Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Лымаря Д.В., при ведении протокола судебного заседания судьей, рассмотрев в открытом судебном заседании 08.11.2007 г. с перерывом до 15.11.2007 г. дело по заявлению Товарищества собственников жилья «Проспект Хрущева д.1», г. Курск (далее ТСЖ «Проспект Хрущева д.1») к

Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Курска (далее – КУМИ г. Курска)

третьи лица: Управление Федеральной регистрационной службы по Курской области, г. Курск (далее – УФРС по Курской области);

Муниципальное казенное предприятие «Управление капитального строительства Администрации г. Курска», г. Курск (далее – МКП «УКС Администрации г. Курска);

ФГУП «Ростехинвентаризация» в лице Курского филиала;

Индивидуальный предприниматель ФИО1, г. Курск (далее ИП ФИО1);

о признании недействительной государственной регистрации права собственности

при участии в заседании:

от заявителя: ФИО2 – председатель правления; протокол № 1 от 28.06.2006 г.;

от ответчика (КУМИ г. Курска): ФИО3 – по пост. доверенности от 16.05.2007 г.;

от третьего лица (УФРС): не явился, извещен надлежащим образом;

от третьего лица (МКП «УКС»): ФИО4 – по пост. доверенности от 16.07.2007 г.;

от третьего лица (ИП ФИО1): не явился, извещен надлежащим образом;

от ФГУП «Ростехинвентаризация»: не явился, извещен надлежащим образом;

установил: заявитель первоначально обратился в арбитражный суд с требованием к КУМИ г. Курска об отмене государственной регистрации права собственности на нежилое помещение I в здании литер А (колясочной), расположенное по адресу: <...>.

В ходе устранения недостатков, послуживших основанием к оставлению заявления без движения, и рассмотрения спора заявитель неоднократно уточнял требования, в результате последнего уточнения заявитель просил признать недействительным зарегистрированное за муниципальным образованием «город Курск» в лице КУМИ г. Курска право собственности на нежилое помещение I в здании литер А, расположенное по адресу: <...>. Уточнение требований заявителя принято судом.

Представитель заявителя в заседании поддержал уточненные требования по основаниям, изложенным ранее, полагая, что у КУМИ г. Курска отсутствовали законные основания для приобретения и регистрации права собственности на спорный объект, в проектную документацию дома неправомерно и без надлежащих на то оснований внесены изменения, в результате которых изменено целевое назначение спорных нежилых помещений, первоначально являвшихся местами общего пользования жилого дома – помещением колясочной, электрощитовой и пульта сигнализации.

Ответчик в письменном отзыве заявленные требования, с учетом их уточнения, отклонил, ссылаясь на законность оснований возникновения оспариваемого зарегистрированного права, а также на пропуск заявителем срока исковой давности для обращения в суд с требованием об оспаривании зарегистрированного права.

МКП «УКС» в письменном мнении пояснило, что на основании распоряжений КУМИ г. Курска № 04/47 от 16.02.2001 г. и № 04/78 от 26.03.2002 г. МУП «УКС» передал в оперативное управление Комитету ЖКХ по актам приема-передачи от 01.04.2002 г. и от 08.04.2002 г. 258/3779 долей первой очереди жилого дома (жилые квартиры и встроенные нежилые помещения №№ 1, 2,3) и 533/2377 долей второй очереди жилого дома (жилые квартиры и встроенные нежилые помещения); подтвердило факт привлечения средств инвесторов путем заключения договоров долевого участия, однако указало, что договоры инвестирования, заключенные МП «УКС» с дольщиками, у МКП «УКС» не сохранились.

УФРС по Курской области в письменном мнении на заявление ходатайствовало о рассмотрении спора в отсутствие своего представителя и пояснило, что произвело государственную регистрацию права собственности муниципального образования «город Курск» на спорное нежилое помещение на основании документов, представленных МО «г. Курск», в том числе – выписки из реестра объектов недвижимости муниципальной собственности г. Курска, и технического паспорта нежилого помещения, представленных при регистрации, при этом в ходе правовой экспертизы представленных документов УФРС по Курской области какие-либо противоречия в документах выявлены не были, в связи с чем право собственности было зарегистрировано. Представитель УФРС в заседание не явился, извещен.

ФГУП «Ростехинвентаризация» в лице Курского филиала в письменном мнении на заявление ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя и пояснило, что Курским филиалом была проведена техническая инвентаризация спорного нежилого помещения; фактические изменения, произведенные на момент технической инвентаризации в спорном помещении, были отражены в техническом паспорте помещения и в техническом паспорте дома. Представитель ФГУП «Ростехинвентаризация» в заседание не явился, извещен.

ИП ФИО1, привлеченная в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, письменного мнения на заявление и истребованных документов не представила, в заседание не явилась, извещена.

