Гражданский кодекс часть 1

с привлечением третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора: Муниципального казенного учреждения города Красноярска «Управление капитального строительства», общества с ограниченной ответственностью «Кабинет Оценщика», общества с ограниченной ответственностью «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,

при участии:

от заявителя: ФИО2 на основании доверенности от 17.02.2014; ФИО3 на основании доверенности от 27.11.2014;

от ответчика: ФИО4 на основании доверенности от 05.10.2015 № 04-8199;

от МКУ г. Красноярска «Управление капитального строительства»: ФИО5 на основании доверенности от 13.01.2015 № 20,

от ООО «Кабинет Оценщика»: ФИО6 на основании решения единственного учредителя от 29.04.2015 № 1,

от ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»: ФИО7 на основании доверенности от 20.05.2015 № 5/5/2,

эксперта ООО «Красноярский Исследовательский центр по оценке и управлению активами» ФИО8 на основании паспорта,

при ведении протоколирования с использованием средств аудиозаписи и составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Чурсиной А.А.,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к Администрации города Красноярска о признании недействительным распоряжения от 07.05.2015 № 431-арх «Об отмене распоряжения администрации города от 14.08.2014 № 1705-арх (Брус А.И.)».

Заявление принято к производству суда. Определением от 20.05.2015 возбуждено производство по делу.

В судебном заседании представители заявителя требования поддержали, сослались на доводы, изложенные в заявлении.

Представитель ответчика в судебном заседании заявленные требования не признал, сослался на доводы, изложенные в письменном отзыве на заявление.

Суд заслушал объяснения эксперта и третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, по поводу заявленных требований, возражений на них, по существу заданных вопросов.

Дело рассмотрено в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении дела установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения спора.

В соответствии с распоряжением администрации города Красноярска от 31.05.2011 № 542-ж признано муниципальной нуждой строительство автодороги в микрорайоне Утиный Плес.

29.04.2013 администрацией г. Красноярска издано распоряжение № 1083-арх «Об изъятии земельных участков в микрорайоне Утиный Плес».

27.05.2013 администрацией г. Красноярска издано распоряжение № 106-ж «Об изъятии жилых помещений, нежилых объектов недвижимости в целях строительства автодороги в мкрн. Утиный Плес» (в ред. распоряжения от 12.12.2013 № 253-ж «О внесении изменений в распоряжение администрации города от 27.05.2023 № 106-ж»), в соответствии с которым принято решение об изъятии путем выкупа нежилого здания, общей площадью 54,7 кв.м, расположенного по адресу: <...>, стр. № 24, кадастровый номер: 24:50:0700188:3002, собственником которого является индивидуальный предприниматель ФИО1 (договор купли-продажи от 22.11.1996, свидетельство о государственной регистрации права серия 24ЕК№ 416869 от 17.10.2012).

На основании отчета № 20 ОЦ-13 АКТ от 15.07.2014 об оценке рыночной стоимости изымаемого нежилого здания, заключения № 20 ОЦ-13 АКТ от 15.07.2014 «О величине убытков, понесенных правообладателем в связи с изъятием нежилого здания с ФИО1» подписано соглашение № ВЦ/47 от 13.08.2014, в соответствии с которым МКУ г. Красноярска «УКС» обязалось выкупить нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, стр. № 24, перечислить выкупную цену, определенную на основании отчета об оценке от 15.07.2014 г., в размере 63 594 416,56 рублей; собственник заключает договор купли-продажи нежилого здания с муниципальным образованием город Красноярск в лице МКУ г. Красноярска «УКС» с условием выплаты выкупной цены в срок до 16.12.2014.

Во исполнение вышеуказанных распоряжений администрации города Красноярска от 29.04.2013 № 1083-арх, от 27.05.2013 № 106-ж, соглашения от 13.08.2014 № ВЦ/47, Администрацией города Красноярска 14.08.2014 издано распоряжение № 1705-арх «О заключении договора купли-продажи нежилого здания с ФИО1», в соответствии с которым МКУ г. Красноярска «УКС» было обязано подготовить и заключить от имени муниципального образования города Красноярска с ФИО1 договор купли-продажи нежилого здания, общей площадью 54,7 кв.м, находящегося по адресу: <...>, стр. № 24, расположенного на изымаемых земельных участках с кадастровыми номерами 24:50:0700188:3302, 24:50:0700188:3305; уплатить выкупную цену за изымаемое нежилое здание в размере 63 594 416 рублей 56 копеек.

