Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суда Курганской области в составе судьи Радаевой О.В., при ведении протокола секретарем судебного заседанияМиних В.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Универсам Волгоградский» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Катайскому районному комитету по управлению муниципальным имуществом (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью Консалтинговая группа «Бизнес-Стандарт»

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора

и по встречному исковому заявлению

Катайского районного комитета по управлению муниципальным имуществом (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Универсам Волгоградский» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании недействительным договора в части, обязании оплатить арендную плату

при участии в заседании:

от истца: ФИО1, доверенность от 21.04.2014,

от ответчика: ФИО2, распоряжение № 40-р/л от 17.02.2014, ФИО3, доверенность от 23.06.2014,

от третьего лица: явки нет, извещен

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Универсам Волгоградский» (далее – истец по первоначальному иску, Общество) обратилось в Арбитражный суд Курганской области с иском к Катайскому районному комитету по управлению муниципальным (далее – ответчик по первоначальному иску, Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа №2.

Определением от 24.06.2014 судом в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью Консалтинговая группа «Бизнес-Стандарт».

Определением от 07.08.2014 по делу назначена судебная экспертиза. Проведение судебной экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «Априори» с привлечением в качестве эксперта ФИО4. Производство по делу приостановлено до получения результатов экспертизы.

Определением от 16.10.2014 производство по делу возобновлено.

Определением от этой же даты в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом принято уточнение исковых требований – истец просил указать цену приобретаемого имущества 6 464 810 (Шесть миллионов четыреста шестьдесят четыре тысячи восемьсот десять) рублей.

Определением от 20.11.2014 к производству Арбитражного суда Курганской области принято встречное исковое заявление Катайского районного комитета по управлению муниципальным имуществом (далее – истец по встречному иску) к обществу с ограниченной ответственностью «Универсам Волгоградский» (ответчик по встречному иску) о признании ничтожным и недействующим пункта 3.1 договора аренды нежилого здания по адресу: <...> от 01.12.2003 в части определения арендной платы в размере 800 тыс. рублей за 10 лет аренды; обязании ответчика оплатить арендную плату в бюджет Катайского района в размере 12 001 011 рублей 88 копеек за период с 01.10.2005 по 01.12.2013 за аренду здания Универсама общей площадью 1068,7 кв.м, расположенного по адресу: <...> (т.5 л.д.32-38, 137-144).

Определением суда от 13.01.2015 по делу назначена дополнительная судебно-строительная экспертиза. Проведение судебной экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Уральская строительная экспертиза» с привлечением в качестве эксперта ФИО5, ФИО6, ФИО7. Производство по делу приостановлено до получения результатов экспертизы.

Определением суда от 26.02.2015 внесены изменения в перечень вопросов экспертам, изложенным в определении от 13.01.2015, срок проведения экспертизы продлен до 16.03.2015.

В суд 17.03.2015 поступило заключения по результатам проведения дополнительной экспертизы.

Определением суда от 18.03.2015 назначено судебное заседание для решения вопроса о возобновлении производства по делу.

Определением суда от 08.04.2015 производство по делу возобновлено, суд приступил к рассмотрению дела по существу в данном судебном заседании.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску заявил ходатайство о принятии уточнения исковых требований –просил указать цену приобретаемого имущества 7 032 449 рублей 69 копеек.