С учетом положений ч.5 ст.156, ст.163, ч.2 ст.200 Арбитражного процессуального кодекса РФ, информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ № 113 от 19.09.20006 г., дело рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Рассмотрев представленные материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Постановлением Главы администрации г. Курска № 601 от 21.10.1993 г. «О строительстве акционерным обществом «Курскжилстрой» жилого дома переменной этажности по проспекту Энтузиастов» было разрешено строительство 9-12-этажного дома № 9 по проспекту Энтузиастов, заказчиком выступало АО «Курскжилстрой».

Управление капитального строительства Администрации г. Курска являлось правопредшественником Муниципального унитарного предприятия «Управление капитального строительства администрации г. Курска» (далее – МУП «УКС»), преобразованного впоследствии в муниципальное казенное предприятие «Управление капитального строительства администрации г. Курска».

В целях продолжения строительства 9-12-этажного дома № 9 по проспекту Энтузиастов, обеспечения ввода его в эксплуатацию, учитывая ходатайство АО «Курскжилстрой» от 20.11.1995 г. № 1115, постановлением Главы администрации города Курска № 1062 от 27.12.1995 г. «О продолжении строительства 9-12 этажного дома № 9 по проспекту Энтузиастов» на Управление капитального строительства Администрации г. Курска были возложены функции заказчика строительства вышеуказанного дома, в связи с чем АО «Курскжилстрой» п.1.1 указанного постановления было предписано передать в УКС проектно-строительную и исполнительную документацию на дом, а УКС – заключить с АО «Курскжилстрой» договор строительного подряда на строительство указанного дома.

Пунктом 2 постановления от 27.12.1995 г. № 1062 предусмотрено, что финансирование строительства жилого дома должно было осуществляться за счет:

- средств АО «Курскжилстрой» - с учетом затрат, понесенных Обществом при разработке проектно-сметной документации; подготовке площадки под строительство; выполнении объемов работ на строительстве жилого дома, определенных на момент передачи функций заказчика;

- средств городского бюджета в счет погашения задолженности муниципальному предприятию «Гортеплосеть» на возмещение разницы в ценах на тепло, отпускаемое населению, в сумме 11 млрд. рублей;

- средств городского бюджета на 1996 год, предусмотренных на жилищное строительство, с последующим их возмещением за счет выпуска местного займа.

Наряду с указанным, п.п.3.2, 3.3 указанного постановления Финансовому управлению Администрации г. Курска вместе с УКС Администрации г. Курска было предписано заключить договор долевого строительства жилого дома с МП «Гортеплосеть», а также организовать продажу квартир жилого дома по свободным (договорным) ценам (за исключением квартир, предназначенных АО «Курскжилстрой», МП «Гортеплосеть», эксплуатационным организациям в соответствии с установленным порядком, а также квартир, определенных в качестве выигрыша по местному займу).

Во исполнение указанного постановления, проектно-сметная документация была передана АОЗТ «Курскжилстрой» в УКС Администрации г. Курска; 10.01.1996 г. с АО «Курскжилстрой» был заключен договор подряда (контракт) на строительство указанного жилого дома.

В период строительства дома МУП «УКС» как заказчик строительства на основании заключаемых с юридическим и физическими лицами договоров долевого участия в строительстве жилья привлекало денежные средства дольщиков для строительства указанного жилого дома. Договоры долевого участия заключались в период с 1997 г. по декабрь 1999 г.; ксерокопии договоров и других документов, подтверждающих их заключение и привлечение средств дольщиков для строительства жилого дома, приобщены к материалам дела. Факт привлечения в период строительства указанного жилого дома средств дольщиков – физических и юридических лиц, подтверждается материалами дела (в том числе – договорами долевого участия, сведениями, указанными в свидетельствах о регистрации права собственности на жилые помещения, договорами уступки права требования, письменными пояснениями УФРС по Курской области, справками МУП «УКС», письмом Комитета ЖКХ города Курска от 19.01.2007г. №06-05/375, иными документами) и не оспаривается лицами, участвующими в деле.

Постановлением Администрации города Курска от 22.12.1999 г. № 902 «О присвоении почтового адреса жилому дому муниципального унитарного предприятия «Управление капитального строительства администрации <...>» жилому дому был присвоен почтовый адрес – проспект Хрущева, дом 1.

На основании распоряжения Администрации города Курска от 06.12.1999 г. № 1149-ра строительство дома было распределено на первую и вторую очереди.

Постановлением Администрации города Курска № 970 от 30.12.1999 г. утвержден акт государственной приемочной комиссии № 72 от 28.12.1999 г. о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию – первой очереди 9-12 этажного 84 квартирного жилого дома по проспекту Хрущева, 1, общей площадью 6316 м².