Впоследствии юридическим управлением совместно с департаментом экономики администрации города самостоятельно была осуществлена проверка отчета № 20 ОЦ-13 АКТ от 15.07.2014 на предмет соответствия требованиям действующего законодательства, в том числе, требованиям федеральным стандартам оценочной деятельности. В результате проверки выявлены грубые нарушения законодательства, отраженные в письме от 09.09.2014 № 1286-дэ.

С учетом замечаний, отраженных в письме от 09.09.2014 № 1286-дэ, МКУ г. Красноярска «Управление капитального строительства» проведена новая оценка, по итогам которой составлен отчет № 55011 от 27.02.2015 «Об определении рыночной стоимости изымаемого нежилого объекта недвижимости в связи с изъятием земельных участков для муниципальных нужд с целью строительства автодороги в микрорайоне «Утиный плес» в г. Красноярске, а также убытков собственника объекта оценки, по которому достоверная выкупная цена объекта недвижимости определена в размере 10 285 000 рублей.

В отношении отчета № 55011 от 27.02.2015 проведена экспертиза, составлено положительное экспертное заключение №15/03-046/33/77 от 17.03.2015, которое подтвердило соответствие отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

На основании отчета об определении рыночной стоимости изымаемого нежилого объекта недвижимости № 55011 от 27.02.2015 и экспертного заключения № 15/03-046/ЭЗ/77 от 17.03.2015, в соответствии со статьей 48 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», руководствуясь статьями 45, 48, 59 Устава города Красноярска, распоряжением от 07.05.2015 № 431-арх было отменено распоряжение администрации города от 14.08.2014 № 1705-арх «О заключении договора купли-продажи нежилого здания с ФИО1».

Полагая, что распоряжение от 07.05.2015 № 431-арх «Об отмене распоряжения администрации города от 14.08.2014 № 1705-арх (Брус А.И.)» противоречит требованиям нормативных актов и нарушает его права, заявитель обратился в Арбитражный суд Красноярского края с настоящим заявлением.

Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Дела об оспаривании затрагивающих права и законные интересы лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности ненормативных правовых актов рассматриваются по правилам, установленным главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из содержания статей 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) следует, что для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, суд должен установить наличие одновременно двух условий:

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту,

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

При этом, исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 АПК РФ, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.

Суд полагает, что распоряжение от 07.05.2015 № 431-арх «Об отмене распоряжения администрации города от 14.08.2014 № 1705-арх (Брус А.И.)» соответствует действующему законодательству и не нарушает права и законные интересы заявителя на основании следующего.

В соответствии с пунктом 4 статьи 7 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации») муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, настоящему Федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации.

На основании части 1 статьи 48 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» муниципальные правовые акты могут быть отменены или их действие может быть приостановлено органами местного самоуправления или должностными лицами местного самоуправления, принявшими (издавшими) соответствующий муниципальный правовой акт, в случае упразднения таких органов или соответствующих должностей либо изменения перечня полномочий указанных органов или должностных лиц - органами местного самоуправления или должностными лицами местного самоуправления, к полномочиям которых на момент отмены или приостановления действия муниципального правового акта отнесено принятие (издание) соответствующего муниципального правового акта, а также судом.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определениях от 26 мая 2011 года № 739-О-О, от 22.03.2012 № 486-О-О указал, что положение части 1 статьи 48 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», регулирующее порядок отмены муниципальных правовых актов и приостановления их действия, основывающееся на необходимости контроля за соблюдением действующего законодательства, направлено на регламентацию деятельности и реализацию гарантий самостоятельности органов местного самоуправления, закрепленной в статье 12 Конституции Российской Федерации, и само по себе не может рассматриваться как нарушающее конституционные права граждан. При этом оно не исключает возможности судебного контроля принимаемых органами местного самоуправления решений, а сами решения об отмене или приостановлении действия ранее изданных муниципальных правовых актов не могут носить произвольный характер, должны быть законными и обоснованными.

