Гражданский кодекс часть 1

Прокуратура Курганской области (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к Департаменту развития городского хозяйства Администрации города Кургана, обществу с ограниченной ответственностью «Дамми» (далее – второй ответчик, ООО «Дамми», общество) о признании договора №10 купли-продажи объекта муниципальной казны при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества от 27.06.2014, заключенного между сторонами, недействительным; о применении последствий недействительности ничтожной сделки: обязании ООО «Дамми» вернуть Департаменту развития городского хозяйства Администрации города Кургана нежилое помещение площадью 146,9 кв.м. с кадастровым номером 45:25:070307:3327, расположенное на 1 этаже здания по ул. Гоголя, 103/V в г. Кургане, обязании Департамента развития городского хозяйства Администрации города Кургана вернуть ООО «Дамми» оплаченные по договору купли-продажи от 27.06.2014 №10 денежные средства в размере 1819923,32 руб.

Определением суда от 23.11.2015к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО1, ФИО2, Департамент архитектуры, имущественных и земельных отношений Администрации города Кургана.

Определением суда от 14.12.2015 произведена замена ответчика по делуДепартамента развития городского хозяйства Администрации города Кургана на правопреемника - Департамент архитектуры, имущественных и земельных отношений Администрации города Кургана (далее - первый ответчик, департамент).

Определением суда от 14.03.2016 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю ФИО6, производство по делу приостановлено.

Определением суда от 26.05.2016 производство по делу возобновлено.

Определением суда от 18.11.2016 принято изменение предмета исковых требований в части применения последствий, истец просил обязать департамент вернуть ООО «Дамми» оплаченные денежные средства в размере 3512840,25 руб.

Представитель истца на требованиях настаивал.

Ответчики иск не признали.

Представитель второго ответчика заявил о применении срока исковой давности.

ФИО1 возражала против удовлетворения исковых требований, представила отзыв.

ФИО2 поддержал исковые требования.

В судебном заседании 16.11.2016 объявлен перерыв до 14:00 23.11.2016.

После перерыва представитель истца дал письменные пояснения, вновь изменил предмет иска в части последствий недействительности ничтожной сделки, просил обязать департамент вернуть ООО «Дамми» денежные средства в размере 828921,64 руб., с учетом арендных платежей за время пользования имуществом. Заявил также о взыскании с ответчиков расходов на производство судебной экспертизы по 7500 рублей с каждого.

Суд принял изменение предмета исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Представитель первого ответчика приобщил расчет по договору аренды по состоянию на ноябрь 2016 и декабрь 2016.

Поступившие документы приобщены к материалам дела в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В обоснование иска истец указал, что ООО «Дамми» на момент заключения оспариваемого договора не имело преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.Договор аренды от 05.05.2010 № 40/10а не был зарегистрирован с момента его заключения до 27.05.2014.Право на преимущественное приобретение арендуемого нежилого помещения могло возникнуть по истечении двух лет с момента регистрации.

Кроме того, приобретенный объект муниципальной казны до 07.05.2014 по площади и кадастровому номеру не соответствовал объекту, указанному в договоре аренды № 40/10а от 05.05.2010, согласно которому обществу были предоставлены нежилые помещения площадью 119,7 кв.м. и 143,9 кв.м. по адресу: <...>. Нежилое помещение площадью 146,9 кв.м. с кадастровым номером 45:25:070307:3327 было передано ООО «Дамми» только 07.05.2014 при заключении дополнительного соглашения к договору аренды № 40/10а от 05.05.2010.

Помимо этого, договор купли-продажи № 10 от 27.06.2014 был заключен с нарушением порядка, установленного законодательством о приватизации.В Прогнозный план приватизации на 2014, утвержденный Решением Курганской городской Думыот 22.10.2014 № 200, испрашиваемое ООО «Дамми» помещение включено уже после его продажи и регистрации 25.07.2014 обществом права собственности.

Выкупная стоимость имущества была существенно занижена,совершенная сделка является ничтожной в силу этого. Обязательное условие о рыночной цене выкупаемого объекта недвижимости определено на основании отчета об оценке, не соответствующего требованиям закона.

Согласно ст. 6 ФЗ № 159-ФЗ сделки по приватизации государственного или муниципального имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение муниципального имущества и совершенные с нарушением требований, установленных настоящим Федеральным законом, ничтожны.Нарушение публичных интересов в указанном случае связано с продажей муниципального имущества по заниженной цене; нарушением прав и законных интересов неопределенного круга субъектов предпринимательской деятельности, которые могли бы претендовать на участие в торгах при реализации спорного имущества в законном порядке; а также с созданием на территории муниципального образования незаконной практики приватизации объектов муниципального имущества.

Первый ответчик в представленном отзыве, дополнениях к отзыву (т.4 л.д.14-16, т.5 л.д. 94-97) полагал, чтоспорный объект относится к муниципальной собственности в силу прямого указания закона, соответственно, отсутствие государственной регистрации права собственности муниципалитета на момент заключения договора аренды не имеет правового значения для признания сделки недействительной.Нахождение имущества во временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение 2-х и более лет связано с наличием заключенного в установленном законом порядке договора аренды, а не с моментом его государственной регистрации. Договор аренды недвижимого имущества заключен сторонами 05.05.2010г., имущество передано по акту приема-передачи 05.05.2010г., соответственно, факт нахождения имущества, переданного по договору аренды, в непрерывном владении и (или) пользовании, исчисляется с 05.05.2010г.Изменение площади объекта связано с проведением в 2014 году инвентаризации и постановкой объекта на кадастровый учет в результате перепланировки помещений.30.05.2014 года ООО «Дамми» (т.е. после 01.01.2009г.) подано заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, соответственно, в силу прямого указания закона уполномоченный орган был обязан совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ независимо от того, включено ли арендуемое имущество в нормативный правовой акт о планировании приватизации муниципального имущества на соответствующий год.