Постановлением Администрации города Курска № 1662 от 29.12.2000 г. утвержден акт государственной приемочной комиссии № 36 от 25.12.2000 г. о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию – второй очереди 9-12 этажного 61 квартирного жилого дома по проспекту Хрущева, 1, общей площадью 4111 м². Проектно-сметная документация на строительство дома была передана в ГСК-III СЗ-2 (пр. Хрущева, 1) по акту от 20.12.2000 г.

Согласно справок МУП «УКС» о балансовой стоимости муниципальных долей в 1 и 2 очередях строительства жилого дома № 1 по проспекту Хрущева, фактические затраты по строительству 1 очереди составили 24420633,90 руб., стоимость муниципальной доли – 16594916,08 руб. (2568/3779 долей); фактические затраты по строительству 2 очереди – 13090519,91 руб., стоимость муниципальной доли – 4047762,78 руб. (735/2377 долей).

КУМИ г. Курска, в соответствии с Положением о Комитете, утвержденным постановлением главы г. Курска № 44 от 31.01.2006 г., является отраслевым подразделением Администрации г. Курска с правами юридического лица, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению имуществом муниципальной собственности г. Курска. В соответствии с п.п.2.1 Положения, основными задачами Комитета являются осуществление прав собственника в отношении муниципального имущества (за исключением муниципального жилищного фонда, денежных средств); управление и распоряжение имуществом, являющимся собственностью муниципального образования «Город Курск», в том числе земельными участками в границах муниципального образования в пределах полномочий, установленных действующим законодательством, а также в случаях и порядке, предусмотренных действующим законодательством, земельными участками, находящимися в иной собственности до разграничения прав на землю (далее - имущество). К функциям Комитета, в частности, относятся учет объектов муниципальной собственности, включая движимое и недвижимое имущество, ведение реестра объектов муниципальной собственности (п.2.2.3 Положения); осуществление мероприятий по государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество за муниципальным образованием «Город Курск» (п.2.2.4); оформление документов и обеспечение проведения организационных мероприятий по приему (приобретению) имущества в муниципальную собственность, а также по отчуждению имущества из муниципальной собственности (п.2.2.8).

Письмом № УС-385 от 27.06.2000 г. МУП «УКС» обратился к председателю КУМИ г. Курска ФИО5 о подготовке распоряжения о передаче и закреплении на праве оперативного управления за департаментом единого заказчика г. Курска доли имущества, являющегося муниципальной собственностью, в указанном жилом доме в составе первой очереди; при этом, согласно данным, представленным МУП «УКС», передаче в муниципальную собственность подлежали 55 жилых квартир (2555 долей из 3779) и нежилые помещения № 1 площадью 10,1 кв.м, № 2 площадью 6,4 кв.м, № 3 площадью 4,4 кв.м (13 долей из 3779), а всего – 2568 долей из 3779.

08.08.2000 г. было издано распоряжение КУМИ г. Курска № 04/293 «О закреплении имущества муниципальной собственности», текст указанного распоряжения ответчиком, в нарушение доказательственной презумпции, установленной ч.ч.1 ст.65, ч.5 ст.200 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суду в ходе рассмотрения дела представлен не был.

Согласно письму ФГУП «Ростехинвентаризация» в лице Курского филиала № Ф-46/1117/1 от 17.08.2007 г. (т.2, л.д.31), первичная техническая инвентаризация 1 и 2 очереди жилого дома № 1 по проспекту Хрущева проводилась ДФГУП «Курский центр технической инвентаризации», правопреемником которого является ФГУП «Ростехинвентаризация» в лице Курского филиала, в 2000 году, по результатам которой был составлен технический паспорт здания (т.2, л.д.35-49). Как усматривается из экспликации к поэтажному плану 1 этажа 1 очереди жилого дома № 1 по проспекту Хрущева (т.2. л.д.45, т.1, л.д.5), составленному 24.10.2000 г., на 1 этаже здания располагались 3 нежилых помещения (№ 1 – колясочная площадью 10,1 кв.м, № 2 – электрощитовая площадью 6,4 кв.м, помещение пульта сигнализации площадью 4,4 кв.м), суммарная площадь этих трех нежилых помещений общего пользования составляла 20,9 кв.м.

01.01.2002 г. между КУМИ г. Курска и ИП ФИО1 был заключен договор аренды № 1148, согласно которому арендодатель (КУМИ г. Курска) передал арендатору для использования под аптечный пункт помещение муниципального нежилого фонда, расположенное по адресу: <...>, литер А, общей площадью 20,1 кв.м, в том числе помещение I (комнаты №1, 2, 3, 4). Дополнительным соглашением от 01.12.2002г. срок действия договора продлен до 30.12.2009 г.

