Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Масютиной Н.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Смецкой А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании 21.12.2016 с перерывами до 27.12.2016, дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью «Соловьиная роща»

к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи.

В судебном заседании приняли участие представители:

от истца: ФИО1 – по доверенности от 19.02.2016,

от ответчика: ФИО2 – по доверенности от 14.03.2016.

Общество с ограниченной ответственностью «Соловьиная роща» (далее – ООО «Соловьиная роща»), зарегистрированное в качестве юридического лица 24.12.2002, ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Курск, обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом города Курска (далее – КУМИ г. Курска), зарегистрированному в качестве юридического 19.06.1997, ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Курск, об урегулировании возникших между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска и Обществом с ограниченной ответственностью «Соловьиная роща» разногласий при заключении Договора купли-продажи муниципального имущества № 50-2015/09/В от 17.09.2015, согласно которым считать пункт 3 указанного Договора в редакции покупателя, изложенной в протоколе разногласий к указанному договору купли-продажи муниципального имущества.

В судебном заседании 21.12.2016 присутствовали представители истца и ответчика.

До начала судебного заседания от экспертов поступили пояснения к экспертному заключению, а также ходатайство об исправлении описок в экспертном заключении №366/16.

Представленные документы приняты судом к рассмотрению.

До начала судебного заседания от ответчика поступило письменное мнение на экспертное заключение, приобщенное судом к материалам дела. В представленном мнении ответчик, ссылаясь на отсутствие в экспертном заключении обоснованности и достоверности сделанных на базе общепринятых научных и практических данных выводов, что, по мнению ответчика свидетельствует о неполноте проведенного исследования, указал, что данное заключение не может являться доказательством по делу. В обоснование заявленных доводов ответчиком представлены – Акт экспертного исследования с целью рецензирования Заключения экспертов №294/15 (судебная комплексная строительно-техническая и оценочная экспертиза), Заключения №366/16 (дополнительная комиссионная строительно-техническая и оценочная экспертиза) по делу №А35-10350/2015 об определении выкупной стоимости выкупаемых помещений общей площадью 2617,9 м2, расположенных по адресу: <...>, литер А, с учетом зачета неотделимых улучшений, подготовленного ФИО3.

Также через канцелярию суда от истца поступили письменные возражения на мнение ответчика на заключение экспертов. В представленных возражениях истец оспорил доводы ответчика, указав, что дополнительная экспертиза назначалась судом не для устранения пороков первоначальной экспертизы, а для разрешения вопроса об определении стоимости имущества в соответствии с нормами законодательства. Кроме того, по мнению истца, непонимание ответчиком отдельных результатов исследования и выводов экспертов свидетельствует не о пороках экспертного заключения, а лишь об отсутствии специальных познаний в области строительства с его стороны. Одновременно истец возражал против приобщения представленного КУМИ г. Курска Акта экспертного исследования с целью рецензирования Заключений экспертов, полагая, что оценка заключения экспертов №294/15 не имеет правового значения для рассматриваемого спора, так как в указанном заключении определена рыночная стоимость приватизируемого имущества и неотделимых улучшений на дату 27.03.2015. Представленные документы приобщены к материалам дела.

В ходе судебного заседания истец поддержал заявленные требования в полном объеме, поддержал доводы, изложенные в представленных возражениях, а также ходатайствовал перед судом о приобщении к материалам дела платежного поручения, подтверждающего перечисление денежных средств на депозитный счет суда, а также дополнительных доказательств по делу (акта №1085).

Ответчик не возражал против удовлетворения заявленного ходатайства.

Заявленное ходатайство удовлетворено судом.

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований, поддержал заявленные ранее и принятые судом к рассмотрению ходатайства о приобщении дополнительных документов к материалам дела и вызове в судебное заседание специалиста ФИО3

Заявленные ходатайства приняты судом к рассмотрению.

В целях необходимости ознакомления сторонами с пояснениями экспертов от 19.12.2016 в судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв.

26.12.2016 судебное заседание после перерыва продолжено.

До начала судебного заседания от экспертов поступили дополнения к ходатайству об исправлении описки в экспертном заключении №366/16, приняты судом к рассмотрению.

До начала судебного заседания от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований (с учетом ходатайства экспертного учреждения об исправлении описок в Заключении экспертов №366/2016), в соответствии с которым ООО «Соловьиная роща» просит суд:

1. Урегулировать разногласия, возникшие между КУМИ г. Курска и ООО «Соловьиная роща» при заключении договора купли- продажи муниципального имущества № 15-2015/03/В от 27.03.2015 и читать пункт 3 указанного договора в следующей редакции:

«Имущество продаётся по цене 107 708 260 (Сто семь миллионов семьсот восемь тысяч двести шестьдесят) рубля 00 копеек без учета НДС.

Стоимость неотделимых улучшений имущества составляет 94 432 957 (девяносто четыре миллиона четыреста тридцать две тысячи девятьсот пятьдесят семь) рублей 00 копеек.

Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества зачитывается в счет оплаты имущества.

На сумму основного долга, начисляются проценты исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Оплата приобретаемого имущества по настоящему договору производится Покупателем в рассрочку, согласно графику платежей.

Сумма процентов, начисленных на основной долг, определяется следующим образом:

О х D х 1/3 ставки рефинансирования.

Пр= 365X100 где Пр- сумма процентов, О- остаток задолженности по основному долгу, Д- фактическое количество календарных дней между платежами, 365- фактические дни в году.

Оплата процентов по настоящему договору производится Покупателем одновременно с погашением основного долга.

Оплата приобретаемого имущества осуществляется Покупателем самостоятельно в текущем месяце до 10 числа каждого месяца включительно, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца.

Оплата приобретаемого в рассрочку Имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя.

При досрочном погашении части основного долга Покупатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу.

Суммы, поступающие в счет оплаты приобретаемого имущества по настоящему договору, направляются вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном документе, в следующей очередности: - на уплату неустойки; - на уплату процентов; - на погашение основного долга». Одновременно истец просил взыскать с КУМИ г. Курска в пользу ООО «Соловьиная роща» судебные расходы по оплате проведения судебных экспертиз в общей сумме 149 000 руб. 00 коп., расходы по оплате государственной пошлины в федеральный бюджет в сумме 6 000 руб. 00 коп. истец просил возложить на ответчика.

Заявленное ходатайство принято судом к рассмотрению.

Также до начала судебного заседания от ответчика поступили следующие документы: дополнение к мнению на заключение экспертов, отзыв на ходатайство об уточнении исковых требований, ходатайство о проведении повторной экспертизы. Представленные документы приобщены судом к материалам дела, ходатайство принято судом к рассмотрению.

До начала судебного заседания от истца также поступило мнение на ходатайство ответчика о назначении повторной экспертизы, приобщенное судом к материалам дела.

