Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Лескова Р.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>, г.Норильск)

к муниципальному учреждению "Управление имущества Администрации города Норильска" (ИНН <***>, ОГРН <***>, г.Норильск)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

- общество с ограниченной ответственностью «Фирма «КВК» (663321, <...>.

- общество с ограниченной ответственностью «Прометей» (399770, <...>).

В присутствии в судебном заседании:

От истца: ФИО1 представителя по доверенности от 24.04.2014г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кобельковой Д.С.

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Красноярского края к муниципальному учреждению "Управление имущества Администрации города Норильска" с требованием:

- принять раздел 2 «Цена объекта» договора купли-продажи недвижимого имущества, приобретаемого в рассрочку нежилого здания 3-х этажного, расположенного по адресу: Красноярский край, город Норильск, район Центральный, ул.Октябрьская, д.14А, строение 1, общей площадью 1456,3 кв.м. в редакции истца: «2.1. Рыночная стоимость объекта составляет 16 350 235 (шестнадцать миллионов триста пятьдесят тысяч тридцать пять) рублей 22 коп.

Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценьщиком в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 26.05.2014 возбуждено производство по делу. Предварительное и судебное заседание назначено на 24.07.2014г.

Определением от 26.05.2014г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены:

- общество с ограниченной ответственностью «Фирма «КВК»;

- общество с ограниченной ответственностью «Прометей».

Определением от 24.07.2014 завершено предварительное судебное заседание, окончена подготовка дела к судебному разбирательству, открыто судебное заседание арбитражного суда первой инстанции.

Учитывая ходатайство истца от 16.07.2014г., суд пришел к выводу о необходимости отложения судебного разбирательства по делу в целях предоставления дополнительных доказательств. Определением от 24.07.2014г. рассмотрение дела отложено судом на 28.08.2014г.

Ответчик и третьи лица в судебное заседание 28.08.2014г. не явились, о времени и месте судебного заседания, в порядке ст.ст.123,156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уведомлены.

Ответчик исковые требования истца не признал, представив суду отзыв на иск, в котором изложил следующие доводы по отклонению заявленных требований:

- согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее - Федеральный закон) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 ст. 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (далее - Федеральный закон об оценке).

Здание является собственностью муниципального образования город (копия свидетельства о праве собственности муниципального образования город на здание от 01.11.2010 № 805718 - страница 41 Отчета от 26.11.2013 № 13/49. Заявитель с 2009 по настоящее время является арендатором Здания по договору аренды недвижимого имущества муниципальной собственности от 29.10.2009 № 4405-А, заключенному на основании протокола об итогах аукциона на право аренды объекта недвижимого имущества муниципальной собственности от 19.10.2009.

Частью 2 статьи 9 Федерального закона установлено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Вышеуказанные заявления с документами были поданы Заявителем в Управление 28.03.2014 (вх. № 150/2150).

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона решение об условиях приватизации муниципального имущества, в том числе, о размере платы за приобретение такого имущества, принимается органом местного самоуправления, уполномоченным на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган местного самоуправления). Ст. 9 Федерального закона об оценке установлено, что основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор. В соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее - Федеральный закон о закупках) с ч. 1 ст. 1 и ст. 5 Федерального закона поставка товаров, выполнение работ, оказание услуг для муниципальных нужд осуществляются в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, путем заключения муниципальными заказчиками (органами местного самоуправления, казенными учреждениями) муниципальных контрактов.

Следовательно, цена приобретения субъектом малого и среднего предпринимательства арендованного муниципального имущества может быть определена независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом об оценке, только на основании муниципального контракта, заключенного с уполномоченным органом местного самоуправления в порядке, установленном Федеральным законом о закупках. П. 3.1 - 3.2 Порядка приватизации недвижимого имущества муниципальной собственности муниципального образования город Норильск, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, утвержденного Решение Норильского городского Совета депутатов от 07.04.2009 № 18-433, установлено, что до принятия решения об условиях приватизации муниципального имущества Управление имущества Администрации города Норильска обеспечивает в порядке, установленном Федеральным законом об оценке, проведение оценки рыночной стоимости объектов, предлагаемых Арендаторам для приобретения в собственность.

В соответствии с вышеуказанными положениями и в порядке, установленном Федеральным законом о закупках, 28.02.2012 Управлением имущества Администрации города Норильска с ООО «Прометей» был заключен муниципальный контракт № 0319300016013000028 от 19.11.2013 (далее - Муниципальный контракт). В рамках указанного Муниципального контракта ООО «Прометей» подготовило Отчет № 13/49 от 27.11.2013 об оценке рыночной стоимости помещения (далее - Отчет об оценке).

