Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Наш дом» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Жилищник» (далее – ответчик) об обязании передать техническую документацию в отношении многоквартирного дома № 10, расположенного по адресу: <...> в том числе, проектно-техническую документацию дома и исполнительные чертежи; технический паспорт с экспликацией на дом; акты балансовых разграничений инженерных сетей; акты передачи наружных сетей ведомственным организациям; картотеку паспортного учета; копию кадастрового плана (карты) земельного участка; выписку из реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений; ключи от вспомогательных помещений.

Определением суда от 19 марта 2009 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Кургана.

Определением суда от 07 мая 2009 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент экономического развития и управления муниципальным имуществом Администрации города Кургана.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ в судебном заседании объявлен перерыв с 15.07.2009 15.00. до 17.07.2009 09.50. (о чем сделана запись в протоколе судебного заседания).

Представитель истца в судебном заседании на требованиях настаивал, заявил ходатайство об уточнении предмета исковых требований, просил обязать ответчика передать следующую техническую документацию на дом: технический паспорт на 7 листах; экспликацию на 25 листах; поэтажные планы на семи листах; поквартирные карточки, карточки регистрации, архивные карточки регистрации.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ уточнение судом принято.

Ответчик признал, что технический паспорт на 7 листах; экспликация на 25 листах; поэтажные планы на семи листах; поквартирные карточки, карточки регистрации, архивные карточки регистрации у него имеются, заявил о готовности передать данные документы в судебном порядке, пояснил, что до судебного спора документы передавать отказывался. Также пояснил, что права по управлению домом у него возникли в результате подписанных с МУП «Управляющая компания «Жилищник» соглашений о переводе прав и несколько договоров было заключено непосредственно с собственниками помещений (о чем сделана запись в протоколе судебного заседания под роспись).

Третьи лица оставили разрешение спора по существу на усмотрение суда.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Установлено, что 15 апреля 2008 года состоялось общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме № 10 по ул.Рабоче-Крестьянская (протокол от 15.04.2008 № 1 – л.д.8-12 т.1), в результате которого жильцами дома принято решение о выборе управляющей организации ООО «Управляющая компания «Наш дом». Решение принято в форме заочного голосования путем персональных решений собственников помещений, оформленных в письменном виде (л.д.34-134 т.6).

На момент принятия решения общего собрания о смене управляющей организации на ООО «Управляющая компания «Наш дом» управление многоквартирным домом № 10 по ул.Рабоче-Крестьянская осуществляло МУП «Управляющая компания «Жилищник». Договоры управления многоквартирным домом заключены с собственниками помещений сроком на 5 лет, начало действие договоров определено с 01.01.2008 (т.3).

В результате решения общего собрания между собственниками помещений многоквартирного дома и ООО «Управляющая компания «Наш дом» заключены договоры управления многоквартирным домом № 10 по ул.Рабоче-Крестьянская сроком на один год. Дата вступления в силу договоров определена с 15 мая 2008 года (тома 2, 4, 5).

26 апреля 2008 года на основании решения собственников жилья от 15.04.2008 № 1 между ООО «Управляющая компания «Наш дом» и Администрацией города Кургана в лице МУП «Центр по приватизации, продаже и обмену жилья» заключен договор № 24-УД управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: <...>, в части муниципальных жилых помещений (пункт 1.3. договора - л.д.66-80 т.1).

По условиям данного договора ООО «Управляющая компания «Наш дом» по заданию МУП «Центр по приватизации, продаже и обмену жилья» в течение одного года за плату обязался осуществлять комплекс работ и услуг по управлению многоквартирным домом, включающий оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственнику и пользующимся его помещениями в многоквартирном доме лицами, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (пункты 2.1., 9.2. договора от 26.04.2008 № 24-УД). Договор вступил в силу с 15 мая 2008 года (пункт 9.1. договора от 26.04.2008 № 24-УД).