Истец поддержал заявленные требования в полном объеме, возражал против удовлетворения ходатайства ответчика о назначении повторной судебной экспертизы.

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований, поддержал заявленное ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

С учетом изложенного в судебном заседании объявлен перерыв.

27.12.2016 судебное заседание после перерыва продолжено.

До начала судебного заседания от истца поступили возражения на отзыв ответчика на ходатайство об уточнении исковых требований.

До начала судебного заседания от истца поступило ходатайство об уточнении заявленных требований, согласно которому истец просит суд урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска и Обществом с ограниченной ответственностью «Соловьиная роща» разногласий при заключении Договора купли-продажи муниципального имущества № 50-2015/09/В от 17.09.2015 и читать пункт 3 указанного Договора в следующей редакции:

«Имущество продается по цене 107 708 260 (Сто семь миллионов семьсот восемь тысяч двести шестьдесят) рублей 00 копеек.

Стоимость неотделимых улучшений составляет 94 432 957 (Девяносто четыре миллиона четыреста тридцать две тысячи девятьсот пятьдесят семь) рублей 00 копеек.

Стоимость неотделимых улучшений засчитывается в счет оплаты имущества».

Одновременно истец просил суд взыскать с ответчика судебные расходы по оплате судебных экспертиз в общей сумме 149 000 руб. 00 коп., а также возложить на ответчика расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

Заявленное ходатайство удовлетворено судом.

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований, поддержал заявленное ранее и принятое судом к рассмотрению ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы.

Также на рассмотрении у суда находятся ходатайства экспертов об исправлении описок в экспертном заключении №366/16, ходатайства ответчика о вызове в судебное заседание в качестве специалиста ФИО3 и приобщения дополнительных документов.

Ходатайство экспертов об исправлении описок в экспертном заключении удовлетворено судом.

В судебном заседании представитель истца уточенные исковые требования поддержал в полном объеме, относительно удовлетворения ходатайств ответчика о вызове в судебное заседание в качестве специалиста ФИО3 и приобщения дополнительных документов возражал.

В судебном заседании представитель ответчика устно поддержал доводы, изложенные в письменном мнении на экспертное заключение, также поддержал заявленные ранее ходатайства о вызове в судебное заседание в качестве специалиста ФИО3 и приобщении дополнительных документов.

В удовлетворении ходатайства ответчика о вызове в судебное заседание специалиста судом отказано на основании статей 55.1, 87.1, 159 АПК РФ, которые исключают возможность опроса специалиста для целей оценки представленных в дело доказательств, поскольку такие полномочия относятся к компетенции суда.

В удовлетворении заявленного ответчиком ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы судом также отказано ввиду следующего.

Оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства по вопросу проведенной экспертизы по делу с учетом дополнительной экспертизы и доводы сторон порядке статьи 71 АПК Р Ф, арбитражный суд пришел к выводу о необоснованности заявленного ходатайства, поскольку ранее назначенная судом экспертиза (с учетом дополнительной) проведена в соответствии с нормами процессуального законодательства, эксперты ясно и полно ответили на вопросы, поставленные судом, противоречия в выводах экспертов отсутствуют, экспертами были исследованы все имеющиеся документы, необходимые для предоставления полных ответов на вопросы. Кроме того, в ходе судебного разбирательства были опрошены эксперты, проводившие экспертизу по данному делу: ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, которые дали пояснения по всем возникшим у ответчика вопросам.

Изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

15.02.2005 между КУМИ г. Курска (арендодатель) и ООО «Соловьиная роща» (арендатор) заключен договор №2895 аренды помещения муниципального нежилого фонда, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду по акту приема-передачи для использования под прочие (гостиница) помещение муниципального нежилого фонда, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 3740,10 м2.

Согласно пункту 2.2 договор действует с 15.02.2005 по 13.02.2020.

В силу пункта 8.2 договора стороны установили, что арендатор дает согласие на проведение работ по реконструкции арендованных помещений, в том числе: модернизацию фасада здания, замену всех коммуникаций, дверных и оконных блоков, санитарно-технического оборудования, установку современных систем кондиционирования, вентиляции, контроля доступа, противопожарной безопасности, средств связи, автоматизации учета управления, оснащение гостиничных номеров современной мебелью, мягким инвентарем, бытовыми приборами, перепланировку внутренних помещений, а при необходимости строительство дополнительных пристроенных и надстроенных помещений для создания современного, отвечающего новым стандартам гостиничного хозяйства номерного фонда за счет собственных средств арендатора.

Произведенные арендатором в процессе реконструкции неотделимые и отделимые улучшения арендованного имущества являются собственностью арендатора.

15.04.2005 между сторонами заключено дополнительное соглашение к вышеуказанному договору аренды, согласно которому площадь помещения уменьшена до 3 566,40 м2.

Поскольку имущество, передаваемое в аренду обладало рядом недостатков, сторонами был составлен Дефектный акт от 24.04.2005 технического состояния на момент обследования, при передаче здания помещений гостиницы «Октябрьская», расположенной по адресу: <...>, требующих ремонтно-строительных и восстановительных работ, в котором содержалось подробное описание имеющихся дефектов с указанием способа их устранения (том №3 л.д. 6-10).

Дополнительным соглашением от 01.05.2008 к договору аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска стороны уменьшили площадь арендуемого помещения до 998, 6 м2.

21.12.2010 в связи с уточнением ФГУП «Ростехинвентаризация» – Федеральное БТИ технических характеристик арендуемых помещений, площадь арендуемого имущества была скорректирована дополнительным соглашением, в соответствии с которым стороны договорились изложить пункт 1.1 договора в следующей редакции:

«1.1 Арендодатель передает, а арендатор принимаем в аренду по акту приема-передачи для использования под гостиницу помещение муниципального нежилого фонда, расположенное по адресу: <...>, литер А, общей площадью 999, 2 м2, в том числе: 3-й этаж (площадью 333,8 м2) – комнаты №1-15, 17-25, 59а; 4 этаж (площадью 333,6 м2)– комнаты №1-5, 8-24, 59-61, 52а; 5 этаж (площадью 331,8 кв.м.) – комнаты №1-5, 8-24, 63а, 27-29».