До заключения оспариваемого договора купли-продажи недвижимого имущества достоверность определенной независимым оценщиком величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта муниципальной собственности в установленном порядке не оспаривалась, договор купли-продажи подписан без протокола разногласий по условию о цене объекта, что свидетельствует об отсутствии между сторонами спора по условию о цене выкупаемого имущества. Представленный в материалы дела отчет, содержащий иную величину стоимости объекта оценки, сам по себе не свидетельствует о недостоверности величины стоимости объекта оценки, содержащейся в отчете, в соответствии с которыми была установлена цена отчуждаемого имущества.

Прокуратурой Курганской области не доказано нарушений норм действующего законодательства, также не доказано нарушений публичных интересов. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов. Удовлетворение исковых требований прокурора не повлечет восстановление нарушенных прав лиц, в защиту которых подан настоящий иск.

Второй ответчик, возражая против иска (т.2 л.д.54-55, 64-71, т.3 л.д.66-67, т.6 л.д.49-50, 54-55, 97-98), указал, что договор аренды был подписан сторонами 05.05.2010 и зарегистрирован Росреестром 27.05.2014, а следовательно, является договором заключенным и отвечающим всем требованиям закона. С момента государственной регистрации все условия договора действуют в соответствии с их первоначальным содержанием, установленным сторонами в его тексте. Пунктом 1.3. договора аренды прямо предусмотрено, что «срок действия договора устанавливается с 5 мая 2010 по 4 мая 2015». Следовательно, стороны договора установили, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до даты его заключения. Данное право сторон предусмотрено ч.2 ст. 425 Гражданского кодекса РФ.ООО «Дамми» владело и пользовалось муниципальным имуществом в соответствии с договором аренды, начиная с 05.05.2010, арендная плата за пользование имуществом перечислялась в размере, предусмотренном договором. Довод истца о том, что отношения сторон по аренде муниципального имущества возникли только с момента государственной регистрации договора аренды, ошибочен и противоречит основным началам гражданского законодательства.

Право муниципальной собственности на имущество возникло на основании односторонней сделки - Распоряжения Главы городского самоуправления, Мэра города Кургана №6672-р от 20.11.2003, с этого момента возникли и правомочия собственника по распоряжению муниципальным имуществом.Договор аренды не может быть оспорен на основании отсутствия прав на распоряжение муниципальным имуществом. Кроме того, на момент регистрации договора аренды право муниципальной собственности на имущество было зарегистрировано.

Ссылка истца на несвоевременное включение муниципального имущества в прогнозный план (программу) приватизации как на фактическое нарушение процедуры приватизации не обоснованна.

Поскольку результат оценки не был оспорен в суде до момента заключения договора купли-продажи, отчет ФИО1 от 10.06.2014 №01.36/14 является законным и действительным документом. Представленные истцом в материалы дела экспертные заключения, не могут свидетельствовать о недостоверности или ошибочности данных о рыночной стоимости муниципального имущества, приведенных в отчете об оценке муниципального имущества, поскольку указанные заключения содержат целый ряд грубых нарушений требований действующего законодательства к порядку проведения оценки и значительных арифметических ошибок, которые привели к необоснованному завышению рыночной стоимости объекта оценки. Рыночная стоимость имущества является относительной величиной и не может быть определена в единственно верном размере.ООО «Дамми» не было в состоянии проверить правильность отчета, выполненного оценщиком ФИО1, кроме того, этого и не требует законодательство. Оценщик ФИО1, выбирая объекты-аналоги, применяя поправочные коэффициенты, делала это, исходя из своего профессионального уровня и опыта работы, и под свою ответственность, которая подлежит обязательному страхованию в силу закона.

Отсутствуют предусмотренные законом условия для применения последствий недействительности ничтожной сделки по иску третьего лица, действующего в публичных интересах.Указанные истцом интересы не могут рассматриваться как публично значимые.Такое усложнение гражданского оборота (возврат сторон в первоначальное состояние) необоснованно при наличии более простого и обоснованного способа восстановления нарушенного права муниципального образования: подача иска о возмещении убытков причиненных в результате продажи имущества по заниженной стоимости. В результате текущего состояния экономики и, как следствие, падения цен на недвижимое имуществ, которые за последний год показывали только отрицательную динамику на рынке недвижимости, вновь определенная цена продажи муниципального имущества может оказаться ниже цены, по которой имущество было продано в июне 2014 года.

Полагает, что необходимо учесть сумму неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, при решении вопроса о цене имущества и уменьшить определенную рыночную стоимость на стоимость неотделимых улучшений.

Возражая против заключения судебной экспертизы (т.6 л.д.49-50, 54-55, 80-83), ответчик указал, что эксперт не выявил нарушений законодательства, которые бы привели к недостоверности полученного результата по определению рыночной стоимости имущества. Все указанные в заключении замечания относятся к области выбора оценщиком того или иного значения корректирующих поправок. Предложенные экспертом ФИО6 поправочные коэффициенты не являются более достоверными с точки зрения определения объективной рыночной стоимости имущества, так как не содержат реальных примеров правильности их использования. В заключении содержится ряд серьезных нарушений нормативных требований в области оценочной деятельности: используя сравнительный подход к оценке спорного помещения, эксперт нарушает нормативные требования к порядку отбора объектов-аналогов, который является необходимым условием для проведения достоверной оценки, в том числе эксперт вводит в заблуждение относительно соответствия объектов-аналогов заданным критериям отбора; искажает действительную ситуацию на рынке, необоснованно применяя повышающий коэффициент; в доходном подходе, производя отбор объектов-аналогов, указывает недостоверную информацию относительно характеристик объекта-аналога, что приводит к ошибочным корректировкам в расчетах; необоснованноотбирает в качестве объектов-аналогов несопоставимые объекты и с помощью повышающих коэффициентов необоснованно увеличивает стоимость аренды.