Уточнение исковых требований судом принято в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика по первоначальному иску с исковыми требованиями не согласен по основаниям отзывов на иск, представил дополнительные возражения (приобщены к материалам дела в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ответчик по первоначальному иску, возражая против исковых требований, указал, что до подготовки проекта договора купли-продажи, в соответствии со статьей 12 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» Администраций Катайского района была заказана оценка рыночной стоимости здания универсама, которая была проведена ООО «Консалтинговая группа «Бизнес-Стандарт». Основания подвергать сомнению проведенную оценку рыночной стоимости спорного объекта не имеется. После проведения Обществом капитального ремонта и реконструкции стоимость произведенных улучшений зачислена в счет арендной платы путем проведения перерасчета по действующим ставкам (дополнительное соглашение №1 от августа 2005 года к договору аренды от 01.12.2003). Разрешение на проведение реконструкции также выдано истцу с условием зачета в счет арендной платы произведенных улучшений (распоряжение Комитета от 01.06.2004 №1). Общество в срок до 01.10.2005 оплатило авансовый платеж в сумме 800 000 рублей. Реальная ставка арендной платы за период с 01.10.2005 по 01.12.2013 представляет собой 12 001 011 рублей 88 копеек. Справка от 22.11.2013 №01-02-146, выданная Комитетом, отражала ситуацию зачета ремонта в счет арендной платы. Общество уклонялось от заключения соглашения к договору аренды, которое бы урегулировало вопрос об изменении размера арендной платы. С декабря 2013 года арендная плата выставляется Обществу в новом размере, в соответствии с утвержденной методикой и оплачивается последним, без письменных соглашений. Полагает, что поскольку стоимость неотделимых улучшений зачтена в счет арендной платы, она не может быть исключена из выкупной стоимости спорного здания. Не согласен с заключением судебной экспертизы, проведенной ООО «Оценочная компания «Априори», полагает полученные результаты недостоверными и не соответствующими действительной рыночной стоимости объекта (т.2 л.д.120, т.3 л.д.1-2, 37-38, т.5 л.д.3-4, 9-11, т.5 л.д.145-146).

Истец по первоначальному иску с доводами отзывов не согласен, представил письменные возражения (т.2 л.д.133-137, т.5 л.д.6-8).

Истец по встречному иску поддержал встречные исковые требования.

Ответчик по встречному иску не согласен со встречными исковыми требованиями по основаниям, изложенным в письменных возражениях. Заявил о пропуске срока исковой давности по требованиям о признании ничтожным и недействующим пункта 3.1 договора аренды и взыскании арендной платы. Полагал, что оспариваемый пункт договора в части определения цены не противоречит действующему законодательству. Изменение размера арендной платы в одностороннем порядке не соответствует условиям договора аренды и законодательству (т.5 л.д.97-102).

Третье лицо, извещенное надлежащим образом, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьего лица.

Как следует из материалов дела и установлено судом, муниципальное образование Катайский район Курганской области является собственником здания универсама (Лит. А), общей площадью 1068,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>, что подтверждается свидетельство о государственной регистрации права от 30.03.2006 (т.1 л.д.13).

Между муниципальным образованием Катайский район в лице Катайского районного комитета по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Универсам Волгоградский» (арендатор) заключен договор аренды нежилого здания от 01.12.2003, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда – нежилое здание , расположенное по адресу г.Катайск Курганской области, ул.Ленина, д.249, для использования в качестве торговых площадей, а также проведения культурного досуга граждан (пункт 1.1) (т.1 л.д.14-17).

Пунктом 1.2 договора аренды предусмотрено, что здание состоит из двух этажей и подвала. Общая площадь сдаваемого в аренду здания составляет 980 кв.м.

Пунктом 1.5 договора стороны определили срок действия договора с 1 декабря 2003 года по 1 декабря 2013 года.

Согласно пункту 2.4.3 договора арендатор вправе производить за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества.

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендатор принимает указанное в пункте 1.1 настоящего договора здание в аренду на условиях оплаты арендодателю арендной платы в размере 800000 рублей с учетом НДС, за весь период действия договора аренды, т.е. десять лет.

Договор аренды 05.12.2003 зарегистрирован в установленном порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т.1 л.д.17).

Распоряжением Катайского районного комитета по управлению муниципальным имуществом №1 от 01.06.2004 обществу «Универсам Волгоградский» разрешена реконструкция внутренних помещений и фасада здания, расположенного по адресу <...> (т.1 л.д.22).

Распоряжением главы муниципального образования Катайский район от 29.09.2004 №100-р утверждена смета расходов на проектные (изыскательские) работы по реконструкции нежилого здания по ул.Ленина, 249 на общую сумму 1072058 рублей (т.1 л.д.23).

Распоряжением главы муниципального образования Катайский район от 22.10.2004 №112-р для проведения реконструкции нежилого здания по ул.Ленина,249 утверждена сводная таблица смет расходов на общую сумму 8752469 рублей (т.1 л.д.26-27).

Постановлением Администрации муниципального образования г.Катайска от 23.11.2005 №515 утвержден акт приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию здания универсама после реконструкции (т.1 л.д.32).

После проведенной реконструкции сторонами подписано соглашение об изменении предмета договора аренды нежилого здания, в котором отражена общая площадь сдаваемого в аренду здания 1068,7 кв.м (т.1 л.д.21).