24.01.2002 г. ДФГУП «Курский центр технической инвентаризации» была произведена техническая инвентаризация нежилых помещений №№ 1, 2, 3, 4, расположенных на 1 этаже 1 очереди дома № 1 по проспекту Хрущева, по результатам технической инвентаризации были установлены фактические изменения (нежилые помещения № 1 (колясочной), № 2 (электрощитовой), № 3 (пульта сигнализации) подверглись фактической перепланировке с установкой дополнительных перегородок). Как пояснило ФГУП «Ростехинвентаризация» в лице Курского филиала в письме № Ф-46/1270/1 от 20.09.2007 г. (т.2, л.д.85), изменения, зафиксированные в результате проведенной технической инвентаризации, были отражены в техническом паспорте дома № 1 по проспекту Хрущева. Как усматривается из новой редакции поэтажного плана 1 этажа 1 очереди дома (т.2, л.д.51) и изменений, внесенных в экспликацию поэтажного плана 1 этажа (т.2, л.д.47), нежилые помещения №№ 1, 2 и 3 были преобразованы единое нежилое помещение № 1 площадью 20,1 кв.м, подразделяющееся на торговый зал площадью 10,1 кв.м, коридор площадью 2,4 кв.м, тамбур площадью 2,3 кв.м, и подсобное помещение площадью 5,3 кв.м).

В период с 08.08.2000 г. по 11.02.2002 г. вышеуказанное нежилое помещение площадью 20,1 кв.м в доме № 1 по проспекту Хрущева было внесено КУМИ г. Курска в реестр объектов недвижимости муниципальной собственности г. Курска.

13.02.2002 г. КУМИ г. Курска обратился в УФРС по Курской области с заявлением о регистрации права муниципальной собственности МО «г. Курск» на нежилое помещение № 1 площадью 20,1 кв.м.

15.02.2002 г. на нежилое помещение I в здании литер А площадью 20,1 м^2, состоящее из комнат 1,2, 3 и 4, было зарегистрировано право собственности муниципального образования «город Курск» (свидетельство о государственной регистрации права от 15.02.2002 г. серия 46-АВ №061145, регистрационный №46-29-11/2002-30 – т.2, л.д.101).

Распоряжением КУМИ г. Курска от 16.02.2001 г. № 04/47 (с изменениями, внесенными распоряжением от 26.03.2002 г. № 04/78) МУП «УКС администрации г. Курска» было предписано передать, а комитету жилищно-коммунального хозяйства города Курска принять на праве оперативного управления в установленном порядке по акту приема-передачи имущество муниципальной собственности города Курска – 533/2377 долей второй очереди жилого дома №1 по проспекту Хрущева, 2000 года ввода в эксплуатацию, общеполезной площадью 876,9 кв.м, балансовой стоимостью 2 935 316,41 руб., в том числе: 516/2377 долей жилого дома – жилые квартиры №№2, 35, 36, 56, 60, 27, 31, 37, 42, 54, 58, 1, 25 – общей площадью 849,2 кв.м; 17/2377 долей жилого дома – встроенные нежилые помещения, в том числе: 7/2377 долей жилого дома – нежилое помещение (служебное) площадью 11,9 кв.м, 10/2377 долей жилого дома – нежилое помещение (служебное) площадью 15,8 кв.м.

Письмом № УС-204 от 18.02.2002 г. МУП «УКС» представило в КУМИ г. Курска справку о балансовой стоимости доли муниципального имущества в составе 2 очереди жилого дома № 1 по проспекту Хрущева и перечень квартир с указанием долей.

На основании распоряжения КУМИ г. Курска № 04/293 от 08.08.2000 г. «О закреплении имущества муниципальной собственности» по акту приема-передачи от 01.04.2002 г. МУП «УКС» передало комитету жилищно-коммунального хозяйства города Курска на праве оперативного управления имущество муниципальной собственности города Курска – 2568/3779 долей первой очереди жилого дома № 1 по проспекту Хрущева, 1999 года ввода в эксплуатацию, общей площадью 4 160,2 кв.м, балансовой стоимостью 16 594 916,08 руб., в том числе:

- 2555/3779 долей жилого дома общей площадью 4 139,3 кв.м – жилые квартиры №№63, 64, 66-73, 75-78, 81-83, 86-88, 90, 92-93, 95, 97-98, 100-103, 105-108, 110-114, 116-118, 120, 129, 132, 134-135, 137-138, 140-145;

- 13/3779 долей жилого дома общей площадью 20,9 кв.м – встроенные нежилые помещения № 1 – 10,1 кв.м, № 2 – 6,4 кв.м, № 3 – 4,4 кв.м. (указанные нежилые помещения общей площадью 20,9 кв.м., по мнению заявителя, являлись помещениями общего пользования и не подлежали включению в состав муниципальной собственности г. Курска).

