Гражданский кодекс часть 1

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (ОГРН <***>, ИНН <***>),

о признании решений незаконными,

при участии в заседании представителей:

от заявителя – ФИО2, доверенность от 1.01.2018; ФИО3, доверенность от 16.04.2018

от заинтересованного лица – ФИО4, доверенность от 10.08.2018

установил:

открытое акционерное общество «Курганский машиностроительный завод» (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Курганской области с заявлением, в котором просит:

признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (далее – заинтересованное лицо, Управление) об отказе в осуществлении кадастрового учета от 05.02.2018 № 45-0-1-108/3002/2017-705 объекта водовод технической воды Д 530 м, протяженностью 4457 м., расположенного от камеры ул. Климова – ул. Пичугина до камеры ул. Дзержинского – пр. Машиностроителей и обязать заинтересованное лицо осуществить постановку на кадастровый учет названного объекта;

признать незаконным решение заинтересованного лица от 05.02.2018 № 45/201/102/2017-1008 об отказе в государственной регистрации права на указанный объект и обязать заинтересованное лицо осуществить государственную регистрацию права заявителя на названный объект.

В обоснование названного требования заявитель указывает, что приобрел спорный объект на основании договора купли-продажи от 05.03.2001 № 062/468 у ОАО «КПТФ «Юнона». Договор купли-продажи исполнен его сторонами в полном объеме. Продавец объекта недвижимого имущества – ОАО «КПТФ «Юнона» прекратил свою деятельность в качестве юридического лица в связи с его ликвидацией. Заявитель обратился в Управление Росреестра по Курганской области с заявлениями о постановке объекта на кадастровый учет и о государственной регистрации права на указанное имущество и получил оспариваемые отказы. Заявитель, со ссылкой на положения пункта 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указывает, что оснований для отказа в государственной регистрации права собственности на спорное имущество у Управления не имелось, поскольку единственным основанием для отказа в кадастровом учете и регистрации права является по существу отсутствие продавца, что не препятствует осуществлению процедуры регистрации перехода права к покупателю.

В судебном заседании представители заявителя поддержали свои требования по указанным основаниям.

Представитель заинтересованного лица против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва на заявление. Указал, что основанием для отказа в кадастровом учете и государственной регистрации права явилось то, что не было представлено заявление продавца ОАО «КПТФ «Юнона» о проведении государственной регистрации права собственности и перехода права собственности; отсутствуют сведения о регистрации ранее возникшего права на объект недвижимости, право собственности продавца в установленном порядке не зарегистрировано, отсутствует правоустанавливающий документ продавца на спорный объект недвижимости. Кроме того, Управление указывает, что указанные обстоятельства не являются единственными основаниям для отказа в осуществлении заявленных регистрационных действий, поскольку на регистрацию заявителем договор купли-продажи от 05.03.2001 № 062/468 в оригинале не представлен, а представлена заверенная нотариально копия этого договора, что также явилось самостоятельным основанием для отказа в регистрации и постановке на кадастровый учет. Просит в удовлетворении заявления отказать.

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд установил следующее.

04.09.2017 заявитель обратился в Управление с заявлениями о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на сооружение - водовод технической воды Д 530 м, протяженностью 4457 м., расположенное от камеры ул. Климова – ул. Пичугина до камеры ул. Дзержинского – пр. Машиностроителей (л.д. 46-49).

В качестве правоустанавливающего документа представлена в одном экземпляре копия договора купли-продажи водовода технической воды № 062/468 от 05.03.2001 (л.д. 53-54), по условиям которого ОАО «КПТФ «Юнона» (продавец) передает в собственность ОАО «Курганмашзавод» (покупатель) водовод технической воды Д 530 м, протяженностью 4457 м., расположенный от камеры ул. Климова – ул. Пичугина до камеры ул. Дзержинского – пр. Машиностроителей. Цена продаваемого водовода по условиям договора составила 23 895 руб. Договором установлено, что в счет оплаты покупатель обязуется произвести ремонт водовода с привлечением собственных средств, имущество переходит в собственность покупателя с момента выполнения ремонтных работ в объеме стоимости продаваемого водовода. Продавец обязался передать водовод в фактическое владение покупателя по акту приема-передачи.

Уведомлениями от 05.09.2017 и от 19.09.2017 № 45/201/102/2017-1008 (л.д. 59-63) осуществление государственного кадастрового учета и государственная регистрация права были приостановлены на срок до 18.12.2017.

Уведомлением от 05.02.2018 № 45-0-1-108/3002/2017-705 об отказе в осуществлении кадастрового учета (л.д. 10-11), сообщением от 05.02.2018 № 45/201/102/2017-1008 (л.д. 12-13) в осуществлении кадастрового учета и государственной регистрации права заявителя на спорный объект недвижимости было отказано. В обоснование причин указанных отказов Управлением приведено: отсутствие зарегистрированного права продавца на спорный объект недвижимости; отсутствие заявления продавца на государственную регистрацию права и перехода права; отсутствие правоустанавливающих документов продавца; представление договора купли-продажи не в подлиннике, а в копии.

Заявитель, не согласившись с указанными отказами, обратился в арбитражный суд с требованием о признании их незаконными.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявления в связи со следующим.

В силу норм статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон № 218-ФЗ) применительно к рассматриваемой ситуации, осуществление кадастрового учета и государственная регистрация перехода права на спорный объект должны происходить одновременно, в связи с чем и соответствующие заявления обществом поданы в Управление одновременно 4.09.2017.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежит, в том числе, право собственности.

