Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Калуцких Р.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Долинко А.В., рассмотрел после перерыва, объявленного 31.07.2018 в порядке статьи 163 АПК РФ, дело по заявлению

Сельскохозяйственного производственного кооператива «Фермер Лагутин»

к Управлению Росреестра по Курской области

о признании незаконным решения Управления Росреестра по Курской области о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 46:20:000000:100, расположенного по адресу: Курская обл., Рыльский р-н, в границах МО «Малогнеушевский сельсовет», «Березниковский сельсовет», «Октябрьский сельсовет», выраженное в Уведомлении от 08.08.2017 №46/021/003/2017-354;

о признании незаконным решения об отказе в осуществлении действий по государственной регистрации аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 46:20:000000:100, расположенного по адресу: Курская область, Рыльский район, в границах МО «Малогнеушевский сельсовет», «Березниковский сельсовет», «Октябрьский сельсовет», выраженное в сообщении от 07.11.2017 №46/021/003/2017-354;

об обязании Управления Росреестра по Курской осуществить государственную регистрацию аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 46:20:000000:100, расположенного по адресу: Курская обл., Рыльский р-н, в границах МО «Малогнеушевский сельсовет», «Березниковский сельсовет», «Октябрьский сельсовет».

Третьи лица: Глава КФХ ФИО1, Администрация Малогнеушевского сельсовета Рыльского района Курской области, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11

В судебном заседании после перерыва приняли участие представители:

от заявителя – ФИО12 по доверенности от 25.10.2016 (представлен паспорт);

от заинтересованного лица – ФИО13 по доверенности № 6 от 09.01.2018 (представлен паспорт);

от Главы КФХ ФИО1 – не явился, извещен надлежащим образом;

от администрации Малогнеушевского сельсовета Рыльского района Курской области – не явился, извещен надлежащим образом;

ФИО2 – не явился, извещен надлежащим образом;

ФИО3 – не явился, извещен надлежащим образом;

ФИО4 – не явился, извещен надлежащим образом;

ФИО5 – не явился, извещен надлежащим образом;

ФИО6 – не явился, извещен надлежащим образом;

ФИО7 - представлен паспорт;

ФИО8 – не явился, извещен надлежащим образом;

ФИО9 – не явился, извещен надлежащим образом;

ФИО10 – представлен паспорт;

ФИО11 – не явился, извещен надлежащим образом.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Определением арбитражного суда от 07.11.2017 указанное заявление принято к производству. Делу присвоен номер А35-10324/2017.

Определением суда от 07.11.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Глава КФХ ФИО1

Указанное заявление принято арбитражным судом к производству определением от 01.02.2018. Делу присвоен номер А35-543/2018.

Определением суда от 21.02.2018 в одно производство для рассмотрения под номером дела А35-10324/2017 объединены дела №А35-10324/2017 и № А35-543/2018.

Представитель Администрации Малогнеушевского сельсовета и третьи лица Глава КФХ ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, заявлений и ходатайств не поступало.

Дело рассмотрено в соответствии с положениями статей 156, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту АПК РФ) в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Представитель заявителя требования поддержал, просил суд в случае удовлетворения заявленных требований, расходы по уплате государственной пошлины возложить на заинтересованное лицо.

Представитель заинтересованного лица возражал против удовлетворения требований заявителя, через канцелярию суда представил дополнение к отзыву.

С учетом совокупности исследованных судом доказательств и конкретных обстоятельств рассматриваемого дела суд пришел к следующему выводу.

В судебном заседании установлено, что 01.12.2015 между ФИО14, действующим на основании протокола от 26.11.2015 (арендодатель) и КФХ ФИО1 (арендатор) заключен договор, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 46:20:000000:100. Площадью 13960500 кв.м, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, имеющий адресные ориентиры: Курская область, Рыльский район, в границах МО «Малогнеушевский сельсовет», «Березниковский сельсовет», «Октябрьский сельсовет».

Как следует из протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:20:000000:100, имеющего адресные ориентиры: Курская область, Рыльский район, в границах МО «Малогнеушевский сельсовет», «Березниковский сельсовет», «Октябрьский сельсовет», состоявшегося 15.05.2017, участники долевой собственности решили внести изменения в договор от 01.12.2015 аренды земельного участка, с учетом договора уступки требования (цессии) от 01.03.2016, в том числе, в пункт 2 договора от 01.12.2015 аренды земельного участка, установив срок аренды 49 лет.

- представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны;

- форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

01.11.2017 СПК «Фермер Лагутин» обратился в арбитражный суд с заявлением об оспаривании Уведомления от 08.08.2017 №46/021/003/2017-354 Управления Росреестра по Курской области о приостановлении государственной регистрации.

Посчитав, что сообщения Управления Росреестра по Курской области №46/021/003/2017-354 от 08.08.2017 о приостановлении государственной регистрации и от 07.11.2017 об отказе в государственной регистрации договора аренды не соответствует закону и нарушает права СПК «Фермер Лагутин», заявитель обратился в суд с рассматриваемым заявлением.

В соответствии с положениями части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу требований части 4 статьи 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Как следует из материалов дела, заявителем обжалуются сообщения Управления Росреестра по Курской области о приостановлении государственной регистрации и об отказе в государственной регистрации договора аренды №46/021/003/2017-354 от 08.08.2017 и от 07.11.2017.

С заявлением об обжаловании указанных актов заявитель обратился 01.11.2017 и 25.01.2018 соответственно, т.е. в пределах установленного законом срока.

Из положений ст. 13 ГК РФ, ч.1 ст.198, ч.2 ст.201 АПК РФ, п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения или действия незаконным являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания сообщений Управления Росреестра по Курской области №46/021/003/2017-354 от 08.08.2017 и от 07.11.2017 о приостановлении государственной регистрации и об отказе в государственной регистрации договора аренды незаконным и недействительным, необходимо установление наличия одновременно несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Изучив материалы дела, суд считает заявление СПК «Фермер Лагутин» не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее Закон о государственной регистрации недвижимости), государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

В соответствии с положениями части 1 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно пункта 2 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости, основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки

Частью 4 статьи 15 Закона о государственной регистрации недвижимости предусмотрено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению представителя лиц, указанных в частях 1 - 3 настоящей статьи, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Часть 4 статьи 18 Закона о государственной регистрации недвижимости предусматривает, что к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 21 Закона о государственной регистрации недвижимости и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (часть 5 статьи 18 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Согласно части 6 статьи 18 Закона о государственной регистрации недвижимости заявитель вправе представить по собственной инициативе для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы, которые в соответствии с Федеральным законом от 27.07.2010 № 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" представляются в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

В силу требований части 1 статьи 21 Закона о государственной регистрации недвижимости, документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Основания приостановления в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 26 Закона о государственной регистрации недвижимости.

В соответствии с требованиями статьи 27 Закона о государственной регистрации недвижимости, в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Пункт 7 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации недвижимости является основанием для приостановления в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Как было указано выше, государственным регистратором при вынесении оспариваемых Сообщений о приостановлении государственной регистрации и об отказе в государственной регистрации договора аренды указано основание отказа: представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

По мнению регистратора вышеуказанные основания выразились в следующем:

- не установлена граница земельного участка с кадастровым номером 46:20:000000:100, являющегося предметом договора аренды;

- площадь земельного участка с кадастровым номером 46:20:000000:100, указанная в договоре аренды не соответствует площади данного земельного участка указанной в ЕГРН;

- договор аренды не содержит наименование сторон сделки;

- договор уступки права требования не является правоустанавливающим документом

- срок договора аренды земельного участка в нарушении норм действующего законодательства продлен на 49 лет;

- при проведении общего собрания собственников земельных долей земельного участка с кадастровым номером 46:20:000000:100 нарушены положения ст.ст. 14, 14.1 Закона №218-ФЗ.

Давая анализ первому основанию, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения).

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее по тексту Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения) отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность, регулируются Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

По общему правилу владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности, в том числе и путем передачи его в аренду, осуществляется в порядке, установленном статьей 14 Закона №101-ФЗ, а именно на основании решения общего собрания участников долевой собственности.