По акту приема-передачи от 08.04.2002 г. МУП «УКС администрации г. Курска» передало комитету жилищно-коммунального хозяйства города Курска на праве оперативного управления имущество муниципальной собственности города Курска – 533/2377 долей второй очереди жилого дома №1 по проспекту Хрущева, 2000 года ввода в эксплуатацию, общеполезной площадью 876,9 кв.м, балансовой стоимостью 2 935 316,41 руб., в том числе 516/2377 долей жилого дома – жилые квартиры №№2, 35, 36, 56, 60, 27, 31, 37, 42, 54, 58, 1, 25, общей площадью 849,2 кв.м; 17/2377 долей жилого дома – встроенные нежилые помещения общей площадью 27,7 кв.м (в том числе: 7/2377 долей жилого дома – нежилое помещение (служебное) – 11,9 кв.м; 10/2377 долей жилого дома – нежилое помещение (служебное) – 15,8 кв.м).

28.06.2006 г. собственниками многоквартирного жилого дома №1 по проспекту Хрущева было создано ТСЖ «Проспект Хрущева д.1» (протокол общего собрания жильцов №1 от 28.06.2006 г.).

Товарищество собственников жилья «Проспект Хрущева д.1», расположенное по адресу: <...>, зарегистрировано в качестве юридического лица на основании свидетельства серии 46 №001114413 от 08.09.2006 г., ИНН: <***>.

В связи с созданием ТСЖ «Проспект Хрущева д.1», на основании распоряжения Комитета ЖКХ города Курска с 01.12.2006 г. управление комплексом недвижимого имущества дома перешло к данной организации. На основании акта от 13.12.2006 г. были переданы лицевые счета квартиросъемщиков, поквартирные карточки регистрации, копии правоустанавливающих документов на квартиры и контрольные талоны собственников и нанимателей.

Технический паспорт на жилой дом передан ТСЖ «Проспект Хрущева д.1» по акту от 13.02.2007 г.

Письмом от 31.01.2007 г. председатель ТСЖ «Проспект Хрущева д.1» ФИО2 обратился в КУМИ г. Курска с просьбой о прекращении права муниципальной собственности на указанное нежилое помещение. Письмом от 28.02.2007 г. № 1161/03-04 КУМИ г. Курска ответил отказом, сославшись на то, что имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке приватизации, однако спорное помещение в План (программу приватизации муниципального имущества города Курска на 2007 год) не включено, и в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491, в случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих и иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в реестре.

Ввиду того, что согласно проектной документации дома спорное нежилое помещение является колясочной, предназначенной для совместного пользования собственниками жилых помещений в доме 1 по проспекту Хрущева, право собственности на спорное помещение зарегистрировано за КУМИ г. Курска, спорное помещение передано в аренду предпринимателю ФИО1, который создал препятствия в пользовании указанным нежилым помещением, заявитель, с учетом уточнения заявленных требований, обратился в суд с требованием о признании недействительным зарегистрированного за муниципальным образованием «город Курск» в лице КУМИ г. Курска права собственности на нежилое помещение I в здании литер А (колясочной), расположенное по адресу: <...>.

При обращении в арбитражный суд заявитель указал, что о нарушении прав жильцам дома стало известно только 13.12.2006 г., в ходе передачи лицевых счетов квартиросъемщиков, поквартирных карточек регистрации, копий правоустанавливающих документов на квартиры и контрольных талонов собственников и нанимателей. При этом заявитель пояснил суду, что о нарушении прав ТСЖ «Проспект Хрущева д.1» как юридическому лицу стало известно только 13.02.2007г., при получении технического паспорта на жилой дом от комитета ЖКХ города Курска, в связи с чем заявитель полагает, что он обратился в арбитражный суд до истечения трехлетнего срока, исчисляемого с указанной даты.

Из совокупности статей 195, 196, ч. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что общий срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (срок исковой давности) устанавливается в три года и течение указанного срока начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Материалами дела подтверждается, что документы, из которых можно было получить сведения о регистрации права муниципальной собственности на спорное помещение, а также об основаниях возникновения такого права, были получены ТСЖ «Проспект Хрущева д.1» только 13.02.2007 г. при передаче технической документации от комитета ЖКХ г. Курска (акт приема-передачи от 13.02.2007г.). ТСЖ «Проспект Хрущева д.1» обратилось в арбитражный суд 12.03.2007 г., т.е. в пределах срока исковой давности с момента получения указанных документов.

При этом доводы КУМИ г. Курска о том, что срок подачи заявления пропущен, поскольку жильцы дома были осведомлены о нарушении их права с 01.11.2001 г. (с момента заключения договора аренды спорного помещения) и располагали возможностью судебного обжалования регистрации права муниципальной собственности, не могут быть приняты судом ввиду следующего.

Суд принимает во внимание, что ТСЖ «Проспект Хрущева д.1» создано собственниками многоквартирного жилого дома только 28.06.2006 г., зарегистрировано в качестве юридического лица 08.09.2006 г., а управление комплексом недвижимого имущества дома перешло к данной организации с 01.12.2006 г.