Таким образом, орган местного самоуправления вправе в порядке самоконтроля отменить ранее принятый им ненормативный правовой акт в случае выявления его противоречия закону; в свою очередь, отменяющий акт органа местного самоуправления должен соответствовать закону, то есть быть обоснованным, и не нарушать законных прав граждан и организаций. При этом реализация органами местного самоуправления предоставленных законом полномочий не может ставиться в зависимость исключительно от усмотрения данных органов, муниципальный орган должен доказать, что отмененный им ненормативный акт принят с нарушением действующего законодательства, поскольку обратное означало бы возможность отмены правового акта по субъективным причинам.

Как следует из материалов дела, распоряжение от 14.08.2014 № 1705-арх «О заключении договора купли-продажи нежилого здания с ФИО1», определившее выкупную цену за изымаемое нежилое здание в размере 63 594 416,56 руб., отменено оспариваемым распоряжением от 07.05.2015 № 431-арх в связи с установлением ответчиком нарушений, допущенных при составлении отчета № 20 ОЦ-13 АКТ от 15.07.2014 «Об оценке рыночной стоимости изымаемого нежилого здания» и заключения № 20 ОЦ-13 АКТ от 15.07.2014 «О величине убытков, понесенных правообладателем в связи с изъятием нежилого здания с ФИО1», повлекших определение недостоверной величины выкупной стоимости.

Юридическим управлением совместно с департаментом экономики администрации города самостоятельно осуществлена проверка отчета № 20 ОЦ-13 АКТ от 15.07.2014 на предмет соответствия требованиям действующего законодательства, в том числе, требованиям федеральным стандартам оценочной деятельности.

В письме от 09.09.2014 № 1286-дэ, составленном по результатам проверки, зафиксированы следующие нарушения, допущенные при подготовке отчета:

1. Согласно разделу IV «Требования к проведению оценки», пункта 20 Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

В заключении использован метод «дисконтирования денежных потоков», применяемый в рамках доходного подхода. Отсутствует обоснование отказа от сравнительного и затратного подходов, что является нарушением стандарта оценочной деятельности.

2. Согласно разделу III «Требования к содержанию отчета», пункту 8 приказа Министерства экономического развития торговли Российской Федерации от 20.07.2007 № 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отмету об оценке (ФСО № 3)» в отчете об оценке должны содержаться:

- задание на оценку;

- описание процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов. В случае невозможности применения какого-либо из подходов, должен быть обоснован отказ от его применения.

Данные разделы в заключении отсутствуют, что также является нарушением стандарта оценки.

3. В соответствии с ФСО №3 по результатам оценки оформляется отчет. Оформление такого документа, как «заключение» не предусмотрено. В рассмотренном отчете проведена оценка рыночной стоимости нежилого помещения, величина упущенной выгоды рассчитана в отдельном заключении.

В случае, если данное заключение является неотъемлемой частью отчета, то оно должно также соответствовать требованиям федеральных стандартов оценки и быть включено в представленный отчет, как его составляющая. В настоящее время отчет и заключение оформлены как два самостоятельных документа.

4. В разделе 12 «Определение прочих убытков» определены убытки, связанные с арендой нежилого здания собственником недвижимого имущества на период поиска недвижимости взамен изымаемого.

Рыночная ставка арендной платы за здание изымаемой трансформаторной подстанции на период поиска аналогичного объекта недвижимости за 1 кв.м. составляет 780 руб. При этом сами расчеты оценщика, данные об объектах-аналогах отсутствуют, содержится лишь ссылка на сайт. Указанная в отчете ссылка на страницу в сети интернет не содержит информации об арендной плате, что является нарушением п. 10 ФСО № 3, согласно которому в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток.

В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

5. Согласно Разделу 8 заключения на основании визуального осмотра были установлены количественные и качественные характеристики объекта, при этом фотографии отсутствуют.

6. В собственности ФИО1 находятся 3 здания (по ул. Полтавская, 38, 38 стр. 14, стр. 15), которые обеспечиваются электроэнергией ТП, принадлежащей ФИО1 Оценщиком указано, что данные здания Брус А.И. сдает в аренду и согласно представленным договорам аренды в обязанности арендодателя входит «....обеспечение арендаторов электроносителями....», делается вывод, что в случае изъятия ТП подача электроэнергии в данные здания будет приостановлена, что приведет к расторжению договоров аренды и, соответственно, потере прибыли в виде недополученных арендных платежей, при этом оценщиком не исследовано:

- является ли ТП единственным источником подачи электроэнергии в рассматриваемые нежилые здания;

- существуют ли альтернативные варианты подачи электроэнергии.