Возражая против результата экспертизы, проведенной экспертами ЗАО «ЭКО-Н» ФИО7, ФИО8 от 09.03.2016 (т.10 л.д.7-14) ответчик указал, что экспертное заключение от 09.03.2016 содержит ряд грубых ошибок, связанных с применением экспертами нормативных актов, которые не действовали на момент проведения первоначальной оценки ФИО1;эксперты необоснованно применяют положения профессиональных справочников в области оценочной деятельности; при выборе образцов для сравнительного исследования (объектов-аналогов) экспертами грубо нарушаются принципы объективности, всесторонности и полноты исследований;выбор объектов-аналогов, произведенный экспертами, выполнен с грубым нарушением требований п.п. «б», «в» п. 22 ФСО №7 «Оценка недвижимости»;экспертами допущена ошибка в расчете арендной ставки для нежилых помещений;в нарушение установленного принципа объективности исследований произвольно определяется величина операционных расходов; при расчете ставки капитализации ошибочно применена модель расчета, что привело к ошибочному определению стоимости объекта оценки.

Возражая против заключения эксперта ФИО9 (в деле) ответчик указал, что вывод эксперта о том, что итоговая стоимость не может быть подтверждена, говорит лишь о том, что эксперт не соглашается с результатами проведенного исследования в силу выявленных нарушений в процедуре проведения оценки. Но данный вывод не содержит информации о том, на сколько данные нарушения отразились на достоверности итогового результата.

Третье лицо ФИО1 в представленных отзывах (т.4 л.д. 10-13) с исковыми требованиями не согласна, считает, что все замечания относятся к оформлению отчета, ошибок методологического характера, влияющих на стоимость объекта, не допущено. С заключением судебной экспертизы не согласна (т.6 л.д.60-65), с заключениями экспертов ФИО7, ФИО8 и ФИО9 не согласна.

Суд, заслушав представителей сторон, исследовав имеющиеся доказательства, пришел к следующим выводам.

В силу пункта 2 Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственности» объекты государственной собственности, указанные в приложении № 3 к настоящему постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность.

В соответствии с пунктом 1 приложения №3 к Постановлению №3020-1 кмуниципальной собственности отнесены объекты жилищного фонда, а также жилищно-эксплуатационные предприятия и ремонтно-строительные предприятия, обслуживающие объекты, перечисленные в данном приложении.

Пунктом 2 постановления Правительства Российской Федерации от 07.03.1991 № 235 «О порядке передачи объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность» (действовавшего в период приватизации; далее - постановление Правительства Российской Федерации от 07.03.1991 №235) установлено, что для передачи объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность: предприятия, находящиеся в стадии приватизации, вносят перечни таких объектов в планы приватизации отдельным разделом; предприятия планы приватизации которых утверждены, вносят в установленном порядке изменения в планы приватизации, включая в них перечни передаваемых объектов.

Утверждение плана приватизации предприятия (изменений, вносимых в приватизации предприятия) является решением о передаче объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения; федеральной собственности в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность (п. 3 постановления Правительства).

Положением о порядке передачи объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации 07.03.1991 №235 предусмотрено, что передаче в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность подлежат объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности, находящиеся в ведении предприятий, не включаемые в состав приватизируемого имущества предприятий.

В силу п. 5 названного Положения органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления, в государственную (муниципальную) собственность которых передаются указанные объекты, совместно с администрациями предприятий в месячный срок с момента принятия соответствующего решения о передаче указанных объектов оформляют необходимую техническую документацию и акты приема-передачи по утверждаемой Министерством строительства Российской Федерации и Министерством финансов Российской Федерации форме.

В соответствии с постановлением Администрации города Кургана от 04.09.1995г. №1397 (в редакции от12.07.1996г.) в муниципальную собственность принималось жилищно-коммунальное хозяйство АО «Курганмашзавод» в полном составе с имеющимся у него на балансе жилым фондом со встроенными, пристроенными помещениями, инженерными сетями, объектами коммунального хозяйства и производственной базы.

Постановлением Администрации Курганской области от 19.08.1996 года №163внесены изменения в план приватизации АО «Курганский машиностроительный завод». Согласно данным изменениям на основании постановления Администрации города Кургана от 04.09.1995г. №1397 (в редакции от 12.07.1996г.) объект, расположенный по
адресу: <...>, вошел в перечень объектов, подлежащих передаче в муниципальную собственность (том 5 л.д.99-108).

Указанным постановлением предписано провести перерегистрацию
ЖКО АО «Курганмашзавод» в муниципальное предприятие.

Распоряжением Администрации города Кургана от 30.10.1996г. №902 учреждено муниципальное унитарное предприятие «ЖЭУ «Машиностроитель»

Актом приема-передачи по состоянию на 01.10.1996г., утвержденным постановлением городского комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Кургана №381 от 1996 года, основные средства АО «Курганмашзавод» переданы МУП «ЖЭУ «Машиностроитель», в данный перечень вошел объект по ул. Гоголя,103 (том 5 л.д.44-51).

Согласно ст. 113 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество муниципального унитарного предприятия находится в муниципальной собственности и принадлежит такому
предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

В соответствии с пунктом 5 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 11.06.1997 № 15 «Обзор практики разрешения споров, связанных с приватизацией государственных и муниципальных предприятий» объекты, указанные в приложении №3 к Постановлению № 3020-1, являются объектами муниципальной собственности непосредственно в силу прямого указания закона и должны рассматриваться как объекты муниципальной собственности независимо от того, оформлено ли это в установленном порядке.

