Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Курганской области в составе судьи Луневой Ю.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Скиндеревой В.В., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по заявлению индивидуального предпринимателя, главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>),

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (ОГРН <***>, ИНН <***>),

третьи лица: 1. ФИО2, 2. ФИО3, 3. ФИО3 (законный представитель несовершеннолетней ФИО4),

о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права собственности,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО5, по доверенности от 28.06.2016,

от заинтересованного лица: ФИО6, по доверенности от 07.10.2014 № 123,

от третьих лиц: 1. ФИО2, предъявлен паспорт, 1, 2. ФИО7, по доверенности № 45 АА 0633596 от 23.08.2016, 3. явки нет, извещен,

установил:

индивидуальный предприниматель, глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (далее - заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Курганской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (далее - заинтересованное лицо, Управление, регистрирующий орган) от 16.12.2016 № 45/201/118/2016-800 об отказе в государственной регистрации права собственности на квартиру № 1, расположенную в жилом доме по адресу: <...>, общей площадью 80.3 м.кв. Также просит обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области в установленный законом срок осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на квартиру № 1, расположенную в жилом доме по адресу: <...>, общей площадью 80.3 м.кв.

В судебном заседании представитель заявителя ходатайствовал о приобщении к материалам дела дополнительных документов, оглашенных под аудиозапись. Представленные документы судом приобщены к материалам дела в соответствии с положениями статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель заявителя заявленные требования поддержал, в обоснование своих требований указал следующее.

15.01.2003 между заявителем и ЗАО имени Тельмана был заключен договор купли-продажи квартиры № 1 в жилом доме по адресу: <...>, общей площадью 80,3 кв.м., стоимостью 15 000 руб. (л.д. 9). Продавец объекта недвижимого имущества – ЗАО имени Тельмана прекратил свою деятельность в качестве юридического лица в связи с его ликвидацией, о чем 24.11.2006 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись (л.д. 17). 01.11.2016 заявитель обратился в Управление с заявлениями о государственной регистрации права собственности на указанное имущество и получил оспариваемое сообщение об отказе в регистрации права. Одним из оснований для отказа в государственной регистрации перехода права собственности к покупателю явилось отсутствие продавца. По мнению заявителя, факт ликвидации предыдущего собственника – ЗАО имени Тельмана не препятствует реализации заявителем права, предоставленного статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации. Просил заявленные требования удовлетворить.

Представитель Управления заявленные требования не признал по доводам, изложенным в отзыве. Указал, что причины, препятствующие государственной регистрации права, выразились в том, что в нарушение пункта 1 статьи 16 Закона о регистрации заявление о проведении государственной регистрации права собственности (ранее возникшего права) и перехода права от ЗАО имени Тельмана – продавца по договору не представлено. Таким образом, отсутствие заявления правообладателя и иных необходимых документов на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимости является самостоятельным основанием для отказа в государственной регистрации в соответствии со статьей 20 Закона о регистрации. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности на недвижимое имущество регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (статьи 165, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзац 3 пункта 1 статьи 16 Закона о регистрации). Кроме того, согласно абзацу 4 пункта 2 статьи 13 Закона о регистрации государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав. В рассматриваемой ситуации право собственности ЗАО имени Тельмана на спорный объект в ЕГРП не зарегистрировано. Просит суд отказать в удовлетворении заявленных требований.

В судебном заседании представитель третьих лиц пояснил, что против заявленных требований возражает по мотивам представленного отзыва на заявление, указал, что в спорной квартире длительное время проживают ФИО2, ФИО3, ФИО4, указанные лица содержали спорное помещение в надлежащем санитарном и техническом состоянии. Полагает, что указанные обстоятельства являются существенным препятствием для регистрации права собственности за заявителем на спорный объект недвижимости. Считает договор купли-продажи квартиры от 15.01.2003 недопустимым доказательством, составленным с нарушениями требований законодательства, у ФИО1 отсутствуют правоустанавливающие документы на спорный объект недвижимости. Просит суд отказать в удовлетворении заявленных требований.

