Гражданский кодекс часть 1

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (ОГРН <***>, ИНН <***>),

третье лицо: ФИО2,

об оспаривании решения,

при участии в заседании представителей:
от заявителя: ФИО3, доверенность от 16.06.2014;
от заинтересованных лиц: ФИО4, доверенность № 79 от 20.09.2013;
от третьего лица: ФИО5, доверенность 45 АА 0476278 от 20.06.2014,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Курганской области с заявлением о признании незаконным и отмене решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (далее – заинтересованное лицо, Управление) о приостановлении государственной регистрации прекращения договора аренды нежилого строения от 10.02.2011, зарегистрированного в отношении здания склада общей площадью 359, 2 кв.м., расположенного по адресу: <...> (номер регистрации 45-45-14/045/2011-587 от 01.09.2011), оформленное уведомлением от 26.05.2014 № 16/218/2014-708; о возложении обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области произвести государственную регистрацию прекращения договора аренды нежилого строения от 10.02.2011, зарегистрированного в отношении здания склада общей площадью 359,2 кв.м., расположенного по адресу: Курганская обл., Кетовский р–н, <...> (номер регистрации 45-45-14/045/2011-587 от 01.09.2011) (дело № А34-3581/2014).

Так же ИП ФИО1 обратился в Арбитражный суд Курганской области с заявлением о признании недействительным решения Управления об отказе в государственной регистрации прекращения договора аренды нежилого строения от 10.02.2011, зарегистрированного в отношении здания склада общей площадью 359,2 кв.м., расположенного по адресу: Курганская обл., Кетовский р–н, <...> (номер регистрации 45-45-14/045/2011-587 от 01.09.2011), оформленного сообщением от 01.07.2014 № 16/218/2014-708; о возложении обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области произвести государственную регистрацию прекращения договора аренды нежилого строения от 10.02.2011, зарегистрированного в отношении здания склада общей площадью 359,2 кв.м., расположенного по адресу: Курганская обл., Кетовский р–н, <...> (номер регистрации 45-45-14/045/2011-587 от 01.09.2011) (дело №А34-4862/2014).

Определениями Арбитражного суда Курганской области в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО2 (т.1, л.д. 7–8, т.2, л.д. 1–2).

Определением Арбитражного суда Курганской области от 22.09.2014 (т.3, л.д. 22–24) по ходатайству ИП ФИО1 дела №А34-3581/2014, №А34-4862/2014 объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением объединенному делу номера: №А34-4862/2014 (т.3 л.д.22-24).

В обоснование заявленных требований заявитель указывает (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнений), что является собственником здания склада, расположенного по адресу: <...>, приобретенного у ФИО6 по договору купли-продажи. После государственной регистрации права собственности заявителю стало известно, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРПН) имеется запись об обременении указанного здания склада правом аренды в пользу гражданина ФИО2 В связи с задолженностью по арендной плате ФИО1 направил ФИО2 заявление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды нежилого строения от 10.02.2011, посчитав, что таким образом, указанный договор аренды, будет расторгнут. ИП ФИО7 обратился в Управление с заявлением о прекращении государственной регистрации договора аренды нежилого строения от 10.02.2011 в связи с односторонним отказом арендодателя от его исполнения. Согласно уведомлению о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.05.2014 Управление приостановило государственную регистрацию права на здание склада, в качестве основания указано, что арендодателем нарушены нормы статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) – арендатору не направлено письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Также регистрирующим органом указано на необходимость решения вопроса о расторжении договора аренды в судебном порядке. Сообщением от 01.07.2014 Управление отказало в государственной регистрации прекращения договора аренды нежилого строения от 10.02.2011 на основании абзаца 4 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122–ФЗ). Заявитель считает, что оснований для принятия решения о приостановлении и об отказе в государственной регистрации прекращения спорного договора аренды у Управления не имелось, в связи с чем нарушены права и законные интересы заявителя.

