Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Курганской области в составе судьи Саранчиной Н.А., при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания Хрестовой Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ДЕПАРТАМЕНТА АРХИТЕКТУРЫ, СТРОИТЕЛЬСТВА И ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА КУРГАНА (ИНН 4501197940, ОГРН 1144501007001), АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА КУРГАНА (ИНН 4501005007, ОГРН 1024500521506)

к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "МЕДИМЭКС" (ИНН 4501098146, ОГРН 1034500018948)

о признании права собственности отсутствующим, о сносе самовольно возведенного строения

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области, общество с ограниченной ответственностью «Полло»,

при участии в заседании представителей:

от истца: Волкова О.В., доверенность №333 от 06.02.2017, доверенность №381 от 06.02.2017, удостоверение,

от ответчика: Воробьев В.С., доверенность 45АА 0649380 от 28.03.2016, паспорт,

от третьих лиц: явки нет, извещены,

от эксперта: Шерстяков А.М., паспорт,

установил:

ДЕПАРТАМЕНТ АРХИТЕКТУРЫ, СТРОИТЕЛЬСТВА И ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА КУРГАНА (далее – истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "МЕДИМЭКС" (далее – ответчик, АО «Медимэкс») о признании зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости права собственности на объект - нежилое здание (литер Д) площадью 129,5 кв.м., расположенное по адресу: г.Курган, пр.Конституции, 1, с кадастровым номером 45:25:080203:330 - отсутствующим.

Определениями от 29.11.2017, от 05.02.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (далее – третье лицо № 1, Управление), общество с ограниченной ответственностью «Полло» (далее – третье лицо № 2, ООО «Полло»).

Администрация города Кургана (далее – истец, администрация) также обратилась с иском к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "МЕДИМЭКС" о признании строения, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 45:25:080203:25 по адресу: г. Курган, пр. Конституции, 1, самовольной постройкой и обязании ответчика снести самовольно возведенное строение.

Определением от 27.02.2018 дела № А34-13482/2017 и № А34-628/2018 объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением объединенному делу № А34-13482/2017.

Определением от 12.04.2018 удовлетворено ходатайство сторон о назначении по настоящему делу судебной экспертизы.

Производство данной экспертизы поручено ООО «Курганстройэкспертиза», эксперту Шерстякову Александру Михайловичу.

Определением от 17.04.2018 производство по делу приостановлено до получения результатов судебной экспертизы (до 17.05.2018 года).

17.05.2018 в Арбитражный суд Курганской области через канцелярию суда поступило заключение эксперта № 44-2018 от 16.05.2018.

В судебном заседании 17.05.2018 производство по делу возобновлено (вынесено отдельное определение).

Представитель истца в судебном заседании на исковых требованиях настаивал. Полагает, что на дату регистрации права ответчика, объект с характеристиками, указанными в техническом паспорте уже не существовал.

Представитель ответчика в судебном заседании иск не признал, ссылаясь на доводы, изложенные в отзыве.

Третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о месте и времени заседания извещены надлежащим образом (121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителей третьих лиц.

В судебном заседании эксперт Шерстяков А.М. ответил на вопросы суда и сторон по представленному экспертному заключению, указав, что конструктивный элемент (фундамент) на земельном участке присутствует, однако он выполнен не из красного кирпича, как указано в техническом паспорте, а бетонный ленточный, расположен фактически в земле, в связи с чем были проведены работы по отрытию шурфа в двух местах. Новый фундамент не возводился. Полагает, что возведенное строение является новым, указав, что это его субъективное мнение.

Судом в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 03.07.2018 до 13 часов 00 минут.

Лица, участвующие в деле, извещены об объявлении судом перерыва, что подтверждается объявлением о перерыве в судебном заседании (в материалах дела), которое было размещено на доске объявлений в здании Арбитражного суда Курганской области (ул. Климова, 62) (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.09.2006 № 113 «О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации»), в графике судьи, а также на Интернет-сайте Арбитражного суда Курганской области: http://kurgan.arbitr.ru.

Судебное заседание продолжено 03.07.2018 в 13 часов 00 минут с участием представителей истцов и ответчика.

