Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Васильева П.П. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шилиной О.А. рассмотрел в открытом судебном заседании 14.11.2018 с перерывом до 21.11.2018 дело по исковому заявлению

комитета по управлению имуществом Курской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Курск,

к обществу с ограниченной ответственностью «Облторгстрой» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Курск,

о взыскании 713 409 руб. 10 коп.,

встречному исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Облторгстрой» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Курск,

к комитету по управлению имуществом Курской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Курск,

о признании сделки недействительной,

третьи лица: Управление по охране объектов культурного наследия Курской области, комитет архитектуры и градостроительства города Курска, Департамент архитектуры и градостроительства Курской области, Администрация Курской области в лице Управления Администрации по Курской области по охране объектов культурного наследия.

В судебном заседании приняли участие представители:

от истца/ответчика по встречному иску: ФИО1 - по доверенности № 11.2-01-20/55 от 10.01.2018; после перерыва: ФИО1 - по доверенности № 11.2-01-20/55 от 10.01.2018, ФИО2 – по доверенности № 11.2-01-20/3099 от 19.03.2018;

от ответчика/истца по встречному иску: ФИО3 - по доверенности от 24.01.2018;

от третьего лица - Администрации Курской области в лице Управления Администрации по Курской области по охране объектов культурного наследия: ФИО4 - по доверенности № 01-14/45 от 16.10.2018;

от третьего лица - комитета архитектуры и градостроительства города Курска: не явились, извещены надлежащим образом; после перерыва: ФИО5 – по доверенности № б/н от 30.12.2016,

иных третьих лиц: не явились, извещены надлежащим образом.

Комитет по управлению имуществом Курской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации в качестве юридического лица – 11.06.1997), г. Курск, обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Облторгстрой» (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации в качестве юридического лица – 26.09.2016), г. Курск, о взыскании задолженности по арендной плате по договору № 01-27/07-5632-17ю от 06.03.2017 в сумме 651 638 руб. 84 коп., процентов в сумме 61 770 руб. 26 коп., продолжив начисление процентов с 18.10.2016 по день фактической уплаты задолженности (с учетом уточнения).

30.05.2018 общество с ограниченной ответственностью «Облторгстрой» обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением о признании недействительным договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории <...>/07-5632-17ю от 06.03.2017, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Облторгстрой» и комитетом по управлению имуществом Курской области; обязании комитета по управлению имуществом Курской области возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Облторгстрой» полученные по сделке денежные средства в сумме 118 000 руб., уплаченные в качестве задатка для участия в аукционе.

Определением от 21.06.2018 встречное исковое заявление принято к рассмотрению.

В судебное заседание третьи лица - Управление по охране объектов культурного наследия Курской области, комитет архитектуры и градостроительства города Курска, Департамент архитектуры и градостроительства Курской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, не явились.

В судебном заседании представитель истца/ответчика по встречному иску поддержала заявленные исковые требования, а также ранее изложенную позицию.

Представитель ответчика/истца по встречному иску в судебном заседании сообщил, что дополнительных ходатайств по делу не имеется.

Представитель третьего лица - Администрации Курской области в лице Управления Администрации по Курской области по охране объектов культурного наследия дала устные пояснения, представила для приобщения к материалам дела дополнительные доказательства.

Судом представленные третьим лицом документы приобщены к материалам дела.

В судебном заседании 14.11.2018 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) объявлялся перерыв до 21.11.2018.

В судебное заседание, продолженное после перерыва, третьи лица - Управление по охране объектов культурного наследия Курской области, Департамент архитектуры и градостроительства Курской области не явились.

До начала судебного заседания через канцелярию суда от третьего лица - Департамента архитектуры и градостроительства Курской области поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя. Судом ходатайство удовлетворено.

В судебном заседании представитель истца/ответчика по встречному иску поддержал исковое заявление в полном объеме, дал устные пояснения.

Представитель третьего лица - комитета архитектуры и градостроительства города Курска ходатайствовала о приобщении к материалам дела дополнительных документов, дала устные пояснения по спору.

Представленные третьим лицом документы приобщены судом к материалам дела.

Представитель ответчика/истца по встречному иску поддержал заявленные встречные исковые требования, возражал против удовлетворения первоначальных исковых требований.

Представитель третьего лица - Администрации Курской области в лице Управления Администрации по Курской области по охране объектов культурного наследия поддержала ранее изложенную позицию, дала устные пояснения.

Дело рассмотрено в соответствии с частью 5 статьи 156 АПК РФ в отсутствие не явившихся третьих лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Комитетом по управлению имуществом Курской области в сентябре 2016 года в порядке, установленном статьей 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, проводились мероприятия по подготовке и организации аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:102154:1227, площадью 728 кв.м., расположенного по адресу: <...>, с видом разрешенного использования - деловое управление.

27.09.2016 комитет по управлению имуществом Курской области обратился в комитет архитектуры и градостроительства города Курска с просьбой предоставить в максимально короткий срок в адрес комитета следующую информацию:

о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объектов капитального строительства на данном земельном участке с указанием категории объекта капитального строительства согласно требованиям, установленным приложением к приказу Минстроя России от 01.09.2015 г. № 630/пр;

о наличии ограничений, обременении в использовании данного земельного участка (прохождение инженерных коммуникаций, наличие санитарно-защитных зон и т.д.).

В ответ на указанное обращение в письме № 6107/03.1.01-11 от 05.10.2016 комитет архитектуры и градостроительства города Курска сообщил, что вид использования «деловое управление» по классификатору, код - 4.1, в данной территориальной зоне соответствует основному виду разрешенного использования, указал предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства; по мнению комитета архитектуры и градостроительства города Курска на указанном земельном участке возможно строительство объекта капитального строительства площадью до 1500 кв.м., срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий составит - 1 месяц; для осуществления архитектурно-строительного проектирования - 2 месяца; для осуществления строительства зданий и сооружений - 6 месяцев. Дополнительно комитет архитектуры и градостроительства города Курска указал, что в связи с отсутствием топографической съемки М 1:500, определить наличие инженерных сетей, которые могут находиться на запрашиваемом земельном участке, не представляется возможным.

Письмом № 02.2.01-20-20/11103 от 27.09.2016 комитет по управлению имуществом Курской области обратился в Управление по охране объектов культурного наследия Курской области с просьбой направить с целью соблюдения порядка подготовки и организации аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, установленного статьей 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, обоснованное мнение о возможности проведения аукциона в отношении земельного участка с кадастровым номером 46:29:102154:1227, площадью 728 кв.м., расположенного по адресу: <...>, с видом разрешенного использования - деловое управление.