На основании вышеуказанных документов, в постановлении Администрации города Норильска от 21.02.2014 № 66 (далее - Постановление) рыночная стоимость Здания была определена в размере 25 106 612 руб. Согласно части 1 статьи 435 Гражданского кодекса РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

Письмом Управления имущества 28.12.2014 № 150-880/153 (являющемся офертой в силу требований статьи 435 Гражданского кодекса РФ и в силу части 2 статьи 5 Федерального закона) в адрес Заявителя были направлены предложение о заключении договора купли - продажи (само письмо - оферта Управления имущества) и два проекта договора купли - продажи Здания: просто купли - продажи и купли - продажи Здания с рассрочкой (так как Заявитель вправе выбрать, какой из проектов договоров ему заключать).

Таким образом, согласно части 2 статьи 5 Федерального закона проекты договоров купли - продажи офертой не являются (так как содержат два взаимоисключающих друг друга предложения об условии оплаты, являющемся существенным условием) и могут быть не подписаны. Офертой является письмо Управления имущества 28.12.2014 № 150-880/153, подписанное его начальником, к которому была приложена копия изданного Постановления, содержащие все существенные условия договора (предмет договора и цену).

Учитывая вышеизложенное, отказ Управления от изменения стоимости отчуждаемого помещения, определенной на основании отчета независимого оценщика, выбранного в порядке, предусмотренном Федеральным законом о размещении заказа, на рыночную, определенную Заявителем путем заключения гражданско-правового договора с произвольно выбранной им оценочной организацией, правомерен, так как принят в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ.

- Доводы Заявителя о завышении рыночной стоимости привлеченным Управлением оценщиком в Отчете об оценке, по мнению Управления, не могут быть приняты в связи со следующими обстоятельствами.

Согласно ст. 14 Федерального закона об оценке оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. Кроме того, в соответствии со ст. 17.1 Федерального закона об оценке экспертизу отчета вправе производить эксперты - оценщики, т.е. лица, обладающие специальными познаниями, квалификацией и прошедшие специальное обучение, а также отвечающие специальным требованиям, таким как наличие членства в саморегулируемой организации и т.д. Документ об экспертизе Отчета об оценке, подготовленный экспертами -оценщиками в соответствии с требованиями Федерального закона об оценке, подтверждающий вышеуказанное мнение Заявителя, или документы, подтверждающие, что Заявитель сам является экспертом - оценщиком и имеет квалификацию, чтобы самостоятельно оценить Отчет об оценке с точки соблюдения требований федерального законодательства, Заявителем не представлены.

Следовательно, мнение Заявителя о неверно примененных квалифицированным оценщиком ООО «Прометей» методах оценки, в том числе, основанное на отчете иного оценщика - ООО Фирма «КВК», не может быть положено в основу каких - либо решений и не является доказательством, подтверждающим существенное превышение действительной рыночной стоимости помещения. Данный вывод также подтверждается позицией Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в определении от 31.09.2011 № ВАС-11575/11.

- Довод Заявителя о завышении рыночной стоимости при проведении оценки рыночной стоимости Здания, ничем не подтвержден. Отличие рыночной стоимости Здания, определенной в Отчете об оценке, от рыночной стоимости, определенной ООО Фирма «КВК», таким доказательством также не является.

Частью 6 статьи 5 Федерального закона установлено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей. Учитывая вышеизложенное, довод Заявителя о том, что произведенные им в Здании с согласия Управления неотделимые улучшения должны были быть учтены ООО «Прометей» при проведении оценки рыночной стоимости Здания, противоречит вышеуказанной статье Федерального закона, которым предусмотрен зачет расходов арендатора на неотделимые улучшения в счет оплаты. Кроме того никакие документы, подтверждающие стоимость неотделимых улучшений, произведенных Заявителем в Здании, последним в Управление не предоставлялись.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований отзывы на иск в суд не представили.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

07.04.2009г. Норильским городским Советом депутатов принято решение №18-433, которым утвержден Порядок приватизации недвижимого имущества муниципальной собственности муниципального образования город Норильск, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

16.06.2009г. проведено обследование технического состояния объектов недвижимого имущества муниципальной собственности, расположенных по адресу: г.Норильск, район Центральный, ул.Октябрьская, д.14-а, по итогам которого составлен акт, закрепившим итог обследования – помещения АБК, S-990,1 кв.м., расположенного по адресу: г.Норильск, район Центральный, ул.Октябрьская, д.14-а, выполнить комплексный капитальный ремонт здания. Помещения ремонтно-механических мастерских (пристроенных к АБК) расположенных по адресу: г.Норильск, район Центральный, ул.Октябрьская, д.14 – выполнить комплексный капитальный ремонт здания.