Право муниципальной собственности на спорный объект является ранее возникшим правом. В соответствии со статьей 6 Федерального, закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

В 2003 году издано распоряжение главы города Кургана № 6672-р «О передаче жилищного фонда ОАО «Курганский машиностроительный завод» в муниципальную собственность (т. 4 л.д.93-95), передано здание по ул. Гоголя, 103 в г. Кургане. Каким образом постановление соотносится с ранее изданными актами, судом не устанавливалось, поскольку на момент возникновения права муниципальной собственности это не влияет.

Постановлением Администрации города Кургана №2453 от 12.03.2010 Департаменту экономического развития и управления муниципальным имуществом Администрации города Кургана разрешено провести аукционы на право заключения договоров аренды сроком на 5 лет объектов муниципальной казны согласно приложению (т. 4 л.д.98-99), в материалы дела представлена документация об аукционе №2-ОАМК (т.4 л.д. 100-110), протокол рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе №2-ОАМК от 30.04.2010 (т.4 л.д. 111-114).

05.05.2010 между Департаментом экономического развития и управления муниципальным имуществом Администрации города Кургана (арендодатель) и ООО «Дамми» (арендатор) подписан договор №40/10а аренды нежилого помещения (строения, здания) муниципальной казны (т.1 л.д.11-17), согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное арендное пользование за плату встроенное нежилое помещение на 1 этаже жилого дома, общей площадью 119,7 кв.м. и встроенное нежилое помещение на 1 этаже жилого дома, общей площадью 143,9 кв.м., расположенные по адресу: <...>. срок действия договора с 05 мая 2010 года по 04 мая 2015 года.

05.05.2010 подписан акт приема-передачи (т.1 л.д. 18).

В материалы дела представлена техническая документация на жилой дом по адресу <...> с экспликацией на 1 этаж, составленная в разное время, начиная с 1980 года с изменениями в отношении отдельных помещений (т.5 л.д.35-43). План первого этажа на 19.11.2004 (том 5 л.д. 42) отражает состояние помещений всего первого этажа здания.

Технический паспорт на встроенное нежилое помещение на первом этаже жилого дома по адресу <...> (т.5 л.д.55-59) составлен на спорные помещения до перепланировки на момент заключения договора аренды.

ООО «Дамми» в арендованных помещениях с согласия арендодателя в установленном порядке произвело перепланировку.

В материалы дела представлены: направление от 09.06.2010 в МУ «Административно-техническая комиссия города Кургана» для рассмотрения вопроса о возможности проведения перепланировки (реконструкции, перепрофилирования) на основании обследования технического состояния муниципального нежилого помещенияпо адресу: <...> (т.2 л.д.73), разрешение на перепланировку от 23.06.2010 №30269 (т.3 л.д.61), решение №40 о согласовании перепланировки и (или) переустройства нежилых помещений от 15.07.2010 (т. 3 л.д.63), рабочий проект «Перепланировка нежилых помещений, расположенных на первом этаже жилого дома по ул. Гоголя, 103 в г.Кургане» (т.10 л.д.125-136), акт о завершении работ по переустройству и (или) перепланировке нежилых помещений от 11.03.2014 (т.3 л.д.59-60).

Кадастровый паспорт на нежилое помещение, площадью 146,9 кв.м., по адресу <...>/V составлен по результатам постановки на кадастровый учет спорного помещения (т.5 л.д.60-61).

Согласно адресным справкам от 16.12.2010 встроенным нежилым помещениям присвоен адрес <...>/Vи 103/VII (т.5 л.д.145).

Согласно справке МУ «Административно-техническая инспекция города Кургана» площадь нежилого помещения по ул.Гоголя/V увеличилась на 3 кв.м в результате перепланировки (переустройства) данного помещения: разборки перегородок и устройства дверного проема со стороны главного фасада за счет разборки подоконной зоны. Приложен расчет увеличения площади в результате перепланировки (том 5 л.д.112-113).

07.05.2014 Распоряжением №585 Департамента развития городского хозяйства Администрации города Кургана утверждено дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому стороной «Арендодатель» по договору считается Департамент развития городского хозяйства Администрации города Кургана, пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное арендное пользование за плату нежилое помещение, общей площадью 123 кв.м. (номера на поэтажном плане:1-7), расположенное по адресу: <...>/VII; нежилое помещение, общей площадью 146,9 кв.м. (номера на поэтажном плане:1-9), расположенное по адресу: <...>/V (т.1 л.д.19,21-22).

Платежными поручениями за период с 06.2010 по 06.2014 (т.2 л.д.78-122) подтверждается внесение арендных платежей по договору.

30.05.2014 ООО «Дамми» подано заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (т.1 л.д. 23).

09.06.2014 между Департаментом развития городского хозяйства Администрации города Кургана и ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки» заключен муниципальный контракт №35 на оказание услуг по проведению оценки рыночной стоимости объектов муниципального имущества города Кургана (т.1 л.д.24-30).

Рыночная цена нежилого помещения по спорной сделке определена на основании отчета независимого оценщика ООО "АНЭиО" ФИО1 от 10.06.2014 №01.36/14 в размере 4487000 рублей без учета НДС (т. 1 л.д. 59-111).

27.06.2014 вынесено Постановление Администрации города Кургана №4686 о продаже муниципального имущества, которое разрешает Департаменту развития городского хозяйства Администрации города Кургана продать нежилое помещение, общей площадью 146,9 кв.м., расположенное по адресу: <...>/V по рыночной стоимости 4487000 рублей, нежилое помещение, общей площадью 123 кв.м., расположенное по адресу: <...>/VII по рыночной стоимости 3757000 рублей ООО «Дамми», имеющему право преимущественного приобретения арендуемых помещений (т.1 л.д.31-32).

27.06.2014 между Департаментом развития городского хозяйства Администрации г. Кургана (продавец) и ООО «Дамми» (покупатель) заключен договор купли-продажи № 10 объекта муниципальной казны, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (т.1 л.д.33-38).