26.11.2013 общество «Универсам Волгоградский» направило в Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Катайска запрос о предоставлении преимущественного права на приобретение и заключении договора купли-продажи арендуемого здания по адресу <...> (т.1 л.д.37-38).

Письмом от 06.03.2014 №01-02-44 Комитет направил Обществу проект договора купли-продажи здания универсама (т.1 л.д.40).

Как следует из указанного проекта договора (т.1 л.д.42-46) согласно пункту 1 раздела 2 проекта договора продавец продает, а покупатель приобретает в собственность и оплачивает 17 741 000 рублей на условиях, изложенных в настоящем договоре, здание универсама общей площадью 1068,7 кв.м. инв.№ 4811, расположенное по адресу: <...>.

Согласно пункту 6 раздела 4 проекта договора покупатель приобретает имущество по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», которая составляет 17 741 000 рублей.

В соответствии с пунктом 2 раздела 7 проекта договора за просрочку внесения платежей, предусмотренных графиком платежей, прилагаемых к настоящему договору, покупатель уплачивает продавцу пеню в размере 0,5% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Кроме того, в преамбуле проекта договора в качестве лица, действующего от покупателя, указана директор ФИО8

Сопроводительным письмом (т.1 л.д.51-53) Общество направило в адрес Комитета проект договора купли-продажи с протоколом разногласий, в котором Общество предлагало :

-в преамбуле договора слова «в лице директора ФИО8» заменить на слова «в лице ликвидатора ФИО8»,

-в подпункте 1 раздела 2 договора слова «17 741 000» заменить на слова «7 000 000 рублей»,

-подпункт 6 раздела 4 договора изложить в редакции: Покупатель приобретает Имущество по цене, равной его рыночной стоимости, за вычетом неотделимых улучшений, произведенных Покупателем с согласия Продавца, с учетом фактического состояния, износа, степени повреждения, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», которая составляет: 7 000 000 рублей,

-в пункте 2 раздела 7 договора слова «0,5%» заменить на слова «1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ».

В ходе судебного разбирательства судом принято уточнение истцом исковых требований в части определения выкупной стоимости спорного здания в сумме 7 032 449,69 рублей.

Поскольку Комитетом было отказано в принятии предложенных Обществом разногласий, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Заслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как установлено пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (далее – Закон № 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Данный Закон № 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (статья 1 Закона № 159-ФЗ). Не урегулированные этим Законом отношения регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к положениям Кодекса и подлежат применению к спорным отношениям.

Согласно пункту 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона № 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 №9785/12.

Из вышеприведенной нормы права следует, что решение вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в оплату его выкупной стоимости находится в зависимости от наличия согласия его собственника на проведение, в частности, капитального ремонта арендуемого помещения.

Из представленных в материалы дела доказательств: распоряжения Катайского районного комитета по управлению по управлению муниципальным имуществом от 01.06.2004 (т.1 л.д.22), распоряжения Администрации муниципального образования Катайского района от 29.09.2004 №100-р (т.1 л.д.23), заключения по рабочему проекту реконструкции здания кинотеатра на универсам Отдела архитектуры и строительства Администрации муниципального образования Катайского района от 11.10.2004 (т.1 л.д.24-25), распоряжения Администрации муниципального образования Катайского района от 22.10.2004 №112-р (т.1 л.д.26-27), протокола заседания Архитектурно-строительного совета Катайского района №9 от 04.11.2004 (т.1 л.д.28), распоряжения Катайского районного комитета по управлению по управлению муниципальным имуществом от 28.04.2005 №12 (т.1 л.д.29), постановления Администрации муниципального образования Катайского района от 14.11.2005 №501 (т.1 л.д.30) следует, что собственник согласовал проведение Обществом реконструкции спорного здания.

Приемка реконструированного объекта осуществлена приемочной комиссией, созданной по распоряжению Администрации муниципального образования Катайского района от 18.11.2005 №250 (т.1 л.д.31-32), акт приемочной комиссии утвержден постановлением Администрации муниципального образования Катайского района от 23.11.2005 №515 (т.1 л.д.32).

С учетом названных доказательств следует признать, что неотделимые улучшения произведены Обществом с согласия арендодателя, в связи с чем, подлежат зачету в счет выкупной стоимости спорного здания универсама.