Представитель заявителя в судебном заседании на заявленных требованиях настаивал в полном объеме по доводам, изложенным в заявлениях, письменных пояснениях и в возражении на отзыв (т.1 л.д. 9–12, 156–158; т.2 л.д. 3–6; т.3, л.д. 1–3). Указал, что возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды в порядке пункта 3 статьи 450 ГК РФ прямо предусмотрена сторонами в пункте 6.2 договора от 10.02.2011 по основаниям, перечисленным в пунктах 6.2.1–6.2.6 данного договора, в том числе в связи с принятием арендодателем решения о расторжении договора в одностороннем порядке, в связи с нарушением арендатором установленных договором сроков внесения арендных платежей. Указанные положения договора аренда были согласованы ФИО2путем подписания договора. Уведомление (заявление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды нежилого строения от 10.02.2011), а также доказательства его получения ФИО2., были представлены в регистрирующий орган в качестве доказательства, подтверждающего прекращение договора аренды нежилого строения от 10.02.2011. Просил заявленные требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель заинтересованного лица в судебном заседании с заявленными требованиями не согласился по доводам, изложенным в отзывах на заявление (т.1, л.д. 42; т.2., л.д. 36). Пояснил, что в ходе правовой экспертизы заявления ИП ФИО1 об отказе от исполнения договора аренды нежилого строения от 10.02.2011, были выявлены замечания, препятствующие государственной регистрации. В связи с чем, государственная регистрация приостановлена на основании пункта 1 статьи 19 Закона №122-ФЗ, о чем истцу направлено уведомление. Замечания устранены не были, в государственной регистрации заявителю было отказано. Управление считает, что решения о приостановлении и об отказе в государственной регистрации вынесены правомерно, на законных основаниях, в пределах полномочий. В соответствии с требованиями статей 450, 619 ГК РФ при нарушении существенных условий договора, он может быть расторгнуть в суде. Требование одной из сторон о расторжении договора не является сделкой, поскольку, в отличие от соглашения о расторжении договора, непосредственно не влечет прекращение возникших из договора прав и обязанностей, последние прекращаются решением суда. По требованию одной из сторон расторжение договора происходит только по решению суда после процедуры досудебного урегулирования. Считают, что в отсутствии согласия двух сторон на расторжение договора, необходимо обратиться в суд. Просил в удовлетворении заявленных требований отказать.

Представитель ФИО2 в судебном заседании возражал против требований заявителя по доводам отзыва (т.3 л.д.30-32), пояснил, что ФИО1 стал правопреемником по договору аренды на основании договора купли-продажи от 19.11.2013, в пункте 1.2 которого указано, что передаваемое имущество обременено правом аренды в пользу ФИО2, при этом информации о том, что ФИО2 не вносил и не вносит платежей по договору, не имеется. ИП ФИО1 собственноручно подписывал договор аренды (не после, а до регистрации права), имеющий в своем составе указанный пункт, из чего следует вывод о том, что содержание договора ФИО1 известно (запись в ЕГРП об обременении). В октябре 2011 года, в соответствии с пунктом 3.7. договора аренды, ФИО2 была внесена предварительная оплата арендной платы за 3 года аренды. ОАО «Ассортимент» ранее предпринимались аналогичные попытки одностороннего отказа от исполнения спорного договора аренды. Считает, что у Управления имелись основания для принятия оспариваемых решений, в связи с чем требования заявителя нормативно не обоснованы и не подтверждены доказательствами. Права заявителя не нарушены, т.к заявителем не была исполнена обязанность но соблюдению процедур расторжения договора аренды, поскольку ссылка заявителя на право одностороннего отказа не подтверждена согласием ФИО2 Просит суд в удовлетворении требований ИП ФИО1 отказать.

Заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Как следует из материалов дела, 10.02.2011 между открытым акционерным обществом «Ассортимент» (далее – ООО «Ассортимент») и ФИО2 был заключен договор аренды нежилого помещения (т.1, л.д. 15–20) (далее – договор аренды).

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды арендодатель (ООО «Ассортимент») обязуется предоставить арендатору (ФИО2) во временное пользование, за плату нежилое строение, расположенное по адресу: Курганская обл., Кетовский р–н, <...>, срок аренды – с даты заключения договора аренды по 31.12.2030 (пункт 1.6).

Пунктом 6.2 договора аренды предусмотрено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке без обращения в судебные органы досрочно отказаться от исполнения указанного договора, в том числе: в случае если арендатор более чем на десять календарных дней, либо более двух раз подряд задерживает арендные платежи и другие платежи (пункт 6.2.3).