Согласно п.п. 2, 5 договора продавец передает в собственность покупателя нежилое помещение общей площадью 146,9 кв.м, по адресу: <...>/V. Цена продажи имущества (рыночная стоимость) определена на основании отчета независимого оценщика ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки» в размере 4 487 000 рублей.

Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует, что право собственности муниципального образования город Курган на нежилое помещение общей площадью 146,9 кв.м, по адресу: <...>/V зарегистрировано 27.05.2014, 25.07.2014 зарегистрирован переход права собственности и право собственности ООО «Дамми» на основании договора купли продажи (т. 1 л.д.39-40).

Решением Курганской городской Думы от 27.11.2013 №192 утвержден прогнозный план (программа) приватизации муниципального имущества города Кургана на 2014 год (т.2 л.д.4-10).

Решением Курганской городской Думы от 22.10.2014 №200 внесены изменения в Решение Курганской городской Думы от 27.11.2013 №192, в частности о пункт 2.2. включены спорные объекты недвижимого имущества, как подлежащие приватизации в 2014 году (т.2 л.д.11-13).

Решением Курганской городской Думы от 25.02.2015 №8 утвержден отчет Администрации города Кургана о результатах приватизации муниципального имущества за 2014 год (т.2 л.д.14-21).

Прокурор, полагая, что сделка является ничтожной, обратился в суд в защиту публичных интересов в порядке статьи 52 АПК РФ.

Суд полагает, что доводы прокурора об основаниях недействительности сделки являются частично обоснованными, а иск подлежит удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

В п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе" разъяснено, что при обращении прокурора в арбитражный суд по делам, перечисленным в абз. 2 и 3 части 1 ст. 52 АПК РФ, прокурор обязан обосновать, каким образом нарушаются публичные интересы в связи с заключением данной сделки.

Предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абз. 2 и 3 ч. 1 ст. 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования (пункт 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе").

В соответствии с п. 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 ничтожными в силу ч.1 ст. 6 Закона являются договоры купли-продажи недвижимого имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение субъектам малого или среднего предпринимательства из государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого ими недвижимого имущества и совершенные с нарушением требований, установленных Законом. Лицами, заинтересованными в предъявлении требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признаются субъект Российской Федерации или муниципальное образование, в собственности которых находится недвижимое имущество, прокурор, государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое осуществило его отчуждение с нарушением требований, предусмотренных Законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (далее - Закон №159-ФЗ) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года (в редакции на дату совершения сделки) находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Согласно п. 1, 6 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества. Для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Суд полагает, что сделка совершена в отношении имущества, арендуемого к моменту ее совершения и к 1.07.2013 более двух лет. Довод прокурора об отсутствии регистрации договора аренды судом отклонен, поскольку на момент совершения сделки купли-продажи государственная регистрация сделки аренды 2010 года была произведена. Право аренды приобретено ответчиком на торгах в 2010 году, с тех пор договор аренды исполнялся сторонами надлежащим образом. Регистрация договора в 2014 году сама по себе не свидетельствует об аренде помещения менее двух лет.

Также суд полагает необоснованным довод прокурора о приобретении не того помещения, которое было предметом договора аренды, ввиду увеличения его площади. Материалами дела подтверждается, что увеличение площади арендованного помещения произошло не в результате добавления какого-то иного помещения, а в результате произведенной в установленном порядке с согласия арендодателя перепланировки, а именно: разборки перегородок и разборки подоконной зоны для организации входа. Стоимость аренды определена на торгах и представляет собой твердую сумму в год вне зависимости от площади, поэтому довод об оплате меньшей площади в сравнении с арендованной по дополнительному соглашению, заключенному менее двух лет назад, судом отклонен.

Суд также отклонил довод о необходимости включения спорного помещения в прогнозный план приватизации на 2014, поскольку такое требование не основано на нормах Закона №159-ФЗ, который является специальным по отношению к Федеральному закону №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Невключение арендуемого помещения, в отношении которого поступило заявление о выкупе от субъекта малого и среднего предпринимательства, не может, по мнению суда, служить основанием для отказа муниципалитета в требовании арендатора, следовательно не свидетельствует о недействительности сделки купли-продажи.

Для целей определения выкупной стоимости арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства имущества проведение оценки является обязательным.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", далее по тексту - Закона "Об оценочной деятельности").

Статьей 8 Закона об оценочной деятельности установлено, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе, при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

В соответствии с положениями статей 12, 13 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно абзацу четвертому пункта 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Согласно абзацу восьмому пункта 1 Информационного письма ВАС РФ N 92 если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Согласно пункту 2 Информационного письма ВАС РФ N 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

Довод ответчиков о невозможности оспаривания отчета об оценке в силу абзаца четвертого пункта 1 Информационного письма N 92 в виду исполнения сделки судом отклоняется, поскольку данное разъяснение не исключает при разрешении исков о признании сделки недействительной признание этой сделки таковой по причине явной несоразмерности встречного предоставления. Поскольку цена объекта недвижимости в данном случае является существенным условием и подлежит взысканию в бюджет муниципального образования, ее размер должен достоверно подтверждаться.

В мае 2015 по жалобе заместителя прокурора г.Кургана в Российском обществе оценщиков проведена внеплановая проверка отчета ФИО1, составлен акт о выявлении нарушений действующих законов и стандартов оценки (том 5 л.д.154-158).

В ответе Российского общества оценщиков от 4.03.2016 сказано, что замечания, выявленные при составлении актов внеплановой проверки, не влияют на установленную в отчетах стоимость, а касаются только процедуры оформления и составления отчетов об оценке (том 5 л.д.150).