В ответ на указанное обращение Управление по охране объектов культурного наследия Курской области в письме № 10.8-01-01/1644 от 24.10.2016 сообщило, что Управление не имеет данных об отсутствиина земельном участке с кадастровым номером 46:29:102154:1227, расположенном по адресу: <...>, объектов, включенных в реестр объектов культурного наследия, выявленных объектов культурного наследия, либо объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия; археологические разведки на данном земельном участке ранее не производились; в соответствии со ст. 28; ст. 30, п. 3 ст. 31, п. 2. ст. 32, п. 2.6 ст. 33 Федерального закона № 73-ФЗ от 25.06.2002 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», решение о возможности хозяйственного освоения данного земельного участка должно приниматься на основании результатов государственной историко-культурной экспертизы, проводимой путем археологической разведки на площади земельного участка; проведение аукциона в отношении земельного участка с кадастровым номером 46:29:102154:1227, расположенного по адресу <...>, с видом разрешенного использования - деловое управление возможно при условии указания необходимости историко-культурной экспертизы участка в списке ограничений и обременении при проведении аукциона.

В соответствии с полученными сведениями комитетом по управлению имуществом Курской области в объявлении о проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, в отношении лота № 4 – право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:10201554:1227, площадью 728 кв.м., расположенного по адресу: <...>, опубликованном в газете «Городские известия» № 5 от 14.01.2017, указано на наличие ограничений и обременений земельного участка, а именно:

- в соответствии со ст. 28, ст. 30, п. 3 ст. 31, п. 2 ст. 32, п. 2.6 ст. 33 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» решение о возможности хозяйственного освоения данного земельного участка должно приниматься на основании результатов государственной историко-культурной экспертизы, проводимой путем археологической разведки на площади земельного участка. В связи с чем, освоение земельного участка возможно при условии проведения историко-культурной экспертизы;

- на земельном участке имеются зеленые насаждения, снос которых осуществляется в соответствии с Положением о порядке сноса зеленых насаждений, возмещения ущерба, нанесенного сносом, и восстановления земельных насаждений на территории города Курска (утв. решением Курского городского Собрания от 19.07.2002 № 195-2-РС).

В сообщении также содержится указание на предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Согласно протокола о результатах проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка № 3 от 13.02.2017, подписанного, в том числе победителем аукциона – ООО «Облторгстрой», аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:10201554:1227, площадью 728 кв.м., расположенного по адресу: <...>, из категории земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – «деловое управление», признан состоявшимся. Победителем аукциона признано ООО «Облторгстрой». В указанном протоколе отражены характеристики передаваемого в аренду земельного участка, включая условия использования земельного участка, существующие ограничения и обременения, а также предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

06.03.2017 на основании протокола о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка № 3 от 21.02.2017 между комитетом по управлению имуществом Курской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Облторгстрой» (арендатор) заключен договор № 01-27/07-5632-17ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, согласно пункту 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:102154:1227, находящийся по адресу: <...>, с видом разрешенного использования «деловое управление», площадью 728 кв.м., в границах, указанных в выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Согласно пункта 1.3. договора земельный участок имеет следующие обременения:

- в соответствии со ст. 28, ст. 30, п. 3 ст. 31, п. 2 ст. 32, п. 2.6 ст. 33 Федерального закона от 25.06.2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» решение о возможности хозяйственного освоения данного земельного участка должно приниматься на основании результатов государственной историко-культурной экспертизы, проводимой путем археологической разведки на площади земельного участка. В связи с чем, освоение земельного участка возможно при условии проведения историко-культурной экспертизы;

Срок аренды участка устанавливается с 06.03.2017 по 05.09.2018. Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункты 2.1., 2.2. договора).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 21.03.2017.

Земельный участок передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 06.03.2017. Претензий у арендатора к арендодателю к качеству и характеристикам принимаемого участка не имелось.

Согласно пунктов 3.1.-3.3. договора размер арендной платы за участок составляет 2 014 453 руб. 98 коп. Внесенный арендатором задаток в размере 118 000 руб. по платежному поручению № 1 от 13.02.2017 засчитывается в счет арендной платы за земельный участок. Арендная плата вносится арендатором в порядке и сроки, предусмотренные Приложением № 1 к договору.

В соответствии с Приложением № 1 к договору аренды арендная плата по договору вносится ежеквартально, при этом 10.06.2017 подлежал внесению платеж в размере 434 813 руб. 84 коп., 10.09.2017 в размере 334 825 руб. 00 коп.

Указанные арендные платежи ответчиком уплачены не были.

Исходя из размера суммы арендной платы по договору, установленной в соответствии с Приложением № 1 (платежи 10.06.2017, 10.06.2017), с учетом суммы внесенного ответчиком задатка для участия в аукционе задолженность ответчика по договору аренды № 01-27/07-5632-17ю от 06.03.2017 по расчету истца составила 651 638 руб. 84 коп.

В соответствии с пунктом 5.2. договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю проценты в соответствии со статьей 395 ГК РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Претензией № 11.2-01-20/12661 от 12.09.2017 истец обратился к ответчику с требованием погасить задолженность и уплатить пени по договору в пятидневный срок с момента получения настоящей претензии. Ответчик оплату задолженности не произвел.

Письмом № 11.2.01-20/4338 от 11.04.2018 комитет по управлению имуществом Курской области предложил обществу с ограниченной ответственностью «Облторгстрой» расторгнуть договор аренды со ссылкой на положения пунктов 4.1.1, 6.3 договора и статьи 619 ГК РФ.

Письмом № 11.2-01-20/5370 от 28.04.2018 комитет по управлению имуществом Курской области выразил свое несогласие на продление арендных отношений с обществом с ограниченной ответственностью «Облторгстрой» и сообщил о необходимости по истечении 1 месяца со дня получения предложения о расторжении договора возвратить земельный участок с кадастровым номером 46:29:102154:1227, расположенный по адресу: <...>.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком принятых на себя по договору обязательств по уплате арендных платежей, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями, уточненным в ходе рассмотрения дела.

Ответчик с заявленными исковыми требованиями не согласился, предъявил встречные исковые требования о признаниидоговора № 01-27/07-5632-17ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, от 06.03.2017 недействительным на основании пункта 1 статьи 178 ГК РФ, ссылаясь на то, что сделка была совершена под влиянием заблуждения.

В обоснование заявленных требований ответчик указывает что,земельный участок, переданный ему по договору аренды № 01-27/07-5632-17Ю от 06.03.2017 для строительства в пределах параметров, установленных в пункте 8.5. договора, не соответствует заявленным характеристикам и не может быть полноценно использован под застройку, так как находится в защитной зоне объекта культурного наследия.

Как установлено судом, согласно письма № 4268/03.1.01-11 от 19.07.2016 комитет архитектуры и градостроительства города Курска в ответ на запрос ООО «Облторгстрой» по вопросу получения информации о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 46:29:102154:1227, площадью 728 кв.м., по адресу: <...> сообщил, что согласно правилам землепользования и застройки муниципального образования «город Курск», утвержденным решением Курского городского собрания от 23.10.2007 № 388-3-РС, указанный земельный участок расположен в территориальной зоне – Ж-4 зона жилой застройки высокой этажности – 9 эт. и более. Комитет полагает, что указанный земельный участок в данной территориальной зоне целесообразно осваивать с видом разрешенного использования по классификатору - «Деловое управление», код. – 4.1.

