Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Захаровой В. А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Фатовой Н. В., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска

к обществу с ограниченной ответственностью «Соловьиная роща»

о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, процентов,

и встречное исковое заявление

общества с ограниченной ответственностью «Соловьиная роща»

к комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска

о признании недействительными уведомлений об изменении арендной платы.

В судебном заседании приняли участие представители:

от Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска - ФИО1 – по доверенности от 19.05.2016 № 2765,

от ООО «Соловьиная роща»: ФИО2 – генеральный директор, ФИО3 – по дов. от 02.04.2018 б/н.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителей истца и ответчика арбитражный суд

УСТАНОВИЛ

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска, далее – Истец, Комитет (305004, <...>, сведения о комитете, зарегистрированном в качестве юридического лица до 01.07.2002, внесены в Единый государственный реестр юридических лиц 02.12.2002 ИФНС России по г. Курску за основным государственным регистрационным номером 1024600957853, ИНН: <***>, далее – КУМИ г. Курска, Комитет) обратился в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Соловьиная роща» (ОГРН <***>, дата присвоения ОГРН 24.12.2002, ИНН <***>, место нахождения – <...>, далее – ООО «Соловьиная роща», Общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 15.02.2005 №2895 за период: октябрь – ноябрь 2015 года в сумме 2 219 506 руб. 20 коп. и неустойки в виде пени за период с 11.11.2015 по 17.12.2015 в сумме 466 096 руб. 30 коп.

Впоследствии Комитетом были поданы иски о взыскании с ООО «Соловьиная роща» задолженности по арендной плате по указанному договору и неустойки за другие периоды, в том числе:

- в общей сумме 9 812 396 руб.78 коп. за период с декабря 2015 по июль 2016 и пени в общей сумме 10 140 550 руб.71 коп. за период с 11.02.2015 по 11.08.2016 (дело №А35-9543/2016);

- за период август-октябрь 2016 в размере 3 830 128 руб. 11 коп., пени за период август-октябрь 2016 в размере 1 174 572 руб. 62 коп. (дело №А35-5390/2017);

- в сумме 5 523 669 руб. 73 коп. за период ноябрь 2016 года - февраль 2017 года и 2 425 485 руб. 67 коп. пени за период ноябрь 2016 года - февраль 2017 года. (дело №А35-5391/2017);

- за март 2017 в сумме 1 211 430 руб. 50 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 6332 руб. 21 коп. (дело №№А35-6828/2017).

В свою очередь, ООО «Соловьиная роща» обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска о внесении изменений в договор аренды №2895 от 15.02.2005 муниципального имущества, расположенного по адресу: <...>, в части размера аренды (дело №А35-11356/2016).

Определением от 05.09.2017 перечисленные выше дела объединены в одно производство с присвоением номера №А35-11706/2015, в связи с чем, требования ООО «Соловьиная роща» к Комитету о внесении изменений в договор № 2895 от 15.02.2005 аренды нежилых помещений являются встречными требованиями.

В ходе рассмотрения дела КУМИ г. Курска уточнил заявленные по первоначальному иску требования, просил взыскать с ООО «Соловьиная роща» задолженность по арендной плате по договору от 15.02.2005 №2895 за период с октября 2015 года по март 2017 года в сумме 22 597 131 руб. 31 коп., неустойку в виде пени за период с 11.11.2015 по февраль 2017 года в сумме 51 117 973 руб. 69 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 6332 руб. 21 коп. за март 2017 года.

Уточненные требования приняты судом к рассмотрению.

ООО «Соловьиная роща», в свою очередь, также уточнило заявленные по встречному иску требования, изменив предмет спора, просит:

1. Признать недействительными уведомления об изменении арендной платы № 6112/07.01-14 от 09.12.2013, № 535/07.01-14 от 30.01.2015, № 536/07.01-14 от 20.01.2015, № 8092/07.01-14 от 25.12.2015, № 8100/07.01-14 от 25.12.2015, №7464/07.01-14 от 19.12.2016, № 7465/07.01-14 от 19.12.2016, послужившие основанием для повышения в одностороннем порядке арендной платы.

2. Взыскать с Комитета в пользу ООО «Соловьиная роща» судебные расходы по оплате за проведение судебной экспертизы в сумме 20 000 руб. 00 коп. (Двадцать тысяч руб. 00 коп.) и судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. 00 коп. (Шесть тысяч руб. 00 коп.).

3. Взыскать с Комитета в пользу ООО «Соловьиная роща» судебные расходы по оплате услуг по оказанию квалифицированной юридической помощи в подготовке документов по делу №А35-11356/2016 в сумме 126 000 руб. 00 коп. (Сто двадцать шесть тысяч руб. 00 коп.).

В дальнейшем ООО «Соловьиная роща» неоднократно уточняло встречные исковые требования в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно последним уточнениям просит:

- признать недействительными уведомления об изменении арендной платы № 6112/07.01-14 от 09.12.2013, № 535/07.01-14 от 30.01.2015, № 536/07.01-14 от 20.01.2015, № 8092/07.01-14 от 25.12.2015, № 8100/07.01-14 от 25.12.2015, №7464/07.01-14 от 19.12.2016, № 7465/07.01-14 от 19.12.2016, послужившие основанием для повышения в одностороннем порядке арендной платы;

- применить последствия недействительности уведомлений об изменении арендной платы, послужившие основанием для повышения в одностороннем порядке арендной платы, установив следующие ставки арендной платы:

1. по объекту по ул. Ленина, 72, площадью 999,2 кв.м.:

- за период с 01.12.2013 по 31.01.2015- 2 775 511 руб. 29 коп. в год с учетом НДС;

- за период с 01.02.2015 по 31.01.2016 - 3 039 198 руб. 29 коп. в год с учетом НДС;

- за период с 01.02.2016 по 31.01.2017- 3 396 999 руб. 85 коп. в год с учетом НДС;

- за период с 01.02.2017 по 16.03.2017- 2 699 690 руб. 41 коп. в год с учетом НДС;

2. по объекту по ул. Ленина, 72,площадью 2617,9 кв.м.:

- за период с 17.02.2015 по 16.02.2016 - 7 903 107 руб. 44 коп. в год с учетом НДС;

- за период с 17.02.2016 по 16.02.2017 - 8 837 505 руб. 13 коп. в год с учетом НДС;

- за период с 17.02.2017 по 20.03.2017 - 7 115 841 руб. 19 коп. в год с учетом НДС.

Кроме того, ООО «Соловьиная роща» просит взыскать с Комитета в пользу ООО «Соловьиная роща» судебные расходы по оплате за проведение судебной экспертизы в сумме 20 000 руб. 00 коп. и судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. 00 коп., а также взыскать судебные расходы по оплате услуг по оказанию квалифицированной юридической помощи в подготовке документов в сумме 126 000 руб. 00 коп.

Уточненные требования приняты судом к рассмотрению.

ООО «Соловьиная роща» возразило против удовлетворения требований Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска, сославшись на недобросовестное осуществление Комитетом гражданских прав (злоупотребление правом) и обязанностей, предусмотренных Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ). По мнению Общества, незаконность действий Комитета выразилась:

- в воспрепятствовании Обществу в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендованных помещений и затягивание сроков заключения договоров купли-продажи, тем самым, продлевая действие договора аренды,

- в определении цены выкупаемого имущества не на дату подачи заявления о выкупе,

- в отказе в зачете неотделимых улучшений в счет выкупной стоимости имущества,

- дроблению выкупаемых помещений,

- избирательном подходе при решении вопроса о зачете неотделимых улучшений в отношении разных арендаторов,

- принятии ФИО13 об оценке в целях определения ставок арендной платы, которые не отвечают принципам достоверности и составлены с нарушением требований ФСО.

Одновременно, ответчик по первоначальному иску заявил ходатайство о снижении размера неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с её несоразмерностью последствиям нарушенного обязательства. В обоснование заявленного ходатайства сослался на чрезмерно высокий размер неустойки и отсутствие неблагоприятных последствий, в том числе убытков, в связи с нарушением срока исполнения договора, представил контррасчет неустойки.

Ходатайство о снижении размера неустойки принято судом к рассмотрению.

Представитель КУМИ города Курска первоначальные исковые требования поддержал в полном объеме, возражал относительно удовлетворения ходатайства о снижении размера неустойки. В удовлетворении встречных исковых требований просил отказать, сославшись на соответствие оспариваемых уведомлений об изменении арендной платы действующему законодательству, заявил о пропуске ООО «Соловьиная роща» срока исковой давности в отношении требований последнего об оспаривании следующих уведомлений № 6112/07.01-14 от 09.12.2013, № 535/07.01-14 от 30.01.2015, № 536/07.01-14 от 20.01.2015, № 8092/07.01-14 от 25.12.2015, №8100/07.01-14 от 25.12.2015, послуживших основанием для повышения в одностороннем порядке арендной платы.

Представитель ООО «Соловьиная роща» в судебном заседании поддержал встречные исковые требования, первоначальные исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении, поддержал доводы о злоупотреблении правом КУМИ города Курска, поддержал ходатайство о снижении размера неустойки.

На рассмотрении суда находятся ходатайства ООО «Соловьиная роща» о привлечении ФГБУ «ФКП Росреестра» по Курской области к участию в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора и о вызове в качестве свидетеля в судебное заседание сотрудника ФГБУ «ФКП Росреестра» по Курской области ФИО4

Представитель ООО «Соловьиная роща» поддержал ранее заявленные ходатайства.

Представитель КУМИ города Курска возражал против удовлетворения указанных ходатайств.

Судом отказано в удовлетворении ходатайства о вызове в судебное заседание в качестве свидетеля представителя ФГБУ «ФКП Росреестра» по Курской области ФИО4, поскольку обстоятельства, изложенные в ходатайстве, не имеют отношения в рассматриваемому спору.

Ходатайство о привлечении к участию в деле ФГБУ «ФКП Росреестра» по Курской области в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, также не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с положениями ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Предусмотренный Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации институт третьих лиц, как заявляющих, так и не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, призван обеспечить судебную защиту всех заинтересованных в исходе спора лиц и не допустить принятия судебных актов о правах и обязанностях этих лиц без их участия.

Таким образом, основанием для привлечения к участию в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, является объективная возможность того, что принятый по настоящему делу судебный акт может непосредственно повлиять на права и обязанности по отношению к одной из сторон в споре, то есть наличие у указанных лиц материально-правового интереса к рассматриваемому делу ввиду того, что данные лица являются участниками правоотношений, непосредственно связанных с правоотношениями, которые являются предметом разбирательства в настоящем деле.

В данном случае отсутствуют основания, предусмотренные ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для привлечения ФГБУ «ФКП Росреестра» по Курской области, поскольку судебный акт по настоящему делу не может повлиять на права или обязанности данного учреждения по отношению к одной из сторон.