7. Одним из ключевых параметров, влияющих на величину упущенной выгоды, в соответствии с заключением, является показатель «Период достижения коммерческим предприятием уровня выручки до величины предшествующей нарушению прав правообладателя земельного участка». Его значение составляет 1.5 года и ничем не обосновано.

Распоряжением администрации города от 06.08.2014 № 1658-арх ФИО1 предварительно согласован земельный участок для размещения новой трансформаторной подстанции.

В соответствии с заключением срок строительства и оформления права собственности на новую трансформаторную подстанцию составляет 6 месяцев. В целях расчета справедливого периода достижения коммерческим предприятием уровня выручки до величины предшествующей нарушению прав правообладателя земельного участка предлагаем сопоставить срок сноса старой трансформаторной подстанции, срок строительства новой трансформаторной подстанции и, исходя из этого, пересчитать размер упущенной выгоды.

В случае незамедлительного начала строительства новой подстанции может сложиться ситуация полного отсутствия упущенной выгоды Бруса А.И от изъятия старой трансформаторной подстанции.

Кроме этого, выявлены и другие замечания юридического характера:

1. Не представляется возможным определить, на основании каких именно представленных договоров аренды оценщиком делается вывод о том, что арендодатель обязуется обеспечить арендаторов электроносителями, поскольку, к примеру:

- согласно п. 6.2.3 представленного договора аренды № 01/ГЦ/12 от 01.02.2012, заключенного между ИП Брус А.П., ИИ Брус Г.И. и ООО Фирма «Тамара», в обязанности арендодателей входит лишь «прилагать все зависящие усилия для обеспечения помещения электроэнергией»;

- согласно п. 4.1.3 договора аренды нежилого помещения № 02а-13 от 04.02.2013 арендодатель не несет ответственности за прекращение подачи электроэнергии, если это не является результатом умышленных или небрежных виновных действий или бездействий со стороны арендодателя.

2. В представленных договорах на арендодателя возложена обязанность по обеспечению арендатора «Энергоносителями», при этом, что оценщик в отчете ошибочно указывает обязанность арендодателя на «…обеспечение арендаторов электроносителями...».

Согласно данным сайта ru.wikipedia.org трансформаторная подстанция электроустановка, предназначенная для приема, преобразования (повышении или понижения) напряжения в сети переменного тока и распределения электроэнергии в системах электроснабжения потребителей сельских, поселковых, городских, промышленных объектов.

Таким образом, оценщиком безосновательно и не аргументировано отождествлены такие понятия как «энергоноситель», «электроноситель» и «трансформаторная подстанция».

3. В разделе 12 «Определение прочих убытков» определены убытки, связанные с арендой нежилого здания собственником недвижимого имущества на период поиска недвижимости взамен изымаемого – 277 329 руб.

Соответственно, при расчете размера упущенной выгоды оценщиком с одной стороны рассчитывается недополученная арендная плата за сдаваемые помещения по причине отсутствия электроэнергии и связи с изъятием ТП, при этом с другой стороны рассчитываются затраты на аренду нежилого здания собственником недвижимого имущества на период поиска недвижимости взамен изымаемого.

Таким образом, оценщиком предполагается аренда аналогичного нежилого здания ТП ФИО1 на период поиска недвижимости взамен изымаемого, что не соответствует разделу 10 при определении упущенной выгоды, поскольку в нем предполагается, что электрическая энергия при изъятии ТП будет отсутствовать, вследствие чего аренды нежилого здания аналогичного изымаемому объекту недвижимости до приобретения в собственность не предполагается, соответственно, содержатся взаимоисключающие выводы оценщика.

4. В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1). Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата пли повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Соответственно, размер упущенной выгоды должен быть определен относительно возможности получения доходов в будущем от недвижимого имущества, подлежащего непосредственному изъятию.

Поскольку возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать, в том числе, размер понесенных убытков, причинную связь между нарушением права и возникающими убытками.

С учетом того, что подлежит изъятию объект недвижимого имущества трансформаторная подстанция, то возмещению подлежат недополученные доходы, связанные непосредственно с его эксплуатацией и использованием.