В письме Управления по охране объектов культурного наследия Курской области от 01.08.2017 № 10.8-01-36/1359, адресованном ООО «Облторгстрой» и полученном ответчиком после заключения спорного договора аренды, Управление сообщило, что на земельном участке, расположенном по адресу: <...>, отсутствуют объекты культурного наследия, включенные в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выявленные объекты культурного наследия и объекты, обладающие признаками объекта культурного наследия, а также указало, что испрашиваемый земельный участок в соответствии со статьей 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» расположен в защитной зоне объекта культурного наследия, в границах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия регионального значения «Церковь Ахтырская» (Успенско-Ахтырская Церковь), 1736 г., и композиционно-видовых связей (панорам) запрещается строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади).

В письме от 22.09.2017 № 03.4-01-34/1641, адресованном комитету архитектуры и градостроительства города Курск, Управление по охране объектов культурного наследия Курской области также сообщило, что испрашиваемый земельный участок расположен в защитной зоне объекта культурного наследия, в границах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия регионального значения «Церковь Ахтырская» (Успенско-Ахтырская Церковь), 1736 г., и композиционно-видовых связей (панорам) запрещается строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади).

21.11.2017 ООО «Облторгстрой» обратилось в ОБУ «Инспекция по охране объектов культурного наследия Курской области» с просьбой заключить договор для осуществления археологической разведки на участке, расположенном по адресу: <...> (46:29:102154:1227).

В адрес Управления по охране объектов культурного наследия Курской области ООО «Облторгстрой» было направлено гарантийное письмо, в котором ответчик обязался провести и финансировать историко-культурную экспертизу земельного участка, подлежащего воздействию земляных, строительных, хозяйственных и иных работ путем археологической разведки, расположенного по адресу: <...>, (46:29:102154:1227) в порядке, установленном ст. 45.1 Федерального закона в сроки до 10.04.2018 и представить в Управление все результаты по данным мероприятиям и всю необходимую в связи с этим документацию.

Письмом от 23.11.2017 № 03.4-01.36/2014 Управление по охране объектов культурного наследия в ответ на обращение ООО «Облторгстрой» от 20.11.2017 отказало ответчику в согласовании размещение 1-2 этажного здания небольших габаритов на земельном участке с кадастровым номером 46:29:102154:1227, расположенном по адресу: <...>, так как указанный земельный участок в соответствии со статьей 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» попадает в защитные зоны объекта культурного наследия регионального значения «Церковь Ахтырская» (Успенско-Ахтырская Церковь), 1736 г., расположенного по адресу: <...>. Одновременно Управление сообщило, что сведениями об отсутствии на испрашиваемом земельном участке выявленных объектов археологического культурного наследия, либо объектов, обладающих признаками объекта археологического культурного наследия, Управление не располагает, и разъяснило ответчику обязанности заказчика, установленные статьями 28, 30, 31, 32, 36, 45.1 Федерального закона от 25.06.2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», в том числе:

- обеспечить проведение и финансирование историко-культурной экспертизы земельного участка, подлежащего воздействию земляных, строительных, хозяйственных и иных работ путем археологической разведки;

- представить в Управление по охране объектов культурного наследия Курской области документацию, подготовленную на основе археологических полевых работ, содержащую результаты исследований.

31.01.2018 ООО «Облторгстрой» обратилось в комитет по управлению имуществом Курской области с уведомлением о наличии существенных изменений, связанных с освоением земельного участка с кадастровым номером 46:29:102154:1227, расположенного по адресу: <...>, ссылаясь на то, что ни в тендерной документации, ни в договоре аренды не указано, что для получения заключения историко-культурной экспертизы необходимо предоставление проекта охранной зоны объекта культурного наследия, проведение археологической разведки территории, а также постановления Губернатора Курской области об утверждении данной зоны и подписание актов разграничения. В уведомлении арендатор сообщил, что в настоящее время им проводится ряд мероприятий, связанных с установлением параметров защитной зоны объекта культурного наследия, а также разрешается вопрос о необходимости проведения экспертизы рассматриваемого земельного участка. Ввиду того, что проводимые мероприятия являются высокотрудозатратными и требуют дополнительного финансирования, ответчик сообщил истцу, что исполнить положения п. 3.3 договора (внесение арендной платы в порядке и сроки, установленные Приложением № 1 к договору) не представляется возможным.

По мнению ответчика, организатор аукциона - комитет по управлению имуществом Курской области, в нарушение п.п. 4 пункта 10 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, при заключение сделки не уведомил ответчика о наличии охранных зон, запрещающих строительство, а ссылки на ст. 28, 30-32, ст. 33 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» не относятся к установленным обременениям, а лишь касаются проведения историко-культурной экспертизы земельных участков, находящихся рядом с памятником архитектуры, в результате чего, ответчик считает, что сделка была совершена под влиянием заблуждения.

ООО «Облторгстрой» указывает, что ввиду того, что в разделе 15 (п. 15.1.2.) Правил землепользования и застройки муниципального образования «город Курск» охранная зона объекта культурного наследия регионального значения «Церковь Ахтырская» (Успенско-Ахтырская Церковь) 1736 г., расположенного по адресу: <...>, не числится, как следствие, охранные зоны данного объекта не установлены, таким образом, арендатор, участвуя в аукционе для заключения договора аренды, не знал и не мог знать о наличии соответствующей защитной зоны.

Ответчик полагает, что обстоятельства, на которые он ссылается, существовали на момент заключения сделки, так как они обусловлены взаиморасположением арендуемого земельного участка и памятника культурного наследия, как следствие, комитет по управлению имуществом знал и должен был знать о наличии дополнительных ограничений.

По мнению ответчика, ввиду того, что спорный земельный участок сам по себе не представляет исторической ценности, а всего лишь находится в защитной зоне «Церковь Ахтырская» (Успенско-Ахтырская Церковь) 1736г., соответствующая экспертиза должна быть проведена в отношении объекта культурного наследия, а не спорного земельного участка. В связи с непредставлением комитетом необходимой документации ответчик лишен возможности использовать рассматриваемый участок, в связи с чем, взыскание арендной платы, по мнению ответчика, является нарушением прав арендатора.