В силу статьи 14 Закона N 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляется в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников общей долевой собственности.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 3 указанной статьи участники общей долевой собственности на общем собрании могут принять решение о лице, уполномоченном от имени участников общей долевой собственности без доверенности действовать, в том числе при обращении с заявлением о государственной регистрации прав в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, заключать договоры аренды данного участка.

Полномочия такого лица подтверждаются выпиской из протокола общего собрания и могут быть отозваны только по решению общего собрания участников общей долевой собственности (пункт 4 статьи 14 Закона N 101-ФЗ).

В соответствии с ч.5 ст. 14.1 Закона N 101-ФЗ (действовавшей на момент собрания участников долевой собственности 26.11.2015), общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 20 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей.

Решения принимаются общим собранием открытым голосованием. При наличии в повестке дня общего собрания нескольких вопросов по каждому из них принимается самостоятельное решение.

Решение считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок), или большинство участников общего собрания (ч. 8 ст. 14.1 Закона N 101-ФЗ).

Из протокола от 26.11.2015 общего собрания участников долевой собственности на земельный участок следует, что на момент проведения общего собрания участников долевой собственности общее количество собственников земельного участка составило 11 человек; на начало собрания зарегистрировано и присутствовало 5 собственников земельных долей, что составляет 45,45% от общего числа участников долевой собственности.

СХПК «Фермер Лагутин» полагает, что данные 5 участников составляли необходимый для принятия решения на общем собрании кворум – 45,45% от 11 участников общей долевой собственности, права которых зарегистрированы в ЕГРП.

Исходя из представленной в материалы дела выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на земельный участок с кадастровым номером 46:20:000000:100, расположенного по адресу: Курская обл., Рыльский р-н, в границах МО «Малогнеушевский сельсовет», «Березниковский сельсовет», «Октябрьский сельсовет», усматривается, что земельный участок состоит из 47 долей в праве общей долевой собственности.

Участниками общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:20:000000:100 являются 11 граждан.

Указанные в протоколе 5 участников общей долевой собственности в совокупности владеют 39 долями спорного участка.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что общее собрание собственников земельных долей земельного участка с кадастровым номером 46:20:000000:100, состоявшееся 26.11.2015, проведено, а протокол общего собрания от 26.11.2015 составлен в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Согласно подпункта 7 пункта 3 статьи 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения участники долевой собственности на общем собрании могут принять решение об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

В соответствии с решением собственников земельных долей от 26.11.2015, участники долевой собственности решили передать КФХ ФИО1 земельный участок с кадастровым номером 46:20:000000:100 в аренду сроком на 15 лет (т.1 л.д.127-133).

01.12.2015 между ФИО14, действующим на основании протокола от 26.11.2015 и КФХ ФИО1 заключен договор аренды земельного участка, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 46:20:000000:100, площадью 13960500 кв.м, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, имеющий адресные ориентиры: Курская область, Рыльский район, в границах МО «Малогнеушевский сельсовет», «Березниковский сельсовет», «Октябрьский сельсовет» (т.1 л.д. 117-120).

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды устанавливается с 01.12.2015 по 30.11.2016.

В соответствии с пунктом 2.3 договора, по истечении срока действия договора, если ни одна из сторон не заявила о его расторжении в письменном виде за три месяца до дня окончания срока аренды, договор считается продленным на тех же условиях на тот же срок.

В силу требований пункта 2 статьи 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.

Исходя из вышеуказанных документов собственники земельных долей определили предмет договора аренды, сторону с которой будет заключен договор и срок данного договора.

Таким образом, ФИО14, как уполномоченным общим собранием собственников земельных долей, в нарушении волеизъявления собственников был заключен договор аренды не на установленный общим собранием срок 15 лет, а на иной срок с 01.12.2015 по 30.11.2016.

При этом собранием собственников земельных долей не принималось решений об изменении срока договора аренды и включения в него условий автоматического продления срока и условий договора.

Кроме того, 01.03.2016 между КФХ ФИО1 (цедент) и СПК «Фермер Лагутин» (цессионарий) заключен договор уступки требования (цессии), по условиям которого цедент уступает, а цессионарий принимает право требования, возникшее из договора от 01.12.2015 аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 4.3.2 договора аренды спорного земельного участка от 01.12.2015 арендатор имеет право в пределах срока действия договора аренды передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьим лицам при условии уведомления арендодателя.