Дополнительным соглашением от 14.02.2014 пункт 1 договора №2895 от 15.02.2005 дополнен подпунктами 1.2, 1.3, изложенными в следующей редакции:

«1.2. Арендодатель передает, а арендатор принимаем в аренду по акту приема-передачи для использования под гостиницу помещение муниципального нежилого фонда, расположенное по адресу: <...>, литер А, общей площадью 2 617,9 м2, в том числе:

1-й этаж (площадью 329,1 м2) – ком. №1, 28а, 28, 29а, 29, 30, 31а, 39а, 36-46;

2-й этаж (площадью 815,4 м2) – ком. №1, 20, 24, 28-33, 33а, 34-41, 48-55, 42-47, 25-27, 21-23, 17-19, 14-16, 10-13, 7-9, 2-6;

3-й этаж (площадью 493,0 м2) – ком. №16, 30, 32, 36, 42, 55, 59, 26-29, 31, 33-35, 37-41, 43, 44-54, 56-58;

4-й этаж (площадью 490,2 м2) – ком. №7, 29, 31, 52, 55, 62, 66, 25-28, 30, 32-34, 37-51, 53, 54, 56-58;

5-й этаж (площадью 490,2 м2) – ком. №7, 33, 37, 38, 45, 58, 63, 25, 26, 30-32, 34-36, 39-44, 46-56, 59-61»

Как следует из искового заявления, в период действия договора аренды истцом был разработан проект «Реконструкция арендуемых помещений муниципального нежилого фонда по ул. Ленина, 72, гостиница «Октябрьская», реконструкция указанного помещения производилась ООО «Соловьиная роща» за счет собственных средств с согласия арендодателя.

На основании распоряжения Администрации города Курска №1527-ра от 15.09.2005 года ООО «Соловьиная роща» разрешено выполнить реконструкцию арендуемых помещений муниципального нежилого фонда по ул. Ленина, 72 (том№3 л.д. 15).

28.12.2005 истцом было получено разрешение на строительство № 260 на выполнение подготовительных работ по объекту «Реконструкция гостиницы «Октябрьская» по ул. Ленина, 72» (том №3 л.д. 14).

В соответствии с Постановлением Администрации города Курска № 1850 от 28.06.2006 ООО «Соловьиная роща» предоставлен дополнительный земельный участок с ориентировочной площадью 200 м2 по ул. Ленина, 72 в аренду сроком на 364 дня под проектирование реконструкции гостиницы «Октябрьская» с увеличением площадей и надстройкой мансардного этажа (том №32 л.д. 16).

Постановлением Администрации города Курска № 1705 от 05.08.2008 внесены изменения в Постановление Администрации города Курска № 1850 от 28.06.2006, с указанием следующих дополнений в пункт 2: «с разбивкой на очереди: 1-я очередь – пристройка с размещением на 1,2 этажах салона красоты и фитнес центра; 2-я очередь – реконструкция существующей гостиницы с размещением на 2-м этаже конференц-зала на 60 мест и 10 гостиничных номеров; на 3, 4, 5 этажах 54 гостиничных номера» (том №3 л.д. 18).

Согласно Постановлению Администрации города Курска № 384 от 13.04.2009 в Постановление Администрации города Курска № 1850 от 28.06.2006 внесены следующие изменения – абзацы 2, 3, 4 пункта 2 изложены в следующей редакции: «с разбивкой на очереди: 1-я очередь – реконструкция помещения ресторана с размещением кухни в подвальном помещении и устройством входной группы; 2-я очередь – пристройка с размещением на 1, 2 этажах торгово-офисных помещений и обеденного зала ресторана на 50 мест». Также постановление №1850 от 28.06.2006 дополнено новыми абзацами 5, 6 следующего содержания: «3-я очередь – реконструкция существующей гостиницы с размещением на 2 этаже конференц-зала на 60 мест, 9 гостиничных номером, кухни ресторана; на 3, 4, 5 этажах – 45 гостиничных номеров; 4-я очередь – пристройка с размещением на 1, 2, 3 этажах торгово-офисных помещений, салона красоты и фитнес центра» (том №3 л.д.19).

Как поясняет истец, 09.12.2010 им было получено заключение №51 Курского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» о технической возможности перепланировки нежилых помещений на 3, 4 и 5 этажах здания литер А, расположенного по адресу: <...> (том №3 л.д. 20-33)

Кроме того, автономным учреждением Курской области «Государственная экспертиза проектов Курской области» было подготовлено Положительное заключение государственной экспертизы № 46-1-2-0395-11 от 18.10.2011, согласно которому проектная документация по объекту «Реконструкция гостиницы «Октябрьская» соответствует требованиям норм и правил проектирования (том №3 л.д. 34-50).

Как указывает истец в исковом заявлении, что поскольку помещения гостиницы были переданы в неудовлетворительном состоянии, не позволяющем осуществлять эксплуатацию, а также на основании особых условий, предусмотренных пунктом 8.2 договора № 2895 аренды помещений муниципального нежилого фонда города Курска от 15.02.2005, ООО «Соловьиная роща» приступило к перепланировке внутренних помещений, оснащению гостиничных номеров современной мебелью, мягким инвентарем, бытовыми приборами, строительству дополнительных пристроенных и надстроенных помещений для создания современного, отвечающего новым стандартам гостиничного хозяйства номерного фонда реконструкции.

26.06.2015 ООО «Соловьиная роща», руководствуясь положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", обратилось в КУМИ г. Курска с заявлением о предоставлении преимущественного права приобретения арендуемых помещений, расположенных по адресу: <...>, лит. А,. с указанием намерения воспользоваться правом на зачет в счет оплаты приобретаемого арендуемого помещения стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя.

Решением комитета от 09.09.2015 № 46 «Об условии приватизации арендуемого имущества» принято решение приватизировать находящееся в собственности муниципального образования «Город Курск» нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, и направить арендатору ООО «Соловьиная роща» предложения о заключении договора купли-продажи муниципального имущества, а также проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Цена договора купли-продажи установлена в размере 107 204 237 руб. 29 коп. на основании отчета об оценке №364/5-17/08-15 от 28.08.2015 выполненного независимым оценщиком ООО «Независимая оценка» по заказу комитета.

Вышеуказанные документы были направлены КУМИ г. Курска в адрес ООО «Соловьиная роща» сопроводительным письмом от №5568/07.01-14 от 16.09.2015.

Как следует из искового заявления, в связи с отсутствием в предложенной КУМИ г. Курска редакции договора купли-продажи положений о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты по договору, истом был направлен в адрес ответчика договор купли-продажи с протоколом разногласий. Истец предложил ответчику изложить пункт 3 договора в новой редакции:

«Имущество продаётся по цене 107 204 237 руб. 29 коп. (Сто семь миллионов семьсот восемь тысяч двести шестьдесят) рубля 00 копеек без учета НДС. Стоимость неотделимых улучшений имущества составляет 94 432 957 (девяносто четыре миллиона четыреста тридцать две тысячи девятьсот пятьдесят семь) рублей 00 копеек.

Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества зачитывается в счет оплаты имущества.

Оплата приобретаемого имущества по настоящему договору производится Покупателем в рассрочку, согласно графику платежей в течение 5 лет.

Сумма процентов, начисленных на основной долг, определяется следующим образом:

О х D х 1/3 ставки рефинансирования.

Пр= 365X100

где

Пр- сумма процентов,

О- остаток задолженности по основному долгу,

Д- фактическое количество календарных дней между платежами,

365- фактические дни в году.

1. – на уплату неустойки;

2. – на уплату процентов;

3. – на погашение основного долга».