После перерыва представитель департамента и администрации на удовлетворении заявленных требований настаивал. Пояснил суду, что обстоятельства предоставления земельного участка для обслуживания нежилого здания по договорам аренды с видом разрешенного использования – для обслуживания общежития, пояснить не может. Полномочия по изменению вида разрешенного использования находятся у органа местного самоуправления. Не оспаривал, что строение ответчиком было возведено до возбуждения исполнительного производства по результатам рассмотрения ходатайства о принятии обеспечительных мер.

Ответчик после перерыва доводы, изложенные ранее, поддержал. Пояснил, что ответчик воспользовался правом на восстановление объекта, строительство приостановлено вследствие принятия обеспечительных мер.

Исследовав письменные материалы дела, заслушав объяснения истца, ответчика, суд находит исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.

23.12.2004 между ООО «ПОЛЛО» (продавец) и ЗАО «ПОЛЛО-ФАРМ» (прежнее наименование ответчика, покупатель) подписан договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с пунктом 1.1 которого продавец обязался передать в собственность покупателя

- нежилое здание (литера Д) площадью 129,5 кв.м.;

- нежилое здание проходной (литера Б) площадью 22,7 кв.м.;

- нежилое здание насосной (литера В) площадью 7,5 кв.м.;

- нежилое здание склада (литера М) площадью 87,2 кв.м.;

- ограждение, расположенные по адресу: г. Курган, пр. Конституции, 1, а покупатель обязался принять выше перечисленное имущество, и уплатить за него обусловленную цену (т.1 л.д. 18).

В качестве доказательства передачи имущества в материалы дела представлен акт от 25.12.2004 (т.1 л.д. 19), в котором содержатся сведения, что передаваемое имущество находится в непригодном для использования состоянии. Какие либо претензии у сторон друг к другу отсутствуют.

Обстоятельства приобретения спорного объекта продавцом - ООО «ПОЛЛО» установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Курганской области от 10.02.2016 по делу № А34-8538/2015.

10 мая 2016 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) за ЗАО «Медимэкс» зарегистрировано право собственности на объект - нежилое здание, общей площадью 129,2 кв. м, количество этажей 2, расположенное по адресу: Курганская область, г. Курган, пр. Конституции, д.1, , кадастровый номер 45:25:080203:330 (свидетельство о государственной регистрации права от 10.05.2016 - т. 1, л.д. 129).

Обозначенное здание расположено в границах земельного участка площадью 440 кв. м с кадастровым номером 45:25:080203:25 по адресу: г. Курган, пр. Конституции (кадастровая выписка о земельном участке от 09.10.2017, от 26.07.2016 - т. 1, л.д. 14, 30; кадастровый паспорт земельного участка от 19.05.2016 - т. 1, л.д. 20-21).

Между Администрацией города Кургана и ЗАО «Медимэкс» 12.07.2016 в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации заключен договор № 209 аренды земельного участка с кадастровым номером 45:25:080203:25, площадью 440 кв.м., расположенного по адресу: г. Курган, пр. Конституции, 1, с разрешенным использованием: для эксплуатации общежития. Договор заключен сроком до 15.06.2065 года (т.1 л.д. 131-134).

В судебном заседании представители сторон пояснили суду, что по просьбе арендодателя, договор аренды с прежним собственником спорного объекта – ООО «ПОЛЛО» прекращен, с ЗАО «Медимэкс» заключен новый договор от 12.07.2016 (статья 70.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Истец указывает, что ответчик 29.05.2017 обратился в Администрацию города Кургана с заявлением о предоставлении обществу в собственность земельного участка с кадастровым номером 45:25:080203:25 площадью 440 кв.м., расположенного по адресу: г. Курган, пр. Конституции, д. 1.

По данному обращению, Администрацией города Кургана была проведена проверка испрашиваемого земельного участка с выездом на место.

По результатам проверок 06.06.2017 и 10.10.2017 были составлены соответствующие акты и установлено, что земельный участок совершенно свободен от каких-либо зданий, сооружений.

Ссылаясь на уничтожение спорного здания с кадастровым номером 45:25:080203:330 (полный демонтаж его конструктивных элементов), департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В подтверждение факта демонтажа здания истцом в материалы дела представлены акты обследования от 10.10.2017 (т.1 л.д. 23-29, т.2 л.д. 7-13), от 06.06.2017 (т.2 л.д. 4).