29.10.2009г. между управлением имущества и земельных отношений администрации г.Норильска (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) подписан договор аренды объекта недвижимого имущества муниципальной собственности №4405-А. Согласно п.1.1. договора аренды, по итогам аукциона на права аренды объектов недвижимого имущества муниципальной собственности - предмет аренды определен, как объект, расположенный по адресу: г.Норильск, район Центральный, ул.Октябрьская, д.14-а, общей площадью 1450,40 кв.м. Срок аренды определен в п.1.2 договора и составляет с 29.10.2009г. по 29.10.2014г.

17.12.2009г. Управлением имущества администрации г.Норильска принято распоряжение №150-556 «Об уменьшении размера арендной платы на период проведения капитального ремонта», который было принято на основании обращения арендатора (ФИО2). 17.12.2009г. между сторонами по договору было подписано соглашение об уменьшении размера арендной платы по договору аренды №4405-А от 29.10.2009г.

Соглашением сторон по договору аренды от 16.02.2011г. внесены изменения в договор аренды, касающиеся уточнения объекта аренды, согласно которым предметом аренды определен – объект, расположенный по адресу: г.Норильск, район Центральный, ул.Октябрьская, д.14-А, строен.1. кадастровый номер объекта 24:55:0000000:0:972, общей площадью 1456,3 кв.м. Цель предоставления в аренду: для размещения офисов на площади 477,7 кв.м. и осуществления торговли промышленными товарами на площади 693, 0кв.м., книгами, печатной продукцией, газетами, журналами на площади 81,30 кв.м. детскими товарами на площади 204,3 кв.м. Данным соглашением был внесен целый ряд изменений в договор аренды №4405-А от 29.10.2009г.

10.10.2012г. между сторонами по договору аренды №4405-А от 29.10.2009г. было подписано соглашение, в котором сторонами согласован иной размер арендной платы

02.08.2013г. истец обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, находящегося в г.Норильске, р-н Центральный, ул.Октябрьская, дом 14-А. Входящий номер вышеуказанного заявления в Управлении имущества Администрации г.Норильска №150/5201.

16.08.2013г. Управление имущества Администрации г.Норильска сообщило истцу (письмо исх.№3413/154), что его заявление и представленные им документы соответствуют требованиями, установленным Порядком приватизации недвижимого имущества муниципальной собственности муниципального образования город Норильск, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и следовательно заявитель соответствует условиям категории субъектов малого предпринимательства. Управление также сообщило заявителю о том, что было принято решение о проведении оценки рыночной стоимости объекта, после которого заявителю будет сообщены условия приватизации имущества и направлен проект договора купли-продажи.

21.10.2013г. ФИО2 в дополнение к ранее направленному заявлению о реализации преимущественного права на выкуп нежилого помещение были представлены Управлению имущества администрации г.Норильска (вх.№150/7230) заявление о направлении информационного отчета по результатам технического освидетельствования на 34 листах; Отчет № 99/13 об оценки рыночной стоимости выполненных ремонтных работ в помещениях отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: <...> на 64 листах; соглашение об уменьшении размера арендной плата по договору аренды недвижимого имущества муниципальной собственности № 4405-А от 29.10.2009 г.; Акт УКРиСа о необходимости и сроках проведения капитального ремонта объекта недвижимого имущества муниципальной собственности расположенного по адресу: <...>. Данные документы предоставлялись в целях зачета стоимости произведенных истцом неотделимых улучшений арендуемого нежилого здания в счет оплаты по его приобретению.

19.11.2013г. между Управлением имущества Администрации г.Норильска (заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью «Прометей» (исполнитель) был заключен муниципальный контракт на оказание услуг по оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования город Норильск. В приложении №1 к техническому заданию, составленному во исполнение вышеуказанного муниципального контракта, в числе объектов недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности г.Норильска, определен и объект – нежилое здание, расположенное по адресу: г.Норильск, р-н Центральный, ул.Октябрьская, дом 14-А, строение 1, общей площадью 1456,3 кв.м.