Доводы Комитета о том, что стоимость произведенных Обществом неотделимых улучшений зачтена в счет арендной платы после проведения Обществом капитального ремонта и реконструкции путем проведения перерасчета по действующим ставкам, судом отклоняются как не подтвержденные доказательствами.

Ссылка Комитета на дополнительное соглашение №1 от 01.08.2005 к договору аренды от 01.12.2003 (т.1 л.д.19) несостоятельна.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В материалах дела не имеется доказательств заключения сторонами дополнительного соглашения №1 от 01.08.2005. Представленная в материалы дела копия дополнительного соглашения от 01.08.2015 к договору аренды от 01.12.2003 (т.1 л.д.19) со стороны арендатора не подписана, отсутствуют доказательства государственной регистрации указанного дополнительного соглашения.

Комитет также ссылается на распоряжение от 01.06.2004 №1 (т.1 л.д.22), в пункте 3 которого Обществу было предложено представить смету затрат на проведение капитальных работ для проведения взаимозачетов в счет арендной платы за арендуемые помещения. Вместе с тем само по себе данное распоряжение не свидетельствует о том, что стоимость произведенных улучшений была зачтена в счет арендной платы за спорное здание.

Так, в материалах дела имеется письмо Общества главе Катайского района от 15.02.2010 (т.1 л.д.35), в котором Общество предлагало предусмотреть в бюджете района денежные средства на возмещение стоимости произведенных неотделимых улучшений со ссылкой на пункт 2.4.6 договора аренды №11 от 01.12.2003.

Предусмотренная договором №1 от 01.12.2003 арендная плата в размере 800 000 рублей оплачена Обществом путем перечисления денежных средств, а также путем взаимозачетов, что подтверждается соглашением о проведении взаимных расчетов от 15.12.2003, товарной накладной №144 от 15.12.2003, платежным поручением №3 от 15.01.2004, счетом-фактурой №12 от 04.12.2002, платежным поручением №59 от 10.06.2005, письмом от 31.05.2005 №05/47, платежным поручением №96 от 02.08.2005, письмом от 14.07.2005 №05/80, счетом-фактурой №58 от 15.07.2005 (т.2 л.д.149-158).

Об отсутствии задолженности Общества по договору аренды также свидетельствует справка от 22.11.2013 №01-02-146, выданная Катайским районным комитетом по управлению муниципальным имуществом (т.1 л.д.36).

Доводы Комитета о том, что справка выдана с учетом зачета ремонта в счет арендной платы, не могут быть приняты во внимание, поскольку из содержания справки данный факт не следует, также он не подтверждается иными материалами дела.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012г. №9785/12 при применении положений о зачете стоимости неотделимых улучшений неверным является уменьшение рыночной стоимости выкупаемого имущества, определенной независимым оценщиком, не на стоимость произведенных неотделимых улучшений, а на величину расходов по ремонту, понесенных арендатором с согласия арендодателя.

Поэтому, принимая во внимание, что арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, и учитывая, что применение части 6 статьи 5 Закона №159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.

Определением от 07.08.2014 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «Априори» с привлечением в качестве эксперта ФИО4. На разрешение эксперта был поставлен, в том числе, вопрос: какова рыночная стоимость неотделимых улучшений в нежилом здании, общей площадью 1068,7 кв.м., расположенном по адресу: <...>, произведенных обществом с ограниченной ответственностью «Универсам Волгоградский» за период 2005 года, по состоянию на 26.11.2013 с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения.

Учитывая, что в представленном по результатам судебной экспертизы заключении эксперта рыночная стоимость неотделимых улучшений была определена без оценки того, все ли из проведенных Обществом работ по реконструкции здания, привели к созданию неотделимых улучшений, определением суда от 13.01.2015 по делу была назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью «Уральская строительная экспертиза» с привлечением в качестве экспертов ФИО5, ФИО6, ФИО7.

Как следует из представленного заключения судебной экспертизы, проведенной экспертами ООО «Уральская строительная экспертиза» амортизационная стоимость произведенных Обществом улучшений по состоянию на 26.11.2013 составила 4 587 164 рубля 31 копейку (т.6 л.д.27-46).

