либо реконструкций). После чего, по требованию департамента, предмет договора № 6062 был пересмотрен путем заключения Приложения № 13 от 28.06.2006 года, зарегистрированного в установленном порядке. После заключения указанного Приложения, нежилое помещение не реконструировалось. Спорный пристрой не ответчиком не производился, он существовал в момент заключения договора. Спорные площади не передавались и в предмет договора не включались.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Между сторонами заключен договор аренды № 6062 от 04.07.2001, по условиям которого истец передает, а ответчик принимает в аренду нежилые помещения (кадастровый номер СТР 03169) общей площадью 1085,4 кв.м. расположенные по адресу: г. Красноярск, просп. имени газеты «Красноярский рабочий», 116, для использования под магазин и производство продуктов (пункт 1.1. договора).

Срок действия договора устанавливается с 01.07.2001 по 30.06.2006 включительно (пункт 1.2 договора).

Расчеты и платежи определены разделом 3 договора.

Пунктом 7.3 договора установлено, что неотделимые улучшения, переделки, перестройки, реконструкции и капитальный ремонт помещений производятся только с письменного разрешения арендодателя.

По акту приема-передачи от 01.07.2001 встроенное нежилое помещение в отдельно стоящем гостиничном комплексе (по экспликации: 1 этаж – комн. №1, «2, ком. 34-71, подвал ком. 24-39) переданы арендатору.

К договору прилагается расчет арендной платы, план арендуемых помещений.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Дополнительным соглашением от 06.08.2001 № 1 на основании нового технического паспорта изменен пункт 1.1. договора: арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения № 2, № 3 (кадастровый номер СТР 03169) общей площадью 1079,3 кв.м. расположенные по адресу: г. Красноярск, просп. имени газеты «Красноярский рабочий», 116, для использования под магазин и производство продуктов. К дополнению прилагается расчет арендной платы, план арендуемых помещений, экспликация.

Дополнительным соглашением от 01.11.2005 № 11 на основании обращения арендатора от 03.10.2005 вх.№ К-31359 изменен пункт 1.1. договора: арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения № 2 комнаты №№ 1,2,4-48 общей площадью 840,7 кв.м. на 1-м этаже, часть подвального помещения № 3 комнаты №№ 1,5, - 15, общей площадью 169,4 кв.м., итого общей площадью 1 010,90 кв.м. расположенные по адресу: г. Красноярск, просп. имени газеты «Красноярский рабочий», 116, для использования под магазин и производство продуктов. К дополнению прилагается расчет арендной платы, план арендуемых помещений, экспликация.

Дополнительным соглашением от 28.06.2008 № 13 на основании нового технического паспорта от 08.04.2006 измен пункт 1.1. договора: арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения № 2 комнаты №№ 7, 8, 12, 16, 17, 18, 19, 20 25, 26, 31, 37, 38, 40, 41, 44, 46, 47, 48, 49, 50,53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63 общей площадью 873,4 кв.м. на 1-м этаже, часть подвального помещения № 3 комнаты №№ 1,5, 6, 7, 8, 9, 10, 13, 15, 18, 19, 20, 21 общей площадью 171,8 кв.м., итого общей площадью 1 045,2 кв.м. расположенные по адресу: г. Красноярск, просп. имени газеты «Красноярский рабочий», 116, для использования под магазин и производство продуктов. К дополнению прилагается расчет арендной платы, план арендуемых помещений, экспликация.

Актом проверки № 639 от 21.05.2007 установлено, что к муниципальному помещению №2 выполнен капитальный пристрой с обустроенным отдельным выходом, который используется под кабинет директора магазина ООО «Черноусов».

Актом проверки № 781 от 21.05.2007 установлено, что к муниципальному помещению №2 выполнен капитальный пристрой с обустроенным отдельным выходом, который используется под кабинет директора магазина ООО «Черноусов».

Досудебным предупреждением от 29.05.2008 № 89н Департамент сообщил арендатору, что отделом контроля за использованием муниципального имущества департамента при проверке арендуемых помещений выявлено, что арендатором проведена незаконная реконструкция. Так, согласно акта проверки № 639 от 21.05.2007 установлено, что к арендуемому помещению № 2 выполнен капитальный пристрой с обустроенным отдельным выходом. Указанные обстоятельства нарушают условия договора аренды. В связи с чем департамент обратился с требованием устранить допущенные нарушения условий договора до 23.06.2008, в противном случае предлагаем расторгнуть договор и возвратить арендованное имущество 24.06.2008.