27.11.2013г. обществом с ограниченной ответственностью «Прометей» составлен отчет об оценке №13/49 «О рыночной стоимости объекта недвижимости – нежилого 3-х этажного здания, общей площадью 1456,3 кв.м., лит. Б,б, инв.№04:429:002:001362620:0001, по адресу: Россия, Красноярский край, г.Норильск, р-н Центральный, ул. Октябрьская, д.14А, строение 1». Согласно данного отчета, рыночная стоимость объекта недвижимого имущества определена на 27.11.2013г. и составила 25 106 612 руб.

Письмом на имя истца за №150-880/153 Управление имущества администрации г.Норильска предложило истцу представить в Управление заявление о соответствии арендатора условиями отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, а также направило в адрес истца с данным письмом: проект договора купли-продажи недвижимого имущества приобретаемого в рассрочку; заявления.

Как следует из проекта договора (подписанного со стороны Управления имущества) – Раздел 2 договора был изложен в следующей редакции:

«2.1. Рыночная стоимость объекта составляет 25 106 612 руб. без учета налога на добавленную стоимость далее НДС.

Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

12.03.2014г. истец направил в адрес ответчика письмо (вх. №150/186) о представлении отчета об оценки имущества, в соответствии с которым, была определена рыночная стоимость, указанная в проекте договора купли-продажи.

28.03.2014г. истец направил в адрес ответчика (вх.№150/2149) сопроводительное письмо к договору купли-продажи с протоколом разногласий, заявления о соответствии арендатора условиями отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, а также отчет №37/14 от 26.03.2014г.

В данном письме истец указал, что рыночная стоимость имущества, определенная обществом с ограниченной ответственностью «Фирма «КВК» в отчете №37/14 от 26.03.2014г. действительно отражает реальную рыночную стоимость выкупаемого имущества.

28.03.2014г. истцом был оформлен протокол разногласий к договору купли-продажи, в части п.2.1. договора, согласно которого, предложил свою редакцию данного пункта, а именно предложил рыночную стоимость выкупаемого имущества в размере 16 273 491 руб.

Как следует из представленного в дело Отчета №37/14 «Об определении рыночной стоимости нежилого здания, расположенного по адресу: <...>», итоговая рыночная стоимость данного имущества определена на 02.08.2013г. составляет 17 538 526 руб.(с учетом стоимости неотделимых улучшений) и 16 350 235 руб. соответственно без учета неотделимых улучшений и без НДС.

Согласно протокола согласования разногласий к договору купли-продажи недвижимого имущества приобретаемого в рассрочку, Управление имущества администрации указало, что редакция п.2.1. принимается в редакции Управления и не принимается в редакции покупателя.

Письмом от 02.04.2014г. №150-1632/153 Управление имущества администрации г.Норильска указало истцу, что не вправе изменять определенную по результатам оцени рыночную стоимость в размере 25 106 612 руб., которая была утверждена комиссией по контролю за реализацией преимущественного права арендаторов на приобретение муниципального имущества.

16.06.2014г. истцом (заказчик) был подписан договор №2127/2014 на проведение экспертизы отчета с общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиком» (исполнитель). Предметом данного договора являлось проведение нормативно-методической экспертизы отчета №13/49 от 27.11.2013г. об оценке нежилого 3-х этажного здания с инвентарным номером 04:429:002:001362620:0001, площадью 1456,3 кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, г.Норильск, Центральный район, ул.Октябрьская, д.14, стр.1, выполненного оценщиком ФИО3 В соответствии с экспертным заключением №2121/2014 от 14.07.2014г. полученного в результате экспертизы отчета №13/49 – данный отчет не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в т.ч. требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Истец обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к муниципальному учреждению "Управление имущества Администрации города Норильска" в котором просит суд, урегулировать разногласия возникшие при заключении договора купли-продажи, а именно:

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы представителей истца арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с п.2 ст.6 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого среднего предпринимательства в Российской Федерации», основными целями государственной политики в области развития малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации являются:

1) развитие субъектов малого и среднего предпринимательства в целях формирования конкурентной среды в экономике Российской Федерации;

2) обеспечение благоприятных условий для развития субъектов малого и среднего предпринимательства;

3) обеспечение конкурентоспособности субъектов малого и среднего предпринимательства;

4) оказание содействия субъектам малого и среднего предпринимательства в продвижении производимых ими товаров (работ, услуг), результатов интеллектуальной деятельности на рынок Российской Федерации и рынки иностранных государств;

5) увеличение количества субъектов малого и среднего предпринимательства;

6) обеспечение занятости населения и развитие самозанятости;

7) увеличение доли производимых субъектами малого и среднего предпринимательства товаров (работ, услуг) в объеме валового внутреннего продукта;

8) увеличение доли уплаченных субъектами малого и среднего предпринимательства налогов в налоговых доходах федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов.