Возражений по представленному заключению судебной экспертизы представители сторон не заявили, выводы экспертов не оспорили.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчёте, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчёте, в том числе и в связи с имеющимся иным отчётом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определённой в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Из материалов дела усматривается, что при установлении выкупной стоимости спорного здания Комитет использовал отчет №81/01/13, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «Консалтинговая группа «Бизнес-Стандарт», согласно которому рыночная стоимость здания универсама составляет 17 741 000 рублей на дату оценки 27.12.2013 (т.1 л.д.54-126).

В подтверждение первоначально заявленных исковых требований Обществом представлено заключение от 17.12.2013, составленное обществом с ограниченной ответственностью «ОценКинг», согласно которому наиболее вероятная стоимость здания универсама составляет 8 847 783 рубля на дату оценки 17.12.2013 (т.1 л.д.162-201).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 №7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного законом №159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку из отчетов общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговая группа «Бизнес-Стандарт» и общества с ограниченной ответственностью «ОценКинг» об оценке спорного здания следует, что его рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления Общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (26.11.2013), указанная в данных отчетах цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.

Согласно заключению судебной экспертизы, проведенной по определению суда от 07.08.2014 экспертом общества с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «Априори» ФИО4, рыночная стоимость объекта недвижимого имущества – нежилого здания универсама (литер А), общей площадью 1068,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 26.11.2013 составляет 11 619 614 рублей (т.4 л.д.3-87).

Комитет и третье лицо с указанным заключением судебной экспертизы не согласны, считают, что эксперт необоснованно отказался от использования сравнительного подхода. Экспертом допущены арифметические ошибки при определении размера арендной ставки, что повлияло на итоговую величину рыночной стоимости объекта. В рамках доходного подхода произведена стоимость единого объекта недвижимости, включающая как стоимость строений, так и стоимость земельного участка, при этом стоимость земли не исключена экспертом из стоимости единого объекта недвижимости. Данные об объемных характеристиках строений, указанные в затратном подходе не соответствуют данным технического паспорта здания, также в расчете не учтены все строения, указанные в технической документации, а именно тамбур. Использование недостоверных данных привело к занижению стоимости объекта оценки, полученного затратным подходом. Кроме того, в заключении эксперта при определении отчисления на капитальный ремонт применено постановление Администрации города Екатеринбурга от 21.06.2012 №2674, которое не может иметь отношение к рассматриваемому объекту недвижимости.

В ходе судебного разбирательства, для проверки доводов Комитета и третьего лица, судом в соответствии с абзацем 2 части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была вызвана в судебное заседание эксперт ФИО4.

В устных пояснениях, а также письменных пояснениях, представленных в материалы дела (т.5 л.д.124-125) эксперт ФИО4, указала, что в экспертном заключении в соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 № 256, приведены обоснования отказа от применения сравнительного подхода, который связан с тем, что на дату проведения оценки не было выявлено достаточного числа объектов, которые можно было бы рассматривать как аналоги ни в г.Катайске, ни в г.Кургане. Выявленные на дату проведения оценки несколько объектов недвижимости аналогичного назначения имеют большое число различий по сравнению с оцениваемым объектом, по всем ценообразующим факторам. В этом случае подлежащая применению суммарная поправка составит более 70%. Имеющиеся объекты-аналоги не являются прямыми аналогами, подходящими для корректного расчета с позиции сравнительного подхода.

Также эксперт пояснила, что при расчете средней арендной ставки в г.Катайске ею применена поправка на наличие отдельного входа 17%, однако описание указанной дополнительной поправки в заключении ошибочно не было указано. Основания для применения данной поправки имелись, так как помещения, которые использовались при оценке, являются встроенными в торговых объектах и не имеют отдельного входа, в отличие от объекта экспертизы. С учетом данного поправочного коэффициента размер средней арендной ставки составляет 307 рублей за 1 кв.м. без НДС (с округлением), указанный показатель и использовался в расчете при определении стоимости права аренды оцениваемого объекта недвижимости.

Исходя из вопроса, поставленного перед экспертом судом, объектом оценочной экспертизы являлись улучшения на земельном участке в виде нежилого здания универсама, рыночная стоимость прав на земельный участок, исходя из цели экспертного заключения, не определялась. В рамках доходного подхода определена стоимость только улучшений, поскольку стоимость права пользования на условиях аренды объектом недвижимости представляет собой чистый доход арендодателя, и в арендные платежи не входят платежи, которые несет арендатор. Отобранные экспертом аналоги сдаются в аренду на аналогичных условиях, все дополнительные затраты несут арендаторы. Поскольку объекты-аналоги, выбранные для расчета арендной ставки, представляют собой встроенные помещения, то они не включают в себя платежи за земельный участок под объектом, следовательно, не должны вычитаться из расчетной стоимости операционного дохода.

