Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Захаровой В. А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Фатовой Н. В., рассмотрел в открытом судебном заседании после объявленного перерыва дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО1

к индивидуальному предпринимателю ФИО2

о расторжении договора аренды от 22.10.2014 с 5 февраля 2018 года.

В открытом судебном заседании приняли участие представители:

от истца: ФИО3 – по доверенности от 02.04.2018,

ответчик: ФИО2 – по паспорту, ФИО4 – по дов. от 12.02.2018.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>, г. Курск) обратился в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>, г. Курск) о расторжении договора аренды от 22.10.2014 с 5 февраля 2018 года.

В ходе рассмотрения дела ответчик заявил ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта по делу №А35-2641/2018, которое впоследствии не поддержал.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требования, ссылаясь на то, что истец не соблюдал требования технической безопасности, в связи с чем, помещение приведено в непригодное состояние для использования по назначению по вине арендатора. Кроме того, ответчик в ходе рассмотрения дела пояснил, что фактически отношения по данному договору прекратились, в продолжении арендных отношений ответчик не заинтересован. При этом считает, что моментом расторжения договора будет являться момент вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

22.10.2014 индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, арендодатель) и индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, арендатор) заключили договор аренды нежилых помещений, согласно пункту 1.1. которого, арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование арендатору нежилые помещения № I лит. А, расположенные на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, общей площадью 89,8 кв. м. (далее - «помещения») в том числе 50 кв. м. торговая площадь и 39,8 кв. м, подсобная площадь, для осуществления розничной торговли непродовольственными товарами, а арендатор обязуется принять помещения в течение трех дней с момента подписания сторонами Договора.

Помещения принадлежат арендодателю на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 25.03.2008 серия 46 АГ 169203 (пункт 1.1.1).

В соответствии с пунктом 1.2 договора помещения сдаются в аренду сроком на пять лет - с 11 ноября 2014 по 11 ноября 2019 включительно.

Спорный договор аренды от 22.10.2014 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Курской области 25.11.2014.

В разделе 2 договора установлены обязанности сторон договора.

Согласно пункту 2.1 договора арендодатель обязан:

а) передать в пользование арендатору арендованное имущество в состоянии,

отвечающем условиям договора, в течении трех дней с момента подписания Договора;

б) передать помещения арендатору по акту приёма-передачи, в котором указанно техническое состояние помещений на момент их передаче арендатору;

в) в случае аварий, пожаров, затоплений, взрывов и других подобных чрезвычайных событий за свой счет немедленно принимать все необходимые меры к устранению последствий этих событий (если чрезвычайные события произошли по вине арендатора, то обязанность по устранению последствий указанных событий лежит на арендаторе), согласно оценке объекта недвижимости на данный момент;

г) оказывать консультацию и иную помощь в целях наиболее эффективного использования Арендатором арендованного имущества;

д) осуществлять все иные действия, необходимые для использования Договора, предусмотренные действующим законодательством РФ, Договорам и дополнениями к нему.

Согласно пункту 2.2 договора арендатор обязан:

а) использовать арендованное помещение в соответствии с его назначением – для торговой деятельности (если арендатор пользуется помещениями не соответствии с условиями договора или назначением помещений, арендодатель имеет право потребовать расторжение Договора и возмещения убытков);

б) содержать Помещения, а также прилегающую к нему территорию в надлежащем техническом и санитарном состоянии в соответствии с санитарными требованиями, обеспечивать пожарную и иную безопасность в арендуемых помещениях;

в) своевременно вносить арендную плату;

г) не производить реконструкции помещений, переоборудования инженерных сетей, приборов и устройств, других неотделимых улучшений Помещений без письменного согласия арендодателя и без оформления арендатором необходимой в этом случае технической и разрешительной документации (неотделимые улучшения помещений, осуществленные арендатором, являются собственностью арендодателя);

л) при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего инженерного оборудования и инженерных сетей немедленно принять меры по устранению неполадок;

е) если помещения (их отдельная часть) в результате действия арендатора или неприятия им необходимых и своевременных мер придут в аварийное состояние, то арендатор обязан восстановить их своим иждивением и за свой счет;

ж) по истечению срока Договора, а также при досрочном его прекращении передать арендодателю в исправном состоянии помещения и все произведенные в помещениях улучшения, составляющие принадлежность помещений по акту приёма-передачи, а также в полном объеме осуществить платежи, предусмотренные договором;

з) в случае не возврата арендатором помещений, либо их несвоевременного возврата, арендодатель вправе взыскать с Арендатора арендную плату за все время просрочки;

и) в случае, если указанная выше арендная плата не покрывает причиненных арендатором арендодателю убытков, арендодатель может потребовать от арендатора возмещения их в полном объеме;

к) за свой счет и своим иждивением производить текущий и косметический ремонт помещений;