Письмом №207 от 26.08.2015 ООО «Соловьиная роща» в адрес ответчика были направлены локальные сметные расчеты, акты о приемке выполненных работ (форма КС-2), справки о стоимости выполненных работ и затрат (форма КС-3), сводные расчеты, подтверждающие объем произведенных работ и понесенных затрат.

27.10.2015 письмом №6444/07.01-14 КУМИ г. Курска отказал в согласовании представленного истцом протокола разногласий, указав на отсутствие возможности произвести зачет стоимости неотделимых улучшений, ввиду непредставления заявителем документов, определяющих объем выполненных работ, повлекших за собой возникновение неотделимых улучшений арендуемого имущества, а также размер затрат на их производство.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «Соловьиная роща» в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества.

Оценив представленные сторонами доказательства, суд считает уточненные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В процессе рассмотрения дела установлено, что при подписании договора купли-продажи спорного имущества у сторон возникли разногласия в отношении стоимости выкупаемого муниципального имущества, а также необходимости включения пункта о зачете стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений в счет выкупаемого имущества.

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно статье 1 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ) под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Пунктом 4 статьи 14 Закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ установлено, что органы местного самоуправления самостоятельно определяют порядок принятия решений об условиях приватизации муниципального имущества.

В соответствии с пунктом 5 статьи 3 Закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

В силу положений статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В силу ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Согласно ч.6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В силу п.3 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества

В силу ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В ходе рассмотрения настоящего спора стороны не оспорили наличие у истца преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.

Согласно отчету об оценке №364/5-17/08-15 ООО «Независимая оценка», положенному в основу проекта договора купли-продажи муниципального имущества №50-2015/09/В от 17.09.2015, итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимого имущества на дату оценки 17.08.2015 для цели, обозначенной в задании на оценку составляет 126 501 000 руб. 00 коп. с учетом НДС, 107 204 237 руб. 29 коп. без учета НДС.

Статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Вместе с тем, согласно статье 13 указанного Федерального закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, данным в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки сторонами при рассмотрении дела судом назначается экспертиза.

Поскольку КУМИ г. Курска при оценке рыночной стоимости муниципального имущества не была учтена стоимость произведенных покупателем неотделимых улучшений в выкупаемых помещениях, что не отрицалось представителем Комитета в ходе судебного разбирательства, судом по инициативе сторон была проведена комплексная строительно-техническая и оценочная судебная экспертиза, проведение которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью «ЭКСПЕРТ» с привлечением в качестве экспертов эксперта-строителя ФИО5, эксперта-сметчика ФИО8, индивидуальному предпринимателю ФИО7.

На разрешение экспертов поставить следующие вопросы:

I. Вопросы в рамках строительно-технической экспертизы:

1. Какой объем произведенных ООО «Соловьиная роща» работ и понесенных
им затрат в рамках проекта «Реконструкция гостиницы «Октябрьская» с
увеличением площадей и настройкой мансардного этажа. 2-я очередь – двухэтажная пристройка с размещением торговых площадей и обеденного
зала ресторана на 50 посадочных мест (корректировка проектной
документации); 3-я очередь – реконструкция существующей гостиницы с
размещением на втором этаже конференц-зала на 60 мест, 9 гостиничных
номеров, кухни ресторана; на 3,4,5, этажах – 45 гостиничных номеров; 4-я
очередь – надстройка 6-го этажа над существующим зданием гостиницы»
привел к созданию неотделимых улучшений нежилого помещения,
состоящего из комнат №№ 1, 28, 28а, 29, 29а, 30, 31а, 36 - 39, 39а, 40 - 46 на
1-м этаже, №№ 1 - 33, 33а, 34 - 55 на 2-м этаже, №№ 16, 26 - 59 на 3-м этаже,
№№ 7, 25 - 34, 37 - 52, 53-58, 62, 66 на 4-м этаже, №№ 7, 25, 26, 30 - 56, 58 -
61, 63 на 5-м этаже в здании литер А, общей площадью 2 617,9 м2,
расположенном по адресу: <...>?

2. Соответствует ли представленная ООО «Соловьиная роща» первичная
документация, в том числе проектно-сметная документация, составленная в
целях реализации реконструкции нежилого помещения, состоящего из
комнат №№ 1, 28, 28а, 29, 29а, 30, 31а, 36 - 39, 39а, 40 - 46 на 1-м этаже, №№
1-33, 33а, 34 - 55 на 2-м этаже, №№ 16, 26 - 59 на 3-м этаже, №№ 7, 25 - 34,
37 - 52, 53- 58, 62, 66 на 4-м этаже, №№ 7, 25, 26, 30 - 56, 58 - 61, 63 на 5-м
этаже в здании литер А, общей площадью 2 617,9 м2, расположенном по
адресу: <...>, фактически выполненному объему,
содержанию работ и понесенным затратам, в результате которых были
созданы неотделимые улучшения, выполненные в нежилом помещении,
состоящем из комнат №№ 1, 28, 28а, 29, 29а, 30, 31а, 36 - 39, 39а, 40 - 46 на
1-м этаже, №№ 1 - 33, 33а, 34 - 55 на 2-м этаже, №№ 16, 26 - 59 на 3-м этаже,
№№ 7, 25 - 34, 37 - 52, 53-58, 62, 66 на 4-м этаже, №№ 7, 25, 26, 30 - 56, 58 -
61, 63 на 5-м этаже в здании литер А, общей площадью 2 617,9 м2,
расположенном по адресу: <...>?

Если нет, то какой объем, содержание работ и какой объем затрат, в результате которых были созданы неотделимые улучшения, выполненных в нежилом помещении, состоящем из комнат №№ 1, 28, 28а, 29 ,29а, 30, 31а, 36-39, 39а, 40 - 46 на 1-м этаже, №№ 1 - 33, 33а, 34 - 55 на 2-м этаже, №№ 16, 26 - 59 на 3-м этаже, №№ 7, 25 - 34, 37 - 52, 53-58, 62, 66 на 4-м этаже, №№ 7, 25, 26, 30 - 56, 58 - 61, 63 на 5-м этаже в здании литер А, общей площадью 2 617,9 м2, расположенном по адресу: <...>, должен содержаться в первичной документации, в том числе проектно-сметной документации?

II. Вопросы в рамках оценочной экспертизы с учетом ответов на вопросы 1-2 в пределах строительно-технической экспертизы:

1. Какова рыночная стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения, состоящего из комнат состоящего из комнат №№ 1, 28, 28а, 29, 29а, 30, 31а, 36 - 39, 39а, 40 - 46 на 1-м этаже, №№ 1 - 33, 33а, 34 - 55 на 2-м этаже, №№ 16, 26 - 59 на 3-м этаже, №№ 7, 25 - 34, 37 - 52, 53- 58, 62, 66 на 4-м этаже, №№ 7, 25, 26, 30 - 56, 58 - 61, 63 на 5-м этаже в здании литер А, общей площадью 2 617,9 м2, расположенном по адресу: <...>, без учета НДС, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения, к дате проведения оценки рыночной стоимости имущества в целях выкупа – 17.09.2015г.?