В связи с наличием между сторонами разногласий в отношении фактического наличия (отсутствия) спорного объекта, суд определением от 18.12.2017 обязал стороны составить акт осмотра.

Соответствующий акт от 27.12.2017 представлен истцом в материалы дела (т.2 л.д. 15-21). Ответчик участие в составлении акта осмотра не принимал.

Истец также обращает внимание суда, что по состоянию на август 2016 года, объект на спорном земельном участке отсутствовал, что подтверждается фотоматериалами, имеющимися в отчете № 64/2016 об определении рыночной стоимости земельного участка, на который ссылался ответчик при рассмотрении судом общей юрисдикции административного иска (т.2 л.д. 46-89).

Определением от 29.12.2017 удовлетворено заявление департамента о принятии мер по обеспечению иска в виде запрета АО "МЕДИМЭКС" и иным третьим лицам совершать любые действия по строительству и возведению любых объектов, строений, сооружений на земельном участке площадью 440 кв.м. с кадастровым номером 45:25:080203:25, расположенном по адресу: г.Курган, пр.Конституции, 1.

Истец указывает, что ответчиком в период рассмотрения дела на спорном земельном участке возведено сооружение из железобетонных блоков с кирпичными вставками и деревянной вставкой визуально напоминающей дверь, в подтверждение чего в материалы дела представлен акт обследования от 15.01.2018 (т.2 л.д. 32-38).

Полагая, что возведение каких-либо объектов: зданий, строений, сооружений, противоречит предмету договора аренды, поскольку земельный участок имеет разрешенное использование «для эксплуатации общежития», возведенное строение является самовольной постройкой, что лишает Администрацию города Кургана возможности реализовать предусмотренное статьей 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» правомочие по распоряжению земельным участком, а также нарушает права муниципального образования на рациональное использование и распределение земель, Администрация города Кургана обратилась в суд с требованием о признании строения, расположенного на спорном земельном участке самовольной постройкой и обязании ответчика его снести.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено право на судебную защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены способы защиты гражданских прав, а также указано, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе иными способами, предусмотренными законом.

При этом избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В рассматриваемом случае департамент в обоснование заявленных исковых требований указал на то, что спорное здание полностью разрушено, однако наличие в ЕГРП записи о государственной регистрации права собственности на данное здание за АО «Медимэкс» предоставляет последнему исключительное право на приобретение земельного участка с кадастровым номером 45:25:080203:25, на котором данное здание было расположено, в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, что влечет нарушение прав муниципального образования город Курган на распоряжение этим земельным участком.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Одним из оснований прекращения права собственности на вещь, в том числе и недвижимую, в силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации является гибель или уничтожение этого имущества.

Исходя из системного толкования приведенной норм, в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности. Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, в случае гибели или уничтожения такого объекта могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав.

В отношении требования о признании права собственности на объект отсутствующим суд не находит оснований для удовлетворения.

По ходатайству истца и ответчика определением от 12.04.2018 по делу назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению № 44-2018 конструктивный элемент (фундамент) на земельном участке с кадастровым номером 45:25:080203:25, площадью 440 кв.м. по адресу: г. Курган, пр. Конституции, 1 – присутствует. Габариты выявленного фундамента совпадают с габаритами нежилого здания (лит. Д), площадью 129,5 кв.м., с кадастровым номером 45:25:080203:330, но конструктивное решение (материал) выявленного фундамента не соответствует данным технического паспорта на нежилое здание лит. Д. В соответствии с техническим паспортом, актом обследования ГУП «Кургантехинвентаризация» от 10.05.2017, фундамент строения Лит. Д – кирпичный ленточный. При натурном обследовании установлено: фундамент бетонный ленточный. Новый фундамент не сооружался.

По смыслу статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, основанием прекращения права собственности на вещь являются в том числе гибель или уничтожение имущества, влекущие полную и безвозвратную утрату такого имущества.

При этом восстановление объекта не является созданием нового объекта, на который необходимо признание права собственности.