На рассмотрении суда находится ходатайство КУМИ города Курска о привлечении к участию в деле в качестве специалиста ФИО5

Представитель КУМИ города Курска поддержал ранее заявленное ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве специалиста ФИО5

Представитель ООО «Соловьиная роща» возражал против удовлетворения указанного ходатайства.

Исходя из разъяснений, данных в пунктах 2, 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2012 N 59 "О некоторых вопросах, возникающих в связи с принятием Федерального закона от 08.12.2011 N 422-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с созданием в системе арбитражных судов Суда по интеллектуальным правам", любой арбитражный суд в целях получения разъяснений, консультаций и выяснения профессионального мнения лиц, обладающих теоретическими и практическими познаниями по существу разрешаемого арбитражным судом спора, может привлекать специалиста. Согласно положениям части 2 статьи 55.1, части 1 статьи 87.1 АПК РФ специалист может быть привлечен в процесс только по инициативе арбитражного суда. При этом арбитражный суд может учитывать мнение лиц, участвующих в деле.

Таким образом, привлечение к участию в деле специалиста не является обязанностью суда. Необходимость его участия в деле оценивается судом в каждом конкретном случае с учетом фактических обстоятельств дела и представленных доказательств.

В случае, если суд придет к выводу, что дело может быть рассмотрено без участия в деле лица, обладающего специальными техническими знаниями, специалист не привлекается.

С учетом указанных разъяснений, а также наличия в материалах дела рецензии ФИО5 от 29.05.20174 на заключение эксперта суд не усматривает оснований для привлечения специалиста, в связи с чем в удовлетворении ходатайства отказано.

На рассмотрении суда также находится ходатайство КУМИ города Курска о проведении повторной экспертизы, которую просит поручить Союзу судебных экспертов «Федерация» , эксперту ФИО6 В.

Представитель КУМИ города Курска поддержал данное ходатайство.

Представитель ООО «Соловьиная роща» возражал против удовлетворения указанного ходатайства, сославшись на отсутствие оснований для ее проведения.

В силу ч. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Заявляя ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы, Комитет сослался на то, выводы ИП ФИО7 по результатам судебной экспертизы не являются обоснованными и достоверными.

Учитывая пояснения, данные в ходе рассмотрения дела экспертом, проводившим судебную экспертизу, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства по вопросу необходимости проведения повторной оценочной экспертизы по делу, доводы сторон в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд не усмотрел оснований для проведения повторной судебной экспертизы, в связи с чем отклонил данное ходатайство, поскольку назначенная судом экспертиза проведена в соответствие с нормами процессуального законодательства, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

Иных заявлений и ходатайств от сторон в суд не поступило.

Представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска поддержал уточненные требования в полном объеме и возражения по встречному иску.

ООО «Соловьиная роща» поддержало возражения по первоначальному иску и требования по встречному иску.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил:

15 февраля 2005 года на основании договора №2895 аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска (Арендодатель) предоставил обществу с ограниченной ответственностью «Соловьиная роща» (Арендатору) в аренду помещение муниципального нежилого фонда, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 3740,10 кв.м., для использования под гостиницу.

Срок действия Договора аренды установлен с 15.02.2005 по 13.02.2020.

26.07.2005 Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно п.п. 4.1 и 5.1 Договора аренды, Арендатор обязан ежемесячно не позднее 10-го числа следующего за отчетным месяцем вносить установленную сумму арендной платы на счет бюджета города в размере 212 235 руб. 24 коп., в т.ч. НДС 32 374 руб. 87 коп., размер арендной платы в год составляет 2 546 822 руб. 88 коп., в т.ч. НДС 388 498 руб. 44 коп.

В соответствии с п. 6.2 Договора аренды при неуплате Арендатором арендной платы в указанные в Договоре сроки начисляются пени в размере 1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Помещение в удовлетворительном состоянии было передано Арендатору по актам приема-передачи от 15.02.2005.

Дополнительным соглашением к договору аренды от 15.04.2005 внесены изменения, согласно которым Комитет передал ответчику в аренду помещения муниципального нежилого фонда по адресу: <...>, общей площадью 3566,40 кв.м., состоящее из: 1 этаж – комнаты № 1, 2, 28, 28а, 29, 29а, 30-36, 38-44, 44а; 2 этаж – комнаты № 4-12, 200-220, 222, 226, 228, 230, 232, 234, 236, 238, 240, 242, 244; 3 этаж – комнаты №4-11, 300-304, 306-320, 322, 324, 326, 328, 330, 332, 334, 336, 338, 340, 342, 344; 4 этаж – комнаты №2, 4-11, 400-420, 422, 424, 426, 428, 430, 432, 434, 436, 438, 440, 442, 444; 5 этаж – комнаты №2, 4-11, 500-520, 522, 524, 526, 528, 530, 532, 534, 536, 538, 540, 542, 544.

Дополнительным соглашением к договору аренды от 15.04.2005 также изменен размер арендной платы. Пункт 4.1. Договора изложен в следующей редакции: размер арендной платы в год составляет 2 474 510 руб. 93 коп., в том числе НДС 377 467 руб. 77 коп., в месяц 206 209 руб. 25 коп. в том числе НДС 31 455 руб. 65 коп. Соглашение вступило в силу с 15.04.2005.

Дополнительным соглашением к договору аренды от 01.05.2008 внесены изменения, согласно которым Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска передал ответчику в аренду помещения муниципального нежилого фонда по адресу: <...>, лит. А, общей площадью 998,6 кв.м., в том числе:

3-й этаж (площадью 333,6 кв.м.) - помещение 300 комнаты 1-6, помещение 301 комнаты 1-5, помещение 302 комнаты 1-4, помещение 303 комнаты 1-3, помещение 304 комнаты 1-4, помещение 4, помещение 5, помещение 306 комнаты 1-5, помещение 308 комнаты 1-7, помещение 310 комнаты 1-5, помещение 312 комнаты 1-5, помещение 314 комнаты 1-4, помещение 307 комнаты 1-3,5, коридор 8 (часть);

4-й этаж (площадью 333,7 кв.м) - помещение 400 комнаты 1-6, помещение 401 комнаты 1-5, помещение 402 комнаты 1-4, помещение 403 комнаты 1-3, помещение 404 комнаты 1-4, помещение 405 комната 1, помещение 406 комнаты 1-5, помещение 407 комнаты 1-5, помещение 408 комнаты 1-7, помещение 410 комнаты 1-5, помещение 412 комнаты 1-5, помещение 414 комнаты 1-4, помещение 4, помещение 5, коридор 8 (часть);

5-й этаж (площадью 331,3 кв.м.) - помещение 500 комнаты 1-6, помещение 501 комнаты 1-5, помещение 502 комнаты 1-4, помещение 503 комнаты 1-3, помещение 504 комнаты 1-4, помещение 506-508 комнаты 1-5, 8а, 1-7, помещение 507 комнаты 1,1а,2-5, помещение 510 комнаты 1-5, помещение 512 комнаты 1-5, помещение 514 комнаты 1-4, помещение 4, помещение 5, коридор 8 (часть).

В соответствии с дополнительным соглашением к договору аренды от 01.05.2008 пункт 4.1. Договора изложен в следующей редакции: размер арендной платы в год составляет 1 944 663 руб. 72 коп., в том числе НДС 296 643 руб. 62 коп., в месяц 162 055 руб. 31 коп., в том числе НДС 24 720 руб. 30 коп.

Основанием для изменения площади арендуемого помещения в здании литера А по ул. Ленина, 72 явился договор об ответственном хранении от 01.05.2008, по условиям которого сторона 1 – Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска передал стороне 2 – обществу с ограниченной ответственностью «Соловьиная роща» помещение муниципального нежилого фонда, расположенное по адресу: <...>, площадью 2567,9 кв.м. с указанием конкретных комнат. Срок действия договора с 14.03.2008 по 30.11.2010 (п. 4.1 договора).

По акту приема-передачи нежилого помещения от 01.05.2008, Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска передал, а общество с ограниченной ответственностью «Соловьиная роща» приняло на ответственное хранение нежилое помещение, расположенное по адресу: ул. Ленина, 72, литера А, общей полезной площадью 2567,9 кв.м.

Дополнительным соглашением к договору аренды от 21.12.2010 внесены изменения, согласно которым Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска передал ответчику в аренду помещения муниципального нежилого фонда по адресу: <...>, лит. А, общей площадью 999,2 кв.м., в том числе: 3-й этаж (площадью 333,8 кв.м.) - ком. № 1-15, 17-25, 59а; 4-й этаж (площадью 333,6 кв.м.) - ком. 1-5, 8-24, 59-61, 52а; 5-й этаж (площадью 331,8 кв.м) -ком. № 1-5, 8-24, 63а, 27-29.

В соответствии с дополнительным соглашением к договору аренды от 21.12.2010 пункт 4.1. Договора изложен в следующей редакции: размер арендной платы в год составляет 2 144 113 руб. 80 коп., в том числе НДС 327 068 руб. 21 коп., в месяц 178 676 руб. 15 коп., в том числе НДС 27 255 руб. 68 коп.

Дополнительное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области 16.06.2011.

21.12.2010 Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска (сторона 1) и общество с ограниченной ответственностью «Соловьиная роща» (сторона 2) заключили договор об ответственном хранении, по условиям которого Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска обязался передать, а общество с ограниченной ответственностью «Соловьиная роща» - принять на временное ответственное хранение помещение муниципального нежилого фонда города Курска, площадью 2617,9 кв.м (с указанием поэтажных номеров комнат), расположенное по адресу: <...>, литера А.

Исходя из текста пункта 2.2 данного договора, ООО «Соловьиная роща» обязалось принять объект по акту приема-передачи, а в дальнейшем - передать объект, принятый на ответственное хранение, по акту приема-передачи в соответствии с решением стороны 1 о его дальнейшем использовании.

Срок действия договора стороны установили с 01.12.2010 до окончания реконструкции объекта и предоставлении стороне 1 акта приемки законченного строительством объекта.

По акту приема-передачи от 21.12.2010 Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска передал обществу с ограниченной ответственностью «Соловьиная роща» нежилое помещение общей полезной площадью 2617,9 кв.м.

После окончания реконструкции и укомплектования необходимым имуществом номеров гостиницы, общество с ограниченной ответственностью «Соловьиная роща» обратилось в июле 2011 года в Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска с предложением о заключении дополнительного соглашения от 01 июля 2011 года к договору аренды от 15 февраля 2005 года об изменении условий подпункта 1.2 пункта 1 договора аренды № 2895 от 15 февраля 2005 года в части увеличения площади арендуемого помещения до 2778,6 кв.м.

