Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Песниной Натальи Александровны, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сухомлиновым А.А. рассмотрел в судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО1

к комитету по управлению имуществом Курской области

об урегулировании разногласий по договору купли-продажи земельного участка.

В судебном заседании приняли участие представители:

от истца – ФИО2 по доверенности от 05.12.2017;

от ответчика: не явился, уведомлен надлежащим образом.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>, г. Курск) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к комитету по управлению имуществом Курской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Курск) об урегулировании разногласий, возникших между комитетом по управлению имуществом Курской области и индивидуальным предпринимателем ФИО1, при заключении договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в границах г. Курска на котором расположены объекты недвижимого имущества № 819-17с от 13.06.2017 года, просил читать пункт 2.1. договора, в следующей редакции:

В судебное заседание 05.03.2018 представители сторон не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Через канцелярию суда от ФГБУ «ФКП Росреестра по Курской области» поступил ответ на запрос об основных характеристиках и зарегистрированных правах на земельный участок с кадастровым номером 46:29:102246:616, а также сведениях о находящемся на нем здании с кадастровым номером 46:29:102246:609 с приложением выписок из ЕГРН.

Через канцелярию суда от Управления Росреестра по Курской области поступил ответ на запрос и от Земельного комитета Курской области поступил ответ на запрос с приложением документов (приобщены к материалам дела).

Через канцелярию суда от истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя с приложением расчетов.

Ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя истца удовлетворено судом, документы приобщены к материалам дела.

В судебном заседании 05.03.2018 был объявлен перерыв до 14 час. 00 мин. в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании, продолженном после перерыва, представитель истца ходатайствовал об отнесении на него судебных расходов по оплате государственной пошлины, уточнил заявленные требования, просил урегулировать разногласия, возникшие между комитетом по управлению имуществом Курской области и индивидуальным предпринимателем ФИО1, при заключении договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в границах г. Курска на котором расположены объекты недвижимого имущества № 819-17с от 13.06.2017 года и читать пункт 2.1. договора, в следующей редакции:

«2.1.Выкупная цена участка по настоящему договору составляет 45 725 руб. (сорок пять тысяч семьсот двадцать пять рублей), согласно расчету выкупной цены земельного участка, указанному в Приложении 1 к настоящему Договору, являющемуся его неотъемлемой частью.», а также изменить расчет выкупной цены, указанный в Приложении 1 к настоящему договору, исходя из указанной суммы.

Уточнение требований принято судом.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, ходатайств и заявлений не представил. В материалах дела имеется письменный отзыв ответчика, в котором комитет возражал относительно удовлетворения требований истца. По мнению ответчика, испрашиваемый земельный участок площадью 754 кв.м. с кадастровым номером 46:29:102246:616, расположенный по адресу: <...> был предоставлен в аренду под проектирование торгового центра, в порядке ст. 30, ст. 31 Земельного кодекса РФ, с предварительным согласованием места размещения объекта (постановление администрации города Курска от 08.12.2005 г. № 3476 об утверждении акта выбора земельного участка) ФИО3. В связи с тем, что право постоянного (бессрочного) пользования указанного земельного участка не было переоформлено в установленном законом порядке комитет отклонил протокол разногласий в предложенной ФИО1 редакции.

Изучив материалы дела, выслушав доводы истца, суд установил.

На основании постановления Главы администрации города Курска от 05.12.1994 №956 «О выдаче землепользователю г. Курска Государственного акта на право пользования землей» (имеется в материалах дела) землепользователю АООТ «Курскгражданстрой» был предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, в том числе и земельный участок площадью 0,080 га. в границах согласно плану землепользования для производственно-хозяйственной деятельности (под производственно-хозяйственную базу РСУ-1) по ул.Кожевенная, д.13 г. Курска, что также подтверждается имеющимся в материалах дела государственным актом на право пользования землей А-I№087802 с приложением плана участка и списка точек границ землепользования.

Постановлением Администрации города Курска от 08.12.2005 №3476 «О предоставлении земельного участка по ул. 1-я Кожевенная, д.13 ФИО3 под проектирование торгового центра», утвержден акт выбора земельного участка для строительства торгового центра по ул. 1-я Кожевенная, д.13, земельный участок ориентировочной площадью 860 кв.м. по ул. 1-я Кожевенная, д.13 предоставлен ФИО3 в аренду сроком на 364 дня под проектирование торгового центра, а также признан утратившим силу абзац третий пункта 1 постановления Главы администрации города Курска от 05.12.1994 №956, в части предоставления в постоянное пользование земельного участка АООТ «Курскгражданстрой» по ул. Кожевенная, д.13 площадью 0,080 га под производственно-хозяйственную базу РСУ-1.