Кроме того, при рассмотрении вопроса об оценке оснований к восстановлению срока арбитражный суд принимает во внимание положения Конвенции о защите прав человека и основных свобод (от 04.11.1950 г.), в соответствии с которой любое заинтересованное лицо должно иметь возможность добиться рассмотрения своего дела в суде – органе государственной системы правосудия, не допускается при рассмотрении спора установление чрезмерных правовых или практических преград.

Принимая во внимание дату фактического получения заявителем технической документации на спорное помещение, с учетом положений Конвенции о защите прав человека и основных свобод, арбитражный суд приходит к выводу о том, что заявитель обратился в суд в пределах срока исковой давности, и считает возможным рассмотреть заявление ТСЖ «Проспект Хрущева д.1» по существу.

Арбитражный суд полагает уточненные требования заявителя подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу положений ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Судебная защита в случае нарушения зарегистрированным правом охраняемых законом интересов третьих лиц по смыслу абзаца 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» возможна только путем оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в силу статьи 17 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Согласно ст.2 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, является установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права и охраняемого законом интереса, факта его нарушения и нарушения права истца ответчиком.

Право собственности возникает по основаниям, предусмотренным ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно п.1 которой право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Жилые и нежилые помещения в доме № 1 по проспекту Хрущева в г. Курске являются результатом совместной инвестиционной деятельности муниципального образования «город Курск», осуществлявшего частичное финансирование строительства за счет средств городского бюджета, а также иных инвесторов – юридических лиц и физических лиц, денежные средства которых были привлечены при строительстве указанного жилого дома. Правовые и экономические основы инвестиционной деятельности определены Федеральным законом № 39-ФЗ от 25.02.1999 г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (в редакции Федерального закона № 22-ФЗ от 02.01.2000 г., действовавшей в период сдачи дома в эксплуатацию и совершения КУМИ г. Курска действий по включению спорных объектов в состав муниципальной собственности г. Курска).

В силу п.2 ст.4 указанного Федерального закона, муниципальное образование «город Курск» в лице КУМИ г. Курска, действующего на основании предоставленных ему полномочий по управлению муниципальной собственностью, а также дольщики являются инвесторами –субъектами инвестиционной деятельности. В соответствии со ст.6 Федерального закона № 39-ФЗ от 25.02.1999 г. инвесторы, в частности, имеют равные права на осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами; на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений; передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно статье 8 названного Закона отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. В силу статьи 6 того же Закона инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

В соответствии со ст.219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст.25 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» право собственности на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Факт создания подтверждается документом о сдаче жилого дома в эксплуатацию.

Материалами дела подтверждается и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что жилой дом № 1 по проспекту Хрущева в г. Курске был построен с привлечением денежных средств дольщиков – физических и юридических лиц, привлекаемых на основании заключенных в период с 1997 г. по декабрь 1999 г. договоров долевого участия в строительстве.

Согласно справок МУП «УКС» о балансовой стоимости муниципальных долей в 1 и 2 очередях строительства жилого дома № 1 по проспекту Хрущева, общие фактические затраты по строительству 1 очереди составили 24420633,90 руб., стоимость муниципальной доли – 16594916,08 руб. (2568/3779 долей, или 68 % в строительстве 1 очереди); общие фактические затраты по строительству 2 очереди – 13090519,91 руб., стоимость муниципальной доли – 4047762,78 руб. (735/2377 долей, или 30,9% в строительстве 2 очереди).

Вместе с тем, доводы КУМИ г. Курска о правомерности выделения в вновь построенном жилом доме и передачи в муниципальную собственность города Курска нежилых помещений общего пользования, связанных с предметом спора, в счет долей муниципального образования в созданном жилом доме (13/3779 долей), и, соответственно, о правомерности внесения указанного недвижимого имущества в реестр муниципальной собственности г. Курска и регистрации на него права муниципальной собственности, отклоняются судом по следующим основаниям.

Конечной целью инвестиционной деятельности в жилищном строительстве, в том числе – путем заключения договоров долевого участия в жилищном строительстве – является приобретение инвесторами права собственности на вновь создаваемые жилые помещения. В соответствии со ст.24 Жилищного кодекса РСФСР (в редакции, действовавшей на момент совершения КУМИ г. Курска действий по включению спорных нежилых помещений в состав муниципальной собственности и регистрации права муниципальной собственности), жилая площадь в домах, построенных с привлечением в порядке долевого участия средств предприятий, учреждений и организаций, распределялась для заселения между участниками строительства пропорционально переданным ими средствам.

Вместе с тем, включенные в состав муниципальной собственности г. Курска на основании распоряжения КУМИ г. Курска № 04/293 от 08.08.2000 г. «О закреплении имущества муниципальной собственности» и переданные по акту приема-передачи от 01.04.2002 г. от МУП «УКС» Комитету жилищно-коммунального хозяйства города Курска 3 нежилых помещения на 1 этаже 1 очереди строительства суммарной площадью 20,9 кв.м. (№ 1 – колясочная площадью 10,1 кв.м, № 2 – электрощитовая площадью 6,4 кв.м, помещение пульта сигнализации площадью 4,4 кв.м), составлявшие 13/3779 долей жилого дома, являлись местами общего пользования.