Согласно экспертному заключению экспертно-консультационного комитета ООО «Российское общество оценщиков» Региональное отделение «Курганское» (эксперт ФИО2) 01/2015/2 от 04.03.2015 отчет от 10.06.2014 №01.36/14 об оценке рыночной стоимости помещения, выполненный оценщиком ФИО1 не соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности" №135-ФЗ от 29.07.1998, не соответствует Федеральным стандартам оценки, не соответствует ССО-РОО 2010, заданию на оценку, выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объекта оценки, признаны необоснованными (т. 1 л.д.112-125).

Третье лицо ФИО2 в замечаниях на отчет (т.9 л.д.118-138) указывает на наличие грубых нарушений Федерального закона об оценочной деятельность и Федеральных стандартов оценки, в том числе: фальсификация информации; отсутствуют копии источников информации, позволяющие делать вывод об авторстве информации, используемой оценщиком для определения стоимости объекта оценки; присутствуют арифметические ошибки в расчетах, оказывающие влияние на стоимость; использованная оценщиком информация не позволяет правильно делать выводы о применяемых значениях. Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки определенная оценщиком в отчете не может быть подтверждена.

В материалы дела ООО «Дамми» представлено мнение специалиста ФИО10 (т.4 л.д. 143-145)в котором специалист указывает, что расхождение в показателе стоимости, получаемой разными оценщиками - это норма в оценочной практике.При выполнении требований законодательства, оценочных принципов и объективности, разные оценщики могут получать сопоставимые, незначительно расходящиеся друг от друга результаты стоимости. Этот тезис подтверждается и стандартами оценки, которые позволяют итоговый результат стоимости выражать не только в виде конкретного цифрового значения, но и в виде возможного интервала, в переделах которого, по мнению оценщика, может находиться стоимость объекта. Нормативных требований или критериев, какое расхождение полагать допустимым, а какое нет, не имеется. Тем не менее, как и в любых науках, содержащих прогнозные показатели (в т.ч. из судебной практики связанной с оценкой имущества), расхождение в 10-15% не считается существенным.Отчет ФИО1 сделан типичными приемами, на имеющемся у оценщика грамотном уровне его квалификации, с нормальными (непредвзятыми) рыночными данными с установлением «нормального» среднерыночного показателя стоимости,отчет является достоверным, поскольку выполнен для данной оценочной задачи в свое время, без выявленных грубых нарушений законодательства об оценочной деятельности, предъявляемых к достоверности и обоснованности результата оценки.

Согласно экспертному заключению члена экспертного совета ООО «Российское общество оценщиков» ФИО9 от 26.10.2016 №3172/2016/1 отчет от 10.06.2014 №01.36/14 об оценке рыночной стоимости помещения, выполненный оценщиком ФИО1 не соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности" №135-ФЗ от 29.07.1998, не соответствует Федеральным стандартам оценки, не соответствует ССО-РОО 2010, заданию на оценку, выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объекта оценки, признаны необоснованными (в деле).

Из пояснений, данных экспертом ФИО9 по запросу следователя по особо важным делам отдела по расследованию особо важных дел следственного управления ФИО11, следует, что замечания, указанные в заключении оказывают влияние на занижение стоимости, для определения конкретной величины занижения необходимо проведение повторной оценки объектов.

Согласно мнению специалиста ФИО10 на заключение эксперта ФИО9 (в деле)все замечания, содержащиеся в заключении, либо носят формальный характер и не влияют на правильность определения и достоверность итогового результата оценки, либо безосновательны и бездоказательны.

ООО «Дамми» в материалы дела представлен отчет об оценке №15-76 от 16.11.2015, составленный оценщиком ФИО10 (т.3 л.д.68-199), согласно которому рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на 10.06.2014 г., с учетом округления, составляет 4 830 508 (Четыре миллиона восемьсот тридцать тысяч пятьсот восемь) рублей, без НДС, 570000 рублей с учетом НДС. Превышение над ценой сделки составило округленно 8%.

Согласно экспертному заключению №15/11-33/ЭЗ/96 от 21.01.2016, подготовленному ФИО12, членом экспертного совета Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков (т.4 л.д. 125-142), отчет об оценке №15-76 от 16.11.2015 соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и стандартов и правил оценочной деятельности; рыночная стоимость объекта оценки в размере 5700000 рублей с учетом НДС подтверждена.

Определением суда от 14.03.2016 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю ФИО6.

В представленном заключении №24/05/16 от 17.05.2016 (т.6 л.д.12-37)эксперт пришел к выводу, что отчет №01/36/14 содержит значительно количество отступлений от требований законодательства по оценочной деятельности. В связи с наличием ошибок в расчетах существенно влияющих на итоговую величину стоимости, рыночная стоимость нежилого помещения, площадью 146,9 кв.м, расположенного по адресу: <...>/V определена не правильно.По состоянию на 27.06.2014 года рыночная стоимость нежилого помещения, площадью 146,9 кв.м, расположенного по адресу: г.Курган, ул.Гоголя,103V составляет 8 140 000 (Восемь миллионов сто сорок тысяч) рублей с учетом НДС. Превышение над ценой сделки составило 49%.

На заключение №24/05/16 от 17.05.2016 представлено исследование экспертно-консультационного комитета №2-08/2016 от 08.09.2016, подготовленное ФИО13 (т.8 л.д.130-135), согласно которому вывод экспертного заключения о признании отчета не соответствующим требованиям законодательства необоснован, при определении величины рыночной стоимости объекта оценки в экспертном заключении были допущены существенные нарушения и полученная величина рыночной стоимости объекта не обоснованна.