При этом ООО «Облторгстрой» указывает, что обязанность по проведению экспертиз и согласование плана охранной зоны объекта культурного наследия «Церковь Ахтырская» (Успенско-Ахтырская Церковь), 1736 г., лежит на государственном органе (комитет по управлению имуществом Курской области. Управление по охране объектов культурного наследия Курской области), так как иное не указано в договоре аренды земельного участка; возникновение права требования возможно только при исполнении соответствующих обязанностей арендодателем. В соответствии с данными, размещенными на сайте Администрации г. Курска, какие-либо действия и исследования, в том числе проектные, в отношении данного объекта не проводятся. На все обращения к арендодателю, как органу государственной власти, с просьбой провести необходимое зонирование и установить защитные границы охранной зоны памятника культурного наследия остались без внимания и исполнения.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, ООО «Облторгстрой» просит признать договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории <...>/07-5632-17ю от 06.03.2017 недействительным, и обязать комитет по управлению имуществом Курской области возвратить ООО «Облторгстрой» полученные по сделке денежные средства в сумме 118 000 руб., уплаченные в качестве задатка для участия в аукционе.

Ответчик также указывает, что ни строительство, ни соответствующие подготовительные работы на спорном земельном участке ответчиком не осуществляются, во исполнение действующих требований участок огорожен, иных действий, в том числе, спил деревьев не осуществлен ввиду отсутствия разрешительной документации.

В представленном в материалы дела письменном мнении по делу третье лицо - Управление по охране объектов культурного наследия Курской области пояснило, что земельный участок, расположенный по адресу: <...>, с кадастровым номером 46:29:102154:1227, в соответствии со ст. 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», попадает в защитные зоны объекта культурного наследия регионального значения «Церковь Ахтырская» (Успенско-Ахтырская Церковь), 1736 г., расположенного по адресу: <...>. Управление сообщило, что неоднократно давало ООО «Облторгстрой» разъяснения о необходимости разработки проекта зон охраны на объект культурного наследия регионального значения «Церковь Ахтырская» (Успенско-Ахтырская Церковь), 1736 г., для дальнейшего освоения земельного участка. В настоящее время в Управление по охране объектов культурного наследия Курской области какая-либо документация для согласования от ООО «Облторгстрой» по земельному участку, расположенному по адресу: <...>, с кадастровым номером 46:29:102154:1227, не поступала. По мнению третьего лица, вышеуказанные обстоятельства не влияют на оплату аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска. Удовлетворение исковых требований третье лицо оставило на усмотрение суда.

В поступившем в материалы дела письменном мнении по делу третье лицо – Администрация Курской области в лице Управления по охране объектов культурного наследия, пояснило, что земельный участок, расположенный по адресу: <...>, с кадастровым номером 46:29:102154:1227 в соответствии со ст. 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», попадает в защитные зоны объекта культурного наследия регионального значения «Церковь Ахтырская» (Успенско-Ахтырская Церковь), 1736 г., расположенного по адресу: <...>. Сведения о защитной зоне указанного объекта культурного наследия не внесены в ЕГРН. В то же время, Управление не располагает сведениями об отсутствии выявленных объектов культурного наследия, либо объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия на земельном участке с кадастровым номером 46:29:102154:1227, в связи с чем, заказчик работ в соответствии со ст. 28, 30, 31, 32, 36, 45.1 Федерального закона от 25.06.2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» обязан: обеспечить проведение и финансирование историко-культурной экспертизы земельного участка, подлежащего воздействию земляных, строительных, хозяйственных и иных работ путем археологической разведки, в порядке, установленном ст. 45.1 Федерального закона; представить в Управление документацию, подготовленную на основе археологических работ, содержащую результаты исследований, в соответствии с которыми определяется наличие или отсутствие объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия на вышеуказанных земельных участках, подлежащих воздействию земляных, строительных и иных работ, а также заключение государственной историко-культурной экспертизы указанной документации либо земельного участка. Вышеуказанные обстоятельства, по мнению третьего лица, не влияют на оплату аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска.

Третьи лица - комитет архитектуры и градостроительства города Курска, Департамент архитектуры и градостроительства Курской области письменных мнений по существу спора в материалы дела не представили.

В судебном заседании представитель третьего лица - комитета архитектуры и градостроительства города Курска устно пояснила, что на момент предоставления комитету по управлению имуществом Курской области информации о возможности проведения торгов по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:102154:1227 комитет архитектуры и градостроительства города Курска информацией о том, что на соседнем со спорным земельным участком находится объект культурного наследия «Церковь Ахтырская» (Успенско-Ахтырская Церковь), 1736 г., не обладал, поскольку Управлением по охране объектов культурного наследия Курской области такой информации в ответ на запросы третьего лица ему предоставлено не было. О наличии на соседнем земельном участке объекта культурного наследия комитету архитектуры и градостроительства города Курска стало известно лишь 09.11.2016 из ответа Управления по охране объектов культурного наследия Курской области. Представитель также пояснила, что историко-культурная экспертиза, обязанность провести которую возложена на ответчика в соответствии с условиями заключенного договора аренды, имеет иной объект и цель ее проведения, нежели историко-культурная экспертиза, проводимая в целях установления границ территорий зон охраны объекта культурного наследия. В связи с тем, что границы территории объекта культурного наследия «Церковь Ахтырская» (Успенско-Ахтырская Церковь), 1736 г., не установлены, защитная зона указанного объекта культурного наследия определена на расстоянии 200 м. от линии внешней стены памятника объекта. Также представитель третьего лица пояснила, что при установленных обстоятельствах арендатор не может в полной мере использовать арендуемый земельный участок, и в случае обращения ответчика с заявлением о выдаче разрешения на осуществление строительства на указанном участке, комитетом в выдаче такого разрешения было бы отказано.

Оценив приведенные сторонами доводы и представленные ими доказательства, суд приходит к выводу, что исковые требования комитета по управлению имуществом Курской области не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Оценив представленные доказательства, суд установил, что по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка между сторонами был заключен договор аренды земельного участка № 01-27/07-5632-17ю от 06.03.2017 (статья 606 ГК РФ), по условия которого арендодатель обязался предоставить арендатору во временное пользование имущество – земельный участок с видом разрешенного использования – деловое управление. Объектов недвижимости на земельном участке на момент его передачи арендатору не имелось.

Условиями указанного договора были определены срок аренды земельного участка и размер арендной платы.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 ГК РФ).

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно части 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно пунктов 3.1.-3.3. договора размер арендной платы за участок составляет 2 014 453 руб. 98 коп. В соответствии с Приложением № 1 к договору аренды арендная плата по договору вносится ежеквартально, при этом 10.06.2017 подлежал внесению платеж в размере 434 813 руб. 84 коп., 10.09.2017 в размере 334 825 руб. 00 коп.

Внесенный арендатором задаток в размере 118 000 руб. по платежному поручению № 1 от 13.02.2017 засчитан в счет арендной платы за земельный участок.

Ответчик в ходе рассмотрения дела указал, что не может использовать земельный участок по его назначению, так как он попадает в защитные зоны объекта культурного наследия регионального значения «Церковь Ахтырская» (Успенско-Ахтырская Церковь) 1736 г., расположенного по адресу: <...>, что следует из писем Управления по охране объектов культурного наследия Курской области от 01.08.2017 № 10.8-01-36/1359 и от 23.11.2017 № 03.4-01.36/2014. В связи с чем, ответчик указывает, что арендодателем ему был передан земельный участок, не соответствующий заявленным характеристикам, который не может быть полноценно использован под застройку.