л) осуществлять все коммунальные и иные платежи и связанные с этими платежами пени и штрафы, связанные с использованием арендатором помещений (телефонная связь, электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение, вывоз твердых бытовых отходов, другие услуги, связанные с использованием арендатором помещений в период действия договора), а также за свой счет и своим иждивением в период действия договора обеспечивать исправное состояние инженерных сетей и инженерного оборудования, находящихся как в помещениях так и вне помещений и предназначенных для обслуживания помещений;

м) для осуществления предусмотренной п. 1.1. договора деятельности получить (при необходимости) в органах государственной власти и местного самоуправления все необходимые для осуществления этой деятельности разрешительные и иные документы;

н) застраховать помещения на период действия договора;

о) осуществить все иные действия, необходимые для использования договора, предусмотренные действующим законодательством РФ, договором и дополнениями к нему.

В соответствии с пунктом 5.3 договора по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях если арендодатель не передает помещения арендатору в срок, предусмотренный договором (п. 5.3.1 договора), если помещения в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажутся в состоянии, не пригодном для их использования по назначению (п. 5.3.2 договора).

По акту приема-передачи нежилого помещения от 22.10.2014 указанное в договоре помещение передано арендатору, в котором указано, что техническое состояние помещения удовлетворительное, в капитальном ремонте помещения не нуждаются, техническое состояние позволяет использовать помещения в целях предусмотренных договором аренды.

Ранее между сторонами был заключен договор аренды тех же помещений от 11.11.2009 сроком с 10.11.2009 по 10.11.2014.

20.12.2016 между ООО «ЧОП «Олимп» и ИП ФИО1 был заключен договор подряда № 53, в соответствии с которым произведены: установка оборудования, монтаж охранно-пожарной сигнализации и пусконаладочные работы в спорном помещении.

22.12.2016 между ООО «ЧОП «Олимп» и ИП ФИО1 был заключен договор № 88 по обслуживанию охранно-пожарной сигнализации (выезд экипажа группы быстрого реагирования при срабатывании охранно-пожарной сигнализации), сроком действия с 01.02.2017 по 31.12.2017, с условиями о пролонгации.

10.10.2018 между ИП ФИО1 и ФИО5 был заключен договор возмездного оказания услуг по ремонту, проверке электрического и сантехнического оборудования (кулеров, осветительного, водяного и отопительного оборудования), сроком с 10.01.2018 по 30.06.2018.

04.02.2018 в нежилых помещениях, переданных истцу по договору аренды от 22.10.2014, произошёл пожар. В результате происшедшего пожара огнем частично были повреждены потолок, стены помещения, канцелярские принадлежности, а так же повреждена квартира №28, в виде закопчения, повреждения обоев, ламината в виде обугливания краев.

Постановлением ОНД и ПР по г. Курску и Курскому району от 06.03.2018 в возбуждении уголовного дела по сообщению о совершении преступления, предусмотренного ст. 168 УК РФ, на основании п.1 ч.1 ст. 24 УПК РФ в связи отсутствием события преступления, отказано.

Из содержания указанного постановления следует, что на стадии динамического осмотра был, обнаружен и изъят с места пожара, 1 объект электророзетки с токоведушими жилами основной электропроводки, которая располагалась на восточной стене левого угла второго торгового зала. Далее объект был упакованы в полимерный пакет и отправлен на пожарно-техническое исследование в ФГБУ СЭУ ФПС ИПЛ по Курской области, с целью установления его работы в аварийных режимах.

Из технического заключения эксперта № И/15-18 от 12 февраля 2018 года по результатам исследования изъятого с места пожара объекта с токоведушими жилами, выполненного экспертом сектора судебных экспертиз ФГБУ СЭУ ФПС ИПЛ по Курской области капитаном внутренней службы ФИО6, известно, что причиной возникновения пожара происшедшего 04 февраля 2018 года в помещении магазина «Оптимист», расположенного по адресу: <...> является возгорание горючих материалов в результате аварийного режима работы электропроводки - короткого замыкания.

По заказу истца ООО «Экспертно-исследовательский центр «Пантеон» была подготовлена справка по результатам осмотра нежилого помещения, расположенного на 1 этаже жилого дома по адресу: <...> из содержания которой следует:

1) в помещении в результате пожара полностью повреждена электрическая проводка - требуется капитальный ремонт и прокладка проводки в соответствии с требованиями СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания»; общественных зданий, перечисленных с СНиП 2.08.02-89 «Общественные здания и сооружения» административных и бытовых зданий, перечисленных в СНиП 2.09.04-87 «Административные и бытовые здания»

2) в первом помещении установлено пластиковое окно, состоящее из четырех сегментов. Остекление окна отсутствует (стекла разрушены в результате пожара). При отрицательной наружной температуре, чугунные радиаторы, установленные внутри помещения не справляются с поддержанием нормальной температуры для постоянного пребывания людей в холодный период года, существует риск разморозки системы отопления. Температура наружного воздуха на момент осмотра составила -14С, температура внутри помещения составила -2С Таким образом, температура внутри помещения не соответствует оптимальным и допустимым нормам температуры, относительной влажности в обслуживаемой зоне (СанПиН 2.1.2.2645-10). Температура внутри помещения не соответствует оптимальным и допустимым нормам постоянного пребывания людей.