14 июля 2011 года на заседании комиссии по определению условий передачи муниципального имущества в аренду было решено увеличить арендуемую обществом с ограниченной ответственностью «Соловьиная роща» площадь до 2778,6 кв.м., согласовать проведение надстройки мансардного этажа.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска согласился с результатами проведенной реконструкцией без замечаний и муниципальное образование «город Курск» 22 августа 2011 года зарегистрировало право муниципальной собственности на помещение 1 в здании литера А, по адресу <...>, общей площадью 3777,8 кв.м, что подтверждается свидетельством 46АИ № 052086.

Однако дополнительное соглашение к договору об увеличении площади арендуемого помещения после проведенной реконструкции арендодателем подписано не было.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «Соловьиная роща» в суд с исковым заявлением о внесении изменений в договор от 15.02.2005 № 2895 аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска, расположенного по адресу: <...> литера А.

Решением Арбитражного суда Курской области от 18.12.2013 по делу № А35-6233/2013, вступившим в законную силу, требования ООО «Соловьиная роща» были удовлетворены. Подпункт 1.1 пункта 1 договора № 2895 аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска от 15.02.2005, заключенного между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска и обществом с ограниченной ответственностью «Соловьиная роща», принят в следующей редакции:

«Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду по акту приема-передачи для использования под прочие (гостиницу) помещение муниципального нежилого фонда (далее Объект), расположенное по адресу: <...>, площадью 999,2 кв.м, в том числе:

3-й этаж (площадью 333,8 кв.м.) – ком. №№ 1-15, 17-25, 59а,

4-й этаж (площадью 333,6 кв.м.) – ком. №№ 1-5, 8-24, 59-61, 52а,

5-й этаж (площадью 331,8 кв.м.) – ком. №№ 1-5, 8-24, 63а, 27-29».

Пункт 1 договора дополнен подпунктом 1.2 следующей редакции:

1-й этаж (площадью 329,1 кв.м.) – ком. №№ 1, 28, 28а, 29, 29а, 30, 31а, 39а, 36-46,

2-й этаж (площадью 815,4 кв.м.) – ком. №№ 1, 20, 24, 28-33, 33а, 34-41, 48-55, 42-47, 25-27, 21-23, 17-19, 14-16, 10-13, 7-9, 2-6,

3-й этаж (площадью 493 кв.м.) – ком. №№ 16, 30, 32, 36, 42, 55, 59, 26-29, 31, 33-35, 37-41, 43, 44-54, 56-58,

4-й этаж (площадью 490,2 кв.м.) – ком. №№ 7, 29, 31, 52, 55, 62, 66, 25-28, 30, 32-34, 37-51, 53, 54, 56-58,

5-й этаж (площадью 490,2 кв.м.) – ком. №№ 7, 33, 37, 38, 45, 58, 63, 25, 26, 30-32, 34-36, 39-44, 46-56, 59-61.

Общая площадь переданных в аренду помещений муниципального нежилого фонда, расположенных по адресу: <...>, литера А, помещение I, с 01.07.2011 составляет 3617,1 кв.м.».

Пункт 4 договора дополнить подпунктом 4.3 следующей редакции:

«Размер арендной платы за период с 01 июля 2011 года по 01 декабря 2013 года за помещения площадью 2617,9 кв.м составляет 9854299,18 руб., в том числе НДС 1503198,18 руб., в месяц 339803,42 руб., в том числе НДС 51834,42 руб. Расчет арендной платы прилагается и является неотъемлемой частью договора № 2895 от 15.02.2005».

Пунктом 4.2. договора предусмотрен, что размер арендной платы может изменен по решению Арендодателя , в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год путем направления Арендатору уведомления о факте изменения арендной платы с приложением расчета.

Согласно уведомлению от 09.12.2013 № 6112/07.01-14, в соответствии с п. 4.2 договора аренды, полученному Арендатором 12.12.2013, с 01.12.2013 размер арендной платы за пользование помещением муниципального нежилого фонда города Курска, расположенным по адресу: <...>. 72, составляет: в год 3 313 434 руб. 93 коп., в т.ч. НДС 505 439 руб. 23 коп., в месяц 276119 руб. 58 коп., в т.ч. НДС 42 119 руб. 94 коп.

На основании решения Арбитражного суда Курской области от 18.12.2013 по делу № А35-6233/2013 сторонами заключено дополнительное соглашение от 14.02.2014, которым внесены изменения в Договор аренды № 2895.

П.п. 1.1. п. 1 Договора был изложен в следующей редакции:

«1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду, по акту приема-передачи для использования под прочие (гостиницу) помещение муниципального нежилого фонда (далее - Объект), расположенное по адресу <...>, лит. А, общей площадью 999,2 кв.м., в том числе:

3-й этаж (площадью 333,8 кв.м.) - ком. № 1-15,17-25,59а;

4-й этаж (площадью 333,6 кв.м.) - ком. 1-5, 8-24, 59-61, 52а;

5-й этаж (площадью 331,8 кв.м.) - ком. № 1-5, 8-24, 63а, 27-29».

Пункт 1 Договора аренды был дополнен подпунктами 1.2., 1.3, изложенными в следующей редакции:

«1.2. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду, по акту приема-передачи для использования под гостиницу помещения муниципального нежилого фонда, расположенные по адресу: <...>, литер А, общей площадью 2617,9 кв.м., в том числе:

1-й этаж (площадью 329,1 кв.м.) - ком. №1, 28а, 28, 29а, 29, 30, 31а, 39а, 36-46;

2-й этаж (площадью 815,4 кв.м.) - ком. №1, 20, 24, 28 - 33, 33а, 34-41, 48-55, 42-47, 25-27, 21 -23, 17-19, 14- 16, 10- 13, 7-9,2-6;

3-й этаж (площадью 493,0 кв.м.) - ком. № 16, 30, 32, 36, 42, 55, 59, 26 -29, 31, 33 - 35, 37 - 41, 43, 44 - 54, 56 - 58;

4-й этаж (площадью 490,2 кв.м.) - ком. № 7, 29, 31, 52, 55, 62, 66, 25 -28, 30, 32 - 34, 37 - 51, 53, 54, 56 - 58;

5-й этаж (площадью 490,2 кв.м.) - ком. № 7, 33, 37, 38, 45, 58, 63, 25, 26, 30 - 32, 34 - 36, 39 - 44, 46 - 56, 59 - 61.

1.3. Общая площадь переданных в аренду в соответствии с п.п. 11.1. и 1.2. настоящего договора помещений муниципального нежилого фонда, расположенных по адресу: <...>, литер А, помещение I (далее совместно именуется - Объект), составляете 01.07.2011 г. 3617,1 кв.м.».

Пункт 4 дополнен пунктом 4.3 в следующей редакции: размер арендной платы за период с 01.07.2011 по 30.11.2013 за помещения площадью 2617,9 кв.м. составляет 9 854 299 руб. 18 коп., в том числе НДС 1 503 198 руб. 18 коп., в месяц 339 803 руб. 42 коп., в том числе НДС 51 834 руб. 42 коп.

17.02.2014 между сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору аренды о нижеследующем:

Согласно отчету № 686/04-23/01-2012 от 23.01.2012 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы объектов муниципальной собственности г. Курска, расположенного по адресу: <...> лит. А, явившемся основанием для расчета задолженности ООО «Соловьиная роща» за период с 01.07.2011 по 30.11.2013, с учетом решения Арбитражного суда Курской области от 18.12.2013 по делу № А35-6233/2013 по иску ООО «Соловьиная роща» и на основании гарантийного письма ООО «Соловьиная роща» от 17.01.2014 № 08, стороны в добровольном порядке договорились установить стоимость арендной платы в год с НДС на основании вышеуказанного отчета, равной 6 889 158,0 руб., в т.ч. НДС год = 1 050 888,51 руб.

Подпункт 4.3. пункта 4. договора аренды изложен в следующей редакции: размер арендной платы за период с 01.07.2011 по 30.11.2013 за помещения площадью 2617,9 кв.м. составляет: 14 109 151,34 руб. без учета НДС.

Согласно уведомлению от 30.01.2015 № 536/07.01-14, в соответствии с п. 4.2 договора аренды, полученному Арендатором 05.02.2015, с 01.02.2015 размер арендной платы за пользование помещением муниципального нежилого фонда города Курска, расположенным по адресу: <...>. 72, на площадь 999,2 кв.м. составляет: в год 4 221 311 руб., в т.ч. НДС 643 928 руб. 83 коп., в месяц 351 775 руб. 94 коп. , в т.ч. НДС 53 660 руб. 74 коп.

Согласно уведомлению от 30.01.2015 № 535/07.01-14, в соответствии с п. 4.2 договора аренды, полученному Арендатором 05.02.2015, с 17.02.2015 размер арендной платы за пользование помещением муниципального нежилого фонда города Курска, расположенным по адресу: <...>. 72, на площадь 2617,9 кв.м. составляет: в год 11 492 792 руб. 66 коп., в т.ч. НДС 1 753 137 руб. 86 коп., в месяц 957 732 руб. 72 коп., в т.ч. НДС 146 094 руб. 82 коп.

Размер арендной платы за помещение площадью 999,2 кв.м. с 01.02.2016 согласно уведомлению об увеличении арендной платы от 25.12.2015 № 8092/07.01-14 составляет в год 4 856 472 руб. 66 коп., в т.ч. НДС 740 817 руб. 86 коп., в месяц - 404 706 руб. 06 коп., в т.ч. НДС 61 734 руб. 82 коп. (уведомление получено Арендатором 28.12.2015).

Размер арендной платы за помещение площадью 2617,9 кв.м. с 17.02.2016 согласно уведомлению об увеличении арендной платы от 25.12.2015 № 8100/07.01-14 составляет в год 13 221 732 руб. 09 коп., в т.ч. НДС 2 016 874 руб. 39 коп., в месяц 1 101 811 руб. 01 коп., в т.ч. НДС 168 072 руб. 87 коп. (уведомление получено Арендатором 30.12.2015).

Размер арендной платы за помещение площадью 999,2 кв.м. с 01.02.2017 согласно уведомлению об увеличении арендной платы от 19.12.2016 № 7464/07.01-14 составляет в год 7 654 671 руб. 00 коп., в т.ч. НДС 1 167 661 руб. 68 коп., в месяц 637 889 руб. 25 коп., в т.ч. НДС 97 305 руб. 14 коп. (уведомление получено Арендатором 22.12.2016).

Размер арендной платы за помещение площадью 2617,9 кв.м. с 17.02.2017 согласно уведомлению об увеличении арендной платы от 19.12.2016 № 7465/07.01-14 составляет в год 20 464 740 руб. 00 коп., в т.ч. НДС 3 121 740 руб. 00 коп., в месяц 1 705 395 руб. 00 коп., в т.ч. НДС 260 145 руб. 00 коп. (уведомление получено Арендатором 22.12.2016).