В силу статей 606,611,614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Поэтому арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

В статье 612 ГК РФ установлены последствия передачи сданного в аренду имущества с недостатками.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Нарушение предусмотренной пунктом 1 статьи 611 ГК РФ обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использования его по назначению, является основанием для отказа во взыскании арендной платы.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015), арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам. При доказанности оснований гражданско-правовой ответственности сумма арендной платы в качестве упущенной выгоды может быть взыскана арендодателем с лица, действия которого привели к наступлению этих обстоятельств. Из статьи 606 и пункта 1 статьи 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением. Системное толкование указанных норм со статьей 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Как установлено судом, согласно писем Управления по охране объектов культурного наследия Курской области от 01.08.2017 № 10.8-01-36/1359, адресованному ООО «Облторгстрой», и от 22.09.2017 № 03.4-01-34/1641, адресованному комитету архитектуры и градостроительства города Курска, Управление сообщило, что земельный участок с кадастровым номером 46:29:102154:1227, расположенный по адресу: <...>, в соответствии со статьей 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» расположен в защитной зоне объекта культурного наследия, в границах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия регионального значения «Церковь Ахтырская» (Успенско-Ахтырская Церковь), 1736 г., и композиционно-видовых связей (панорам) запрещается строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади).

Письмом от 23.11.2017 № 03.4-01.36/2014 Управление по охране объектов культурного наследия Курской области в ответ на обращение ООО «Облторгстрой» не согласовало последнему размещение 1-2 этажного здания небольших габаритов на земельном участке с кадастровым номером 46:29:102154:1227, расположенном по адресу: <...>, так как указанный земельный участок в соответствии со статьей 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» попадает в защитные зоны объекта культурного наследия регионального значения «Церковь Ахтырская» (Успенско-Ахтырская Церковь), 1736 г., расположенного по адресу: <...>.

Федеральным законом от 05.04.2016 № 95-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и статью 15 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», вступившим в законную силу 03.10.2016, и действовавшим как на момент направления Управлением по охране объектов культурного наследия Курской области в адрес истца ответа от 24.10.2016 г., так и на момент проведения торгов по продаже права на заключение договора аренды спорного земельного участка и заключения самого договора аренды, Федеральный закон от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон об объектах культурного наследия) был дополнен статьей 34.1 «Защитные зоны объектов культурного наследия».

В соответствии с пунктом 1 статьи 34.1 Закона об объектах культурного наследия защитными зонами объектов культурного наследия являются территории, которые прилегают к включенным в реестр памятникам и ансамблям (за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи объектов культурного наследия) и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.

Пунктом 4 статьи 34.1 Закона об объектах культурного наследия предусмотрено, что в случае отсутствия утвержденных границ территории объекта культурного наследия, расположенного в границах населенного пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 200 метров от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных элементов ансамбля, включая парковую территорию. В случае отсутствия утвержденных границ территории объекта культурного наследия, расположенного вне границ населенного пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 300 метров от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных элементов ансамбля, включая парковую территорию.

Как установлено судом, согласно распоряжения и.о. Губернатора Курской области ФИО6 от 05.07.2012 № 493-рг на основании акта государственной историко-культурной экспертизы от 08.06.2012 объект культурного наследия «Церковь Ахтырская» (Успенско-Ахтырская Церковь), 1736г., расположенный по адресу: <...>, отнесен к объектам культурного наследия регионального значения и установлен вид объекта – памятник градостроительства и архитектуры.

Объект культурного наследия регионального значения «Церковь Ахтырская», (Успенско-Ахтырская Церковь), 1736г., расположенный по адресу: <...>, зарегистрирован в едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации за номером 461410142920005 на основании приказа Минкультуры России от 07.10.2015 № 6126-р.

Как следует из сведений, указанных в паспорте объекта культурного наследия «Церковь Ахтырская», (Успенско-Ахтырская Церковь), 1736г., оформленном 15.10.2018, на дату оформления паспорта границы территории указанного объекта культурного наследия не утверждены, границы зон охраны объекта культурного наследия, режимы использования земель и градостроительные регламенты в границах территорий данных зона также не утверждены. Данные обстоятельства сторонами и третьими лицами не оспаривались. Доказательств обратного суду не представлено.

При таких обстоятельствах, в силу положений пункта 4 статьи 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» в связи с отсутствием утвержденных границ территории объекта культурного наследия «Церковь Ахтырская», (Успенско-Ахтырская Церковь), 1736г., границы защитной зоны данного объекта подлежат установлению на расстоянии 200 метров от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных элементов ансамбля, включая парковую территорию.

Согласно письменных пояснений третьих лиц - Управления по охране объектов культурного наследия Курской области, Администрации Курской области в лице Управления Администрации по Курской области по охране объектов культурного наследия, границы защитной зоны объекта культурного наследия «Церковь Ахтырская», (Успенско-Ахтырская Церковь), 1736г., установлены на расстоянии 200 метров от линии внешней стены памятника; спорный земельный участок с кадастровым номером 46:29:102154:1227, предоставленный ответчику в аренду, полностью попадает в защитную зону указанного объекта культурного наследия.

Как следует из публичной кадастровой карты, копия которой была представлена в материалы дела представителем Управления Администрации по Курской области по охране объектов культурного наследия, спорный земельный участок с кадастровым номером 46:29:102154:1227 расположен в границах населенного пункта на расстоянии около 100 м от границы объекта культурного наследия «Церковь Ахтырская», (Успенско-Ахтырская Церковь), 1736г., и полностью попадает в защитную зону данного объекта культурного наследия, установленные на расстоянии 200 метров от линии внешней стены памятника.

Факт нахождения спорного земельного участка в полном объеме в защитной зоне объекта культурного наследия сторонами и третьими лицами по делу не оспаривается, ходатайств о назначении экспертизы для выяснения данного обстоятельства – не заявлено.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 46:29:102154:1227, площадью 728 кв.м., расположенный по адресу: <...>, согласно заключенного между истцом и ответчиком договора аренды № 01-27/07-5632-17ю предоставлен ответчику с видом разрешенного использования – деловое управление.

Согласно «Классификатора видов разрешенного использования земельных участков», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540, содержание вида разрешенного использования земельного участка «Деловое управление» включает в себя размещение объектов капитального строительства с целью: размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности).

Вместе с тем, в соответствии с положениями пункта 1 статьи 34.1 Закона об объектах культурного наследия строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов на земельном участке с кадастровым номером 4629:102154:1227, предоставленным ответчику в аренду на основании договора № 01-27/07-5632-17ю от 06.03.2017, запрещены, поскольку указанный земельный участок полностью расположен в защитной зоне объекта культурного наследия «Церковь Ахтырская», (Успенско-Ахтырская Церковь), 1736г.