При этом оценщиком определены недополученные доходы от использования объектов, не являющихся объектом оценки и не подлежащих изъятию, причинно-следственная связь между изъятием трансформаторной подстанции и сдачей в аренду принадлежащих ФИО1 нежилых помещений оценщиком не исследовалась и, как следствие, не установлена.

Учитывая изложенное, правовое управление администрации пришло к выводу, что отчет №20 ОЦ-13 АКТ требует доработки и приведения в соответствие требованиям действующего законодательства.

С учетом изложенных замечаний МКУ г. Красноярска «Управление капитального строительства» проведена новая оценка, по итогам которой составлен отчет № 55011 от 27.02.2015 «Об определении рыночной стоимости изымаемого нежилого объекта недвижимости в связи с изъятием земельных участков для муниципальных нужд с целью строительства автодороги в микрорайоне «Утиный плес» в г. Красноярске, а также убытков собственника объекта оценки, согласно которому выкупная цена объекта недвижимости определена в размере 10 285 000 рублей.

На указанный отчет № 55011 от 27.02.2015 проведена экспертиза, составлено положительное экспертное заключение №15/03-046/33/77 от 17.03.2015, которое подтвердило соответствие отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Приведенные обстоятельства послужили основанием для вынесения распоряжения от 07.05.2015 № 431-арх «Об отмене распоряжения администрации города от 14.08.2014 № 1705-арх (Брус А.И.)»).

Согласно части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

12 августа 2015 года от Администрации города Красноярска поступило ходатайство о назначении судебной экспертизы на предмет определения соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности:

- отчета № 20 ОЦ-13 АКТ от 15.07.2014 «Об оценке рыночной стоимости изымаемого нежилого здания, общей площадью 54,7 кв.м., расположенного по адресу: <...> стр. № 24»;

- заключения № 20 ОЦ-13 АКТ от 15.07.2014 «О величине убытков, понесенных правообладателем в связи с изъятием нежилого здания, площадью 54,7 кв.м., находящегося в собственности гражданина, в связи с изъятием земельных участков для муниципальных нужд, расположенного по адресу: <...>, стр. № 24».

Представители ИП Брус А.И. не возразили против назначения судебной экспертизы, в материалы дела также представили ходатайство о назначении экспертизы, прося проверить на предмет соответствия законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности и статье 281 Гражданского кодекса Российской Федерации также отчет № 55011 от 27.02.2015.

Определением от 22.09.2015 судом назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Красноярский Исследовательский центр по оценке и управлению активами» ФИО8

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1) Определить достоверность отчета № 20 ОЦ-13 АКТ от 15.07.2014 «Об оценке рыночной стоимости изымаемого нежилого здания, общей площадью 54,7 кв.м. расположенного по адресу: <...>. стр. № 24» и заключения № 20 ОЦ-13 АКТ от 15.07.2014 «О величине убытков, понесенных правообладателем в связи с изъятием нежилого здания, площадью 54,7 кв.м. находящегося в собственности гражданина, в связи с изъятием земельных участков для муниципальных нужд, расположенного по адресу: <...>. стр. № 24» (соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также методике определения структуры размера возмещения в соответствии с требованиями статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации)?

2) Определить достоверность отчета № 55011 от 27.02.2015 «Об определении рыночной стоимости изымаемого нежилого объекта недвижимости в связи с изъятием земельных участков для муниципальных нужд с целью строительства автодороги в микрорайоне «Утиный плес» в г. Красноярске, а также убытков собственника объекта оценки» (соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также методике определения структуры размера возмещения в соответствии с требованиями статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации)?

По результатам проведения экспертизы представлено заключение эксперта № 01-Э/2015, в котором экспертом сделаны следующие выводы:

1. Отчет №20 ОЦ-13 АКТ от 15.07.2014 «Об оценке рыночной стоимости изымаемого
нежилого здания, общей площадью 54,7 кв. м, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Полтавская, №38, стр. №24» содержит существенные недостатки, влияющие на результат. Отчет не может быть признан достоверным.