10.04.2014 ООО «Соловьиная роща» обратилось в КУМИ г. Курска с заявлением (исх. №117 от 09.04.2014) о предоставлении преимущественного права приобретения арендуемого помещения, расположенного по адресу: <...>, лит. А, общей площадью 999,2 кв.м.

Решением комитета от 27.03.2015 № 11 «Об условии приватизации арендуемого имущества» принято решение приватизировать нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, и направить арендатору ООО «Соловьиная роща» предложение о заключении договора купли-продажи имущества и договор купли-продажи арендуемого имущества.

Сопроводительным письмом от 02.04.2015 № 1994/07.01-14 КУМИ г. Курска в адрес ООО «Соловьиная роща» направил решение комитета и проект договора купли-продажи муниципального имущества.

Не согласившись с условием о цене выкупаемого имущества (помещения площадью 999,2 кв. м.), ООО «Соловьиная роща» 01.07.2015 обратилось в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи (дело №А35-6028/2015). Решением Арбитражного суда Курской области от 30.12.2016 по данному делу, вступившим в законную силу 17.03.2017, требования ООО «Соловьиная роща» судом удовлетворены.

26.06.2015 ООО «Соловьиная роща» обратилось в КУМИ г. Курска с заявлением о предоставлении преимущественного права приобретения арендуемого помещения, расположенного по адресу: <...>, лит. А, общей площадью 2617,9 кв.м.

Решением комитета от 09.09.2015 № 46 «Об условии приватизации арендуемого имущества» принято решение приватизировать находящееся в собственности муниципального образования «Город Курск» нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> площадью 2617,9 кв. м., и направить арендатору ООО «Соловьиная роща» предложения о заключении договора купли-продажи муниципального имущества, а также проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Вышеуказанные документы были направлены КУМИ г. Курска в адрес ООО «Соловьиная роща» сопроводительным письмом от №5568/07.01-14 от 16.09.2015.

В связи с наличием разногласий по цене выкупаемого имущества (помещения площадью 2617,9 кв. м.), ООО «Соловьиная роща» 11.11.2015 обратилось в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи (дело №А35-10350/2015). Решением Арбитражного суда Курской области от 10.01.2017 по данному делу, вступившим в законную силу 21.03.2017, требования ООО «Соловьиная роща» судом удовлетворены.

Как указывает истец по первоначальному иску, Арендатор не надлежащим образом исполнял обязанности по своевременному внесению арендной платы по договору, допустив задолженность по арендной плате с октября 2015 года по март 2017 года в общей сумме 22 957 131 руб. 31 коп.

Кроме того в связи с ненадлежащим исполнением обязанностей по договору истцом начислена неустойка за период с 11.11.2015 по февраль 2017 года в сумме 51 117 973 руб. 69 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 6332 руб. 21 коп. за март 2017 года.

Истцом в адрес ответчика были направлены претензионные письма с требованием погасить имеющуюся задолженность и неустойку, которые удовлетворены арендатором не были.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска обратился в арбитражный суд с заявленными требованиями.

Встречные исковые требования ООО «Соловьиная роща» мотивированы тем, что уведомления Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска об увеличении арендной платы являются недействительными, в связи с тем, что отчеты об оценке, в том числе отчет №22/11-13-18 от 22.11.2013, выполненный ИП ФИО8 (ФИО9), отчет №0144300004014001257_105895-14 от 25.11.2014, выполненный ООО «Международный независимый центр оценки», оценщиком ФИО10, отчет № 14/12/15-55-6 от 14.12.2015, выполненный оценщиком ООО «Независимая экспертная организация «Эксперт-партнер» ФИО11, отчеты №04/11/16-67 и №04/11-68 от 04.11.2016, выполненные оценщиком ООО «Независимая экспертная организация «Эксперт-партнер» ФИО12, на основании которых установлена рыночная стоимость аренды нежилых помещений по ул. Ленина, 72, г. Курск, площадью 999,2 кв.м. и площадью 2617,9, в том числе в спорый период, составлены с нарушением Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закона об оценочной деятельности) и Федеральных Стандартов Оценки, которые носят неустранимый характер, содержат методологические ошибки, недействительную и недостоверную информацию, а ставки арендной платы не являются рыночными.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как усматривается из материалов дела, истец обязанности по договору аренды исполнил надлежащим образом, передав арендуемые помещения ответчику.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Размер арендной платыв отношении государственного и муниципального имущества определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации (п. 1 ч. 9 ст. 17.1. Федерального закона №135-ФЗ от 26.07.2006 «О защите конкуренции»).

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором.

В пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление № 73) разъяснено, что указанная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе, и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Как следует из материалов дела, пунктом 4.2. договора предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен по решению Арендодателя, в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год путем направления Арендатору уведомления о факте изменения арендной платы с приложением расчета.

Размер арендной платы за помещения муниципального нежилого фонда, расположенных по адресу: <...>, площадью 2617,9 кв. м. и 999,2 кв. м., за спорный период определен Комитетом в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости помещений №0144300004014001257_105895-14 от 25.11.2014, выполненным ООО «Международный независимый центр оценки», оценщиком ФИО10, Отчетом об оценке рыночной стоимости помещений № 14/12/15-55-6 от 14.12.2015, выполненным оценщиком ООО «Независимая экспертная организация «Эксперт-партнер» ФИО11, Отчетами об оценке рыночной стоимости помещений №04/11/16-67 и №04/11-68 от 04.11.2016, выполненными оценщиком ООО «Независимая экспертная организация «Эксперт-партнер» ФИО12, положенных в основу повышения в одностороннем порядке арендной платы согласно уведомлениям № 535/07.01-14 от 30.01.2015, № 536/07.01-14 от 20.01.2015, № 8092/07.01-14 от 25.12.2015, № 8100/07.01-14 от 25.12.2015, №7464/07.01-14 от 19.12.2016, № 7465/07.01-14 от 19.12.2016.

Факт получения ООО «Соловьиная роща» данных уведомлений подтверждается материалами дела и последним не оспаривается.

Возражая против предъявленного ко взысканию размера арендной платы, ООО «Соловьиная роща» сослалось то, что указанные отчеты об оценке рыночной стоимости помещений, на основании которых установлена рыночная стоимость аренды нежилых помещений по ул. Ленина, 72, г. Курск, площадью 999,2 кв.м. и площадью 2617,9 кв. м. в спорный период, составлены с нарушением Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных Стандартов Оценки.

В качестве подтверждения несоответствия Отчета №0144300004014001257 105895-14 от 25.11.2014, выполненного ООО «Международный независимый центр оценки», требованиям законодательства ООО «Соловьиная роща» представило объяснительную оценщика ФИО10, в которой оценщик указывает, что он никогда не производил оценку за пределами Ленинградской области, и в городе Курске некогда не бывал. Отчет об оценке №0144300004014001257 105895-14 от 25.11.2014 не выполнял. Так же он сообщает, что такие прецеденты со стороны ООО «МНЦО» уже были в 2015 году. Кроме того, Обществом представлено письмо Управления МВД РФ по Адмиралтейскому району г. Санкт-Петербурга № 70/2434 от 17.02.2017, в котором указано, что при выходе по юридическому адресу нахождения ООО «Международный независимый центр оценки», выявлено, что эта организация там не находится, и никогда не находилась.

В ответ на обращение Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска НП «Саморегулируемая организация оценщиков «Сообщество профессионалов оценки», членом которого являлся ФИО10, также сообщило, что данный оценщик не подписывал отчеты об оценке рыночной стоимости арендной платы объектов, выполненных по заказу Комитета.

В отношении Отчета об оценке № 14/12/15-55-6 от 14.12.2015 оценщика ООО «Независимая экспертная организация «Эксперт-партнер» ФИО11, ООО «Соловьиная роща» представлены: акт внеплановой проверки № 19/2016 от 29.06.2016, составленный специалистом Департамента контроля «Саморегулируемой организации оценщиков «Экспертный совет», по результатам которой выявлены грубые нарушения законодательства об оценочной деятельности №135-Ф3 и федеральных стандартов оценки, в том числе:

- ФСО №3 п.8: приведено не полное описание объекта, не указаны состояние объекта, его функциональное назначение, существенные условия договора, не указан перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также дата государственной регистрации и ОГРН;

- ФСО №3 п. 11: в тексте отчета нет ссылки на источники информации по объектам-аналогам, используемым оценщиком в рамках сравнительного подхода, и не приложены копии материалов и распечаток, используемых в отчете;

- ФСО №3 п.5, п.8 в части неоднозначности толкования полученных результатов - в отчете описание последовательности выполненных расчетов три определении корректировки на предпочтительность объекта оценки не позволяет пользователю отчета понять логику процесса определения стоимости в части расчета данной корректировки.

ООО «Соловьиная роща» также представлено решение дисциплинарного комитета НП «СРОО «ЭС» № 12/2 от 21.07.2016 о применении к оценщику ФИО11 меры дисциплинарного действия в виде предупреждения, а также документы о лишении ФИО11 права заниматься оценочной деятельностью.

Помимо того, Общество указывает, что в Отчете № 14/12/15-55-6 от 14.12.2015 площадь оцениваемого объекта указана 1 кв.м., то есть, оценщик не оценивал объекты площадью 999,2 кв. и 2617,9 кв.м. по ул. Ленина, 72, а оценивал объект площадью 1 кв. м., в Отчете отсутствуют ссылки на источники информации по объектам-аналогам, используемым в рамках сравнительного подхода и не приложены копии материалов и распечаток, используемых в Отчете. В Задании на оценку не указаны характеристики объекта оценки, а при этом в графе «Характеристики объекта оценки его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики», указано: «Документы, характеризующие объект», однако не указан перечень этих документов, и в Приложениях к Отчету они отсутствуют. Осмотр объекта оценщиком не производился. То есть фактически оценщик не имел никаких документов, содержащих характеристики объекта, и следовательно не мог достоверно произвести оценку.

В качестве подтверждения несоответствия выполненных оценщиком ООО «Независимая экспертная организация «Эксперт-партнер» ФИО12 ФИО13 N04/11/16-67 от 04.11.2016, №04/11/16-68 от 04.11.2016 требованиям законодательства ООО «Соловьиная роща» представлен акт проверки Дисциплинарного комитета НП «СРОО «Экспертный совет» №8/5 от 27.04.2017.

В результате проведенной «СРОО «Экспертный совет» проверки выявлено, что «в отчетах нарушены требования п.5 ФСО №3 в части отсутствия существенной информации, не представлен анализ наиболее эффективного использования, который должен проводиться с учетом условий договора аренды, невозможно подтвердить корректность учета в оценке всех существенных ценообразующих факторов, а также корректность выполнения или невыполнения требований п.21 ФСО №7», и в отношении эксперта ФИО12 применена мера дисциплинарного воздействия в виде предупреждения.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (ст. 11 Закона об оценочной деятельности).

По смыслу ст. 13 Закона об оценочной деятельности арбитражным судом подлежит рассмотрению спор о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика.