Поскольку положения пункта 1 статьи 34.1 Закона об объектах культурного наследия, запрещающие строительство объектов капитального строительства в границах защитной зоны объекта культурного наследия, вступили в силу с 03.10.2016, то есть до проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:102154:1227 и самого заключения такого договора, судом установлено, что запрет на капитальное строительство на спорном земельном участке действовал на момент приобретения ответчиком данного земельного участка в аренду.

Сведений об установлении границ защитной зоны объекта культурного наследия «Церковь Ахтырская», (Успенско-Ахтырская Церковь), 1736г., на расстоянии, отличном от расстояния, предусмотренного пунктом 4 статьи 34.1 Закона об объектах культурного наследия, суду не представлено.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что земельный участок с кадастровым номером 46:29:102154:1227 фактически обладает иными качественными характеристиками, чем отражено в кадастровом паспорте такого участка, документации по организации торгов по продаже права аренды и в самом договоре аренды.

Ни в аукционной документации, ни в договоре аренды сведения о том, что спорный земельный участок расположен в защитной зоне объекта культурного наследия, не отражены.

При таких обстоятельствах суд считает, что обществу с ограниченной ответственностью «Облторгстрой» в аренду был предоставлен земельный участок, имеющий скрытые недостатки, препятствующие его использованию в целях, предусмотренных договором аренды.

Доказательств обратного суду не представлено.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации зонами с особыми условиями использования территорий являются охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - объекты культурного наследия), защитные зоны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, приаэродромная территория, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В силу части 5 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации границы зон с особыми условиями использования территорий в обязательном порядке отображаются на карте градостроительного зонирования, входящей в состав правил землепользования и застройки, а также могут отображаться на отдельных картах.

Доказательства того, что границы защитной зоны памятника объекта культурного наследия «Церковь Ахтырская», (Успенско-Ахтырская Церковь), 1736г., на момент приобретения его ответчиком в аренду, были отображены на карте градостроительного зонирования города Курска, суду не представлено.

Согласно информации, представленной Управлением Росреестра по Курской области, сведения о зоне с особыми условиями использования территории - защитной зоне объекта культурного наследия «Церковь Ахтырская», (Успенско-Ахтырская Церковь), 1736г., в едином государственном реестре недвижимости отсутствуют. Отсутствие в ЕГРН сведений о защитной зоне объекта культурного наследия также подтверждены третьим лицом - Администрацией Курской области в лице Управления Администрации по Курской области по охране объектов культурного наследия.

В представленной в материалы дела выписке из единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 46:29:102154:1227 сведений о наличии в отношении указанного земельного участка ограничения его использования в силу его нахождении в зоне с особыми условиями использования территории не имеется.

Проект зоны охраны объекта культурного наследия «Церковь Ахтырская», (Успенско-Ахтырская Церковь), 1736г., до настоящего времени не разработан и не утвержден, что свидетельствует о том, что защитная зона указанного объекта культурного наследия свое существование не прекратила.

Таким образом, из материалов дела следует, что при проведении аукциона и заключении договора аренды земельного участка ответчику не было известно о том, что земельный участок, предоставляемый в аренду, расположен в защитной зоне объекта культурного наследия. Доказательств обратного суду не представлено.

Как следует из пояснений ответчика и не оспаривается истцом, здания, строения, сооружения на спорном земельном участке отсутствуют, подготовительные работы, предшествующие строительству, не проводились, территория ответчиком не используется, что не оспаривается истцом и третьими лицами.

Учитывая, что ответчику не был предоставлен земельный участок, использование которого возможно для цели, для которой данный земельный участок был предоставлен в соответствии с условиями заключенного договора аренды, поскольку недостатки земельного участка выявились ответчиком после передачи его в пользование, что создало препятствия в пользовании арендатором этого земельного участка по назначению, принимая во внимание, что ответчик не приступал к использованию спорного земельного участка, суд приходит к выводу, что оснований для взыскания с ответчика арендной платы и процентов за нарушение сроков ее внесения, не имеется.

Доводы истца, а также третьего лица - Администрации Курской области в лице Управления Администрации по Курской области по охране объектов культурного наследия о том, что нахождение спорного земельного участка в защитной зоне объекта культурного наследия не освобождает ООО «Облторгстрой» от обязанности вносить арендную плату за пользование земельным участком, судом отклоняются, как основанные на неверном толковании норм права и противоречащие сложившейся судебной практике, согласно которой арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам.

При этом отсутствие в распоряжении комитета по управлению имуществом Курской области на момент публикации извещения о проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды спорного земельного участка информации о нахождении данного участка в защитной зоне объекта культурного наследия в силу пункта 1 статьи 621 ГК РФ не освобождает его от ответственности за недостатки сданного им в аренду имущества, препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Доводы истца о том, что, заключив по итогам торгов договор аренды, ООО «Облторгстрой» подтвердило свое согласие на уплату арендных платежей, и из содержания договора № 01-27/07-5632-17ю от 06.03.2017 следует, что сторонами достигнуто согласие по всем существенным условиям договора, судом отклоняются по следующим основаниям.

Как было указано ранее и установлено судом из материалов дела, извещение о проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды спорного земельного участка, а также сам договор аренды не содержали сведений о том, что спорный земельный участок расположен в защитной зоне объекта культурного наследия.

Информационное сообщение о проведении торгов, опубликованное в газете «Городские известия» от 14.01.2017 № 5 (стр. 56), протокол № 3 о результатах аукциона от 21.02.2017, а также договор аренды земельного участка № 01-27/07-5632-17ю от 06.03.2017 содержат информацию, о том, что решение о возможности хозяйственного освоения спорного земельного участка должно приниматься на основании результатов государственной историко-культурной экспертизы, проводимой путем археологической разведки на площади земельного участка.

Пунктом 6 статьи 34.1 Закона об объектах культурного наследия установлено, что защитная зона объекта культурного наследия прекращает существование со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о зонах охраны такого объекта культурного наследия, установленных в соответствии со статьей 34 настоящего Федерального закона.

Исходя из положений статьи 34 Закона об объектах культурного наследия, решения об установлении, изменении зон охраны объектов культурного наследия, в том числе объединенной зоны охраны объектов культурного наследия (за исключением зон охраны особо ценных объектов культурного наследия народов Российской Федерации и объектов культурного наследия, включенных в Список всемирного наследия), принимаются, требования к градостроительным регламентам в границах территорий данных зон утверждаются на основании проектов зон охраны объектов культурного наследия в отношении объектов культурного наследия регионального значения в порядке, установленном законами субъектов Российской Федерации.