Статьей 18 данного Федерального закона определена возможность оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, которая осуществляется органами государственной власти и органами местного самоуправления в виде передачи во владение и (или) в пользование государственного или муниципального имущества, в том числе земельных участков, зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, оборудования, машин, механизмов, установок, транспортных средств, инвентаря, инструментов, на возмездной основе, безвозмездной основе или на льготных условиях. Указанное имущество должно использоваться по целевому назначению.

Как следует из материалов дела, отношения между сторонами возникли в связи с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Федеральный закон).

В статье 3 Федерального закона определены условия определяющие наличие у покупателя преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и условия такого приобретения. Согласно данной норме, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В настоящем деле не оспаривается наличие у покупателя (истца) преимущественного права на приобретение арендуемого им имущества, в связи с чем, суд не дает правовую оценку данному обстоятельству.

Фактически спорные отношения по заключению договора купли-продажи муниципального имущества между сторонами возникли при определении рыночной стоимости реализуемого муниципального имущества.

Статья 3 Федерального закона №159-ФЗ четко определяет существенное условие реализации объектов недвижимого имущества государственной и муниципальной собственности, а именно – реализация имущества должна быть произведена по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно ст.4 Федерального закона №159-ФЗ определен порядок реализации имущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества производиться в следующем порядке:

- орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

- в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

- в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Согласно п.4.1. данной нормы течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

При заключении договора купли-продажи арендуемого имущества необходимо наличие заявления субъекта малого или среднего предпринимательства о соответствии его условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и документов, подтверждающих внесение арендной платы в соответствии с установленными договорами сроками платежей, а также документов о погашении задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) в размере, указанном в требовании о погашении такой задолженности (в случае, если данное требование направлялось субъекту малого или среднего предпринимательства).

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации: достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

С учетом указанной нормы, а также положений ст.435 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд считает, что направление ответчиком в адрес истца подписанного проекта договора-купли продажи, следует расценивать как оферту на заключение договора

Как уже указано судом, положения ст.4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Федеральный закон) прямо определяют условия, при которых субъект малого и среднего предпринимательства считается отказавшимся от заключения договора. Направление протокола разногласий в указанные условия не входит, и следовательно, действия истца по составлению протокола разногласий не следует рассматривать как отказ от заключения договора.

Истец подписал данный договор с протоколом разногласий, который не принят ответчиком.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, подписание истцом договора купли-продажи с протоколом разногласий, направление его ответчику подтверждает реализацию последним права на передачу разногласий, возникших при заключении договора на рассмотрение суда.

«2.1. Рыночная стоимость объекта составляет 25 106 612 руб. без учета налога на добавленную стоимость далее НДС.

Данная рыночная стоимость определена в соответствии с отчетом общества с ограниченной ответственностью «Прометей» от 27.11.2013г. №13/49 «О рыночной стоимости объекта недвижимости – нежилого 3-х этажного здания, общей площадью 1456,3 кв.м., лит. Б,б, инв.№04:429:002:001362620:0001Ю по адресу: Россия, Красноярский край, г.Норильск, р-н Центральный, ул. Октябрьская, д.14А, строение 1». Согласно данного отчета, рыночная стоимость объекта недвижимого имущества определена на 27.11.2013г. и составила 25 106 612 руб.

21.02.2014г. Администрацией г.Норильска принято постановление №66 «О приватизации объектов арендуемых субъектами предпринимательской деятельности», в соответствии с которым было постановлено: приватизировать нежилое здание – 3-х этажное по адресу: г.Норильск, р-н Центральный, ул.Октябрьская, д 14А, строение 1 по рыночной стоимости 25 106 612 руб. Отчет составлен оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Прометей» ФИО3, являющимся действительным членом Саморегулируемой организации оценщиков – Общероссийское общественная организация «Российское общество оценщиков». До даты утверждения условий приватизации муниципального имущества в т.ч. утверждения рыночной стоимости, по которой данное имущество должно быть реализовано, истец не оспорил достоверность данной оценки.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" следует учитывать, что в силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В случае предъявления в арбитражный суд иска об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, или о признании недействительным отчета независимого оценщика судам следует учитывать, что в соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Согласно данной правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Истцом, в рамках данного дела в качестве доказательства опровергающего достоверность рыночной стоимости, определенной в отчете №13/49 от 27.11.2013г., выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Прометей», оценщиком ФИО3, представлено экспертное заключение №2121/2014 от 14.07.2014г. выполненное Общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиком» , действительным членом которой является оценщик ФИО3