2. Какова рыночная стоимость нежилого помещения, состоящего из комнат №№ 1, 28, 28а, 29, 29а, 30, 31а, 36 - 39, 39а, 40 - 46 на 1-м этаже, №№ 1 - 33, 33а, 34 - 55 на 2-м этаже, №№ 16, 26 - 59 на 3-м этаже, №№ 7, 25 - 34, 37 - 52, 53- 58, 62, 66 на 4-м этаже, №№ 7, 25, 26, 30 - 56, 58 - 61, 63 на 5-м этаже в здании литер А, общей площадью 2 617,9 м2, расположенном по адресу: <...>, без учета НДС, по состоянию на 17.09.2015г.?

3. Какова выкупная цена нежилого помещения, состоящего из комнат №№ 1, 28, 28а, 29, 29а, 30, 31а, 36 - 39, 39а, 40 - 46 на 1-м этаже, №№ 1 - 33, 33а, 34 - 55 на 2-м этаже, №№ 16, 26 - 59 на 3-м этаже, №№ 7, 25 - 34, 37 -52, 53- 58, 62, 66 на 4-м этаже, №№ 7, 25, 26, 30 - 56, 58-61, 63 на 5-м этаже в здании литер А, общей площадью 2 617,9 м2, расположенном по адресу: <...>, общей площадью 2 617,9 м2, за вычетом стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения, состоящего из комнат №№ 1, 28, 28а, 29, 29а, 30, 31а, 36 - 39, 39а, 40 - 46 на 1-м этаже, №№ 1 - 33, 33а, 34 - 55 на 2-м этаже, №№ 16, 26 - 59 на 3-м этаже, №№ 7, 25 - 34, 37 - 52, 53- 58, 62, 66 на 4-м этаже, №№ 7, 25, 26, 30 - 56, 58-61, 63 на 5-м этаже в здании литер А, общей площадью 2 617,9 м2, расположенном по адресу: <...>, без учета НДС по состоянию на 17.09.2015г.?

Согласно выводам экспертов, изложенным в экспертном заключении №294/15 от 08.02.2016, на первый поставленный судом вопрос, указано, что объем произведенных ООО «Соловьиная роща» работ и понесенных
им затрат в рамках проекта «Реконструкция гостиницы «Октябрьская» по состоянию на III квартал 2015 г. (на 17.09.2015) без НДС равен: 124 534 руб. 19 коп.

Выводы экспертов по второму, поставленному судом вопросу: в результате проведенного натурного диагностического обследования и экспертного анализа предоставленных материалов дела, перечень и объемы работ, фактически понесенных ООО «Соловьиная роща», субподрядными организациями, участвующими в реконструкции помещений, подтверждаются. Все выполненные работы являются неотделимыми улучшениями. Представленная истцом первичная документация, в том числе проектно-сметная документация, составленная в целях реализации реконструкции объекта исследования соответствует фактически выполненному объему, содержанию работ и понесённым затратам, в результате которых были созданы неотделимые улучшения в вышеуказанных помещениях.

По вопросу определения рыночной стоимости произведенных ООО «Соловьиная роща» неотделимых улучшений нежилых помещений, экспертом ИП ФИО7 был дан следующий ответ:

- рыночная стоимость произведенных ООО «Соловьиная роща» неотделимых улучшений нежилого помещения, состоящего из комнат состоящего из комнат №№ 1, 28, 28а, 29, 29а, 30, 31а, 36 - 39, 39а, 40 - 46 на 1-м этаже, №№ 1 - 33, 33а, 34 - 55 на 2-м этаже, №№ 16, 26 - 59 на 3-м этаже, №№ 7, 25 - 34, 37 - 52, 53- 58, 62, 66 на 4-м этаже, №№ 7, 25, 26, 30 - 56, 58 - 61, 63 на 5-м этаже в здании литер А, общей площадью 2 617,9 м2, расположенном по адресу: <...>, без учета НДС, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения, к дате проведения оценки рыночной стоимости имущества в целях выкупа – 17.09.2015г., составляет 105 854 061 (Сто пять миллионов восемьсот пятьдесят четыре тысячи шестьдесят один) рубль, без учета НДС;

- рыночная стоимость нежилого помещения, состоящего из комнат №№ 1, 28, 28а, 29, 29а, 30, 31а, 36 - 39, 39а, 40 - 46 на 1-м этаже, №№ 1 - 33, 33а, 34 - 55 на 2-м этаже, №№ 16, 26 - 59 на 3-м этаже, №№ 7, 25 - 34, 37 - 52, 53- 58, 62, 66 на 4-м этаже, №№ 7, 25, 26, 30 - 56, 58 - 61, 63 на 5-м этаже в здании литер А, общей площадью 2 617,9 м2, расположенном по адресу: <...>, без учета НДС, по состоянию на 17.09.2015г., составляет 116 925 886 (Сто шестнадцать миллионов девятьсот двадцать пять тысяч восемьсот восемьдесят шесть) рублей, без учета НДС;

- выкупная цена нежилого помещения, состоящего из комнат №№ 1, 28, 28а, 29, 29а, 30, 31а, 36 - 39, 39а, 40 - 46 на 1-м этаже, №№ 1 - 33, 33а, 34 - 55 на 2-м этаже, №№ 16, 26 - 59 на 3-м этаже, №№ 7, 25 - 34, 37 -52, 53- 58, 62, 66 на 4-м этаже, №№ 7, 25, 26, 30 - 56, 58-61, 63 на 5-м этаже в здании литер А, общей площадью 2 617,9 м2, расположенном по адресу: <...>, общей площадью 2 617,9 м2, за вычетом стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения, состоящего из комнат №№ 1, 28, 28а, 29, 29а, 30, 31а, 36 - 39, 39а, 40 - 46 на 1-м этаже, №№ 1 - 33, 33а, 34 - 55 на 2-м этаже, №№ 16, 26 - 59 на 3-м этаже, №№ 7, 25 - 34, 37 - 52, 53- 58, 62, 66 на 4-м этаже, №№ 7, 25, 26, 30 - 56, 58-61, 63 на 5-м этаже в здании литер А, общей площадью 2 617,9 м2, расположенном по адресу: <...>, без учета НДС по состоянию на 17.09.2015г., составляет 11 071 825 (Одиннадцать миллионов семьдесят одна тысяча восемьсот двадцать пять) рублей, без учета НДС.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом №159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Данный вывод подтверждается сложившейся судебной практикой по аналогичным спорам, в том числе Постановлением Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 № 7240/12 по делу №А57-9149/2010, Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2013 по делу № А36-7562/2012, Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 06.09.2016 по делу №А35-10484/2014.