Положение о зонах охраны объектов культурного наследия, включающее в себя порядок разработки проекта зон охраны объекта культурного наследия, проекта объединенной зоны охраны объектов культурного наследия, требования к режимам использования земель и земельных участков и общие принципы установления требований к градостроительным регламентам в границах территорий данных зон устанавливаются Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 34 Закона об объектах культурного наследия).

Пунктом 7 Положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 12.09.2015 № 972, установлено, что разработка проектов зон охраны объектов культурного наследия и проектов объединенной зоны охраны объектов культурного наследия, материалов историко-культурных исследований, обосновывающих необходимость разработки проектов зон охраны объектов культурного наследия, включается в соответствующие федеральные и региональные целевые программы, в которых предусматриваются мероприятия по сохранению, использованию, популяризации и государственной охране объектов культурного наследия.

Разработка проектов зон охраны объектов культурного наследия и проектов объединенной зоны охраны объектов культурного наследия может также осуществляться по инициативе и за счет средств органов местного самоуправления, собственников или пользователей объектов культурного наследия, правообладателей земельных участков, расположенных в границах зон охраны объектов культурного наследия.

Разработку проектов зон охраны объектов культурного наследия и проектов объединенной зоны охраны объектов культурного наследия организуют Министерство культуры Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления.

По смыслу указанных положений, заинтересованное лицо, являющееся правообладателем земельных участков, расположенных в границах зон охраны объектов культурного наследия, вправе инициировать и разработать за счет своих средств проект зоны охраны объекта культурного наследия.

Из материалов дела не усматривается, что ответчиком в соответствии с условиями заключенного с истцом договора аренды земельного участка № 01-27/07-5632-17ю от 06.03.2017 были приняты на себя обязательства по разработке проекта зоны охраны объекта культурного наследия - «Церковь Ахтырская», (Успенско-Ахтырская Церковь), 1736г. и проведению историко-культурной экспертизы в целях установления границ территорий зон охраны указанного объекта.

Как установлено судом, указание в пункте 1.3. договора аренды на наличие у предоставляемого в аренду земельного участка обременения в виде необходимости проведения государственной историко-культурной экспертизы в виде археологической разведки, не свидетельствует о принятии на себя ответчиком обязательства по разработке проекта зоны охраны объекта культурного наследия, поскольку в силу положений пп. 1 пункта 7 статьи 45.1 Закона об объектах культурного наследия археологическая разведка представляет собой проведение на поверхности земли или под водой научных исследований объектов археологического наследия в целях выявления объектов археологического наследия, уточнения сведений о них или планирования мероприятий по обеспечению их сохранности.

При этом указанные выше обременения в отношении спорного земельного участка были включены комитетом по управлению имуществом Курской области в аукционную документации и договор аренды на основании сообщения Управления по охране объектов культурного наследия Курской области (письмо № 10.8-01-01/1644 от 24.10.2016) об отсутствии у него данных о том, что на спорном земельном участке не имеется объектов, включенных в реестр объектов культурного наследия, выявленных объектов культурного наследия, либо объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия.

Из материалов дела не усматривается, что указание таких обременений было связано с фактом нахождения спорного земельного участка в защитной зоне объекта культурного наследия.

Таким образом, судом установлено, что в соответствии с условиями заключенного договора аренды № 01-27/07-5632-17ю от 06.03.2017 арендатором – ООО «Облторгстрой» было принято на себя обязательство проведения государственной историко-культурной экспертизы в целях определения наличия или отсутствия объектов археологического наследия либо объектов, обладающих признаками объекта археологического наследия, на спорном земельном участке, подлежащего воздействию строительных работ, а не в целях установления границ территории зоны охраны объекта культурного наследия «Церковь Ахтырская», (Успенско-Ахтырская Церковь), 1736г.

Вопреки доводам истца в соответствии с условиями заключенного договора аренды, а также положениями действующего законодательства обязанности провести государственную историко-культурную экспертизу в целях установления границ территории зоны охраны объекта культурного наследия «Церковь Ахтырская», (Успенско-Ахтырская Церковь), 1736г., у ответчика не имеется.

Доводы истца о том, что на момент заключения договора аренды ответчик знал, что для осуществления строительства на спорном земельном участке он обязан провести историко-культурную экспертизу в целях установления границ территории зоны охраны объекта культурного наследия, опровергаются материалами дела.

С учетом установленных выше обстоятельств, оснований для взыскания с ООО «Облторгстрой» задолженности по договору № 01-27/07-5632-17ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, от 06.03.2017 (платежи 10.06.2017, 10.09.2017) в сумме 651 638 руб. 84 коп., а также процентов за нарушение сроков исполнения обязательств, судом не усматривается.

Оценив приведенные сторонами доводы и представленные ими доказательства, суд полагает встречное исковое заявление также не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункта 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Пунктом 2 статьи 178 ГК РФ установлено, что при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон (пункт 5 статьи 178 АПК РФ).

В силу пункта 6 статьи 178 ГК РФ если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса.

Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне причиненный ей вследствие этого реальный ущерб, за исключением случаев, когда другая сторона знала или должна была знать о наличии заблуждения, в том числе, если заблуждение возникло вследствие зависящих от нее обстоятельств.

Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненных ей убытков, если докажет, что заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона.

Согласно пункту 3 статьи 431.2 ГК РФ сторона, заключившая договор под влиянием обмана или существенного заблуждения, вызванного недостоверными заверениями, данными другой стороной, вправе вместо отказа от договора (пункт 2 настоящей статьи) требовать признания договора недействительным (статьи 179 и 178 ГК РФ).

Если стороне переговоров ее контрагентом представлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков (статьи 178 или 179 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо использовать способы защиты, специально предусмотренные для случаев нарушения отдельных видов обязательств (пункт 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

В обоснование заявленного требования о признании договора аренды № 01-27/07-5632-17ю от 06.03.2017 недействительным ООО «Облторгстрой» ссылается на то, что арендодатель - комитет по управлению имуществом Курской области при заключении сделки не уведомил ООО «Облторгстрой» о наличии в отношении арендуемого земельного участка защитной зоны объекта культурного наследия, запрещающей осуществление строительства на спорном земельном участке, и тем самым ввел ответчика в заблуждение.

Из материалов дела судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 46:29:102154:1227, расположенный по адресу: <...>, относится к категории земель населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования – деловое управление.

Вид разрешенного использования данного земельного участка с «для эксплуатации многоквартирного жилого дома» на «деловое управление» изменен Постановлением Администрации города Курска от 22.08.2016 г. № 2769.

Как установлено судом, до начала проведения торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:102154:1227, расположенного по адресу: <...>, комитет по управлению имуществом Курской области обращался в комитет архитектуры и градостроительства города Курска с просьбой предоставить в информацию о наличии ограничений, обременении в использовании данного земельного участка (прохождение инженерных коммуникаций, наличие санитарно-защитных зон и т.д.)., а также в Управление по охране объектов культурного наследия Курской области с просьбой направить обоснованное мнение о возможности проведения аукциона в отношении земельного участка с кадастровым номером 46:29:102154:1227, площадью 728 кв.м., расположенного по адресу: <...>, с видом разрешенного использования - деловое управление.