Во исполнение договора от 26.04.2008 № 24-УД и договоров с собственниками помещений ООО «Управляющая компания «Наш дом» заключило договоры (пролонгировало их действие) на обслуживание многоквартирного дома со специализированными организациями, в том числе с ООО «Курганский центр дезинфекции» (договор на проведение дератизационных/дезинсекционных работ от 01.02.2008 № 566- л.д.1-12 т.7), с ОАО «ЭнергоКурган» (договор на оказание услуг по техническому обслуживанию систем электроснабжения жилых зданий от 01.08.2008 № 6/08 – л.д.13-18 т.7, договор на оказание услуг по техническому обслуживанию систем отопления, водоснабжения и водоотведения жилых зданий от 01.08.2008 № 5/08 – л.д.24-47 т.7, договор энергоснабжения от 01.04.2008 № 3355 л.д.48–63 т.7, договор на оказание услуг по аварийно-ремонтному прикрытию жилых зданий от 05.12.2007 № 513/ДОУ/12-07 л.д.120-141 т.7, договор на оказание услуг по текущему ремонту систем электроснабжения жилых зданий от 05.12.2007 № 507/ДОУ/12-07 – л.д.142-158 т.7), с МУП «Водоканал» (договор на отпуск питьевой воды, прием сточных вод и загрязняющих веществ от 05.12.2007 № 2354 – л.д.19- 23 т.7), с МУП «Спецавтохозяйство» (договор на оказание услуг по вывозу и утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов от 01.01.2008 № 3474 – л.д.64 – 77 т.7 ), с ООО «Жилсфера» (договор на оказание услуг по благоустройству и обеспечению санитарного состояния жилых зданий и придомовой территории общего имущества жилого фонда от 05.05.2008 № 040502- л.д.78- 98 т.7), с ООО «Энергостройсервис» (договор на оказание услуг по текущему ремонту конструктивных элементов общего имущества жилого фонда от 05.12.2007 № 140/ДОУ/12-07 – л.д.158 т.7), с МУП г.Кургана «Городские электрические сети» (договор по текущему ремонту дворового освещения общего имущества жилого фонда от 05.12.2007 – л.д.160 т.7), с ООО «Единый расчетный центр «Прогресс» (агентский договор на приме платежей абонентов от 05.12.2007 – л.д.163 т.7) и иные договоры (л.д.164-191 т.7).

На основании уведомления МУП «Центр по приватизации, продаже и обмену жилья» от 04.05.2008 № 271 (л.д.6 т.6) о выборе собственников помещений дома № 10 по ул.Рабоче-Крестьянская в качестве управляющей организации ООО «Управляющая компания «Наш дом», Департамент экономического развития и управления муниципальным имуществом Администрации города Кургана на основании приказа от 15.05.2008 № 568 (л.д.15 т.1) обязал МУП «Управляющая компания «Жилищник» передать техническую документацию на многоквартирные дома и иные документы, связанные с управлением домами, собственники которых выбрали в качестве управляющей организации ООО «Управляющая компания «Наш дом» (пункт 1 приказа). Согласно приложению к приказу от 15.05.2008 № 568 многоквартирный дом № 10 по ул.Рабоче-Крестьянская, балансовой стоимостью 6 396 000 руб., значится в перечне домов собственники помещений которого выбрали в качестве управляющей организации ООО «Управляющая компания «Наш дом».

Пунктом 2 данного приказа на МУП «Управляющая компания «Жилищник» и ООО «Управляющая компания «Наш дом» возложена обязанность по совместному оформлению акта приема-передачи технической документации, согласованию его с ДЖКХ Администрации города Кургана и в срок до 30.05.2008 представлению на утверждение в Департамент экономического развития и управления муниципальным имуществом Администрации города Кургана.

МУП Управляющая компания «Жилищник» обязательства, возложенные на него приказом от 15.05.2008 № 568, не выполнило, акт приема-передачи технической документации не составил, техническая документация на спорный дом ООО «Управляющая компания «Наш дом» не передана.

19 июня 2008 года приказом Департамента экономического развития и управления муниципальным имуществом Администрации города Кургана № 756 из перечня многоквартирных домов, выбравших в качестве управляющей организации ООО «Управляющая компания «Наш дом» исключен дом № 10 по ул.Рабоче-Крестьянская (в деле).

Приказом Департамента экономического развития и управления муниципальным имуществом Администрации города Кургана от 26.06.2008 № 781 (л.д.59 т.1) установлена обязанность МУП «Управляющая компания «Жилищник» передать ООО «Управляющая компания «Жилищник» техническую документацию на спорный многоквартирный, совместно оформить акт приема-передачи технической документации, согласовать его с ДЖКХ Администрации города Кургана и в срок до 04.07.2008 представить на утверждение в Департамент экономического развития и управления муниципальным имуществом Администрации города Кургана.

Согласно акту приема-передачи технической и иной документации на многоквартирный дом от 04.07.2008, утвержденный приказом Департамента экономического развития и управления муниципальным имуществом Администрации города Кургана от 22.08.2008 № 1014, 04 июля 2008 года состоялась передача технической документации на дом № 10 по ул.Рабоче-Крестьянская от МУП «Управляющая компания «Жилищник» к ООО «Управляющая компания «Жилищник» (л.д.98 т.1).