В документах приложенных к заявлению о регистрации договора аренды спорного земельного участка сведения об уведомлении арендодателя представлены не были.

Следовательно вопрос об изменении договора аренды земельного участка от 01.12.2015, с учетом договора уступки требования (цессии) от 01.03.2016 решался на общем собрании участников долевой собственности – 15.05.2017, что подтверждается протоколом общего собрания участников долевой собственности от 15.05.2017 (т.1 л.д.141-150).

Таким образом, в нарушение п.9 ст. 22 ЗК РФ, Глава КФХ ФИО1 не уведомил арендодателя о заключении договора уступки требования (цессии) от 01.03.2016.

Давая оценку изменения срока договора аренды до 49 лет суд приходит к следующим выводам

В силу с п.1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Судом установлено, что в соответствии с протоколом общего собрания участников долевой собственности от 26.11.2015, решено передать КФХ ФИО1 в аренду сроком на 15 лет земельный участок с кадастровым номером 46:20:000000:100.

Статья 6 Закона Курской области от 19.12.2011 № 104-КО «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Курской области», устанавливающая минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий - 11 месяцев утратила силу (Закон Курской области от 05.03.2015 № 20-ЗКО «О внесении изменений в Закон Курской области «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Курской области»).

Земельное законодательство не предусматривает возможность продления срока действия договора аренды земельного участка, не прошедшего государственную регистрацию, посредством заключения дополнительных соглашений.

При таких обстоятельствах, внесение дополнительным соглашением от 16.05.2017 к договору от 01.12.2015 изменений в условия договора 01.12.2015 в части срока аренды земельного участка с 01.12.2015 по 30.11.2064 не свидетельствует о пролонгации договора аренды.

В связи с вышеизложенным суд соглашается с доводами регистратора и приходит к выводу, что ни договор аренды земельного участка от 01.12.2015, с внесенными изменениями дополнительным соглашением от 16.05.2017, ни договор уступки требования (цессии) от 01.03.2016 заключенный между КФХ ФИО1 и СПК «Фермер Лагутин» не являются надлежащими правоустанавливающими документами, поскольку форма и (или) содержание документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Давая оценку такому основанию как то, что представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны, суд приходит к следующим выводам.

Предметом договора аренды от 01.12.2015 является земельный участок с кадастровым номером 46:20:000000:100, площадью 13960500 кв.м., категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, имеющий адресные ориентиры: Курская область, Рыльский район, в границах МО «Малогнеушевский сельсовет», «Березниковский сельсовет», «Октябрьский сельсовет».

Вместе с тем, граница указанного земельного участка не установлена.

Таким образом, государственный регистратор пришел к выводу, что предмет сделки не соответствует требованиям, предъявляемым к нему законодательством, а именно: земельный участок, поставленный на кадастровый учет, не имеет установленных границ.

Земельные участки, в силу пункта 2 части 1 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) (здесь и далее в редакции, действовавшей на момент заключения договора № 185 от 19.07.2014), являются объектами земельных отношений.

В соответствии со статьей 11.1. ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

В соответствии с частью 2 статьи 22 ЗК РФ, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно ч.3 ст.607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, земельный участок как объект земельных отношений должен быть описан и удостоверен в установленном порядке, то есть прошедшим государственный кадастровый учет.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, 29.06.2006 земельному участку присвоен кадастровый номер 46:20:000000:100. Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 12 Закона №101-ФЗ без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Пунктом 5 названной статьи предусмотрено, что участник общей долевой собственности, выразивший на общем собрании участников общей долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, или с условиями договора аренды такого участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащей ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 Закона N 101-ФЗ, и распорядиться им по своему усмотрению; при этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается; в целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется; от имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

При этом статья 14 Закона №101-ФЗ не содержит требования о выделении земельного участка в счет земельной доли каждому участнику долевой собственности как условия для заключения договора аренды земельного участка в целом.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.05.2015 N 1197-О указано, что положения пункта 1 статьи 13 и пункта 1 статьи 14 Закона N 101-ФЗ, предусматривающие право участника общей долевой собственности на выдел земельного участка в счет своей земельной доли и условия реализации данного права, обеспечивают с учетом специфики этой сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов всех участников общей долевой собственности, а также арендаторов земельного участка.