Поскольку из экспертного заключения, подготовленного «Эксперт» с привлечением ИП ФИО7 следует, что рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления истца о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (30.06.2015), а на 17.09.2015, а также в связи с необходимостью уточнения объемов произведенных неотделимых улучшений в выкупаемых помещениях, судом по ходатайству истца была назначена дополнительная комплексная комиссионная строительно-техническая и оценочная судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Эксперт», с привлечением ИП ФИО7

Проведение строительно-технической экспертизы поручено ООО «Эксперт» с привлечением в качестве экспертов ФИО5, ФИО4, ФИО9 с постановкой следующих вопросов:

1. Какой объем произведенных ООО «Соловьиная роща» работ и понесенных им затрат привел к созданию неотделимых улучшений арендуемых нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, в здании литер А, общей площадью 3617,18 м2, в рамках реализации проекта «Реконструкция гостиницы «Октябрьская» с увеличением площадей и надстройкой мансардного этажа; 2-я очередь – двухэтажная пристройка с размещением торговых площадей и обеденного зала ресторана на 50 посадочных мест (корректировка проектной документации); 3-я очередь – реконструкция существующей гостиницы с размещением на втором этаже конференц-зала на 60 мест, 9 гостиничных номеров, кухни ресторана; на 3,4,5, этажах -
45 гостиничных номеров; 4-я очередь - надстройка 6-го этажа над существующим
зданием гостиницы», состоящих из комнат №№ 1, 28, 28а, 29, 29а, 30, 31а, 36 - 39; 39а, 40 - 46 на 1-м этаже, №№ 1 – 33, 33а, 34 - 55 на 2-м этаже, №№ 16, 26 - 59 на 3-м этаже, №№ 7, 25 – 34, 37 – 52, 53- 58, 62, 66 на 4-м этаже. №№ 7, 25, 26, 30 - 56, 58 - 61, 63 на 5- м этаже, №№1-15, 17-25, 59а на 3-м этаже, нежилого помещения, состоящего из комнат №№ 1-5, 8-24, 59-61, 52а на 4-м этаже, нежилого помещения, состоящего из комнат №№ 1-5, 8-24, 63а, 27-29 на 5-м этаже?

2. Какой объем произведенных ООО «Соловьиная роща» работ и понесенных им затрат привел к созданию неотделимых улучшений арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, в здании литер А, общей площадью 2617,9 м2, в рамках реализации проекта «Реконструкция гостиницы «Октябрьская» с увеличением площадей и надстройкой мансардного этажа; 2-я очередь – двухэтажная пристройка с размещением торговых площадей и обеденного зала ресторана на 50 посадочных мест (корректировка проектной документации); 3-я очередь – реконструкция существующей гостиницы с размещением на втором этаже конференц-зала на 60 мест, 9 гостиничных номеров, кухни ресторана; на 3,4,5, этажах -
45 гостиничных номеров; 4-я очередь - надстройка 6-го этажа над существующим
зданием гостиницы», состоящего из комнат №№1,28,28а,29,29а,30,31а,36-39,39а,40-46 на 1-м этаже, №№ 1-33,33а,34-55 на 2-м этаже, №№ 16,26-59 на 3-м этаже, №№7,25-34,37-52,53-58,62,66 на 4-м этаже, №№7,25,26,30-56,58-61,63 на 5-м этаже, нежилого помещения?

Проведение оценочной экспертизы судом поручено ИП ФИО7, на разрешение которому поставлены следующие вопросы:

1. Какова рыночная стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения, состоящего из комнат №№1,28,28а,29,29а,30,31а,36-39,39а,40-46 на 1-м этаже, №№ 1-33,33а,34-55 на 2-м этаже, №№ 16,26-59 на 3-м этаже, №№7,25-34,37-52,53-58,62,66 на 4-м этаже, №№7,25,26,30-56,58-61,63 на 5-м этаже нежилого помещения, общей площадью 2617,9 м2, в здании литер А, расположенном по адресу: <...>, в рамках проекта «Реконструкция гостиницы «Октябрьская» с увеличением площадей и надстройкой мансардного этажа; 2-я очередь - двухэтажная пристройка с размещением торговых площадей и обеденного зала ресторана на 50 посадочных мест (корректировка проектной документации); 3-я очередь - реконструкция существующей гостиницы с размещением на втором этаже конференц-зала на 60 мест, 9 гостиничных номеров, кухни ресторана; на 3,4,5, этажах - 45 гостиничных номеров; 4-я очередь - надстройка 6-го этажа над существующим зданием гостиницы» без учета НДС, на дату 30.06.2015, с учетом их фактического состояния, процента износа, степени повреждения?

2. Какова выкупная цена нежилого помещения, состоящего из комнат №№№№1,28,28а,29,29а,30,31а,36-39,39а,40-46 на 1-м этаже, №№ 1-33,33а,34-55 на 2-м этаже, №№ 16,26-59 на 3-м этаже, №№7,25-34,37-52,53-58,62,66 на 4-м этаже, №№7,25,26,30-56,58-61,63 на 5-м этаже нежилого помещения, общей площадью 2617,9 м2, в здании литер А, расположенном по адресу: <...>, за вычетом стоимости произведенных ООО «Соловьиная роща» неотделимых улучшений нежилого помещения, состоящего из комнат №№1,28,28а,29,29а,30,31а,36-39,39а,40-46 на 1-м этаже, №№ 1-33,33а,34-55 на 2-м этаже, №№ 16,26-59 на 3-м этаже, №№7,25-34,37-52,53-58,62,66 на 4-м этаже, №№7,25,26,30-56,58-61,63 на 5-м этаже нежилого помещения, общей площадью 2617,9 кв.м., в здании литер А, расположенном по адресу: <...>, без учета НДС по состоянию на 30.06.2015?

Согласно выводам, сделанным экспертами в экспертном заключении №366/16 от 30.09.2016 (с учетом ходатайства об исправлении описок в экспертном заключении и дополнений к указанному ходатайству) по первому вопросу:

- объем произведенных ООО «Соловьиная роща» работ и понесенных им затрат по созданию неотделимых улучшений арендуемого нежилого помещения, расположенных по адресу: <...>, в здании литер А, общей площадью 3617,18 м2, состоящего из комнат №№ 1, 28, 28а, 29, 29а, 30, 31а, 36 - 39; 39а, 40 - 46 на 1-м этаже, №№ 1 – 33, 33а, 34 - 55 на 2-м этаже, №№ 16, 26 - 59 на 3-м этаже, №№ 7, 25 – 34, 37 – 52, 53- 58, 62, 66 на 4-м этаже. №№ 7, 25, 26, 30 - 56, 58 - 61, 63 на 5- м этаже, №№1-15, 17-25, 59а на 3-м этаже, нежилого помещения, состоящего из комнат №№ 1-5, 8-24, 59-61, 52а на 4-м этаже, нежилого помещения, состоящего из комнат №№ 1-5, 8-24, 63а, 27-29 на 5-м этаже, состоит из:

объема произведенных ООО «Соловьиная роща» работ и понесенных им затрат по созданию неотделимых улучшений арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, в здании литер А, общей площадью 999,2 м2, равного 38 175 574 рублей без НДС на дату 10.04.2014г. и

объема произведенных ООО «Соловьиная роща» работ и понесенных им затрат по созданию неотделимых улучшений арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, в здании литер А, общей площадью 2617,9 м2 равного 111 097 596 рублей без НДС на дату 30.06.2015г.