19 сентября 2009 года Департаментом по управлению жилищно-коммунальным хозяйством и благоустройству в адрес МУП «Управляющая компания «Жилищник» и ООО «Управляющая компания «Жилищник» направлено предписание № 2406 (л.д.115 т.1) о необходимости передать имеющуюся техническую документацию по дому № 10 по Рабоче-Крестьянская ООО «Управляющая компания «Наш дом».

В связи с тем, что ООО «Управляющая компания «Жилищник» техническая документация, а также иные документы, связанные с управлением домом № 10 по ул.Рабоче-Крестьянская не были переданы истцу, он обратился в суд за защитой нарушенных прав (статья 12 Гражданского кодекса РФ, статья 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Заявленные исковые требования соответствуют действующему законодательству.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, предусмотренных пунктом 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации: 1)непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ).

Согласно статьям 46, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, решение общего собрания собственников квартир в спорном доме является основанием для изменения способа управления домом и смены управляющей компании. При этом собственники квартир, не принимавшие участия в собрании и голосовавшие против принятия решения, вправе обжаловать его в судебном порядке.

В судебном заседании установлено, что принятое решение общего собрания спорного дома о выборе в качестве управляющей организации ООО «Управляющая компания «Наш дом» в установленном порядке не оспорено, недействительным не признано.

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны
(собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления
товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного
кооператива или органов управления иного специализированного
потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату
обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (статья 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В силу пунктов 5, 7 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

Из материалов дела усматривается, что собственники жилых помещений дома № 10 по ул.Рабоче-Крестьянская на основании решения общего собрания от 15.04.2008 заключили с ООО «Управляющая компания «Наш дом» договоры на управление многоквартирным домом (тома 2, 4, 5). Кроме того, в части муниципальных помещений Администрация города Кургана в лице МУП «Центр по приватизации, продаже и обмену жилья» заключила с истцом аналогичный договор. Поскольку согласно пункту 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией, то с момента заключения договора управления хотя бы с одним из собственников помещений (при наличии соответствующего решения собственников помещений) права и обязанности по договору управления возникают у управляющей организации в полном объеме.

Довод ответчика, что договоры управления спорным домом не расторгнуты в порядке, установленном гражданским законодательством, судом отклонен по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Из содержания данной нормы следует, что законодатель предоставил собственникам право в любое время изменить способ управления домом. Если собственники помещений многоквартирного дома сочтут избранный ими ранее способ управления недостаточно эффективным, то они вправе своим решением изменить его.

Пунктом 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещений в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. В силу пункта 8 той же статьи изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Из протокола общего собрания собственников помещений от 15.04.2008 № 1 усматривается, что за выбор в качестве управляющей организации ООО «Управляющая компания «Наш дом», а следовательно за расторжение договора управления с управляющей организацией - МУП «Управляющая компания «Жилищник», проголосовали все собственники помещений, принимавшие участие в голосовании. По мнению суда, решение собственников, оформленное протоколом от 15.04.2008 № 1, о выборе другой управляющей организации - ООО «Управляющая компания «Наш дом» по своей сути является решением об отказе от договора с МУП «Управляющая компания «Жилищник». МУП «Управляющая компания «Жилищник» неоднократно извещалось о решении общего собрания о смене управляющей организации с просьбой передать техническую документацию на дом ООО «Управляющая компания «Наш дом» (л.д.100, 103 т.1).

Таким образом, довод ответчика, что при выборе новой управляющей организации общим собранием собственников помещений каждый собственник помещения должен расторгнуть договор управления с предыдущей управляющей организацией не основан на законе. Такое толкование закона, привело бы к тому, что у собственников помещений отсутствовала бы возможность реализации нормы части 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой способ управления может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений.

Вместе с тем, материалами дела подтверждается, что фактическое управление спорным домом с момента заключения договора управления осуществляет ООО «Управляющая компания «Наш дом». Истцом во исполнение договора управления домом заключены договоры с поставщиками услуг и ресурсоснабжающими организациями. О реальном исполнении указанных договоров свидетельствуют акты приемки выполненных работ (оказанных услуг), счета-фактуры (т.7). Одновременное управление домом двумя управляющими организациями жилищным законодательством не допускается (пункт 9 статьи 161 Жилищного кодекса РФ).

Разрешение вопроса о принадлежности права на управление спорным домом истцу Администрация г.Кургана и Департамент экономического развития и управления муниципальным имуществом Администрации города Кургана оставили на усмотрение суда.

Кроме того, право истца на управление спорным домом подтверждается договором от 26.04.2008 № 24-УД управления многоквартирным домом в части муниципальных помещений с Администрацией города Кургана, предписанием Департамента по управлению жилищно-коммунальным хозяйством и благоустройству от 19.09.2008 № 2406 (л.д.115 т.1) о необходимости передать имеющуюся техническую документацию по дому № 10 по Рабоче-Крестьянская ООО «Управляющая компания «Наш дом».