В материалы дела представлен акт от декабря 2005 года выбора земельного участка для строительства торгового центра по ул. 1-я Кожевенная, д.13 в Центральном округе г. Курска.

Постановлением Администрации города Курска от 08.09.2006 №2767 «О внесении изменений и дополнений в постановление администрации города Курска от 08.12.2005 №3476» в указанное постановление внесено изменение в части площади – на 0,0754 га и установлено обременение земельного участка прибрежной полосой реки Тускарь площадью 0,0153 га.

08.09.2006 на основании указанных постановлений между администрацией города Курска, в лице руководителя комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Курска (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) был заключен договор №84418ф аренды земельного участка, в городе Курска, сроком действия с 08.09.2006 до 07.12.2006.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель обязуется передать по акту приема-передачи (Приложение №3), являющемуся неотъемлемой частью договора, а арендатор обязуется принять в аренду земельный участок, относящийся к категории – земли поселений, зоны 13, общей площадью 754 кв.м., находящийся по адресу: ул. 1-я Кожевенная, д.13 под проектирование торгового центра; обременение земельного участка прибрежной полосой реки Тускарь площадью 153 кв.м.

По акту приема-передачи от 08.09.2006 указанный в договоре земельный участок был передан арендатору без претензий со стороны последнего.

Распоряжением комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска от 23.05.2005 №04/136 помещение муниципального нежилого фонда города Курска, расположенное по адресу: <...> площадью 186,9 кв.м. закреплено на праве хозяйственного ведения за МУП «Курское городское торгово-производственное объединение». Распоряжением комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска от 29.06.2005 №04/189 разрешено списание указанного объекта недвижимости с учетом невозможности дальнейшей эксплуатации. Акт о списании основных средств от 22.06.2005 года имеется в материалах дела.

12.04.2007 между комитетом по управлению имуществом Курской области (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) был заключен договор №277-07ф аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, сроком действия с 07.03.2007 по 05.03.2008.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, из земель населенных пунктов, общей площадью 754 кв.м., находящийся по адресу: ул. 1-я Кожевенная, д.13 для завершения проектирования торгового центра; обременение земельного участка прибрежной полосой реки Тускарь площадью 153 кв.м.

По акту приема-передачи от 12.04.2007 указанный в договоре земельный участок был передан арендатору без претензий со стороны последнего.

07.09.2009 между комитетом по управлению имуществом Курской области (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) был заключен договор №2442-09ф аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, сроком действия с 17.08.2009 по 16.08.2010.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 46:29:102246:6, общей площадью 754 кв.м., находящийся по адресу: ул. 1-я Кожевенная, д.13 для завершения проектирования торгового центра; обременение земельного участка прибрежной полосой реки Тускарь площадью 153 кв.м.

По акту приема-передачи от 07.09.2009 указанный в договоре земельный участок был передан арендатору без претензий со стороны последнего.

19.10.2010 между комитетом по управлению имуществом Курской области (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) был заключен договор №3170-10ф аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, сроком действия с 17.08.2009 по 16.08.2013.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 46:29:102246:6, общей площадью 754 кв.м., находящийся по адресу: <...> для строительства торгового центра; обременение земельного участка прибрежной полосой реки Тускарь площадью 153 кв.м.

По акту приема-передачи от 19.10.2010 указанный в договоре земельный участок был передан арендатору без претензий со стороны последнего.

25.07.2013 между ИП ФИО3 (арендатор) и ФИО1 (новый арендатор) заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, по условия которого арендатор передает (уступает) все свои права и обязанности по договору аренды земельного участка №3170-10ф от 19.10.2010 с кадастровым номером 46:29:102246:6, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, в отношении земельного участка, предоставленного арендодателем, расположенного по адресу: <...> для строительства торгового центра площадью 754 кв.м. новому арендатору. Права и обязанности по договору аренды передаются новому арендатору в пределах срока действия договора аренды. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 18.07.2013.

Право аренды в отношении ИП ФИО1 по договору №3170-10ф от 19.10.2010 также зарегистрировано надлежащим образом.