В ходе рассмотрения дела определением от 27.02.2017 по ходатайству ООО «Соловьиная роща» судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено индивидуальному предпринимателю ФИО7.

На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос:

1. Определить какова рыночная стоимость годовой арендной платы недвижимого имущества муниципальной собственности города Курска, расположенного по адресу: <...>, по договору аренды №2895 от 15.02.2005:

- площадью 999,2 кв.м.:

а) за период с 01.12.2013 по 31.01.2015, по состоянию на 22.11.2013,

б) за период с 01.02.2015 по 31.01.2016, по состоянию на 27.10.2014,

в) за период с 01.02.2016 по 31.01.2017 по состоянию на 14.12.2015,

г) за период с 01.02.2017 по 31.01.2018 по состоянию на 04.11.2016.

- площадью 2617,9 кв.м. (дополнительное соглашение от 14.02.2014 к договору аренды №2895 от 15.02.2005):

а) за период с 17.02.2015 по 16.01.2016 по состоянию на 27.10.2014,

б) за период с 17.02.2016 по 16.01.2017 по состоянию на 14.12.2015,

в) за период с 17.02.2017 по 16.01.2018 по состоянию на 04.11.2016.

По результатам судебной экспертизы экспертом в заключении эксперта №86/03-17 от 31.03.2017 сделан следующий вывод:

Рыночная стоимость годовой арендной платы недвижимо имущества муниципальной собственности города Курска, расположенного по адресу: <...>, площадью 999,2 кв. м., составляет:

в период с 01.12.2013 по 31.01.2015, по состоянию на 22.11.2013, - 2 775 511 руб. 29 коп. с НДС, 2 352 128 руб. 21 коп. без учета НДС,

в период с 01.02.2015 по 31.01.2016, по состоянию на 27.10.2014, - 3 039 198 руб. 29 коп. с НДС, 2 575 591 руб. 77 коп. без учета НДС,

в период с 01.02.2016 по 31.01.2017 по состоянию на 14.12.2015, - 3 396 999 руб. 85 коп. с НДС, 2 878 813 руб. 44 коп. без учета НДС,

в период с 01.02.2017 по 31.01.2018 по состоянию на 04.11.2016, - 2 699 690 руб. 41 коп. с НДС, 2 287 873 руб. 23 коп. без учета НДС,

- площадью 2617,9 кв.м (дополнительное соглашение от 14.02.2014 к договору аренды №2895 от 15.02.2005):

в период с 17.02.2015 по 16.01.2016 по состоянию на 27.10.2014, - 7 903 107 руб. 44 коп. с НДС, 6 697 548 руб. 68 коп. без учета НДС,

в период с 17.02.2016 по 16.01.2017 по состоянию на 14.12.2015, - 8 837 505 руб. 13 коп. с НДС, 7 489 411 руб. 13 коп. без учета НДС,

в период с 17.02.2017 по 16.01.2018 по состоянию на 04.11.2016, - 7 115 841 руб. 19 коп. с НДС, 6 030 373 руб. 89 коп. без учета НДС.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются доказательствами, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Вместе с тем, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что заключение эксперта №86/03-17 от 31.03.2017 содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, и соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в том числе Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. N 299, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. N 298, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. N 297, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года, к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при ее проведении.

Как следует из заключения эксперта №86/03-17 от 31.03.2017, оценив преимущества и недостатки сравнительного, доходного и затратного подхода, экспертом определена рыночная стоимость арендной платы спорных объектов различными методами в рамках сравнительного и доходного подходов, проанализирован рынок как торгово-офисной недвижимости г. Курска, объектов гостиничного бизнеса, так и производственно-складской недвижимости. Имеющееся в заключении обоснование отказа от применения затратного подхода соответствует требованиям ФСО N 1.

Также из заключения усматривается, что по результатам анализа рынка недвижимости, к которому относятся оцениваемые объекты, эксперт определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости арендной платы за спорные объекты, произвел подбор объектов - аналогов, сопоставимых с объектами оценки по основным ценообразующим факторам, обоснование выбора аналогов торгово-офисного назначения.

Помимо указанного, в заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток; приведены расчеты, обоснование корректировок или отказа от их применении, пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Выводы, изложенные в заключении эксперта №86/03-17 от 31.03.2017, подтверждены экспертом в судебных заседаниях в ходе рассмотрения дела. Эксперт пояснил, что плата за пользование земельным участком не входит в рассчитываемую арендную плату, однако, в тексте заключения на ст. 74 заключения допущена опечатка, а именно, ошибочно указано, что земельный участок учтен в стоимости арендной платы. Кроме того, допущенная опечатка в площади объекта на стр. 90- 91 заключения не влияет на определение размера арендной платы. Основанием для применения корректировки на размер площади является то, что оцениваемый объект содержит значительную часть вспомогательных помещений, которые не участвуют в создании дохода, поэтому не включаются в стоимость аренды.

Учитывая изложенное, заключение эксперта ИП ФИО7 №86/03-17 от 31.03.2017 соответствует требованиям статей 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является надлежащим доказательством по делу.

Представленная Комитетом рецензия от 29.05.2017 на заключение эксперта №86/03-17 не может быть принята судом во внимание, поскольку составление рецензии на заключение судебной эксперты не предусмотрено действующим процессуальным законодательством, а изложенные в ней выводы опровергаются пояснениями судебного эксперта, данными в судебных заседаниях.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что при определении размера арендной платы по настоящему спору следует руководствоваться заключением эксперта №86/03-17 от 31.03.2017, составленным по итогам судебной экспертизы.

Комитетом предъявлена ко взысканию с ООО «Соловьиная роща» задолженность по арендной плате по объекту, расположенному по адресу: <...>, площадью 999,2 кв. м., за период с октября 2015 года по 16.03.2017; по объекту, расположенному по адресу: <...>, площадью 2617,9 кв. м., - за период с октября 2015 года по 20.03.2017.

Исходя из результатов судебной экспертизы, размер арендной платы за предъявленный Комитетом период: с октября 2015 по март 2017 года составляет в общей сумме 14 608 145 руб. 91 коп., в том числе,

- по объекту, расположенному по адресу: <...>, площадью 999,2 кв. м., за период с октября 2015 по 16.03.2017 - 4 026 403 руб. 29 коп.,

- по объекту расположенному по адресу: <...>, площадью 2617,9 кв. м., за период с октября 2015 по 20.03.2017 года - 10 581 742 руб. 62 коп.

В возражениях на исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска, ООО «Соловьиная роща» на злоупотребление Комитетом правом в нарушение ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагая, что последний воспрепятствовал Обществу в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендованных помещений, тем самым, продлив действие договора аренды, определив цену выкупаемого имущества не на дату подачи заявления о выкупе, отказав в зачете неотделимых улучшений в счет выкупной стоимости имущества, разделив выкупаемые помещения на несколько нежилых помещений с постановкой каждого на отдельный кадастровый учет, ликвидировав первоначальный объект (площадью 3777,8 кв. м., состоящий из помещений площадью. 999,2 кв. м. и 2617,9 кв.м.). Кроме того, по мнению Общества, злоупотребление Комитетом правом Комитета выразилось в избирательном подходе при решении вопроса о зачете неотделимых улучшений в отношении разных арендаторов, а также в принятии ФИО13 об оценке в целях определения ставок арендной платы, которые не отвечают принципам достоверности и составлены с нарушением требований ФСО.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения данного требования закона суд может отказать лицу в защите прав.

По смыслу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации злоупотребление гражданским правом заключается в превышении пределов дозволенного гражданским правом осуществления своих правомочий путем осуществления их с незаконной целью или незаконными средствами, с нарушением при этом прав и законных интересов других лиц. Под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 Кодекса пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда.

Между тем, доводы ООО «Соловьиная роща» о бездействии Комитета, выразившегося в несовершении в установленный законом срок действий, предусмотренных части 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ, в отношении объекта, расположенного по адресу: <...>, помещение площадью 999,2 кв. м. юридически значимых действий, необходимых для реализации права заявителя на выкуп арендованного имущества с условием о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества было предметом рассмотрения по делу №А35-2585/2016 (о взыскании убытков в размере уплаченной арендной платы за период с 04.08.2014 по сентябрь 2015 года), имеющим в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение для сторон настоящего спора. При рассмотрении спора по указанному делу судами сделан вывод об отсутствии со стороны Комитета нарушений предусмотренного Законом №159-ФЗ порядка передачи указанных помещений в собственность ООО «Соловьиная роща», в удовлетворении требований Общества отказано.

Принятие решения о приватизации и направление ООО «Соловьиная роща» проекта договора купли-продажи по объекту, расположенному по адресу: <...>, площадью 2617,9 кв. м., осуществлено Комитетом в установленный Законом №159-ФЗ срок, что Обществом не отрицалось.

Довод ООО «Соловьиная роща» об избирательном подходе Комитета при решении вопроса о зачете неотделимых улучшений в отношении разных арендаторов со ссылкой на судебные акты по делу №А35-4420/2016 отклоняется судом как необоснованный, в связи со следующим.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 17.08.2017 по делу №А35-4420/2016 по заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска о признании незаконным решения Курского УФАС от 18.04.2016 и предписания от 18.04.2016, которыми Комитет признан нарушившим требования пункта 8 части 1 статьи 15 Федерального закона № 135-ФЗ «О защите конкуренции» путем создания дискриминационных условий деятельности ООО «Соловьиная роща» в результате необоснованного отказа от зачета стоимости неотделимых улучшений арендуемого муниципального имущества при заключении договоров купли-продажи по сравнению с иными хозяйствующими субъектами, судом установлено отсутствие со стороны Комитета нарушений антимонопольного законодательства.

Ссылка Общества на решение Арбитражного суда Курской области от 28.12.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2017 по указанному делу №А35-4420/2016 не может быть принята судом во внимание, поскольку постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 17.08.2017 данные судебные акты отменены.

Из смысла части 4.1 статьи 4 Закона №159-ФЗ следует, что оспаривание субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, приостанавливает течение сроков, предусмотренных Закона №159-ФЗ до дня вступления в законную силу решения суда.

Наличие между сторонами преддоговорного спора не свидетельствует о незаконности бездействия комитета при реализации им властно-распорядительных полномочий.

Согласно пункту 3.2.15 Административного регламента по предоставлению муниципальной услуги «Отчуждение недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования «Город Курск» и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» течение срока подписания и направления в адрес комитета договор купли-продажи муниципального имущества приостанавливается в случае оспаривания заявителем достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Таким образом, время рассмотрения преддоговорного спора в суде, инициатором которого являлся Арендатор, не может расцениваться в качестве просрочки исполнения обязательств со стороны комитета, поскольку срок заключения между сторонами договора купли-продажи муниципального имущества до дня вступления в законную силу судебного акта должен быть приостановлен. Рассмотрение арбитражным судом преддоговорного спора по имеющимся у сторон разногласиям относительно условий договора не может свидетельствовать о противоправности в действиях ответчика и их направленности на уклонение от заключения договора купли-продажи, а также наличии прямой причинно-следственной связь между действиями уполномоченного органа и возникшими у арендатора убытками (определение Верховного Суда Российской Федерации от 11.03.2016 №302-ЭС16-348).