Как установлено судом, 14.05.2003 в неэксплуатируемом здании по адресу: пр. Конституции, 1 произошел пожар (т. 2 л.д. 41). В результате пожара сгорела кровля, уничтожены огнем стены и перекрытие второго этажа (т.2 л.д. 40).

В соответствии с актом обследования объекта недвижимости от 10.05.2017, объект (лит. Д) по назначению не используется, по причине того, что находится в стадии разрушения. Отсутствуют несущие стены и перегородки, перекрытие, крыша, пол, оконные и дверные проемы, сан.технические и электрические устройства. Имеется в наличии фундамент, степень сохранности КЭ и их частей в процентах по факту – 100, процент сохранности в строении – 8 (т. 2 л.д. 39).

В случае разрушения сооружения от форс-мажорных обстоятельств закон не устанавливает нижний предел сохранности объекта ни в процентах, ни по другим критериям. Этот вопрос решается в каждом случае индивидуально.

Таким образом право собственности АО «Медимэкс» на сохранившуюся после пожара часть нежилого здания является действительным, и в соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчику принадлежит право на восстановление имущества, пострадавшего при пожаре.

Аналогичная позиция изложена в пункте 4 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2017)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017).

Ссылка органа местного самоуправления на акты обследования от 10.10.2017 (т.1 л.д. 23-29, т.2 л.д. 7-13), от 06.06.2017 (т.2 л.д. 4), отчет оценщика (т.2 л.д. 49-89) не может быть принята судом, поскольку согласно пояснениям эксперта, сохранившийся фундамент расположен на уровне поверхности земли и ниже, визуально плохо различим.

Довод истца о том, что на дату регистрации права собственности ответчика объект уже не существовал, не может быть принят судом.

Как указывалось ранее, договор купли-продажи заключен между ответчиком и третьим лицом 23.12.2004, после возникновения пожара в 2003 году, в результате которого сгорела кровля, уничтожены огнем стены и перекрытие 2 этажа.

В 2012 году объект поставлен на кадастровый учет 23.06.2012 на основании технического паспорта, переданного Курганским отделением Курганского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ».

Регистрация перехода права осуществлена в мае 2016 года.

Последующий документ, подтверждающий состояние объекта – справка БТИ от 10.05.2017 (т.2 л.д. 39). Акты осмотра, составленные истцом, датированы в период с 06.06.2017.

Таким образом, документов, подтверждающих отсутствие объекта в натуре в период с 2003 по май 2016, в материалы дела не представлено.

Суд также отмечает, что иск об отсутствии права имеет узкую сферу применения и не может заменять собой виндикационный, негаторный или иные иски, поскольку допустим только при невозможности защиты нарушенного права иными средствами.

В рассматриваемом случае иск о сносе самовольной постройки применительно к установленным по настоящему делу обстоятельствам является по своему характеру специальным способом защиты права собственника земельного участка, исключающим удовлетворение требования о признании зарегистрированного права отсутствующим.

В отношении требования о признании возведенного строения самовольной постройкой и возложении обязанности на ответчика снести, суд также не находит оснований для удовлетворения.

В обоснование заявленных требований Администрация ссылается на возведение ответчиком строения без разрешительной документации и с нарушением вида целевого использования земельного участка.

Поскольку земельный участок, на котором расположен спорный объект, предоставлен в аренду администрацией, суд приходит к выводу о наличии у истца материально-правовой заинтересованности в деле.

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом, либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 названной статьи (абзац второй пункта 2 статьи 222 Кодекса). Снос строений, сооружений при самовольном занятии земельного участка осуществляется виновными в таких правонарушениях лицами.

Согласно правовой позиции, сформулированной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014), определении Верховного Суда Российской Федерации от 09.06.2015 N 18-КГ15-65, постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (статья 7 Земельного кодекса Российской Федерации) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (статьи 35 - 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статья 85 Земельного кодекса Российской Федерации, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка). Возложение обязанности по сносу самовольной постройки представляет собой санкцию за совершенное правонарушение в виде осуществления самовольного строительства.

Согласно техническому паспорту производственное здание лит. «Д», состоит из 2 этажей, общая площадь 129,5 кв.м., назначение, как первого, так и второго этажа – производственное, поэтажный план первоначально составлен по состоянию на январь 1972 года (т. 1 л.д.109-122).