По настоящему иску истец просит расторгнуть на основании пункта 7.3 договора аренды, пункта 2 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Красноярск, просп. имени газеты «Красноярский рабочий», 116 А «а» № 6062 от 04.07.2001 и обязать возвратить часть нежилого помещения № 2 комнаты №№ 7, 8, 12, 16, 17, 18, 19, 20 25, 26, 31, 37, 38, 40, 41, 44, 46, 47, 48, 49, 50,53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63 общей площадью 873,4 кв.м. на 1-м этаже, часть подвального помещения № 3 комнаты №№ 1,5, 6, 7, 8, 9, 10, 13, 15, 18, 19, 20, 21 общей площадью 171,8 кв.м., итого общей площадью 1 045,2 кв.м.

Оценив материалы дела, доводы искового заявления и отзыва на иск, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т. п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.

Заключенный между сторонами договор № 6062 от 04.07.2001 является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

Пунктом 7.3 договора № 6062 от 04.07.2001 установлено, что неотделимые улучшения, переделки, перестройки, реконструкции и капитальный ремонт помещений производятся только с письменного разрешения арендодателя.

Истец полагает, что ответчик незаконно произвел реконструкцию помещения: а именно к помещению № 2 выполнен капитальный пристрой с обустроенным отдельным выходом.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцу следует доказать, что ответчик сам в период пользования арендованным помещением произвел реконструкцию и выполнил капитальный пристрой с обустроенным отдельным выходом.

В доказательство вышеуказанных обстоятельств истец представил в материалы дела акты проверки № 639 от 21.05.2007, № 781 от 21.05.2007 которыми установлено, что к муниципальному помещению №2 выполнен капитальный пристрой с обустроенным отдельным выходом, который используется под кабинет директора магазина ООО «Черноусов», однако ими не установлено, что именно арендатор выполнил пристрой.

Согласно дополнительному соглашению от 28.06.2008 № 13, зарегистрированному надлежащим образом, арендодатель передал, а арендатор принял в аренду нежилые помещения № 2 комнаты №№ 7, 8, 12, 16, 17, 18, 19, 20 25, 26, 31, 37, 38, 40, 41, 44, 46, 47, 48, 49, 50,53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63 общей площадью 873,4 кв.м. на 1-м этаже, часть подвального помещения № 3 комнаты №№ 1,5, 6, 7, 8, 9, 10, 13, 15, 18, 19, 20, 21 общей площадью 171,8 кв.м., итого общей площадью 1 045,2 кв.м. расположенные по адресу: г. Красноярск, просп. имени газеты «Красноярский рабочий», 116, для использования под магазин и производство продуктов. К дополнению прилагается расчет арендной платы, план арендуемых помещений, экспликация.

Следовательно, ответчику были переданы в аренду помещения № 2 комнаты №№ 7, 8, 12, 16, 17, 18, 19, 20 25, 26, 31, 37, 38, 40, 41, 44, 46, 47, 48, 49, 50,53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63 общей площадью 873,4 кв.м. на 1-м этаже, часть подвального помещения № 3 комнаты №№ 1,5, 6, 7, 8, 9, 10, 13, 15, 18, 19, 20, 21 общей площадью 171,8 кв.м., итого общей площадью 1 045,2 кв.м. и ответчиком реконструкция помещения № 2 не производилась.

Представленными в материалы дела документами не подтвержден тот факт, что ответчик самовольно произвел реконструкцию помещения № 2, и то, что указанный пристрой не существовал в момент заключения договора и передавался ответчику по договору аренды.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу, что истец не доказал согласно правил статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, положенные им в основание исковых требований.

При данных обстоятельствах в удовлетворении иска о расторжении договора аренды следует отказать.

Государственная пошлина по иску относится на истца в соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Разъяснить, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию Арбитражного суда Красноярского края.

Резолютивная часть решения по делу № А33-18624/2006 от 18.01.2007:

Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Разъяснить, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию Арбитражного суда Красноярского края.