3) на потолках и стенах имеется копоть, органолептически ощущается специфический запах фенолформальдегидных смол, выделяющихся в результате окисления поливинилхлоридных пластиковых изделий (появляется в результате их плавления, сгорания). Данное вещество является сильнодействующим ядом первого класса опасности.

4) на прикрепленном к потолку металлическом профиле имеются локальные оплавления и расплавления профиля, свидетельствующие о воздействии высокой температуры. При этом возникает необходимость обследования железнобетонных конструкций плит и перекрытий, т.к. при повышении температуры до +250С появляется растрескивание в конструкции, повышение температуры до +400С приводит к разрушению железобетонных конструкций (СНиП 21-01-97 Пожарная безопасность зданий и сооружений), ФЗ №123 от 22.07.2008г. «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».

В представленном состоянии нежилое помещение для эксплуатации и использования по назначению не пригодно и опасно, требуется капитальный ремонт (реконструкция), а также проведение строительно-технической экспертизы на возможность дальнейшей эксплуатации.

ИП ФИО1, ссылаясь на существенное изменение обстоятельств, а именно на непригодность помещения для использования по назначению, 08.02.2018 направил в адрес ИП ФИО2 уведомление о расторжении договора аренды нежилых помещений от 22.10.2014 с приложением соглашения о расторжении договора и акта приема-передачи помещений, факт получения которых ответчик не отрицает.

14.02.2018 истец также направил в адрес ответчика претензию, содержащую требование о расторжении договора. Соглашение о расторжении договора сторонами подписано не было.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, а также на наличие оснований для досрочного расторжения договора аренды, ИП ФИО1 обратился в арбитражный суд.

Оценив представленные доказательства, суд установил, что между сторонами возникли обязательственные отношения по договору аренды, регулируемые нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из материалов дела, 22.10.2014 между ИП ФИО2 и ИП ФИО1 был заключен договор аренды нежилых помещений.

По акту приема-передачи нежилого помещения от 22.10.2014 указанное в договоре помещение передано арендатору в удовлетворительном состоянии, претензий у сторон друг к другу не имелось.

В соответствии с пунктом 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут в том числе, в случае, когда переданное арендатору имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды нежилых помещений от 22.10.2014 в пункте 5.3 также предусмотрено, что по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, если помещения в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажутся в состоянии, не пригодном для их использования по назначению (п. 5.3.2 договора).

Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (пункт 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Требования статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации ИП ФИО1 соблюдены (уведомление о расторжении договора аренды от 22.10.2014 направлено арендодателю 08.02.2018, 14.02.2018).

Из материалов дела усматривается, что 04.02.2018 в нежилых помещениях, переданных истцу по договору аренды от 22.10.2014, произошёл пожар.

Из содержания справки по результатам осмотра нежилого помещения, расположенного на 1 этаже жилого дома по адресу: <...> выполненной ООО «Экспертно-исследовательский центр «Пантеон», имеющейся в материалах дела следует, что нежилое помещение для эксплуатации и использования по назначению не пригодно и опасно, требуется капитальный ремонт.

Возражая относительно удовлетворения заявленных требований, ответчик сослался на то, что спорные помещения находятся в состоянии, требующем ремонта, ввиду обстоятельств, за которые отвечает арендатор, из-за возгорания в арендуемых помещениях и проведения работ по демонтажу стен, потолка и частично электросетей, кроме того, арендатором не соблюдены требования технической и пожарной безопасности.

Между тем, доказательств наличия вины ИП ФИО1 в возникновении пожара и, как следствие, в ненадлежащем состоянии помещений, ответчиком не представлено.

Материалы дела содержат постановление ОНД и ПР по г. Курску и Курскому району от 06.03.2018, согласно которому в возбуждении уголовного дела отказано, в связи с отсутствием события преступления, которое не обжаловано в установленном законом порядке.

Кроме того, из содержания указанного постановления следует, что причиной возникновения пожара происшедшего 04 февраля 2018 года в помещении магазина «Оптимист» расположенного по адресу: <...> является возгорание горючих материалов в результате аварийного режима работы электропроводки - короткого замыкания.