Согласно представленной в материалы дела выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 45–0–1–998/4045/2014-2013 от 06.06.204 (т.1, л.д. 59) 01.09.2011 за номером № 45-45-14/045/2011-587 был зарегистрирован заключенный между ОАО «Ассортимент» и ФИО2 договор аренды склада, расположенного по адресу: <...>. площадью 359,2 кв. м, инв. номер 5722, литер Д.

Письмом от 12.07.2013 № 37 ОАО «Ассортимент» уведомило ФИО8 об отказе от исполнения договора аренды нежилого строения от 10.02.2011, по основанию – в связи с неисполнением обязанности по оплате арендной платы и иных платежей, предусмотренных договором аренды от 10.02.2011 (т.1, л.д. 77).

31.07.2013 ФИО2 было направлено в Управление возражение по прекращению регистрации договора аренды. В письме ФИО2 излагает, что арендодатель уведомил его о досрочном одностороннем расторжении указанного договора по инициативе арендодателя. Указанная инициатива является незаконной, поскольку обстоятельства, на которые ссылается арендодатель, являются несуществующими. Полагает, что арендодателем – ОАО «Ассортимент» - будет (или уже была) предпринята попытка регистрации расторжения договора аренды в одностороннем порядке, с прекращением записи об обременении строения арендой. Просил отказать в государственной регистрации указанного заявления о расторжении в случае его подачи, приостановить регистрацию – в случае нахождения такого заявления в производстве Росреестра, осуществить обязательное уведомление его как арендатора объекта недвижимости (т.1, л.д. 106).

Определением Арбитражного суда Курганской области от 19.08.2013 по делу №А34–3651/2014 принято заявление ОАО «Ассортимент» о признании его несостоятельным (банкротом), введении в отношении него процедуры наблюдения (т.1, л.д. 60–61),

Уведомлением № 14/509/2013–638 от 03.09.2013 Управления приостановлена государственная регистрация прекращения действия договора аренды от 10.02.2011 на здание склада (359,2 кв.м.), расположенного по адресу: Россия, <...>, сроком до 03.10.2013, начиная с 03.09.2013. В качестве основания приостановления указано, что арендатор считает доводы арендодателя о расторжении договора аренды в одностороннем порядке несущественными. Полагает, что для расторжения договора аренды (при недостижении согласия двух сторон) необходимо обратиться в суд (т.1, л.д. 116–115).

Так же установлено, что 19.09.2013 Арбитражным судом Курганской области принято заявление ОАО «Ассортимент» (т.1, л.д. 78–80) о признании незаконным и отмене решения Управления о приостановлении государственной регистрации прекращения договора аренды между ОАО «Ассортимент» и ФИО2 от 10.02.2011 в отношении здания склада (359,2 кв.м.), расположенного по адресу: Курганская обл., Кетовский р–н, <...>, оформленное уведомлением от 03.09.2013 №14/509/2013-638 (дело № А34–5349/2013).

Определением Арбитражного суда от 19.09.2013 по делу № А34–3651 удовлетворено заявление ОАО «Ассортимент», введена процедура банкротства наблюдение, временным управляющим ОАО «Ассортимент» утвержден арбитражный управляющий ФИО9 (т.1, л.д. 62–67).

Определением Арбитражного суда Курганской области от 15.10.2013 производство по делу № А34-5349/2013, по заявлению ОАО «Ассортимент» о признании незаконным и отмене решения Управления о приостановлении государственной регистрации прекращения договора аренды между ОАО «Ассортимент» и ФИО2 от 10.02.2011 в отношении здания склада (359,2 кв.м.), расположенного по адресу: Курганская обл., Кетовский р–н, <...>, оформленное уведомлением от 03.09.2013 №14/509/2013-638, прекращено в связи с отказом от иска (т.1, л.д. 68–69).

19.11.2013 между ФИО6 и ФИО1 заключен договор купли–продажи недвижимости, согласно пункту 1.1 которого продавец (ФИО6) обязался передать в собственность покупателя (ФИО1), а покупатель – принять и оплатить здание склада, назначение: складское, общей площадью 359,2 кв.м., инвентарный номер: 5722, Литер: Д, этажность: 1, кадастровый (или условный) номер: 45:08:040206:577, расположенное по адресу: Россия, Курганская обл., Кетовский р–н, <...> (т.1, л.д. 21).