В судебном заседании эксперт пояснил суду, что аббревиатура 2СМЖ на топосъемке обозначает двух этажное здание смешанное, жилое.

Как указывалось ранее, здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 45:25:080203:25, площадью 440 кв.м., из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации общежития, кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости – данные отсутствуют (т.1 л.д. 30).

В соответствии с постановлением Администрации города Кургана от 13.10.1992 года в бессрочное (постоянное) пользование АО «Зауралтекс» закреплен земельный участок площадью 0,04 га для эксплуатации общежития по фактическому использованию земель по пр. Конституции в седьмой зоне градостроительной ценности территории города Кургана (т. 4 л.д. 12).

По результатам межевания земельный участок был поставлен на кадастровый учет и предоставлен ООО «ПОЛЛО» по договору аренды № 47-з земельного участка с видом разрешенного использования – для эксплуатации общежития (т. 4 л.д. 13-21).

По договору аренды № 209 от 12.07.2016 ответчику передан земельный участок с кадастровым номером 45:25:080203:25, с разрешенным использованием также - для эксплуатации общежития (т.1 л.д. 131-134).

В соответствии с данными ЕГРН и кадастрового учета ответчику на праве собственности принадлежит нежилое здание, площадью 129,5 кв.м., количество этажей – 2, имеющее кадастровый номер 45:25:080203:330 (т.1 л.д. 33, 129).

По договору купли-продажи от 23.12.2004 ответчиком приобретено также нежилое здание (литера Д), площадью 129,5 кв.м.

Таким образом, представленные в материалы дела документы свидетельствуют о том, что ответчику в аренду предоставлен земельный участок с видом разрешенного использования – для эксплуатации общежития, тогда как на дату предоставления в аренду земельного участка, как ООО «ПОЛЛО», так и АО «Медимэкс», согласно данным кадастрового учета и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество на земельном участке расположено нежилое здание производственного назначения.

При рассмотрении дела № А34-8538/2015 судом установлено, что в качестве правоустанавливающего документа ООО «ПОЛЛО» представлен договор купли–продажи от 20.03.2002, заключенный между открытым акционерным обществом «Зауралтекс» (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Полло» (покупатель), по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя: нежилое здание (литера Д) площадью 129, 5 кв.м; нежилое здание проходной (литера Б) площадью 22,7 кв.м; нежилое здание насосной (литера В) площадью 7,5 кв.м.; нежилое здание склада (литера М) площадью 877,2 кв.м; ограждение, расположенные по адресу: г. Курган, пр. Конституции, 1а, а покупатель обязался принять вышеперечисленное имущество, и уплатить за него обусловленную цену (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 2 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды отнесен к числу оснований возникновения прав на земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации регламентированы случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

По общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах (п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

В пункте 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора аренды (подп. 1 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации) либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, и направить принятое решение заявителю.

Согласно пункту 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Видразрешенногоиспользования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. При этом утвержденные в установленном порядке градостроительные и иные ограничения в использовании территории населенного пункта могут препятствовать размещению (строительству) на земельном участке определенного объекта капитального строительства (статьи 36, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Между тем основой для возникновения спора послужили действия органа местного самоуправления по указанию определенного вида разрешенного использования земельного участка – для эксплуатации общежития. Поэтому доказать в суде наличие оснований и возражений относительно присвоения этого, а не иного вида разрешенного использования с учетом регистрации права ответчика на нежилое здание, в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должна именно администрация.

Пояснить обстоятельства предоставления земельного участка с видом разрешенного использования «для эксплуатации общежития» при наличии сведений о приобретении нежилого здания, представитель истца в судебном заседании затруднился.

В рассматриваемом случае, как ООО «Полло», так и АО «Медимэкс» по договорам купли-продажи приобрели нежилое здание, что соответствует данным технического и кадастрового учета.

Действия Администрации, уполномоченной на распоряжение земельнымиучастками, право государственной собственности на которые не разграничено, по приведению сведений в государственном кадастре недвижимости в соответствие с фактическим использованиемземельногоучастка об измененииразрешенногоиспользованияземельногоучастка находятся в пределах ее компетенции в соответствии с нормами Земельного кодекса Российской Федерации в совокупности с нормами Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения в сфере оборота публичных земель.