Объемы основного строения (литер А), подвала (Литер А1), котельной (литер А2) рассчитаны экспертом исходя из данных о площади и высоте помещений согласно технического паспорта на здание, расположенное по адресу: <...>, инв.№4811 по состоянию на 24.10.2005, представленный в материалы дела (т.2 л.д.25-47 и направленный эксперту для проведения экспертизы.

Площадь тамбура не включена в общую площадь здания универсама, согласно свидетельству о государственной регистрации права серия 45 АБ 032924 от 30.03.2006, поэтому при расчете объема отдельно экспертом не учитывалась.

При проведении оценки отчисления на капитальный ремонт приняты экспертом в размере 5,30 рубля на 1 кв.м. занимаемой площади в месяц как средний показатель по регионам России, данный размер и отражен в заключении. Указание в качестве источника постановления Администрации города Екатеринбурга от 21.06.2012 №2674 является технической ошибкой, которая не повлияла на итоговый результат.

Оценивая указанное заключение эксперта, суд полагает, что с учетом избранного экспертом метода проведения оценки, содержания и результатов проведенного исследования, имеющегося обоснования вывода по поставленному перед экспертом вопросу о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, данные судебной экспертизы являются достоверными, объективно отражают рыночную стоимость спорного имущества.

Комитетом выводы эксперта относительно рыночной стоимости здания универсама не опровергнуты, ходатайство о назначении дополнительной или повторной экспертизы по данному вопросу, Комитетом не заявлялось.

С учетом указанного, суд считает необходимым при определении величины рыночной стоимости здания универсама исходить за заключения судебной экспертизы, проведенной экспертом ФИО4, согласно которому стоимость спорного объекта недвижимости составляет 11 619 614 рублей.

Как указано в решении выше, суд установил, что Обществом выполнены работы по реконструкции здания универсама, улучшения недвижимого имущества произведены с согласия арендодателя и подлежат зачету в выкупную стоимость спорного имущества.

При таких обстоятельствах, цена выкупа здания универсама определяется с учетом неотделимых улучшений в сумме 7 032 449 рублей 69 копеек (из расчета: 11 619 614 рублей рыночная стоимость здания - 4 587 164 рубля 31 копейка стоимость неотделимых улучшений).

Таким образом, подпункт 1 раздела 2 и пункт 6 раздела 4 договора следует принять в редакции Общества (с учетом принятого судом уточнения исковых требований).

Также в редакции Общества подлежат урегулированию разногласия в части преамбулы договора и пункта 2 раздела 7 договора, поскольку представитель Комитета в судебном заседании пояснил, что относительно данных условий договора возражений не имеет.

На основании вышеизложенного, первоначальные исковые требования Общества подлежат удовлетворению в полном объеме.

Комитетом заявлены встречные исковые требования о признании ничтожным и недействующим пункта 3.1 договора аренды нежилого здания по адресу: Курганская область, ул.Ленина, 249 от 01.12.2003 в части определения арендной платы в размере 800 000 рублей за 10 лет аренды, обязании Общества оплатить арендную плату в бюджет Катайского района в размере 12 001 011 рублей 88 копеек за период с 01.10.2005 по 01.12.2013 за аренду указанного здания (т.5 л.д.32-38).

Оспаривая пункт 3.1 договора аренды Комитет полагает, что условие в части определения арендной платы в размере 800 000 рублей за 10 лет аренды, противоречит муниципальному нормативному правовому акту – решению Собрания постоянных представителей от 16.02.2001 №12 «О взимании арендной платы при сдаче в аренду муниципального имущества Катайского района (т.5 л.д.164) (т.5 л.д.132-136).

В обоснование встречного искового требования об обязании Общества оплатить арендную плату Комитет ссылается на следующие обстоятельства.