16.09.2013 между комитетом по управлению имуществом Курской области (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) был заключен договор №4600-13ф аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, сроком действия с 30.08.2013 по 01.03.2015.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 46:29:102246:6, общей площадью 754 кв.м., находящийся по адресу: ул. 1-я Кожевенная, д.13 для строительства торгового центра (на участке имеется объект незавершенного строительства); обременение земельного участка прибрежной полосой реки Тускарь площадью 153 кв.м.

По акту приема-передачи от 16.09.2013 указанный в договоре земельный участок был передан арендатору без претензий со стороны последнего. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 02.10.2013.

12.03.2015 между комитетом по управлению имуществом Курской области (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) был заключен договор №5117-15ф аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, сроком действия с 02.03.2015 по 28.02.2016. Согласно условиям договора вышеуказанный земельный участок был также по акту приема-передачи от 12.03.2015 передан арендатору без претензий со стороны последнего.

23.12.2015 за ФИО1 зарегистрировано право собственности на объект недвижимого имущества: нежилое здание, «Реконструкция незавершенного строительством торгового центра непродовольственных товаров по ул. 1-я Кожевенная, д.163 в городе Курске», с кадастровым номером 46:29:102246:609,площадью 1541,30 кв.м., количество этажей - 4, в том числе 1 подземный, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 23.12.2015.

По акту приема-передачи от 09.09.2016 указанный в договоре земельный участок был передан арендатору без претензий со стороны последнего. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 22.09.2016.

15.05.2017 ФИО1 обратился в комитет по управлению имуществом Курской области с заявлением от 12.05.2017 о приобретении арендуемого земельного участкам, находящегося в государственной собственности, в собственность без проведения торгов в порядке, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

Сопроводительным письмом от 13.06.2017 №11.2-01-20/8117 комитет по управлению имуществом Курской области направил подписанные со стороны комитета проекты договора купли продажи №819-17с, находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в границах г. Курска, с кадастровым номером 46:29:102246:616 в адрес ИП ФИО1

В соответствии с пунктом 1.1. указанного проекта договора продавец обязуется передать в собственность за плату, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок, из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 46:29:102246:616, находящийся по адресу: <...>, с видом разрешенного использования – объекты торговли (торговые центры, торго-развлекательные центры (комплексы), общей площадью 631 кв.м.

В соответствии с пунктом 2.1 проекта договора, выкупная цена участка по настоящему договору составляет 914 500 руб., согласно расчету выкупной цены земельного участка, указанному в Приложении 1 к настоящему договору, являющемуся его неотъемлемой частью.

Истцом в адрес комитета был направлен протокол разногласий, согласно которому выкупная цена спорного земельного участка должна составлять 45 725 руб. и рассчитана по формуле КСх2,5%, согласно Постановлению Администрации Курской области от 27.02.2015 №97-па.

Письмом от 04.07.2017 №11.2-01-20/9139 ответчик отклонил протокол разногласий в предложенной ИП ФИО1 редакции, поскольку право постоянного (бессрочного) пользования указанного земельного участка не было переоформлено в установленном законом порядке.

Истцом в адрес ответчика была представлена 17.07.2017 претензия с требованием подписать протокол разногласий по договору №819-17с от 13.06.2017 в редакции покупателя.

Указанная претензия осталась без ответа и удовлетворения со стороны ответчика.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения индивидуального предпринимателя ФИО1 в арбитражный суд с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи спорного земельного участка.

Оценив представленные сторонами доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Статья 12 ГК РФ содержит перечень способов защиты гражданских прав. При этом данная статья допускает защиту гражданских прав как указанными в ней способами, так и иными способами, предусмотренными законом.

Пункт 2 статьи 218 ГК РФ предусматривает, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Определенный порядок распоряжения земельными участками, в том числе и их продажи, регулируется нормами земельного законодательства.

Вышеуказанный земельный участок с кадастровым номером 46:29:102246:616 относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена и распоряжение которым на территории городского округа «Город Курск», осуществляет комитет по управлению имуществом Курской области, в соответствии с Законом Курской области от 05.03.2015 № 8-ЗКО «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления городского округа «Город Курск» и органами государственной власти Курской области по предоставлению земельных участков, право государственной собственности на которые не разграничено» и постановлением Губернатора Курской области от 10.04.2015 № 174-пг.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса

В соответствии с частью 1 статьи 39.20. Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как усматривается из материалов дела, 23.12.2015 за ФИО1 зарегистрировано право собственности на объект недвижимого имущества: нежилое здание, «Реконструкция незавершенного строительством торгового центра непродовольственных товаров по ул. 1-я Кожевенная, д.163 в городе Курске», с кадастровым номером 46:29:102246:609, площадью 1541,30 кв.м., количество этажей - 4, в том числе 1 подземный, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 23.12.2015, а также выпиской из ЕГРН по состоянию на 22.02.2018.