На основании пункта 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 6 статьи 131 ГК РФ порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с Кодексом и законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Закон № 218-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (статья 1 Закона № 218-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В силу пункта 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Согласно части 3 статьи 21 Закона № 218-ФЗ необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделки, являющейся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых возвращается правообладателю, второй помещается в реестровое дело, если такая сделка совершена в простой письменной форме, либо не менее чем в двух экземплярах, один из которых (подлинник) возвращается правообладателю, если такая сделка совершена в нотариальной форме или право на основании такой сделки возникло до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ).

Статьей 26 Закона № 218-ФЗ предусмотрены основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно пунктам 1, 5, 7, 44 части 1 указанной статьи осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если, в том числе: лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Закона № 122-ФЗ перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

С учетом данных норм права и в соответствии с положениями Закона № 218-ФЗ заявителем должны были быть представлены на государственную регистрацию документы, подтверждающие право собственности продавца ОАО «КПТФ «Юнона» на спорный объект. Должно быть представлено заявление продавца на государственную регистрацию права и перехода права покупателю. Договор купли-продажи должен быть представлен в двух экземплярах - подлинниках.

Установив отсутствие в ЕГРП сведений о регистрации прав на спорный объект, в связи с наличием сомнений в основаниях для государственной регистрации прав государственным регистратором в порядке статьи 26 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация и кадастровый учет были приостановлены.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, 16.02.2006 ОАО «КПТФ «Юнона» прекратило свою деятельность в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства (выписка из ЕГРЮЛ, л.д. 27-28).

Таким образом, на момент подачи заявлений о кадастровом учете и о государственной регистрации права собственности по договору купли-продажи от 05.03.2001 продавец отсутствовал.

Поскольку в течение срока приостановления заявителем не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации права и кадастрового учета, на основании статьи 27 Закона № 218-ФЗ Управлением заявителю отказано в постановке на кадастровый учет и в регистрации права по договору купли-продажи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Поскольку действующее законодательство не регулирует порядок регистрации перехода права собственности на недвижимость в случае ликвидации продавца, на основании пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации названная норма права подлежит применению к спорным отношениям в силу аналогии закона.

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 61, 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Частью 1 статьи 69 Закона № 218-ФЗ установлено, что права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Частью 3 статьи 69 Закона № 218-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статьи 69 Закона № 218-ФЗ, суд приходит к выводу о наличии у продавца (ОАО «КПТФ «Юнона») ранее возникшего права собственности на спорный объект недвижимости водовод технической воды, которое является действительным в отсутствие государственной регистрации.

Как установлено судом, ОАО «КПТФ «Юнона» 15.11.1991 принят в эксплуатацию от генерального подрядчика СМУ-3 треста «Промстрой» законченный строительством объект – внеплощадочный водовод технической воды ПТФ диаметром 530 мм, протяженностью 4457 м. (акт приемки, л.д. 51-52).

Кроме того, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что в данном случае, договор купли-продажи от 5.03.2001, переход права по которому подлежит государственной регистрации, фактически исполнен обеими сторонами: объект передан продавцом и принят покупателем, что подтверждается документально (акт приема-передачи, л.д. 16-17). Оплата за объект произведена покупателем по условиям договора путем производства ремонтных работ, по стоимости, соответствующих стоимости спорного объекта (счет-фактура № 104 от 15.03.2001, л.д. 39; распоряжение покупателя от 30.03.2001 № 1778-П6 о взаимозачете с ПТФ «Юнона» с приложением, л.д. 18).

Кроме того, договор купли-продажи не оспорен и в установленном законном порядке не признан недействительным. Наличия правопритязаний третьих лиц на спорный объект не установлено.

Как следует из дела, заявитель представил на регистрацию один экземпляр – копию договора купли-продажи от 05.03.2001.

Вместе с тем, вследствие ликвидации продавца второй экземпляр договора не мог быть предоставлен заявителем в силу его отсутствия у покупателя.

Совокупность исключительно указанных выше обстоятельств (отсутствие заявлений продавца о регистрации ранее возникшего права и о переходе права по договору купли-продажи; отсутствие второго экземпляра договора купли-продажи) сама по себе не могла являться основанием для отказа в государственной регистрации перехода права, поскольку эти обстоятельства свидетельствуют об отсутствии продавца как участника гражданского оборота.

Вместе с тем, отсутствие продавца в рассматриваемом случае не являлось единственным препятствием для регистрации перехода права собственности.

Как следует из положений части 3 статьи 21 Закона № 218-ФЗ, необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы представляются в регистрирующий орган не менее чем в двух экземплярах-подлинниках.

Заявителем на государственную регистрацию представлена в одном экземпляре копия договора купли-продажи от 05.03.2001, ни одного экземпляра подлинника договора не представлено.

Управлением в сообщении о приостановлении государственной регистрации было указано на данный факт, однако в установленный срок заявитель необходимый документ не представил.

Таким образом, поскольку в рассматриваемом случае отсутствие продавца не являлось единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю и имелось еще одно самостоятельное основание для отказа в регистрации, предусмотренное статьей 21 Закона № 218-ФЗ, суд приходит к выводу об отсутствии оснований у Управления для осуществления кадастрового учета и регистрации перехода права. Оспариваемые отказы при таких обстоятельствах не нарушают права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу статей 198, 199, 200 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов органов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц является одновременное наличие двух условий: их несоответствие закону или иному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя.

На основании вышеизложенного, с учетом отсутствия оснований, предусмотренных статьей 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявление удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы распределены в соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

В удовлетворении заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Курганской области.

Судья

А.А. Григорьев