Определение вида разрешенного использования земельного участка, разрешенное использование которого в правоустанавливающих документах сформулировано так, что оно допускает неоднозначное толкование, должно осуществляться с учетом правового зонирования территории, вида деятельности, для которого земельный участок был ранее предоставлен и фактически осуществляемого владельцем участка, а также назначения объектов, расположенных на этом участке.

Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости.

Данный правовой подход соответствует правовым позициям, изложенным в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 N 12651/11, от 29.05.2012 N 13016/11.

По мнению суда в рассматриваемом случае неправомерное возложение на АО «Медимэкс», как сторону, действовавшую добросовестно и разумно, негативных последствий не совершения обязанным лицом действий, которые он обязан был совершить, свидетельствует о недобросовестном поведении уполномоченного органа местного самоуправления. Вместе с тем, по смыслу статей 1, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не может извлекать преимущества за счет собственного незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2009 № 6811/09 по делу № А51-6986/0834-156, собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность или в аренду земельный участок с целью эксплуатации таких объектов. Нахождение объекта недвижимого имущества в разрушенном состоянии означает, что его собственник в силу прямого указания закона сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта правовой титул на землю, на которой расположен указанный объект. После восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества собственник может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным Земельным кодексом Российской Федерации. Отсутствие в собственности земельного участка под разрушенным объектом не ограничивает прав этого собственника как субъекта гражданского оборота.

Согласно заключению эксперта предположительный год постройки – 1972, дата первой инвентаризации. Последующие инвентаризации были проведены в 1978 и 2000 г.г. Изначальное назначение – общежитие, после производственное здание. Год смены статуса не установлен. Состояние фундамента оценивается как ограниченно-работоспособное техническое состояние. Для возведения существующего строения, указанный строительный элемент (фундамент) использован. Новый фундамент не сооружался. Вновь возведенное строение (стены, перекрытие) находится в стадии объекта незавершенного строительства.

В судебном заседании эксперт пояснил, что в СНИПах отсутствует определение - восстановление здания, имеются понятия – строительство, реконструкция, капитальный ремонт. При этом эксперт пришел к выводу, что поскольку отсутствует объект, подвергнутый реконструкции, возведенное ответчиком сооружение отнесено им к новому строительству объектов капитального строительства. В отношении строительства нового объекта с использованием старого фундамента пояснить затруднился.

В судебном заседании представитель истца пояснил суду, что у него отсутствуют доказательства невозможности восстановления ответчиком спорного нежилого здания. Капитальный характер строения, расположенного в настоящее время на спорном земельном участке, лицами, участвующими в деле, не оспаривался.

В экспертном заключении также содержится вывод о том, что согласно ФЗ № 384-ФЗ Технический регламент о безопасности зданий и сооружений (с изменениями на 2 июля 2013 года) строение по адресу: г. Курган, пр. Конституции, 1 соответствует признакам строения пониженного уровня ответственности. Согласно ГОСТу 27751-2014 «Межгосударственный стандарт. Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения», указанное строение относится к классу КС-1.

Классы сооружений установлены в пункте 10.1. ГОСТ 27751-2014: КС-3 - уровень ответственности - повышенный; КС-2 - уровень ответственности - нормальный; КС-1 - уровень ответственности - пониженный.

В Приложении А (обязательное) ГОСТа 27751-2014 устанавливается разграничения в классификации сооружений: Класс сооружений КС-1: а) теплицы, парники, мобильные здания (сборно-разборные и контейнерного типа), склады временного содержания, в которых не предусматривается постоянного пребывания людей; б) сооружения с ограниченными сроками службы и пребыванием в них людей.

Класс сооружений КС-2: здания и сооружения, не вошедшие в классы КС-1 и КС-3.

Класс сооружений КС-3: а) здания и сооружения особо опасных и технически сложных объектов и иные.