Согласно указанной выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах, нежилое здание, «Реконструкция незавершенного строительством торгового центра непродовольственных товаров по ул. 1-я Кожевенная, д.163 в городе Курске», с кадастровым номером 46:29:102246:609, площадью 1541,3 кв.м. расположено в пределах земельного участка с кадастровым номером 46:29:102246:616.

09.09.2016 между комитетом по управлению имуществом Курской области (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) был заключен договор №01-27/173-5562-16ф аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, сроком действия с 31.08.2016 по 30.08.2026. Согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 46:29:102246:616, общей площадью 631 кв.м., находящийся по адресу: ул. 1-я Кожевенная, д.13 для строительства торгового центра. По акту приема-передачи от 09.09.2016 указанный в договоре земельный участок был передан арендатору без претензий со стороны последнего. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 22.09.2016.

Таким образом, ИП ФИО1 был вправе обратиться с соответствующим заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым номером 46:29:102246:616 без торгов, как собственник объекта недвижимости, расположенного на указанном участке.

15.05.2017 ИП ФИО1 обратился в комитет по управлению имуществом Курской области с заявлением от 12.05.2017 о приобретении арендуемого земельного участкам, находящегося в государственной собственности, в собственность без проведения торгов, земельного участка с кадастровым номером 46:29:102246:616 площадью 631 кв.м., расположенного по адресу: <...>, с видом разрешенного использования - объекты торговли, по цене 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка, в соответствии с постановлением Администрации Курской области от 27.02.2015 № 97-па и пунктом 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Из положений пунктов 5 - 7 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Проекты договоров и решения, указанные в подпунктах 1 и 2 пункта 5 настоящей статьи, выдаются заявителю или направляются ему по адресу, содержащемуся в его заявлении о предоставлении земельного участка.

Проекты договоров, направленные заявителю, должны быть им подписаны и представлены в уполномоченный орган не позднее чем в течение тридцати дней со дня получения заявителем проектов указанных договоров.

Таким образом, обязанность заключить с собственником расположенных на земельном участке зданий договор купли-продажи этого участка по общему правилу возникает у уполномоченного органа с момента обращения такого собственника с соответствующим заявлением.

17.06.2017 г. с сопроводительным письмом от 13.06.2017 г. исх. № 11.2-01-20/8117 в адрес ИП ФИО1 поступили подписанные со стороны комитета проекты договора купли продажи №819-17с от 13.06.2017, находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в границах г. Курска, с кадастровым номером 46:29:102246:616, в котором цена выкупаемого участка определена в размере 50 % от кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 914 500 рублей,определенной комитетом согласно пункту 4 постановления Администрации Курской области от 27.02.2015 № 97-па.

Истец не согласился с выкупной ценой и подписал договор № 819-17с от 13.06.2017 с протоколом разногласий, в котором предложил комитету определить цену выкупаемого участка в размере 2,5 % от кадастровой стоимости участка, согласно пункту 6 постановления Администрации Курской области от 27.02.2015 № 97-па, которая составляет 45 725 руб.

Письмом от 04.07.2017 комитет отклонил протокол разногласий к договору № 819-17с от 13.06.2017 в редакции покупателя, указав, что спорный земельный участок был предоставлен в аренду для строительства торгового центра, в порядке ст. 30, 31 ЗК РФ с предварительным согласованием места размещения объекта, то есть как не сформированный и не стоящий на кадастровом учете земельный участок, в связи с чем, по мнению комитета, право постоянного (бессрочного) пользования указанного земельного участка не было переоформлено в установленном законом порядке.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Учитывая изложенное, сторонами соблюден предусмотренный законом досудебный порядок урегулирования спора.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В пункте 4 статьи 421 ГК РФ установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В пункте 1 статьи 424 ГК РФ указано, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законов случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ).

Согласно пункту 4 Постановления Администрации Курской области от 27.02.2015 № 97-па «Об утверждении Порядка определения цены земельных участков при заключении договоров купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности Курской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Курской области, приобретаемых без проведения торгов», продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, осуществляется по цене, определяемой в размере 50 процентов от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

В тоже время, в соответствии с пунктом 6 Постановления Администрации Курской области от 27.02.2015 № 97-па, продажа земельных участков, находящихся на праве аренды, собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений, осуществляется по цене, определяемой в размере 2,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка, в случаях если:

1) в период со дня вступления в силу Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды;

2) такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в подпункте 1 настоящего пункта.