Следовательно, в период рассмотрения преддоговорных споров сохраняется обязанность арендатора по внесению арендной платы за пользование спорными помещениями.

Как следует из материалов дела и пояснений сторон, ООО «Соловьиная роща» реализовано право на выкуп указанных помещений в порядке Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ).

В связи с возникшими между сторонами разногласиями в отношении условий договоров купли-продажи помещений площадью 999,2 кв.м. и помещений площадью 2617,9 кв.м., между истцом и ответчиком возникли преддоговорные споры, которые на основании ст. 446, ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации были разрешены судом в рамках дел № А35-6028/2015 и №А35-10350/2015 соответственно. Решение Арбитражного суда Курской области от 30.12.2016 по делу № А35-6028/2015 вступило в законную силу 17.03.2017, решение Арбитражного суда Курской области по делу №А35-10350/2015 вступило в законную силу 21.03.2017.

Согласно разъяснениям, данным в п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации РФ N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", обязательство по внесению арендной платы прекращается с момента заключения договора купли-продажи в силу пункта 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании ст. ст. 425, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2011 №4408/11 договоры купли-продажи на помещения площадью 999,2 кв.м. и 2617,9 кв. м. считаются заключенными с 17.03.2017 и 21.03.2017, с даты вступления в законную силу решений по вышеуказанным делам соответственно, а обязательства по внесению арендной платы за спорные помещения прекращаются.

Факт разделения Комитетом выкупаемых помещений на несколько нежилых помещений с постановкой каждого на отдельный кадастровый учет, не освобождает ООО «Соловьиная роща» от внесения арендной платы, поскольку помещения в последующем выкуплены Обществом, в ходе рассмотрения разногласий, возникших при заключении договоров купли- продажи, данных возражений последним не заявлялось.

Помимо того, по смыслу положений ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, для признания действий какого –либо лица злоупотреблением правом судом должно быть установлено, что умысел такового лица был направлен на заведомо недобросовестное осуществление прав, единственной его целью было причинение вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей).

Между тем, доказательств наличия у Комитета умысла на заведомо недобросовестное осуществление прав, наличие единственной цели причинения вреда ООО «Соловьиная роща» судом не установлено.

Иные доводы Общества по указанным основаниям (ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) не принимаются судом во внимание, поскольку не имеют правового значения для рассматриваемого спора.

При указанных обстоятельствах, суд признает требования Комитета о взыскании арендной платы за указанный в иске период обоснованным, однако, подлежащим частичному удовлетворению в размере 14 608 145 руб. 91 коп., в том числе, по объекту, площадью 999,2 кв. м., - 4 026 403 руб. 29 коп., по объекту площадью 2617,9 кв. м., - 10 581 742 руб. 62 коп., исходя из ставок арендной платы на соответствующие периоды, определенные по результатам судебной экспертизы.

В соответствии с пунктом 6.2. договора при не уплате арендатором арендной платы в указанные в договоре сроки начисляется неустойка в виде пени в размере 1 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно представленному расчету истец просит взыскать с ответчика пеню, в связи с нарушением срока внесения платежей по спорному договору в отношении помещений площадью 999,2 кв. м., за период с 11.11.2015 по 16.03.2017 в сумме 13 636 364 руб. 68 коп., а также в связи с нарушением срока внесения платежей по спорному договору в отношении помещений площадью 2617,9 кв. м., за период с 11.11.2015 по 20.03.2017 в сумме 37 481 609 руб. 01 коп.

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Требования Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска о взыскании неустойки за указанные периоды суд признает подлежащим удовлетворению частично в общей сумме 34 985 865 руб. 62 коп., начисленной на сумму арендной платы, определенной по результатам судебной экспертизы, в том числе, 9 637 747 руб. 41 коп., - в связи с нарушением срока внесения арендной платы в отношении помещений площадью 999,2 кв. м., и 25 348 118 руб. 21 коп., в связи с нарушением срока внесения платежей по спорному договору в отношении помещений площадью 2617,9 кв. м.

В ходе рассмотрения спора ООО «Соловьиная роща» заявило ходатайство об уменьшении размера неустойки в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, сославшись на несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

В соответствии с пунктом 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского Кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика (пункт 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").

Согласно части второй пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период.

Рассмотрев ходатайство ответчика о снижении неустойки, суд установил следующее.

Заявляя ходатайство о снижении неустойки, Общество сослалось на то, что за период: с 2015-2018 г. г. коммерческие банки предоставляли предприятиям кредитные средства под иной процент- от 9% до 7 % годовых, тогда как предусмотренная договором неустойка составляет 365 % годовых. В подтверждение своих возражений ответчик представил сведения о средневзвешенных процентных ставках по кредитам, предоставленным кредитными организациями нефинансовым организациям в рублях, а также договоры об открытии невозобновляемой кредитной линии от 02.07.2013, от 11.02.2014.

Ответчиком представлен контррасчет, согласно которому сумма пени за просрочку исполнения обязательства по внесению арендных платежей по объекту площадью 999,2 кв. м. составила 126 879 руб. 58 коп., по объекту площадью 2617,9 кв. м. - 466 258 руб. 78 коп., подлежащая начислению с 12.04.2016 и с 11.02.2016 соответственно. При расчете неустойки ответчик применил ключевую ставку Банка России.

В силу положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Снижение неустойки судом возможно только в одном случае – в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.

Признание неустойки несоразмерной последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. В каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения неустойки исходя из обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

В соответствии с пунктом 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при решении вопроса об уменьшении неустойки судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.).

Иные фактические обстоятельства (финансовые трудности должника, его тяжелое экономическое положение и т.п.) не могут быть рассмотрены судом в качестве таких оснований.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки (пени); значительное превышение суммы неустойки (пени) суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства; длительность неисполнения обязательства и другое.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Суд учитывает также позицию Конституционного Суда Российской Федерации, изложенную в Определении № 263-О от 21.12.2000, в котором указано, что гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. В соответствии с частью 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод гражданина в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона таких его условий, как размеры неустойки – они должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть по существу, на реализацию требования части 32 статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Кроме того, согласно пункту 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период. Как разъяснено в пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами.

Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно.

Как установлено судом, в рассматриваемом случае предусмотренная договором неустойка в размере 1 % за каждый день просрочки фактически составляет 365 % процентов годовых, тогда как в период нарушения исполнения Обществом обязательства ставка рефинансирования Банка России (ключевая ставка Банка России) варьировалась от 7,5 % до 11 % годовых.

Учитывая компенсационную природу неустойки, ее размер, предусмотренный договором, который в десятки раз превышает ставки Банка России, отсутствие документального подтверждения наступления для Комитета негативных последствий, связанных с нарушением ответчиком обязательства, принимая во внимание разъяснения Верховного Суда Российской Федерации, изложенные в п. 80 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», в целях соблюдения баланса интересов участников гражданского оборота, суд приходит к выводу о том, что начисленная истцом неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, и считает возможным уменьшить размер взыскиваемой истцом неустойки до 0,1 %. Размер неустойки, исчисленной за указанные выше периоды, исходя из указанной ставки, составляет 3 498 586 руб. 56 коп.

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 10.04.2012 № ВАС-3875/12, размер неустойки, равный 0,1% за каждый день просрочки, соответствует обычаям делового оборота и является допустимой мерой ответственности за нарушенное обязательство.

В связи с указанным, суд полагает разумной и соответствующей нарушенному обязательству неустойку в указанном выше размере.

Помимо того, Комитет просит взыскать с ООО «Соловьиная роща» проценты за пользование чужими денежными средствами, в связи с нарушением срока внесения арендной платы по объекту площадью 999,2 кв. м., за период с 01.03.2017 по 16.03.2017 в сумме 1223 руб. 03 коп., по объекту площадью 2617,9 кв. м. за период с 01.03.2017 по 20.03.2017 в сумме 5109 руб. 15 коп.

В силу пункта 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей после 01.08.2016), в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

В связи с просрочкой оплаты, требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами с учетом прекращения договора аренды суд полагает подлежащим частичному удовлетворению в размере 2207 руб. 87 коп. (по объекту площадью 999,2 кв. м. – 431 руб. 36 коп. и 1776 руб. 51 коп. – по объекту площадью 2617,9 кв.м.

При указанных обстоятельствах, исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска по первоначальному иску подлежат частичному удовлетворению.

ООО «Соловьиная роща», предъявляя встречные требования о признании недействительными уведомлений Комитета об изменении размера арендной платы № 6112/07.01-14 от 09.12.2013, № 535/07.01-14 от 30.01.2015, № 536/07.01-14 от 20.01.2015, № 8092/07.01-14 от 25.12.2015, № 8100/07.01-14 от 25.12.2015, №7464/07.01-14 от 19.12.2016, № 7465/07.01-14 от 19.12.2016, , сослалось на то, что отчет об оценке №22/11-13-18 от 22.11.2013, выполненный ИП ФИО8 (ФИО9), отчет об оценке №0144300004014001257_105895-14 от 25.11.2014, выполненный ООО «Международный независимый центр оценки», оценщиком ФИО10, отчет об оценке № 14/12/15-55-6 от 14.12.2015, выполненный оценщиком ООО «Независимая экспертная организация «Эксперт-партнер» ФИО11, отчеты об оценке №04/11/16-67 и №04/11-68 от 04.11.2016, выполненные оценщиком ООО «Независимая экспертная организация «Эксперт-партнер» ФИО12, на основании которых установлена рыночная стоимость аренды нежилых помещений по ул. Ленина, 72, г. Курск, площадью 999,2 кв.м. и площадью 2617,9, составлены с нарушением Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закона об оценочной деятельности) и Федеральных Стандартов Оценки, которые носят неустранимый характер, содержат методологические ошибки, недействительную и недостоверную информацию, а ставки арендной платы не являются рыночными.

Как следует из статей 154, 155 Гражданского кодекса Российской Федерации , сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Исковые требования о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в т.ч. повлекла неблагоприятные для него последствия (п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В части 3 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указано, что доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

В настоящем деле разрешение вопроса о законности основания увеличения размера арендной платы по спорному договору аренды зависит от разрешения вопроса о соответствии либо несоответствии требованиям законодательства отчетов об оценке рыночной стоимости арендной платы, положенных в основу расчета измененного размера арендной платы.

При составлении отчета оценки оценщик должен соблюдать требования Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки, сам отчет не должен противоречить указанным нормативным актам.