После проведения капитального ремонта и реконструкции здания универсама стоимость произведенных Обществом улучшений зачислена в счет арендной платы путем проведения перерасчета по действующим ставкам (дополнительное соглашение от 01.08.2005 к договору аренды нежилого здания от 01.12.2003). Разрешение на проведение реконструкции также выдано истцу с условием зачета в счет арендной платы произведенных улучшений (распоряжение комитета от 01.06.2004 №1). Общество в срок до 01.10.2005 оплатило авансовый платеж в сумме 800 000 рублей. Реальный размер арендной платы за период с 01.10.2005 по 01.12.2013 составляет 12 001 011 рублей 88 копеек. Предвидеть возможность проведения ремонта (неотделимых улучшений), а также его объем и затраты в будущих ценах на момент заключения договора в 2003 году было невозможно. Кроме того, определить реальный размер арендной платы, предвидеть будущие изменения ставок арендной платы, порядка и условий начисления арендной платы, изменения экономической ситуации на 10-летний срок при заключении договора аренды в 2003 году было невозможно, поэтому условие о размере арендной платы 800 000 рублей на весь период действия договора аренды от 01.12.2003 необходимо было рассматривать как предварительное. Поэтому арендатору было направлено дополнительное соглашение от 01.08.2005 к договору аренды от 01.12.2003, которым данная ситуация была урегулирована. Однако от подписания дополнительного соглашения арендатор уклонился.

Обществом заявлено о пропуске срока исковой давности (т.5 л.д.97-102).

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

На основании общего правила пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами.

Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 21.07.2005 № 109-ФЗ «О внесении изменений в ст. 181 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации») срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

В силу пункта 2 статьи 2 Федерального закона от 21.07.2005 № 109-ФЗ установленный статьей 181 Гражданского кодекса Российской Федерации трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки применяется также к требованиям, ранее установленный данным Кодексом срок предъявления которых не истек до дня вступления в силу названного Закона (26.07.2005).

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом. Учитывая, что Гражданский кодекс Российской Федерации Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица, при этом такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (п.32 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №8 от 01.07.1996).

Согласно статье 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Моментом исполнения договора аренды является дата передачи арендатору спорного здания. Представленный в материалы дела акт приема - передачи здания от 01.12.2003, являющийся приложением к договору аренды, со стороны арендатора не подписан. В то же время в ходе судебного заседания факт передачи Обществу спорного здания не оспаривался. Кроме того, учитывая, что в 2004 году были начаты работы по подготовке Обществом реконструкции здания универсама, спорное здание было фактически передано Обществу не позднее указанного периода.

Комитет обратился со встречным исковым заявлением в арбитражный суд 13.11.2014 (т.5 л.д.27). Таким образом, трехлетний срок исковой давности истек, что является основанием к отказу Комитету в удовлетворении встречного искового требования о признании ничтожным и недействующим пункта 3.1 договора аренды нежилого здания от 01.12.2003 в части определения арендной платы в размере 800 000 рублей за 10 лет аренды.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 15/18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Комитет, обращаясь со встречным исковым требованием об обязании оплатить арендную плату, полагает, что со стороны Общества имело место ненадлежащее исполнение своих обязательств по оплате арендной платы в период с 01.10.2003 по 01.12.2013. Расчет задолженности по арендной плате произведен Комитетом с учетом ее ежемесячного начисления.

Как указано выше, Комитет обратился со встречным исковым заявлением в арбитражный суд 13.11.2014. Следовательно, в отношении встречного искового требования об обязании оплатить арендную плату за период с 01.10.2003 до 01.11.2011 истек срок исковой давности.

В отношении встречного искового требования об обязании оплатить арендную плату за период с 01.11.2011 по 01.12.2013 суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (пункт 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Учитывая, что условиями спорного договора аренды арендная плата определена в твердой сумме, ее изменение должно производиться по соглашению сторон в соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доказательств внесения в договор аренды от 01.10.2003 изменений в части размера либо механизма определения арендной платы Комитетом не представлено.

Ссылка на дополнительное соглашение от 01.08.2005 к договору аренды от 01.12.2003 не состоятельна, поскольку отсутствуют доказательства его заключения.

Утверждение Комитета о том, что возможность применения установленной нормативными актами органа местного самоуправления методики расчета арендной платы, подтверждается конклюдентными действиями Общества, вносившего арендную плату по новым ставкам, судом не может быть принято во внимание, поскольку соглашение сторон о внесении изменений в договор аренды в силу положений статьи 161 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит заключению в письменной форме.