В силу пункта 2.2. статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

С 1 июля 2012 года собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 настоящего Федерального закона, в случаях, если:

в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды;

такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта.

Согласие пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, при приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:

двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

В связи с этим, для приобретения, собственником объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, участка по льготной цене, установленной пунктом 6 постановления Администрации Курской области от 27.02.2015 № 97-па и пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, необходимо установить факт своевременного (до 1 июля 2012 года) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельного участка на право аренды данного участка.

Как усматривается из материалов дела, спорный земельный участок с кадастровым номером 46:29:102246:616 площадью 631 кв.м., расположенный по ул. 1-я Кожевенная, д. 13, в 2016 году был образован из земельного участка с кадастровым номером 46:29:102246:6 площадью 754 кв.м., который был поставлен на кадастровый учет 13.06.2002 площадью 800 кв.м. Данный факт не оспорен ответчиком.

Указанное подтверждается заключением кадастрового инженера ООО «Геомастер» (свидетельство (допуск) СРО «АИИС» № 01-И-№2185 от 22.04.2013), также согласно которому земельный участок площадью 800 кв.м. (0,080 га), был ранее предоставлен на праве постоянного пользования АООТ «Курскгражданстрой» постановлением главы Администрации города Курска от 15.12.1994 г. № 956.

Ранее на основании постановления Главы администрации города Курска от 05.12.1994 №956 «О выдаче землепользователю г. Курска Государственного акта на право пользования землей» (имеется в материалах дела) землепользователю АООТ «Курскгражданстрой» был предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, в том числе и земельный участок площадью 0,080 га. в границах согласно плану землепользования для производственно-хозяйственной деятельности (под производственно-хозяйственную базу РСУ-1) по ул.Кожевенная, д.13 г. Курска.

Как усматривается из материалов дела и согласно пояснениям истца, на земельном участке с кадастровым номером 46:29:102246:6, находился объект недвижимости муниципальной собственности города Курска площадью 186,9 кв.м, который изначально находился на балансе АООТ «Курскгражданстрой» и впоследствии на основании распоряжения комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска от 23.05.2005 № 04/136 был закреплен на праве хозяйственного ведения за МУП «Курское городское торгово-производственное объединение». Согласно распоряжения комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска от 29.16.2005. № 04/189 здание по ул. 1-я Кожевенная, 13, подлежало списанию.

На основании заявления ФИО3 Администрацией города Курска было принято постановление от 08.12.2005 № 3476 «О предоставлении земельного участка по ул. 1-я Кожевенная, 13 ФИО3 под проектирование торгового центра».

Пунктом 1 данного постановления утвержден акт выбора земельного участка для строительства торгового центра по ул. 1-я Кожевенная, 13, а в пункте 2 постановления указано о предоставлении земельного участка ориентировочной площадью 860 кв.м. по ул. 1-я Кожевенная, 13 ФИО3 в аренду сроком на 364 дня под проектирование торгового центра.

При этом, в пункте 5 постановления Администрации города Курска от 08.12.2005 г. № 3476 признан утратившим силу абзац три пункта 1 постановления администрации города Курска от 05.12.1994 года № 956 «О выдаче землепользователям города Курска Государственного акта на право пользования землей» в части предоставления в постоянное пользование земельного участка акционерному обществу открытого типа «Курскгражданстрой» по ул. 1-я Кожевенная, 13 площадью 0,080 га под производственно-хозяйственную базу РСУ-1».

Вместе с тем, постановлением Администрации города Курска от 08.09.2006 г. № 2767 внесены изменения в пункт 2 постановления Администрации города Курска от 08.12.2005 г. № 3476, где слова «ориентировочной площадью 860 кв.м.» заменены словами «площадью 0,0754 га».

Согласно требованиям ст.ст. 30, 31 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент принятия постановлений администрации городаКурска) акт выбора земельного участка утверждался только в отношении не сформированных земельных участков, то есть не поставленных на кадастровый учет, что в отношении спорного земельного участка опровергается имеющимися в деле доказательствами.