Места общего пользования, из совокупности положений ст.ст.141 и ст.4 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего до 01.03.2005 г., также относились к жилищному фонду, порядок использования которого регулировался жилищным законодательством, а в неурегулированной части – гражданским законодательством РФ. При этом исключение, предусмотренное ст.4 Жилищного кодекса РСФСР (в жилищный фонд не входили нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера) на места общего пользования не распространялось, поскольку места общего пользования, исходя из их функционального назначения, неразрывно связаны с жилыми помещениями и предназначаются для размещения инжереного оборудования жилого дома или для обеспечения надлежащих условий пользования жилыми помещениями, предусмотренных строительными и санитарными правилами и нормами (лестничные клетки, площадки, пожарные проходы и выходы, колясочные, электрощитовые, лифты, чердачные подвальные помещения и другие). Исходя из особенностей функционального назначения мест общего пользования и правил эксплуатации жилищного фонда, в домах, построенных за счет долевого участия с множественностью собственников жилых помещений, места общего пользования не могут быть переданы в собственность одного из собственников и являются общей долевой собственностью собственников жилых помещений. Указанный вывод подтверждается действовавшими в указанный период положениями ч.4 ст.244, ст.ст.289-290 Гражданского кодекса РФ, а также п.4 «Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», утвержденного Решением Коллегии Комитета РФ по муниципальному хозяйству № 4 от 18.11.1993 г. Аналогичное правовое регулирование закрепил законодатель и в нормах принятых впоследствии Жилищного кодекса РФ (ч.1 ст.36) и Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» (п.5 ст.16).

На запрос суда ОГУ « Курскгражданпроект», являвшееся разработчиком проектной документации на жилой дом № 1 по проспекту Хрущева, представило суду копию проектной документации (плана 1 этажа) вышеуказанного жилого дома (т.2, л.д.26-27). Как усматривается из проектной документации (плана и экспликации, содержащейся в техническом паспорте дома), спорные нежилые помещения №№ 1, 2 3 суммарной площадью 20,9 кв.м., расположенные на 1 этаже 1 очереди строительства дома № 1 по проспекту Хрущева, являлись местами общего пользования: помещение № 1 – колясочная площадью 10,1 кв.м, № 2 – электрощитовая площадью 6,4 кв.м, № 3 – помещение пульта сигнализации площадью 4,4 кв.м). Соответственно, совершенное КУМИ г. Курска изъятие и последующая передача нежилых помещений-мест общего пользования в собственность только одного из инвесторов (муниципального образования «г. Курск») противоречило положениям ст.ст.246-250, 289-290 Гражданского кодекса РФ, ст.24 Жилищного кодекса РСФСР, ст.6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и нарушило права других инвесторов – дольщиков на пользование местами общего пользования и извлечение из них полезных свойств, ограничило возможность реализации жилищных прав других собственников жилых помещений в доме № 1 по проспекту Хрущева. Наряду с указанным, согласно проектной документации дома, аварийный пожарный выход из третьего подъезда 12-этажной первой очереди строительства дома № 1 по проспекту Хрущева должен осуществляться через коридор №3, примыкающий к помещению I (колясочной), имевшей выход на улицу, в то время как в результате проведенной перепланировки и деятельности арендатора ИП ФИО1 пожарный выход полностью перекрыт железными дверями, ключа от которых у жильцов дома не имеется, возможность эвакуации через пожарный выход отсутствует, в связи с чем указанные изменения нарушают также и требования пожарной безопасности. Использование спорных помещений по их проектному назначению (колясочная, электрощитовая, помещение пульта сигнализации) собственниками жилых помещений в доме также невозможно ввиду передачи указанных помещений КУМИ г. Курска в аренду ИП ФИО1 под помещение аптеки.

Наряду с указанным, в ходе рассмотрения спора судом выявлены и другие нарушения, допущенные при изъятии спорных помещений из состава мест общего пользования жилого дома 1 очереди строительства, включения их в состав муниципальной собственности и регистрации права собственности. В частности, распоряжение КУМИ г. Курска № 04/293 от 08.08.2000 г. «О закреплении имущества муниципальной собственности», являющееся, из пояснений ответчика, первичным ненормативным актом по передаче спорных помещений в муниципальную собственность, ответчиком суду не представлено, в связи с чем основания к включению спорного имущества в реестр муниципальной собственности и дальнейшего его закрепления за третьими лицами и регистрации права собственности ответчиком документально не подтверждены.