Как указано выше, основанием для изменения размера арендной платы являлось только определение рыночной цены арендной платы спорных объектов.

Как следует из материалов дела, ООО «Соловьиная роща», получив уведомления об изменении размера арендной платы № 6112/07.01-14 от 09.12.2013, № 535/07.01-14 от 30.01.2015, № 536/07.01-14 от 20.01.2015, приняло данный порядок к исполнению и по сентябрь 2015 года, по объектам, расположенным по адресу: <...>, производило оплату, что не отрицается ООО «Соловьиная роща».

В п. 72 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что сторона сделки, из поведения которой явствует воля сохранить силу оспоримой сделки, не вправе оспаривать эту сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать, когда проявляла волю на сохранение сделки (п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 5 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

При указанных обстоятельствах, суд не усматривает оснований для признания уведомлений № 6112/07.01-14 от 09.12.2013, №535/07.01-14 от 30.01.2015, №536/07.01-14 от 20.01.2015.

Материалами дела подтверждается, что в отношении Отчета №0144300004014001257 105895-14 от 25.11.2014, выполненного ООО «Международный независимый центр оценки», оценщиком ФИО10, в материалах дела имеется объяснительная, согласно в которой оценщик указывает, что никогда не производил оценку за пределами Ленинградской области, и в городе Курске некогда не бывал, Отчет об оценке №0144300004014001257 105895-14 от 25.11.2014 не выполнял. В ответ на обращение Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска НП «Саморегулируемая организация оценщиков «Сообщество профессионалов оценки», членом которого являлся ФИО10, также сообщило, что данный оценщик не подписывал отчеты об оценке рыночной стоимости арендной платы объектов, выполненных по заказу Комитета.

Отчет об оценке № 14/12/15-55-6 от 14.12.2015 ООО «Независимая экспертная организация «Эксперт-партнер» ФИО11, составлен с нарушением законодательства об оценочной деятельности №135-Ф3 и федеральных стандартов оценки: ФСО №3 п.8, ФСО №3 п. 11, ФСО №3 п.5, п.8, что следует из акта внеплановой проверки № 19/2016 от 29.06.2016 Департамента контроля «Саморегулируемой организации оценщиков «Экспертный совет». В отношении указанного оценщика решением дисциплинарного комитета НП «СРОО «ЭС» № 12/2 от 21.07.2016 применены меры дисциплинарного действия в виде предупреждения. Кроме того, в Отчете не присутствуют ссылки на источники информации по объектам-аналогам, используемым в рамках сравнительного подхода и не приложены копии материалов и распечаток, используемых в Отчете. В Задании на оценку не указаны характеристики объекта оценки, а при этом в графе «Характеристики объекта оценки его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики», указано: «Документы, характеризующие объект», однако не указан перечень этих документов, и в Приложениях к Отчету они отсутствуют. Осмотр объекта оценщиком не производился.

Отчеты ООО «Независимая экспертная организация «Эксперт-партнер» ФИО12 N04/11/16-67 от 04.11.2016, №04/11/16-68 от 04.11.2016 также составлены с нарушением требованиям законодательства - п.5 ФСО №3 в части отсутствия существенной информации, анализа наиболее эффективного использования, который должен проводиться с учетом условий договора аренды, невозможно подтвердить корректность учета в оценке всех существенных ценообразующих факторов, а также корректность выполнения или невыполнения требований п.21 ФСО №7, что также следует из акта проверки Дисциплинарного комитета НП «СРОО «Экспертный совет» №8/5 от 27.04.2017. В отношении эксперта ФИО12 применена мера дисциплинарного воздействия в виде предупреждения.

Поскольку положенные в основу уведомлений названные отчеты составлены с нарушением установленных законодательством правил составления отчетов об оценке, не подтверждает указанную в нем рыночную стоимость помещений, одностороннее изменение размера арендной платы не может быть признано соответствующим требованиям действующего законодательства.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что уведомления, являющиеся односторонними сделками по увеличению размера арендной платы, являются недействительными.

В ходе рассмотрения дела Комитетом заявлено о пропуске срока исковой давности в отношении требований ООО «Соловьиная роща» о признании недействительными уведомлений № 6112/07.01-14 от 09.12.2013, № 535/07.01-14 от 30.01.2015, №536/07.01-14 от 20.01.2015, №8092/07.01-14 от 25.12.2015, №8100/07.01-14 от 25.12.2015.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет год. Течение этого срока начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (ч. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, указанные отчеты об оценке рыночной стоимости арендной платы одновременно с соответствующими уведомлениями Обществу не направлялись. Обществом, в адрес Комитета по управлению муниципальным имуществом были направлены претензии исх. № 36 от 16.02.2015, исх. № 49 от 26.02.2015, исх. №63 от 18.03.2015, исх. 187/45 от 04.08.2015, № 15 от 21.01.2016, исх. № 16 от 21.01.2016, исх. № 101 от 18.05.2016, №233 от 29.12.2016 (копии имеются в деле) о несогласии с повышением арендной платы, а так же с просьбой предоставить обоснование ставки арендной платы (ФИО13 об оценке величины годовой арендной платы) за пользование помещениями по ул. Ленина, 72 площадью 999,2 кв.м. и 2617,9 кв.м.

Доказательств предоставления арендатору соответствующих ФИО13 об оценке рыночной стоимости арендной платы Комитетом в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Как пояснил представитель ООО «Соловьиная роща», только после обращения Общества письмом исх. № 18 от 26.01.2016 к уполномоченному по правам предпринимателей в Курской области и в Прокуратуру Курской области, Общество ознакомилось с Отчетами об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы в отношении спорных объектов.

Между тем, материалами дела подтверждается, что уведомление Комитета № 6112/07.01-14 от 09.12.2013 об увеличении арендной платы на 2014 года получено ООО «Соловьиная роща» 13.12.2013, тогда как требования последнего в адрес Комитета о предоставлении Отчета предъявлялись, начиная с 16.02.2015, то есть за пределами срока исковой давности.

С учетом изложенного, суд признает, что срок исковой давности в отношении требований ООО «Соловьиная роща» о признании недействительным уведомления № 6112/07.01-14 от 09.12.2013 пропущен, в связи с чем требования Общества по встречному иску в этой части не подлежит удовлетворению.

В отношении требований Общества об оспаривании уведомлений Комитета № 535/07.01-14 от 30.01.2015, №536/07.01-14 от 20.01.2015, №8092/07.01-14 от 25.12.2015, №8100/07.01-14 от 25.12.2015, суд не усматривает оснований для применения срока исковой давности по следующим основаниям.

Из представленных доказательств усматривается, что ООО «Соловьиная роща» узнало о нарушении своих прав с момента получения соответствующих ФИО13 об оценке рыночной стоимости арендной платы.

В соответствии со ст. 204 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права.

Пунктом 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" предусмотрено, что со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права срок исковой давности не течет на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита (пункт 1 статьи 204 ГК РФ), в том числе в случаях, когда суд счел подлежащими применению при разрешении спора иные нормы права, чем те, на которые ссылался истец в исковом заявлении, а также при изменении истцом избранного им способа защиты права или обстоятельств, на которых он основывает свои требования (часть 1 статьи 39 ГПК РФ и часть 1 статьи 49 АПК РФ).

По смыслу статей 199, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации увеличение истцом размера исковых требований до принятия судом решения не изменяет наступивший в связи с предъявлением иска в установленном порядке момент, с которого исковая давность перестает течь.

Из материалов дела следует, что Общество обратилось в суд с требованием о внесении изменений в п. 4.1 договора размера арендной платы за оспариваемые периоды с целью защиты права на расчет арендной платы по рыночной ставке 29.11.2016 в рамках дела №А35-11356/2016, ходатайство об уточнении встречных исковых требовании о признании недействительными уведомлений подано в суд 28.09.2017.

Таким образом, изменив предмет спора, при этом основания иска - фактические обстоятельства, на которых Общество основывает требование (несоответствие отчетов об оценке требованиям законодательства), остались прежними, следовательно, срок исковой давности по заявленным Обществом требованиям перестал течь с 29.11.2016.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что срок исковой данности в отношении требований Общества об оспаривании уведомлений № 535/07.01-14 от 30.01.2015, №536/07.01-14 от 20.01.2015, №8092/07.01-14 от 25.12.2015, №8100/07.01-14 от 25.12.2015 не пропущен.

Учитывая изложенное, встречные требования ООО «Соловьиная роща» подлежат частичному удовлетворению.

Статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) предусмотрено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Согласно статье 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся, в том числе расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В силу части 3 статьи 59 АПК РФ представителями организаций могут выступать в арбитражном суде адвокаты и иные оказывающие юридическую помощь лица.

Частью 1 статьи 110 АПК РФ установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В части 1 статьи 65 АПК РФ определено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела следует, что между обществом с ограниченной ответственностью «Соловьиная роща» и обществом с ограниченной ответственностью «Юридическая компания «Деловой мир» 15.09.2016 на оказание юридических услуг №025/2/2016.

В соответствии с пунктом 1.1 договора от 15.09.2016 №025/2/2016 заказчик поручает, а Исполнитель принимает на себя обязательство за вознаграждение совершить по поручению от имени и за счет Заказчика следующие юридические действия (юридические услуги): подготовка документов для суда по делу ООО «Соловьиная роща» к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Курска об урегулировании разногласий путем внесения изменений в договор аренды №2895 от 15.02.2005 муниципального имущества по адресу: <...>, в части цены аренды.

Услуги по настоящему договору подлежат оказанию в следующие сроки: с даты заключения настоящего договора до вынесения судебного акта арбитражным судом или датой одностороннего отказа Исполнителя от исполнения обязательств по Договору по основаниям, предусмотренным настоящим Договором, или расторжения настоящего договора (пункт 1.2 договора от 15.09.2016 ).

Фактически ООО «Соловьиная роща» предъявлено ко взысканию его расходы по оказанию услуг юридической помощи по указанному договору по подготовке документов по исковому заявлению в рамках дела №А35-11356/2016, являющемуся встречными требованиями по настоящему делу.

Согласно актам выполненных работ от 26.09.2016, от 30.11.2016, от 26.01.2017, 27.02.2017, 19.04.2017, 11.05.2017, 11.07.2017, ООО «Юридическая компания «Деловой мир» оказало ООО «Соловьиная роща» услуги на общую сумму 126 000 руб. 00 коп., которые последним были оплачены в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями №539 от 10.07.2017, №541 от 10.07.2017, № 542 от 10.07.2017, № 543 от 10.07.2017, 544 от 10.07.2017, № 545 от 10.07.2017, № 546 от 11.07.2017.