В соответствии с экспертным заключением №2121/2014 от 14.07.2014г. полученного в результате экспертизы отчета №13/49 – данный отчет не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в т.ч. требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Согласно ст.17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:

- соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;

- подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Представленное суду экспертное заключение №2121/2014 от 14.07.2014г. не опровергнуто ответчиком по делу. Ответчиком не заявлялось ходатайство о проведении судебной экспертизы на предмет определения достоверности отчета выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Прометей», в связи с чем, у суда отсутствуют правовые основания, с учетом положений ст.17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не принимать выводы экспертного заключения №3232/2014 от 14.07.2014г., что отчет, в соответствии с которым ответчик определил рыночную стоимость указанную в проекте договора купли-продажи, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в т.ч. требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

С учетом данного вывода, суд считает, что ответчик доказано, что рыночная стоимость имущества определенная посредством получения отчета №13/49 является недостоверной.

Как следует из правовой позиции, высказанной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 18.10.2012 №7240/12 - на основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку из отчета общества с ограниченной ответственностью «Прометей» 27.11.2013г. об оценке спорного имущества следует, что рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в этом отчете цена объекта не могла быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.

В тоже время представленный истцом в дело отчет №37/14, составленный обществом с ограниченной ответственностью «Фирма «КВК» «Об определении рыночной стоимости нежилого здания, расположенного по адресу: <...>», определяет итоговую рыночную стоимость спорного имущества без учета неотделимых улучшений - на 02.08.2013г. (дату подачи истцом заявления о реализации преимущественного права) в размере 16 350 235 руб. Данная рыночная стоимость не опровергнута ответчиком какими-либо доказательства и следовательно должна считаться стоимостью, определенной для цели совершения в отношении данного имущества сделки купли-продажи.

Ссылка ответчика на выводы сделанные в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.09.2011 № ВАС-11575/11 не может быть принята судом, т.к. определения данного судебного органа не являются судебными актами, определяющими правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, которая должна применятся арбитражными судами при рассмотрении аналогичных дел.

Суд считает, что в целях применения положений п.6 ст.5 Федерального закона №159-ФЗ, должна быть определена стоимость, произведенных улучшений выкупаемого имущества. Истцом в адрес ответчика в качестве подтверждения производства неотделимых улучшений имущества были направлены: информационный отчет по результатам технического освидетельствования на 34 листах; Отчет № 99/13 об оценке рыночной стоимости выполненных ремонтных работ в помещениях отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: <...> на 64 листах; соглашение об уменьшении размера арендной плата по договору аренды недвижимого имущества муниципальной собственности № 4405-А от 29.10.2009 г.; Акт УКРиСа о необходимости и сроках проведения капитального ремонта объекта недвижимого имущества муниципальной собственности расположенного по адресу: <...>. Данные документы были направлены в целях подтверждения и проведения зачета стоимости произведенных истцом неотделимых улучшений арендуемого нежилого здания в счет оплаты по его приобретению.

Каких-либо возражений по представленным истцом документам ответчик при их рассмотрении не заявил, как и не оспорил представленный суду отчет общество с ограниченной ответственностью «Фирма «КВК» №37/14, в соответствии с которым была определена стоимость неотделимых улучшений.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований истца по делу.

В соответствии со ст.173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и муниципальным учреждением «Управление имущества Администрации г.Норильска» при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества - нежилого здания 3-х этажного, расположенного по адресу: Красноярский край, город Норильск, район Центральный, ул.Октябрьская, д.14А, строение 1, общей площадью 1456,3 кв.м. приобретаемого в рассрочку.

Раздел 2 «Цена объекта» договора купли-продажи недвижимого имущества, приобретаемого в рассрочку принять в редакции индивидуального предпринимателя ФИО2 и изложить в следующей редакции:

««п. 2.1. Рыночная стоимость объекта составляет 16 350 235 (шестнадцать миллионов триста пятьдесят тысяч тридцать пять) рублей 22 коп.

Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».»

Взыскать с муниципального учреждения «Управление имущества Администрации г.Норильска» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 4000 руб.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его изготовления в полном объёме путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд, находящийся в г.Красноярске.

Апелляционная жалоба настоящее решение подается через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

Р.В. Лесков