Имеющиеся в деле бюллетени для заочного голосования собственников помещений спорного дома (т.8), в которых в качестве управляющей организации указано ООО «Управляющая компания «Жилищник», а также соглашение № 1 от 03.09.2008 к договору управления многоквартирным домом от 01.06.2008 о переводе прав и обязанностей по управлению домом от МУП «Управляющая компания «Жилищник», к ООО «Управляющая компания «Жилищник» (л.д.68 т. 8), судом не принимаются в качестве доказательства права ответчика на управление домом.

В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса единственным правомочным документом, являющимся основанием для возникновения права управления домом, является решение собственников помещений. Иные документы не могут служить основанием для возникновения такого права. Все последующие соглашения и административные решения, в том числе и решения об обязании прежней управляющей организации передать вновь избранной организации техническую документацию на дом, являются следствием такого решения, направлены на его реализацию и должны приниматься в соответствии ним.

Ответчиком в судебное заседание не было представлено решения общего собрания собственников, в котором он был указан в качестве избранной управляющей организации (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Кроме того, ответчик не отрицает факта отсутствия решения общего собрания собственников помещений о выборе его в качестве управляющей организации спорного дома.

Представленные ответчиком бюллетени имеют различные даты голосования, временной промежуток между датами голосования составил с февраля 2008 года по июнь 2008 года включительно (л.д.14-59 т.8).

Сами по себе бюллетени не могут служить доказательством того, что было принято решение о выборе ООО «Управляющая компания «Жилищник» управляющей организацией спорного дома, также как и соглашение о переводе прав и обязанностей по управлению домом на ответчика (протокол общего собрания собственников помещений спорного дома об избрании ООО «Управляющая компания «Жилищник» управляющей организацией отсутствует).

В материалах дела имеются также заявления собственников помещений спорного дома о расторжении договора управления с ООО «Управляющая компания «Жилищник».

Согласно части 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации.

Принимая во внимание, что действующим законодательством не регламентирован порядок прекращения правоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и прежней управляющей организацией, передача технической документации к вновь выбранной управляющей организации должна производиться в разумный срок с учетом времени, необходимого для урегулирования отношений с ресурсоснабжающими организациями по данному дому (часть 1, часть 9 статьи 161, часть 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, статья 6, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, обязанность ответчика – ООО «Управляющая организация Жилищник» передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные, связанные с управлением таким домом, документы вновь выбранному собственниками помещений в многоквартирном доме ООО «Управляющая компания «Наш дом» возникает из закона из и вызвана необходимостью осуществления деятельности по обслуживанию многоквартирного дома.

Факт наличия технической документации у ответчика подтверждается актом приема-передачи технической и иной документации на многоквартирный дом от 04.07.2008, утвержденным приказом Департамента экономического развития и управления муниципальным имуществом Администрации города Кургана от 22.08.2008 № 1014 (л.д.98 т.1) и ответчиком не оспаривается.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим, надлежащее исполнение прекращает обязательство (статьи 310,408 Гражданского кодекса РФ).

С учетом установленных в судебном заседании обстоятельств, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле.

Истцом при подаче иска платежным поручением № 28 от 14.01.2009 уплачена государственная пошлина в размере 2000 рублей (л.д.14 т.1), которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истца на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

исковые требования удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Управляющая организация «Жилищник» передать обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Наш дом» техническую документацию на многоквартирный дом № 10 по ул.Рабоче-Крестьянская в городе Кургане: технический паспорт на 7 листах; экспликацию на 25 листах; поэтажные планы на семи листах; поквартирные карточки, карточки регистрации, архивные карточки регистрации.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая организация «Жилищник» в пользу общества ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Наш дом» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2000 рублей, уплчнной по платежному поручению № 28 от 14.01.2009.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru).

Судья Л.В.Позднякова

Арбитражный суд Курганской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

(резолютивная часть)

17 июля 2009 года Дело № А34-157/2009

к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Жилищник»

2. Департамент экономического развития и управления муниципальным имуществом Администрации города Кургана.

об обязании передать имущество

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 – представитель, доверенность от 18.03.2009,

от ответчика: ФИО2 – представитель, доверенность от 11.03.2009,

от третьих лиц: 1 – ФИО3 – ведущий специалист, доверенность от 10.07.2008,

2 – ФИО3 – ведущий специалист, доверенность от 10.07.2008,

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

исковые требования удовлетворить.

Судья Л.В.Позднякова