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд установил следующее.

На основании договора купли-продажи, заключенного 15.01.2003 между ИП ФИО1 (покупатель) и ЗАО имени Тельмана (продавец), заявитель приобрел в собственность недвижимое имущество: квартиру № 1 в жилом доме по адресу: <...>, общей площадью 80,3 кв.м. (л.д. 9).

Цена квартиры составляет 15 000 руб. (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 2.2 договора покупатель в счет оплаты за указанную квартиру погашает задолженность продавцу по возврату денежных средств по договору займа № 1 от 15.04.2002 в размере 15 000 руб. в соответствии с Соглашением о новации заемного обязательства в обязательство по договорам купли-продажи от 15.01.2003.

В соответствии с договором займа (беспроцентный) № 1 от 15.04.2002, заключенного между ИП ФИО1 (займодатель) и ЗАО имени Тельмана (заемщик), займодатель передает в собственность, а заемщик принимает денежные средства в размере 305 000 руб., которые обязуется возвратить заимодателю в срок, не позднее 30.12.2002 (пункты 1.1, 2.2 договора) (л.д. 10).

В разделе 1 соглашения о новации заемного обязательства в обязательство по договорам купли-продажи от 15.01.2003 установлено, что 15.04.2002 ИП ФИО1 (покупатель) передал денежные средства ЗАО им. Тельмана (продавец) по договору займа № 1 от 15.04.2002 в сумме 305 000 руб. Срок возврата займа по указанному договору 30.12.2002. Продавец до настоящего момента не выполнил своих обязательств по возврату заемных денежных средств. В разделе 2 названного соглашения установлено, что продавец обязуется передать покупателю в собственность жилые дома и квартиры, в том числе квартиру № 1 в жилом доме по адресу: <...>, стоимостью 15 000 руб. (позиция 11 раздела названного соглашения, л.д. 12).

Заявителем в качестве доказательства исполнения договора займа от 15.05.2002 представлена квитанция к приходному кассовому ордеру от 15.04.2001 (л.д. 9).

Из пояснений представителя заявителя следует, что в данной квитанции ошибочно указана дата 15 апреля 2001 года. Квитанция не могла быть выдана в указанную дату, так как договор заключен 15 апреля 2002 года. Иных договоров займа между ЗАО им.Тельмана и ИП ФИО1 не заключалось. Кроме того, ФИО1 получил статус индивидуального предпринимателя 29.05.2001, т.е. позже даты, указанной в квитанции.

24.11.2006 ЗАО имени Тельмана прекратило свою деятельность, о чем в единый государственный реестр юридических лиц внесена запись.

Согласно Закона РСФСР от 19.07.1968 "О поселковом, сельском Совете народных депутатов РСФСР", похозяйственная книга является документом первичного учета в сельских Советах народных депутатов и содержит информацию о проживающих на территории сельского Совета гражданах и сведения о находящихся в их личном пользовании недвижимом имуществе.

Инструкцией о порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселков РСФСР, утвержденной Приказом МКХ РСФСР 21.02.1968 установлено, что строения, расположенные в сельской местности, регистрации не подлежали.

Запись в похозяйственной книге признавалась регистрацией права собственности, исходя из того, то в соответствии с Указаниями по ведению похозяйственного учета в сельских Советах народных депутатов, данные книги использовались для отчета о жилых домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности.

Документы о принадлежности жилого дома, расположенного за пределами городской черты, на землях совхоза, выдавались в соответствии с записями из похозяйственной книги.

Требование о ведении похозяйственных книг сохранено и в действующем законодательстве Российской Федерации. Учет личных подсобных хозяйств осуществляется в похозяйственных книгах сельских Советов. Следовательно, выписки из похозяйственной книги являются правоподтверждающими документами.