Материалами дела подтверждается, что сведения об имеющихся в отношении земельного участка ограничениях и обременениях в сообщение о проведении аукциона, протокол о результатах торгов, а в последующем и в договор аренды земельного участка были внесены комитетом по управлению имуществом Курской области на основании информации, предоставленной ему Управлением по охране объектов культурного наследия, изложенной в письме № 10.8-01-01/1644 от 24.10.2016, в котором Управление сообщило о том, что не имеет данных об отсутствиина земельном участке с кадастровым номером 46:29:102154:1227 объектов, включенных в реестр объектов культурного наследия, выявленных объектов культурного наследия, либо объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия, а проведение аукциона в отношении данного земельного участка с видом разрешенного использования - деловое управление возможно при условии указания необходимости историко-культурной экспертизы участка в списке ограничений и обременении при проведении аукциона.

Так, в информационном сообщении о проведении торгов, опубликованном в газете «Городские известия» от 14.01.2017 № 5 (стр. 56), протоколе № 3 о результатах аукциона от 21.02.2017, а также в договоре аренды 01-27/07-5632-17ю от 06.03.2017, содержится информация, о том, что решение о возможности хозяйственного освоения спорного земельного участка должно приниматься на основании результатов государственной историко-культурной экспертизы, проводимой путем археологической разведки на площади земельного участка.

Сведений о том, что спорный земельный участок попадает в защитные зоны объекта культурного наследия регионального значения «Церковь Ахтырская» (Успенско-Ахтырская Церковь), 1736 г., расположенного по адресу: <...>, Управление по охране объектов культурного наследия Курской области комитету по управлению имуществом Курской области не сообщало.

Доводы ответчика о том, что комитету по управлению имуществом Курской области должно было быть известно о наличии указанной защитной зоны, судом отклоняются, поскольку комитет по управлению имуществом Курской области не являетсяорганом, уполномоченным в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия.

Документов, подтверждающих, что комитету по управлению имуществом Курской области было известно, что спорный земельный участок попадает в защитные зоны объекта культурного наследия «Церковь Ахтырская» (Успенско-Ахтырская Церковь), 1736 г., на момент проведения аукциона, а также на момент заключения оспариваемого договора аренды, в материалы дела не представлено.

Из материалов дела, судом установлено, что арендодатель при проведении аукциона и заключении договора аренды не умалчивал относительно свойств земельного участка и указал на известные ему характеристики участка, а также условия начала его хозяйственного освоения в сообщении о проведении торгов, протоколе результатов аукциона, который подписан победителем аукциона, а также в договоре аренды.

Таким образом, в связи с тем, что достоверными сведениями о характеристиках спорного земельного участка на момент заключения оспариваемого договора аренды комитет по управлению имуществом Курской области не обладал, он не может быть признан лицом, предоставившим неполную или недостоверную информацию об объекте аренды.

В нарушение статьи 65 АПК РФ ответчиком в материалы дела не представлены доказательства того, что арендодателем совершались какие-либо действия, направленные на введение ООО «Облторгстрой» в заблуждение относительно предмета заключаемой сделки.

Кроме того, суд также учитывает, что само по себе ограничение оборотоспособности земельного участка не означает запрета на предоставление его в аренду (пункт 2 статьи 27, пункт 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации), поскольку в силу положений пунктов 5 и 6 статьи 34.1 Закона об объектах культурного наследия региональный орган охраны объектов культурного наследия вправе принять решение, предусматривающее установление границ защитной зоны объекта культурного наследия на расстоянии, отличном от расстояний, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи, на основании заключения историко-культурной экспертизы, а защитная зона объекта культурного наследия прекращает существование со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о зонах охраны такого объекта культурного наследия, установленных в соответствии со статьей 34 настоящего Федерального закона.

Таким образом, наличие защитной зоны объекта культурного наследия само по себе не может препятствовать проведению аукциона по продаже права аренды земельного участка, в отношении которого имеет действие подобной зоны, так как ее правовой режим может быть изменен в ходе выполнения проектно-изыскательских работ, в том числе путем проведения соответствующих экспертизы.

Тот факт, что до настоящего времени решение об установлении границ территории объекта культурного наследия «Церковь Ахтырская» (Успенско-Ахтырская Церковь), 1736 г., либо об изменении границ защитной зоны объекта культурного наследия уполномоченным органом не принято, а границы территории зоны охраны объекта не установлены и в Единый государственный реестр недвижимости не внесены, не являются основанием для признания спорного договора аренды недействительным.

Само по себе предоставление арендодателю в аренду имущества с недостатками не свидетельствует о наличии у договора аренды признаков недействительности сделки при отсутствии доказательств умышленного предоставления арендодателем неполной или недостоверной информация, либо умолчания об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до сведения арендатора.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии у оспариваемого договора аренды земельного участка № 01-27/07-5632-17ю от 06.03.2017 признаков недействительности сделки, совершенной под влиянием заблуждения, в связи с чем не находит оснований для удовлетворения встречных исковых требований.

В отношении заявленных ООО «Облторгстрой» требований о возложении на комитет по управлению имуществом Курской области обязанности возвратить ответчику полученные по сделке денежные средства в сумме 118 000 руб., уплаченные в качестве задатка для участия в аукционе, суд, проанализировав содержание встречного искового заявления, учитывая номы права, на которые ссылался ответчик в обоснование заявленных требований, приняв во внимание, что требования о возврате ответчику денежных средств в сумме 118 000 руб. не были оплачены государственной пошлиной, не выделены в заявлении как самостоятельные со ссылкой на положения законодательства, регулирующие соответствующие правоотношения (неосновательное обогащение, убытки или иные), полагает, что вышеуказанные требования заявлены ответчиком как последствия признания оспариваемого им договора аренды недействительным.

При таких обстоятельствах, в связи с отсутствием основания для признания договора аренды земельного участка № 01-27/07-5632-17ю от 06.03.2017 недействительным, оснований для применения последствий недействительности сделки в виде возложения на комитет по управлению имуществом Курской области обязанности возвратить ответчику полученные по сделке денежные средства в сумме 118 000 руб., судом также не усматривается. Вместе с тем, это не лишает возможности ООО «Облторгстрой» обратиться в суд с самостоятельными требованиями о взыскании заявленной суммы.

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав в совокупности все представленные в материалы дела доказательства, оценив приведенные сторонами доводы, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований.

Руководствуясь статьями 17, 27, 28, 70, 102, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований комитета по управлению имуществом Курской области отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Облторгстрой» отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Курской области, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в кассационную инстанцию в Арбитражный суд Центрального округа в г. Калуге при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья П.П. Васильев