Как следует из ответа экспертов по второму поставленному судом вопросу, объем произведенных ООО «Соловьиная роща» работ и понесенных им затрат в рамках проекта «Реконструкция гостиницы «Октябрьская» по состоянию на II квартал 2014г. (на 30.06.2015) равен: 111 097 596 руб. (без НДС).

По вопросу определения рыночной стоимости произведенных ООО «Соловьиная роща» неотделимых улучшений нежилого помещения, экспертом ИП ФИО7 было установлено следующее

- рыночная стоимость произведенных ООО «Соловьиная роща» неотделимых улучшений нежилого помещения, состоящего из комнат №№1,28,28а,29,29а,30,31а,36-39,39а,40-46 на 1-м этаже, №№ 1-33,33а,34-55 на 2-м этаже, №№ 16,26-59 на 3-м этаже, №№7,25-34,37-52,53-58,62,66 на 4-м этаже, №№7,25,26,30-56,58-61,63 на 5-м этаже нежилого помещения, общей площадью 2617,9 м2, в здании литер А, расположенном по адресу: <...>, в рамках проекта «Реконструкция гостиницы «Октябрьская» с увеличением площадей и надстройкой мансардного этажа; 2-я очередь - двухэтажная пристройка с размещением торговых площадей и обеденного зала ресторана на 50 посадочных мест (корректировка проектной документации); 3-я очередь - реконструкция существующей гостиницы с размещением на втором этаже конференц-зала на 60 мест, 9 гостиничных номеров, кухни ресторана; на 3,4,5, этажах - 45 гостиничных номеров; 4-я очередь - надстройка 6-го этажа над существующим зданием гостиницы» без учета НДС, на дату 30.06.2015, установления рыночной стоимости имущества в целях выкупа с учетом их фактического состояния, процента износа, степени повреждения (15 %) составляет 94 432 957 рублей без учета НДС;

- рыночная стоимость нежилого помещения, состоящего из комнат №№№№1,28,28а,29,29а,30,31а,36-39,39а,40-46 на 1-м этаже, №№ 1-33,33а,34-55 на 2-м этаже, №№ 16,26-59 на 3-м этаже, №№7,25-34,37-52,53-58,62,66 на 4-м этаже, №№7,25,26,30-56,58-61,63 на 5-м этаже нежилого помещения, общей площадью 2617,9 м2, в здании литер А, расположенном по адресу: <...>, за вычетом стоимости произведенных ООО «Соловьиная роща» неотделимых улучшений нежилого помещения, состоящего из комнат №№1,28,28а,29,29а,30,31а,36-39,39а,40-46 на 1-м этаже, №№ 1-33,33а,34-55 на 2-м этаже, №№ 16,26-59 на 3-м этаже, №№7,25-34,37-52,53-58,62,66 на 4-м этаже, №№7,25,26,30-56,58-61,63 на 5-м этаже нежилого помещения, общей площадью 2617,9 м2, в здании литер А, расположенном по адресу: <...>, без учета НДС по состоянию на 30.06.2015, составляет 13 275 303 руб., без учета НДС.

Статьей 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

В силу статьи 64 АПК РФ заключения экспертов являются доказательствами, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Вместе с тем, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (ст. 71 АПК РФ).

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Согласно статье 16 указанного Закона эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

Исходя из буквального толкования приведенных норм права, в совокупности с рекомендациями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.

Материалами дела установлено, что отводов конкретным экспертам и экспертному учреждению в порядке статьи 23 АПК РФ до назначения судом экспертизы и начала ее проведения заявлено не было.

В соответствии с частью 3 статьи 82 АПК РФ лица, участвующие в деле, вправе ходатайствовать о привлечении в качестве экспертов указанных ими лиц или о проведении экспертизы в конкретном экспертном учреждении.

Пи определении кандидатуры экспертов, принимая во внимание отсутствие оснований, предусмотренных статьями 21, 23 АПК РФ, а также, учитывая, что предложенные истцом в качестве экспертов кандидатуры отвечали требованиям, установленным АПК РФ - данные об образовании, стаже работы эксперта имеются в материалах дела и позволяют сделать вывод о наличии у экспертов необходимого образования и опыта работы, суд поручил проведение экспертизы экспертам ООО «Эксперт» с привлечением ИП ФИО7

Проанализировав экспертное заключение №366/16 от 30.09.2016 (с учетом ходатайства об исправлении описок и письменных пояснений экспертов), суд приходит к выводу о том, что заключение соответствует требованиям, предъявляемым законом, экспертами полно и всесторонне исследованы представленные по делу доказательства, даны подробные пояснения по вопросам, поставленным на их разрешение. Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертами при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, доказательства наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, из материалов дела не усматриваются, и ответчиком в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представлены. Противоречий выводов экспертов иным, имеющимся в деле доказательствам, судом не усматривается.

На основании изложенного, судом отклоняются доводы КУМИ г. Курска об отсутствии в заключении экспертов обоснованности и достоверности сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, отсутствии сведений о применяемых методах исследования, что свидетельствует о неполноте, нарушении принципов всесторонности и полноты проведенного исследования.

В обоснование заявленных возражений ответчиком в материалы дела был представлен Акт экспертного исследования с целью рецензирования Заключения экспертов №294/15 (судебная комплексная строительно-техническая и оценочная экспертиза), Заключения №366/16 (дополнительная комиссионная строительно-техническая т оценочная экспертиза) по делу №А35-10350/2015 об определении выкупной стоимости выкупаемых помещений общей площадью 2617,9 м2, расположенных по адресу: <...>, литер А, с учетом зачета неотделимых улучшений.

Вместе с тем, суд принимает во внимание, что оценка заключения судебной экспертизы, являющегося одним из доказательств по делу, входит в компетенцию непосредственно арбитражного суда (статьи 64, 65, 67, 68, 71, 86 АПК РФ, пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу № ВАС-13839/2013).

Исходя из абзаца 1 статьи 7 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статьи 14 Закона об оценочной деятельности, выбор способов и методов исследования входит в компетенцию эксперта.

Экспертами описана методика проведенного исследования, указаны используемые справочно-нормативные и научно-технические документы, обосновано их применение.

Кроме того, суд также отмечает тот факт, что основания несогласия с экспертным заключением должны сложиться при анализе данного заключения и его сопоставления с остальной доказательственной информацией, что в данном случае отсутствует.