В проектную документацию жилого дома (в технический паспорт жилого дома) по результатам вторичной технической инвентаризации, проведенной 24.01.2002 г., ДФГУП «Курский центр технической инвентаризации» были внесены изменения, зафиксировавшие факт перепланировки спорных нежилых помещений, с изменением как количества комнат, так и общей площади помещений (первоначально созданные помещения №№ 1, 2 3 общей площадью 20,9 кв.м перестроены в помещение I площадью 20,1 кв.м в составе комнат 1, 2, 3 и 4); при этом без согласования с проектной организацией и утверждения изменений в проект, было изменено целевое назначение нежилых помещений, поскольку их исключили из состава мест общего пользования, подвергли перепланировке и преобразовали в торговое помещение и помещения вспомогательного назначения, не связанные с эксплуатацией жилого дома. Доказательств оформления в установленном порядке разрешения на перепланировку указанных помещений ответчик также суду не представил. При этом на неоднократные запросы суда об основании проведения повторной технической инвентаризации спорных помещений ДФГУП «Курский центр технической инвентаризации» так и не представило заявления лица на проведение технической инвентаризации указанных помещений, а абрис (схема замеров БТИ), послуживший основой для составления технического паспорта спорного нежилого помещения, является приложением к Акту приема заявки и обследования совсем другого объекта – квартиры ФИО5 № 78 в доме 1 по проспекту Хрущева (т.2, л.д.52-54). Согласно справке Администрации Курской области № 125/01.1 от 05.10.2007 г., ФИО5 в период проведения инвентаризации занимала должность председателя КУМИ г. Курска (т.2, л.д.98). Таким образом, в ходе рассмотрения дела ответчиком также не доказано наличие законных оснований к повторной технической инвентаризации спорного помещения, к внесению изменений в проектную документацию дома и составлению отдельного технического паспорта спорных нежилых помещений, послужившего впоследствии одним из оснований для регистрации права собственности ответчика на спорные нежилые помещения.

Техническая инвентаризация, установившая новые размеры и состав спорных нежилых помещений, была проведена 24.01.2002 г., право собственности на основании технического паспорта, изготовленного ДФГУП «Курский центр технической инвентаризации» зарегистрировано 15.02.2002 г., а договор аренды с ИП ФИО1 заключен КУМИ г. Курска ранее совершения этих действий – с 01.01.2002 г., при этом КУМИ г. Курска в договоре уже указал сведения об объекте аренды (состав помещения, площадь), которые могли быть установлены только по результатам технической инвентаризации 24.01.2002 г., на момент заключения договора аренды КУМИ г. Курска не обладал зарегистрированным правом собственности на спорные нежилые помещения. Наряду с указанным, несмотря на перепланировку, инвентаризацию спорного нежилого помещения и изменение его площади с 20,9 на 20,1 кв.м. по результатам инвентаризации, более поздним актом от 01.04.2002 г. МУП «УКС» вновь передал комитету жилищно-коммунального хозяйства города Курска на праве оперативного управления имущество муниципальной собственности города Курска встроенные нежилые помещения № 1 – 10,1 кв.м, № 2 – 6,4 кв.м, № 3 – 4,4 кв.м. общей площадью 20,9 кв.м (то есть спорные нежилые помещения в состоянии до перепланировки и инвентаризации).

Таким образом, помещение I в здании литер А площадью 20,1 кв.м., состоящее из комнат 1, 2, 3, 4, номер объекта 46:29:01:00:00:001:0:000, расположенное на первом этаже жилого дома по адресу: <...>, являлось общей долевой собственностью всех собственников многоквартирного жилого дома, введено в состав муниципальной собственности при отсутствии к этому правовых оснований и с нарушением порядка распоряжения долевой собственностью, в связи с чем муниципальное образование «город Курск» в лице КУМИ города Курска не вправе было обращаться за регистрацией права муниципальной собственности на указанные места общего пользования и передавать указанное помещение в аренду третьему лицу.

Ввиду отсутствия правовых оснований для включения спорного недвижимого имущества в состав муниципальной собственности, уточненные требования заявителя подлежат удовлетворению путем признания недействительным зарегистрированного права.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика.

Руководствуясь статьями 16, 17, 65, 67, 71, 104, 156, 163, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Уточненные требования Товарищества собственников жилья «Проспект Хрущева д.1» к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Курска удовлетворить.

Признать недействительным зарегистрированное право собственности муниципального образования «город Курск» на нежилое помещение I в здании литер А площадью 20,1 кв.м., состоящее из комнат 1, 2, 3, 4, номер объекта 46:29:01:00:00:001:0:000, расположенное на первом этаже жилого дома по адресу: <...>.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом <...>, в пользу Товарищества собственников жилья «Проспект Хрущева д.1», <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, понесенные заявителем судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2000 руб. 00 коп.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.

Данное решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже в течение месяца со дня его принятия, в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в г. Брянске в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, через Арбитражный суд Курской области.

Судья Д.В. Лымарь

Копия верна:

Судья Д.В. Лымарь