Из указанных актов следует, что ООО «Соловьиная роща» оказаны следующие услуги:

- подготовка претензии исх. №180 от 26.09.2016 стоимостью 7 000 руб.;

- подготовка искового заявления от 29.11.2016 стоимостью 7 000 руб.;

- подготовка уточненного искового заявления исх. №8 от 26.01.2017 стоимостью 7000 руб.;

- подготовка ходатайства о назначении экспертизы исх. №7 от 26.01.2017 стоимостью 7000 руб.,

- подготовка мнения на отзыв по делу №А35-11356/2016 исх. №17 от 07.02.2017стоимостью 7000 руб.;

- подготовка дополнения к ходатайству о назначении экспертизы исх. №18 от 08.02.2017стоимостью 7000 руб.,

- подготовка уточненного искового заявления исх. №24 от 15.02.2017стоимостью 7000 руб.,

- подготовка уточненного ходатайства о назначении экспертизы исх. №30 от 27.02.2017 стоимостью 7000 руб.,

- подготовка ходатайство об ознакомлении с материалами дела исх. №57 от 06.04.2017 стоимостью 7000 руб.,

- подготовка уточненного искового заявления исх. №66 от 14.04.2017 стоимостью 7000 руб.,

- подготовка мнения на заключение эксперта №86/03-17 по делу №А35-11356/2016 исх. №67 от 14.04.2017стоимостью 7000 руб.,

- подготовка возражений на ходатайство ответчика о привлечении третьих лиц на стороне ответчика, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора по делу №А35-11356/2016 исх. №70 от 19.04.2017 стоимостью 7000 руб.,

- подготовка дополнения к возражению на ходатайство ответчика о привлечении третьих лиц на стороне ответчика, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора по делу №А35-11356/2016 исх. №86 от 03.05.2017стоимостью 7000 руб.,

- подготовка письма в Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Курска об урегулировании спора согласно Определению о назначении дела к судебному разбирательствуАрбитражного суда Курской области от 19.04.2017 исх. №87 от 03.05.2017стоимостью 7000 руб.,

- подготовка пояснения по результатам судебной экспертизы №86/03-17 по делу №А35-11356/2016 исх. №92 от 11.05.2017стоимостью 7000 руб.,

- подготовка возражений на ходатайство ответчика о проведении повторной экспертизы по делу №АЗ5-11356/2016 исх. № 136 от 11.07.2017 стоимостью 7000 руб.,

- подготовка возражения на мнение Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска на Заключение эксперта (судебная оценочная экспертиза) №86/03-17 исх. №137 от 11.07.2017стоимостью 7000 руб.,

- подготовка уточненного искового заявления исх. №138 от 11.07.2017 стоимостью 7000 руб.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска представил возражения относительно удовлетворения заявленных требований сославшись на их чрезмерность. По мнению Комитета, подготовка претензии от 26.09.2016 стоимостью 7 000 руб. к категории судебных расходов не относятся, так как не связана с рассмотрением дела; подготовка письма в комитет об урегулировании спора стоимостью 7 000 руб. к категории судебных расходов не относятся, так как не связана с рассмотрением дела; все уточненные исковые заявления стоимостью 7 000 руб. не являются самостоятельными документами, а лишь уточняют и дополняют уже оказанную услугу по составлению искового заявления, все уточнения (дополнения) к ходатайству о назначении судебной экспертизы стоимостью 7 000 руб. необходимо считать одним документом, так как фактически составляют один документ с одной целью - назначение судом судебной экспертизы, возражение на ходатайство ответчика о привлечении 3-х лиц и дополнение к возражению на данное ходатайство являются одним документом, так как дополнение уточняет и дополняет уже оказанную услугу, мнение на заключение эксперта, пояснения по результатам судебной экспертизы, возражение на мнение комитета на заключение эксперта, фактически являются одним документом, имеющим одну смысловую нагрузку, соответственно, взыскание как за 3 документа является необоснованным и чрезмерным.

Кроме того, Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска указывает, что написание всех документов по настоящему делу осуществлял квалифицированный специалист, в том числе и написание ходатайства об ознакомлении с материалами дела, которое не составляет сложности и труда для его написания, в связи с чем взыскание 7000 руб. за ходатайство об ознакомлении с материалами дела ведет к неоправданному увеличению судебных расходов и является чрезмерным.

Частью 2 статьи 110 АПК РФ предусмотрено, что расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Поскольку в законе не определены критерии разумных пределов, разрешение вопроса разумности судебных расходов арбитражным процессуальным законодательством отнесено на усмотрение суда.

Арбитражный суд в силу статьи 7 АПК РФ должен обеспечивать равную судебную защиту прав и законных интересов лиц, участвующих в деле.

Конституционный Суд Российской Федерации в своих Определениях от 21.12.2004 № 454-О, от 20.10.2005 № 355-О и от 25.02.2010 № 224-О-О неоднократно указывал на то, что суд обязан создавать условия, при которых соблюдался бы необходимый баланс процессуальных прав и обязанностей сторон; данная норма не может рассматриваться как нарушающая конституционные права и свободы заявителя.

Обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и тем самым - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации. Именно поэтому в части 2 статьи 110 АПК РФ речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между правами лиц, участвующих в деле.

Согласно разъяснениям, данным в п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Согласно пункту 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов. Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Таким образом, сумма, подлежащая взысканию со стороны, определяется судом в разумных пределах в порядке ст. 71 АПК РФ в соответствии со своим внутренним убеждением на основе анализа материалов дела с учетом характера заявленного спора, объема и сложности работы, продолжительности времени, необходимого для ее выполнения квалифицированным специалистом и т.п.

В каждом конкретном случае суд вправе определить пределы разумности судебных расходов с учетом обстоятельств дела, сложности и продолжительности судебного разбирательства, сложившегося в данной местности уровня оплаты услуг адвокатов по представлению интересов доверителей в арбитражном процессе, сложность дела, объем и качество выполненной представителем работы.

При рассмотрении настоящего заявления суд также принимает во внимание рекомендации, содержащиеся в Решении Совета адвокатской палаты Курской области о минимальных ставках вознаграждения за оказываемую юридическую помощь от 06.05.2013, опубликованном на официальном сайте Адвокатской палаты Курской области.

Так, в Решении Совета адвокатской палаты Курской области о минимальных ставках вознаграждения за оказываемую юридическую помощь от 06.05.2013 установлены следующие ставки вознаграждения за оказываемую юридическую помощь: письменные консультации, составление заявлений, жалоб, ходатайств, иных документов правового характера – 5 000 руб.

Руководствуясь вышеуказанными разъяснениями, изложенными в п. п. 11, 13 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», учитывая фактический объем оказанных юридических услуг и результат рассмотрения дела, сложность спора и процессуальное поведение сторон при его рассмотрении, принимая во внимание рекомендации, указанные в решении Совета Адвокатской палаты Курской области от 06.05.2013, суд полагает разумными и подлежащими возмещению судебные расходы, понесенные истцом при рассмотрении дела №А35-11706/2015, в размере 20 000 руб. 00 коп., в том числе, 3000 руб. - за составление претензии; 5000 руб. - за составление искового заявления; 3000 руб. за составление ходатайства о назначении экспертизы, 3000 руб. – за подготовку возражений на ходатайство ответчика о привлечении третьих лиц на стороне ответчика, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, 3000 руб. – за подготовку возражений на ходатайство ответчика о проведении повторной экспертизы, 3000 руб. за составление трех документов (мнение на заключение эксперта, пояснения по результатам судебной экспертизы, возражения на мнение Комитета на Заключение эксперта (судебная оценочная экспертиза) №86/03-17).

При этом суд считает, что уточнения (дополнения) искового заявления, ходатайств, возражений на ходатайства не являются самостоятельными процессуальными документами, а лишь уточняют и дополняют уже оказанную услугу, поэтому не подлежат возмещению другой стороной.

Понесенные ООО «Соловьиная роща» расходы на подготовку письма в Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска об урегулировании спора, ходатайства об ознакомлении с материалами дела не подлежат дополнительному возмещению Комитетом в силу разъяснений, содержащихся в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».

Учитывая результат рассмотрения заявленных ООО «Соловьиная роща» по встречному иску требований, с Комитета подлежит взысканию в размере 11 428 руб. в счет возмещения расходов на оплату юридических услуг.

В статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сформулировано общее правило распределения судебных расходов, согласно которому судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Государственная пошлина за рассмотрение первоначального иска относится на ответчика в размере, пропорциональном размеру удовлетворенных требований (в сумме 49 128 руб.).

Учитывая фактические обстоятельства дела, результаты проведения судебной экспертизы и рассмотрения требований Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска, расходы по проведению судебной экспертизы по настоящему делу в сумме 20 000 руб. относятся судом на истца по первоначальному иску с возмещением в пользу ООО «Соловьиная роща».

Государственная пошлина за рассмотрение встречного иска относится на стороны в размере, пропорциональном размеру удовлетворенных требований: на ООО «Соловьиная роща» в сумме 18 000 руб., на Комитет в сумме 24 000 руб.

В рассматриваемом случае ответчиком по встречному иску является орган, освобожденный от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса РФ.

Законодательством не предусмотрено освобождение государственных и муниципальных органов от возмещения судебных расходов в случае, если решение принято не в их пользу. Напротив, в части 1 статьи 110 АПК РФ гарантируется возмещение всех понесенных судебных расходов в пользу выигравшей дело стороны, независимо от того, является ли проигравшей стороной государственный или муниципальный орган или же иное лицо.

Аналогичная позиция изложена в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 № 139 «О внесении изменений в информационные письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.05.2005г. №91 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации» и в информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 №117 «Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации».

Исходя из изложенного, расходы по уплате госпошлины по встречному иску относятся на Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска в сумме 6000 руб., оплаченной ООО «Соловьиная роща».

Руководствуясь статьями 17, 102, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Соловьиная роща» в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска задолженность в сумме 14 608 145 руб. 91 коп., неустойку в сумме 3 498 586 руб. 56 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 2207 руб. 87 коп.

В остальной части иска отказать.

Встречные требования Общества с ограниченной ответственностью «Соловьиная роща» удовлетворить частично.

Признать недействительными уведомления Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска об изменении арендной платы от 25.12.2015 №8092/07.01-14, от 25.12.2015 №8100/07.01-14, от 19.12.2016 №7464/07.01-14, от 19.12.2016 №7465/07.01-14, применив арендную плату, определенную по результатам судебной экспертизы.

В остальной части встречного иска отказать.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Соловьиная роща» 20 000 руб. в счет возмещения расходов на проведение судебной экспертизы.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Соловьиная роща» 6000 руб. в счет возмещения расходов по уплате госпошлины.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Соловьиная роща» 11 428 руб. в счет возмещения расходов на оплату юридических услуг.

В удовлетворении остальной части во взыскании судебных расходов отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Соловьиная роща» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 67 128 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Курской области, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в кассационную инстанцию в Арбитражный суд Центрального округа в г. Калуге при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.А. Захарова