ФИО10 представил замечания на заключение №24/05/16 от 17.05.2016 (т.6 л.д. 66-68): эксперт не выявил существенных и грубых нарушений требований законодательства к проведению оценки в отчете, выполненным оценщиком ФИО14. Все замечания базируются на том, что оценщик не в должной мере описал и изложил выбранные им поправки и приемы расчетов. ФИО16, которые бы доказывали, что выбранные оценщиком поправки и приемы расчетов противоречат объективной картине рынка торгово-офисной недвижимости г. Курган, экспертом не приводится. Эксперт некорректно применяет формулу Фишера при расчете стоимости объекта в рамках доходного подхода.

В материалы дела ООО «Дамми» представлен отчет №01.07./2016 по определению рыночной стоимости от 17.08.2016, выполненный оценщиком ФИО1: проведена оценка нежилого помещения, площадью 146,9 кв.м, расположенного по адресу: <...>/V, по состоянию на 10.06.2014. В отчете учтены замечания на отчет №01/36/14 от 10.06.2014. Рыночная стоимость объекта оценки составляет 4487000 рублей без учета НДС (т.8 л.д.1-109).

На отчет №01.07./2016 по определению рыночной стоимости от 17.08.2016 представлено экспертное заключение №2935/2016 от 08.09.2016, подготовленное ФИО13, членом экспертного совета ООО «Российское общество оценщиков», согласно которому отчет соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и стандартов и правил оценочной деятельности; выводы о величине рыночной стоимости признаны обоснованными (т.8 л.д.110-129).

Согласно заключению экспертов ЗАО «ЭКО-Н» ФИО7, ФИО8 от 09.03.2016, проведенному в рамках уголовного дела, рыночная стоимость объекта, расположенного по адресу: <...>/Vсоставляет 7 340 000 рублей, включая НДС (т.9 л.д. 14-113). Превышение над ценой сделки составило 34%.

ФИО10 представил замечания на заключение экспертов ФИО7, ФИО8 от 09.03.2016, полагал, чтопредставленный документ не выявил действительно существенных и грубых нарушений требований законодательства к проведению оценки в отчете, выполненным оценщиком ФИО15 ФИО16, которые бы доказывали, что выбранные оценщиком приемы расчетов, поправки и т.д. категорически противоречат объективной картине рынка торгово-офисной недвижимости г. Курган, экспертами не приводится. Приведенные экспертами собственные расчеты содержат факты предвзятого, направленного на завышение стоимости объекта, процесса оценки.

27.06.2014 между Департаментом развития городского хозяйства Администрации г. Кургана (продавец) и ООО «Дамми» (покупатель) заключен договор купли-продажи № 11 объекта муниципальной казны, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (т.10 л.д.111-117).

Согласно п.п. 2, 5 договора продавец передает в собственность покупателя нежилое помещение общей площадью 123 кв.м, по адресу: <...>/VII. Помещение является вторым, арендованным и перепланированным помещением. Цена продажи имущества (рыночная стоимость) определена на основании отчета независимого оценщика ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки» в размере 3757000 рублей.

В материалах дела также имеется экспертное заключение на указанный отчет о не соответствии требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности" №135-ФЗ от 29.07.1998, Федеральным стандартам оценки, ССО-РОО 2010, заданию на оценку. Выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объекта оценки, признаны необоснованными (страницы 20-34 экспертного заключения в рамках уголовного дела).

Платежными поручениями №3512 от 25.07.2014, №3517 от 29.07.2014 произведена оплата по договору купли-продажи (т.10 л.д.118-119).

Через месяц 30.07.2014 между ООО «Дамми» и ФИО17 заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно которому нежилое помещение общей площадью 123 кв.м, по адресу: <...>/VII продано за 8000000 рублей (т.10 л.д.120-122).

В соответствии со статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки или в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Отчет, ставший основанием для определения цены сделки, судебной экспертизой, экспертизой по уголовному делу, проведенными членами Экспертного совета Российского общества оценщиков, признан недостоверным.

Суд полагает, что недостоверность отчета об оценке подтверждается также и тем, что в тот же период совершена аналогичная сделка по аналогичному отчету №01.37/14, где третьим лицом была определена стоимость соседнего помещения из расчета такой же как и в спорной сделке стоимости квадратного метра 30544 рублей. Через месяц помещение продано ответчиком по цене на 113% выше оценочной стоимости, т.е. по 65000 рублей за квадратный метр.

Напротив оценки, проведенные судебным экспертом ФИО6, судебными экспертами по уголовному делу установлена рыночная стоимость, более сопоставимая с ценой реальной аналогичной сделки. Тот факт, что оценочная стоимость определена все же ниже цены реальной сделки, свидетельствует об отсутствии завышения оценки.

Суд учел, что указанная сделка не может быть принята в качестве объекта аналога, поскольку совершена позднее даты оценки, а также то, что рыночная стоимость не есть цена конкретной сделки. Вместе с тем, сделка с аналогичным имуществом в аналогичный период принята судом в качестве проверочного фактора при определении достоверности представленных в материалы дела отчетов об оценки. Превышение стоимости квадратного метра на 113% по сравнению с оценочной стоимостью суд считает существенным и не объяснимым тем, что конкретный покупатель, располагающий средствами может купить желаемое помещение дороже рыночной цены. Предполагается, что субъекты рынка действуют экономически обоснованно.

Определяя достоверность представленных в материалы дела отчетов об оценке, суд установил, что все отчеты, заказанные не ответчиками, свидетельствуют о существенном занижении цены сделки. При этом, друг от друга они отличаются на 4-17%. Тогда как отчет ФИО10 от них отличается на 19-24%, ФИО1 – на 28-49%. Обобщая взаимные критические замечания на отчеты об оценке, суд полагает, что не может, не обладая специальными познаниями, сделать вывод об их обоснованности и должен опираться на величину расхождения отчетов между собой.

Поскольку три эксперта (экспертная организация), в том числе, и судебный, имея достаточную квалификацию, пришли к более сопоставимым выводам, и эти выводы существенно отличаются от стоимости сделки, суд полагает, что отчет об оценке ФИО1 является недостоверным, а определенная цена имущества существенно заниженной.