Как следует, из пункта 2.2. договора (п.п. в)), в случае аварий, пожаров, затоплений, взрывов и других подобных чрезвычайных событий арендодатель за свой счет немедленно принимает все необходимые меры к устранению последствий этих событий (если чрезвычайные события произошли по вине арендатора, то обязанность по устранению последствий указанных событий лежит на арендаторе), согласно оценке объекта недвижимости на данный момент.

Однако доказательств того, что арендодатель предпринял меры к устранению последствий произошедшего пожара, с учетом отсутствия вины арендатора, в материалы дела не предоставлено.

Также возражая относительно удовлетворения заявленных требований, ответчик ссылается на то, что электрические сети, установленные в передаваемых арендатору помещениях, при передаче помещения арендатору отвечали техническим условиям, установленным требованиям безопасности и требованиям правил эксплуатации, установлена пожарная сигнализация. В подтверждение указанного ИП ФИО2 представлены акт ввода в эксплуатацию пожарной сигнализации от 02.06.2009, акт установки ОСП от 02.06.2009, лицензия № 2/28531 от 11.12.2008.

В тоже время, ИП ФИО1 представлены доказательства, свидетельствующие о том, что им предпринимались меры по содержанию имущества, в том числе договор № 88 от 22.12.2016, заключенный между ООО «ЧОП «Олимп» и ИП ФИО1 по обслуживанию охранно-пожарной сигнализации (выезд экипажа группы быстрого реагирования при срабатывании охранно-пожарной сигнализации), договор возмездного оказания услуг от 10.10.2018, заключенный между ИП ФИО1 и ФИО5, на выполнение работ по ремонту и проверке электрического и сантехнического оборудования, акт проверки работоспособности систем охранно-пожарной сигнализации от 22.12.2016, акт проверки объекта по сигналу «тревога» от 04.02.2018, справка о срабатывании охранно-пожарной сигнализации от 05.02.2018.

В связи с указанным, суд полагает, что представленные ответчиком в материалы дела доказательства не свидетельствуют о неисполнении арендатором обязанности по содержанию электросети и поддержание ее в надлежащем техническом состоянии, а также обеспечению пожарной безопасности.

Исходя из изложенного, довод ответчика о вине арендатора в обстоятельствах нахождения помещений в непригодном состоянии, отклоняется судом, поскольку не находит подтверждения в материалах дела.

В обоснование непригодности нежилых помещений, переданных по договору аренды, для их использования по назначению ИП ФИО1 представил справку по результатам осмотра нежилого помещения, расположенного на 1 этаже жилого дома по адресу: <...> выполненную ООО «Экспертно-исследовательский центр «Пантеон», в которой указано, что нежилое помещение для эксплуатации и использования по назначению не пригодно и опасно, требуется капитального ремонта.

Доказательств, опровергающих обстоятельства, указанные в справке ООО «Экспертно-исследовательский центр «Пантеон», ответчиком не представлено. Ходатайства о назначении экспертизы по делу для установления причин пожара и его последствий, а также виновности сторон в рамках рассмотрения настоящего дела не заявлено.

Учитывая вышеизложенное, оценив в совокупности все представленные в дело доказательства в совокупности и взаимной связи, суд приходит к выводу об обоснованности требований ИП ФИО1 о существенном изменении обстоятельств после заключения между сторонами договора аренды от 22.10.2014 и наличии оснований для его расторжения, поскольку после пожара использовать по назначению арендованное имущество невозможно.

При этом, суд учитывает пояснения ответчика, данные в судебном заседании, об отсутствии его заинтересованности в продолжении арендных отношений.

Вместе с тем, суд принимает во внимание возражения ответчика относительно момента расторжения договора, а именно с 5 февраля 2018 года.

В соответствии с пунктом 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

При указанных обстоятельствах заявленные требования подлежат частичному удовлетворению.

При расторжении договора, в силу статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства сторон прекращаются.

В силу положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы при частичном удовлетворении исковых требований относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Однако, как следует из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 N 7959/08, данное правило не действует при распределении судебных расходов по делам об удовлетворении требований неимущественного характера. В подобных делах при частичном удовлетворении требований заявителя судебные расходы подлежат возмещению в полном объеме противоположной стороной.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" (далее - постановление N 46), при частичном удовлетворении требования неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку (например, требования о присуждении компенсации за нарушение права на исполнение судебного акта в разумный срок), расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу.

Руководствуясь статьями 17, 102, 110, 167 -171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды от 22.10.2014 нежилых помещений №1 лит А, расположенных на первом этаже многоквартирного дома по адресу: <...>, общей площадью 89,8 кв.м., заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и индивидуальным предпринимателем ФИО2.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 6000 руб. в счет возмещения расходов по оплате госпошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Курской области, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в кассационную инстанцию в Арбитражный суд Центрального округа в г. Калуге при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В. А. Захарова