Как следует из материалов дела, в похозяйственной книге Пименовской сельской администрации за 2002 - 2006 гг. указано, что квартира № 1 в жилом доме по адресу <...>, принадлежит ЗАО имени Тельмана, год постройки - 1990 (л.д. 58-59).

Согласно справке Администрации Пименовского сельсовета Кетовского района Курганской области № 52 от 09.03.2017 квартира № 1 в жилом доме по адресу <...>, в собственность Администрации Пименовского сельсовета Кетовского района Курганской области от ЗАО имени Тельмана не передавалась (л.д. 57).

01.11.2016 ИП ФИО1 обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на квартиру № 1, расположенную по адресу: Курганская область, Кетовский район, с. Пименовка, ул. Молодежная, дом №19, площадью 80,3 кв.м. (л.д. 22, 25-26).

В качестве правоустанавливающего документа представлен подлинник договора купли-продажи от 15.01.2003.

16.11.2016 государственная регистрация права была приостановлена на срок с 16.11.2016 по 16.12.2016 (уведомление о приостановлении № 45/201/118/2016-800, л.д. 24).

16.12.2016 Управление сообщением об отказе в государственной регистрации № 45/201/118/2016-800 отказало в государственной регистрации права заявителя по следующим причинам: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества; не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (л.д. 23).

Заявитель, не согласившись с названным сообщением об отказе в государственной регистрации, обратился в арбитражный суд с требованием о признании его незаконным.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявления в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества.

Статьей 164 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом), договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 6 Закона № 122-ФЗ (в редакции, действовавший на момент возникновения спорных правоотношений) права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Закрепляя положение о действительности ранее возникших прав, указанный Закон определил, что государственная регистрация такого права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (часть 2 статьи 6).

Исходя из действительности ранее возникших прав, указанный Закон предусмотрел, что заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом.

Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса возникает с момента его государственной регистрации.

Таким образом, поскольку отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимость у ЗАО имени Тельмана на дату заключения договора само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства и передаваемых по нему прав, вывод заинтересованного лица со ссылкой на отсутствие у ЗАО имени Тельмана титула собственника как препятствия перехода к ФИО1 права собственности, нельзя признать соответствующим приведенным выше нормам материального права.

Обозначенная правовая позиция согласуется с выводами, изложенными в Определение Верховного Суда РФ от 27.06.2017 по делу N 306-ЭС17-2124, А57-3068/2016.

С учетом изложенных норм права и в соответствии с частью 1 статьи 16 Закона № 122-ФЗ, для государственной регистрации в рассматриваемом случае требовались, кроме заявления ИП ФИО1 (покупателя) еще и заявления продавца ЗАО имени Тельмана о государственной регистрации ранее возникшего у него права собственности на объект недвижимости и о государственной регистрации перехода права собственности по договору от 15.01.2003 к ИП ФИО1 Отсутствие этих заявлений от продавца и послужило основанием для отказа в регистрации права собственности ИП ФИО1

Однако, как следует из материалов дела, 24.11.2006 ЗАО имени Тельмана прекратило свою деятельность в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства (выписка из ЕГРЮЛ, л.д. 17).

Таким образом, на момент подачи ИП ФИО1 заявления о государственной регистрации права собственности продавец по названному договору купли-продажи от 15.01.2003 отсутствовал.

В соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Поскольку действующее законодательство не регулирует порядок регистрации перехода права собственности на недвижимость в случае ликвидации продавца, на основании пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации названная норма права подлежит применению к спорным отношениям в силу аналогии закона.

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 61, 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

В данном случае, договор купли-продажи, переход права по которому подлежит государственной регистрации, фактически исполнен обеими сторонами: объект передан покупателю, обязательства по оплате выполнены в полном объеме, что подтверждается документально.

В связи с этим суд приходит к выводу о надлежащем выполнении продавцом обязанности по передаче имущества и о надлежащем исполнении покупателем обязанности по оплате этого имущества.