Из анализа указанных норм закона следует, что положения статей 12 и 14 Закона №101-ФЗ регулируют различные правоотношения: статья 12 указанного федерального закона применяется в случаях, когда объектом правоотношений выступает отдельная земельная доля, а статья 14 – в случаях, когда объектом правоотношений является земельный участок в целом.

Поскольку по условиям договора от 01.12.2015 в аренду передавался земельный участок в целом, а не отдельные земельные доли, положения статьи 12 Закона №101-ФЗ к спорным правоотношениям не применимы.

В соответствии с ч.1 ст.5 Закона №218, каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав.

Согласно ч.1 ст. 8 Закона №218-ФЗ, в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

Частью 2 статьи 8 Закона №218-ФЗ установлено, что к основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.

Частью 4 статьи 8 Закона № 218-ФЗ установлено, что к основным характеристикам объекта недвижимости относятся в том числе описание местоположения такого объекта недвижимости и его площадь.

Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 46:20:000000:100, адрес установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира Курская обл., Рыльский р-н, в границах МО «Малогнеушевский сельсовет», «Березниковский сельсовет», «Октябрьский сельсовет» (т.4 л.д.2).

Исходя из вышеизложенного, границы земельного участка с кадастровым номером 46:20:000000:100 установлены описательным методом.

При таких обстоятельствах требования государственного регистратора о необходимости установления границ спорного земельного участка являются не обоснованными.

Помимо этого, как указано выше, предметом договора аренды от 01.12.2015 является земельный участок с кадастровым номером 46:20:000000:100, площадью 13960500 кв.м.

Однако в соответствии с выпиской из ЕГРН, площадь земельного участка с кадастровым номером 46:20:000000:100 составляет 4028850 кв.м.

Ссылка заявителя на тот факт, что изменение площади земельного участка с кадастровым номером 46:20:000000:100 связано с тем, что в 2016 году производились выделы земельных участков в счет земельных долей в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:20:000000:100, и, таким образом, объектом аренды по договору аренды от 01.12.2015 г., дополнительному соглашению к нему от 16.05.2017 г. является земельный участок с кадастровым номером 46:20:000000:100 с новой площадью, судом отклоняется.

В силу требований части 5 статьи 1 Закона №218-ФЗ государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения (статьи 12 - 14) предоставляет участникам долевой собственности право на выдел земельного участка в счет своих долей с соблюдением правил, установленных в названном Законе.

Последствия выдела земельных участков определены в статьях 11.5 и 11.8 Земельного кодекса. В случае образования земельных участков из участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Согласно ч. 1 ст. 11.5 ЗК РФ выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

Земельный участок, образованный в результате выдела, является новым объектом земельных правоотношений, что свидетельствует о прекращении договора в названной части (изменился объект аренды). При этом права предыдущего землепользователя защищаются ограничениями, установленными подпунктом 1 пункта 3 статьи 46 Земельного кодекса.

Объектом Договора аренды от 01.12.2015 является земельный участок с кадастровым номером 46:20:000000:100 площадью 13960500 кв. м.

В связи с выделом земельных участков в счет земельных долей в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:20:000000:100 изменилась площадь указанного земельного участка и составляет 4028850 кв.м.

Пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ, которым как последствие образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, для лиц, осуществляющих такое использование, установлено их преимущественное право на заключение с ними договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, а также право на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.

Соглашение об изменении объекта аренды, либо соглашение о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 46:20:000000:100 площадью 13960500 кв. м. от 01.12.2015 на государственную регистрацию не предоставлялось.

Доказательств обратного в материалах дела не имеется.

Вместе с тем, договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 46:20:000000:100 площадью 4028850 кв. м. не заключался.

Таким образом, из представленных в материалы дела документов невозможно установить площадь земельного участка, являющегося предметом договора аренды от 01.12.2015 заключенного между ФИО14 и СПК «Фермер Лагутин».