В пункте 1.2 договора купли продажи от 19.11.2013 указано, что продаваемое по настоящему договору имущество является собственностью продавца. Имущество обременено правом аренды (арендатор ФИО2, договор аренды зарегистрирован Управлением 01.09.2011, номер регистрации № 45–45–14/045/2011–587).

Согласно акту приема–передачи от 19.11.2013 ФИО6 передал, а ФИО1 принял в собственность указанное выше имущество без претензий (т.1, л.д. 22).

На основании договора купли–продажи недвижимости от 19.11.2013 и акта приема–передачи недвижимого имущества от 19.11.2013 ФИО1 18.12.2013 выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности № 45-АА 679779 на спорный объект недвижимости (т.1, л.д. 23).

Заявлением от 28.04.2014 ИП ФИО1 уведомил арендатора ФИО2 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды нежилого строения от 10.02.2011, в связи с неисполнением обязанности по оплате арендной платы и иных платежей, предусмотренных договором аренды нежилого строения от 10.02.2011, руководствуясь пунктами 6.2, 6.2.3, 6.2.6. указанного договора (т.1, л.д. 49, 50). Указанное заявление получено ФИО2 07.05.2014, согласно отметке в уведомлении органа почтовой связи (т.1, л.д. 51–53).

К заявлению ИП ФИО10 были представлены следующие документы: заявление от 28.04.2014 об отказе от исполнения договора аренды нежилого строения от 10.02.2011; почтовая квитанция № 92443 от 28.04.2014; опись вложения в заказное письмо от 28.04.2014; почтовое уведомление о вручении от 09.05.2014.

В ходе правовой экспертизы государственным регистратором были выявлены замечания, препятствующие государственной регистрации. В связи с чем, государственная регистрация была приостановлена на основании пункта 1 статьи 19 Закона № 122–ФЗна срок по 26.06.2014, начиная с 26.05.2014, о чем было заявителю направлено уведомление № 16/218/2014-708 от 26.05.2014 (т.1, л.д. 26–26).

В качестве основания для приостановления в уведомлении указано, что арендодателем нарушены нормы статей 450, 619 ГК РФ – арендатору не направлено письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Также регистрирующим органом указано, что арендатор посчитал доводы арендодателя о расторжении договора несущественными, о чем уведомил Управление, заявителю указано на необходимость решения вопроса о расторжении договора аренды в судебном порядке. В уведомлении также указано, что в случае, если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации, имеются основания для отказа в государственной регистрации.

В связи с тем, что указанные в уведомлении № 16/218/2014-708 от 26.05.2014 замечания в установленный срок устранены не были 01.07.2014 Управлением принято решение № 16/218/2014-708 об отказе ИП ФИО1 в государственной регистрации прекращения действия договора аренды от 10.02.2011 на объект недвижимости: здание склада (359,2 кв.м.) по адресу: Россия, Курганская обл., Кетовский р–н, <...>.

В обоснование причин отказа Управление ссылаясь на пункт 2 статьи 450 и статью 619 ГК РФ указало, что арендодатель уведомил арендатора об одностороннем отказе от исполнения договора аренды нежилого строения от 10.02.2011 заключенного до 30.12.2030. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Это право может быть реализовано через суд. При рассмотрении соответствующего иска суд проверяет наличие одного или нескольких обстоятельств, дающих арендодателю право на расторжение договора. Арендатор в свою очередь, считает доводы арендодателя о расторжении, договора аренды в одностороннем порядке несущественными, о чем он и уведомил Управление. Управление полагает, что для расторжения договора аренды (при недостижении согласия двух сторон) необходимо обратиться в суд.

Не согласившись с решениями Управления о приостановлении государственной регистрации прекращения договора аренды нежилого строения от 10.02.2011 и об отказе в государственной регистрации прекращения договора аренды нежилого строения от 10.02.2011, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Исследовав обстоятельства дела и оценив представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, в соответствии со статьями 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые совершили действия (бездействие).

Согласно статье 2 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закона № 122-ФЗ государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ.

Согласно пунктам 1, 5 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (пункт 5 статьи 2 и пунктом 3 статьи 20 Закона № 122–ФЗ).

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 16 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Статьей 13 Закона № 122-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Из пунктов 32, 33 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минюста Российской Федерации от 01.07.2002 № 184, следует, что при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (статьи 9, 13, 17 Закона).

Статьей 18 Закона № 122–ФЗ установлены требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Основания для приостановления государственной регистрации по инициативе государственного регистратора перечислены в статье 19 Закона № 122–ФЗ.

Государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений. В день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав государственный регистратор обязан подготовить в письменной форме уведомление о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения и выдать или направить его заявителю (заявителям) в порядке, установленном пунктом 5 настоящей статьи. Заявитель (заявители) вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности содержащихся в них сведений. В случае, если государственная регистрация прав приостановлена по причине непредставления необходимых для государственной регистрации прав документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам, заявитель (заявители) уведомляется (уведомляются) о его (об их) праве представить такие документы по собственной инициативе (пункт 1 статьи 19 Закона № 122-ФЗ).

Основания отказа в государственной регистрации исчерпывающим образом перечислены в статье 20 Закона № 122–ФЗ.

В соответствии с абзацем 4 пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. В государственной регистрации может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях если обязанность по предоставлению таких документов лежит на заявителе (абзац 10 статьи 20 Закона № 122–ФЗ).

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, из положений статей 450, 619 ГК РФ следует, что расторжение договора аренды по требованию арендодателя возможно, как в указанных в статье 619 ГК РФ случаях, так и в случаях, предусмотренных договором, но только при условии направления арендодателем арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу части 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучении ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 29 информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Как следует из материалов дела, заявитель обратился c заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды нежилого строения от 10.02.2011, зарегистрированного в отношении здания склада общей площадью 359, 2 кв.м., расположенного по адресу: Курганская обл., Кетовский р–н, <...> (номер регистрации 45-45-14/045/2011-587 от 01.09.2011). Спорный объект (здание склада) приобретен заявителем у гражданина ФИО6 по договору купли-продажи недвижимости от 19.11.2013.

Из рассматриваемых заявлений и пояснений представителя заявителя, следует, что после государственной регистрации права собственности ИП ФИО1 стало известно, что в ЕГРПН имеется запись об обременении указанного здания склада правом аренды в пользу гражданина ФИО2 Заявитель поясняет, что на момент приобретения здания склада и в настоящее время ФИО2данным зданием не владеет, арендную плату не платил и не платит.

28.04.2014 ФИО1 направил в адрес ФИО2 заявление в котором, сославшись на неисполнение им обязанности по оплате арендной платы и иных платежей, предусмотренной договором аренды нежилого строения от 10.02.2011, руководствуясь пунктами 6.2, 6.2.3, 6.2.6 указанного договора, заявил об одностороннем отказе от исполнения договора и его расторжении.

14.05.2014 ИП ФИО1 обратился в Управление с заявлением о прекращении государственной регистрации договора аренды нежилого строения от 10.02.2011 заключенного между ФИО2 и ОАО «Ассортимент» и зарегистрированного 01.09.2011 за номером № 45-45-14/045/2011-587 (т.1, л.д. 45), с приложением, в том числе, заявления от 28.04.2014 об отказе от исполнения договора аренды нежилого строения от 10.02.2011.

Кроме того, как следует из материалов дела, ООО «Ассортимент» ранее предпринималась аналогичная попытка одностороннего отказа от исполнения договора аренды в связи с неисполнением обязанности по оплате арендной платы (письмо от 12.07.2013 № 37, т.1, л.д. 77). ФИО2 о своем отношении к этой попытке сообщал руководителю Управления (письмо от 31.07.2013, т.1, л.д. 76), по его мнению, указанная инициатива являлась незаконной, поскольку обстоятельства, на которые ссылался арендодатель, являлись несуществующими (т.1 л.д76).

Кроме того, в отзыве ФИО2 указывает, что денежные средства в оплату цены договора были внесены в начале октября 2011 в размере 180 000 руб. за три года. В соответствии с п. 3.7 договора аренды, приходный кассовый ордер ОАО «Ассортимент» с печатью организации и подписями главного бухгалтера и генерального директора были ФИО2 расценены как предусмотренное договором письменное согласие на предварительную оплату арендной платы, т.к. договором не предусмотрено заключение для этих целей дополнительного соглашения в виде отдельного документа.

Факт ведения в ОАО «Ассортимент» кассы и наличия бухгалтерских документов подтверждается материалами дела о банкротстве ОАО «Ассортимент» (дело №А34-3651/2013), определением о назначении бухгалтерской экспертизы от 12.03.2014 касса передана в экспертное учреждение, исследование кассы отражено в экспертном заключении от 21.03.2014.