Кроме того, договор купли-продажи между продавцом и покупателем на момент обращения заявителя в регистрирующий орган, не оспорен и в установленном законном порядке не признан недействительным.

В силу пункта 5 статьи 18 Закона № 122-ФЗ необходимые для государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.

Как следует из дела, ИП ФИО1 представил на регистрацию один экземпляр – подлинник договора купли-продажи от 15.01.2003.

Вместе с тем, вследствие ликвидации продавца второй экземпляр договора – подлинник купли-продажи от 15.01.2003 не мог быть предоставлен заявителем в силу его отсутствия у ИП ФИО1 (покупателя).

Указанные выше обстоятельства (отсутствие заявлений продавца о регистрации ранее возникшего права и о переходе права по договору купли-продажи; отсутствие второго экземпляра – подлинника договора купли-продажи) сами по себе не могли являться основанием для отказа в государственной регистрации перехода права, поскольку эти обстоятельства свидетельствуют об отсутствии продавца как участника гражданского оборота.

В связи с изложенным, оспариваемое сообщение заинтересованного лица об отказе в государственной регистрации является незаконным, нарушающим экономические права заявителя как собственника объекта недвижимости.

Доводы третьих лиц, претендующих на спорный объект недвижимости, не признаются судом в качестве обстоятельств, препятствующих регистрации перехода права собственности на обозначенный объект от ЗАО им. Тельмана к ФИО1, поскольку данные лица не предоставили правоустанавливающих документов, подтверждающих их вещные права на указанный объект недвижимости.

Согласно положениями статьи 20 Закона № 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами. Вместе с тем, в связи с изложенными выше обстоятельствами, суд не усматривает оснований применения обозначенной нормы Закона.

Также суд отмечает, что судебный акт по настоящему делу не препятствует судебной защите имущественных и жилищных прав ФИО2, ФИО3 на основании следующего.

В силу правовой позиции, изложенной в абзаце 5 пункта 62 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания иными заинтересованными лицами (в частности, ФИО2, ФИО3) права покупателя на недвижимое имущество (по данному делу – квартиру № 1 расположенную по адресу: <...>).

Спор о праве на обозначенное имущество между титульным собственником и проживающими в нем гражданами (ФИО2, ФИО3, ФИО4) может быть рассмотрен судом общей юрисдикции вне зависимости от результатов рассмотрения оспариваемого ненормативного правового акта в рамках настоящего дела (государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект от Закрытого акционерного общества им. Тельмана к индивидуальному предпринимателю, главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1), а также в случае возможного последующего его отчуждения иным лицам.

При рассмотрении настоящего дела суд учитывает, что согласно кадастровому паспорту (л.д. 13-14) описание спорного объекта недвижимого имущества следующее - квартира с кадастровым номером 45:08:021201:257, площадью 80,3 кв.м., расположенная по адресу: <...>, назначение: жилое, вид жилого помещения: квартира.

При таких обстоятельствах суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Судебный акт об удовлетворении заявления о государственной регистрации перехода права собственности является основанием для государственной регистрации в установленном порядке.

Вместе с тем, регистрация перехода права собственности (права собственности) на основании судебного акта не является препятствием для оспаривания зарегистрированного права другими лицами, считающими себя собственниками этого имущества.

Расходы по уплате государственной пошлины отнесены на заявителя согласно соглашению о распределении судебных расходов (л.д. 36).

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

Заявление удовлетворить.

Признать недействительным сообщение об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество от 16.12.2016 № 45/201/118/2016-800.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности от Закрытого акционерного общества им. Тельмана к индивидуальному предпринимателю, главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) на квартиру с кадастровым номером 45:08:021201:535, общей площадью 80,3 кв.м., расположенную по адресу: <...>.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Курганской области.

Судья

Ю.А. Лунева