Ссылки заявителя на то, что идентификация объекта недвижимого имущества вЕГРН осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим государственный кадастровый учет; идентификация предмета аренды сторонами в договоре аренды земельного участка от 01.12.2015 г. произведена путем указания признаков и характеристик, позволяющих его однозначно идентифицировать, а именно - наименования предмета аренды (земельный участок), его кадастрового номера, вида разрешенного использования, адреса местонахождения, являются необоснованными, поскольку не подтверждают объект аренды.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица отказался от довода отзыва о том, что МО «Малогнеушевский сельсовет» в нарушение частью 4 статьи 12 Закона № 101-ФЗ, без выделения обособленного земельного участка в счет своих долей, передало в аренду заявителю совместно с другими участниками долевой собственности свои доли.

Согласно сведениям ЕГРН указанная земельная доля выделена из земельного участка с кадастровым номером 46:20:000000:100; образован земельный участок с кадастровым номером 46:20:000000:877 площадью 362800 кв.м; дата постановки на кадастровый учет: 11.08.2016; дата регистрации права собственности за МО «Малогнеушевский сельсовет»: 31.08.2016.

В связи с исправлением технической ошибки в записях ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером 46:20:000000:100 запись о государственной регистрации права общей долевой собственности за МО «Малогнеушевский сельсовет» на указанную земельную долю в исходном земельном участке прекращена в связи с осуществлением последним выдела земельного участка с кадастровым номером 46:20:000000:877 в счет данной доли.

В Уведомлении от 08.08.2017 №46/021/003/2017-354 о приостановлении государственной регистрации, в сообщении об отказе в государственной регистрации договора аренды от 07.11.2017 №46/021/003/2017-354 указано, что согласно сведениям из ЕГРН на указанном земельном участке имеется объект капитального строительства: 46:20:161101:147.

Однако данный довод не нашел своего подтверждения, в выписке из ЕГРН на 27.02.2018 отсутствует указание на нахождение объекта капительного строительства с кадастровым номером 46:20:161101:147 на земельном участке с кадастровым номером 46:20:000000:100 (т.4 л.д.2-15).

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что Управление Росреестра по Курской области правомерно приостановило и в дальнейшем отказало СПК «Фермер Лагутин» в государственной регистрации права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 46:20:000000:100, расположенного по адресу: Россия, Курская область, Рыльский район, в границах МО «Малогнеушевский сельсовет», «Березниковский сельсовет», «Октябрьский сельсовет».

При таких обстоятельствах, оспариваемые сообщения Управления Росреестра по Курской области №46/021/003/2017-354 от 08.08.2017, 07.11.2017 о приостановлении государственной регистрации, об отказе в государственной регистрации договора аренды, не соответствуют положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», являются незаконным, нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на него какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

С учетом изложенного, требования заявителя подлежат удовлетворению.

Согласно п.3 ч.4 ст.201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требований заявителя полностью или в части.

В соответствии с ч.1 ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, в силу чего с ответчика в пользу заявителя подлежат взысканию судебные расходы, понесенные заявителем на оплату госпошлины при обращении в суд.

Руководствуясь ст.ст. 167-170, 201 АПК РФ, арбитражный суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований Сельскохозяйственного производственного кооператива «Фермер Лагутин» к Управлению Росреестра по Курской области о признании незаконным решения Управления Росреестра по Курской области о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 46:20:000000:100, расположенного по адресу: Курская обл., Рыльский р-н, в границах МО «Малогнеушевский сельсовет», «Березниковский сельсовет», «Октябрьский сельсовет», выраженное в Уведомлении от 08.08.2017 №46/021/003/2017-354; о признании незаконным решения об отказе в осуществлении действий по государственной регистрации аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 46:20:000000:100, расположенного по адресу: Курская область, Рыльский район, в границах МО «Малогнеушевский сельсовет», «Березниковский сельсовет», «Октябрьский сельсовет», выраженное в сообщении от 07.11.2017 №46/021/003/2017-354; об обязании Управления Росреестра по Курской осуществить государственную регистрацию аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 46:20:000000:100, расположенного по адресу: Курская обл., Рыльский р-н, в границах МО «Малогнеушевский сельсовет», «Березниковский сельсовет», «Октябрьский сельсовет», отказать.

Оспариваемые сообщения проверены на соответствие нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Данное решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья Р.Г. Калуцких