Учитывая изложенное, довод комитета при отклонении протокола разногласий о том, что земельный участок с кадастровым номером 46:29:102246:6 площадью 754 кв.м., расположенный по адресу: ул. 1-я Кожевенная, 13, был предоставлен в аренду для строительства в порядке ст.ст. 30, 31 ЗК РФ, как первично сформированный земельный участок, связи с чем, право постоянного (бессрочного) пользования не было переоформлено в установленном законом порядке, отклоняется судом как необоснованный.

В пункте 6 постановления Администрации Курской области от 27.02.2015 № 97-па и пункте 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ не предусмотрено ограничение в отношении лиц, которые не являлись непосредственными правообладателями постоянного (бессрочного) пользования указанными участками, а приобрели право аренды в связи с созданием объектов недвижимости на таких земельных участках или лиц которые в дальнейшем приобрели эти объекты недвижимости по сделке.

Факт своевременного (до 1 июля 2012 года) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования спорного земельного участка на право аренды данного участка подтверждается материалами дела.

С 29 октября 2006 года вступил в силу закон Курской области от 01.10.2006 года № 65-ЗКО «О регулировании некоторых вопросов в сфере земельных отношений в Курской области» в соответствии с которым и постановлением Губернатора Курской области от 17.10.2006 года № 447, полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории города Курска, площадь которых составляет 200 кв.м. и более, перешли к Администрации Курской области, в лице комитета по управлению имуществом Курской области.

Впоследствии ФИО3 неоднократно перезаключал на новый срок договоры аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:102246:6.

Согласно пояснениям истца, на арендуемом ФИО3 земельном участке был построен объект незавершенного строительства, который по договору купли-продажи от 25.06.2013 г. был передан в собственность ФИО1.

23.12.2015 за ФИО1 зарегистрировано право собственности на объект недвижимого имущества: нежилое здание, «Реконструкция незавершенного строительством торгового центра непродовольственных товаров по ул. 1-я Кожевенная, д.163 в городе Курске», с кадастровым номером 46:29:102246:609, площадью 1541,30 кв.м., количество этажей - 4, в том числе 1 подземный, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 23.12.2015, а также выпиской из ЕГРН по состоянию на 22.02.2018.

Между комитетом и ФИО1 как собственником незавершенного строительством объекта также заключались договоры аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:102246:6 площадью 754 кв.м., для строительства торгового центра.

09.09.2016 между комитетом по управлению имуществом Курской области (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) был заключен договор №01-27/173-5562-16ф аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:102246:616, общей площадью 631 кв.м., находящийся по адресу: ул. 1-я Кожевенная, д.13 для строительства торгового центра, сроком действия с 31.08.2016 по 30.08.2026.

Возражения ответчика, не подкрепленные надлежащими доказательствами, не могут быть положены в основу судебного акта, в том числе и приняты в качестве причины, порочащей представленное истцом заключение кадастрового инженера ООО «Геомастер». Относимых, допустимых и достоверных доказательств, опровергающих изложенные доводы, ответчиком в материалы дела не представлено.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полному объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Учитывая вышеприведенные нормы права, изложенные обстоятельства, оценив представленные доказательства с позиций их относимости, допустимости и достоверности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности в соответствии с положениями статей 67, 68, 71 АПК РФ, суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных истцом требований (с учетом уточнений).

Закрепленный ст. 110 АПК РФ общий принцип распределения судебных расходов между лицами, участвующими в деле, зависит от результата рассмотрения спора по существу, и заключается в возмещении лицу, в пользу которого принят судебный акт, понесенных им судебных расходов за счет их взыскания с проигравшей стороны.

Согласно статье 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом соответствующей судебной инстанции в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

В настоящем деле истцом понесены расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. 00 коп.

Суд принимает во внимание тот факт, что ответчик против заключения договора купли-продажи по сути не возражал и первоначально направил в адрес истца проект данного договора с указанием стоимости спорного земельного участка, а также то, что истцом заявлено ходатайство об отнесении на него расходов по уплате государственной пошлины, в связи с чем суд относит расходы по оплате государственной пошлине на истца.

Руководствуясь ст. ст. 16, 17, 102, 110, 112, 156, 167-170, 176 и 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между комитетом по управлению имуществом Курской области и индивидуальным предпринимателем ФИО1, при заключении договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в границах г. Курска на котором расположены объекты недвижимого имущества № 819-17с от 13.06.2017 года и читать пункт 2.1. договора, в следующей редакции:

Данное решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в течение месяца после его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, в Арбитражный суд Центрального округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Н.А. Песнина