Согласно п. 10.4. ГОСТ 27751-2014 Классы и уровни ответственности сооружений следует учитывать: при оценке долговечности сооружений; при разработке номенклатуры и объема проектных работ, а также проводимых инженерных изысканий и экспериментальных исследований; при разработке конструктивных решений надземной и подземной частей сооружений; при разработке программ научно-технического сопровождения, при проектировании, изготовлении и монтаже конструкций; при разработке правил приемки, испытаний, эксплуатации и технической диагностики строительных объектов.

Согласно таблице 3 для сооружений класса КС-1 пониженного уровня ответственности устанавливается вид контроля качества проектирования - самопроверка: проверка проводится лицами, которые разрабатывали проект, т.е. требования к проведению экспертизы проекта отсутствуют; в Таблице 4 для сооружений класса КС-1 в качестве контроля качества строительно-монтажных работ указано самоосвидетельствование (т.е. требования по приемке и качеству работ со стороны иных органов и организаций также отсутствуют).

Таким образом, само по себе отсутствие разрешения на производство работ (строительство), на которое ссылается истец, не является основанием для сноса спорного объекта.

Истец, заявляя иск по настоящему делу, ссылается только на не получение АО «Медимэкс» разрешения на строительство, не указывая при этом на иные обстоятельства. В судебном заседании 03.07.2018 истец указал суду, что на нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц, наличие угрозы жизни и здоровью граждан, администрация в обоснование заявленных требований не ссылается.

В судебном заседании сторонам разъяснено право на проведение по настоящему делу дополнительной судебной экспертизы (запись в протоколе). Соответствующих заявлений (ходатайств), лицами, участвующими в деле не заявлено.

По мнению суда обстоятельства не соответствия конструктивного решения (материала) выявленного фундамента данным технического паспорта, в отсутствие доказательств возведения нового фундамента, не может служить основанием для удовлетворения иска.

Материалами дела не подтверждается то, что после выполнения строительных работ по восстановлению объекта изменилось его назначение и параметры, что исключает применение положений, регулирующих порядок проведения реконструкции.

В рассматриваемом случае, в ходе строительных работ по восстановлению объекта (на данном этапе – незавершенного строительства согласно заключению эксперта) не произошло изменения внешних границ, не произведено пристройки, надстройки здания и его нельзя признать вновь созданным, на что ссылается администрация, а именно, не соответствие площади здания (129,5 кв.м.). По смыслу статей 219, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации деятельность собственника по восстановлению принадлежащего ему объекта не создает самовольной постройки как результата.

Восстановление ранее созданных объектов недвижимости не может расцениваться в качестве нового строительства применительно к пункту 13 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что восстановление поврежденных объектов не является возведением нового объекта, не противоречит действующему законодательству, не нарушает права и охраняемые интересы других лиц (доказательств обратного в материалы дела не представлено), суд, оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) пришел к выводу об отсутствии оснований для признания спорного объекта самовольной постройкой и его сноса.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований, заявленных администрацией, не имеется.

Судебные расходы по оплате экспертизы в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на истцов.

Оснований для взыскания государственной пошлины отсутствуют, поскольку органы местного самоуправления освобождены от уплаты в силу положений статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд

р е ш и л :

в удовлетворении иска ДЕПАРТАМЕНТУ АРХИТЕКТУРЫ, СТРОИТЕЛЬСТВА И ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА КУРГАНА (ИНН 4501197940, ОГРН 1144501007001), АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА КУРГАНА (ИНН 4501005007, ОГРН 1024500521506) отказать.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА АРХИТЕКТУРЫ, СТРОИТЕЛЬСТВА И ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА КУРГАНА (ИНН 4501197940, ОГРН 1144501007001), АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА КУРГАНА (ИНН 4501005007, ОГРН 1024500521506) в пользу Акционерного общества «МЕДИМЭКС» в возмещение судебных расходов по оплате судебной экспертизы по 6875 руб. с каждого.

Возвратить АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА КУРГАНА (ИНН 4501005007, ОГРН 1024500521506) с депозитного счета арбитражного суда 13750 руб., уплаченные платежным поручением № 293 от 28.03.2018.

Возвратить Акционерному обществу «МЕДИМЭКС» с депозитного счета арбитражного суда 6250 руб., уплаченные платежным поручением № 110 от 16.03.2018.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Курганской области.

Судья

Н.А. Саранчина