Также ссылается на приговор мирового судьи судебного участка №11 Кетовского района Курганской области от 02.09.2013, указывая на незаконный захват управления ОАО «Ассортимент», пологая, что бухгалтерская документация и касса была также захвачены (т.3 л.д.30-32).

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу, что у Управления имелись основания для вынесения оспариваемых – уведомления от 26.05.2014 № 16/218/2014-708; сообщения от 01.07.2014 № 16/218/2014-708, в связи с тем, что у государственного регистратора возникли сомнения в наличии оснований для проведения государственной регистрации. В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Закона № 122–ФЗ государственная регистрация была приостановлена, о чем заявитель был письменно уведомлен.

Уведомлением о приостановлении государственной регистрации прекращения действия договора аренды нежилого строения от 10.02.2011, права и законные интересы заявителя не нарушены, так как уведомление от 26.05.2014 № 16/218/2014-708 не является окончательным при разрешения заявления ИП ФИО1 о приостановлении государственной регистрации прекращения договора аренды, кроме того при устранении причин препятствующих государственной регистрации, производство возобновляется.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований ИП ФИО1, суд учитывает, что в ходе рассмотрения заявления возник договорной спор.

Поскольку Росреестр, исходя из его компетенции, не имел возможности с определенностью установить наличие нарушения арендатором установленных сроков внесения арендных платежей, а кроме того располагал сведениями поступившими от ФИО2, о том, что обстоятельства на которые ссылается арендодатель, являются несуществующими, что подтверждено в судебном заседании, следовательно правовых оснований для прекращения действия договора аренды нежилого строения от 10.02.2011, зарегистрированного в отношении здания склада общей площадью 359, 2 кв.м., расположенного по адресу: <...>, у Росреестра не имелось.

Суд пришел к выводу о том, что Управлением в соответствии с пунктом 3 статьи 19 Закона № 122-ФЗ правомерно вынесено решение о приостановлении государственной регистрации прекращения договора аренды нежилого строения от 10.02.2011, зарегистрированного в отношении здания склада общей площадью 359, 2 кв.м., расположенного по адресу: Курганская обл., Кетовский р–н, <...> (номер регистрации 45-45-14/045/2011-587 от 01.09.2011), оформленного уведомлением от 26.05.2014 № 16/218/2014-708.

Поскольку причины, препятствующие государственной регистрации не были устранены, в регистрации прекращения договора аренды на спорный объект на основании пункта 2 статьи 19, абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона № 122–ФЗ в регистрации было правомерно отказано.

Заявителем не были исполнены обязанности по соблюдению процедур расторжения договора аренды, поскольку ссылка заявителя на право одностороннего отказа не подтверждена согласием ФИО2, кроме того, ФИО2 указано на несоответствие приводимых заявителем обстоятельств действующему положению вещей.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, иные документы заявителем в регистрирующий орган не представлялись.

Доказательств нарушения прав и законных интересов заявителем не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводы заявителя указанные в заявлении и приведенные в судебном заседании, не нашли своего подтверждения, и подлежат отклонению. Совокупность условий, несоответствие закону и нарушение законных прав и интересов, как основание для признания незаконным решения государственных органов материалами дела не подтверждена. Оснований для удовлетворения требований заявителя не имеется.

Соответственно, основания для восстановления нарушенных прав заявителя путем обязания Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области устранить допущенные нарушения также отсутствуют.

Судебные расходы распределены в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и отнесены на заявителя.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче заявлений о признании нормативного правового акта недействующим, о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными для физических лиц установлена государственная пошлина в сумме 200 руб. за каждое требование.

Согласно чеку – ордеру от 03.06.2014 операция № 18 заявителем уплачена государственная пошлина в сумме 2 000 руб.; согласно чеку – ордеру от 30.07.2014 операция № 58 заявителем уплачена государственная пошлина в сумме 2 000 руб., в связи с этим излишне уплаченная госпошлина в сумме 3 600 руб. подлежит возврату из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

В удовлетворении заявления отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) из федерального бюджета государственную пошлину: в размере 1800 руб., уплаченную по чек – ордеру от 03.06.2014 операция № 18; в размере 1800 руб., уплаченную по чек – ордеру от 30.07.2014 операция № 58.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Курганской области.

Судья

Н.А. Обабкова