2. Заключение №20 ОЦ-13 АКТ от 15.07.2014 «О величине убытков, понесенных правообладателем в связи с изъятием нежилого здания, площадью 54,7 кв. м, находящихся в собственности гражданина, в связи с изъятием земельных участков для
муниципальных нужд, расположенное по адресу Красноярский край, г. Красноярск,
ул. Полтавская, №38, стр. №24» содержит существенные недостатки, влияющие на результат. Заключение не может быть признано достоверным в соответствии с законодательством в области оценочной деятельности.

Использованная в расчете структура размера возмещения не совпадает с требованиями статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации в части учета рыночной стоимости составляющих возмещение элементов. Элементы затрат, включаемые в возмещение (в т.ч. стоимость объекта недвижимости в отчете об оценке) были рассчитаны с нарушениями законодательства в области оценки.

В состав возмещения включены одновременно потеря арендной платы за помещения, подключенные к существующей трансформаторной подстанции и арендная плата за использование универсального помещения для использования в качестве временной трансформаторной для питания тех же самых помещений. Использованный в расчетах состав элементов возмещения не обоснован и имеет признаки противоречия. Суть противоречия в том, что если арендуется универсальное помещение для временного размещения трансформаторной, то нет необходимости (необходимость не обоснована) отключать помещения от электроэнергии. Потери арендной платы от сдачи помещений в аренду в таком варианте не должно происходить, так как помещения подключаются от трансформаторной подстанции в арендуемом «универсальном помещении».

Не проанализированы альтернативные варианты состава затрат, подлежащих возмещению, в частности, не изучены варианты подключения к другим подстанциям, установки мобильной трансформаторной подстанции или аренды на срок строительства капитального здания новой трансформаторной.

3. Отчет №55011 от 27.02.2015 «Об определении рыночной стоимости изымаемого нежилого объекта недвижимости в связи с изъятием земельных участков для муниципальных нужд с целью строительства автодороги в микрорайоне «Утиный плёс» в г. Красноярске, а также убытков собственника объекта оценки» содержит несущественные недостатки, не влияющие на результат. Отчет может быть признан достоверным в соответствии с законодательством в области оценки. Использованная в расчете структура возмещения не совпадаете требованиями статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации в части учета рыночной стоимости всех составляющих возмещение элементов, включая затраты на земельный участок. Но так как состав элементов возмещения ограничен заданием на оценку и исключает учет затрат на земельный участок, то расчет убытков в отчете об оценке соответствует заданию на оценку и по этому основанию отчет не может быть признан недостоверным.

По мнению суда, экспертное заключение № 01-Э/2015 соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статье 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем принимается судом в качестве доказательств по делу в порядке статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Экспертом в заключении приведена обоснованная и мотивированная позиция по анализируемым вопросам. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за составление заведомо ложного заключения.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о наличии в отчете №20 ОЦ-13 АКТ от 15.07.2014 и заключении №20 ОЦ-13 АКТ от 15.07.2014, положенных в основу отмененного распоряжения от 14.08.2014 № 1705-арх, противоречий, перечисленных в экспертном заключении № 01-Э/2015 и письме Администрации города Красноярска от 09.09.2014 № 1286-дэ, влияющих на достоверность определения оценки выкупаемого имущества.

Таким образом, Администрация города Красноярска, установив недостоверность оценки, указанной в отчете №20 ОЦ-13 АКТ от 15.07.2014 и заключении №20 ОЦ-13 АКТ от 15.07.2014, правомерно издала в порядке самоконтроля распоряжение от 07.05.2015 № 431-арх «Об отмене распоряжения администрации города от 14.08.2014 № 1705-арх (Брус А.И.)».

Довод заявителя о неверном определении в отчете №55011 от 27.02.2015 выкупной цены имущества в связи с неверным определением структуры возмещения убытков, судом не принимается во внимание, поскольку установление реальной выкупной стоимости имущества не включено в предмет доказывания по настоящему делу.

Согласно части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

С учетом установленных обстоятельств по делу, суд полагает заявление не подлежащим удовлетворению.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, в том числе связанные с уплатой государственной пошлины по делу, относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей, а также судебные расходы на оплату судебной экспертизы в размере 7 500 рублей подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 104, 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ :

В удовлетворении заявления индивидуального предпринимателя ФИО1 отказать.

Проверено на соответствие положениям Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета 100 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной на основании платежного поручения от 07.05.2015 № 294. Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья Е.В. Болуж