Возражения КУМИ г. Курска, не подкрепленные надлежащими доказательствами, не могут быть положены в основу судебного акта и приняты в качестве причины, порочащей экспертное заключение. Относимых, допустимых и достоверных доказательств, опровергающих выводы экспертов, ответчиком в материалы дела не представлено.

В связи с уточнением истцом исковых требований в соответствии с заключением экспертов (дополнительная комплексная комиссионная строительно-техническая и оценочная судебная экспертиза) №366/16 от 30.09.2016, заключение судебной экспертизы № 294/15 от 08.02.2016, подготовленное ООО «Эксперт», а также отчет оценщиков, выполненный ООО «Независимая оценка» №364/5-17/08-15 от 28.08.2015 с учетом требований ст.ст. 67, 68 АПК РФ об относимости и допустимости доказательств не принимается судом во внимание.

Согласно ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

При таких обстоятельствах, с учетом положений статьей 86, 87 АПК РФ и Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд признает Заключение №366/16 (дополнительная комиссионная строительно-техническая т оценочная экспертиза) от 30.09.2016 надлежащим доказательством по делу.

Представленными в материалы дела доказательствами (дефектный акт от 24.04.2005, дополнительное соглашение от 14.02.2014 к договору аренды, Распоряжение Администрации города Курска №1527-ра от 15.09.2005, разрешение на строительство № 260 от 28.12.2015, Постановление Администрации города Курска №1850 от 28.06.2006, Постановление Администрации города Курска № 1705 от 05.08.2008, Постановление Администрации города Курска № 384 от 13.04.2009, Положительное заключение государственной экспертизы № 46-1-2-0395-11 от 18.10.2011) подтверждено, что неотделимые улучшения, произведенные истцом в арендованных им помещениях, были согласованы с арендодателем, что также не оспаривалось ответчиком в ходе рассмотрения дела.

С учетом изложенного, довод ответчика о том, что истцом не представлено достаточных доказательств, позволяющих установить наличие неотделимых улучшений, их объем и стоимость, не находит документального подтверждения в материалах дела и опровергается результатами судебной экспертизы.

Таким образом, оценив представленные доказательства с позиций их относимости, допустимости и достоверности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности в соответствии с положениями статей 67, 68, 71 АПК РФ, суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных истцом требований (с учетом уточнений) и полагает необходимым изложить пункт 3 договора купли-продажи муниципального имущества № 50-2015/09/В от 17.09.2015 в части определения рыночной стоимости имущества и стоимости неотделимых улучшений в следующей редакции: «Имущество продаётся по цене 107 708 260 (Сто семь миллионов семьсот восемь тысяч двести шестьдесят) рубля 00 копеек без учета НДС. Стоимость неотделимых улучшений имущества составляет 94 432 957 (девяносто четыре миллиона четыреста тридцать две тысячи девятьсот пятьдесят семь) рублей 00 копеек. Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества зачитывается в счет оплаты имущества».

В остальной части данный пункт договора оставить в прежней редакции.

В соответствии со статьей 101 АПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (статья 106 АПК РФ).

Арбитражный суд в силу статьи 7 АПК РФ должен обеспечивать равную судебную защиту прав и законных интересов лиц, участвующих в деле.

Закрепленный ст. 110 АПК РФ общий принцип распределения судебных расходов между лицами, участвующими в деле, зависит от результата рассмотрения спора по существу, и заключается в возмещении лицу, в пользу которого принят судебный акт, понесенных им судебных расходов за счет их взыскания с проигравшей стороны.

Согласно статье 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом соответствующей судебной инстанции в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

Таким образом, отношения по возмещению судебных расходов возникают между сторонами состоявшегося судебного спора. То есть после прекращения отношений истца с государством по поводу уплаты государственной пошлины и рассмотрения судом дела, возникают отношения между сторонами судебного спора по поводу возмещения судебных расходов, в состав которых законодателем включена уплаченная сумма государственной пошлины.

При этом суд исходит из того, что при взыскании с ответчика уплаченной истцом в бюджет государственной пошлины на ответчика возлагается обязанность не по уплате государственной пошлины в бюджет, а по компенсации истцу денежных сумм, равных понесенным им судебным расходам.

В этой связи то обстоятельство, что в рассматриваемом случае ответчиком является орган, освобожденный от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса РФ, не должно влечь отказ заявителю в возмещении его судебных расходов.

Законодательством не предусмотрено освобождение государственных и муниципальных органов от возмещения судебных расходов в случае, если решение принято не в их пользу. Напротив, в части 1 статьи 110 АПК РФ гарантируется возмещение всех понесенных судебных расходов в пользу выигравшей дело стороны, независимо от того, является ли проигравшей стороной государственный или муниципальный орган или же иное лицо.

В соответствии со статьей 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В настоящем деле понесенные истцом расходы по оплате судебных экспертиз в сумме 149 000 руб. (платежные поручения №1350 от 10.12.2015, №404 от 10.05.2016, №1006 от 19.12.2016) относятся на стороны в равном размере, поскольку рыночная стоимость выкупаемого имущества с учетом стоимости неотделимых улучшений судом определена по результатам судебной экспертизы, назначенной с согласия обеих сторон.

Кроме того, суд принимает во внимание тот факт, что ответчик против заключения договора купли-продажи по сути не возражал и первоначально направил в адрес истца проект данного договора с указанием рыночной стоимости муниципального имущества, а также то, что истцом исковые требования были уточнены в соответствии с результатами судебной экспертизы, в связи с чем истца, по сути, нельзя считать стороной, выигравшей спор, поскольку требования истца в первоначально заявленном объеме удовлетворены не были.

Расходы по уплате государственной пошлины, с учетом мнения истца и ответчика, также относятся на стороны в равном размере, поскольку истцу при подаче искового заявления была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 17, 27, 28, 65, 70, 71, 102, 110, 112, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Соловьиная роща» удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска и Обществом с ограниченной ответственностью «Соловьиная роща» при заключении договора купли-продажи муниципального имущества № 50-2015/09/В от 17.09.2015 года и читать пункт 3 указанного договора, в части определения рыночной стоимости имущества и стоимости неотделимых улучшений, в следующей редакции:

Стоимость неотделимых улучшений имущества составляет 94 432 957 (девяносто четыре миллиона четыреста тридцать две тысячи девятьсот пятьдесят семь) рублей 00 копеек. Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества зачитывается в счет оплаты имущества.».

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Соловьиная роща» судебные расходы за проведение судебных экспертиз в общей сумме 74 500 руб. 00 коп

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска в доход федерального бюджета расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 000 руб. 00 коп.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Соловьиная роща» в доход федерального бюджета расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Курской области, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в кассационную инстанцию в Арбитражный суд Центрального округа в г. Калуге при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Н.С. Масютина