Второй ответчик полагал, что в соответствии с частью 6 статьи 5 Закона №159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей, поэтому из рыночной стоимости объекта подлежит исключению такая сумма. В обоснование размера неотделимых улучшений, произвещенных арендатором, ООО «Дамми» представило заключение от 06.07.2016 по результатам технического обследования нежилых помещений, расположенных на первом этаже 3-х этажного многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>/V, подготовленное ООО «ЭнергоСтройПроект-Эксперт» (т.7 л.д. 1-132), согласно которому стоимость неоделимых улучшений (с учетом физического износа) встроенных нежилых помещений составляет 751625,78 рублей.

Второй ответчик при приобретении имущества не заявлял и не подтверждал указанную величину. Суд полагает, что даже при исключении этой суммы из стоимости оценки, произведенной судебным экспертом по настоящему делу, либо при экспертизе в рамках уголовного дела, стоимость имущества все равно будет существенно превышать цену сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недостоверная при этом существенно заниженная цена сделки определяет ее ничтожность в силу противоречия статье 3 Закона №159-ФЗ и нарушения публичных интересов, поскольку в результате сделки бюджет муниципального образования не получил достаточного встречного возмещения. Суд полагает, что неполучение бюджетом суммы, адекватной стоимости имущества, нарушает интересы не только самого муниципального образования, но и неопределенного круга лиц, так или иначе получающих обеспечение из бюджета.

В связи с тем, что сделка признается судом ничтожной, суд отклонил довод ответчика об истечении срока исковой давности. В отношении ничтожной сделки он не истек (статья 181 Гражданского кодекса РФ).

Суд также отклонил довод ответчика о возможности иного способа защиты интересов муниципального образования путем предъявления иска к оценщику о взыскании убытков в результате занижения стоимости при оценке. Суд полагает, что у прокурора отсутствует возможность использования такого способа защиты, вместе с тем он вправе обратиться в суд с настоящим иском.

В силу п.п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Согласно пункту 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Согласно части 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается (часть 3 статьи 610 Гражданского кодекса РФ).

На момент заключения договора купли-продажи №10 от 27.06.2014 в отношении спорного помещения действовал сроком до 04.05.2015 договор аренды от 05.05.2010 № 40/10а.

Согласно пункту 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

Договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», введенной Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением перечисленных в статье случаев.

При этом возобновление договора аренды государственного или муниципального имущества на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, возможно только, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, договоры аренды в отношении государственного или муниципального имущества, заключенные в соответствии с ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, не могут быть продлены на основании п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.

Договор аренды от 05.05.2010 № 40/10а прекратился и в силу указанных ограничений не может считаться возобновлённым на неопределённый срок, поэтому имущество подлежит возврату арендодателю -продавцу.

Покупателю подлежит возврату уплаченная покупная цена, однако при решении вопроса о возврате сторон в первоначальное положение, необходимо учесть стоимость пользования помещением ООО «Дамми» в период действия договора купли-продажи, включая время действия договора аренды и время пользования имуществом после окончания срока его действия.

Согласно пункту 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Сумма арендной платы, подлежащая внесению ООО «Дамми» за пользование помещением с 28.06.2014 по 23.11.2016 составила 1531543 руб. 92 коп. (расчет – в деле, сторонами не оспаривался).

По состоянию на 23.11.2016 ООО «Дамми» оплачено по договору купли-продажи от 27.06.2014 № 10 - 3642833 руб. 86 коп. (реестр оплаты по договору – в деле).

С учетом этого, сумма подлежащая возврату Департаментом развития городского хозяйства Администрации г. Кургана ООО «Дамми» в порядке применения последствий недействительности сделки составляет 2111289 руб. 94 коп.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом (статья 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Согласно части 1 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, денежные суммы, причитающиеся экспертам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей.

Истцом на депозитный счет суда внесены 15000 рублей за проведение экспертизы (платежное поручение №414 от 01.03.2015 - т.5 л.д.116).

С ответчиков в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы на оплату экспертизы по 7500 рублей с каждого.

Прокурором при обращении в суд государственная пошлина не уплачивалась, поскольку в силу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются прокуроры и иные органы, обращающиеся в арбитражные суды в случаях, предусмотренных законом, в защиту государственных и (или) общественных интересов.

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче исковых заявлений по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными установлен в 6000 рублей.

На основании изложенного, расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчиков в равных долях, по 3000 рублей с каждого, и подлежат взысканию в доход федерального бюджета.

Вместе с тем, подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.

Поскольку второй ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина подлежит взысканию с первого ответчика в приходящейся на него части – 3000 рублей.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

решил:

иск удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор №10 купли-продажи объекта муниципальной казны при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества от 27.06.2014 между Департаментом развития городского хозяйства Администрации города Кургана и обществом с ограниченной ответственностью «Дамми» (ОГРН <***>, ИНН <***>).

Применить последствия недействительности сделки.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Дамми» возвратить Департаменту архитектуры, имущественных и земельных отношений Администрации города Кургана (ИНН <***>, ОГРН <***>) нежилое помещение площадью 146,9 кв.м. с кадастровым номером 45:25:070307:3327, расположенное на 1 этаже здания по ул. Гоголя, 103/V в г. Кургане.

Взыскать с Департамента архитектуры, имущественных и земельных отношений Администрации города Кургана (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Дамми» (ОГРН <***>, ИНН <***>) 2111289,94 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Дамми» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Дамми» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Прокуратуры Курганской области 7500 рублей судебных расходов.

Взыскать с Департамента архитектуры, имущественных и земельных отношений Администрации города Кургана (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Прокуратуры Курганской области 7500 рублей судебных расходов.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Курганской области.

Судья

О.С. Суханова