Кроме того, представленные Комитетом в подтверждение данного довода платежные поручения (т. 5 л.д.75-86) об оплате Обществом арендной платы относятся к периоду 2014 года, который спорным в рамках данного дела не является. Кроме того, период 2014 года находится за рамками десятилетнего срока, в отношении которого договором был определен размер арендной платы 800 000 рублей.

Довод Комитета о том, что Общество уклонялось от заключения дополнительного соглашения от 01.08.2005, судом отклоняется.

Не получив от Общества согласия на заключение дополнительного соглашения от 01.08.2005 к договору аренды от 01.12.2003, Комитет вправе был на основании пункта 2 статьи 450, статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться в суд с требованием о внесении изменений в указанный договор, однако данным правом не воспользовался.

С учетом изложенного, встречное исковое требование об обязании Общества оплатить арендную плату в размере 12 001 011 рублей 88 копеек за период с 01.10.2005 по 01.12.2013 также не подлежит удовлетворению.

На основании части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При подаче иска истцом по первоначальному иску уплачена государственная пошлина 6000 рублей, тогда как следовало уплатить 4000 рублей (требование по спорам, возникающим при заключении договора).

Следовательно, с ответчика по первоначальному иску в пользу истца по первоначальному иску в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины подлежит взысканию 4000 рублей.

Излишне уплаченная государственная пошлина 2000 рублей возвращается истцу из федерального бюджета (подпункт 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации).

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец по встречному иску освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

первоначальные исковые требования удовлетворить.

Обязать Катайский районный комитет по управлению муниципальным имуществом заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Универсам Волгоградский» договор купли-продажи недвижимого имущества : здания Универсама общей площадью 1068,7 кв.м., инв. № 4811, расположенного по адресу; <...>, на основании проведенной оценки рыночной стоимости здания с учетом проведенных неотделимых улучшений.

Обязать Катайский районный комитет по управлению муниципальным имуществом заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Универсам Волгоградский» договор купли-продажи указанного здания в редакции, предложенной обществом с ограниченной ответственностью «Универсам Волгоградский», изложив спорные пункты договора купли-продажи следующим образом:

-преамбула договора: на основании Постановления Администрации Катайского района № 34 от 06.03.2014 года Администрация Катайского района, именуемая в дальнейшем "Продавец", в лице Главы Катайского района ФИО9, и ООО «УНИВЕРСАМ ВОЛГОГРАДСКИЙ» в лице директора ФИО8, являющееся субъектом малого и среднего предпринимательства, участвующее в приватизации арендуемого недвижимого имущества, именуемое в дальнейшем "Покупатель", с другой стороны, заключили настоящий Договор (далее по тексту - "Договор") о нижеследующем;

-подпункт 1 раздела 2 договора: 1) В соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 года N159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Федеральным законом от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Решения Катайской районной Думы от 31.10.2003г. №161 «Об утверждении Положения об управлении муниципальным имуществом Катайского района» (в редакции решения Катайской районной Думы от 29.03.2011г. № 91), Продавец продает, а Покупатель приобретает в собственность и оплачивает 7 032 449,69 рублей (семь миллионов тридцать две тысячи четыреста сорок девять) рублей на условиях, изложенных в настоящем Договоре, далее - также "Имущество"): здание универсама общей площадью 1068,7 кв.м. инв. № 4811, расположенные по адресу: <...>;

-подпункт 6 раздела 4 договора: 6) Покупатель приобретает Имущество по цене, равной его рыночной стоимости, за вычетом неотделимых улучшений, произведенных Покупателем с согласия Продавца, с учетом фактического состояния, износа, степени повреждения, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», которая составляет: 7 032 449,69 рублей (семь миллионов тридцать две тысячи четыреста сорок девять) рублей;

-пункт 2 раздела 7 договора: За просрочку внесения платежей, предусмотренных графиком платежей, прилагаемом к настоящему договору, покупатель уплачивает продавцу пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Взыскать с Катайского районного комитета по управлению муниципальным имуществом (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Универсам Волгоградский» (ИНН <***>, ОГРН <***>) судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4000 рублей.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Универсам Волгоградский» (ИНН 6661016829, ОГРН 1026605243312) государственную пошлину из федерального бюджета в сумме 2000 рублей.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Курганской области.

Судья

О.В. Радаева